武漢市某住宅地產(chǎn)項目可行性報告

目錄HYPERLINK\l"_Toc39386630"組員分工及評價錯誤！未定義書簽。HYPERLINK\l"_Toc39386631"第一部分：項目興建理由與目標(biāo)2HYPERLINK\l"_Toc39386632"第二部分：市場預(yù)測3HYPERLINK\l"_Toc39386633"第三部分：場址方案10HYPERLINK\l"_Toc39386634"第四部分：投資規(guī)模開發(fā)方案13HYPERLINK\l"_Toc39386635"第五部分：產(chǎn)品開發(fā)方案15HYPERLINK\l"_Toc39386636"第六部分：營銷方案19HYPERLINK\l"_Toc39386637"第七部分：工程方案22HYPERLINK\l"_Toc39386638"第八部分：環(huán)境影響評價23HYPERLINK\l"_Toc39386639"第九部分：管理方案25HYPERLINK\l"_Toc39386640"第十部分：項目實施進度27HYPERLINK\l"_Toc39386641"第十一部分：投資估算28HYPERLINK\l"_Toc39386642"第十二部分：籌資方案29HYPERLINK\l"_Toc39386643"第十三部分：財務(wù)評價31HYPERLINK\l"_Toc39386644"第十四部分：社會評價32HYPERLINK\l"_Toc39386645"第十五部分：風(fēng)險分析36HYPERLINK\l"_Toc39386646"第十六部分：總論與建議40六第一部分：項混目興建理由與奴目標(biāo)蛙一、項目提出步的背景零顆旬東湖高新技術(shù)遞開發(fā)區(qū)是首批傅國家高新技術(shù)羅產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之銹一，是華中人肅才、技術(shù)、高常新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的洽源頭，享尸有主“厲華中硅慨谷尊”飾的美譽。目前嗚開發(fā)區(qū)產(chǎn)值上枯億元的企業(yè)已嶄達黑3鎖5抹家，并已形成訊通信、電子信餐息、生物技術(shù)班三大支柱產(chǎn)業(yè)詞和機電一體化冒、新材料、激扎光三大優(yōu)勢產(chǎn)施業(yè)基礎(chǔ)。革興喝關(guān)東科技工業(yè)榴園是東湖開發(fā)咱區(qū)招商引資，出發(fā)展高新技術(shù)扮產(chǎn)業(yè)的主要生饑產(chǎn)基地。工業(yè)匆園的規(guī)劃是武晚漢市規(guī)劃院于手一九九一年制畜定的，用地性什質(zhì)以高科技產(chǎn)驅(qū)業(yè)為主，一稱期靜40般3恥畝已經(jīng)建成。貪二泰期趙60畝0攏畝于一九九三系年開始征地、奶拆遷工作，累維計投入資奴金盯500構(gòu)0六余萬元，安排姜了長飛擴建項鴨目、郵科院擴擴建項目和金龍譜城項目等。善機畏近一年來，東陽湖開發(fā)區(qū)管委這會認(rèn)真總結(jié)了虧十年創(chuàng)業(yè)的經(jīng)專驗和新區(qū)建設(shè)醫(yī)中存在的問題蹤，明確提出了街超前規(guī)劃、拓駱展發(fā)展空間、罵創(chuàng)建面滾向驕2雞1佛世紀(jì)的集產(chǎn)、藝學(xué)、研、居為否一體，產(chǎn)業(yè)發(fā)辯達、環(huán)境優(yōu)美吳、居住舒適的糖武漢科技新城孤的奮斗目標(biāo)。抓市委、市政府粘已批準(zhǔn)了東湖糟開發(fā)區(qū)跨世紀(jì)紛發(fā)展的總體規(guī)腳劃，工業(yè)配園斗“收東擴南敲進尼”捧的封閉管理已感經(jīng)啟動。洲為了保證開發(fā)腹區(qū)新的總體規(guī)里劃的實施，經(jīng)在與市規(guī)劃局認(rèn)贊真研究，扣***弱房地產(chǎn)開發(fā)有缸限公司決定在靈華中科技大學(xué)潤校區(qū)之貓間桂100藝0鼓畝的土地上進姑行開發(fā)項目，兼本次的開發(fā)項刪目將進行詳細(xì)毀的可行性研究壺報告。遙二、項目開發(fā)鑼商倘***偷項目滅的開發(fā)商鬧***中房地產(chǎn)開發(fā)有概限公司（已上襲市），總部在藍武漢，分公司要遍布北京、上貝海、廣州、深汗圳、南京等地染，公司資產(chǎn)總盒計據(jù)5秩0慢億元。本公司吵以先后在各大賽城市推出多個忍花園小區(qū)，已水收到良好的經(jīng)雹濟效益和社會月效益，公司品對牌戰(zhàn)略嶄露頭灶角，另外公司若信譽優(yōu)良，銀位行、企業(yè)關(guān)系裝融洽親密，這肌次項目由總公磨司以法人資格閑進行融資波。公司經(jīng)營范黨圍包括：房地破產(chǎn)開發(fā)、房地啄產(chǎn)經(jīng)營、商品明房銷售、物業(yè)炒管理等。公司慮實行規(guī)劃、開禾發(fā)、管理、銷皂售、服務(wù)一體輝化。其經(jīng)營宗巨旨悉是珠“儲品牌經(jīng)營、優(yōu)盯質(zhì)服務(wù)，誠信奶互利，客戶至屋上陰”艘。繳公司目前已開懇發(fā)關(guān)西小區(qū)、雄工業(yè)園綜合服悄務(wù)區(qū)等項目，竄在項目的開發(fā)抱實施中，以融賤合自然風(fēng)光為蹲先導(dǎo)、創(chuàng)造人塘文環(huán)境為手段亭，實現(xiàn)了以人常為本的經(jīng)營理蝶念，逐步形成森了汽“版規(guī)劃設(shè)計超前掌、建筑施工精誓心、質(zhì)量成本黨并重、物業(yè)管地理力求盡善盡窮美浩”限的經(jīng)營風(fēng)格。怖三、項目設(shè)計戶單位挺承擔(dān)自然好景線項目建筑設(shè)計劑及施工圖設(shè)計運的武漢城市建饅筑設(shè)計院，是蒼具有國家甲級躺設(shè)計資質(zhì)的大眨型綜合設(shè)計研寺究院，在國內(nèi)臘建筑界享有盛佩名。義四、項目的策念劃商拖深圳國際企業(yè)悲服務(wù)公司，是聯(lián)全國唯一從事懼地錯產(chǎn)柴“拾全程策劃及推鞋廣疑”誠的大型專業(yè)策繪劃公司，原屬崇于著名征的野“工***慧集莖團嚴(yán)”密，在北京、上型海、天津、西武安、成都等地艇設(shè)有分公司，犬策劃業(yè)務(wù)遍及浙全國，業(yè)績斐傲然。丑第二部分：市泥場預(yù)測叨一妖、滲填市場概況勉1嘗.造武漢總體經(jīng)濟怕狀況炒根據(jù)武漢市統(tǒng)舟計局最新統(tǒng)計茶資料顯示臨，飼200責(zé)2拴年武漢國民經(jīng)松濟持續(xù)快速增臘長，社會生產(chǎn)學(xué)力水平進一步罷提高。國民經(jīng)慨濟穩(wěn)定增長，踢產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)哈調(diào)整。初步統(tǒng)宮計，全年國內(nèi)裝生產(chǎn)總值姥1493.0陶9煤億元，按可比略價格計算，比梯上年增長災(zāi)11.8%源。其中第一產(chǎn)逐業(yè)增加值箱89.53硬億元，增長佳3.8%羽；第二產(chǎn)業(yè)增縫加值用660.49配億元，增長藍12.2%區(qū)；第三產(chǎn)業(yè)增嘩加值濱743.07爬億元，增長福12.5%俘。人均國內(nèi)生醫(yī)產(chǎn)總值跨19611打元，按可比價頁格計算比上年雁增長灌10.7%響。一、二、三鴉產(chǎn)業(yè)增加值占賞國內(nèi)生產(chǎn)總值和中的構(gòu)成比例度由上年的桃6.3超：絲44.1罪：化49.6關(guān)變化為阿6.0祖：國44.2慰：膠49.8字。坡財政收入快速環(huán)增長。全年完籠成財政收入范196.54槽億元，比上年炭同口徑增長卻15.5%嗎，其中地方財錦政收入光85.83路億元，增長梢27%警。市場物價低腹位平穩(wěn)運行。減全年居民消費至價格總水平比秒上年下降京1.4%計。除煙酒上漲婚2.7%鹽、居住上漲角1.3%名外，食品下降針1.0%字、衣著下降類0.5%話、家庭設(shè)備下愉降帥5.7%播、醫(yī)療保健和艷個人用品價格磨下降昂9.0%持、交通和通訊段下降饑0.1%腰、娛樂教育文食化價格下降與1.4%灌。工業(yè)品出廠現(xiàn)價格下降繡3.7%陵。原材料、燃爛料、動力購進王價格下降門1.6%匙。義勞動就業(yè)工作秤有新進展。年騾末全市從業(yè)人柔員寫407.3閘萬人，比上年昆末增加超1.2魯萬人，增長冰0.3%鞠。全年下崗失抬業(yè)職工實現(xiàn)再偵就業(yè)閥7.1糞萬人，年末城槍鎮(zhèn)登記失業(yè)率另4.98%源。幣嘩殖各項改革穩(wěn)步議推進。國有企鑒業(yè)改革加速，堡向各區(qū)下放了嫁226炕戶市屬國有企超業(yè)；國有資產(chǎn)劈營運機構(gòu)整合珠力度加大，一偶批國有控股公陵司重組壯大；陵大力推進行政趟審批制度改革蒸，精簡了一批惱市級審批項目藍；改善經(jīng)濟發(fā)熱展軟環(huán)境，整精頓規(guī)范市場經(jīng)積濟秩序不斷深疑化；農(nóng)村稅費擊改革取得初步建成效，全市農(nóng)閃民人平負(fù)擔(dān)比朗上年減少掙31.29圓元，下降刮31.6%慚。枕2.室武漢市房地產(chǎn)冤市場概況蔑捆覺建筑業(yè)增長較辰快。全市共有京建筑企業(yè)撕532傻家，完成建筑橋業(yè)增加值皺126.5警億元，比上年掌增長胸13.8%爽。建筑企業(yè)全顏員勞動生產(chǎn)率激9介萬元兇/聲人，比上年增簡長經(jīng)6.4%南；建筑企業(yè)施竿工項目嚴(yán)12505顏個，竣工項目暈7703氏個；施工面積第3020.6拾5查萬平方米，竣泡工面積束1403.7居4榮萬平方米；施盤工工程優(yōu)良品趟率毅95.8%揀。喪皮微房地產(chǎn)市場產(chǎn)憐銷兩旺窗。庫200悄2測年房地產(chǎn)開發(fā)腹投資完成斷132.5高億元，增長走14.9%杠。其中住宅投獲資燙98.82降億元，增長嶺14.8%浪。房地產(chǎn)開發(fā)擱竣工面積怠633.17盟萬平方米，增惹長呈3.1%胳，其中住宅竣猾工面積專522.73糕萬平方米，增霞長條4.6%究；全年銷售商抹品房棍450.27鉛萬平方米，增不長良10.1%錯，其中銷售給殿個人壩393.01鵲萬平方米，增據(jù)長勢4.6%貿(mào)。實現(xiàn)商品房偉銷售額哪86.81吩億元，增長拋17.1%扭。業(yè)3傷.療武漢商品住宅怠價格走勢欣來自武漢市城努市開發(fā)辦的消誠息表明，住宅翠建設(shè)仍是武漢俯房地產(chǎn)開發(fā)主雄體，商品房銷爐售繼續(xù)保持良抬好勢頭。去年餡前三季度，市罩民花在購房上起的錢已串達譽38.飼8炎億元，比上一趕年同期增長近皆三分之一。據(jù)國初步統(tǒng)計，今忍年以來，武漢鑄市房地產(chǎn)開發(fā)奏住宅施工面積盆達哥886.副2冠萬平方米餅，住宅新開工螺面暴積護320.浴4偏萬平方米號，比去年同期壘增別長俘11.5呈%售，分別占全市剃房屋施工面積凍和新開工面積少的飲75勢%械和霸92斷%慚。據(jù)介紹，武漲漢市房地產(chǎn)開奔發(fā)經(jīng)營呈現(xiàn)出探產(chǎn)銷兩旺局面絨，而銷售增長誘更快，住宅價懸格也略有上升樂。前三季度，提武漢市房地產(chǎn)在開發(fā)累計完成蜂投墾資列63.盼6煤億元，比上一腔年同期增捧長浩12.1屈%置。全市共銷售紛現(xiàn)貨（含租賃嚷）商品結(jié)房旋192.代4樸萬平方米之，其中住宅現(xiàn)以貨銷炒售捏15撈3念萬平方米，匠占滑79.5己%潑，同比增剩長戀32.3跨%占，銷售額眠達飽28.怒8稀億元。此外，醫(yī)預(yù)售期房到位英資緩金扁1槍0玻億元，增絮長觸30.6舊%而。全市住宅平逝均價格替為功167先3抽元／平方米，駝比去年同期增艦長阿4缸%擁。騾從全市房地產(chǎn)邊形勢報告會上錯獲悉霞，子200楊2作年全市住宅均迷價上冠漲泉10么5毀元／平米，青繩山區(qū)漲幅高爹達腿575.7瀉5絕元／平米，為疲全市各城區(qū)之凱首。去年底，腿我市住宅均價韻為獨2206.8侮8之元，全年上漲懲５比%粉。在七世城區(qū)和東西湖伐區(qū)中，７個區(qū)視房價呈上漲趨耽勢。青山區(qū)由秤于出現(xiàn)不少中況高檔樓盤，抬規(guī)高了整個區(qū)域毒的房價。東西芝湖區(qū)漲幅也高獸達泥41羊0虛多元／平方米披，主要是金銀斷湖地區(qū)吸引了卷城區(qū)的不少購熱買力。硚口區(qū)吸由于中低價樓變盤唱主角，價喇格反而下降了甜８６元／平方志米。江漢區(qū)住思宅均價高達２摸６１８．０５觀元／平方米，模成為我市房價趨最高的區(qū)域，疲主要是西北湖所周邊中高檔樓時盤俏銷所致。倦大會預(yù)測，今廟年我市中高檔如樓盤將繼續(xù)增精多，房價將保哥持上漲趨勢，希但不會出現(xiàn)大趟幅上漲。義二運、武漢市住宅錘供需總量分析新武漢住宅需求藏趨勢抽200寇3錫年房地產(chǎn)市場鳳產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整五步伐會明顯加班快。由于受趨糟利因素的影響唇，投資中高檔博商品房回報率亮高，席從撕199好8改年底開始連肯續(xù)狐4嶼年出現(xiàn)的第二愛輪房地產(chǎn)熱以訂來，大部分投穴資者和開發(fā)商貼把產(chǎn)品定位放杯在發(fā)展高檔寫綢字樓、大面積政高檔住宅、高餅級公寓和賓館照飯店上，而針卸對廣大工薪階悲層且市場需求罷巨大的中小戶芳型開發(fā)量少，輩產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾夢和市場供需矛天盾突出，當(dāng)前藍中國房地產(chǎn)結(jié)筑構(gòu)失衡而導(dǎo)致廣的空置率上升船是主要矛盾，導(dǎo)而空置的商品夸住宅又主要是傾單價高的中高胡檔住宅。因此所，要降低空置憑率，調(diào)整新增霞商品房的結(jié)構(gòu)徹是關(guān)鍵速?？?00全3歌年房地產(chǎn)開發(fā)缸商會注意主動晝調(diào)整商品房的奏產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價蛾格結(jié)構(gòu)，降低枝中高檔住宅的引開發(fā)，增加針壓對中低收入階替層房屋供應(yīng)比喚例，房地產(chǎn)供郵求關(guān)系調(diào)整趨傷向合理。隨著問人們對工作環(huán)挺境和生活質(zhì)量薯的要求越來越劣高追，滾“濁以人為免本戰(zhàn)”坐的設(shè)計及建設(shè)罩理念被越來越襲廣泛地體現(xiàn)到雙房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)腐中，各種新型挎建筑材料和高冠新技術(shù)也將得鴉到越來越廣泛前的應(yīng)用斤。繩“貝新科技、新人劇居、新環(huán)李境哲”供成為房地產(chǎn)產(chǎn)窮品發(fā)展的主題較。因此，姻在機200序3冷年及未來時間哭，包括樓宇自意控系統(tǒng)、安防陽自動化系統(tǒng)、費信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)韻、物業(yè)管理系鍬統(tǒng)、智能家居?？刂葡到y(tǒng)、綜貿(mào)合布線系統(tǒng)等納在內(nèi)軟的寫“愉智能化樓歲盤幻”嗽、象“是智能化小遙區(qū)江”怖將成為市場追斤逐的新寵，開約發(fā)商將應(yīng)市場貞和消費者的需昂求推廣應(yīng)用新麻型建材和高新板技術(shù)。顆武漢市借景造仰勢成熱點，越揀來越多的開發(fā)減商將生態(tài)、環(huán)糖保、親水概念男引入項目并取麥得了不錯的成浮績。江城武漢微以它得天獨厚型的地理位置和就氣候環(huán)境為景搶觀住宅的產(chǎn)生前提供了地利條菌件賀。氧“云依山傍壞水身”乘、轉(zhuǎn)“逮擇水而拘居睛”禁便成了房地產(chǎn)侍業(yè)新一輪的銷揚售熱點楊。竊“智麗島花仗園墾”萬、度“才名都花離園梯”豬、啟“稅南湖山睡莊寸”息都把以逃600善0壁畝的南湖為背睬景晴；汪“己玉龍島花及園給”厘、編“鍬澳門山帽莊義”要、卵“丑湯遜湖度假帥村悄”獄圍繞著湯遜湖宰而生范；今“胖藍灣俊絞園軟”意更是以百年鐘長樓為依托，駐志足江灘，借長猴江為景，還有石一些樓盤引入陣江南園林景觀球，開鑿人工湖場，創(chuàng)造出一種簽頗具靈韻的雋者秀之美。預(yù)計瓶今年在這種模并式的引導(dǎo)下，紡借景造勢將繼好續(xù)流行。查武漢住宅投資英和供應(yīng)量預(yù)測膏住宅投資將繼料續(xù)保持相對理軋性地穩(wěn)定增長弦。據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)危顯示尊，惡200制2犧年槽1姐－擴1仁1趟月全國房親地產(chǎn)完成投糟資岔600榨0零多億元，比上甩一年度增衫長斯29.8藥%栽，預(yù)計全年平巧均增長幅度將粒達感到核30鄙%皂，明顯高于同仔期全國固定資刊產(chǎn)投資增長率疑，這種態(tài)勢還鴨將會很在嬌200暢3耕年持續(xù)下去。澤另外，根件據(jù)姥“邪十愉五幕”撈規(guī)劃，嘆到耕200燕5架年，我國城市天人均住宅建筑天面積要達到籃2杰2蜻平方米謀，戶均達到幫7好0駛平方米穗，目前距離這橋一目標(biāo)還有一臂定差距，住宅而需求旺盛，住敘宅建設(shè)仍然挪是智200瓣3撫年投資的重點啊和熱點。同時模，隨著我國房東地產(chǎn)業(yè)的快速及增長，房地產(chǎn)牢開發(fā)的回報比醬較高，吸引了馳資本市場的參衛(wèi)與，有越來越肌多的上市公司運加入到了房地潤產(chǎn)開發(fā)的大軍霸中或開始涉足文房地產(chǎn)業(yè)，上勢市公司投資房搬地產(chǎn)業(yè)務(wù)在未您來幾年會越來質(zhì)越明顯，這也銅會溜對巴200畢3歡年房地產(chǎn)投詢資增長產(chǎn)生膠重要的積極影牧響。不過，隨搬著市場的快速陳發(fā)展，房地產(chǎn)釣業(yè)也出現(xiàn)了一起些影響投資增駁長的風(fēng)險問題公，主要表現(xiàn)在蝕一些商品房銷匪售難度增加，劃供需矛盾凸現(xiàn)傻，空置房面積猾迅速擴大（目飯前全國實際空閘置房面積超康過跟1.2底5雙億平方米），踩商品房的銷售搖增長率和銷售道價格增長率都蛙低于投資開發(fā)裕增長率，部分躲地區(qū)市場過熱國，銀行調(diào)高了眼貸款風(fēng)險系數(shù)傲，這樣，開發(fā)段商對市場的投拆資會變得更加絕謹(jǐn)慎和理性起叔來，會逐漸調(diào)矩整自己的投資粘。因此肯，波200木3博年房地產(chǎn)投資哨在前幾年大幅且增長的基礎(chǔ)上亞會有所回落，未估計全年平均賤增長率應(yīng)當(dāng)保跑持意在技25扶%弦左右的合理水農(nóng)平。就武麥漢市而言，今護年房地產(chǎn)開發(fā)倦投資將穩(wěn)步增矩長菠。伏200澡2敬年上半年全市錫房地產(chǎn)開發(fā)累厲計完成投潮資煙5毒3奶．蠢8圖8止億元，同比增外長少10.08聾%逐；其中，商品譜住宅投冬資衛(wèi)43.4險8燭億元，同比增亡長稅10.15壺%得。今年房地產(chǎn)稿開發(fā)依然保持拘較大規(guī)模。截尚止崗200鈴2者年魄6乳月底，全市房逗地產(chǎn)開發(fā)施工握面積氏達才1283.4糊7碌萬平方米，同俱比增貍長散1.04帥%訴，其中住佩宅債9753朵8活萬平方米，增葛長指1.79箏%冠。新開工面積墾達歇356.5序7膏萬平方米，同友比增棋長隙5.87賽%根。全市房地產(chǎn)冷開發(fā)竣工面找積安212.9初0斷萬平方米，其遞中住岔宅匪174.5畏8見萬平方米，分敢別增部長珠11.27降%疑和趣11.44窗%典。栽3溪、撇餓產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整牽步伐加快，新跌型建材和高科借技廣泛應(yīng)用調(diào)切鵲200事3姜年房地產(chǎn)市場仁產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整盤步伐會明顯加勉快。由于受趨并利因素的影響認(rèn)，投資中高檔啦商品房回報率無高，列從廊199關(guān)8可年底開始連括續(xù)泥4撇年出現(xiàn)的第二秧輪房地產(chǎn)熱以延來，大部分投貢資者和開發(fā)商嫁把產(chǎn)品定位放夾在發(fā)展高檔寫?yīng)q字樓、大面積姻高檔住宅、高番級公寓和賓館捕飯店上，而針革對廣大工薪階揪層且市場需求松巨大的中小戶酸型開發(fā)量少，找產(chǎn)品結(jié)構(gòu)矛盾織和市場供需矛映盾突出，當(dāng)前渴中國房地產(chǎn)結(jié)事構(gòu)失衡而導(dǎo)致久的空置率上升毀是主要矛盾，撞而空置的商品乖住宅又主要是帽單價高的中高棒檔住宅。因此范，要降低空置功率，調(diào)整新增折商品房的結(jié)構(gòu)店是關(guān)鍵交。達200到3堵年房地產(chǎn)開發(fā)燕商會注意主動貪調(diào)整商品房的凡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和價月格結(jié)構(gòu)，降低塵中高檔住宅的碰開發(fā)，增加針陰對中低收入階齒層房屋供應(yīng)比泥例，房地產(chǎn)供螺求關(guān)系調(diào)整趨仙向合理。隨著紙人們對工作環(huán)膝境和生活質(zhì)量周的要求越來越握高連，澆“聚以人為拖本建”執(zhí)的設(shè)計及建設(shè)徑理念被越來越良廣泛地體現(xiàn)到徐房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)戒中，各種新型典建筑材料和高摟新技術(shù)也將得松到越來越廣泛息的應(yīng)用膝。銳“害新科技、新人續(xù)居、新環(huán)康境腳”萄成為房地產(chǎn)產(chǎn)蕩品發(fā)展的主題艘。因此，股在丟200繩3有年及未來時間徹，包括樓宇自連控系統(tǒng)、安防蹦自動化系統(tǒng)、久信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)邪、物業(yè)管理系寧統(tǒng)、智能家居爐控制系統(tǒng)、綜竄合布線系統(tǒng)等忠在內(nèi)穗的晶“記智能化樓憐盤梯”軋、砍“么智能化小剃區(qū)鄉(xiāng)”黎將成為市場追炭逐的新寵，開難發(fā)商將應(yīng)市場芽和消費者的需電求推廣應(yīng)用新頂型建材和高新半技術(shù)。武重漢市借景造勢莊成熱點，越來目越多的開發(fā)商腹將生態(tài)、環(huán)保溪、親水概念引對入項目并取得剃了不錯的成績渾。江城武漢以軋它得天獨厚的乖地理位置和氣生候環(huán)境為景觀抗住宅的產(chǎn)生提躲供了地利條件賞。識“讓依山傍離水止”斷、號“惰擇水而投居雹”測便成了房地產(chǎn)攜業(yè)新一輪的銷泛售熱點肝。宏“誼麗島花事園鉛”且、杠“廳名都花滿園輔”撤、魔“豐南湖山洲莊許”吧都榴以慧600躁0碰畝的南湖為背集景快；吧“先玉龍島花已園灣”傷、娃“過澳門山狗莊蜂”廳、愈“裳湯遜湖度假消村得”確圍繞著湯遜湖鞭而生驢；只“四藍灣俊懸園號”說更是以百年鐘伯樓為依托，駐浸足江灘，借長零江為景，還有濱一些樓盤引入高江南園林景觀遵，開鑿人工湖敵，創(chuàng)造出一種婆頗具靈韻的雋繞秀之美。預(yù)計淋今年在這種模麥?zhǔn)降囊龑?dǎo)下，蠟借景造勢將繼廣續(xù)流行。三、競爭分析島武漢市房地產(chǎn)蹦住宅市場競爭先特點唉（春1洲）火市場整體活躍宜，樓盤銷售順遠(yuǎn)暢缸本季度是武劈漢市房地產(chǎn)市角場最為活躍的勞一個季度，各脂區(qū)域銷售價格從和銷售量都大帳幅度提高，如赤漢陽的奧林花策園剛剛開盤一館個月的時間，婆一期羞的獻40熄0雨余套已銷售胡逾字70還%若。碧水晴天一語期推出輕的竹29寸2樓套住房，兩個論季度不到銷售航了控70故%勵，而其出售鹽的鑒4三2潮間商鋪也被一跳搶而空。武昌殃南湖附近的華礙錦花園本季度席也取得近攪1000貪0濕平方米軋的銷售量；中焦北路上天源城裝住宅小區(qū)也是秒近萬平方米的刺銷售量。在價勉格上，各區(qū)域欠的銷售價格均軟上漲宅約遍10萬0沾元火/念平方米。只踢灣（纏2工）丸名家操盤實力置大增擇目前，武止?jié)h市中、高檔疲樓盤訴諸于市殼場的賣點，基失本上集中在尊先貴性、環(huán)境、嘉功能及服務(wù)特燦色方面，講究灑名家規(guī)劃與設(shè)初計、名家建筑盡與安裝、名家拳管理與服務(wù)、念名人居住與生膜活。例如，位陡于漢口金融一永條街西北湖畔愉的煮“那世紀(jì)華癥庭泰”植，便是以尊貴免氣息走向市場遠(yuǎn)直言，使得只瓜有失18考9惠套豪宅慣的底“裹世紀(jì)華潮庭歷”折在推出不到半寸年的時間里就牧售出熄了苦13遼7晨套。武漢市另據(jù)一個同樣屬于聚成功人士居住薪的高檔樓奴盤址——俘“師麗島花劍園輸”晚，則是在借助桿優(yōu)勢的臨湖地慨理位置優(yōu)勢之薯外，仍然十分什注重小區(qū)內(nèi)部甩的環(huán)境建設(shè)，苗這在武漢市的券樓盤環(huán)境設(shè)計哲中可以說是占院據(jù)著首屈一指婦的地位。同樣勤，武漢市還有慮著收像侵“泊虹景花瀉園吐”迷這樣原滋原味紹的高檔歐式住詢宅，有著以名傅家設(shè)計、精雕去細(xì)鑿、品牌經(jīng)特營自的驗“寬金色港加灣陵”椒，以及料像溝“凝藍灣俊斧園鞋”漠這樣聘請了著述名的物業(yè)管理迫公司來提升品旨牌魅力的樓盤渠。毒硬慣（凈3假）雷小高層、高層敗住宅將呈現(xiàn)規(guī)捆模進入市場的只趨棕勢嚼蟲艱200哪2吧年流7樸月沖1頃日扯武漢市土地供慨應(yīng)方式的改革博，土地價格的興逐步攀升，在攔房地產(chǎn)開發(fā)中橡充分利用土地顆資源，降低土悉地成本，已成箭為開發(fā)商的共揪識。在這種市核場背景下，武諷漢市小高層、河高層項目的開快發(fā)比例呈現(xiàn)增踏大的趨勢，其酷所占市場規(guī)模懇也會得到明顯豎的提高。據(jù)調(diào)陽查逼：狠200腿2保年武漢市小高鍵層、高層住宅獻的開發(fā)棟數(shù)訓(xùn)達桌15戒0常余棟，總建筑碼面積將達偶到咳20洪0棵萬平方米以上砌，與上年相比聾，其增幅果為查30坑%斃左右。隨著小盆高層、高層住爬宅的逐步增多利，消費者的居本住觀念也會隨摩之發(fā)生悄然的拳變化，并在心漢理上會逐漸接添受高層住宅疼。污轎版租（躍4臣）絹消費者的購房津行為漸趨理性鞏隨著房改拳政策的深入實祝施和城市建設(shè)神不斷深化，各姐種借、貸款手汁續(xù)相應(yīng)簡化，赤良好的物業(yè)管窩理使住房消費陡需求不斷擴大愧，然而房地產(chǎn)狡是一個個性化互十分突出的產(chǎn)顧品，消費頻次汁又很低，也許皂有的人一生只謝有一次購房行鵝為，因此越來種越多的人開始競慎重看待購房栽行為，據(jù)調(diào)查岡：購房影響因丈素中地理位劍置浮40塵%座，價格鋤為驕36.85絨%少，環(huán)境物為證22.96段%窮，交通柳為得6.47示%爐，其他因素的露被選率王為腔0.93穴%燕，這些因素包豈括：戶型、物嬸業(yè)管理、開發(fā)籌商的實力等。蟻拔（承5請）品牌化競爭竟將走向深入酷從蘋200普0挺年左右開始，芽國內(nèi)有一些開炎發(fā)商開始追求瓜建設(shè)富有個性丈化的產(chǎn)品，受南到了不同層次躲消費者的歡迎昆。隨后兩年，姐以品牌為核心天來重組企業(yè)和洋配置資源的重桂要機制在房地驗產(chǎn)開發(fā)市場中底初露端倪，并喝出現(xiàn)了一批像斥***那這樣營造品牌墨比較成功的企擠業(yè)，受到市場儀的追捧益?？?00竊3得年，房地產(chǎn)業(yè)碑將秉承品牌化師發(fā)展趨勢，個時性化、品牌化含繼續(xù)成為時尚坡，成為各個房珍地產(chǎn)企業(yè)在競角爭中制勝的重賄要策略。隨著魂市場供求關(guān)系謎的變化和成熟常度的提高，包凍括價格、質(zhì)量芝、服務(wù)在內(nèi)的兵品牌競爭逐漸被顯露，品牌化日產(chǎn)品占有并瓜夏分市場成為趨僵向，一個有影嚼響的品牌可以資征服消費者，她取得越來越大井的市場份額，隆形成壟斷性優(yōu)邁勢。估計未來針幾年房地產(chǎn)市勢場將走向重面之積、重價格、洪重戶型、重環(huán)差境發(fā)展、重服妄務(wù)的全方位競株爭，一些品牌嚇化程度高、有俊實力的開發(fā)商澆將獨占鰲頭，齒瓜分國內(nèi)主要劇的房地產(chǎn)市場卸。躁武漢市洪山區(qū)恭房地產(chǎn)市場競估爭分析緒...傍本季度洪山區(qū)片住宅價格指數(shù)抹為揀1488.6摟7列點，比上季度確上漲金了顛36.9乞2吹點；住宅平均本價格含為占2325.8努5胃元中/刊平方米，比上蛇季度上漲栗了俗57.6現(xiàn)8蝕元犯/螞平方米，漲幅喬為債2.54滿%霞。旨

牽洪山區(qū)指數(shù)閘200需1僅第四季度糾1145.3仿9法200榮2輸?shù)谝患径瓤?273.5間2藥200副2飼第二季度贊1327.1牌2景200盛2劍第三季度役1451.7恨5致200句2膜第四季度濁1488.6身7筋本季度武夢珞路沿線樓盤硬銷售均價娛在壟300課0慈元片/小平方米左右，置且銷售情況良異好：書香門第驟售罄，均價籮在塘320樸0茂元系/淡平方米左右的膽兆富國際大廈而取得了火300五0朗平方米竄以上的銷量。蹤究其原因，一避是有良好的地恥理位置，交通著方便；二是該族區(qū)域樓盤有充辛足的消費群葵體聽—幫—店高校教職工和拜成長中的新小抓企業(yè)、個人投攝資者，如書香遙門第住宅主要渴針對的是高校努教洪師和蠶博士、研究生半等。從市場現(xiàn)蹲狀看，武珞路盜沿線地處城市營中心，土地成蟻本比較高，因失此開發(fā)的項目厲多為高層的商妥務(wù)寫字樓或商匙住樓。魯楚雄大道沿線追聚集了名都花移園、尚文創(chuàng)業(yè)居城、華城新都阿、當(dāng)代光谷智誓慧城等多個住疼宅項目，除了統(tǒng)名都花園價格交達蹄到姑290鉗0記元暖/敲平方米以外，掀其他樓盤均價炎在慧194她0眠元凝/載平方米上下浮個動，該區(qū)域高緩校眾多，有較胃好的自然環(huán)境取與人文環(huán)境，逝購房者多以高蟻校教職工為主瘋。華城新都本份季度銷售量在眉1對萬平方米廁以上；當(dāng)代光狐谷智慧城本季海度銷量也保持產(chǎn)在式500遺0駐平方米視左右?？傮w而帶言，楚雄大道雷沿線樓盤體本炒季度價格都有現(xiàn)所提高。爬楚雄大道仇以南沿珞獅南終路聚集了麗島振花園、新開盤扯的明擾澤唐·效半島尊邸和南興湖山莊。麗島租花園往南樓盤瓜由于均價逐漸胃降低，取得了推較好的銷售業(yè)溫績，本季度新坑開盤的明商澤取·丘半島尊邸取得線了開門紅，銷框量在懷400鋤0燭平方米憲左右。該區(qū)域赴樓盤呈現(xiàn)別墅吐化、大戶型化數(shù)發(fā)展的趨勢。僅坐落在洪檔山區(qū)周的壇“可中國光父谷萍”捷所在區(qū)域本季票度又推出了學(xué)巧府佳園三期，福平均價格匪在蔬200渠0竄元蜻/翻平方米左右。遮湯遜湖版塊在叢本季度銷售平拉穩(wěn)，東林外廬義二期項目均價褲為弓160銳0賓元漏/挪平方米，千仍保持著較好以的銷售勢頭；粘銀河灣均價促為顯170棒0價元受/螞平方米，銷量永達峰到藝1.鹽4千萬平方米嫂左右；均價幻在寄230達0惕元刮/友平方米的玉龍診島花園別墅本碰季也銷售服了長400暮0算多平方米；水戶藍郡經(jīng)限過勸6儉月底的暫停銷傲售后句于筍8輔月重新登場，煉呈良好態(tài)勢。僅目標(biāo)區(qū)域（本財項目劃定的范庫圍）內(nèi)競爭分犬析便3獨公里半徑周邊貪主要樓盤狀況灑及居民構(gòu)成如錄下：掃樓盤名稱悶規(guī)模淹居民構(gòu)成便銷售均價：臥元羅/博平米吼迪雅花園盟4.駁8廉萬平米資尚未入伙，不崇詳橡2040招關(guān)東康居園黑4神萬平米側(cè)高校教師及附刻近老居民供1080尚紫松花園柿7笑萬平米尾郵科院職工，摘有實力集團購解買送1650執(zhí)當(dāng)代花園恒3縫萬平米灰附近居民及勢高校撞老師貍1600鷹尖東智能花園崖2核萬平米顆尚未入伙，不脊詳四、市場定位茂1數(shù)、項目優(yōu)勢和族價格定位火和周邊其他競掙爭樓盤相比，覽本項目有起自槳身特有的優(yōu)勢付：品牌、規(guī)模親、中國光谷、稱交通、綠化、生與高教為鄰。蛛這六大優(yōu)勢集劑中了當(dāng)今武漢貿(mào)成功開發(fā)樓盤占的精髓。態(tài)經(jīng)過對項目周漁邊有競爭可能蛛的樓盤分析，攜同等檔次樓盤常的價格告在搞2100支～壞240燕0六元忘/脊平方米。集賢摧園建成后可以敞憑借上述六大桶優(yōu)勢在價格定飯位上略高與區(qū)粱域平均水平。體本報告本著謹(jǐn)零慎的態(tài)度擬訂俘項目銷售定炸價疑200誦0遲元針/艱平方米左右。目標(biāo)時常定位目標(biāo)區(qū)域游通過前述分析同，因武漢市及師洪山區(qū)住宅發(fā)奸展特點，區(qū)域渴內(nèi)的置業(yè)需求綁量較為旺盛。決因此，區(qū)域市圓場是我們的主余導(dǎo)爭取的方向以。長其次，洪山區(qū)沈有濃厚的人文奇背景，結(jié)合科假技開發(fā)區(qū)（東頸湖高新開發(fā)區(qū)肺、中國光谷）襖，馬鞍山森林宮公園，在全市骨及區(qū)人心目中礙有一定的親和呢力和吸引力。裙因此，區(qū)域內(nèi)南及武漢市客戶蓬共同構(gòu)成了本晃項目的目標(biāo)區(qū)套域。旺（密2論）目標(biāo)客戶年房地產(chǎn)發(fā)展到膛今天，由地段略、環(huán)境、價格給和產(chǎn)品品質(zhì)所憶共同構(gòu)筑的各夫?qū)哟畏植几窬直骋褲u為明朗，牙在洪山區(qū)本區(qū)購域是以中高檔廈住宅所構(gòu)成的護集中居住區(qū)域往。因此，本項幣目所鎖定的目窮標(biāo)客戶層同樣會要適應(yīng)這一特態(tài)征。末通過對本區(qū)域池市場的綜合調(diào)柱研，我們了解蛙到目前住宅主捎要銷售對象情淘況如下：喉雁拼剖瘡單價醬為伯200祖0改元盟/拘平方米左右住靠宅主要銷售對仍象隨烏猴矩疫飛灣壤訂村罵壘單位尿：調(diào)%誕類型煌大學(xué)教師擠企業(yè)中層以上食科技園工作人絕員閃外商噴武漢富商孔自由職業(yè)者隙其他拒比率停38地13副20坊4醬5齊12勉8飽根據(jù)上述分析臨，項目銷售目客標(biāo)客戶群定位論于如下：敘a您.莖外企、高新技掃術(shù)企業(yè)、高級辛知識分子、信舟息產(chǎn)業(yè)界白領(lǐng)評人士；橫b軌.漢政府及企事業(yè)盯單位中層以上顆管理干部；嫁c摟.缺外地來漢經(jīng)商舍者；d.其他湯(3鼓)診購買力分析要根據(jù)設(shè)計方案吐，項目戶均面勾積錦14軌0甘平方米梳左右，每套住觸宅銷售均價筋約紋2籃8割萬元。一般情毅況下購房者首客付親30健%肉房款，串約欠8軟、去4殖萬元左右，余吩款向銀行按揭月分溫2挎0藝年償還，按照蘇商業(yè)貸款利率軍每月公積金貸炊款，則每月還盞款額還將有所代下降。五、銷售軟根據(jù)市場分析傻，經(jīng)過對地塊謀周邊相類似的腫商品住宅的市剛場調(diào)研，相似相物業(yè)價格壓為滔200雅0內(nèi)～蕩300劇0棟元鼠/韻平方米之間。務(wù)本項目擬定住勻宅銷售均價籃為觸240蠻0彼元昌/枕平方米。頓根據(jù)規(guī)定，房底地產(chǎn)項目在完箏成總投資駁的歌25劍%孫以后就可以預(yù)患售。據(jù)此要求蘆，本項目在開景工努第掃3蠶個季度開始預(yù)要售，銷售共端用烈5劣個季度完成，哀其中前兩個季預(yù)度各際售捏20近%巾，以茶后啄4嬸個季度各濱售承15巾%企。參考與本項障目性質(zhì)相仿搞的岸“涼學(xué)府佳疫園震”左項目，其第一拾期開盤覽后粉1伯年銷售率屆達展90鷹%猛以上，第二期抬開盤寧后躁1醉個季度銷售局率蹤35染%尿，本項目的銷配售進度計劃相亂對保守和穩(wěn)妥邊一些。示提出認(rèn)為購買滿期房就是購買跌承諾的理念，昆結(jié)構(gòu)封頂后可僵讓購房者對房失型及環(huán)境有一玻個感性認(rèn)識，脹以免日后后悔言。同時，策劃籠公司和發(fā)展商扇明確提出讓"陸承諾提前兌勝現(xiàn)牧-析-兄品牌與信心的宜保頁證杏"改的宣傳口號，股對種種承諾來置一個提前兌現(xiàn)蒙：部分綠化提臂前完成；樓宇撓底層內(nèi)，外墻臺和大堂的高檔譯裝潢已經(jīng)做好音；鹿在搖大樓竣工梅前租，產(chǎn)完成趟底層一個層面巧的各項服務(wù)設(shè)率施：老年活動辭中心、兒童游數(shù)戲室、圖書閱章覽室、健身房僑等，這有別于剖通常等業(yè)主入劫住后才能配套須承諾的舉措，雪獨辟蹊徑，尿?qū)朗艿劫彿空叩木剰V泛稱贊姿。煎驟此外，策覺劃公司和開發(fā)洋商共同做了大征量調(diào)查研究，柜分析類似樓盤億的優(yōu)劣，在便德民利民，滿足洲有效需求上下還功夫，制定出鵲開盤發(fā)售起價魯為稅2區(qū)0侵0投0販元沾/m即2昆的價格策略，像這杜將滅對購房者有極蹤大的吸引力。剝同時，也使樓乘盤有足夠的上脊揚空間，鼓勵底人們投資房產(chǎn)褲消費。同時，廟公司通過市場蒼調(diào)查，細(xì)分市君場等將基本消賽費對象定為產(chǎn)訊業(yè)成功人士，既周邊高校教師醫(yī)，平武漢富商，駐孔漢外資企業(yè)經(jīng)飛理雖等，從而確定遲了營銷策劃的瞞總體思路，在燕大手筆、商品墨質(zhì)量上做文章摸，以精品意識泄、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為瞧指南，密切關(guān)床注把握整個營躬銷全過程。同妻時，有計劃、印有步驟、有重總點的安排廣告啟媒體宣傳，從確而胸期望指引起了強烈的芬熱點效應(yīng)筆。趁第三部分：場遷址方案培一、場址方案遍比選選址圖螞我們小組通過蚊以下塵4臥個方案的比選割,拿對各個方案進窩行工程條件和縱經(jīng)濟性條件的架比較減,護終選擇了其中僑的一個最可行利的方案。掛下面我們對各爽個方案的位置炒及具體情況進遺行分析。情位置散1嚇：箭即我們最終所普選位置湊,良位于華工東門殃與城建交界處團,拘面積大約為激200書畝漿,蟻南鄰光谷與虹區(qū)景花園楚,頁北靠喻家山與柿喻家湖邁,車東西兩側(cè)均為敘華中科技大學(xué)蛾。況位置爹2奸：夜位于華工東門怠右側(cè)的一塊空咳地鐘,啟面積較小兇,型地理位置基本付上與位置猴1喊相對。預(yù)位置那3將：拳民院南湖右側(cè)葡一塊空地桑,占面積約睜200呢畝步,景背對雄楚大道祖,稅往西走即為南低湖花園小區(qū)。宮位置匪4:禾華工南大門對井面向南勻500馳米累左右權(quán),容現(xiàn)有大量的老姥式住宅政,劈面積較小情,驅(qū)與光谷為鄰。森下面我們對上課述幾個位置進占行系統(tǒng)的分析瓣：負(fù)位置旺1團的優(yōu)點在于前:匯交通便利惡,歉有湖有山帝,翅可謂依山傍水嘉,翼人文環(huán)境當(dāng)然振不用說每,萄現(xiàn)代的小區(qū)居蛾民都需要安靜酒與舒適售,麻我們所選場址灰恰好遠(yuǎn)離鬧市甜區(qū)拜,伸占地面積也較帖大蔬,兩與光谷虹景花鳥園等毗鄰鉗,伐另外正在建設(shè)逗的體育館落成柱之后也將是為辱人們提供健身喜的理想場所停,漫另外由于地塊絕遠(yuǎn)離市區(qū)饞,是前期投資比其拌他位置特別是奧南湖將有所降樓低民,曉所以在銷售方電面估計形勢較仰為樂觀。缺點最在于離市區(qū)較肉遠(yuǎn)聯(lián),復(fù)進入市區(qū)需花賊少許時間姥,吸如有大型設(shè)備膛出入料,暴運輸費也是一逗筆不小的開支章,交另外在此地塊倒周圍無大型的填超市蠅,挑客戶只有到魯兇巷超市購物寺,劇距離較遠(yuǎn)厲,棉行動也不太方假便互,汗另外此地塊地哈質(zhì)較松軟約,霧地基問題需注副意防范。田位置薯2際由于地理位置泄與位置招1裳較近女,攜基本上優(yōu)點差恒不多潑,趨只是由于它的永面積較小蟲,浩前期的投資當(dāng)惡然也較小黑,細(xì)建成后在利潤接方面也是一個匹不小的問題。明而缺點就在于伸由于面積較小螞,割加之住宅也不叨能太高川,賠對于追求那種唯舒適與寬松的壤感覺的現(xiàn)代人五,塊這里或多或少正給人一種較壓督抑的捧感覺落.剛在經(jīng)濟性條件域方面睛,鞋這里的地塊還循需研究征地拆錢遷移民方案叨,脫對征地拆遷移凈民進行安置永,禽另外還需付補喝償費以及拆遷強安置的工作量榨和所需的投資預(yù),躲這些都是不小拼的早期投資顏,蘿費用問題是我佩們再選這塊地跟皮之前所需做楊的工作重點浙。呆位置償3共的優(yōu)點在于離砍市區(qū)較近橋,睛交通極為便利束,愈地塊也被高校農(nóng)包圍奇,沈人文教育環(huán)境脹也較濃厚倘,畢醫(yī)療設(shè)施方面牙由于它與中南擔(dān)醫(yī)院匯,擠陸軍總醫(yī)院較溜近譜,戒使客戶能充分廈的享受到生活違福利賓,華與之較近的洪底山體育館也為雹愛好體育健身棍的客戶提供難喚得的好去處。貴缺點在于由于雄地塊背對著雄磨楚大道朵,探外地車輛頗多浪,蘭噪聲污染可能趕比較嚴(yán)重槳,儉而此塊地皮早鳥已被開發(fā)商買功下亮,而在土地購置費熱方面也是要考獵慮的一個重點皆問題愿.免另外此處為現(xiàn)竟熱抄的地段輝,仇屬于黃金地段弄,域投資較多可能槐導(dǎo)致房價較大殼,濫銷售形勢也是艇需關(guān)注的另外梯一個重要問題冊。警位置考4蹦的優(yōu)點在于交藝通便利干,路南面為珞瑜路座,鏈與建成的光谷跪科技交易中心派為鄰鉗,崖客戶與這些高淺知分子為鄰也爐是一個不小的映優(yōu)勢辛,嘴加之與魯巷購廣物廣場和中百障倉儲只有幾步戰(zhàn)之遙使得人們獵出行購物相當(dāng)益的方便跳,竭醫(yī)療設(shè)施與位洪置弱1訊位置獲2屢較為一致雕,墳人文教育環(huán)境電也是十分的濃印厚。缺點在于望投資成本較高歸,過導(dǎo)致銷售中的恰房價較高犬,陰另外還需研究嗚征地拆遷移民陵安置方案竊,選包括移民數(shù)量洽,聾安置途徑策,籍補償標(biāo)準(zhǔn)退,笨移民的遷入地灶情況指,萌以及拆遷安置棕工作量和所需扔的投資彎,丙這些都是不小吧的前期投資剃,六另外此塊地皮奸地勢較周圍低共,紗需大量的場地轉(zhuǎn)平整費知,去加之周圍為光妙谷和華工的產(chǎn)閣業(yè)科技大廈炊,震高樓林立宇,班對居民的采光衫日照問題也是常必須考慮的重菌要可行性問題渾之一。城下面我們對這鴉些方案的場址覽方案的投資費晨用比較和場址餐方案運營方案董比較列表寬場址方案建設(shè)堪投資費用比較冶表拌單位垮:而萬元猴序號攝書蒜比較內(nèi)容昆奔侄傲建設(shè)投資逝屋方案幟1剪囑方案億2思舟方案滋3縫星方案影4六一霉土地購置費暫4000糾6085盯5503理7131.1嘉二池場地平整費性80.4吩51.96閃78.11里2.35茫三炭基礎(chǔ)工程費騎1432蓬1458辜1397.2幕1473.6唉四養(yǎng)場外運輸投資立1.5壽2.1劣3.43娃1.71墳五愈場外公用工程欠投資盼21.3簡20.7墨19.98孝20.77希六衫環(huán)境保護投資免2.2柄1.7鄙2.1勸1.93粘七灰臨時建筑設(shè)施番費用砌8.7乓8.7凳8.7召8.7按合計蘋5546.1冒7628.1怠6衡7012.5糕2倍8640.1朋6探綜上，我們綜昨合考慮土地區(qū)肺位、土地價格直、周邊環(huán)境、娘地址條件、與浪轉(zhuǎn)讓方（校方兵）進行土地融憶資和合作開發(fā)州等等，我們選奮擇位置級1筒，這就是我們強的最優(yōu)選擇。長二、已選場址閃分析論證窗關(guān)于我們這個逃項目的場址選客擇觀,段應(yīng)該根據(jù)場址醋一帶人們的生涂活質(zhì)量、生活謊水平、已有建熊筑面積的大小逃以及地勢地理劇狀況、周圍環(huán)極境這些因素來撕進行考慮。唯對于我們最終責(zé)的場址選擇房,既我們具體來說部做了以下分析塵：要求是東至唱城建想,論西至體院辟,臘南至民院惹,流北至地大壽,安由于魯巷周圍鬧空地較少販,棵少數(shù)空著的地芳皮已被購買速,墊而且地皮面積坦較小，購置成殃本高。我們小康組便把范圍縮薯小至魯巷以東傅,灑通過小組的討駛論以及我們搜鞭集資料進行方巨案論證照,褲把場址選擇在始華中科技大學(xué)旦東校區(qū)和虹景膛花園的一片空臥地。撓1此、選址位置：緒上面已說贈,纏在這個地方來盆搞房地產(chǎn)開發(fā)林舒適性住房溝,戒應(yīng)該是比較符洋合這里的區(qū)位塘地理概況堂,怨加之旁邊有光氏谷和虹景花園丙,等開發(fā)舒適性住戀房的定位應(yīng)該蝶是蠻不錯的財!鵲2倒、地面積：透這塊空地大約堅有蛙1000須多畝驗,虎地面上沒有任良何要拆遷的房薄屋。我們決定斃對此開發(fā)項目貍進行先期建設(shè)論200特畝剛,拔因為該規(guī)模滿肅足融資能力，旨另一方面我們周要對于先期項斜目的銷售情況機利潤等方面進割行研究慰,馬使得我們的可浩能的下幾期的孟建設(shè)有沒有必婚要進行再進行回論證。殺3喉、地形地貌地昆質(zhì)氣象條件駝武昌屬于整個傷武漢地勢較高稼的位置啟,藥這塊空地背面故為喻家山階,終地勢較高郊,康而形狀基本上騙為標(biāo)準(zhǔn)的梯形齡,掉武漢市屬北亞汪熱帶季風(fēng)性（獅濕潤）氣候，書常年雨量充沛桃，熱量豐富、悟雨熱同季、旱確澇更替、冬冷賓夏熱、四季分凈明。以夏季最橡長約醉130扒多天；春秋二回季各約屋60主天。備1997他年，武漢市總零的氣候特點是曲溫高熱豐、雨吼少偏旱，光欠適災(zāi)輕。全年平進均氣溫為廉17.6觀度，較常年偏票高菠1.30傻度，創(chuàng)驕1949瓜年以來氣象記裂錄最高值。年姜極端最低氣溫仁僅在-3.9咱度，極端最高盒氣溫為耳36臺度。全年降水許總量微947駛毫米以，較常年偏少樸2懶成；全年無霜幸期嶺270悔天，比常年多螺31棗天；亡4宋月坑28蜻日揉進入夏季，較懶常年提早些20法天；澤9拿月釘13哄日付出現(xiàn)了秋季緞"雄寒露風(fēng)彼"狀，較常年提前責(zé)13彩天；全年日照達時數(shù)為腿1907邊小時，較常年推約少奉6%暫。綜合以上因弊素杏,謝該地皮來做房稱地產(chǎn)項目完全附可行羨,醋滿足我們的建向設(shè)規(guī)?；@:1000泊多畝以及其他鋸的建設(shè)條件。沙（鵝1脊）地震情況握：伯近幾年發(fā)生惑5德級左右地震的艷可能性很大。侍湖北橫跨華北辨斷塊和華南斷云塊兩大構(gòu)造單艙元，地質(zhì)構(gòu)造度,悲斷裂活動和新寫構(gòu)造運動比較蒜復(fù)雜用,烘具有發(fā)生尋6家級以上地震的削條件。湖北地治震大都震源淺炒、烈度高，加臭之許多地方沉迷積層厚，地基鐵條件差，地面萍破壞比較嚴(yán)重席。許多地方必ML2勞．?dāng)R5終級地震有感，忽3都—禾4打級地震就另外苗可造成損壞各.藝我們小組選擇悉此位置充分考鳥慮了地震這個豐因素。料（棍2惱）地質(zhì)水文地胖質(zhì)條件：男所選空地有一蠻部分為空洼地點帶拉,汗但無嚴(yán)重不良報地段排,搭不屬于滑坡區(qū)化和泥石流區(qū)魯.暗4淚、交通運輸條尸件：越我們所選位置俱處于光谷之中由,女南面為珞瑜路頃,疊交通便利陵,語鐵路站墓暑武昌火車站和泡汽車站趁戶宏基和傅家坡詞均方便到達靠,星武昌火車站承且載能力相當(dāng)大欣,潔對于超高超重垮以及超大的設(shè)晝備均能滿足。駕5倘、水電等供應(yīng)烤條件：亂所選地水電都養(yǎng)很方便之,修水資源相當(dāng)豐捉富億,質(zhì)電的供應(yīng)也及萄時擁.植完全可以滿足展我們項目完工齡后居民的要求毅與供給。示6參、環(huán)境保護條矮件：剖我們所選的位知置完全符合國微家環(huán)境保護法明規(guī)飯,超項目的開發(fā)不輪會對環(huán)境產(chǎn)生然影響。思7絕、法律支持條海件：昏武漢市對于房棉地產(chǎn)開發(fā)是完占全支持的因,拒根據(jù)武漢市人續(xù)民政府關(guān)于建樸設(shè)經(jīng)濟實用住尤房的通知第一盾條舊:丙建設(shè)經(jīng)濟實用碼住房的目的在錫于通襯過最“叉土地劃撥、降配低成本，控制耐價格、定向銷涉售吸”剃的方式，向城呢鎮(zhèn)中低收入職坊工和公務(wù)人員刻提供住房，按周照住房商品化販和社會化的要鏡求，組織住房莊的生產(chǎn)、交換鋪、分配、消費違，切實促進住澤房投資體制、立分配體制和管舒理體制的轉(zhuǎn)換慎，逐步建立城訓(xùn)市住房保障制雁度，我們的這遮個項目符合上勞述條件。先8匙、生活設(shè)施依遼托條件：顛所選場址位于掛關(guān)山區(qū)擁,盯人口特別是城肉鎮(zhèn)人口占多數(shù)走,月周圍的設(shè)施也欺是一一具備的晚,茅學(xué)校有關(guān)山中匹學(xué)等知名學(xué)校虹,天醫(yī)院較近的為菌關(guān)山總醫(yī)院蹲,聚較遠(yuǎn)的就有陸涼軍總醫(yī)院之,摧中南醫(yī)院等等須,出還有中南地區(qū)上最大的體育館祥囑洪山體育館鼠,炒業(yè)余文化也相偵當(dāng)?shù)呢S富烘.伸完全滿足我們墳要進行的項目嘗。保9掙、施工條件衫:虹用水用電都較斤方便團,績水電供應(yīng)都能乖滿足工程施工警的要求。潑第四部分：投邊資規(guī)模開發(fā)方查案瑞一、概艦述酷順祖隨著中國經(jīng)濟兼的持續(xù)快速增緞長，人民收入朱也逐步提高，猶同時商品房的井概念深入人心怖，銀行提供住孔房按揭貸款，夢中國人民銀行日多次調(diào)低利率蘆等等。這些措席施刺激著人民拳購買住房的積嗚極性，加上人伐民日益增長的曉對美好生活的罰追求，現(xiàn)在擁餃有一套性能、列價格比極高的圾舒適性住房就報成為了大多數(shù)仗人孜孜奮斗的襲人生目標(biāo)。為暫此，我公司決自定近期對住宅膽進行該項目的陰投資。文廠址位處華中翠光谷的腹地，及在人文環(huán)境十更分優(yōu)越的華中冰科技大學(xué)兩校型區(qū)之間（虹景珠花園的東側(cè)）塊，毗鄰前不久厚項目開發(fā)極佳問的學(xué)府佳園。思借助這些有利筑的條件，我們芹所選的廠址應(yīng)簽該稱得上說是飯“搬黃金地蒜段憑”抗，是眾多開發(fā)抬商眼中的一角塊煩“伍大蛋康糕暴”販。我們的問題孟是如何才能做鵲好這個蛋糕，遠(yuǎn)如何才使它在蜘業(yè)主和社會的榜品嘗時更加美豐味可口。二、廠址概況局首先，廠址已置經(jīng)選定。我們衫所選的廠址位向于華中科技大毛學(xué)校區(qū)公路的割南邊，華中科購大東校區(qū)和虹綿景花園之間的惡地塊上，該處虹和鼓風(fēng)機廠對截路而望，該地訴塊是以前喻家噴湖的一部分，名后來水面減退頌，便形成了這妙塊最大高差約走有形3約米扁的空曠地段。版經(jīng)現(xiàn)場勘察探煩明，廠址近似屋成矩形，只是競在東南角有一舟小塊居民區(qū)。己考慮到該居民棉區(qū)幾乎全是多墳層住宅，所占晚地面積較小，吊人口密度大，儉如果將他們遷葛居，各種費用魄如遷居人口安蒙家費、補償費槳等是一筆不小深的費用，而所粒征遷得到土地型面積又小，故進本項目不對他揀們進行土地上綿房屋征遷。裹三、建筑規(guī)模代的確定搜我們選擇的廠躁址所在的整個芽地塊寬約完50站0在米焦，長丸約刻130脖0幕多米，總面積輛約蚊105虧0濱畝土地。青針對地塊的條警件我們提出了結(jié)幾種開發(fā)地塊星規(guī)模方案：堪方總案存1欺：我們所選的從方案如前所述邪（廠址方案）珍是很良好的，勁區(qū)位優(yōu)勢明顯肥，預(yù)期開發(fā)效陵益很樂觀，像膊這樣好的廠址蘇已經(jīng)不多，為雹了充分把握這閣次機會，提升睬本公司經(jīng)營理脾念和業(yè)績，實真施品牌戰(zhàn)略，突將其全跳部茂105治0疫畝的地塊一次零性開發(fā)。柜方枝案萌2割：將倘其銀105灘0鞋畝地塊拜分總4塞期開發(fā)，第一畝期開優(yōu)發(fā)脖20劇0拜畝，第二期開潑發(fā)護25引0流畝，第三期開驟發(fā)會畝底30習(xí)0壘畝，第四期開疑發(fā)擊30之0掉畝。奶方廊案系3露：桿以本房地產(chǎn)公修司的開發(fā)習(xí)慣催和開發(fā)經(jīng)驗為怖依據(jù)，并從開搭發(fā)效益和周期傍角度來評判，邀我們選擇開巷發(fā)鑒20熱0置畝地塊。如果國先期開發(fā)昨的鑄20專0秧畝土地開發(fā)的稍經(jīng)濟效益和社表會效益良好，猛并且預(yù)期的市禍場需求旺盛、畫融資能力較強決，我們可再進孝行剩余地塊的饒開發(fā)。分析：璃本項目廠址面香積查約勤105尖0獨畝，若以每畝廚土地取得價諸為塵2增0壓萬元計算，取里得土地成本約臥有倆2泥億元?，F(xiàn)我公巴司資產(chǎn)雄厚，抽公司注冊資栽本警5畢0券億元，現(xiàn)有另養(yǎng)外項目的土怕地星25附0改畝，計價查為紅600躁0思萬，自有資畫金櫻300假0愛萬，以公司另賺一項載目鄙25槐0合畝土地作抵押裙和項目融資向幸銀行貸節(jié)款百900文0鳥萬，釘總誤共歌1.味2頸億元，這樣算涌來，這么大的鋸廠址面積，以遣我們公司目前珍的規(guī)模和融資界能力，尚不能湖一次性開發(fā)。雙因此我們排斥取了方偷案紙1腎。優(yōu)如果本項目部撞決定該廠址處襯開發(fā)全部直的板105飽0街畝，我們只能虹分期開發(fā)，如汽同方案四。從妹方案四我們可伐以看出，該方篩案的每一期開穿發(fā)周期約為兩晌年，總共開發(fā)編完四期汗需諒1犧0效多年時間，開艙發(fā)蔬的曠“欄戰(zhàn)剛線綠”劉過長，各種不突確定的因素太鼻多，因此我們籠又排斥了方案魂四。哈由此我們莖選擇了方案三閱，先開武發(fā)突20容0晌畝，如果先期瓣開發(fā)測的純20膽0評畝土地開發(fā)的印經(jīng)濟效益和社午會效益良好，但并且預(yù)期的市識場需求旺盛、貞融資能力較強五，我們可再進撲行剩余地塊的陜開發(fā)眉。笑嗽也挪必下面論證已選勵擇的方案三的艷地塊規(guī)模：值1弟、從合理的經(jīng)集濟規(guī)模角度看杰。在一定技術(shù)鑄經(jīng)濟條件下，央項目投入產(chǎn)出紋比要處于較優(yōu)闖狀態(tài)，資源和軍資金要得到充魚分利用，并要溪獲得較短的投度資回收期和較券優(yōu)的經(jīng)濟效益撿。先期開發(fā)土椅地續(xù)20幼0顫畝是一種較理償想的一次性開鉆發(fā)面積，規(guī)模鬼效益較好，并叨且項目實施完急成時間約廊為線2褲年，投資回收帆期較短。斥2駝、市場容量對芒項目規(guī)模的影聚響。本次項目潛***錯住宅小區(qū)主要竄居住對象為在遣東湖高新科技恢工業(yè)園區(qū)工作唇的白領(lǐng)階層，溜周邊高校院所晴的知識分子，個入駐華中硅谷姜的高科技從業(yè)送人員，以及其碰他知識層次較尿高，家庭收入路較好的市民家靠庭，項目主要忙以舒適型的住穗宅為主，因此有，市場容量很速大，開發(fā)前景侄我們認(rèn)為很樂存觀。市3聾、環(huán)境容量對魯項目規(guī)模的影捐響。目前廠址西所在地塊雖然想大部分需要填再土方，但地塊李很開闊，便于物開發(fā)。周圍環(huán)豎境較為幽靜，芬后有喻家山、歌喻家湖以及國仔家森林公園，手周圍高校校園擊將其環(huán)繞，環(huán)喊境容量大，因憶此論證了項目侄規(guī)?？尚行?。葬背4錄、資金、原材篩料以及主要外樂部協(xié)作條件等搜對項目規(guī)模的注滿足程度。從舍資金方面看，到以公司另一項唯目笛25翅0中畝土地作抵押漁和項目融資向膝銀行貸競款捕900越0跟萬，以校方提竄供的暫借躲的窄40挎0庭畝土地作抵押番向銀行貸邀款繁800吃0艇萬，取得校方禽提供的無償轉(zhuǎn)賽讓貍20摟0捎畝項目開發(fā)地肺塊，加上自有袖資論金芬300巴0胃萬，總計可獲等開發(fā)資含金戶2坐億元，還有當(dāng)?shù)顿Y額達總投桑資額樹的祥25陜%舉以上時即可以診進行住宅預(yù)售缺，這樣又可籌斯集一大筆資金低，至稀少華750有0稱萬元，就可滿什足項目開發(fā)舌的足2.7抗5煙億。從原材料泄及主要外部協(xié)膨作條件，如政威府主管部門、役施工單位等來復(fù)看，開潑發(fā)昏20充0碑多畝土地的住僑宅是可以滿足澇的。睡再丟考慮容積率對黑建筑規(guī)模的影創(chuàng)響，容積率過毒低，盡管建成露的項目小區(qū)環(huán)影境優(yōu)越舒適，鋸綠化率較高；鑰但是單位樓面康地價過高，導(dǎo)孩致了單位建筑擊面積造價過高探和建筑規(guī)模的蠅不經(jīng)濟，另外叢城市土地具有冊稀缺性，容積痕率過低也是一齒種變相的土地?zé)├速M現(xiàn)象。容簡積率過高，一醒方面建成小區(qū)句的居住環(huán)境條乞件差，社會對錫小區(qū)的評價很折差并引起購買蓋者減少，另一挎方面容積率過哄高也會導(dǎo)致工蘇程造價過高，榴經(jīng)濟效益減少羊。所以我們選洲擇合適的容積涼率就顯得比較虛重要，就理想費的容積率而言害一般窮為鴨1.3~1.融4金。店因此我們的建童設(shè)規(guī)模為：開蒼發(fā)地?fù)u塊咳20捧0況畝，容積率選您擇星為諒1.3~1.光4拜。步瞇四．開發(fā)設(shè)奪想趁敘我們進行本次父項目開發(fā)，由撕于從資金和經(jīng)懼濟效益來看，馳只能先期開卻發(fā)攜20北0今畝土地，開發(fā)張完先期以后再挎根據(jù)實際情況庭再開發(fā)剩余地斬塊；當(dāng)然一期姓開發(fā)完以后就革應(yīng)對本開發(fā)的藏信息進行反饋挽，如該期開發(fā)尸項目的經(jīng)濟效脆益反饋、產(chǎn)品珠質(zhì)量設(shè)計反饋盡、顧客滿意度碰反饋、市場銷健售反饋等等，癢這些反饋都應(yīng)狹反映在剩余地搞塊開發(fā)的方案西中進行完善和絮補充，即使由啊于某種原因我厘們不再開發(fā)剩恨余地塊，我們冷也可將這些反士饋編入公司的持管理信息系統(tǒng)蒼，以備以后參妨考或完善。蒜如果開發(fā)您完繪20寄0縣畝土地后，我翅們要繼續(xù)開發(fā)缺剩余地塊，我附們應(yīng)考慮到開牌發(fā)完一期后利坐潤和效益的獲掙得，故下期項不目可進行規(guī)模暢遞增開發(fā)。當(dāng)像然如遇到突發(fā)鞋事件和未預(yù)測喚事件，上一期吊工程完工后，旁也可以取消下仔期項目的進行害。竄現(xiàn)以本次項目炭為例，簡述投仙資開發(fā)的步驟喝：洲1岸、進行先期工挽程項目裂的續(xù)20遞0嫌畝地塊的勘測翻和確定，進行前土地報批和土房地轉(zhuǎn)讓手續(xù)等勵。餐2零、對項目制定瞧各種詳細(xì)方案顯，反復(fù)論證。貼3旬、就已制定的右產(chǎn)品方案委托者規(guī)劃設(shè)計單位可對該地塊進行駱小區(qū)規(guī)劃和住水宅設(shè)計。胡4避、進行融資等徹籌資活動，進戰(zhàn)行產(chǎn)品和小區(qū)清的廣告宣傳。隸5污、報批報建并墻進行招投標(biāo)，賭尋找最佳的施鉛工承包單位，振并委托良好信野譽的監(jiān)理公司宇作為工程質(zhì)量把、進度、安全宅的監(jiān)理方。蟻6掠、組織開工，質(zhì)并按合同工期草的進行及時付數(shù)款給建造方。豬7補、投資大掀于速25愁%兵時，即可進行臺期房預(yù)售，及厲時籌集大量資騾金用于后期建步造。能8寄、竣工驗收后誰進行現(xiàn)房銷售潑，并及時還回揭貸款等。捏9導(dǎo)、產(chǎn)權(quán)登記及鍛交付使用后的象各種信息反饋巴。礙1潛0漲、進行下一期股工程項目的工艷程準(zhǔn)備階段。鎮(zhèn)第五部分：產(chǎn)闖品開發(fā)方案一、概述公小區(qū)結(jié)合武漢冤的實際情況，殺以滿足廣大武描漢市民的需要重為出發(fā)點，結(jié)天合當(dāng)前的社會劈經(jīng)濟情況，開航發(fā)項目以經(jīng)濟奸實用房為主，恭高檔次別墅為請輔。小區(qū)占地跟面食積嘴20專0然畝，其中建筑必面脂積甘18.2喘6籮萬平方米，住平宅建筑面吼積寧17.1泛6搏萬平方米，公暮用建筑面皮積閉1.前1殺萬幟獄平方米休，容積率夸：陣1.3蜓5邀建筑密度新：憲23.4哨%起、綠化率欲：嗎40.0廟%遺，入呀住梢117肥2慧戶，小區(qū)人口倦約被412筆0廚人。喘小區(qū)結(jié)合周邊瓶的環(huán)境，創(chuàng)造濤良好的文化氛煌圍，宋以狠6飼層建筑為主，辜為廣大居住者卵營造一個干凈綿、整潔、方便叢，有樹、有花侮、有草，車、吼人各行其道，飲訪客停車方便喂的環(huán)境。輔小區(qū)衰配套設(shè)施包括涉：中心廣場、華綜合會所、商旨場、銀行、健默身房、臺球室霧、慢跑小近徑顯……撥二、規(guī)劃目標(biāo)辱及設(shè)計構(gòu)思義臣1焦、堅持類以揚“不人株“漫為中心，為人鐵服務(wù)的人文主固義思想，創(chuàng)造解出居住條件好早，各類設(shè)施全勇的小區(qū)。加訪2惕、功能布局合玉理晝兆3澡、便捷高效的屋現(xiàn)代交通組織捷與自然的濱水例生態(tài)保護相結(jié)購合；璃眉4涼、文化內(nèi)涵豐嶼富，古典人文舅和現(xiàn)代高科技竿相結(jié)合，滿足設(shè)新世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)與筐只能生活的理蘆念。屈5境、簡潔、清新攜的現(xiàn)代建筑風(fēng)頁格、穩(wěn)重大氣浸的墨藍色中式飯坡屋頂，同中疫國傳統(tǒng)的邊、息線裝飾建筑符環(huán)號完美結(jié)合，尚引領(lǐng)現(xiàn)代建筑福潮流，使其從日周邊眾多同質(zhì)微樓盤脫穎而出過，彰顯主人雅馳致的文化品位趁和尊貴身份。藍6男、住宅戶型方坑正實用、動靜余干濕分區(qū)合理簡、高度私密的籃空間內(nèi)涵、戶貞戶看得見風(fēng)景禾的房間、超低漁窗臺、主喇臥過27賣0贊度轉(zhuǎn)角玻璃窗挽、大幅采光借敬景的客廳，充靜分展現(xiàn)了現(xiàn)代擇的氣質(zhì)與完美肝的建筑藝術(shù)，恰營造出回歸家額園的感覺。三、總體布局干首先富有時代志氣息和文化氛侍圍是我們的出乘發(fā)點，從宏觀遭上使小區(qū)各功可能塊科學(xué)合理辛布局，主干道蝴簡捷但不呆板令，流暢地串起意東、南、西、新北四塊大小不歪等的地塊。然僚后垂習(xí)介紹各個分塊威的功能，考慮且良好的景妖觀俯……砌其次，公建的慨設(shè)置強調(diào)區(qū)域?qū)耘c標(biāo)志性，某充分發(fā)揮不同號地段的各自優(yōu)發(fā)勢，結(jié)合小區(qū)填居室民合理布置配納套公建，沿主毯要出入口道路樹入口布置日常朗使用快節(jié)奏的黑購物、銀行、為證券等，在小鉗區(qū)中綠化布置慕會所（內(nèi)設(shè)老周年活動中心，魚青少年活動中冠心、健身中心咱、酒吧茶室、卻網(wǎng)吧等慢節(jié)奏氧的設(shè)施）議，群…神…丟布置較松慢的臟咖啡、休閑等贏小品建筑。聲四、空間與環(huán)衛(wèi)境設(shè)計師各空間的空間泥自由式布局，腎居住小區(qū)內(nèi)部名空間，組織與績建筑布置盡可殃能采用自由式蒼布局以增強空但間的多樣性，墳可識別性、塑僅造具有個性化餃的小區(qū)空間形圖象。彎建筑與環(huán)境結(jié)灰合，通過建筑要界面的多種限暮充方式，如圍統(tǒng)合、向心等，豈將住宅建筑與釘空間有機地容妥為一體，不僅花塑造良好的小齒區(qū)外部環(huán)境，決同時使住宅內(nèi)敘部具有良好的待朝向與景觀，釀豐富室內(nèi)臨窗指受視效果。五、房行配比刻因優(yōu)秀的產(chǎn)品濫規(guī)劃必然會帶柄動產(chǎn)品售價的汪提高，這樣經(jīng)福過價格淘汰，構(gòu)而有能力至本就項目置業(yè)者就轉(zhuǎn)具備一定的社械會地位和經(jīng)濟壟能力。因此，路以之社會屬性亦，對住宅的功兵能存在較高要戒求，則在房型蟲設(shè)計上不宜于腸將面積控制過輸小，本方案設(shè)犯計房型控制如左下：齒房型橡二室二廳二衛(wèi)鎖三室二廳二衛(wèi)隙四室二廳二衛(wèi)剩別墅煌面積（平方米醫(yī)）牙9標(biāo)0忌～持10輩0許平方米踐11遙0犬～充13蠻0滋平方米皂14撒5允～皆17午5片平方米適25學(xué)0種～腰45討0匹平方米靜配比皆2榜2曬～捏25%殘45%裙2猴8書～特25%藝3壟～膠5%搖說明貨經(jīng)濟承受力較敘弱的首次購房租客戶，以改善號居住條件為目鑰的們比前一類檔次拼較高之客戶腹兩代以上家庭稠用房，或?qū)ν┠芤筝^高的妻客戶所需之房交型撞檔次很貨高聾,山適合高檔消費協(xié)者辜,檔具有非常完備禁的配套設(shè)施陣六、設(shè)計目的油和解決辦法緒目權(quán)的醋1走：使每棟住宅薪樓都能夠享有悼充分的采光權(quán)醫(yī)和景觀權(quán)，使鑰您四季都能享搬受到明媚的陽縮光和開闊通透恭的容感覺享。梨鞏解決方案：辣園區(qū)整體采用佛板式樓設(shè)計，號呈北高南低的妙階梯狀布局。才梯兩戶、一梯鋼四戶的戶型，優(yōu)戶戶朝南。精翁品戶型更是所粒有房間都朝陽湯。秋目擔(dān)的豬2予：創(chuàng)造人與人尸之間可輕松交寫流的健康空間碑，使您在風(fēng)林非綠洲與鄰居進裹行和諧的交往鬧。解決方案：燃引入水、樹等時具有生命力的騾元加素聲,竭采用硬地綠化赤方式，使人可舞隨意到達園區(qū)德的每一個角落沃，營造開放的樹可碧交椒尸流的環(huán)境空間舌。垂?fàn)I造風(fēng)格各異棚的樓間花園，橡別具匠心的小相品點綴其中，墳園中有園，景殃中有景，使您衰盡享不斷發(fā)現(xiàn)側(cè)的驚喜。享營造園區(qū)的主襲題空邊間粥-到泛會所及其功倦能設(shè)施，提供奧休閑、娛樂兼慌觀景于一身的峽公共空間。國目層的快3膽：提供方便的滾生活環(huán)境和設(shè)店施舍解決方案：沿麻小區(qū)內(nèi)清新毀路訓(xùn)2辮5泛0落米姨長的商業(yè)街，熊引入各種特色晨品牌的便民店葬，極大地方溜便和豐富您的啞生活。脈七、住宅設(shè)計斃圖紙委以下為本小區(qū)穿的基本建筑圖楚紙幣圖一為三戶聯(lián)償體，其道中更2蘭戶是比較小的旦房間，一間比透較大，適合經(jīng)袍濟能力站，左靈比較弱的首次煩購房住戶。抽圖二為兩戶聯(lián)翻體，相對面積庫比較大，適合滅經(jīng)濟能力相對蘿強一點的購房鹿住戶。褲圖三為三戶聯(lián)男體，都是比較域小的房間。啦圖四和圖二基篩本是一樣的。毀別墅追求個性匯化設(shè)計，每個康別墅都有其各加自的特點，基砍本上能夠滿足饒各種不同層次焰的高檔消費者晝。列八、建筑裝飾典材料和設(shè)備說活明（一）室外求1濕、外墻：采用判高級進口外墻于涂料，局部面部磚裝飾。押2竄、屋面：現(xiàn)澆艦平屋面、屋頂華花園。（二）室內(nèi)盡1版、內(nèi)墻：廳、趣房為乳膠漆。振廚房高級瓷磚蕉到頂。充2守、頂棚：廳、恩房為乳膠漆。立廚房鋁合金扣悟板吊頂。稍3閥、地面：廳、殊房為水泥沙漿渡拉毛。廚房、煉陽臺地面鋪設(shè)初高級防滑磚。毅4回、窗：戶外窗年用彩鋁窗。教5燈、門：分戶門撒為高級防盜、協(xié)防火門，陽臺乖門為彩鋁門。庭6叫、廚房：贈送延套裝櫥柜（吊瓣柜、地柜、洗平菜盆、水龍頭公）、抽油煙機黨。鄰7畢、衛(wèi)生間：公舅衛(wèi)：內(nèi)墻高級澡瓷磚到頂，頂隨棚鋁合金扣板重吊頂，地面鋪士設(shè)高級防滑磚徒。叮贈送淋浴間、無冷熱水龍頭及維花灑、柱盆、泊冷熱水柱盆龍短頭、玻璃鏡、缺節(jié)水馬桶、預(yù)玉留熱水器接闊腎口。其余衛(wèi)生救間：預(yù)留給排鬼水管道。地、留墻面水泥沙漿枯拉毛。下8宇、梯間：墻面是乳膠漆，地面悔及踏步為高級夕防滑地磚。傭（三）配套設(shè)念備弱1請、電視、電話匯、電訊系統(tǒng)：括有線電視插口讓、電話插口、桐寬帶快速上網(wǎng)吊，報裝后可立欺即使用。鍛2憲、電氣配置：憤開關(guān)、照明、臥插座、電表一前個。竟3狡、煤氣：煤氣鍵管道安裝到廚廣房。燥4健、給水：變頻濕式供水系統(tǒng)，吵每戶獨立水表臟。下5列、排水：有組極織排水，預(yù)設(shè)祥空調(diào)機專用冷步凝排水管。摩（四）智能化食系統(tǒng)黃1烈、安全防范系丑統(tǒng)：家庭緊急送報警系統(tǒng)、紅愚外探測、可視考對講防盜門購、般2慮4窯小時電子巡更妨系統(tǒng)、車庫管潔理系統(tǒng)等?？p“惑一卡資通孩”屠智能系統(tǒng)絨：章I吊C臣卡門禁、小區(qū)甘內(nèi)停車、消鳥費投“捏一卡皆通號”狗。啄3乒、信息服務(wù)系包統(tǒng)：小區(qū)局域努網(wǎng)、背景音樂歇、視頻點播等榨。九、附屬設(shè)施克打破傳統(tǒng)會所光的形式，采用浸全新的泛會所捏設(shè)計概念，將壇會所更明確的疼區(qū)分為園區(qū)內(nèi)續(xù)的商業(yè)會煩所即趣和沿街的商業(yè)只會所，以滿足中不同的功能需耀求。梁1噴、奧園的區(qū)歉223牛0門平方米的商業(yè)印會所，集觀景摟與功能于一體縫。測2香、宿全玻璃的外觀涉造型，起伏的踩、富有韻律的址頂部裝飾；室莫內(nèi)引入錯落有霜致的植物，與父室外環(huán)嚼。辮姜3脈、和境相互呼應(yīng)、建渾然一體。在喝此休閑、娛樂飯感覺置身于自鋼然的懷抱中，終得到全身心地叨放松掠。向4含、蒸在白雪皚皚的舒冬季，透過家匠中的窗戶可看嗓見會所中的植沸物仍青翠蔥籠沿，如尋到了世饑外桃源。會所功能街1結(jié)、堆游泳池：標(biāo)準(zhǔn)祝長去2武5滔米四、寬沒5媽米微，可領(lǐng)略競技葵場上真感覺。綱2口、餅嬉水池：直徑勵達到著3.鉛3畫米番的兒童嬉水池襖，將是孩子的敵最喜愛的樂園仿。宿3撥、炭多功能廳紫：夸9旦4虛平方米的多功哲能廳，可舉辦病小型晚會、學(xué)煤術(shù)沙龍、臨時績會議肚。就4魯、腎健身房、桑拿貼室、閱覽室、貨棋牌室、網(wǎng)球鬧場等康體、娛吐樂設(shè)施滿足不簡同年齡人的愛喊好。兆產(chǎn)品方案比選顏：方案一：燦以多層舒適型羞住宅為主，輔唱以少量高檔的窩別墅和高層住稻宅，突出以人礎(chǔ)為本的理念，附融入周圍高校咬并創(chuàng)造很好的闖文化氛圍，此份方案的房型基寄本為：幟1進平方米導(dǎo)的漆35慚0幕戶游，杯120~提14誘0輕平方米垂的粒50你0安戶炸，敲150~蓮18握0澇平方米巨的考30拒0噴戶，別心墅碑20~4踐0漫戶。方案二：買突出現(xiàn)代化的裝特征，以高層沖，高檔為主，小將山水都引到吩小區(qū)里面，小籍區(qū)內(nèi)大量采用蓮現(xiàn)代化的設(shè)施避。此方案的房灑型配比基本為錯：休120~鍵14外0艦平方米閉的船20屯0隸戶杠，滴140~爹16句0夏平方米缸的療25嬸0丈戶鴨，吉160~糾20漏0蘭平方米滑的階50冷0易戶瞧，淡20召0扶以上借的暴20抓0辨戶，別繡墅榮10誼0賺戶。球撥扣方案一的優(yōu)點脅是能夠讓小區(qū)興與周圍的環(huán)境名很好的結(jié)合，截讓人不會感覺磁到和環(huán)境失去培聯(lián)系，缺點是養(yǎng)高檔房較少，套不能滿足高層灘次住戶和愛標(biāo)勤新立異的現(xiàn)代蛋年輕人的需要讓。根巴撒方案二的優(yōu)點醉是小區(qū)層次很務(wù)高，小區(qū)能夠漲給住戶舒適，色輕松的感覺，位但是由于檔次移較高，住戶的菊投入也相對大辯很多。奸挎疤結(jié)合購房者大側(cè)部分是周邊高決校的老師的在疫附近工作的職廉工，我們認(rèn)為堪方案一比較適紐合，能夠滿足角不同檔次人的脈需要，突出的口文化的氛圍，豐消費水平相對軌較低。野第六部分：營貸銷方案一、地理位置灘廠址位處華中炒光谷的腹地，境在人文環(huán)境十扇分優(yōu)越的華中肺科技大學(xué)兩校萬區(qū)之間（虹景謠花園的東側(cè)）摔，毗鄰前不久銷項目開發(fā)極佳巾的學(xué)府佳園。說北端用地紅線浙距武黃公路中蔽心線約究194.綁8刃米滾，南端用地紅流線距規(guī)劃馬路泳中心線約選16劈9躍米湯。芳二、項目擬建徐規(guī)模及相關(guān)數(shù)跪據(jù)怨***壟項目規(guī)劃一期邊工刻程澡20橡0糟畝。基地現(xiàn)狀動為以前喻家山炭湖的一部分，沖地勢起伏較大匪，最大高差約鏡2.園5摔米橡，南北局部有理挖土坎，西部示為不規(guī)則梯田迎，現(xiàn)有主要市雜政管網(wǎng)均布置圓在華光大道，修已初步具備開毯工條件。疼本項目規(guī)劃建瓣筑面雪積錘21.垮8芝萬平方米乓，其中住絮宅吹19.窗5竿萬平方米劣，公考建識2.矮3狹萬平方米貴?？偩幼羲詳?shù)茶132鍬0襖戶，規(guī)劃總居濱住人糞口系490漫0繪人，建筑密用度慮26.5融%緣，住宅容積也率腫1.3怕2炕，綠化覆蓋隔率充46.8雷%叢。小區(qū)內(nèi)鎖設(shè)惠6暑班幼兒園，配渣套有會所、文筒化中心、商業(yè)經(jīng)網(wǎng)點、集貿(mào)市絹場，居委會、研派出所等設(shè)施依。撿三、項目定位敏及居住對象鴨小區(qū)規(guī)劃以中冰檔多層住宅為觸主，配以少量肚商住兩用的別冶墅式獨立住宅晝。在規(guī)劃設(shè)計即及建筑風(fēng)格上典充分體倚現(xiàn)籌“莖以人為鑒本泛”摘的設(shè)計理念。圓注重環(huán)境的營券造并賦予其濃姜郁的文化內(nèi)涵傅，充分體襯現(xiàn)懼2塵1屋世紀(jì)科技新城德高品質(zhì)住宅區(qū)泰的風(fēng)貌。俱***努項目主要居住罪對象為在東湖百高新科技工業(yè)垂園區(qū)工作的白魄領(lǐng)階層，周邊墨高校院所的知傻識分子，入駐輪華中硅谷的電羨腦從業(yè)人員，伴以及其他知識灣層次較高，家熱庭收入較好的戶市民家庭扣。潛挎揚杰四、項目地理兩環(huán)境和周邊竟叢爭性樓盤最（一）、項目沃地塊紅線內(nèi)環(huán)繞境桶棗1皂、地塊形狀、怒面積綱從東西方向看也，地塊呈南北槽長東西寬的矩廈形，總占地面陷積附100奏0丘余畝。戰(zhàn)梅2帶、地勢、地貌低⑴譜地勢：地塊地踐勢有緩坡起伏涉，最低標(biāo)高贊2展5后米鞭，最高標(biāo)高蘿2僚8挖米施，相對高差柱3煙搜米然。京⑵名地貌：地塊很夾開闊，便于開求發(fā)。只是在東賞南角有一小塊頑居民區(qū)，本項旨目不對他們進年行素土地征遷。朵（二）、項目址地塊紅線外環(huán)爪境魯非1膨、自然景觀均滴裝地塊向北為東股湖自然風(fēng)景區(qū)面，東湖是全國捐最大的市內(nèi)淡畏水湖之一，水煉域開闊，風(fēng)光皇宜人。環(huán)湖路凱綠樹紅花掩映時，曲轉(zhuǎn)回折。賣是武漢市民周站末休閑度假的甜理想去處。東逮北面的武昌自村然環(huán)境保護區(qū)蝦－馬鞍山森林末公園。步昨行皺5礎(chǔ)分鐘即可到達難，公園內(nèi)依山樸臨湖而設(shè)的鴿狀子坪，猴山，乒燒烤場，集觀荒景、娛樂于一著身。該公園也疏是武漢市最大路的苗圃培植基涂地，各具特色欄的種植園與天衫然成林的馬鞍潔山相映成輝。齒在地塊北都側(cè)脂5轉(zhuǎn)層樓以上，既搭可觀山望湖，市飽覽開闊的自著然美景。西面牽為國內(nèi)著名大岔學(xué)華中科技大豈學(xué)，校內(nèi)人文租氣息濃厚，環(huán)始境幽雅。精彈2鉛、歷史人文景愁觀禁歇西面沿珞喻路孕沿線為武昌著溝名的高校區(qū)，見該區(qū)高校云集扯，科研所集中溫，分布有華中球科技大學(xué)、武畏漢大學(xué)、武漢哪郵科所等著名則高校和科研所祥以及長漠達沉1拌公里的科技一杰條街，人文氣狐息濃厚。色（三）、周邊忙竟?fàn)幮詷潜P調(diào)唯查辮圣3委公里半徑周邊斬主要樓盤狀況網(wǎng)及居民構(gòu)成如甩下：享樓盤名稱籌規(guī)模駐居民構(gòu)成視銷售均價：笛元固/需平米痛虹景花園油2陰0嘴萬平米仗武漢富商、駐內(nèi)漢外資機構(gòu)經(jīng)考理鄭公額寓糾450貧0重、別增墅葬12000豬迪雅花園切4.弓8報萬平米圓尚未入伙，不壺詳不2040忘關(guān)東康居園渡4夢萬平米薪高校教師及附膏近老居民帥1080威紫松花園遞7唉萬平米宴郵科院職工，團有實力集團購萍買犬1650皂當(dāng)代花園因3壽萬平米搬附近居民及綿高校壯老師援1600鍋尖東智能花園脊2濕萬平米真尚未入伙，不徒詳相講茶地塊周邊綜合插評價：包姑1咐、地塊周旁邊緣3木公里半徑內(nèi)主鑼要為中低素質(zhì)們商品和康居住預(yù)宅、自然村，淹高素質(zhì)住宅較弦少。虹景花園艱和尖東智能花糧園、迪雅花園四開始提升該區(qū)過域住宅品質(zhì)。偶同時顯示該區(qū)扎高素質(zhì)住宅的躍市場前景。輔煌2摧、居民構(gòu)成：旨由于自然村的踏大量拆遷，該翼區(qū)域的居民趨還于單純，高學(xué)富歷、高知識、惡高素質(zhì)的知識詳經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)人群各，附近高校執(zhí)昂教的老師成為末該區(qū)居民的主崇要構(gòu)成。智五、顛***刃小區(qū)住房價格災(zāi)定位快本項目意建為成與東湖高新科罷技新城相配套洗的大型高尚居冬住小區(qū)，社區(qū)共內(nèi)注重環(huán)境營斷造，充份體誼現(xiàn)繪“彈以人為象本促”亞的設(shè)計理念。抄并提供良好的叼配套服務(wù)（供貿(mào)暖，供熱水，糊局域網(wǎng)等智能毒化設(shè)施），通挑過與周邊樓盤抗的比較，并結(jié)好合自身的優(yōu)勢縫，擬定價（一竿期）為：淚每平方米單價袖建筑面積（平祝方米）寬總價（萬元）忽多層中型住尼宅森200傻0衫元襖65520療13104胸多層大型住囑宅剛200趴0凱元旬81648君16330列高層住譜宅相220否0帽元聞18720占3557尺巷坑單體別滑墅船900龜0寒元耗叔57技60撒晶5濁184費敗鎖材總和貌偷脊171648乘輔3棚8200吧六、冒***群小區(qū)的競爭力編分析嗓工程建設(shè)完工口后，速***狐將為您帶來以落下不同層次的濕生活品位。叔1誠、所不在的風(fēng)蒼、景、陽光。適***民內(nèi)建筑向風(fēng)、艙景、陽光敞開倆胸懷，每戶擁碧有一麥個嗽6-倍8矩平方米的空中溪庭院，讀書、姿品茶、觀景，酬享受生活的閑灣適與寫意。癢2而、全新污的薯openh表ous些e傾空間。房間設(shè)易計除廚衛(wèi)外其級余隔墻均不砌持，少即多，無弊中可以生有，行客戶可以根據(jù)黎自己的喜歡隨芬意分隔空間。四3肅、婦視角的廚組衛(wèi)設(shè)計。廚衛(wèi)孩按合理的炊事哈活動要求設(shè)計灣，面積都噸在怖6望平方米以上，袖工作臺延長達競3.梯6幸米亦,食給主婦足夠的嗚空間；衛(wèi)生間插寬敞明亮，面什積醬在廉6倍平米以上，專寺設(shè)前室可布置翁洗衣房，干濕梢分離。稱4醉、用就好的套符型?，F(xiàn)代居家脈追求的是功能奶齊全、實用舒清適。現(xiàn)代人多宵為三口之家，患三房二衛(wèi)最合柳適，駁***姜內(nèi)主打戶型均枝在睬115驟—嚼14幅0色平方米之石間鹿,濤是最優(yōu)性價比名的退“慎恰恰盆好膠”挎戶型。止5壽、中央花園的身金字招牌。因妄為是中央花園涉，自然會令每虜個居住者有一悉種與眾不同的謹(jǐn)感覺。諒6窩、點睛之筆的姿尊貴生活。帳***括內(nèi)每棟建筑都攤有不同的表情北，豐富的建筑坊元素，構(gòu)成多成