貨幣的時(shí)間價(jià)值與建筑設(shè)計(jì)方案評價(jià)工程經(jīng)濟(jì)

第十七講

貨幣的時(shí)間價(jià)值和建筑設(shè)計(jì)方案評價(jià)。一、內(nèi)容提要：本講主要是講解

貨幣的時(shí)間價(jià)值概念、衡量尺度、計(jì)算公式以及名義利率和實(shí)際利率的計(jì)算問題；建筑設(shè)計(jì)方案的要求、準(zhǔn)則、技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以及居住建筑、居住小區(qū)、公共建筑設(shè)計(jì)方案的評價(jià)指標(biāo)。二、本講的重點(diǎn)是：貨幣的時(shí)間價(jià)值計(jì)算、名義利率和實(shí)際利率的計(jì)算問題

本講的難點(diǎn)是：建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)問題。三、

內(nèi)容講解：1、

貨幣的時(shí)間價(jià)值：1.1定義：是指貨幣經(jīng)歷一定時(shí)間的投資和再投資所增加的價(jià)值，也稱為資金的時(shí)間價(jià)值。例如，將現(xiàn)在的1元錢存入銀行，如果銀行存款年利率是10%，那么一年后可得到1.10元，這1元錢經(jīng)過一年的投資增加了0.10元，這就是貨幣的時(shí)間價(jià)值。我國關(guān)于時(shí)間價(jià)值的概念為：貨幣的時(shí)間價(jià)值是扣除風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬和通貨膨脹貼水后的真實(shí)報(bào)酬率。銀行存款利率、貸款利率、各種債券利率、股票的股利率都可看作是投資報(bào)酬率，但它們與時(shí)間價(jià)值都是有區(qū)別的。只有在沒有風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹的情況下，時(shí)間價(jià)值才與上述的報(bào)酬相等。

影響資金時(shí)間價(jià)值的因素：主要有資金的使用時(shí)間、資金數(shù)量的大小、資金投入和回收的特點(diǎn)、資金周轉(zhuǎn)的速度。資金有時(shí)間價(jià)值，即使金額相同，因其發(fā)生在不同時(shí)間，其價(jià)值就不相同。反之，不同時(shí)點(diǎn)絕對不等的資金在時(shí)間價(jià)值的作用下卻可能具有相等的價(jià)值。所以，不同時(shí)間點(diǎn)上的貨幣收入量或支出量不宜直接進(jìn)行運(yùn)算，需要把它們換算到相同的時(shí)間點(diǎn)上，然后才能進(jìn)行大小的比較和計(jì)算。1.2、衡量貨幣時(shí)間價(jià)值的尺度：（一）

利息：就是貨幣所有者（債權(quán)人）因貸出貨幣或貨幣本金而從借款人（債務(wù)人）處獲得的報(bào)酬。從債權(quán)人角度，貸款利息就是資本報(bào)酬。從債務(wù)人角度，利息則是使用貨幣或貨幣資本所花費(fèi)的代價(jià)即資金成本。（二）

利率：是一定時(shí)間內(nèi)利息和本金的比例?？砂茨?、半年、季、月計(jì)算，稱為年利、半年利率、季利、月利、也可按三年、五年、十年計(jì)算，如中長期貸款利率、債券和國庫券利率。利息的計(jì)算：（1）單利：是按某利率對原始本金計(jì)算利息的方法。

單利的計(jì)算公式為：I=p?i?n

其中，I代表計(jì)息周期的利息，p代表本金，i代表計(jì)息周期單利利率，n代表計(jì)息期數(shù)。（2）復(fù)利：是以某利率對各期期末的本金來計(jì)算利息的方法，即每經(jīng)過一個(gè)計(jì)息期，要將所生利息加入年初本金再計(jì)利息，逐期滾算，俗稱“利滾利”。（二）年金終值和現(xiàn)值計(jì)算

年金是指在每期期末等額、定期的收支系列。例如，等額分期付款賒購、等額分期償還貸款、發(fā)放養(yǎng)老金、分期等額支付工程款、每年相同的銷售收入等，都屬于年金收付形式，用符號A表示。

(1)年金終值公式

若用橫線代表時(shí)間的延續(xù)，用數(shù)字標(biāo)出各期的順序號；豎線的長度表示支付年金的大小。則年金可用下圖表示。建筑設(shè)計(jì)方案評價(jià)2.1、建筑設(shè)計(jì)方案評價(jià)的要求和準(zhǔn)則建筑設(shè)計(jì)：是指用戶對功能的要求，具體確定建筑形式、結(jié)構(gòu)形式、建筑物的空間和平面布置以及建筑群體組合的設(shè)計(jì)。（一）

建筑設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基本要求（1）適用和經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。建筑設(shè)計(jì)必須貫徹“適用、經(jīng)濟(jì)、在可能條件下注意美觀”的建設(shè)方針，它是評價(jià)設(shè)計(jì)方案的基本準(zhǔn)則。（2）．美觀和經(jīng)濟(jì)的統(tǒng)一。（3）．要有可比性。對不同設(shè)計(jì)方案進(jìn)行使用、經(jīng)濟(jì)和美觀方面的比較時(shí)，要注意方案的可比性。

（4）．突出主要指標(biāo)。(二)建筑設(shè)計(jì)的技術(shù)原則

城市住宅和公共建筑設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的技術(shù)經(jīng)濟(jì)原則是：

（1）．嚴(yán)格執(zhí)行國家設(shè)計(jì)規(guī)范；

（2）．執(zhí)行國家有關(guān)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；

（3）．符合城市總體規(guī)劃要求；

（4）．合理利用土地；

（5）．滿足使用功能要求，保證方便生活，方便工作；

（6）．正確處理使用、輔助、交通三大部分關(guān)系，對建筑空間進(jìn)行合理組合，優(yōu)化設(shè)計(jì)；

（7）．正確處理裝修構(gòu)造和選擇設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)；

（8）．滿足衛(wèi)生、防火、日照、通風(fēng)和安全疏散的要求；

（9）．正確選擇結(jié)構(gòu)形式和建筑材料，降低工程造價(jià)，縮短建設(shè)工期，提高工程質(zhì)量。2.2、建筑設(shè)計(jì)方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)

建筑設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)的目的：是采用科學(xué)方法，按照工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)原則，用一個(gè)或一組主要指標(biāo)對設(shè)計(jì)方案的項(xiàng)目功能、造價(jià)、工期和設(shè)備、材料、人工消耗等方面進(jìn)行定量與定性分析相結(jié)合的綜合評價(jià)，從而擇優(yōu)確定技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果好的設(shè)計(jì)方案。

建筑設(shè)計(jì)方案的評價(jià)是以評價(jià)指標(biāo)體系作為基礎(chǔ)和依據(jù)的。評價(jià)指標(biāo)體系按建筑功能指標(biāo)和社會資源消耗指標(biāo)兩大類劃分，每一大類指標(biāo)再進(jìn)一步分為相應(yīng)的分指標(biāo)。在兩大類評價(jià)指標(biāo)中，建筑功能類指標(biāo)大多數(shù)是不可計(jì)量的指標(biāo)(定性指標(biāo))，評價(jià)時(shí)可做出評分標(biāo)準(zhǔn)，由專家評出分值，一般以分值高者為優(yōu)；社會資源消耗類指標(biāo)基本為可計(jì)量指標(biāo)(定量指標(biāo))。評價(jià)時(shí)可計(jì)算出數(shù)值大小，一般以小者為優(yōu)。常用的技術(shù)經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法有：計(jì)算費(fèi)用法，多因素評分優(yōu)選法。(一)計(jì)算費(fèi)用法最小費(fèi)用法有兩個(gè)評價(jià)指標(biāo)：C年和C總。C年表示設(shè)計(jì)方案在投資回收期內(nèi)平均每年的年成本，包括投資成本和年運(yùn)營成本；C總表示設(shè)計(jì)方案在投資回收期內(nèi)的總成本。對多方案進(jìn)行分析對比時(shí)，采用的計(jì)算費(fèi)用法較簡便。其數(shù)學(xué)表達(dá)式為：C年=K×E+VC總=K+V×t式中，C年—年計(jì)算費(fèi)用；C總—項(xiàng)目總計(jì)算費(fèi)用；K—總投資額；V—年運(yùn)營成本；t—投資回收期；E—投資效果系數(shù)（它是投資回收期的倒數(shù)）例8、某建設(shè)項(xiàng)目有3個(gè)設(shè)計(jì)方案，其已知條件是：方案1：投資總額K1=2000萬元，年運(yùn)營成本V1=400萬元；方案2：投資總額K2=2200萬元，年運(yùn)營成本V2=350萬元；方案3：投資總額K2=2400萬元，年運(yùn)營成本V2=300萬元；標(biāo)準(zhǔn)回收期t為5年，投資效果系數(shù)E=0.2，優(yōu)選出最佳設(shè)計(jì)方案。解：方案1：C年=

K1×E+

V1=2000×0.2+400=800萬元

C總=

K1+

V1×t=2000+400×5=4000萬元同理可求得方案2的C年=790萬元，C總=3950萬元。方案3的C年=780萬元，C總=3900萬元。由以上計(jì)算結(jié)果可見，方案3的計(jì)算費(fèi)用最低，所以方案3是最佳方案。（二）

多因素評分優(yōu)選法

多因素評分優(yōu)選法，就是對需要進(jìn)行分析評價(jià)的設(shè)計(jì)方案設(shè)定若干個(gè)評價(jià)指標(biāo)和按其重要程度分配權(quán)重，然后按評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)給各指標(biāo)打分，將各項(xiàng)指標(biāo)所得分?jǐn)?shù)與權(quán)重相乘并匯總，便得出各設(shè)計(jì)方案的評價(jià)總分，以獲總分高者為最佳方案的辦法。但關(guān)鍵是要正確地確定權(quán)重，其計(jì)算公式為：

以上指標(biāo)中，有效面積指建筑平面中可供使用的面積；使用面積指有效面積減去交通面積；結(jié)構(gòu)面積指建筑中結(jié)構(gòu)所占的面積；建筑面積指有效面積加上結(jié)構(gòu)面積(層高2.2米以下不計(jì)建筑面積)；建筑體積包括屋頂及地下室體積。

2.4、居住小區(qū)設(shè)計(jì)方案的評價(jià)指標(biāo)

居住小區(qū)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)評價(jià)，主要是考察設(shè)計(jì)方案是否保證居民基本的居住生活環(huán)境，使用土地和空間的經(jīng)濟(jì)、合理和有效性。評價(jià)時(shí)應(yīng)考慮：人口與建筑密度、建筑群體的布置、建筑層數(shù)和間距、公共建筑、小區(qū)道路、管網(wǎng)、綠地的布局等，常用幾項(xiàng)密度指標(biāo)來衡量。居住區(qū)的主要綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：（1）．居住區(qū)用地，指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱；（2）．容積率=地上建筑總面積／居住區(qū)用地總面積(％)；（3）．住宅平均層數(shù)=住宅總建筑面積／住宅基底面積(層)；（4）．高層住宅比例=高層住宅總建筑面積／住宅總建筑面積(％)；（5）．中高層住宅比例=中高層住宅總建筑面積／住宅總建筑面積(％)：（6）．人口毛密度=居住人口數(shù)量/住區(qū)用地面積(人/公頃)；（7）．人口凈密度=居住人口數(shù)量／住宅用地面積(人/公頃)；（8）．住宅建筑套密度(毛)=住宅建筑套數(shù)／居住區(qū)用地面積(套/公頃)；（9）．住宅建筑套密度(凈)=住宅建筑套數(shù)/住宅用地面積(套/公頃)；（10）．住宅面積毛密度=住宅建筑面積/居住區(qū)用地面積(m2/公頃)；（11）．住宅面積凈密度=住宅建筑面積／住宅用地面積(m2/公頃)；（12）．建筑面積毛密度=各類建筑的建筑面積/居住區(qū)用地面積(m2/公頃)；（13）．住宅建筑面積凈密度=住宅建筑基底總面積／住宅用地面積(％)；（14）．綠地率=綠地總面積／居住區(qū)用地面積(％)；（15）．拆建比=新建建筑總面積／原有建筑總面積；（16）．土地開發(fā)費(fèi)=前期工程投資／住宅區(qū)用地面積(萬元/公頃)；（17）．住宅單方綜合造價(jià)=建設(shè)總投資／住宅建筑面積(元／m2)。其中，前期工程投資包括征地、拆遷、各種補(bǔ)償、平整土地、敷設(shè)外部市政管線設(shè)備和道路工程等各項(xiàng)費(fèi)用。建設(shè)總投資包括土地開發(fā)費(fèi)用，居住區(qū)用地內(nèi)的各類建筑、道路、市政管線、綠化等各項(xiàng)工程建設(shè)投資及必要的管理費(fèi)用。2.5、公共建筑設(shè)計(jì)方案的評價(jià)指標(biāo)公共建筑是人們進(jìn)行社會生活的活動場所，公共建筑類型繁多，功能各異，但技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是有一定共同性的。評價(jià)時(shí)應(yīng)考慮建筑空間布局、建筑造型、功能分布、人員流線及交通組織、自然通風(fēng)、采光、照明、空調(diào)、結(jié)構(gòu)、環(huán)境等方面的因素。按公共建筑的特點(diǎn)，評價(jià)指標(biāo)包括滿足社會需求和社會資源消耗兩大部分，主要參考指標(biāo)有以下幾項(xiàng)：

（1）．建筑物占地面積(m2)；

（2）．建筑面積(m2)；

（3）．使用面積(m2)；

（4）．有效面積(m2)；

（5）．結(jié)構(gòu)面積(m2)；

（6）．建筑體積(m3)：

（7）．總投資(萬元)；

（8）．單位面積投資=總投資健筑面積(元／m2)；

（9）．建筑密度(％)；

（10）．單位面積能源消耗(kW／m2)；

（11）．有效面積系數(shù)=有效面積/建筑面積(％)；

（12）．使用面積系數(shù)=使用面積/建筑面積(％)；

（13）．結(jié)構(gòu)面積系數(shù)=結(jié)構(gòu)面積/建筑面積(％)；

（14）．有效面積的體積系數(shù)=建筑體積／有效面積(％)；

（15）．單位體積的有效面積系數(shù)=有效面積/建筑體積(％)；

（16）．人(床、座)均建筑面積[m2／人(床、座)]；

（17）．人(床、座)均使用面積[m2(床、座)]；

（18）．人(床、座)均有效