5碧華庭居整體計(jì)劃案

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位置:項(xiàng)目位于梅華路以南，北環(huán)路以北，新洲路以東300M左右現(xiàn)狀:面積大，未動工

一、項(xiàng)目環(huán)境:

*梅林片區(qū)住宅物業(yè)整體處在舊民房與新花園小區(qū)交織期，分布零亂。*梅林片區(qū)工業(yè)區(qū)較多，以往布局較亂，配套較差。

*梅林片區(qū)物業(yè)開發(fā)大都處于中心腹地，較差的環(huán)境，抑制了住宅開發(fā)的檔次。*梅林片區(qū)物業(yè)主要以中小戶型普通住宅為主，小區(qū)規(guī)劃集中在戶型較密集的蝶式結(jié)構(gòu)。

*梅林片區(qū)正規(guī)商品房價(jià)格多集中于4500--6000之間，銷售方式以內(nèi)銷為主；70

平方米以下戶型較為暢銷。

二、項(xiàng)目機(jī)遇點(diǎn):

*梅林片區(qū)位于福田中心區(qū)北面，受中心區(qū)與房地產(chǎn)較為成熟的景田片區(qū)的影

響，其市場潛力與升值潛力極大。

*代表深圳二次創(chuàng)業(yè)的標(biāo)志性住宅小區(qū)“梅林一村〞的規(guī)化與實(shí)施，將有利推動

梅林片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程，梅林片區(qū)將使更多的消費(fèi)群傾心關(guān)注。

*項(xiàng)目北臨梅華路，南面北環(huán)路，南面視覺較為開闊，面積大，便于小區(qū)配套與

完善，便于因地制宜取景與采光設(shè)計(jì)。

*項(xiàng)目周邊市政設(shè)施，交通、郵電、商城、市場、中小學(xué)校一應(yīng)俱全，為項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的外部營銷環(huán)境。

*世界頭號快餐麥當(dāng)勞四月底入駐梅林購物廣場，巨大的人流將為項(xiàng)目帶來潛在的目標(biāo)消費(fèi)群，加強(qiáng)項(xiàng)目本身的注目率。

*鑒于梅林片區(qū)整體環(huán)境較差，工業(yè)廠房多，噪音大，綠化率低的狀況，建議以鬧中取靜、靜中取蔭的主題，全方位營造綠色環(huán)保住宅新概念，高綠化率是其顯明特點(diǎn)。

*合理規(guī)化布局，梅林片區(qū)住宅多以小高層、多層為主，建筑風(fēng)格較為雷同，缺乏新意；針對項(xiàng)目面積大的特點(diǎn)，建議高層、多層并舉開發(fā)，全方位、多功能規(guī)化小區(qū)必要的配套與環(huán)境設(shè)施，增加項(xiàng)目本身的市場迎合力及賣點(diǎn)輸出。*戶型：建議以開揚(yáng)與實(shí)用為原則，以中小戶型為主，兼顧少量大戶型。

三、碧華庭居定位:1、物業(yè)定位

全方位多功能綠色環(huán)保家園，真正做到鬧中取靜、靜中取蔭的境界

延展：完善小區(qū)功能配套與高綠化率;完善小區(qū)小品塑造與外部景觀設(shè)計(jì)2、市場定位

把碧華庭居真正塑造成面對廣大中高收入階層的世外桃源，使其成為真正意義上的綠色環(huán)保小區(qū)。3、賣點(diǎn)輸出

１

*滿眼綠色的碧華庭居*環(huán)保家族的一面旗幟*規(guī)模小區(qū)，資源共享*鬧中取靜、靜中探幽*喧囂走了，家人樂了*碧華庭居真正的綠色華庭4、輸出形式

*報(bào)紙--80%

*售樓處展板、各式POP--10%*軟性造勢--10%5、目標(biāo)市場定位

*深圳市場--80%+-5

對象：老板、高級白領(lǐng)、金融證券界人士及經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)深厚的深圳市民優(yōu)勢：他們事業(yè)成功，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，懂得生活品味并不懈追求。*梅林當(dāng)?shù)厥袌?-15%+-5

對象：生意人、商販、股市得意者、業(yè)務(wù)員、二次置業(yè)者優(yōu)勢：有資金積累，有較強(qiáng)渴望*香港市場--5%+-5對象：返鄉(xiāng)居住或投資置業(yè)者

優(yōu)勢：有固定居所，便于在深生意來往6、購物動機(jī)與心理*自住與長線投資

*經(jīng)理階層自用*辦事處合用*當(dāng)?shù)馗蛔慵彝ゾ幼?二次置業(yè)，返鄉(xiāng)自住*以租供樓

*追求品味與感覺四、營銷元素組合

1、通過元素逐漸樹立公司及物業(yè)的品牌形象，主要涉及戶外展板、現(xiàn)場展板、引導(dǎo)海報(bào)、報(bào)紙、售樓處、VI的建立與推廣。

*戶外展板：展板設(shè)置于臨梅華路一側(cè)，交通流量大，可做為明顯的引導(dǎo)廣告看牌設(shè)置處。

*現(xiàn)場展板：在工地現(xiàn)場搭設(shè)立體效果圖，及圍墻看板，塑造現(xiàn)場氣勢及銷售氣氛。

*引導(dǎo)海報(bào)：推出前在梅林片、華僑城、羅湖片、福田中心區(qū)派送宣傳品，傳遞項(xiàng)目信息，以此擴(kuò)大宣傳范圍。*報(bào)紙：特區(qū)報(bào)、商報(bào)為主2、售樓處

*搭設(shè)100平方米現(xiàn)場接待中心及樣板房，利于業(yè)務(wù)作業(yè)及接待客戶，展示產(chǎn)品，建材及資料模型等。

*廣場園藝造景：結(jié)合接待中心，樹立物業(yè)形象，以促銷售。

２

*空飄汽球：現(xiàn)場空飄汽球，拉布條，以制空點(diǎn)，制造明顯目標(biāo)；引導(dǎo)客戶進(jìn)入現(xiàn)場。

五、形象包裝1、地盤

*導(dǎo)向類：在新洲路與梅華路交織處設(shè)指示牌或?qū)蚺?。中康路與梅華路交織處設(shè)路牌。北環(huán)路附近臨項(xiàng)目一面設(shè)大型路牌。梅華路于項(xiàng)目左右50米，設(shè)燈旗桿。

*墻體類：售樓處大門外包裝，含彩旗、彩燈、展示牌、進(jìn)口花磚鋪地，預(yù)留車位、保安值班、建廣告隔墻，隔開施工現(xiàn)場。2、售樓處

室內(nèi)：噴繪背景板、展板、展臺、小區(qū)沙盤模型、戶型沙盤模型、掛旗、售樓折頁、統(tǒng)一服裝、胸卡3、資料類

售樓書、海報(bào)、姓名卡、禮品袋、合同正式文本、銷售形式表格、法律文書、立體效果圖。4、看樓類

*銷售中心設(shè)專車看樓*專車車體廣告噴繪六、銷售完善1、開盤準(zhǔn)備

*示范單位及地盤包裝到位

*樓書、展板、認(rèn)購書、價(jià)目表到位*市內(nèi)各售樓處及現(xiàn)場銷售處建好*各項(xiàng)媒體制作落實(shí)

*內(nèi)外銷批文及法律文件齊全*深圳、香港律師樓落實(shí)*正式買賣合同落實(shí)*銀行按揭落實(shí)*明確入伙時(shí)間

2、為塑造本項(xiàng)目獨(dú)特的風(fēng)格，顯示其在市場上的形象，使客戶在接受本項(xiàng)目獨(dú)特定位的同時(shí)，能確定自己的品牌地位，并造成社會影響度。

（1）在銷售過程中，不斷完善各環(huán)節(jié)及銷售部門間的協(xié)調(diào)協(xié)同。（2）分階段銷售策略引導(dǎo)期：預(yù)售階段

公開期：引導(dǎo)期后7--15天強(qiáng)銷期：公開期后第7天起持續(xù)期：沖刺階段

針對各銷售階段，制定銷售時(shí)間進(jìn)度表及各階段預(yù)售銷售目標(biāo)，并做好分階段效果評估。

（3）嚴(yán)格選拔銷售人員

３

*售樓履歷豐富者*現(xiàn)場定單能力強(qiáng)者

*品佳、敬業(yè)、集體觀念強(qiáng)者（4）售樓人員把握項(xiàng)目內(nèi)容A、項(xiàng)目基本狀況

*項(xiàng)目概況，發(fā)展商業(yè)績*項(xiàng)目規(guī)劃特色

*面積、結(jié)構(gòu)、方位分派與統(tǒng)計(jì)*價(jià)格分派與統(tǒng)計(jì)*建材設(shè)備特色介紹B、環(huán)境狀況

*工地位置、環(huán)境*各項(xiàng)生態(tài)設(shè)施介紹

*重大公共設(shè)施與未來發(fā)展介紹*交通線路說明及客戶引導(dǎo)確定

七、周邊物業(yè)價(jià)格定位表項(xiàng)目名均價(jià)主戶型面積樓盤類型

金燕花園51001房1廳1衛(wèi)68--91一座四棟十二層帶電梯商住現(xiàn)樓

3房2廳1衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)

振業(yè)梅苑50002房2廳1衛(wèi)67--135七棟多層住宅現(xiàn)樓3房2廳2衛(wèi)3房3廳3衛(wèi)

紳寶花園66002房2廳1衛(wèi)88--168四棟商住小高層現(xiàn)樓

3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)

凱豐48501房1廳1衛(wèi)47、18--93四棟多層商住現(xiàn)樓

2房1廳1衛(wèi)3房2廳1衛(wèi)

合正圓51002房1廳61--88二棟小高層帶電梯現(xiàn)樓2房2廳

3房2廳4房2廳

碧云天47002房1廳58--11011棟9--16層帶電梯現(xiàn)樓2房2廳3房2廳

4房3廳天源梅林居48002房2廳62--110A/B樓5棟11層帶電梯商住現(xiàn)樓

3房2廳

先科花園47002房2廳66--91七棟多層住宅現(xiàn)樓

４

梅沁園4800

一、前期包裝（5月15日--7月1日）主要涉及VI、土地現(xiàn)場包裝、售樓處包裝、宣傳品等；

3房2廳1房1廳2房1廳2房2廳

56--82二棟連體多層住宅現(xiàn)樓

1、VI部分

為突出項(xiàng)目的獨(dú)特性，樹立項(xiàng)目自身形象，必將導(dǎo)入VIS系統(tǒng)。2、土地現(xiàn)場包裝

路牌、掛旗、三角旗、燈桿旗、公司旗、廣告汽球、外墻立面圖、指示牌、廣告條幅、大型看牌；3、售樓處包裝*外部

（1）售樓處外觀獨(dú)特性

（2）彩燈、彩旗、廣告汽球、花磚鋪地、預(yù)留車位、保安值班、廣告隔墻；*內(nèi)部

噴繪背景板、小掛旗、展位、展板、戶型分布圖、平面圖、戶型小區(qū)沙盤模型、小區(qū)整體效果圖

（3）銷售人員服裝、胸卡及各種辦公用品的VI化（見VI部分）；4、宣傳品

海報(bào)、樓書、折頁、禮品袋、項(xiàng)目標(biāo)徽設(shè)計(jì)、廣播廣告、電視廣告、軟性宣傳、禮帽；二、銷售策略針對本項(xiàng)目專門成立由銷售主管、業(yè)務(wù)主管、銷售人員組成的銷售隊(duì)伍，總公司派專人負(fù)責(zé)管理與監(jiān)視工作，廣告代理公司負(fù)責(zé)文案、平面及廣舉報(bào)布工作；銷售策略分階段進(jìn)行，大致分為引導(dǎo)期、公開期、強(qiáng)銷期、持續(xù)期四階段進(jìn)行，具體分述如下：

1、引導(dǎo)期（預(yù)售階段）

(1)、搭設(shè)戶外看板，以視覺沖擊力的畫面與訴求，刺激購買力：(2)、清理美化工地現(xiàn)場；

(3)、合約書、預(yù)約單及各種銷售