物業(yè)管理公司保安服務的法律責任與風險規(guī)避

Word版本，下載可自由編輯物業(yè)管理公司保安服務的法律責任與風險規(guī)避《物業(yè)管理條例》第36條其次款規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)合同的商定，導致業(yè)仆人身、財產平安受到傷害的，應該依法擔當相應的法律責任?！边@是對物業(yè)管理公司保安服務過程中業(yè)仆人身、財產傷害法律責任的原則性規(guī)定。它實際上是對物業(yè)管理公司切實履行好物業(yè)管理合同并規(guī)避保安服務中的治安責任的一個“預警”，這對物業(yè)管理公司的規(guī)范進展是有益處的。可以說，這一規(guī)定是立法機關在很好地衡量了物業(yè)管理公司和業(yè)主雙方利益的基礎上作出的。但因為其是一個原則性規(guī)定，因此給人們留下了一些爭辯的空間，并且在實際的法律適用中還存在著一個法官針對詳細案件的自由量裁與利益衡量問題。對此，筆者從法律的角度簡要地談一些個人的意見。

第一，物業(yè)保安服務不是普通意義上的治安。

在物業(yè)管理中，保安服務是基于業(yè)主與物業(yè)管理公司根據(jù)物業(yè)服務合同的商定，為維護物業(yè)管理相關區(qū)域內的秩序而產生的，是物業(yè)管理服務的一項重要內容。普通來講，物業(yè)保安服務是指物業(yè)公司的保安人員利用值班、看管、巡邏等方式所舉行的為業(yè)主提供守衛(wèi)平安的相關服務，包括防火、防盜、防事故以及突發(fā)大事的處理等服務內容。雖然物業(yè)保安服務包括了一些防盜、防犯罪等治安案件的內容，但其平安防范的義務主要來源物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方的物業(yè)管理服務合同，屬于私法范疇。而治安是指社會的秩序安寧的維護，屬于公法范疇。公安機關是國家治安守衛(wèi)的法定機關，具有維護社會治安秩序，制止危害社會秩序行為的法定職責。2023年公安部發(fā)布的《關于保安服務公司規(guī)范管理的若干規(guī)定》已明確指出：保安的職責是幫助公安機關維護社會治安以及在非警務工作中維持公共秩序。因此，物業(yè)管理公司并不具有公安機關依職權打擊違法犯罪的基礎職能，所以也不固然保障和徹低負責物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主的人身平安。

其次，物業(yè)管理公司未盡保安服務之責的法律責任

因為物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關系是合同關系，假如物業(yè)管理公司因未履行物業(yè)管理服務合同的商定而導致業(yè)主的人身受損，物業(yè)管理公司擔當?shù)氖沁`約責任，應該按照物業(yè)管理服務合同的商定負相應的法律責任。普通狀況下，物業(yè)管理公司與業(yè)主都會在物業(yè)管理服務合同中商定物業(yè)保安服務的內容，物業(yè)管理公司據(jù)此對業(yè)主負有人身庇護的義務。物業(yè)管理公司的這種人身庇護義務主要體現(xiàn)在兩方面：保證業(yè)主不因物業(yè)管理區(qū)域內設施設備的擔心全隱患(如火災、爆炸等)受到人身傷害；保證業(yè)主在物業(yè)管理區(qū)域內遭遇外來第三人的不法侵犯(如搶劫、盜竊等)。

那么，在業(yè)主遭遇外來第三人的不法人身侵犯時，如何推斷物業(yè)管理公司是否盡到人身平安的注重義務呢？我想主要應從三方面舉行：首先看物業(yè)管理公司是否有符合其資質等級和收費標準的保安人員和保安設施設備；第二看物業(yè)管理公司是否有完備、合理的保安規(guī)則制度；再次看物業(yè)保安人員是否切實通過了有關平安設施設備、是否切實遵守了保安規(guī)則制度。假如物業(yè)管理公司做到了這三方面的要求，也就表明白物業(yè)管理公司盡到了最大的注重義務，就算切實履行了物業(yè)管理服務合同的商定，即使業(yè)主的人身遭遇了傷害(通常刑事犯罪具有突發(fā)性、不行預測性、隱蔽性等特點，這種狀況下物業(yè)管理公司難以徹底防范)也不應該擔當法律責任。反之，物業(yè)管理公司則應該按照詳細的失職狀況擔當相應的違約責任，這種責任普通僅限于民事經濟賠償范圍內，通常也不行能對人身傷害舉行全額賠償。根據(jù)《合同法》113條規(guī)定的可預見性標準，物業(yè)管理公司違背合同商定義務所擔當?shù)姆韶熑尾粦鏊鼘贤L險的理解，即不應超出物業(yè)管理公司訂立合同時預見到或者應該預見到因違背合同可能造成的傷害。而這個理解在實際案件中取決于法官依法對詳細案件當事人的利益衡量以及自由量裁權。但普通認為，人身傷害賠償應包括醫(yī)療費、喪葬費等直接損失，精神傷害賠償及可得收入之削減應除外，若業(yè)主有過失，則適用過失相抵的規(guī)章。

第三，物業(yè)管理公司未盡保安服務之責的歸責原則。

按照《合同法》第107條：“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合商定的，應該擔當繼續(xù)履行、實行補救措施或者賠償損失等違約責任?！币约啊段飿I(yè)管理條例》第36條的規(guī)定，物業(yè)管理公司未盡保安服務之責為違約責任的無過錯責任，即違約責任的成立無需物業(yè)管理公司主觀上具有過錯，只要違約行為與傷害結果之間具有因果關系，物業(yè)管理公司就應該對其違約行為擔當責任，除非證實有免責的事由。普通物業(yè)管理公司的免責事由主要有：不行抗力；業(yè)主之有意；物業(yè)本身之性質；傷害系業(yè)主之伙伴、看望者或業(yè)主接納同住之人(內部第三人)所為。但無論怎樣，這一歸則原則對物業(yè)管理公司來說是一個法律上的風險，亦即物業(yè)管理公司違約就有責任，在訴訟中業(yè)主只需向法庭證實物業(yè)管理公司不履行合同義務的事實，不須證實物業(yè)管理公司對于不履行有過錯，也不需要物業(yè)管理公司證實自己沒有過錯。而且，在合同領域，違約行為與傷害結果之間的因果關系是可以推定成立的，即假如物業(yè)管理公司的不履行合同商定的行為有引起業(yè)仆人身傷害結果的可能性，而事實上該傷害結果又的確發(fā)生了(相反物業(yè)管理公司若履行合同商定則傷害結果必不發(fā)生)，那么，就可以認定物業(yè)管理公司的行為與傷害結果具有因果關系。因此，在這種狀況下，物業(yè)管理公司假如沒有找到法定或商定的免責事由則通常會敗訴。這要求物業(yè)管理公司在舉行物業(yè)保安服務時應該具有相當?shù)呢熑涡暮头梢庾R。

但這樣并不意味著法律對業(yè)主有著偏袒，由于業(yè)主與物業(yè)管理公司訂立物業(yè)管理服務合同，對保安服務舉行了商定，就意味著業(yè)主基于物業(yè)管理公司的許諾對物業(yè)管理區(qū)域的平安性形成了一種信賴。此時，相對于物業(yè)管理公司保安義務的履行，業(yè)主已處于弱者的地位。假如物業(yè)管理公司收取了保安費卻未能如約履行保安的義務，不對業(yè)主的傷害舉行賠償?shù)脑挘瑒t傷害了業(yè)主對物業(yè)管理公司的信賴利益，從而有失公正。所以，《物業(yè)管理條例》第36條的規(guī)定是合理的，是平衡了物業(yè)管理公司與業(yè)主雙方各自合法利益的產物。因此，有些物業(yè)管理公司利用物業(yè)管理服務合同中商定“物業(yè)管理公司不擔當業(yè)主的人身保險責任”這樣條款，試圖免除自己因不履行保安服務商定對業(yè)主的人身傷害賠償責任，是不足為取的。

基于以上分析，筆者認為物業(yè)管理公司可實行以下風險規(guī)避辦法：

第一，切實履行物業(yè)管理服務合同。

物業(yè)管理公司應切實根據(jù)物業(yè)管理服務合同的商定作好各項物業(yè)管理服務活動，盡到自己對業(yè)仆人身平安服務的最謹慎的義務。這要求物業(yè)管理公司應該配備并通過好相關的保安設施設備，制定并執(zhí)行好相應的保安規(guī)則制度。這是物業(yè)保安服務規(guī)避風險最根本的辦法。

其次，明確商定物業(yè)保安服務的責任。

在物業(yè)管理服務合同中對物業(yè)保安服務的責任作出明確的商定。如商定物業(yè)管理公司在盡到保安服務的注重義務后不擔當業(yè)主的人身傷害責任，商定物業(yè)管理公司的不違背法律規(guī)定的免責事由等。這樣可以事先讓業(yè)主清晰地了解物業(yè)管理公司的法律責任，避開發(fā)生人身傷害大事后，業(yè)主因不了解相關法律規(guī)定而盲目起訴。物業(yè)管理公司也應該多就此與業(yè)主舉行商議和交流。

第三，加強與公安機關的合作。

物業(yè)管理公司應該主動幫助當?shù)毓矙C關的治安工作，并得到公安機關的支持。如物業(yè)管理公司利用巡邏發(fā)覺有作案嫌疑的人員應準時咨詢并交公安機關處理；對發(fā)生不法侵犯的行為，應該準時實行相應措施予以制止，并將不法侵犯人送交公安機關處理，假如不法侵犯已經發(fā)生，應準時報告公安機關并庇護好現(xiàn)場等等。加強與公安機關的合作，可以最大限度地削減物業(yè)管理區(qū)域內因外來第三人的不法行為導致業(yè)仆人身損害案件的發(fā)生。

第四，引入商業(yè)保險。

對多數(shù)物業(yè)管理公司來說，引入商業(yè)保險不失為治安風險規(guī)避的一種好方法。目前，已有保險公司開發(fā)出物業(yè)管理責任險。該險保障投保人(包括其雇員)因物業(yè)管理中的疏忽或過失造成第三者人身傷亡，或其財產受損所付出的賠償及有關訴訟費用。在香港，這種保險叫“第三者保險”，