物權(quán)法的不動(dòng)產(chǎn)登記問題

-.z遇到物權(quán)糾紛問題.贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問>>s.yingle.?物權(quán)法?的不動(dòng)產(chǎn)登記問題一、不動(dòng)產(chǎn)登記的原則按照?物權(quán)法?第9條的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生法律效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生法律效力，但法律另有規(guī)定的除外。這就是說，設(shè)立、變更或消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，原則上都要登記，不登記不成認(rèn)其物權(quán)，也不成認(rèn)物權(quán)的任何變動(dòng)。法律另有規(guī)定的除外主要指4種情況：一是第9條第二款的規(guī)定，依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。為什么可以不登記?因?yàn)榈怯浭瞧鹨粋€(gè)公示作用，法律已經(jīng)明確規(guī)定這些自然資源屬于國家所有，已起到了公示作用，所以不必再履行登記手續(xù)。這里所講的是國家所有自然資源，是所有權(quán)可以不登記，但使用權(quán)仍然要登記。二是第二章第三節(jié)規(guī)定的三種特殊情況，也可以不登記即產(chǎn)生物權(quán)。第28條規(guī)定,因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。即拿著法院判決等，不辦理過戶登記，也成認(rèn)判決書上寫的權(quán)利人就是該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。第29條規(guī)定，因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開場(chǎng)時(shí)發(fā)生效力。即父親死亡，兒子繼承，兒子不去辦理變更登記，也成認(rèn)兒子對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有物權(quán)。第30條規(guī)定，因合法建造、撤除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。農(nóng)民在宅基地上建房子，該房子不登記，也成認(rèn)他的物權(quán)效力。以上三種情況都是法律規(guī)定可以不登記的，但第31條有一個(gè)特別規(guī)定，依照本法第二十八條至三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。舉個(gè)例子說明這話什么意思，*房產(chǎn)原來歸夫妻共有，雙方離婚后，法院判決該房產(chǎn)歸女方所有，女方可以不登記，女方拿著判決書，就能證明歸她所有。但是如果女方要求處分該房產(chǎn)，就必須去辦理登記，否則不符合法律規(guī)定。繼承或者合法建造的房產(chǎn)也是如此，處分必須登記，不登記，不可以對(duì)抗善意第三人。三是土地承包經(jīng)營權(quán)，自合同簽訂之日起，成認(rèn)其物權(quán)，不用辦理登記。四是對(duì)地役權(quán)的規(guī)定。地役權(quán)是為了自己的便利，利用他人土地享有的權(quán)利。例如，甲要鋪設(shè)一條管道，必須利用乙的土地，否則就會(huì)繞圈子增加本錢。這樣，甲乙雙方簽訂一個(gè)合同，雙方同意即可。雖然地役權(quán)是雙方合同生效時(shí)設(shè)立，但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。二、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度物權(quán)是統(tǒng)一的，相當(dāng)多的人民群眾和法院部門的同志都強(qiáng)調(diào)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。在有關(guān)部門開研討會(huì)時(shí)，國土、房產(chǎn)、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等涉及不動(dòng)產(chǎn)管理的部門，都說應(yīng)該實(shí)行統(tǒng)一登記。雖然客觀情況是現(xiàn)在很難實(shí)行統(tǒng)一登記，但國家需要推行統(tǒng)一登記制度。所以，?物權(quán)法?第10條規(guī)定，國家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的圍、登記機(jī)構(gòu)和登記方法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，原來已列入十屆人大的立法規(guī)劃，但到目前為止，仍未完成這個(gè)任務(wù)。所以?物權(quán)法?附則第246條專門規(guī)定，法律、行政法規(guī)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的圍、登記機(jī)構(gòu)和登記方法作出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定作出規(guī)定。這主要是考慮到現(xiàn)在的房地管理，有的是合在一起了，有的還沒合。在國家沒有制定出統(tǒng)一方法以前，先讓地方性法規(guī)推動(dòng)一下這項(xiàng)工作。三、不動(dòng)產(chǎn)登記的審查在立法過程中，大家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)審查和形式審查，理解不太一樣。有人認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查就是要審查合同關(guān)系的真實(shí)性、合法性，是不是在公平、自愿、平等的根底上簽訂的，有沒有欺詐等。有人則認(rèn)為，實(shí)質(zhì)審查就是把事實(shí)調(diào)查清楚，保證所指的不動(dòng)產(chǎn)確實(shí)存在。由于大家口徑不一致，現(xiàn)在的?物權(quán)法?沒有答復(fù)什么是實(shí)質(zhì)審查和形式審查，只是規(guī)定了登記機(jī)構(gòu)的幾項(xiàng)職責(zé)，只要登記機(jī)構(gòu)履行了這幾項(xiàng)職責(zé)就行。四、不動(dòng)產(chǎn)登記的查詢和收費(fèi)?物權(quán)法?第18條規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人可以查詢、復(fù)制登記資料，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。對(duì)于這條規(guī)定，立法過程中曾有過爭(zhēng)論，有人說不應(yīng)該限制登記查詢的主體，認(rèn)為既然物權(quán)公示，公示就是給大家看的，為什么還要限制查詢主體?反對(duì)者則認(rèn)為，雖然公示是給大家看的，但不是給社會(huì)上所有的人看的。跟這事沒關(guān)系的人也讓看，就涉及到個(gè)人隱私的保護(hù)問題。國外情況也不一致。有的國家，如美國、加拿大等都不限制，誰都可以看。而德國則只有利害關(guān)系人才能查看。后來我們經(jīng)過考慮規(guī)定，只有利害關(guān)系人、權(quán)利人可以申請(qǐng)查詢，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該提供。關(guān)于登記收費(fèi)，國土部門的同志曾認(rèn)為，沒有必要規(guī)定得則細(xì)，相關(guān)的行政法規(guī)作出規(guī)定就可以了?？涩F(xiàn)在的?物權(quán)法?第22條還是規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按件收取，不得按照不動(dòng)產(chǎn)的面積、體積或者價(jià)款比例收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會(huì)同價(jià)格主管部門規(guī)定。這主要是考慮到目前這個(gè)問題老百姓反映比較強(qiáng)烈，所以需要作出一個(gè)明確規(guī)定。五、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度我們國家過去沒有預(yù)告登記制度。在立法過程中，最初主要是考慮在商品房買賣過程中，需要保護(hù)權(quán)利人的利益，防止開發(fā)商一房二賣，所以規(guī)定了預(yù)告登記制度。但是，?物權(quán)法?第20條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。即現(xiàn)在的預(yù)告登記規(guī)定已不僅僅適用于預(yù)售商品房，還涉及到其他房屋買賣的情況。例如，甲對(duì)乙說，以后你賣房子時(shí)，要賣給我，乙說行。甲防止乙以后不遵守這個(gè)約定，就可以去預(yù)告登記，取得了優(yōu)先購置權(quán)。預(yù)告登記的圍，還包括消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。六、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任在立法過程中，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任，曾經(jīng)有過幾種意見。有人認(rèn)為現(xiàn)在的登記機(jī)構(gòu)都是行政機(jī)關(guān)，所以登記錯(cuò)誤應(yīng)當(dāng)提起國家賠償。有人認(rèn)為國家賠償不適宜，因?yàn)榈怯洐C(jī)構(gòu)以后是行政性質(zhì)的還是事業(yè)性質(zhì)的，或其他什么性質(zhì)的，現(xiàn)在都不好確定。有人主建立賠償基金來解決登記錯(cuò)誤問題。有人說登記機(jī)構(gòu)的責(zé)任應(yīng)當(dāng)采取過錯(cuò)責(zé)任制，有過錯(cuò)的承擔(dān)責(zé)任，沒有過錯(cuò)的不承擔(dān)責(zé)任。有些單位反映強(qiáng)烈，認(rèn)為現(xiàn)在當(dāng)事人造假水平很高，假資料別說登記部門審查不出來，連公安部門都審查不出來，最后錯(cuò)了還要登記部門來承擔(dān)責(zé)任，這太冤了?，F(xiàn)在?物權(quán)法?沒有答復(fù)責(zé)任到底是國家賠償責(zé)任還是民事賠償責(zé)任，因?yàn)楝F(xiàn)在不好說，這給以后的開展留下了空間。但是，登記錯(cuò)了之后到法院起訴，法院肯定得受理。登記錯(cuò)誤怎么賠償??物權(quán)法?第21條規(guī)定，當(dāng)事人提供虛假材料申請(qǐng)登記，給他人造成損害的，應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追討。只要是登記錯(cuò)了，不管是不是登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)，都要先行承擔(dān)責(zé)任，這主要是為了保護(hù)權(quán)利人的利益，因?yàn)闄?quán)利人是弱勢(shì)。這樣，登記機(jī)構(gòu)可能會(huì)說自己的責(zé)任太重了。怎么辦?需不需要建立一個(gè)登記賠償基金?這以后可以探索。網(wǎng)上購物謹(jǐn)防十大陷阱s.yingle./l/wq/688037.html“唱雙簧〞老騙局市民仍需警覺s.yingle./l/wq/688036.html騙子黑手伸向新農(nóng)村建立s.yingle./l/wq/688035.html抑制心理弱點(diǎn)，防止受騙s.yingle./l/wq/688034.html揭秘傳銷〔一〕s.yingle./l/wq/688033.html罐子壓錢破災(zāi)，原是合伙騙財(cái)s.yingle./l/wq/688032.html壯陽膠囊網(wǎng)上玩騙術(shù)s.yingle./l/wq/688031.html可疑外國人持假幣購物行騙s.yingle./l/wq/688030.html手機(jī)防騙小竊門s.yingle./l/wq/688029.html假青藏紀(jì)念幣現(xiàn)身市面廣闊消費(fèi)者要謹(jǐn)防上當(dāng)受騙s.yingle./l/wq/688028.html騙子假冒114聲稱查號(hào)功能收費(fèi)s.yingle./l/wq/688027.html扮熟人專騙老人s.yingle./l/wq/688026.html警覺汽車租賃詐騙“三部曲〞s.yingle./l/wq/688025.html一農(nóng)民落入騙子連環(huán)套s.yingle./l/wq/688024.html騙子盯上彩票點(diǎn)編造可憐故事?lián)Q取信任s.yingle./l/wq/688023.html刮卡刮出轎車s.yingle./l/wq/688022.html“富商妻〞借種兩男子上當(dāng)s.yingle./l/wq/688021.html墻上“賣槍〞廣告典型的騙局s.yingle./l/wq/688020.html快遞送上門騙取手續(xù)費(fèi)要緊慎遇意外s.yingle./l/wq/688019.html未上市股票交易出現(xiàn)新騙術(shù)s.yingle./l/wq/688018.html10萬騙來房產(chǎn)99萬當(dāng)?shù)魋.yingle./l/wq/688017.html騙子調(diào)虎離山，一家三農(nóng)民受騙s.yingle./l/wq/688016.html慎防網(wǎng)上購物受騙s.yingle./l/wq/688015.html男孩編故事騙獨(dú)行年輕女性錢財(cái)s.yingle./l/wq/688014.html親母竟配合兒子“唱雙簧〞詐財(cái)s.yingle./l/wq/688013.html路遇“熟人〞拉家常，七旬老爹落進(jìn)騙局s.yingle./l/wq/688012.html扒手新招不斷，年關(guān)出行需慎重s.yingle./l/wq/688011.html克隆接親牌接人搶劫s.yingle./l/wq/688010.html200元買的數(shù)碼相機(jī)只是模型s.yingle./l/wq/688009.html意識(shí)到騙局后我反耍了騙子們s.yingle./l/wq/688008.html“話費(fèi)陷阱〞等你入別回陌生未接來電s.yingle./l/wq/688007.html通信行業(yè)6類價(jià)格欺詐行為謹(jǐn)防“價(jià)格陷阱〞s.yingle./l/wq/688006.html節(jié)日臨近網(wǎng)絡(luò)詐騙把戲繁多s.yingle./l/wq/688005.html冒充“兒子〞專騙農(nóng)村留守老人s.yingle./l/wq/688004.html7騙子充“好心人〞代買車票騙錢s.yingle./l/wq/688003.html冒充大學(xué)教師和白領(lǐng)上演連環(huán)計(jì)s.yingle./l/wq/688002.html又三個(gè)火車上的騙術(shù)s.yingle./l/wq/688001.html旅客要注意識(shí)別假票s.yingle./l/wq/688000.html古董竟是塑料做的s.yingle./l/wq/687999.html白紙“血〞字套走老太2萬元s.yingle./l/wq/687998.html多為擠牙膏式詐騙s.yingle./l/wq/687997.html愚人節(jié)的裝機(jī)故事s.yingle./l/wq/687996.html打擊騙錢短信警方摧毀一網(wǎng)絡(luò)詐騙集團(tuán)s.yingle./l/wq/687995.html女營業(yè)員苦練騙術(shù)s.yingle./l/wq/687994.html騙術(shù)有跡可循，防騙有方可用s.yingle./l/wq/687993.html男子冒充神婆騙財(cái)騙色s.yingle./l/wq/687992.html冒充警察招搖撞騙“鬼〞終遇真警察s.yingle./l/wq/687991.html老年人如何防騙s.yingle./l/wq/687990.html各企業(yè)謹(jǐn)防騙子假冒消防人員行騙s.yingle./l/wq/687989.html冒充警察招搖撞騙，“鬼〞終遇真警察s.yingle./l/wq/687988.html一客商遭遇“點(diǎn)鈔〞陷阱s.yingle./l/wq/687987.html“方案外招生〞“部指標(biāo)〞是陷阱s.yingle./l/wq/687986.html有人賣“優(yōu)惠〞卡要小心s.yingle./l/wq/687985.html溫柔“貴夫人〞租房12天騙了兩萬元s.yingle./l/wq/687984.html自稱有“艾滋〞摔瓶為訛錢s.yingle./l/wq/687983.html傳銷連環(huán)新騙術(shù)s.yingle./l/wq/687982.html潼城“相師〞自抖幕s.yingle./l/wq/687981.html清宮珠寶騙走一婦女4500s.yingle./l/wq/687980.html天下無賊騙子不少s.yingle./l/wq/687979.html“我是騙子想找記者談?wù)劏暲向_自揭8大行騙招數(shù)s.yingle./l/wq/687978.html陪游——免費(fèi)旅游還拿二十萬薪水s.yingle./l/wq/687977.html“大仙“裝神弄鬼包治百病s.yingle./l/wq/687976.html騙子稱解禍，現(xiàn)金變餐巾s.yingle./l/wq/687975.html天上餡餅砸破他的發(fā)財(cái)夢(mèng)s.yingle./l/wq/687974.html大律師一年掙千萬警覺“包贏〞黑心律師s.yingle./l/wq/687973.html“巨獎(jiǎng)〞借口香糖欺詐s.yingle./l/wq/687972.html一女士莫名連中30萬大獎(jiǎng)s.yingle./l/wq/687971.html專家教你“慧眼〞辨騙局s.yingle./l/wq/687970.html騙子以公證處的名義詐騙s.yingle./l/wq/687969.html謊稱上門看病實(shí)為引狼入室s.yingle./l/wq/687968.html19歲女孩冒稱網(wǎng)絡(luò)美女，網(wǎng)戀騙光大學(xué)生學(xué)費(fèi)s.yingle./l/wq/687967.html女網(wǎng)友身陷窘境s.yingle./l/wq/687966.html發(fā)短信就能查水費(fèi)s.yingle./l/wq/687965.html偏聽偏信痛失6萬元騙子計(jì)設(shè)連環(huán)大騙錢財(cái)s.yingle./l/wq/687964.html象棋局中局100元打水漂s.yingle./l/wq/687963.html朋友名義要求匯款QQ用戶留神“友情“騙局s.yingle./l/wq/687962.html節(jié)假日謹(jǐn)防五類騙術(shù)s.yingle./l/wq/687961.html遇上最新騙術(shù)〔用google捉騙子〕s.yingle./l/wq/687960.html中英街奸商導(dǎo)游聯(lián)手騙局s.yingle./l/wq/687959.html滿布陷阱的九寨溝之旅，游客當(dāng)成肥豬宰s.yingle./l/wq/687958.html詛咒〞短信“穿著〞愛的外衣誑人s.yingle./l/wq/687957.html假刑警隊(duì)長騙了女老板1萬5s.yingle./l/wq/687956.html“陷阱〞短信騙術(shù)升級(jí)“朋友〞口吻騙回復(fù)s.yingle./l/wq/687955.html頻施