房地產(chǎn)行業(yè)暨行業(yè)信息化市場(chǎng)分析報(bào)告

房地產(chǎn)行業(yè)暨行業(yè)信息化市場(chǎng)分析報(bào)告1房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析......................................1.1房地產(chǎn)行業(yè)投資趨勢(shì)及投資比重占GDP趨勢(shì)................1.22002-2004年1-6月房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況...................1.32004年1-6月各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況..................1.42004年1-6月按工程用途分房地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)投資及增長(zhǎng)情況..1.5宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整.......................1.5.1土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段......................1.5.2信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)..........................1.6建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升.................1.7房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)要素模型...........................1.8房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的一些結(jié)論.........................2房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展?fàn)顩r分析................................2.1房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展的趨勢(shì)...........................2.2房地產(chǎn)行業(yè)信息化的一些結(jié)論...........................3房地產(chǎn)行業(yè)信息化需求分析....................................3.1房地產(chǎn)行業(yè)信息化焦點(diǎn)需求分析.........................3.2客戶與營銷管理信息化焦點(diǎn)需求分析.....................4房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用軟件供應(yīng)商分析................................4.1專業(yè)房地產(chǎn)軟件供應(yīng)商產(chǎn)品比較分析.....................房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r分析GDP勢(shì)7.4%5.4%5.0%01995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年1995年房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資占GDP比重中國房地行業(yè)始于上世紀(jì)90年代初期，經(jīng)過初期的產(chǎn)業(yè)過熱后，國家對(duì)產(chǎn)投資增長(zhǎng)幅度逐月降低，從下圖中可以看出，1-6月份增長(zhǎng)幅度已經(jīng)低于2002年和2003年同期的增長(zhǎng)水平。這表明自去年以來國家采取的諸如進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金和項(xiàng)目資本金比率、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目等一系列控制投資高速增長(zhǎng)的政策措施已初見成效,增速過猛勢(shì)頭得到初步遏制。004年003年002年0資料來源：根據(jù)國資料來源：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》整理 4.29 4.92 8.204.02 8.86 24.222.428.922.120.436.240.337.235.5 41.538.020.430.248.432.642.061.539.728.731.639.1450.1 48.94 46.67 39.536.522.3 36.748.942.742.9 51.258.728.450.651.743.142.267.159.728.150.836.067.740.8新疆31.7東部地區(qū)完成投資額3446億元，比去年同期增長(zhǎng)26.4%，中部長(zhǎng)28.7%。中、西部地區(qū)投資額增長(zhǎng)速度快于東部地區(qū)，主要原因是由于年初以來，東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地資源偏緊、價(jià)格高和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，使得一些房地產(chǎn)開發(fā)商選擇開發(fā)重點(diǎn)向中、西部轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)略，房地產(chǎn)開發(fā)的地區(qū)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生變化，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)比重逐月上升。資料來資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局從圖中可以看出，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的投資增幅明顯大于同期住宅投資的增長(zhǎng)幅度，而商業(yè)營業(yè)用房去年同期的增長(zhǎng)幅度更是達(dá)到了50%，分析其原因，可能有三個(gè)方面：一是城市第三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展和變化帶來的新需求；二是城市改造加快，大量拆建所致，如黨政機(jī)關(guān)大樓、大型購物中心和物流園區(qū)、會(huì)展中心等項(xiàng)目紛紛上馬；三是自去年以來出現(xiàn)的一股“商鋪熱”至今熱度未減宏觀緊縮政策將加劇行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)而至。而令房地產(chǎn)企業(yè)更為憂慮的是，央行目前正在密切關(guān)注物價(jià)指數(shù)，隨時(shí)有可能做出9年以來的首次加息決定，這將極大抬高房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，至此，房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈土地和資金均被納入調(diào)控范圍。土地政策成為重要宏觀調(diào)控手段1996-2004年全國耕地面積變化情況來源：國土資源部國土資源部調(diào)查顯示，2003年，全年固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)了50%以上，帶動(dòng)比上年增加了49萬畝，增幅達(dá)17%。不僅造成某些行業(yè)投資過熱，同時(shí)還因?yàn)檎加酶兀苯油{糧食安全。針對(duì)這些情況，2004年國土資源部根畝，壓減23.4%。這是國土資源部第一次通過土地供應(yīng)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)其他領(lǐng)域進(jìn)全國土地市場(chǎng)治理整頓。2004年的土地市場(chǎng)在其基礎(chǔ)上，繼續(xù)加大力度，對(duì)土地供應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、從源頭入手，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。擴(kuò)張投資的首要因素，企業(yè)沒有土地，就沒法上項(xiàng)目。所以這次調(diào)控，從清理土地開始，對(duì)抑制投資擴(kuò)張起到了很大作用，新增投資項(xiàng)目的下降與項(xiàng)目清理也有很大的關(guān)系。而土地政策對(duì)房地產(chǎn)影響具有雙重性：一是對(duì)于開發(fā)商來說，取得土地將變得越來越困難，在土地供應(yīng)逐漸收緊的情況下，相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開發(fā)商將沒有可開發(fā)的新項(xiàng)目，這在一定程度上抑制了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)規(guī)模；二是由于土地供應(yīng)量的減少導(dǎo)致了土地價(jià)格的持續(xù)上漲，尤其是一些大中城市的地價(jià)大幅度上漲，而地價(jià)的上漲必然會(huì)推動(dòng)房屋價(jià)格的上漲。信貸緊縮杠桿重整房地產(chǎn)業(yè)2004年初以來，國家陸續(xù)出臺(tái)了上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率、提高房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)貸款進(jìn)行重點(diǎn)檢查等緊縮信貸的調(diào)控措施。其中，控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模的政策主要有兩項(xiàng)：水平的金融機(jī)構(gòu)，將執(zhí)行8%的存款準(zhǔn)備金率，國有獨(dú)資、股份制商業(yè)銀行、外資等金融機(jī)構(gòu)將執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率，目的是限制商業(yè)銀行的信貸盲目擴(kuò)張。房地產(chǎn)業(yè)是信貸調(diào)控的首要對(duì)象之一。4月27日，國務(wù)院發(fā)出通知，提高部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例，通知要求，房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金金的要求又向前邁進(jìn)了一大步，5個(gè)百分點(diǎn)對(duì)于大項(xiàng)目啟動(dòng)的壓力可想而知。一系列信貸緊縮政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成了較大的沖擊：首先，把房地產(chǎn)業(yè)列為過熱行業(yè)之后，房地產(chǎn)業(yè)從商業(yè)銀行取得信貸明顯困難。如去年的“121號(hào)”文件以及今年的提高房地產(chǎn)業(yè)的貸款資本金就為房地產(chǎn)業(yè)設(shè)立了較高的信貸門檻，一般情況下，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例在80%左右，如果將這作為平均數(shù)，就意味著相當(dāng)一部分開發(fā)商對(duì)銀行信貸的依賴遠(yuǎn)大于80%。因此，當(dāng)銀行在收緊房貸后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條拉緊，一些房地產(chǎn)開發(fā)商因無法向銀行融資，缺乏足夠的資金周轉(zhuǎn)、支付征地費(fèi)、工資及購買建筑原料而紛紛倒閉，一批在建工程因而停工，最終會(huì)衍生出爛尾樓問題，這種現(xiàn)象在來年可能會(huì)顯現(xiàn)。其次，信貸的收緊還對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)造成了不小的打擊，提高了住房消費(fèi)信貸的門檻。以住宅為例，在經(jīng)過幾年的快速發(fā)展之后，國內(nèi)自住的消費(fèi)能力在一定程度上得到了滿足，投資類的消費(fèi)則在增多。宏觀調(diào)控對(duì)這部分新增的消費(fèi)能力，將產(chǎn)生明顯的抑制作用。建筑原材料價(jià)格上漲使企業(yè)開發(fā)成本上升2003.1-2004.6月建筑原材料價(jià)格指數(shù)變動(dòng)情況料來源：國家統(tǒng)計(jì)局建材價(jià)格的不斷攀升給建筑施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)帶來了較大的影響，建材價(jià)格上漲，導(dǎo)致建安成本上升，一方面出現(xiàn)了部分地區(qū)商品房?jī)r(jià)格上漲的連鎖反應(yīng)；另一方面增加了開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本，企業(yè)利潤空間受到擠壓。房地產(chǎn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)要素模型房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的一些結(jié)論國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度逐漸加大，房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境完善度日趨成熟，從而導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)利潤率呈下滑趨勢(shì)。中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過10多年的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的管理日趨成熟，行業(yè)已經(jīng)逐步走向了脫穎而出的管理時(shí)代。房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展?fàn)顩r分析2002年中國房地產(chǎn)行業(yè)用于信息化發(fā)展的投資總額為39.8億元其投資結(jié)構(gòu)構(gòu)成為：數(shù)據(jù)表明2002年房地產(chǎn)行業(yè)的信息化重點(diǎn)還是以基礎(chǔ)建設(shè)為主。從下圖中可以看出，自2003年開始，房地產(chǎn)行業(yè)作為基礎(chǔ)設(shè)施的硬件投資比例在迅速減少，向應(yīng)用軟件和軟件服務(wù)遷移。到2004年硬件和軟件服務(wù)的投資比例關(guān)系基本為1：1，表明整個(gè)行業(yè)的信息化正在趨于良性發(fā)展的局面。房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展的趨勢(shì)房地產(chǎn)行業(yè)信息化發(fā)展的趨勢(shì)與整個(gè)行業(yè)發(fā)展和企業(yè)管理的逐漸完善緊緊聯(lián)系在一起，上世紀(jì)90年代初，房地產(chǎn)行業(yè)剛剛興起時(shí)，出現(xiàn)一個(gè)一些例如工程預(yù)算等單一功能性的軟件，90年代后期，伴隨著行業(yè)的逐漸成熟，出現(xiàn)了以部門數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)職能為主的MIS軟件，例如單一的銷售管理、財(cái)務(wù)管理等等。2000年之后，隨著各種管理理論、計(jì)算機(jī)技術(shù)的不斷提升，出現(xiàn)了具備集團(tuán)協(xié)同業(yè)務(wù)處理能力的復(fù)合型軟件系統(tǒng)，例如目前主流的售樓系統(tǒng)、物業(yè)系統(tǒng)等(ERP)，直至出現(xiàn)行業(yè)的供應(yīng)鏈系統(tǒng)。房地產(chǎn)行業(yè)信息化的一些結(jié)論作為信息化核心主體的應(yīng)用軟件自2003年已經(jīng)開始處于啟動(dòng)期。2004年后行業(yè)的應(yīng)用軟件投資將進(jìn)入高速發(fā)展期。目前正是進(jìn)入這個(gè)行業(yè)應(yīng)用軟件領(lǐng)域的一個(gè)絕佳時(shí)機(jī)。行業(yè)的信息化軟件系統(tǒng)已經(jīng)從單一功能型、部組MIS型向協(xié)同業(yè)務(wù)處理系統(tǒng)快速發(fā)展，但行業(yè)內(nèi)還沒有出現(xiàn)完整的ERP或者供應(yīng)鏈系統(tǒng)。房地產(chǎn)行業(yè)信息化需求分析國家行政主管部門對(duì)政策透明化、辦事流程簡(jiǎn)化的需各級(jí)房管局對(duì)自身內(nèi)外的管理(如產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理)及外部監(jiān)控(如雙預(yù)警系統(tǒng))上的需求。房地產(chǎn)企業(yè)銷售現(xiàn)場(chǎng)的管理，如客戶接待、認(rèn)購、簽約、收款、備案、辦理按揭等業(yè)務(wù)流程的管理。作為現(xiàn)代營銷理念的變化，房地產(chǎn)營銷也逐漸走向客戶的分析管理等日漸受到房地產(chǎn)企業(yè)營銷的追捧。等房地產(chǎn)企業(yè)從規(guī)劃前期、設(shè)計(jì)施工、銷售階段、服務(wù)階等全過程的動(dòng)態(tài)成本管理。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于一些甲方供料、材料招投標(biāo)等業(yè)務(wù)的管財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)核算、管理會(huì)計(jì)、投資分析等企業(yè)財(cái)務(wù)項(xiàng)目展示、網(wǎng)上訂房、企業(yè)網(wǎng)站等業(yè)務(wù)的管理?？氐葮I(yè)務(wù)管理二手房置換、房屋租賃等業(yè)務(wù)的管理點(diǎn)數(shù)字房管供應(yīng)鏈管理、六大核心資客戶關(guān)系管理理流管理管理人力資源管理知識(shí)管理礎(chǔ)工具業(yè)管理級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)信息化焦點(diǎn)需求分析從一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來看，支撐企業(yè)運(yùn)行的3大基礎(chǔ)平臺(tái)都是當(dāng)前企業(yè)在信息化過程中存在比較迫切的需求：從企業(yè)擴(kuò)大銷售的角度來看，當(dāng)前最迫切的信息化需求是以客戶為中心的營銷管理系統(tǒng)，簡(jiǎn)化一些就是目前比較流行的售樓軟件系統(tǒng)。從企業(yè)控制成本的角度來看，當(dāng)前最迫切的信息化需求是以項(xiàng)目管理中心的開發(fā)過程管理與項(xiàng)目成本控制管理。從企業(yè)基礎(chǔ)運(yùn)行平臺(tái)來看，財(cái)務(wù)軟件與辦公自動(dòng)化等系統(tǒng)也是企業(yè)迫切需要信息化的焦點(diǎn)之一。三個(gè)緯度的信息化需求相輔相成，企業(yè)信息化的步驟可以選擇一個(gè)典型的焦點(diǎn)進(jìn)行突破，但在信息化的原則要考慮以下兩點(diǎn)：統(tǒng)一規(guī)劃、分布實(shí)施，從一個(gè)焦點(diǎn)進(jìn)行突破后，要想到以后企業(yè)的整企業(yè)要針對(duì)自身的特點(diǎn)選擇信息化的突破點(diǎn)，但一定要突破一點(diǎn)，見客戶與營銷管理信息化焦點(diǎn)需求分析深入分析營銷階段的信息化焦點(diǎn)需求，至少應(yīng)該滿足如下3點(diǎn)：按揭、入住等銷售業(yè)務(wù)。一般情況下銷售自動(dòng)化管理的使用對(duì)象是開發(fā)商的中層管理人員和一線業(yè)務(wù)人員。2、針對(duì)管理層，系統(tǒng)應(yīng)提供一個(gè)項(xiàng)目監(jiān)控體制，使管理層隨時(shí)掌握項(xiàng)目進(jìn)展，和銷售指令的有效下發(fā)。3、針對(duì)服務(wù)層，系統(tǒng)應(yīng)提供相應(yīng)的銷售工具包，例如按揭計(jì)算尺、項(xiàng)目展示、短信群發(fā)等。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用軟件供應(yīng)商分析房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)用軟件的供應(yīng)商主要有三種類型：P銷售的形式為主，系統(tǒng)造價(jià)較高。專業(yè)的房地產(chǎn)軟件供應(yīng)商，這些公司主要集中在房地產(chǎn)軟件領(lǐng)域，以產(chǎn)品銷售為主，產(chǎn)品與服務(wù)相對(duì)專業(yè)，產(chǎn)品造價(jià)中等。全國性的房地產(chǎn)專業(yè)軟件供應(yīng)商主要有：北京瀚維特科技的RIS產(chǎn)品線、深圳明源的明源售樓系統(tǒng)