世博對上海房地產(chǎn)市場影響研究

世博對上海房地產(chǎn)市場影響研究工程治理xxx［摘要］革新開放以來，在社會主義市場經(jīng)濟的大潮中，我國的房地財產(chǎn)脫穎而出，迅速崛起，并正在逐步形成包羅房地產(chǎn)的投資，開發(fā)，經(jīng)營等多種經(jīng)濟運動在內(nèi)的房地產(chǎn)市場體系，房地財產(chǎn)在百姓經(jīng)濟中的比例和職位不停提高。 世博會被譽為“經(jīng)濟領(lǐng)域內(nèi)的奧林匹克”其對舉辦地的經(jīng)濟作用是不問可知的。而作為百姓經(jīng)濟的先導財產(chǎn)，上海的房地財產(chǎn)受到世博會的動員是更為顯然的。世博會在動員上海的百姓經(jīng)濟的同時也促進了上海市民的購買力，而大量的館址區(qū)域的建立所帶來的動遷人口都是增加上海房地產(chǎn)市場有效需求的動因。而世博會的召開也將加快上海的市政建立，提速上海的硬件設(shè)施，這樣能有效的提高上海的投資情況，及與周邊地區(qū)的聯(lián)系。進一步，在品位上提高上海的房產(chǎn)市場。同時，在看到上海房地財產(chǎn)受世博的推動而前行的同時，也必須注意到上海房地財產(chǎn)在面臨世博機會的時候也應不停的完善自身的機制，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力。［要害字］上海世博房地產(chǎn)［Abstract］InChina,RealEstateisgorwinguprapidlyinthesocialistmarketeconmy,sincetheReformOpen.AnditiscomingtobeingaRealEstatesystem,includingRealEstateinvestment,RealEstatedevelopmentandRealEstatemanagerment.TheproportionandthestationofRealEstatebecomemoreimportantinthenotioneconomy.TheWorldExpro.iscalled“TheOlympicsintheEconomyField".Evidently,itwillimpactthehost,seconomyfield.However,astheguidingindustry,theWorldExpro.willcertainlyacttheRealEstateofShanghai.TheWorldExpro.willimprovethepurchasingpower,whiletheWorldExpro.improvethenationeconmyofShanghai.ThedemolitionpopulationwhichisbroughtbytheconstructionofplentyoftheexpositionareaisoneoftheimportantreasonswhichcanincreasetheeffectivedemandoftheRealEstateofShanghai.Surely,itwillquickenthepolitcsconstructionandthehardwares'constructionofShanghaithatShanghaiholdstheWorldExpro..Thus,itcanbenefittheenvironmentofinvestmentofShanghaiandstrongentherelationwiththeregionswhicharenearShanghaieffectively.AnditcanenhancethequalityofShanghai'sRealEstate.Ontheotherhand,whenweknowtheWorldExpro.willbirngtheRealEstateofShanghaitheadvance,weshouldpayattentiontotheproblemsthattheRealEstateindustryofShanghaishouldimproveit'sinstruction,whileitisfacingthechancesbroughtbytheWorldExpro.anditalsoshouldenhanceit'scompetitionpower.目錄1緒論TOC\o"1-5"\h\z1.1意義與目的 41.2研究范疇與研究技能范疇 41.3本課題應解決的主要問題 5\o"CurrentDocument"2上海世博會配景闡發(fā) 52.1上海申辦世博會根本情況闡發(fā) 52.2上海世博會籌劃 6選址 62.2.2場觀設(shè)計和結(jié)構(gòu) 62.2.3展望 6\o"CurrentDocument"3上海舉辦世博會與對都市經(jīng)濟的影響 7上海經(jīng)濟狀況闡發(fā) 8百姓經(jīng)濟增長態(tài)勢 9招商引資狀況 93.1.3財產(chǎn)結(jié)構(gòu) 103.2世博會對都市生長的影響 103.2.1都市生長的“助推器” 103.2.2提供就業(yè)崗亭 113.3輻射效應 12相關(guān)行業(yè)的效應 12對周各處區(qū)的輻射效應 13\o"CurrentDocument"4上海世博會對房地產(chǎn)市場的影響 144.1上海房地產(chǎn)市場生長歷程 14上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 15經(jīng)濟情況狀況 15需求狀況 164.3世博會對上海都市建立的影響 16推動市政建立 17加快浦江開發(fā) 18促進上海房地產(chǎn)市場的需求 20世博會對上海住宅型物業(yè)的影響闡發(fā) 20世博會效應動員濱江樓盤 20沾"世博"光上海樓市興旺 21因“世博”拉動供需同步增長 22對付申博樂成后，上海房價的闡發(fā) 23申博樂成對上海二手房市場的影響 23 24TOC\o"1-5"\h\z對付寫字樓的影響 24對付酒店業(yè)的影響 26對酒店式公寓的影響 26對商鋪的影響 27\o"CurrentDocument"5上海房地產(chǎn)市場生長的對策 28防備世博觀點的透支 28透支世博觀點將引致后期生長乏力 28相應對策 28增強房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力 285.戰(zhàn)略性并購和重組 29提高產(chǎn)物品質(zhì)，樹立企業(yè)品牌 29公道調(diào)解房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營結(jié)構(gòu)與計謀 29\o"CurrentDocument"6小結(jié) 301緒論1.1意義與目的世界展覽會：人類進步的舞臺。如果把人類世界比做“地球村“的話，那么，循著歷史的腳跡，你會發(fā)明，這個鄉(xiāng)村的生長是一步步拾級而上的，在每一個時間節(jié)點上，人類都留下了進步的陳跡。而在近代世界，世界展覽會就是反應人類歷史進步的”臺階“。歷屆世界展覽會均展現(xiàn)了其時政治，經(jīng)濟，文化和科技的生長狀況及其成績,同時也展示了人類社會經(jīng)濟生長的未來。因此世博會的舉辦必將受到世人的注目，而世博會自己也會對其舉辦地產(chǎn)生在經(jīng)濟等各方面久遠的影響。 而另一方面，房地產(chǎn)市場生長狀況，是區(qū)域宏觀經(jīng)濟生長態(tài)勢的后續(xù)體現(xiàn)。上海近年來房地產(chǎn)經(jīng)濟的高位運行，很大水平上得益于經(jīng)濟生長的良好勢頭。“世博”對上?！敖?jīng)濟之花”的推動力，勢必也將作用到其“果實”房地產(chǎn)這一環(huán)節(jié)上來。同時，由“世博”而產(chǎn)生的巨大的底子設(shè)施的投入，將由點及面地動員都市建立的全局，對房地產(chǎn)生長而言至關(guān)重要。目前，“世博”場館聚集地 浦東江線盧浦、南浦段已吸引國內(nèi)外眾多房產(chǎn)開發(fā)大鱷群雄搜集，其開發(fā)建立已大張旗鼓地啟動,它將由點及面，動員上海的新生長。從現(xiàn)在起到2005年之前，上海市政府每年將以1000億元的資金力度投入到底子設(shè)施建立中去。到2010年，上海都市軌道交通將增加到15條線路、400公里；每天客運能力將從80萬人次提升到500萬人次；別的，還將開通滬杭、京滬高速鐵路，在外高橋建立4個萬噸級的碼頭，有13條高速公路通向世博會會場。從而形成一個一體化大眾交通體系，大大消融上海房地產(chǎn)市場中的地區(qū)觀點，加快一城九鎮(zhèn)格式的成型，同時也會培育出更多的適宜居住、開發(fā)空間巨大的新興區(qū)域。簡直，世博會的舉辦對付中國的經(jīng)濟中心上海來說，影響將是全方位的，這也將成為都市生長的助推器。而其對付上海房地產(chǎn)市場的影響則可能顯得更為的迅速與直接。別的，房地產(chǎn)做為百姓經(jīng)濟的先導行業(yè)，同時也是支柱財產(chǎn)。其相關(guān)行業(yè)涉及到方方面面，對付百姓經(jīng)濟的生長有著重要的影響。因此，作為中國經(jīng)濟中心，研究上海在申博樂成之后，會對其房地產(chǎn)產(chǎn)生怎樣的影響是相當重要的。1.2研究范疇與研究技能路線房地財產(chǎn)是百姓經(jīng)濟的支柱財產(chǎn)，而與其相關(guān)聯(lián)的行業(yè)也有許多，這就決定了，決定房地產(chǎn)生長趨勢的也一定不止一個兩個。而此次世博會的申辦樂成，在促進上海百姓經(jīng)濟的同時，也將在很大水平上改進上海的都市面貌，加快上海的都市建立，完善上海的作為中國乃至世界經(jīng)濟中心的都市功效。同時，世博會的舉辦也將在無形中提升上海的都市品位，以及都市的招呼力。這會吸引更多的外來投資者前來上海。這些都將對上海的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極的影響。別的，世博會的召開一定的的吸引大量的游客前來，這對付上海的酒店業(yè)以及新興的酒店式公寓而言無疑都將是個利好消息。本文將通過這些“世博效應”，論述上海世博會的申辦樂成對付上海商品住宅以及種種商務寫字樓，投資型物業(yè)的影響。1.3本課題應解決的主要問題整體而言，申博樂成對上海房地產(chǎn)絕對是利好。從中恒久看，上海會進一步被世界了解，這會給上海帶來更多的商機、更多的外來高素質(zhì)人口，成為房地產(chǎn)生長的新的底子動力。同時，上海的市政設(shè)施建立也將全面提速，這對房地產(chǎn)的推動至關(guān)重要。然而，在世博效應在給上海的房地產(chǎn)市場填磚加瓦的同時，也應該注意防備存心抄作的的行為。同時房產(chǎn)市場的利好，也必將加劇上海房產(chǎn)市場的競爭。這要求上海的房地產(chǎn)企業(yè)不停的增強自身的實力。因此，有須要在這里對上海房地產(chǎn)市場受上海世博會的影響進行客觀的闡發(fā)，這對付上海房地產(chǎn)市場的良好，康健的生長是有利的。同時相應的提出使上海的房地財產(chǎn)更好的適應世博會建立和召開的發(fā)起2上海世博會配景闡發(fā)2.1上海申辦世博會根本情況闡發(fā) 自1851年世博會在英國倫敦首次舉辦到今天的151年年間，世博會已逐漸生長成為世界各國新思想，新觀點，新技能的載體和流傳交換的平臺。世博會每5年舉辦一次，展期通常為6個月，并已先后舉辦了40屆。151年間，世博會已經(jīng)從最初單純的商品展覽生長為現(xiàn)在展示各國新生產(chǎn)技能，新生活理念的國際性展會，并由于能為申辦地區(qū)帶來難以估計的經(jīng)濟效益和社會效益，世博會因此還享有了“經(jīng)濟，科技，文化領(lǐng)域內(nèi)的奧林匹克盛會”的美譽。本屆世博會會址將選在上海黃浦江沿岸。其直接投資預計將凌駕30億美元。在觀光人數(shù)預計可到達7,000萬人次，將創(chuàng)世博會歷史記載，而上海的國內(nèi)外游客可達1.4億人次。在都市交通狀況方面，到2010年上海都市軌道交通將從目前三條線路，65公里增加到15條線路，400公里。每天客運能力將從80萬人次提升到500萬人次。而上海的高速公路網(wǎng)屆時可達650公里。世博區(qū)域內(nèi)保存用地56.71公頃，保存修建面積116.98萬平方米，其中在建項目用地2.5公頃，修建面積8.36萬平方米?；I劃改建用地342.99公頃，新建修建面積447.35萬平方米。新建所需要拆除用地235.68公頃，修建面積211.54萬平方米。而建立世博會場觀所需動遷人口8，500戶，約2.55萬人。目前，上海市中心商圈與世博會籌劃區(qū)之間的地區(qū)已經(jīng)被認為是上海未來房地產(chǎn)投資開發(fā)最具潛力的地區(qū)，最好的明證是最近這些地區(qū)市場的升溫。不但樓價節(jié)節(jié)攀升，位于區(qū)內(nèi)的一些樓盤更一度成為上海樓市銷售的榜首。別的，中國從未舉辦過綜合類的世博會，賜與中國一次世博會舉辦權(quán)，世界將擁有配合生長的又一良機。2.2上海世博會籌劃2.2.1選址上海世博會的選址位于上海的母親河一黃浦江邊，在盧浦大橋和南浦大橋之間的濱水地區(qū)，地處上海市中心區(qū)的邊沿，世博會展覽園地分設(shè)浦江兩岸。在周邊交通方面：會址東北側(cè)和西側(cè)均為都市主干道，可直接方便地進入都市高架快速路系統(tǒng)，聯(lián)系機場，鐵路車站，口岸碼頭與公路等對付外交通設(shè)施，周圍有M2，M8，M5三條地鐵和輕軌，共設(shè)有七個車站，其中M2，M8線也在籌劃實施之列。別的，結(jié)合黃浦江兩岸地區(qū)籌劃，設(shè)想在兩岸各開辟一條沿江偏向的新型有軌電車,以增強沿江區(qū)的聯(lián)系。 在越江交通方面：已有兩座車行橋和一條隧道以外，還將設(shè)置兩條地鐵線路，一座人行橋和四條輪渡線。2.2場觀設(shè)計和結(jié)構(gòu) 整個世博園設(shè)計體現(xiàn)自然和人之間的協(xié)調(diào)，使黃浦江成為世博會的組成部分。其主要特征： （1） 制作一條運河，借以清晰地界定展區(qū)面積，并將世博會融入都市景觀。（2） 制作一條綿延起伏的植物走廊，形成一種和城區(qū)截然差別的生態(tài)情況。 （3） 制作一座連接黃浦江兩岸的人行橋，這座橋?qū)⑹巧虾Ｊ啦臉擞浶孕藿ā? 在場內(nèi)結(jié)構(gòu)上展覽區(qū)域大抵可以容納近200個展覽空間，預計包羅60個參展國 自行設(shè)計制作的展觀，75個主辦制作并出租的“本性化”獨立展觀，50個位于聯(lián)合展觀中的展覽空間，以及10個國際組織館，另外還將制作一個包羅34其中國地區(qū)館 在內(nèi)的中國國度館，四個主題館和40個企業(yè)展覽空間。 場內(nèi)交通以自感人行布道和電平車為主，配合軌道交通和其他新型交通方法，使 所有觀光者都能通過便捷，舒適，高效的交通東西到達各個場館。在后續(xù)利用上中國館，人行橋，綠色走廊和運河將予以保存，集會大廈，聯(lián)合展館，企業(yè)館區(qū)與世博村等將在改革后利用，沿江的國際展區(qū)將會完全新建成為濱江居 住區(qū)，部分展館具有永久的結(jié)構(gòu)和風采特色，可保存作為社區(qū)設(shè)施，將形成文化展覽中心和有特色的人居情況實驗區(qū)。2.3展望 世博會之后，南浦大橋與盧浦大橋之間的黃浦江兩岸將聳立起眾多各具特色的展館、商務樓、集會中心、博物館、影戲院等修建.而值得一提的是：所有這一切卻實際 上僅是上海進行浦江兩岸開發(fā)浩蕩工程之一部分.2001年10月，上海市都市籌劃治 理局對付長度為20公里和面積為平方公里的黃浦江濱水地區(qū)進行了浦江兩岸開發(fā)之 總體改革籌劃設(shè)計，主要內(nèi)容為：1）清理黃浦江兩岸的碼頭、工場和堆棧，建立融合居住、事情、文化、休閑和旅游等合功效的濱水大眾開放空間；2）在治理產(chǎn)業(yè)污染的同 時，開辟濱江綠地系統(tǒng)，提高都市情況的生物多樣性；3）改進門路交通條件，特別是增強都市與濱江地帶的聯(lián)系，提高濱江地帶的可達性和親水性；4）掩護都市的歷史文化遺產(chǎn)；5）重新塑造都市的空間景觀。 2002年1月10日，上海市政府正式宣布啟動此項工程，其總投資將凌駕人民幣 1000億元，而世博會將是與浦江開發(fā)兩位一體、同步進行的重大項目。其中，世博會 之場館建立工程需要投資約30億美元的資金。而由浦江開發(fā)（包羅世博會項目）所拉動的新一輪舊區(qū)改革和門路、交通、通信、供電、供水等都市底子設(shè)施以及商業(yè)設(shè)施等延伸領(lǐng)域投資將是直接投資的5-10倍以上（5000億人民幣一10000億人民幣）,投 資范圍之巨大已遠凌駕了北京奧運工程.資料反應:籌劃中還將建立18項越江設(shè)施， 現(xiàn)在正在建立的有4項、擬建立的有7項。另在“世博板塊”區(qū)域，上海將共有30多條公交線與全市相連。工程與投資之浩蕩由此可見一斑。 30億美元的總投資將從政府(43%)、企業(yè)(36%)、銀行(21%)三方得到。目前，中國財務部已代表中央政府包管將賜與上海準備和舉辦2010年世博會財務上的支持并作 最終包管；上海市財務局業(yè)已代表上海市政府作出包管，為2010年世博會的籌辦和舉辦作出財務包管。具體的財務支持包羅：在世博會承辦和經(jīng)營者收入實現(xiàn)以前，將 接納預支方法包管世博會的各項支出；中央政府包管將為上海舉辦2010年世博會提供一切財務上的支持和稅收上的優(yōu)惠。3上海舉辦世博會與對都市經(jīng)濟的影響 國內(nèi)外不少學者都將房地財產(chǎn)稱為“市場經(jīng)濟的晴雨表”。因為房地產(chǎn)產(chǎn)物，既是生產(chǎn)資料，也是消費資料，是投資需求與消費需求擴張的良好載體。 上海作為中國最大的都市，其在中國的經(jīng)濟職位是勿庸質(zhì)疑的。隨著中國的革新開放，上海也正努力由中國的經(jīng)濟，金融中心向著世界的經(jīng)濟，金融，貿(mào)易以及航運中心生長。而世博會的召開對付上海乃至周各處區(qū)的生長來說都無疑將是一個良好的契機。 而百姓經(jīng)濟的生長必將會給上海寬大的市民帶來小我私家收入上的提高，而相應的市民們在購房時也將增加其購房支出，或是體現(xiàn)在對住房量上的要求，或是體現(xiàn)在住房質(zhì)上的需求。同時，由于經(jīng)濟的生長也會使上海與國內(nèi)各地以及外洋各國產(chǎn)生更為密切的商務 往來。可以預計，隨著世博會的召開將會有更多的跨過企業(yè)來到上海，這會帶來大量的對付辦公樓的需求。 在申博樂成后的短短幾日內(nèi)，上海樓市作出了迅速反響：“世博板塊”內(nèi)張望已久的一些樓盤紛紛以超過原價三五百元/平方米的幅度對外推售;原先一些險些已近談妥的開發(fā)項目暫時告停，甲方的心理價位已上漲了10—15%，并體現(xiàn)要再作評估。 “世博”效應對房地產(chǎn)市場的波及力度強大、影響范疇深廣。同時，應該看到，在短 期刺激性反響逐漸回歸理性之后，上海房地產(chǎn)市場久遠生長的動力，更大水平上來自于“世博”為我們整體經(jīng)濟所作出的孝敬。 房地產(chǎn)市場生長狀況，是區(qū)域宏觀經(jīng)濟生長態(tài)勢的后續(xù)體現(xiàn)。上海近年來房地產(chǎn)經(jīng)濟的高位運行，很大水平上得益于經(jīng)濟生長的良好勢頭?！笆啦睂ι虾！敖?jīng)濟之 花”的推動力，勢必也將作用到其“果實” 房地產(chǎn)這一環(huán)節(jié)上來。憑據(jù)展銷經(jīng)濟紀律，每100塊錢的展會投入，將會帶來相關(guān)財產(chǎn)900—1000元資金的利潤，聯(lián)動 效應十分可觀。世博會的舉辦，無疑將大大縮短上海房地產(chǎn)市場與國際多數(shù)市水準平 齊的進程，吸引更多的境外巨細投資者攜資進入。2001年，上海房地產(chǎn)市場預售總量中，境外消費者生意業(yè)務量占1.3%；2002年這個比例已上升到4.2%。綜觀倫敦、紐約等多數(shù)市，一般會有10—15%的生意業(yè)務量被外洋買家消化，未來八年內(nèi)， 上海房地產(chǎn)市場與世界老例相比，境外購買力的差距將逐步縮小，甚至消除。 由此可看出世博會通過促進上海經(jīng)濟的生長產(chǎn)生對上海房產(chǎn)市場的作用。艮即世

博會一經(jīng)濟生長一上海房地產(chǎn)市場同時，上海房地財產(chǎn)在整個上海的經(jīng)濟與社會生長的歷程當中也起到了重要的作用。上海房地產(chǎn)對整個上海百姓經(jīng)濟已經(jīng)有了直接的孝敬憑據(jù)去年宣布的數(shù)據(jù)，去年完成房地產(chǎn)的投資720億，實現(xiàn)新建商品房的銷售是1961萬平方米、存量房的銷售是1790萬平方米、房地財產(chǎn)的增加值是373億，占整個上海GDP的比重由2001年的6.4%上升到6.9%o720億的投資占2002年全市牢固資產(chǎn)投資的33.4%,從這一組數(shù)據(jù)充實說明上海的房地財產(chǎn)已經(jīng)對上海的百姓經(jīng)濟做出了直接的、積極的孝敬。由于房地財產(chǎn)的生長，拉動了其他一系列相關(guān)財產(chǎn)的生長。好比從第一財產(chǎn)來看，綠化這幾年在生長歷程中，絕大部分的樓盤都非常注重情況的部署，其中，很重要的一塊是綠化。因此，房地財產(chǎn)在生長當中，對綠化、對園林生長起了一個很直接的動員作用。又好比從第二財產(chǎn)的領(lǐng)域來看，從修建業(yè)、建材業(yè)、裝璜業(yè)、家具業(yè)、家電，等等。這個產(chǎn)生的拉行動用，也是顯而易見的。從第三財產(chǎn)，修建設(shè)計、金融、房地產(chǎn)的經(jīng)紀、中介、告白，等等。所以從整個一、二、三財產(chǎn)來闡發(fā)，整個房地財產(chǎn)，它不但僅是自身生長，同時對一、二、三財產(chǎn)都起到了相當大的拉行動用。因此，有須要在這里闡發(fā)一下世博會的召開對上海經(jīng)濟生長的影響。1上海經(jīng)濟狀況闡發(fā) 1.1百姓經(jīng)濟增長態(tài)勢“九五”時期，上海GDP年均增長11.4%,增幅比全國平均水平超過3.1個百分點；GDP總量到達18536.72億元，為“八五”期間的1.3倍，經(jīng)濟范圍與實力明顯增強。2000年，全市GDP到達4551.15億元；人均GDP靠近3.5萬元，按當年匯率折算到達4180美元，已到達世界中等收入國度(地區(qū))的水平。第三財產(chǎn)增加值占全市GDP的比重凌駕50%,經(jīng)濟中心都市功效日益顯現(xiàn)?！熬盼濉逼陂g，上海經(jīng)濟運行中出現(xiàn)了許多積極的變革，主要體現(xiàn)為：上海GDP在全國的職位不停上升；經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性日益增強；財產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)解優(yōu)化作用進一步顯現(xiàn)；新興財產(chǎn)生長對全市經(jīng)濟增長的孝敬作用日益重要；以公有制為主體、多種所有制經(jīng)濟配合生長的新局面逐步形成。這些積極的變革，為上海在“十五”期間加快國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易和航運中心建立奠基了扎實的底子。近10年來，上海的社會生產(chǎn)力水平進一步提高，綜合經(jīng)濟實力不停增強。1990年，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值首次突破1萬元，1996年躍上2萬元臺階，1999年再上3萬元新臺階，2001年到達萬元。I按當年匯率折算，全市人均國內(nèi)生產(chǎn)總值到達4500美元，成為全國除港、澳、臺

地區(qū)外各省級地區(qū)之首，相當于世界上中等收入國度（地區(qū)）的水平。圖3-1上海國內(nèi)生產(chǎn)總值資料來源：上海市2001年統(tǒng)計年鑒3.1.2招商引資狀況$2601年束上海吸牧中商的行業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)、狀食業(yè) 各號圏勢娘其他13.5厶冬如 ?盂他丄日冋同至額工業(yè)其他13.5厶冬如 ?盂他丄日冋同至額工業(yè)商業(yè)、供蔑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)各髡牖務業(yè)59-7 33 52.7 7.9圖3-2上海至2001年末吸收外資的行業(yè)結(jié)構(gòu)資料來源：上海市2001年統(tǒng)計年鑒旺B 上海不停發(fā)揮中心都市的綜合優(yōu)勢，擴大利用外資領(lǐng)域，拓展引進外資方法，吸收外資顯著增長。2001年，上海共批準外商直接投資項目2458項，比上年增長35.5%；吸收外資條約金額73.73億美元，增長15.4%；實際到位金額43.92億美元，增長39%。至2001年末，上海已與95個國度和地區(qū)的外商簽訂吸收外資條約項目3.12萬項，條約金額1048.77億美元，外商已實際投入資金575.2億美元。而上外洋商投資企業(yè)經(jīng)營情況不停改進，經(jīng)營效益穩(wěn)步提高。2001年，外商投資企業(yè)實現(xiàn)銷售（經(jīng)營）收入4754.11億元，比上年增長19.5%；利潤總額233.02億元，增長7%；年末結(jié)存外匯31.13億美元，增長5.3%。S2001年宋在上海投避的國家_（號區(qū)〕構(gòu)成（第音同金紙l，丄9中川弁灣肯3I2J3MC音同金紙l，丄9中川弁灣肯3I2J3MC■中國苗蒞中E什準*tr為國耶-新風岐*9Il4i12-2政曲47新加1峙12.（-]I本12.?犬國圖3-3至2001年末在上海投資的國度（地區(qū)）組成資料來源：上海市統(tǒng)計局3.1.3財產(chǎn)結(jié)構(gòu)50.7。產(chǎn)業(yè)料訶亶圖3-4上海財產(chǎn)結(jié)構(gòu)資料來源：上海市2001年統(tǒng)計年鑒3.2世博會對都市生長的影響3.2.1都市生長的“助推器”經(jīng)過150年的生長，世博會已經(jīng)成為“經(jīng)濟、文化、科技領(lǐng)域的奧林匹克”從舉辦過世博會的都市生長歷史看，世博會對主辦都市和區(qū)域的經(jīng)濟社會生長都起了巨大的推行動用，有的都市生長進程加快了10年，有的都市動員了連續(xù)繁榮。2010年上海世博會的主題是“都市，讓生活更美好”，這是世博會歷史上首次以“都市”為主題，這無疑將成為上海都市新一輪生長的一個強有力的“推進器”。世博會不但將成為上海都市生長新的熱點和亮點，更重要的是，舉辦世博會將動員今后一個時期上海新一輪都市底子設(shè)施建立和舊區(qū)改革，拉動一大批相關(guān)財產(chǎn)的生長，大大增強上海的都市功效和綜合競爭力。而世博會享有“經(jīng)濟，科技，文化領(lǐng)域內(nèi)的奧林匹克盛會”的美譽源于其對一國經(jīng)濟增長的巨大拉行動用，以日本大阪世博會為例：1970年日本大阪舉辦世博會之后，在短短幾年時間里日本就形成了特殊的“關(guān)西經(jīng)濟帶”，日本的對外貿(mào)易額并因此由1970年的38億美元到達了1972年的82億美元。而此次上海世博會，政府對世博會的投資將到達30億美元即將到達240億人民幣左右，由此動員的相關(guān)投資之乘數(shù)效應將可能為此底子上的5-10倍，即2000億人民幣左右。此2000億人民幣左右的投資再加上政府用于浦江兩岸開發(fā)的其他投資則總投資額將到達5000-10000億人民幣，此巨額投資對上海經(jīng)濟有效需求的焦點部分:投資以及政府購買領(lǐng)域?qū)⒃斐蓮娪辛Φ耐苿?，由此必將鼎力大舉推動上海經(jīng)濟的快速增長。而政府購買和政府投資對上海經(jīng)濟自90年代以來的連續(xù)11年高速增長起著相當重要的作用，因此可以預測，此次上海的浦江開發(fā)于世博項目啟動將可能動員上海在未來的8到10年內(nèi)經(jīng)濟連續(xù)高速增長。2001年上海GDP已到達4951億元，憑據(jù)此生長趨勢，上海人均GDP將有望在2010年之前跨入高收入國度水平之列。經(jīng)過10多年的快速生長，上海都市面貌產(chǎn)生了排山倒海的變革，取得了舉世矚目的成績。但是與國際上一些先進都市相比，還存在不少差距。無論在都市硬件建立照舊都市軟件建立上，上海都要找準追趕目標，通過世博會這個重要的載體和抓手，迎頭遇上去。現(xiàn)在上海已經(jīng)進入人均GDP5000美元后的生長階段，從國際上的一些國度、地區(qū)生長歷史來看，這一生長階段會出現(xiàn)兩種差別的結(jié)果：有的可以保持長時間的連續(xù)快速增長，有的則徘徊起伏，生長遲緩。上海要借鑒國際上樂成的經(jīng)驗，掌握住一些紀律性東西，客觀、深刻地認識上海面臨的機會和挑戰(zhàn)，把舉辦世博會作為上海都市形態(tài)創(chuàng)新的嶄新平臺，爭取前一種結(jié)果，制止后一種結(jié)果，寫出更光輝的都市建立新篇章。3.2.2提供就業(yè)崗亭由于上海世博會的投資將到達240億元，門路、交通、水電等底子設(shè)施系統(tǒng)化建立與樓堂館所的大范圍興建，將帶來數(shù)以萬計的就業(yè)時機。1996年，漢諾威世界展覽會創(chuàng)造了10萬個就業(yè)崗亭，而十余年后的上海世博會的范圍、內(nèi)容比前者會富厚得多。預計2010年上海世界展覽會創(chuàng)造的就業(yè)時機將數(shù)倍于此。申博樂成對上海勞動力市場的影響將是遍及、深刻和長期的。申博樂成不但會帶來就業(yè)崗亭增加，還將加快就業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)解升級。隨著世博會動員旅游、酒店、餐飲、交通、通信、告白、零售、修建裝飾、都市維護諸行業(yè)的生長，辦事業(yè)和修建業(yè)的從業(yè)人員將由此大幅上升。目前，上海第三財產(chǎn)從業(yè)人員比例靠近百分之五十，預計到2010年，從事辦事業(yè)的人數(shù)將大大增加，人員比例將凌駕60%，比現(xiàn)在超過10個分點。3.3輻射效應3.3.1相關(guān)行業(yè)的效應世博會的舉辦不但僅是一場展覽會的舉辦，其場館建立以及后續(xù)的經(jīng)濟效應都市在很大水平上動員許多都市相關(guān)行業(yè)。（1） 都市建立行業(yè)：在5-10年間，上海僅浦江開發(fā)的啟動資金就將到達1000億元，由此動員的相關(guān)投資將到達5000億元-10000億元,而在這些施產(chǎn)業(yè)務中，又以底子設(shè)施、大眾場館、民用高等房地產(chǎn)開發(fā)為主,其直接之受益者一定是都市底子建立行業(yè)。（2） 旅游業(yè)：2010年上海世博會展期預計為6個月（2010年5月至10月），這其中正逢中國的“五一”、“十一”兩大長假，觀光者將可能凌駕五千萬。而其中70%的觀光者將作延伸旅游或到周邊旅游后觀光世博會，這就為上海及周邊地區(qū)的旅游經(jīng)營創(chuàng)造了良好機會。這并不是夸夸其談。首先13億中國人口是一個巨大的市場，蘊藏著巨大的商機。中國目前是世界上第五大旅游國，今后10年將成為全球最大的旅游新增市場。從現(xiàn)在的情況看，上海就已經(jīng)擁有兩個國際機場，有29個國際航空公司開通了從上海始發(fā)的30多條國際航線，與世界137個國度和地區(qū)的都市相連。所以上海世博會要創(chuàng)觀光人數(shù)之最的記載并不是件難事。德國的漢諾威只有50萬的人口，又非旅游都市，但它在2000年舉辦世博會的5個月里吸引了1900萬人次的世界各國游客，上繳政府的稅收凌駕13.5億美元，經(jīng)濟效益相當可觀。據(jù)有關(guān)部分的守舊預測，如果2010年上海世博會的觀光門票代價為170元人民幣，購票游客為4300萬人次，則門票收入將達73.1億元人民幣，餐飲收入將為9億元，飲料費收入4.5億元，懷念品銷售額將達4.5億元，那么世博會門票、餐飲、旅游懷念品等的直接銷售收入就能夠到達91.1億元。而產(chǎn)生的相關(guān)派生收入將到達800億元人民幣左右.另外，如果預計的7000萬觀光者中有4000萬人需要住宿，那么旅館業(yè)也同時會得到巨大的經(jīng)濟效益。（3） 交通物流業(yè)：〃十五〃籌劃中上海將著重生長三類物流、五個園區(qū)。即:陸、海、空港的口岸物流；適應商業(yè)零售行業(yè)的配送物流；依托信息平臺生長的電子商務物流。五個園區(qū)是:浦西的桃浦和莘莊，浦東的機場、外高橋和口岸城。浦江開發(fā)和世博會將帶來巨大的人流和物流，必將使上海市政府加大對交通物流業(yè)的投資。（4） 環(huán)保財產(chǎn):〃十五〃生長籌劃的重點之一.〃十五〃期間，上海將投資60億元用于完善污水收集處置懲罰系統(tǒng)；同時還將投入40億元左右用于河流疏浚、調(diào)水和兩岸情況整治。上海政府在綠化方面的目標則是:到2010年情況指標與國際接軌,人均綠地將到達10余平方米，都市綠化籠罩率達40%。（5） 信息財產(chǎn)：上海市政府在申博時所提出之上海未來生長模式為:綠色都市、生態(tài)都市、數(shù)字化都市、園林都市、信息化都市和智能化都市。憑據(jù)上海市政府的生長籌劃，到2010年上海將根本實現(xiàn)都市信息化。上海申博樂成必將刺激政府在此行業(yè)中展開巨額投資。3.3.2對周各處區(qū)的輻射效應距離上海約莫3個小時車程的長江三角洲地區(qū)，是中國經(jīng)濟最為活潑的地區(qū)之一，也是旅游業(yè)最為發(fā)達的地區(qū)之一。目前，上海正在建立約莫650公里的高速公路網(wǎng)絡(luò)與該地區(qū)緊密連接。據(jù)權(quán)威部分測算，在上海世博會7000萬人次的觀光者中，預計將有30%—35%繼承在長江三角洲地區(qū)觀光游覽。這意味著長江三角洲以至中國最為富庶的整個華東地區(qū)，都將受到上海世博會直接的輻射和動員。江蘇省政府一位副秘書長曾說：“世博會是展示國度綜合實力、振奮民族精神的舞臺。江蘇與上海在各方面互助密切，APEC的一些部長級集會就是在蘇州舉行的，世博會的舉辦必將加快周邊地區(qū)經(jīng)濟的生長。所以舉辦世博會不但是上海的大事，也是江蘇乃至全國的大事?！比绻f奧運會將給我們更多的精神支撐的話，世博會顯然將賜與我們更多的生長動力。它使得我們的戰(zhàn)略機會期變得越發(fā)清晰，也使華東地區(qū)的經(jīng)濟整合和生長目標更具競爭力。預計到2010年，整個長江三角洲在信息技能的支持下很有可能形成一個都市圈，其對國度生長的孝敬將進一步放大。上海申博樂成使華東地區(qū)被注入了極大的活力。浙江到上海的5小時經(jīng)濟圈、安徽到上海的6小時經(jīng)濟圈和江西到上海的8小時經(jīng)濟圈，正在加快形成之中。世博會的輻射作用首先就體現(xiàn)在對華東地區(qū)的經(jīng)濟拉動上，其力度顯然要凌駕以往所有的生長籌劃。預計從明年起到2010年，華東各省份GDP的增長率都市在兩位數(shù)以上，同時將繼承成為中國引入外來投資的“蓄水池”。而如果上海能夠連續(xù)保持12%之經(jīng)濟增長率，則到2010年上海將可能成為國內(nèi)人均GDP第一個突破1萬美元的地區(qū)并根本到達發(fā)達國度水平。在上海經(jīng)濟增長的影響及信息技能的支持之下，整個長江三角洲也將可能被動員并形成一個富饒都市圈。同時,在世博會之后，上海，南京，蘇州，寧波這一區(qū)域還將可能成為像德王法蘭克福、慕尼黑、杜塞爾多夫、科隆一樣的展覽都市群.因此基于上海的國際化將可能動員江浙一帶主要經(jīng)濟都市的國際化與經(jīng)濟快速增長,且由于此地區(qū)經(jīng)濟的相互緊密依賴，江浙一帶的經(jīng)濟繁榮又必將反過來推動上海經(jīng)濟的增長。這于整個長江三角洲的經(jīng)濟增長都是有益的。4上海世博會對房地產(chǎn)市場的影響4.1上海房地產(chǎn)市場生長歷程2002年上海房地財產(chǎn)增速凌駕14%。2002年上海經(jīng)濟實現(xiàn)了自1992年以來連續(xù)第11年的兩位數(shù)快速增長，國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）預計凌駕5400億元，比上年增長10.9%,繼承保持高于全國2個百分點以上的增幅。從增長動力看，第二、三財產(chǎn)配合推動本市經(jīng)濟的生長，預計全年第二財產(chǎn)增加值同比增長12.1%,其中產(chǎn)業(yè)增加值的增幅將達12.7%,產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟增長的孝敬率凌駕50%；第三財產(chǎn)增長10%,增幅比上年提高了1.3個百分點，其中社會辦事業(yè)、房地財產(chǎn)增速分別凌駕17%和14%，第三財產(chǎn)增加值在GDP中所占的比重預計將到達51%，比上年上升0.3個百分點?？傮w而言，上海房地產(chǎn)生長是良好而康健的。經(jīng)過近幾年的生長，上海房地財產(chǎn)的市場化水平較高，從土地招標、開發(fā)、二手房、中介等形成一定的市場紀律，這有一定防風險能力。上海居民的收入連續(xù)提高，對住房情況的改進也有一定需求。上海也在進行一系列的舊城改革和動遷，預計市場的需求仍將保持旺盛。去年房地財產(chǎn)增加值比上年增長14.5%，占GDP的比重到達6.9%，比上年提高0.5個百分點。房地產(chǎn)市場產(chǎn)銷同步增長，二、三級市場聯(lián)動生長。全年商品房施工面積6853.17萬平方米，比上年增長14.5%；竣工面積1983.92萬平方米，增長10.7%；商品房銷售面積1960.6萬平方米，增長9.1%。商品房銷售額807.98億元，比上年增長16.3%。存量房成交過戶面積1790.48萬平方米，增長25.9%。表4-1中房上海指數(shù)走勢資料來源：中房上海指數(shù)辦公室2001年11月中房指數(shù)陳訴中房上海指數(shù)歷期走勢： 基期：9502時間中房上海綜合指數(shù)漲跌中房上海住宅指數(shù)漲跌中房上海辦公樓指數(shù)漲跌950294283514639511922-20829-61408-559611893-29810-191332-769711825-68754-561183-1479811730-95669-851038-1479911692-38641-28918-1200011711+19663+22907-110102714+3666+3908+10105730+16682+1690800108757+27710+28911+30111774+17729+19914+30202785+11739+10922+80203792+7746+7925+30204802+10757+11933+80205812+10767+10943+100206823+11778+11953+100207829+6782+4960+70208841+12794+12971+110209854+13807+13977+60210867+13820+13984+70211877+10830+10990+64.2上海房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀經(jīng)濟情況狀況外資的加大投入，中國申博樂成等因素將為上海提供經(jīng)濟增長的強勁動力。2003年預計上海經(jīng)濟將繼承保持10%左右的增長率o2003年，上海人均GDP將到達5300美元，隨著恩格爾系數(shù)進一步低落，居民用于住房的開支將增加。良好的宏觀經(jīng)濟將為房地產(chǎn)生長提供強有力的支持。上海人均GDP變革趨勢預測2003年上海住宅投資預計達580億元，住宅新開工面積1800萬平方米，竣工面積1800萬平方米。2003年投資總額和開工、竣工面積都將比2002年有一定水平增加。投資的增加使2003年的供給保持較高水平，鑒于絕大部分到場舊區(qū)改革的生長商是比及2002年年底才拿到立項和籌劃指標，這些項目將不可制止地于2003年下半年銷售。別的，浦西中心城區(qū)由于2002年上海土地政策的原因，土地市場供給量不大，這將客觀上導致2003年上半年預售市場不可能有大的放量。大量的生長商在2002年底才確定開發(fā)地塊的容積率，預計此類項目推向市場大多會在2003年9月份以后。中心城區(qū)高價物業(yè)于2003年下半年會合上市將是本年度一道風物線。由于新老動遷法例的綜合影響及容積率適度低落而導致的土地本錢上升，供給量的會合放大，這將給2003年下半年及以后幾年上海房地產(chǎn)帶來較大的市場壓力.4.2.2需求狀況2003年，上海商品房的需求量仍然可觀。申城商品房的需求應考慮以下因素：一是舊區(qū)改革和底子設(shè)施建立動員的需求；二是市民改進住房條件的需求；三是外來人士的購房需求。據(jù)測算，因舊區(qū)改革和底子設(shè)施建立，每年需動遷居民7萬至8萬戶，由此產(chǎn)生需求量約600萬平方米；因改進住房條件的需要，購房的居民有6 萬至7萬戶，需求量約700萬至800萬平方米；外來人士，包羅境外和外省市人士， 如果購房占全市商品房生意業(yè)務量的比例保持在10—15%，這部分的需求量約200 萬平方米。因此2003年商品住宅的總體需求預計將到達1600萬平方米以上。2002年，上海房價漲幅為12%。2002年上海房價走勢上漲是創(chuàng)建在公道的底 子上，而非炒作或泡沫。2002年，房地產(chǎn)市場的供給和需求根本平衡，求略大于供，供銷兩旺，存量房生意業(yè)務大幅增長，前幾年累積的空置房逐步消化，大幅淘汰。據(jù)此認為，2003年上海房價尚有一定上升空間。 影響房價的主要因素有兩個：開發(fā)本錢和住宅市場的供求，最底子的照舊供求干系。從住宅需求來看，上海人口眾多，外省市、境外人士更由于上海的國際職位及影 響日益加大，進而看好上海置業(yè)投資前景。從開發(fā)本錢看，由于都市土地的稀缺性， 土地有著較大的升值空間。別的，住宅品質(zhì)的不停提高，新建材、高科技的水平上去 了，代價自然也要上去。在2002年，浦東房價的上漲給人留下了深刻的印象，2003 年，預計浦西房價將有較好的體現(xiàn)。4.3世博會對上海都市建立的影響 上海申博樂成對付上海的市政籌劃來講，無疑將大大加快上海的都市建立，尤其 是對付底子市政建立方面。而同時，上海都市籌劃的改進也將進一步推動上海房地產(chǎn)市場的生長。 首先在有了發(fā)達的都市交通網(wǎng)之后，市民在購房選擇地段時將不會再一味的選 擇市中心的地段。由于交通便捷，縱然住在非中心地段也不會給出行帶來未便。這樣無疑將動員了上海郊遠地區(qū)的房產(chǎn)，同時也將緩解上海市中心地區(qū)的住房壓力。而發(fā)達的交通網(wǎng)也會更好的起到商業(yè)網(wǎng)點與居民住宅的紐帶作用。 其次上海市政籌劃的建立，在改進了上海的居住情況后，也同時改進了上海的投資情況。上海是個商業(yè)化很強的都市，投資情況的改進必將吸引更多的外洋企業(yè)以及 外省市的企業(yè)進入上海。這一定會促進上海商務樓市場的需求，從而動員上海商務摟市場的生長。而外籍人士和外省市人士的到來又會給上海的酒店和住宅帶來新的需求。因此可以說上海舉辦世博會的同時也通過了世博會對都市建立的作用對上海的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了影響。艮即世博會…都市建立…房地產(chǎn)市場 所以在這里也有須要闡發(fā)一下上海已經(jīng)或即將進行的一些都市建立的情況。 4.3.1推動市政建立 20世紀90年代以來，上海都市建立以功效性、樞紐性底子設(shè)施建立為重點加快 推進，全市用于都市底子設(shè)施建立的投資累計凌駕3600億元，平均每年增長30.7%,占同期牢固資產(chǎn)投資的比重為23.1%。由于對都市底子設(shè)施實施高強度投入、大范圍 推進和高質(zhì)量建立，極大地改進了上海的投資情況，都市結(jié)構(gòu)趨于公道，都市面貌產(chǎn) 生巨大變革。

（1）重大市政工程近十年來，上海投入巨大資金用于都市建立，建成了南浦大橋、楊浦大橋、內(nèi)環(huán)高架路、延安高架路、地鐵一號線、地鐵二號線、輕軌明珠線一期、浦東國際機場等一批標記性工程。 圖4-1資料來源：上海市2001統(tǒng)計年鑒2001年，上海重大工程建立完成投資 城市基礎(chǔ)設(shè)施投愛頷（佗元）510.460.78億元。年內(nèi)建成或根本建成了上海Eg 孫.捕誦】.粕4的.折--科技館、國際新聞中心、上海新國際博覽中5皿心、青少年素質(zhì)教誨基地等28項重大工程。如。外環(huán)線越江工程、大連路越江隧道、盧浦大;辭橋、磁懸浮列車機場快線等一批項目的建立到達了預期目標。為改進市內(nèi)交通，武寧路0橋、龍吳路、汶水路等一大批市政門路進行了改建和拓寬。為加快與江浙周邊地區(qū)的相同，同三國道上海段、滬青平、嘉瀏、莘奉金等高速公路加快建立。（2）中心城區(qū)：三環(huán)十射上海將創(chuàng)建大容量、全關(guān)閉的快速門路系統(tǒng)。今年上海將全面領(lǐng)悟100公里的外環(huán)線快速環(huán)路；全面啟動70公里的中環(huán)線快速環(huán)路，以增加通行能力和運營的寧靜度；同時全面建成10條快速“放射線”門路，形成“三環(huán)十射”的便捷交通局面。屆時上海的快速門路將從現(xiàn)在的150公里增加到300公里,形成大容量全關(guān)閉的快速路網(wǎng)系統(tǒng)。上海還將新建、拓寬、改革一批主十道，使主十道的總量從現(xiàn)在400公里到達600公里，形成能夠有效疏解快速路網(wǎng)車流量的主十門路網(wǎng)。別的，上海將逐步實現(xiàn)主十道機動車專用，并設(shè)置公交車專用道。屆時，公交車時速將提高25%,而主十道的交織口的通行能力也能提高50%。 目前，黃浦江上已建成三橋兩隧，具有26個車道的通行能力，正在建立的一橋三隧設(shè)計車道為24個，今年就將建成其中的兩隧一橋，使申城越江通行能力增加到44個車道。到2010年，上海的越江通行能力將從目前26個增加到72個以上，越江就此不再需要“排隊”。越江橋隧（外環(huán)線內(nèi)）將從現(xiàn)在的5個增至12個。5年完成浦西段建立，2007年全線完成。到2007年前，上海還將全面完成內(nèi)環(huán)高架的拓寬改革工程。（3） 市域（郊區(qū)）：高速公路增一倍多上海全面出擊門路交通，固然包羅市域（郊區(qū)）。到2005年前，本市的高速公路將從現(xiàn)在的240公里增加到580公里，根本形成高速公路網(wǎng)。屆時，重要產(chǎn)業(yè)區(qū)、重要集鎮(zhèn)、交通樞紐、旅客（貨品）主要集散地15分鐘可進入高速公路網(wǎng)，中心城與新城（含縣城）、中心城至省界30分鐘互通，高速網(wǎng)上任意兩點間60分鐘可到達。路網(wǎng)的完善，是緩解世博會交通的重要步伐。（4） 長三角：3小時都市圈上海是全國的上海，上海在生長的同時應該與其它兄弟省市互助，配合生長?！伴L三角”都市圈城際公路交通研究方案已在醞釀之中，長三角3小時都市圈呼之欲出，這意味著在未來，長三角地區(qū)15個都市間的公路交通往來都不會凌駕3小時。目前江、浙、滬的有關(guān)部分正在聯(lián)手研究兩省一市高速公路的聯(lián)網(wǎng)，到世博會時，長江三角洲地區(qū)將逐步形成都市圈城際間快速路網(wǎng)系統(tǒng)，上海與江、浙兩省的高速公路收支通道從目前的兩個增加到八個。同時，滬寧、滬杭高速公路與上海的連接口將由目前的四車道增加至八車道，這將極大的改進上海對外交通的通行能力，增大上海與周邊都市的時間和空間的功效，為進一步擴大世博會的區(qū)域功效。上海在“八五”、“九五”期間共投入800億元建立資金用于門路建立，進入21世紀，上海門路建立又進入了“樞紐型、功效性、網(wǎng)絡(luò)化”的新熱潮期，十五期間的門路建立范圍就到達了800億元，而2005年——2010年更不會低于這一數(shù)字。4.3.2加快浦江開發(fā)雖然上海市實施浦江開發(fā)有著建立亞洲金融、貿(mào)易和航運中心等更為深遠的意義，但此次世博會的會址選在了浦江之濱，中國樂成得到2010年上海世博會舉辦權(quán)后，黃浦江兩岸開發(fā)被賦予了新的內(nèi)涵。從地理位置看，世博會選址位于黃浦江兩岸,黃浦江兩岸開發(fā)是整體，世博會是局部，世博會的籌劃、建立將聽從兩岸開發(fā)的統(tǒng)一要求；同時，世博會影響力巨大，黃浦江兩岸開發(fā)將為世博會的舉辦辦事，兩岸開發(fā)將體現(xiàn)2010年世博會的主題“都市，讓生活更美好”，實現(xiàn)兩岸從生產(chǎn)型功效向生活辦事型功效的轉(zhuǎn)換，沿江一線全部建成大眾綠地和大眾運動空間，注重都市生長和自然生態(tài)的調(diào)和統(tǒng)一。黃浦江兩岸地區(qū)綜合開發(fā)籌劃范疇南起盧浦大橋，北至翔殷路一一五洲大道，涉及上海楊浦、盧灣、浦東、虹口、黃浦五個區(qū)，籌劃面積2260公頃，岸線長度約20公里，陸地面積22.6平方公里，兩岸籌劃的總體目標是：結(jié)合黃浦江兩岸用地調(diào)解和功效開發(fā)，改進地區(qū)自然生態(tài)情況，開辟活潑的大眾運動岸線，創(chuàng)造具有強烈都市特征的濱水景觀，形成水與綠的南北向濱江景觀帶和休閑旅游帶，讓黃浦江成為“人民之江”。北部楊浦大橋地區(qū) 圍繞教誨中心，制作有特色的住宅區(qū)和大眾綠地，大型、小型綠地相互穿插。中北部北外灘和上海船廠地區(qū) 制作國際客運站，保存上海船廠的風采，利用原有船臺進行改革，用于旅游、休閑，制作一定量的辦公樓和住宅。其中包羅上海市斑白玉蘭型的大型修建群。中南部十六鋪和東昌路地區(qū) 居住區(qū)為主，取消客運站。在掩護豫園修建群的底子上，形成新的旅游購物辦公區(qū)、新建一座“古城公園”，與江劈面的小陸家嘴形成“新、舊”呼應。南部南浦大橋地區(qū) 居住為主，濱江有大型文化娛樂設(shè)施。最為引人注目的是辟出上海申請2010年“世博會”的專用所在。目前已經(jīng)有9家國際著名公司提供了籌劃設(shè)計方案，其中法國一公司提供的設(shè)計方案脫穎而出，上海有關(guān)方案將在此底子上進行籌劃方案的優(yōu)化集納。這一地區(qū)結(jié)合“世博會”的申請，制作一座人工島，

形成“北有再起島、南有人工島”的格式。這一地區(qū)中的上鋼三廠等工場設(shè)施將搬家。在整體籌劃中沿江親水平臺大大增加，防汛墻在確?！扒暌挥觥钡牡鬃由?，從6.9米的高度逐步放低，讓市民能夠打仗水、打仗自然。同時，綠帶的寬度從60米到100米甚至更多。 而這些都表明上海在實行“浦江開發(fā)”這一世紀戰(zhàn)役的同時也提高了上海沿江一線的住宅以及商務樓的品位。圖4-2浦江籌劃地塊的稀缺性上海不是一個嚴格意義上的海濱都市，同時也缺少水岸，僅有的兩條主要水流恒久以來沒有形成居住氣氛，黃浦江一直是物流通道，江岸是大量的倉儲和產(chǎn)業(yè)用地。因此，“浦江開發(fā)”的遠期籌劃將兩橋地區(qū)定位為“時尚居住區(qū)”充實提升了該地區(qū)的品質(zhì)，而由于上海缺乏優(yōu)質(zhì)的觀景水岸，同時在中國人傳統(tǒng)的購房看法中“面山背水”的風水思想，使人們更看重這臨江的黃金地段，這樣也就凸現(xiàn)出地塊的稀缺性。文化定位的稀缺性浦江籌劃指出，將兩岸既有產(chǎn)業(yè)廠區(qū)改建成體現(xiàn)文化傳統(tǒng)的博物館，將綠帶和水面引入要地建成類似“巴黎塞納河”的休閑空間。對付缺少自然景觀和人文景觀的上海而言，“世博板塊”提供了嶄新觀點的居住空間。同時，到場浦江開發(fā)是對一個企業(yè)實力的查驗，企業(yè)競技的平臺己和以往差別，新一輪的浦江開發(fā)將促使上海房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰的步調(diào)加快，一批實力雄厚的外資開發(fā)企業(yè)將在浦江開發(fā)中飾演重要腳色。外資進入沿江房地產(chǎn)市場在進一步提升競爭條理的同時，也將促進區(qū)域與樓盤品質(zhì)的升級。就目前外資動向來看，歐美資金傾向于投資回報穩(wěn)定的寫字樓、酒店和辦事式公寓項目；東南亞資金則更多投資于具有陣發(fā)性收益的物業(yè)，如中高等住宅等。陸家嘴是浦江開發(fā)的先行區(qū)域，于最近啟動的小陸家嘴新一輪開發(fā)建立的總投資達135億元，在總修建面積凌駕85萬平米的十大項目中，外資項目凌駕半數(shù)，已成為推動區(qū)域開發(fā)的主力。4.3.3促進上海房地產(chǎn)市場的需求從以上的介紹可以看出此次世博會的會址建立，以及其所相應動員的浦江開發(fā)將在很大水平上改變上海舊城區(qū)的面貌。2010年世博會將對黃浦江綜合開發(fā)的四個重點籌劃地區(qū)樓盤產(chǎn)生重大影響。黃浦江綜合開發(fā)涉及本市五個區(qū)的住宅生長，籌劃面積2260公頃，在已確定的四個重點籌劃地區(qū)內(nèi)，將新建修建約900萬平方米。世博區(qū)域內(nèi)保存用地56.71公頃，保存修建面積116.98萬平方米，其中在建項目用地2.5公頃，修建面積8.36萬平方米?；I劃改建用地342.99公頃，新建修建面積447.35萬平方米。新建所需要拆除用地235.68公頃，修建面積211.54萬平方米。而建立世博會場觀所需動遷人口8,500戶，約2.55萬人。這些數(shù)據(jù)在說明此次制作世博會場館以及浦江開發(fā)的工程量之大之外，也可從從中這些制作，開發(fā)會帶來大量的動遷人口，而這些動遷人口在被動遷之后一定需要新的住所，這也就是說，此次動遷將進進一步拉動上海市房地產(chǎn)市場的需求。同時，由于上海的交通網(wǎng)絡(luò)的大大改進，動遷居民在購買新居時也將考慮代價稍自制但是交通又比力便捷的上外洋環(huán)線周遍的地區(qū)。別的，由于新進的入住人群，在上海市中心以外的地區(qū)，也極有可能形成新的商業(yè)網(wǎng)點，這也會促進該區(qū)域的商鋪的租賃。這些都將使上海的房地產(chǎn)在新的生長歷程中進一步向外延生長。4.4世博會對上海住宅型物業(yè)的影響闡發(fā)4.4.1世博會效應動員濱江樓盤中國樂成得到2010年世博會申辦權(quán)之際，上海的濱江樓盤售樓處的電話急劇增多，求購者踴躍。濱江樓盤成為申博樂成后的直擔當益者。位于延安東路至再起東路之間南外灘的外灘?濱江名人苑，由于西靠豫園老城廂，東傍浦江母親河兩處具有代表性的上海文化景觀，總共3幢高層，在開盤之初即有兩幢被訂購一空，最近第3幢開出后雖代價有所提升，但預訂者爆棚。同樣，位于浦東的濱江樓盤一一家化濱江苑，雖然不直接是世博會選址所在地，但由于是眾多濱江樓盤中唯一地處兩江交匯處的樓盤，放眼望去，浦江最具代價、政府投入最多的S形黃金水廊一一從外灘至世博會申辦園地，一覽無余，顯然也大受購房者、投資者青睞。浦江兩岸整體開發(fā)，加之世博會申辦樂成的喜訊，已經(jīng)使南浦大橋地區(qū)的生長如虎添翼。值得一提的是，作為浦東陸家嘴CBD地區(qū)的有效延伸段，該板塊地區(qū)未來的升值潛力已讓投資者紛紛看好。周邊幾個樓盤銷售歷程中，購買兩套以上財產(chǎn)的買家已不再少數(shù)，一些生長商預測，申博樂成將使該地區(qū)的房價在未來一年之內(nèi)不停上揚。由次不難看出，自去年12月3日上海把“世博”帶回家之后，不但刺激了上海及周邊地區(qū)甚至外省市的房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)上海房地產(chǎn)的熱情，更使得上海的衡宇代價走勢不停攀升，不光使世博會會址四周的衡宇樓盤代價猛增，并且隨著黃浦江兩岸聯(lián)動生長的趨勢日漸明朗，沿江地區(qū)的新建樓盤都搭上順風車，銷售價位提高，銷售形勢越來越被看好。4.4.2沾〃世博〃光上海樓市興旺A.世博版塊的闡發(fā)在“世博觀點”盤觸目皆是的板塊樓市中，一些高等品質(zhì)樓盤的出現(xiàn)無疑將更能吸引投資者捕獲商機。坐落于南浦大橋旁新崛起的景觀住宅“濱江-國際”，臨水望江的住宅均接納國際級的全裝修尺度，同時匹配來自世界500強日本丸紅專業(yè)物管，全力打造的時尚主義住宅極品。世博選址簡直定將在底子上改變區(qū)域板塊功效，而板塊功效的轉(zhuǎn)變是導致板塊升級的重要因素。目前，“兩橋地區(qū)”作為籌劃的“世博板塊”，就其現(xiàn)狀而言，整體上區(qū)域住宅市場尚不成熟。針對奧運會對主辦都市經(jīng)濟影響的研究表明，大型國際運動對付本地房地產(chǎn)市場的影響水平存在差別，這種差別主要體現(xiàn)在都市的住宅市場成熟上。都市的底子設(shè)施、居民的居住條件、區(qū)域的居住情況越不成熟，大型國際運動對住宅市場的影響越大，住宅市場的變革越大，區(qū)域升值潛力也越大。從這個角度看，“兩橋地區(qū)”住宅代價上升的空間十分誘人。目前浦東沿江地區(qū)住宅價位呈北高南低漫衍。東昌路以南、龍陽路以北樓盤均價在4000-6000元/平方米，龍陽路以南、成山路以北樓盤均價多在4000元/平方米以下。隨著世博籌劃的明確，世博板塊周邊樓盤已開始升溫，上南花城4000--6000元/平方米的代價在該區(qū)域獨樹一幟?？梢灶A期，該區(qū)域住宅市場將在未來的三年內(nèi)成為上海樓市增長的亮點。B.對付整體上海市場的動員如果說世博會會址四周的樓盤由于“世博”觀點直接升值，這對付上海整體房地產(chǎn)走勢來說，只是一個小觀點，從大觀點上說，它動員的不但是世博會會址周邊地區(qū)，并且是浦東浦西沿江地區(qū)甚至是整個上海地區(qū)的房地產(chǎn)銷售。上海在2010年之前的房市看好，是由于'世博'提升了上海的都市職位，都市職位的提高帶來了遍及的商機，商機動員了人氣，人氣動員了樓市。正因為大上海區(qū)域會合了臺商、港商、海歸一族，加上經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)人員向上海流動，所以形成了上海衡宇購買強有力的支撐點。同時，產(chǎn)物的條理必須提高，居住不但僅是實用，并且要有品位，圍繞“世博”的新一輪房地產(chǎn)開發(fā)，將會推動上海房地財產(chǎn)向更高條理生長，向歐美等發(fā)達國度多數(shù)會靠攏。上海申博的口號是“都市讓生活更美好”，這句話是非常感感人心的。我們有理由相信，上?；I建2010年世博會的整個歷程，也將是上海人民生活質(zhì)量全面提升的歷程，這就對住宅品質(zhì)提出了新的要求。這將主要體現(xiàn)在：住宅品種的進一步多樣化，包羅檔次的多樣化、氣勢派頭的多樣化，市場細分更為突出；住宅主體設(shè)計向人性化、細化生長；住宅情況設(shè)計以生態(tài)領(lǐng)先，向生態(tài)、美化和人文需要的全面生長；以電子技能為代表的綜合科技結(jié)果，將在房地產(chǎn)領(lǐng)域得到更為遍及的應用。4.4.3因“世博”拉動供需同步增長如果說因為“世博”效應，使得上海樓市被節(jié)節(jié)拔高，那么，還可以反過來說，正因為近幾年來，上海房市保持了量大、價升、根本沒有泡沫、代價與實際代價不相背離的狀況，才使得新一輪“世博”房地產(chǎn)熱潮出現(xiàn)了“百尺竿頭更進一步”的局面。上海申博樂成，使上海與國際都市目標越來越近，根本上都市職位與香港并駕齊驅(qū)，而作為全國的窗口，上海會因為人口增多，住宅需求量增加，財產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化（第三財產(chǎn)維持在51%左右）而動員辦公樓、商業(yè)流通用房大量需求，但是上?？傮w的供需不會失衡，而處于相對平衡狀態(tài)，供給和需求呈同步上升趨勢。從近兩年上海房地產(chǎn)市場新增商品房的供需情況闡發(fā)，2001年上海商品房預售登記面積1832萬平方米（其中住宅1793萬平方米），分別是2000年新開工面積的92%和100%；2002年1—9月份，上海商品房預售登記面積1868萬平方米（其中住宅1807萬平方米），分別是2001年全年新開工面積的76%和84%,由此可見，2000年和2001年商品房新開工面積都被市場消化，按目前狀況現(xiàn)在市場需求增加量每年為1500萬平方米左右，而未來幾年全市商品房新開工面積控制在2000萬一2200萬平方米，商品住宅新開工面積控制在1800萬一2000萬平方米，那么市場供需將根本保持平衡，不會出現(xiàn)大的顛簸。2001年上海城鎮(zhèn)戶籍居民人均居住面積僅12.5平方米，如加上外來常住人口，人均住房面積則是發(fā)達國度一半的水平；2000年11月上海人口普查時，上海老市區(qū)人均住房僅0.57間，全市人均住房僅0.75間，而發(fā)達國度早在20世紀70年代就根本實現(xiàn)了人均一間房的目標。從上海居民購房能力來看，截至2002年6月，上海住房貸款僅占居民全部金融資產(chǎn)的13.5%,僅占居民全部財產(chǎn)的6%左右，說明上海居民仍具有較強的購房能力。從購房東西來看，早在20世紀90年代后期，小我私家購買住房已占全部住房銷售量的90%以上；2002年，上海市居民預購住房面積占全部預購面積的75.7%，境外和外省市人士占24.3%，這與上海常住人口的戶籍比例根本吻合。由此可見，上海住房需求遠遠沒有飽和，隨著上海經(jīng)濟的生長，上海居民收入的連續(xù)增加，上海人口（主要是外來常住人口）的機器增長，上海住房的需求量仍將十分龐大。4.4.4對付申博樂成后，上海房價的闡發(fā)上海房地產(chǎn)總量供給將有效滿足未來人們對房地產(chǎn)的需求。富足的供給量能夠滿足市場的有效需求，同時也決定了本市房產(chǎn)代價不會上升太快。世博會對全市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響將在理性范疇之內(nèi)，不會產(chǎn)生驟然的決定性影響。今后8年內(nèi)上海的都市面貌和情況還將產(chǎn)生巨大變革，尤其是2010年上海世博會選址地周邊區(qū)域。情況改進及相應商品房開發(fā)品質(zhì)的提高，將為世博會選址地周邊的商品房帶來一定升值空間。但應當看到，這些商品房的供給是一個漸進的歷程，供給量也有一定范圍，房價不會在短時期內(nèi)飚升。申博樂成對開發(fā)商來說，既要捕獲商機，也不應當太過炒作；對購房者來說，在增加投資信心的同時，也應看到市場有一個連續(xù)生長的歷程，應冷靜選擇消費種類。 可以預見，未來上海房地產(chǎn)市場將在一個更高起點上平穩(wěn)運行，逐步實現(xiàn)可連續(xù)生長。首先，上海經(jīng)濟的生長將繼承為房地產(chǎn)市場的繁榮提供支撐。申博樂成對上海來說是一個極大的利好消息。其次，上海已開端確立了一個以大眾消費為主體、滿足多種購房需求、適合國內(nèi)外人士投資消費的房地產(chǎn)市場體系，這將為下一步房地產(chǎn)市場的可連續(xù)生長提供保障。4.4.5申博樂成對上海二手房市場的影響眾所周知，地價是組成房價的一個主要部分。而土地又是具有稀缺性的。因此隨著上海的經(jīng)濟生長，對付土地的需求也會越來越大，這也勢必會導致地價的上升，如此一來會增加開發(fā)商在開發(fā)樓盤時的本錢，而引起增量房房價的上升。而上海申博樂成后所帶來的經(jīng)濟效應，市政底子建立，以及舊區(qū)改革和浦江開發(fā)等項目都將引起對上海房產(chǎn)大量的需求。但并不是所有對付房產(chǎn)有需求的市民都有能力支付對付增量房的房價，這樣便自然而然的推動了上海的存量房市場，即二手房市場的生長。在增量房地產(chǎn)生長的同時，要盤活存量，生長住房二級市場，這樣，一是有利于形成“門路消費結(jié)構(gòu)”，錢多的可以買新房，錢少的可以買舊房，適應種種差別住房消費群體的需要；二是能夠有力地推動住房一級市場的生長。因此有須要在這里對上海世博會對上海二手房市場的影響情況做一下闡發(fā)。二手房指數(shù)連續(xù)漲高由于“申博”樂成，二手房市場也需求進步拉大。去年年末二手房市場人氣飚升。2002年11月，上海二手房指數(shù)為1061點，比上月上升5點，漲幅為0.47%。此月二手房成交代價仍保持小幅上升的態(tài)勢，成交量與上月根本持平。但部分地區(qū)的成交量出現(xiàn)出上漲趨勢，賣方的對峙心理有了松動，“申博”效應動員了部分地區(qū)房價上漲。12月二手房指數(shù)為1072點，比11月上升11點，漲幅到達1%,創(chuàng)下去年指數(shù)漲幅最高點。去年12月二手房成交代價漲幅最大的區(qū)域，正是浦東上南、六里等“世博會”園區(qū)及鄰近地區(qū)。其中臨沂新村地區(qū)二手房的代價每平方米比上月增長了近500元左右，其漲幅險些凌駕了某些一手房當月的漲幅。世博效應對二手房供求的影響“申博”樂成的利好消息動員了“世博會”會址及其鄰近地區(qū)二手房的需求量。不少市民看好這些地區(qū)今后的生長，紛紛選擇在這里購房置業(yè)。而不少二手房投資者更是對這里二手房投資的前景布滿了信心。由此，該地區(qū)二手房的需求量激增。相對付日益增長的需求量，該地區(qū)的二手房供給量則并不樂觀，一方面存量房源原來就不多，另一方面由于業(yè)主繼承看好上海二手房市場，尤其是“申博”樂成后，有的人甚至將已掛牌的衡宇撤回，等候更佳時機，進一步加大了該地區(qū)二手房求過于供的局面，從而在短期內(nèi)拉高了房價。除了供求因素外，另一個影響房價的主要原因在于，“申博”樂成也抬高了該地區(qū)部分二手房房主的心理價位。不少經(jīng)紀企業(yè)反應，部分業(yè)主得到“申博”樂成消息后，開價的“底氣”也足了，盲目將衡宇掛牌價大幅提高，對付經(jīng)紀人的美意相勸不屑一顧。而某些在洽談歷程中的衡宇生意業(yè)務，由于房主的突然變卦，使得買賣雙方再次陷入了對峙狀態(tài)，從而在一定水平上影響了該地區(qū)二手房生意業(yè)務的樂成率。但從整體情況來看，雖然多數(shù)買家已感覺房價較高，但是由于看好該地區(qū)生長以及認識到地區(qū)房源的稀缺性，多數(shù)房源仍有人愿意擔當。面對該地區(qū)熱熱鬧鬧的生意業(yè)務，不少業(yè)內(nèi)專家提醒要冷靜。雖然該地區(qū)二手房的升值是肯定的，但是由于離舉辦世博會另有8年時間，其效應不會在短期內(nèi)發(fā)揮出來?，F(xiàn)在該地區(qū)的二手房熱潮，除了二手房市場自己的一些原因外，也不排除一些盲目的非理性因素在起作用。對付盲目開價的房主，不能太熱衷于所謂“世博”效應，脫離衡宇自己的代價盲目開價會影響衡宇生意業(yè)務的樂成率。即便是加價也應當有度。而對付購房者，特別是對付投資購房者而言，該地區(qū)衡宇代價的升值應當是一個漸進的歷程，而世博園各方面的建立也需要一定的時間，再加上二手房自身折舊等因素，現(xiàn)在花大價格購入二手房，應當慎重考慮其中存在的風險。 4.5世博會對付上海商務類物業(yè)及其他類型物業(yè)的影響4.5.1對付寫字樓的影響寫字樓市場漸成樓市新熱點在世界經(jīng)濟普遍不景氣的情況下，上海寫字樓市場一枝獨秀地保持著平穩(wěn)升勢。繼住宅房成為上海樓市投資熱點之后，申城的寫字樓，特別是一些熱門大概潛在熱門的辦公樓會合區(qū)域的寫字樓，開始成為樓市投資者存眷的投資熱點。例如地處小陸家嘴的京銀大廈自開盤以來，一個多月已預訂的套數(shù)占銷售總數(shù)的近50%，而其中購買后為投資目的的約占60%左右，寫字樓的投資熱，已成為近階段樓市的新亮點。目前，在高租金回報和利率不停下調(diào)趨勢下，一些企業(yè)考慮變租賃為購買，在滿足投資和自用兩方面的需求下扎根上海進行中恒久生長，客觀上加大了以售為主甲級寫字樓的需求量。這一部分需求量主要來自于種種大型金融辦事機構(gòu)，以及近來十分活潑的民營和私人企業(yè)。目的是短期內(nèi)既控制日常運作本錢，恒久意義上又可以得到可觀的資產(chǎn)增值回報。除此之外，由于近來股票市場低迷，一大批投資者苦于資本沒有穩(wěn)定高額的回報，希望疏散投資風險。而寫字樓市場的出租行情穩(wěn)定，使他們躍躍欲試，有意在具穩(wěn)定且有較高回報率的甲級寫字樓上投資，以期有所新的斬獲。世博效應推動寫字樓市場上海正努力成為世界的金融，經(jīng)濟，貿(mào)易和航運中心。而上海世博會的舉辦正是一個良好的契機。世博會給上海帶來的都市面貌的改變以及百姓經(jīng)濟的促進作用都能使上海更早的到達這一目標。而一旦上海成為了世界的金融，經(jīng)濟，貿(mào)易和航運中心，以及其在這生長歷程之中，都市有大量的商業(yè)公司涌向上海。這一方面是上海商業(yè)經(jīng)濟生長的需要，另一方面也是世博會的召開大大增加了上海的都市魅力的作用。據(jù)統(tǒng)計，上海近3年來，每年新開業(yè)的外商投資企業(yè)1700戶，每年凈增商務代表處400戶。而上海世博會的舉辦樂成，將會吸引更多的還內(nèi)外機構(gòu)在上海謀求生長，如跨國公司總部轉(zhuǎn)移上海和外洋大企業(yè)團體來滬投資。同時，中國的國際經(jīng)濟貿(mào)易往來運動也將因此增多。上海做為中國重要的經(jīng)濟中心都市，國內(nèi)外大量機構(gòu)必將掀起投資上海的新一輪浪潮。全球500強企業(yè)中已有400多家在中國大陸投資，其中有256家在上海。外洋直接投資的大量涌入，必將刺激對高等外銷寫字樓的需求。而長三角的經(jīng)濟生長，也將使上海與周遍省市的經(jīng)濟運動聯(lián)系的更為密切。這樣世博會的舉辦在促進上海經(jīng)濟生長的同時，也將在很大的水平上對上海的周遍省市產(chǎn)生經(jīng)濟的影響作用。這樣也將會刺激外省市的企業(yè)來滬投資，進而產(chǎn)生對寫字樓的需求。從另一個角度來看，選擇寫字樓，很重要的一點是地段。交通便利，商務運動會合，便于客戶來往的地段將是首選。而隨著上海世博會對上海市政底子設(shè)施的影響，上海的都市交通大大變動，這將大大動員在軌道交通沿線的寫字樓宇，這些寫字樓將隨著交通的逐漸便利而吸引更多的企業(yè)入住。這點從淮海中路，南京西路和陸家嘴地區(qū)的寫字樓受地鐵1,2號線的開通，而使租金大大提升便可見一斑。內(nèi)外銷解限釋放上海商住樓商機 在3月1日，上海開始實行《關(guān)于取消本市非居住衡宇租售東西限制的通知》這對上海房地財產(chǎn)有著相當重要的影響。取消非居住衡宇租售銷售東西的限制，實際上是對付2001年7月頒布的“商品房住宅內(nèi)、外銷房并軌”政策的增補和完善，是一定的結(jié)果。這一政策的出臺使得上海的房地產(chǎn)市場完全開放，完全和國際市場接軌。這樣才氣真正體現(xiàn)出上海這一經(jīng)濟中心的國際性。這說明上海的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從幼稚走向成熟，這一政策的出臺無疑大大低落了外洋企業(yè)在滬投資的商務本錢，從某種水平上說，《關(guān)于取消本市非居住衡宇租售東西限制的通知》使得外商進入上海的門檻變低了。通知出臺前，上海寫字樓租金代價以外銷寫字樓為高，主要租賃東西是國際大公司。而內(nèi)外銷并軌之后，投資者將有更多的選擇余地，從而沖破外銷寫字樓代價相對高的局面，勢必導致目前的外銷寫字樓代價下調(diào)，也會促使原內(nèi)銷寫字樓開發(fā)商提高設(shè)計水平和物業(yè)治理水平。由于目前上海寫字樓仍以增量供給和租賃為主，取消限制后，上海寫字樓市場平均代價并不會出現(xiàn)多數(shù)人擔心的大幅上漲局面，而會是穩(wěn)中有升，小幅上揚。相信這些都市對上海的寫字樓市場產(chǎn)生積極的影響。4.5.2對付酒店業(yè)的影響正如前文在闡發(fā)上海世博會對上海百姓經(jīng)濟生長的影響時，對上海的旅游業(yè)受世博會影響情況的闡發(fā)，上海世博會的召開將大大的促進上海的旅游業(yè)的生長，2010年世博會在上海舉行，觀光人數(shù)將凌駕7。而如果預計的7000萬觀光者中有4000萬人需要住宿，那么酒店業(yè)也同時會得到巨大的經(jīng)濟效益。目前，上海有星級賓館248家，其中五星級賓館有14家，涉外客房達5萬個床位。預計到2010年，星級賓館將擁有凌駕7萬間客房，社會種種賓館將會有40萬張床位。而在今后的10年中，上海旅游住宿的歡迎能力將增長20%—30%。而在世博會之后，由于上海在制作上海世博會園區(qū)期間將完善各都市底子設(shè)施，大大改進上海的都市面貌，因世博會召開而加快的浦江開發(fā)將把黃浦江及其延岸除了文化性和歷史性外變的更具有撫玩性：倘若5年、10年厥后到黃浦江畔游覽，映入眼簾的將是嶄新景象：單調(diào)的工場、枯燥的堆棧已不復存在，取而代之的是寬闊的綠地、流暢的修建、優(yōu)雅的水上巴士……。這些都將吸引大量的來自各地的客人來到上海旅游，促進上海的旅游業(yè)連續(xù)生長，而作為旅游也中不可支解