湘潭市房地產市場調研

湘潭市房地產市場調研第1頁/共87頁第一章——城市篇城市區(qū)位城市規(guī)模城市經濟城市交通城市規(guī)劃第2頁/共87頁長株潭是我國中部地區(qū)的綜合交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢突出城市區(qū)位城市篇第3頁/共87頁湖南省重要的工業(yè)城市，長株潭地區(qū)重要的交通樞紐城市規(guī)模：近期（2014年）城市人口60萬人，城市建設用地90平方公里；遠期（2020年）城市人口100萬人，城市建設用地120平方公里。城市篇城市規(guī)模第4頁/共87頁湘潭人均可支配收入不斷提高，有能力購房客戶日漸增多湘潭市歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入統(tǒng)計圖200820092010201120122013當城市居民的生活水平到達一定階段，中高收入的人群比例不斷增加，將會吸引更多的置業(yè)群體湘潭市民的人均可支配收入水平已經超過2000美元，有購房能力的客戶不斷增多城市篇城市經濟第5頁/共87頁輕軌開建，一個現(xiàn)代化大都市崛起的身影若現(xiàn)城市篇城市交通第6頁/共87頁

2007年12月長株潭城市群獲國務院批準，成為“全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(簡稱“兩型社會”)建設綜合配套改革試驗區(qū)”。根據規(guī)劃到2010年，三市經濟總量在全省將占比達42％以上，城鎮(zhèn)化水平達到57％以上。2020年，三市的市域人口有望突破1365萬。近期規(guī)劃（2002～2010年）：重點建設三市各自環(huán)線、三市間公路外環(huán)、潭望高速公路等基礎設施建設項目，預留三核中間地帶的發(fā)展空間，為未來多種發(fā)展模式提供可能性。遠期規(guī)劃（2011～2020年）：長沙主要向東發(fā)展，并加快向南發(fā)展；湘潭主要向北發(fā)展，兼顧向東；株洲主要向河西發(fā)展，搞好與湘潭的路網和綠色空間的銜接，適度向北。遠景規(guī)劃（2021～2050年）：長沙、湘潭、株洲城區(qū)形成三核，逐步形成具有良好生態(tài)環(huán)境為背景的綠心，并在中間鑲嵌若干高品質的新型城市功能區(qū)。湘潭市株洲市長沙市長株潭“兩型”社會的構建，提高了長株潭城市群的核心競爭力和綜合實力，并促進三地社會生活的融合，為株洲房地產發(fā)展帶來了廣泛的置業(yè)人群城市篇城市規(guī)劃長株潭城市群規(guī)劃第7頁/共87頁戰(zhàn)略定位全國“兩型社會”建設的示范區(qū)，中部崛起的重要增長極，全省新型城市化、新型工業(yè)化和新農村建設的引領區(qū)，具有國際品質的現(xiàn)代化生態(tài)型城市群。規(guī)劃范圍長沙、株洲、湘潭三市行政轄區(qū)，約28000平方公里，重點規(guī)劃長株潭城市群核心區(qū)，總面積8448.18平方公里。主核心組團長沙中心城區(qū)（湘江東側）

城市商務中心和商業(yè)中心，強化綜合服務功能，成為集信息、金融、商務、行政辦公于一體，環(huán)境優(yōu)美、設施一流、高效集約的“極核”株洲河西城區(qū)

以行政、金融商務、文化體育、教育科研、信息服務和高新技術產業(yè)為龍頭的綜合中心湘潭河東城區(qū)

湘潭城市主中心，集行政辦公、商貿金融和文化娛樂為一體城市篇城市規(guī)劃長株潭城市群規(guī)劃第8頁/共87頁長株潭核心區(qū)空間布局注重集約化、生態(tài)型和開放式開發(fā)，形成“一心雙軸雙帶”的空間結構。一心，即三市結合部的綠心地區(qū)；雙軸，包括長株東線重點發(fā)展軸、長潭沿湘江重點提升軸；雙帶，包括北部東西綜合發(fā)展帶、南部東西優(yōu)化發(fā)展帶。城市篇城市規(guī)劃長株潭城市群規(guī)劃第9頁/共87頁長株潭城市群成為兩型社會改革試驗區(qū)，大力發(fā)展高效節(jié)能的環(huán)保型工業(yè)和生態(tài)城市群，成為全省經濟的增長極根據“十二五”規(guī)劃，“一心三軸五區(qū)”為旅游空間架構成為湘潭的社會經濟發(fā)展的重要戰(zhàn)略舉措采取集中--分散發(fā)展模式，進一步極化中心城市發(fā)展，促進韶山城鄉(xiāng)統(tǒng)籌示范區(qū)、姜畬高效農業(yè)示范區(qū)、楊嘉橋-河口組團等發(fā)展，積極發(fā)展市域二級城市和有潛力的重點鎮(zhèn)。湘潭市域城鎮(zhèn)空間結構為“一心五區(qū)、兩軸兩通道”。城市篇城市規(guī)劃湘潭城市規(guī)劃第10頁/共87頁

背景

2007年12月14日，國家發(fā)改委批準長株潭）城市群與武漢城市圈，一同列為全國資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設綜合配套改革試驗區(qū)。目前湘潭市在“兩型社會”建設先行區(qū)規(guī)劃方案中，已將九華確定為湘潭“兩型社會”建設先行區(qū)中的起步區(qū)，將全面與長、株、潭對接?！皟尚蜕鐣本C合綜合配套改革試驗區(qū)的批準和建設為九華的發(fā)展提供前所未有的機遇。城市篇城市規(guī)劃九華經濟特區(qū)規(guī)劃第11頁/共87頁’近期建設規(guī)劃以構建和諧社會為總目標，按照“站在新起點，實現(xiàn)新發(fā)展”的總要求，圍繞“發(fā)揮優(yōu)勢，發(fā)展經濟，提升形象”的總體思路，實現(xiàn)經濟區(qū)服務功能的全面提升，基礎設施趨于完善，居住、交通、教育、文化、衛(wèi)生和環(huán)境等方面條件明顯改善，城市面貌有較大改觀，使九華經濟區(qū)區(qū)域性中心地位得以強化和提升。2015年城市人口為30萬人，建設用地規(guī)模為43平方公里，人均143.3平方米/人。發(fā)展方向主要向西、向南?！鞘衅鞘幸?guī)劃九華經濟特區(qū)規(guī)劃第12頁/共87頁功能‘定位經濟區(qū)定位：全國“兩型”社會建設示范區(qū)和新型工業(yè)化示范基地，長株潭新的經濟增長中心，新型工業(yè)化示范基地，教育科技轉化基地和創(chuàng)新中心、高品質的服務和休閑中心，具備綜合功能的宜居現(xiàn)代化城市新區(qū)。形象定位：三市中央，創(chuàng)業(yè)新區(qū)、濱江樂園。綜合定位：綜合定位概括為“一心三區(qū)”。一心：長株潭城市群新的經濟增長中心三區(qū)：“兩型”社會建設示范區(qū)新型工業(yè)化特色產業(yè)區(qū)適宜人居的新城區(qū)城市篇城市規(guī)劃九華經濟特區(qū)規(guī)劃第13頁/共87頁功能‘定空間布局形成“一心八區(qū)”的用地布局空間結構，分別為：商務、商貿、行政綜合服務中心，工業(yè)生產區(qū)、科技孵化區(qū)、配套居住區(qū)、物流園區(qū)、職業(yè)教育區(qū)、旅游休閑服務區(qū)、大學科教區(qū)、戰(zhàn)略用地發(fā)展區(qū)。城市篇城市規(guī)劃九華經濟特區(qū)規(guī)劃第14頁/共87頁功能‘定位城市篇城市規(guī)劃九華經濟特區(qū)規(guī)劃第15頁/共87頁區(qū)位條件于2003年’11月正式成立湘潭九華經濟特位于長株潭’城市群中心腹地九華經濟特區(qū)將是湘潭未來的重點發(fā)展區(qū)域城市篇城市規(guī)劃九華經濟特區(qū)規(guī)劃第16頁/共87頁

規(guī)劃九華經濟區(qū)路網結構為“四縱四橫一外環(huán)”?！八目v”：科大路、江南大道、九華大道、湘江路道路等級為主干道；——“四橫”：長城路、奔馳路、吉利路、學府路，道路等級為主干道?；颈ＷC各個功能組團與每個外圍組團之間都有兩條及兩條以上的干道相連，以保證交通性、生活性干道分離，客運、貨運交通分離?！耙煌猸h(huán)”由長株潭中橫線、濱江路、北二環(huán)、潭錳公路構成，長株潭中橫線、北二環(huán)為準快速路，在長株潭中橫線未建成前，北二環(huán)承擔河西、河東的便捷聯(lián)系通道。四縱四橫一外環(huán)交通體系，未來九華經濟特區(qū)將暢通無阻城市篇城市規(guī)劃九華經濟特區(qū)規(guī)劃第17頁/共87頁綜合交通：建設武廣高速鐵路天元區(qū)段，延伸南環(huán)線至武廣高速鐵路客運站，形成快速便捷的交通體系；建成快速環(huán)道西線段及王家坪立交橋，建寧大橋、湘江四橋、湘江五橋、加快與河東城區(qū)的聯(lián)系；建成栗雨科技園高科環(huán)線、昆侖山路、嵩山路、黃山路、長江路、黃河路、珠江路、黑龍江路，形成“兩環(huán)兩道六縱四橫”的城市道路網絡。加大城市支路的提升改造和建設力度，督促小區(qū)開發(fā)，配套建設小街小巷。武廣高鐵、兩環(huán)兩道六縱四橫交通體系，未來天元區(qū)將暢通無阻城市篇城市規(guī)劃天元區(qū)規(guī)劃第18頁/共87頁功能‘公共設施布局結構規(guī)劃確定“三區(qū)多中心”公共服務設施布局結構?！叭齾^(qū)”即外事駐地、辦公區(qū)，位于九華經濟區(qū)北部戰(zhàn)略發(fā)展用地區(qū)內；長株潭都市休閑旅游度假區(qū)，位于九華經濟區(qū)東部；九華商業(yè)、商貿、行政綜合服務區(qū)，位于九華經濟區(qū)中部。“多中心”是根據服務半徑的要求的多個綜合服務中心，包括東部和南部兩個區(qū)級商貿次中心和三個社區(qū)級綜合服務中心。城市篇城市規(guī)劃九華經濟特區(qū)規(guī)劃第19頁/共87頁園區(qū)已引進了千金藥業(yè)、唐人神、歐格瑞、北汽控股、湖南創(chuàng)科等企業(yè)達50余家唐人神時代電動汽車歐格瑞城市篇城市規(guī)劃栗雨工業(yè)園規(guī)劃第20頁/共87頁城市篇長株潭兩型社會建設的契機，給湘潭帶來了極大的經濟活力，城市的經濟發(fā)展以及城市化進程都將邁上一個新的臺階。近年來株洲GDP增長速度均超過全國9%的平均水平，09年增長率更高達14%，房地產行業(yè)正處于高速發(fā)展的時期，未來行業(yè)前景非?？春??？偨Y第21頁/共87頁城市篇湘潭2013年人均可支配收入約1.8萬元，全國排名72位，省內僅次于株洲長沙。與日俱增的居民收入水平、持續(xù)改善的居民生活水平，為房地產行業(yè)的發(fā)展提供著源源不斷的客戶基礎和日漸增強的購買力?？偨Y第22頁/共87頁第二章——市場篇樓市調控情況房地產投資開發(fā)情況湘潭市市場情況區(qū)域市場情況產品線情況客戶情況第23頁/共87頁兩部委聯(lián)手出重拳二次調控來襲

9月中旬開始，住建部、銀監(jiān)會組成聯(lián)合檢查組，對北京、上海、廣州、深圳、三亞、南京、杭州和廈門八個城市的第二套住房貸款政策的執(zhí)行落實情況進行檢查。此后，9月26日晚國土部、住建部又聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》；28日財政部、國家稅務總局也聯(lián)合發(fā)布《關于支持公共租賃住房建設和運營有關稅收優(yōu)惠政策的通知》；29日中央鞏固樓市調控成果再次發(fā)力，涉及問責制、信貸、稅費、房產稅改革試點等方面。一個個新政措施不斷出臺、二次調控來襲，從目前的政策來看，本輪調控重點再次在從嚴土地與房貸兩大方面著手。市場篇樓市調控背景第24頁/共87頁中共十八屆三中全會決定提出：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價?！痹搩热莸奶岢鰧⒋蚱崎L期以來土地被地方政府壟措施之一：讓小產權房合法入市市場篇樓市調控措施第25頁/共87頁措施之二：企業(yè)囤地一年禁再買地根據通知規(guī)定，對發(fā)現(xiàn)并核實競買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，在結案和問題查處整改到位前，國土資源主管部門必須禁止競買人及其控股股東參加土地競買活動：

1、存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；

2、存在非法轉讓土地使用權等違法行為的；

3、因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；

4、開發(fā)建設企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。市場篇樓市調控措施第26頁/共87頁措施之三：住建部推進保障房建設住房城鄉(xiāng)建設部近日就切實做好2014年住房保障工作下發(fā)通知明確，今年全國城鎮(zhèn)保障性安居工程計劃新開工700萬套以上，其中各類棚戶區(qū)470萬套以上；計劃基本建成480萬套。同時，要求各地加大省級補助支持力度；建立省級巡查機制，加強對目標任務進展情況的督促檢查；指導市縣盡早開工建設，提高建成比例，盡快投入使用，確保完成年度開工和建成任務。市場篇樓市調控措施第27頁/共87頁措施之四：房產稅試點迫近據息目前全國人大和財政部、國稅總局等國務院職能部門正在密集調研，醞釀在今年年內拿出一份初擬的房地產稅立法草案。市場篇樓市調控措施第28頁/共87頁囤地一年禁再買地保障房建設房產稅推進小產權房合法入市制約開發(fā)商清查閑置土地加大安居保障房供應調節(jié)房價抑制投資投機打破土地供應壟斷表明：市場處于多空博弈階段，政府抑制樓市過熱的態(tài)度較為堅決；政策方向仍主要停留在控制流動性與投資方面。市場篇樓市調控措施小結第29頁/共87頁市場篇調控下市場表現(xiàn)及走勢以長沙市場為案例，具備較典型的代表性第30頁/共87頁

2009年受金融危機的影響，長沙全市住宅銷量開始快速上升在2012年號稱“史上最嚴厲調控”的“4.17新政”出臺后，長沙住宅銷量并未出現(xiàn)此前持續(xù)大規(guī)模下降，在短短四個月的小幅回落之后，在金九銀十迎來大爆發(fā)，9月份成交量首破100萬平米，10月更是以超130萬平米的高潮超越09年最火爆的市場水平。價格方面，雖然兩次調控過后都出現(xiàn)了一定程度的波動，但整體仍呈上漲的趨勢。市場篇調控下市場表現(xiàn)及走勢第31頁/共87頁經濟環(huán)境不同：09年恰逢全球范圍的經濟危機的持續(xù)年，經濟大蕭條背景下，熱錢緊縮、投資低迷，市場各方需求迫于經濟形勢，收緊錢袋，消費性支出相當謹慎；而當前經濟發(fā)展穩(wěn)步上升，經濟背景非常樂觀，大量熱錢涌入樓市，市場各類需求持幣擇機入市，買漲不買跌，另一方面，通脹率高企，刺激消費者購房以求資金保值。貨幣政策背景不同：09年處在貨幣緊縮的背景下，而現(xiàn)在仍然執(zhí)行適度寬松的貨幣政策，市場上資金充裕。開發(fā)商資金儲備不同：09年受經濟危機影響，大部分開發(fā)商資金鏈收緊，資金回籠放慢導致資金周轉出現(xiàn)斷層，開發(fā)商不得不降價促銷以快速回籠資金；而當前在經歷了09年近一年的火爆市場后，開發(fā)商大量吸金，資金儲備充足.市場反應將有所不同：09年市場被動調整，開發(fā)商反應較慢，應對調控的能力有所欠缺；而今年的調整，開發(fā)商有了09年的經驗，反應速度和應對能力都大幅增強，政策抗性表現(xiàn)明顯。市場篇對比09年與13年的樓市調控，可以看到有許多不同之處：調控下市場表現(xiàn)及走勢第32頁/共87頁2004年以來，政府先后采取一系列政策抑制房價，但房價總體向上的趨勢并未因此改變。因為房地產市場存在著固有的周期，國外研究表明房地產長波平均為18年。其次，經濟放慢對房地產需求確實有影響，但比想象的短暫而溫和。相反房地產崩潰對經濟的拖累是長期而痛苦的，從這個意義上可以理解，政府并不希望房地產市場出現(xiàn)硬著陸。市場篇調控下市場表現(xiàn)及走勢小結第33頁/共87頁一線城市樓市調控力度強，限貸、限購等政策提高了入市門檻，但價格依舊堅挺，購房成本仍然很高，將分流較大部分的購買力轉向二、三線城市。對于長沙、湘潭市場，最為直接的影響是將迎來一波湘籍人士返鄉(xiāng)置業(yè)的高潮，支撐市場成交量上漲并助推價格繼續(xù)上升，并且價格上升的趨勢比較急迫，其速度和幅度將明顯高于一線城市。市場篇調控下市場表現(xiàn)及走勢小結第34頁/共87頁實體經濟穩(wěn)步增長，市場資金充裕，開發(fā)商資金儲備充足，熱錢頻繁流入樓市，通脹壓力下為求保值的購房需求迅速增加，在整體經濟背景沒有出現(xiàn)較大波動的情況下，未來房地產市場將很難出現(xiàn)像08年一般的低潮期。市場篇調控下市場表現(xiàn)及走勢小結第35頁/共87頁

2013年湘潭市房地產投資情況

房地產開發(fā)投資高開穩(wěn)走，銷售保持平穩(wěn)態(tài)勢。2013年，全市房地產開發(fā)投資完成122.25億元，同比增長30.3%，較上年提高0.2個百分點。累計增速前7月基本保持在40%以上，自8月份開始，受金融業(yè)“錢荒”等因素影響，金融機構流動性收緊，對房地產項目貸款審批開始更為嚴格，房地產開發(fā)企業(yè)融資難度有所增加，投資增速回落到30%左右（見圖2）。房地產銷售市場總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。2013年，全市房地產銷售面積241.98萬平方米，同比增長24.7%；房地產銷售額91.47億元，同比增長39.6%。房地產投資保持較高速的增長市場篇房地產投資開發(fā)情況第36頁/共87頁本年累計同比增長（%）商品住房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他

90㎡以下經濟適用房別墅、高檔公寓房屋施工面積1295.3940.91037.43106.2950.1210.5714.23171.4672.27其中：新開工面積615.0673.0500.6829.7927.892.895.9871.0037.40房屋竣工面積167.76-27.2134.4916.0718.225.650.9825.476.82出租房屋面積6.03-39.80.500.000.000.001.333.091.102013年全市房屋施工面積、新開工面積、房屋竣工面積和出租房屋面積分別為1295.39萬㎡、615.06萬㎡、167.76萬㎡和6.03萬㎡，同比增長40.9%、73%、-27.2%、-39.8%。同期全市商品住房新開工500.68萬㎡，占新開工總面積的81.4%，同比增加80.5%；其中，經濟適用房新開工27.89萬㎡，同比增長80.4%。商品住房竣工134.49萬㎡，占總竣工面積的80.17%，同比減少33.3%。2013年湘潭市房地產開發(fā)情況（單位：萬㎡）13年湘潭房地產開發(fā)量巨大，新開工面積漲幅超30%市場篇房地產投資開發(fā)情況第37頁/共87頁13年月度供銷比起伏較大，年初供過于求，一季度末至三季度保持了較長一段時間的供不應求局面，至年底基本達到供需平衡2009年湘潭市區(qū)供銷面積比月度走勢圖市場篇供銷比湘潭市場情況第38頁/共87頁在年初短暫的供過于求之后，自4月份開始，雖遭遇樓市調控，但市場一直保持著供不應求的局面2010年湘潭市區(qū)供銷面積比月度走勢圖市場篇供銷比湘潭市場情況第39頁/共87頁2013年，湘潭市區(qū)商品房累計批準預售240.01萬㎡、19779套。其中，商品住房批準預售196.89萬㎡、18018套，分別占商品房的批準預售比重為82.03%、91.10%。2013年湘潭市區(qū)各月商品房供應情況市場篇供應量湘潭市場情況第40頁/共87頁2013年湘潭市區(qū)各月商品房供應情況2013年截止9月，商品房累計供應量為194.42萬㎡，供應量最大的兩個月是4月和9月，伴隨著今年的二次調控政策的出臺。市場篇供應量湘潭市場情況2013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.9

第41頁/共87頁2013年，湘潭市本級商品房累計銷售265.99萬㎡、23180套，與去年同期分別增長59.40%、46.03%。其中，商品住房銷售254.58萬㎡、21912套，分別占商品房的銷售比重的95.71%、2013年湘潭市區(qū)各月商品房銷售情況市場篇銷售量湘潭市場情況第42頁/共87頁2013年雨湖區(qū)商品房銷售66.79萬㎡，其中商品住房萬64.01；九華經濟開發(fā)區(qū)商品房銷售92.78萬㎡，其中商品住房86.90萬㎡；岳塘區(qū)商品房銷售78.46萬㎡，其中商品住房77.63萬㎡；昭山示范區(qū)商品房銷售27.96萬㎡，其中商品住房26.04萬㎡。市場篇銷售量湘潭市場情況第43頁/共87頁2013年湘潭市成交價格呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升趨勢，湘潭這一年的房價由3798元/㎡上升到4185元/㎡，漲幅高達10.19%。市場篇成交價格元/㎡湘潭市場情況2013年度湘潭樓市成交價格趨勢圖第44頁/共87頁房地產市場從09年3月開始進入黃金時期，市場需求旺盛，月均成交量逐月上升，至8月達到頂峰。市場的火爆持續(xù)到10年4月新政的出臺，月均成交量超20萬㎡。（10年2月為春節(jié)）新政出臺后，市場受其影響成交萎縮，下滑速度較快，6、7月份成交量跌至谷底，不到15萬㎡。9月份市場在傳統(tǒng)銷售旺季的刺激下終于回暖，成交逼近25萬㎡，含金量十足。自10年1月，市均價首次突破3000元關口后，雖受調控影響，但價格基本保持在3000元/㎡的水平，并略微上浮。9月份均價3194元/㎡，達到了一個新的高度。市場篇株洲市場小結第45頁/共87頁市場篇湘潭市場未來走勢研判利好：宏觀經濟穩(wěn)步發(fā)展及居民收入的增長

長株潭兩型社會建設及未來規(guī)劃城際輕軌建設通脹壓力下保值性購房需求不斷增加返鄉(xiāng)置業(yè)潮利空：樓市調控政策的不確定風險第46頁/共87頁市場篇湘潭市場未來走勢研判城際輕軌建設、返鄉(xiāng)置業(yè)潮、持續(xù)上升的通脹率，將是未來房價上漲的重要助推力。今年9月，成交價已逼近3200元/㎡，實際上，市區(qū)內熱點項目的均價早遠高于全市的價格。一線城市客戶及資金的流入，將提高市場購買力，預計2014年市內四區(qū)均價將達到約3350-3450元/㎡的水平。成交價格第47頁/共87頁株洲未來城市發(fā)展的重點區(qū)域，將打造成以信息服務和高新技術產業(yè)為龍頭的綜合中心。區(qū)域內房價排行四區(qū)第二，僅次于雨湖區(qū)。但大多數(shù)湘潭市民表示，從區(qū)域規(guī)劃、居住環(huán)境來講，九華區(qū)最能吸引高收入人群。區(qū)域代表項目有步步高新天地、金水灣等物業(yè)類型：多層及小高層為主，近年來小高層所占比例逐步增大產品情況：以110-140㎡的三房為主力房型，價格約3400元/m2左右市場篇區(qū)域市場九華區(qū)第48頁/共87頁湘潭當前的商業(yè)經濟中心。區(qū)域房價位列四區(qū)第一，主要因市中心區(qū)小戶型公寓價格高，拉升了區(qū)域價格水平。區(qū)域代表項目有金僑城、大學里等區(qū)域未來重點項目：楠竹山商業(yè)廣場物業(yè)類型：小高層、高層產品情況：集中在40-60㎡的公寓以及130-160㎡之間的三房、四房，價格約4500元/m2左右市場篇區(qū)域市場雨湖區(qū)第49頁/共87頁區(qū)域房價居四區(qū)第三，當前在售項目眾多，價格漲幅相對較小。區(qū)域代表項目有東方名苑、納帕溪谷等區(qū)域未來重點項目：萬達商業(yè)廣場物業(yè)類型：以小高層為主，多層為輔產品情況：以130-140平米三房為主，價格約4200元/m2市場篇區(qū)域市場岳塘區(qū)第50頁/共87頁九華區(qū)和岳塘區(qū)的房地產開發(fā)強度最大，九華區(qū)目前處于房地產開發(fā)的初期，隨著九華經濟區(qū)的進一步發(fā)展，將成為湘潭開發(fā)熱點區(qū)域。岳塘區(qū)栗雨中央商務區(qū)內及周邊的各項目，將會在未來對本案形成競爭沖擊。市場篇區(qū)域市場小結第51頁/共87頁項目名稱

戶型面積段（㎡）戶型配比去化率東方名苑三房120-14090%78%四房14010%68%金僑城二房7523%87%三房99-1107.4%100%110-1208.7%85%120-14043.9%73%四房13217%40%湖湘林語二房784%99%三房88-10021.2%88%110-1205.7%100%120-14038.6%68%四房132-15927.5%44%萬和.金色華庭三房112-12183%87%四房13417%100%市場篇產品線情況第52頁/共87頁項目名稱

戶型面積段（㎡）戶型配比去化率湘銀納帕溪谷二房85-8823%77%三房109-12017.3%87%120-14133.7%84%四房170-1756%56%復式130-25120%49%中央一品二房81-9420.7%79%三房125-13663.4%83%四房16015.9%63%九華春天里二房70-8012.5%84%80-8912.5%三房97-11012.6%78%110-12033.8%120-13228.6%吉利雅居二房80-9051.6%預計2011年1月開盤三房96-11025.2%110-12412.6%四房四房128-15810.6%市場篇產品線情況第53頁/共87頁項目名稱

戶型面積段（㎡）戶型配比去化率金域華府三房120-14057%92.7%四房17043%80.25%美江國際三房120-14066%98%四房150-17034%95.25%三和大廈三房12072%100%四房14028%96%金橋尚東區(qū)二房80-9050%89%三房120-13040%83%四房15010%75%SOHO鳥巢二房70-9020%88%三房101-13055%92%四房140-15025%70%市場篇產品線情況第54頁/共87頁目前湘潭市場上，供應的主力產品是120-140㎡的三房，約占到55%-60%，140㎡以上的大戶型與70-90㎡的二房比重基本相當，前者比重略高。從產品線供應特點看，大多數(shù)項目針對的是以改善居住環(huán)境為主要目的的首次及二次置業(yè)的客戶群，兼顧多次改善型需求客戶和剛需客戶。市場篇產品線情況小結供應方面第55頁/共87頁當前各產品線的銷售情況，二房屬于暢銷產品，雖然不是主流供應產品，但總價低、首付低，價格抗性較小，銷售速度較快。三房的整體銷售情況較理想，雖然供應量大，但因為總價相對適中，市場購買力基本能夠承受，因此銷售速度基本能匹配供應量，供銷趨于平衡。但從各面積段來看，面積偏小的緊湊三房仍較舒適型三房暢銷。四房以上大面積產品是市場上的滯銷產品，因為總價偏高，客戶的價格抗性較大，購買力的支撐尚有不足。但品質較好的項目四房銷售情況相對較好，說明良好的品質能夠解除客戶對價格的抗性。市場篇產品線情況小結銷售方面第56頁/共87頁主要參數(shù)普通項目客戶描述中端項目客戶高端項目客戶年齡及家庭構成25-35歲的中青年群體,一般為兩口或者處于戀愛期35-45歲的中年群體,一般為三口之家35-45歲的中年群體,一般為三口之家物業(yè)擁有數(shù)量多數(shù)屬于一次置業(yè)，部分為二次置業(yè)一般擁有一套的住宅物業(yè)，多數(shù)屬于二次置業(yè)一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè)經濟能力家庭年收入4-6萬左右家庭年收入8-10萬左右家庭年收入18-20萬以上，部分在100萬以上，差距較大價格承受能力一般能承受的總價范圍在40萬以內,部分能夠承受更高的價格一般能承受的總價范圍在80萬以內,部分能夠承受更高的價格總價承受范圍較廣，在80-300萬,部分能夠承受更高的價格需求房型偏向選擇規(guī)模中等偏小的戶型偏向選擇規(guī)模較大、環(huán)境好的社區(qū)偏向選擇規(guī)模較大、資源好的社區(qū)，以及別墅產品目的擁有自己的住宅享受生活，提高自己的身份和價值享受生活，兼具度假功能功能面積中等偏經濟，能滿足1-3人的使用功能面積偏大，能滿足3-4人的使用功能面積偏大，能滿足3-5人的使用功能價格講求實惠實用對價格不是特別敏感對價格不敏感戶型中小面積的產品中大面積產品、洋房、聯(lián)排別墅大平層、洋房、別墅隨著客戶層級的上升，置業(yè)目的在改變，對地段的需求減弱，對物業(yè)的類型的要求更高，也更能承受高價市場篇客戶情況第57頁/共87頁工作行業(yè)及家庭月收入工作行業(yè)重點調研本地機關事業(yè)單位與企業(yè)單位，各占總比率的27%；家庭月收入5000元以上的占44%，8000-10000元的占的比例最多（雙職工家庭）,達到27%，表明事業(yè)機關單位與企業(yè)中高層收入相對較高。生物醫(yī)藥行業(yè)機關事業(yè)單位企業(yè)單位27%個體4000雨湖區(qū)事業(yè)單位與企業(yè)單位客戶收入較豐厚，屬于在本區(qū)域內購房的主力軍市場篇客戶情況第58頁/共87頁現(xiàn)住房情況及計劃購房時間目前大部分居住企業(yè)的單位房或商品房，分別占54%、26%；1年內計劃購房的占17%，1-3年內購房占大多數(shù)，比例46%，表明消費者對房地產市場發(fā)展有一定的認識，3年內的需求量比較大。單位房商品房自建房雨湖區(qū)事業(yè)、企業(yè)單位有六成工作生活在此的人士在本地沒有物業(yè)，且計劃1-3年內購房，首次置業(yè)需求明顯市場篇客戶情況第59頁/共87頁購房目的及首選區(qū)域置業(yè)目的主要為二大類，滿足居住條件最高，占45%；其次改善住房條件，為子女購房；購房的首選區(qū)域為天元區(qū)，占63%的比例。雨湖區(qū)其他區(qū)域其他城市居所距離家人工作和孩子上學的車程以不超過30分鐘為宜滿足居住改善住房條件為子女購房45%20%市場篇客戶情況第60頁/共87頁選擇物業(yè)形態(tài)及戶型意向性建筑形態(tài)基本為三類，多層、小高層與高層，說明單位房時代將逐漸淡出市場；需求戶型方面，三房占絕大多數(shù)，達到了63%，其次是二房與四房單位，分別占18%、10%。高層小高層建筑形態(tài)以市場大眾為基本，三房成為主力需求戶型市場篇客戶情況第61頁/共87頁面積區(qū)間90-110占25%，110-130占較大比例，達到35%，需求面積相對適中，與市場在售項目戶型面積基本類似；付款方式上，有經濟實力的企業(yè)高層較傾向于一次性付款，但大部分選擇銀行按揭。需求戶型面積\付款方式選擇付款方式以按揭為主，主力需求面積在110-130之間，說明以家庭群居為主市場篇客戶情況第62頁/共87頁可接受普通高層單價/總價可接受普通高層的單價3000元/㎡以下占20%，3000-3500元/㎡占42%，大部分客戶對價格的接受度相對理性；總價方面普遍接受30-40萬占33%，20-30萬，占30%可接受樓盤單價3000以下3000-35003500-40004000-45004500以上20%42%16%可接受購房總價30%33%市場客戶對價格的接受趨于理性狀態(tài)市場篇客戶情況第63頁/共87頁購房考慮因素/希望配套購房著重考慮交通便捷性的占較大比例，達到30%，其他依次分別為價格15%、生活配套15%、物業(yè)管理10%；社區(qū)配套以幼兒園、休閑設施、運動場所為主要需求，休閑設施需求比例最高，為31%?？蛻魧Ξa品的品質要求較高市場篇客戶情況第64頁/共87頁購房意向：雨湖區(qū)事企業(yè)單位有六成工作生活在此的人士在本地沒有物業(yè)，且計劃1-3年內購房，首次置業(yè)需求明顯購房區(qū)域：雨湖區(qū)為首選，工作地點離家近，子女入學方便接送。戶型要求：企事業(yè)單位青年群體以緊湊型2房、3房為主，滿足三口之家（二人世界）居住要求，注重空間實用性；企事業(yè)單位中年群體以寬敞型3房、4房為主，滿足三世同堂（老人、子女）居住要求，注重空間舒適性；當?shù)厣馊诵枨笠?房、4房為主，注重空間的舒適性。產品要求：追求內外環(huán)境優(yōu)美、安全私密的社區(qū)，社區(qū)不僅僅需要提供單一的居住功能，還需要能夠提供休憩的空間，與親朋好友交流的場所。雨湖區(qū)客戶需求情況市場篇客戶情況第65頁/共87頁客戶特征研判屬于雨湖區(qū)的中高收入人群，資金較為充裕（至少能承擔首付與月供），置業(yè)需求旺盛購房為了滿足居住要求，提高生活質量對產品價格重視度較高，消費趨于理性對建筑形態(tài)、產品結構有較高的關注主要為天元區(qū)客戶，內向需求特征明顯客戶對交通條件、生活環(huán)境、產品品質提出了較高的要求市場篇客戶情況第66頁/共87頁湘潭市民的地緣性非常明顯，在購房地域方面，基本以居所及工作地所在區(qū)域為首選；雨湖區(qū)地處河東，除了較高端的客戶，大多數(shù)河西客戶不愿意在天元區(qū)購房，區(qū)域外客戶導入存在相當大的難度。雨湖區(qū)客戶需求集中在90-130㎡的二房、三房產品，首次置業(yè)需求明顯，對價格較敏感，基本在4800元/㎡以內，同時對各類配套、產品品質有一定要求。市場篇客戶情況小結第67頁/共87頁當前實體經濟穩(wěn)步增長，整體經濟背景向好，將難以出現(xiàn)如08年的市場低潮期；當前樓市調控主要針對流動性過剩及投資投機需求，調控仍將是一個較長期的過程；一線城市的樓市調控擠壓出大量熱錢和部分自住購房需求，將分流至二、三線城市，湘潭市場明年將迎來較明顯的返鄉(xiāng)置業(yè)潮；通脹率繼續(xù)攀升，資金貶值壓力加重，將刺激更多的人進入市場購房以求資金保值，市場需求將持續(xù)走高。市場篇總結宏觀面第68頁/共87頁市場篇總結由于通脹壓力加重、一線城市調控擠壓的返鄉(xiāng)置業(yè)潮等因素，明年銷售量將出現(xiàn)較大幅度的增長；成交價格將繼續(xù)穩(wěn)步攀升，并將達到一個新的高度。市場面第69頁/共87頁市場篇總結市場供應集中在適中偏舒適的三房，此類產品面臨的競爭最為激烈；產品面積越大，總價越高，客戶對價格的抗性越大，銷售速度則越慢；隨著市場均價的拔高，而購買力的提升并不能跟上價格的上漲速度，各類產品總價不斷拔高將導致客戶需求面積逐步縮小，二房以及緊湊型三房將成為未來市場潛在的焦點產品。產品面第70頁/共87頁第三章——典型樓盤篇樓盤分析樓盤啟示第71頁/共87頁項目名稱東方名苑占地面積10.2990萬㎡總建面15萬㎡容積率1.488建筑綠化率35.9%競爭篇樓盤分析東方名苑第72頁/共87頁東方名苑為市級商業(yè)中心兼市級商業(yè)、住宅、辦公融為一體的大型社區(qū)。其中住宅以電梯小高層、電梯高層為主，以“居城市生活、享自然野趣”的立意，創(chuàng)造舒適的人居生活和綠色生態(tài)環(huán)境的新型住宅小區(qū),從而成就你從容優(yōu)雅的生活態(tài)度。自2008年5月18日開盤以來，東方名苑受到了湘潭人民的高度關注與青睞，持續(xù)熱銷，位列2008年湘潭市住宅類銷售排行榜第一。一期臻嘉園一標段目前已進入尾盤銷售，二標段房源即將在7月份左右面市。已建成的“東方名苑”(一期)項目工程總用地102990㎡，總建筑面積約15萬平米。在建二期占地282畝，其中住宅推出18棟18-31層高層，共計3124戶[2]競爭篇樓盤分析分析東方名苑第73頁/共87頁新天地涵蓋高尚住區(qū)、國際公寓、步步高購物中心、蘭桂坊濱水街區(qū)、國際五星酒店、5A寫字樓。步步高·新天地整體分為五期開發(fā)，計劃五年建成。建成后，預計商業(yè)項目年銷售額在15億元以上，將有效提供就業(yè)崗位兩萬余個。競爭篇樓盤分析步步高新天地出讓面積總建面容積率綠化率總戶數(shù)540畝139萬㎡3.140.4%1206第74頁/共87頁項目名稱湘銀納帕溪谷占地面積約160畝總建面30.54萬㎡容積率2.55產品類型住宅一期規(guī)劃效果圖競爭篇樓盤分析湘銀納帕溪谷第75頁/共87頁項目由湘銀地產集十年房地產開發(fā)經驗鼎力打造，由國內頂尖規(guī)劃設計單位-同濟大學建筑設計研究院進行園林建筑規(guī)劃，國家特級建筑企業(yè)東方紅廣場、湖湘公園、夢澤山莊、盤龍山莊大酒店、雙語幼兒園、商業(yè)步行街、大型超市、生鮮市場、餐館、銀行、