物業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)

物業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)第1頁/共56頁引言會(huì)計(jì)是商界通用的語言，是企業(yè)家縱橫商場的必備工具。古往今來，有許多政商界人士或是會(huì)計(jì)出身，或即使不是會(huì)計(jì)出身，但也精于會(huì)計(jì)。第2頁/共56頁引言為增強(qiáng)公司職工財(cái)務(wù)綜合能力，提升業(yè)務(wù)管理水平，理解和掌握財(cái)務(wù)相關(guān)知識(shí)的應(yīng)用；特別是營改增后，企業(yè)在合同簽訂、材料采購、納稅申報(bào)等方面應(yīng)加強(qiáng)稅票管理、降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)管理在現(xiàn)代企業(yè)經(jīng)營管理中起著十分關(guān)鍵的作用。但財(cái)務(wù)管理并非只是財(cái)務(wù)部門的事情，多數(shù)時(shí)候財(cái)務(wù)部門只是起到一個(gè)事后反應(yīng)的效果。企業(yè)的稅收不是財(cái)務(wù)部門做賬做出來的，而是企業(yè)業(yè)務(wù)部門在做業(yè)務(wù)時(shí)候做出來的，交稅的多少不是財(cái)務(wù)做的帳，而是企業(yè)業(yè)務(wù)合同簽訂的。業(yè)務(wù)如何做，合同如何簽訂，才是決定企業(yè)稅負(fù)的關(guān)鍵所在。所以，要把財(cái)務(wù)管理，合理避暑落實(shí)在項(xiàng)目管理人員身上去，用財(cái)務(wù)的手段改善公司內(nèi)部控制，提高決策水平，增進(jìn)公司的價(jià)值,降低成本、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn).

第3頁/共56頁

學(xué)好會(huì)計(jì)知識(shí)更好地為公司服務(wù)第4頁/共56頁您對財(cái)務(wù)知識(shí)的了解有多少人第5頁/共56頁會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)Accountingpractice

例：公司1月份開始營業(yè)，當(dāng)月收入10,000元，成本7,000元，費(fèi)用1,500元，應(yīng)收賬款1,000元，應(yīng)付賬款500元，公司利潤表計(jì)算如下：收入：10,000減成本：7,000減費(fèi)用：1,500

利潤

：1,500月末盤點(diǎn)現(xiàn)金，只有10,00元，那500元哪去了？第6頁/共56頁會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)Accountingpractice

例：公司1月份開始營業(yè)，當(dāng)月收入10,000元，成本7,000元，費(fèi)用1,500元，應(yīng)收賬款1,000元，應(yīng)付賬款500元，公司利潤表計(jì)算如下：解析：應(yīng)收賬款1,000元，公司實(shí)際資金收入9,000元；應(yīng)付賬款500元，成本費(fèi)用實(shí)際資金流出6,500元。收入：10,000

收入：9,000

減成本：7,000減成本：6,500減費(fèi)用：1,500減費(fèi)用：1,500

利潤

：1,500資金余額：1,000

第7頁/共56頁財(cái)務(wù)小知識(shí)一稅務(wù)小知識(shí)二

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避三財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)第8頁/共56頁認(rèn)識(shí)財(cái)務(wù)數(shù)字正確的書寫零壹貳叁肆伍陸柒捌玖拾佰仟萬億元整金額大寫：120,350.36日期填寫：2009年10月20日2017年11月10日貳零零玖年零壹拾月零貳拾日貳零壹柒年壹拾壹月零壹拾日壹拾貳萬零叁佰伍拾圓零叁角陸分第9頁/共56頁財(cái)務(wù)狀況三要素：資產(chǎn)負(fù)債所有者權(quán)益經(jīng)營成果三要素：收入費(fèi)用利潤會(huì)計(jì)要素Theaccountingelements第10頁/共56頁

資產(chǎn)

資產(chǎn)的含義：資產(chǎn)是由過去的交易、事項(xiàng)形成并由企業(yè)擁有或控制的資源，該資源預(yù)期會(huì)給企業(yè)帶來經(jīng)濟(jì)利益。資產(chǎn)包括：流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金、交易性金融資產(chǎn)、應(yīng)收賬款、存貨等非流動(dòng)資產(chǎn)：長期資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等第11頁/共56頁

負(fù)債

負(fù)債的含義：負(fù)債是指企業(yè)過去交易、事項(xiàng)形成的現(xiàn)時(shí)義務(wù)，履行該義務(wù)預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)。負(fù)債包括：流動(dòng)負(fù)債和長期負(fù)債 流動(dòng)負(fù)債：短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬 長期負(fù)債:長期借款、長期應(yīng)付款等第12頁/共56頁

所有者權(quán)益所有者權(quán)益是指企業(yè)所有者在企業(yè)資產(chǎn)中享受的經(jīng)濟(jì)利益，其金額為資產(chǎn)減去負(fù)債后的余額。所有者權(quán)益包括：

(1)實(shí)收資本

(2)資本公積

(3)盈余公積

(4)未分配利潤第13頁/共56頁

收入收入的含義：收入是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中發(fā)生的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。例如：業(yè)主支付的物業(yè)服務(wù)費(fèi)就是我們的主要收入，稱為主營業(yè)務(wù)收入；第14頁/共56頁

費(fèi)用費(fèi)用的含義：費(fèi)用指企業(yè)在日?；顒?dòng)中發(fā)生的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益減少的、與所有者分配利潤無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流出。按經(jīng)濟(jì)內(nèi)容分：營業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。例如：日常報(bào)銷差等支出就構(gòu)成我們企業(yè)的費(fèi)用。第15頁/共56頁

利潤利潤是指企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間的經(jīng)營成果。利潤=收入-費(fèi)用第16頁/共56頁架構(gòu)資產(chǎn)負(fù)債所有者權(quán)益第17頁/共56頁會(huì)計(jì)等式Accountingequation

1、靜態(tài)會(huì)計(jì)等式：反映企業(yè)在某一特定日期財(cái)務(wù)狀況資產(chǎn)=負(fù)債+所有者權(quán)益2、動(dòng)態(tài)會(huì)計(jì)等式：反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間經(jīng)營成果收入-成本費(fèi)用=利潤3、綜合會(huì)計(jì)等式：綜合企業(yè)利潤分配前財(cái)務(wù)狀況等式和經(jīng)營成果等式之間的關(guān)系，反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的內(nèi)在聯(lián)系資產(chǎn)=負(fù)債+（所有者權(quán)益+收入—成本費(fèi)用）=負(fù)債+所有者權(quán)益+利潤第18頁/共56頁

財(cái)務(wù)報(bào)表Financialstatements財(cái)務(wù)知識(shí)培訓(xùn)第19頁/共56頁資產(chǎn)負(fù)債表利潤表現(xiàn)金流量表-家底子------面子—里子問答：財(cái)務(wù)最基礎(chǔ)的是哪三個(gè)表？怎么理解這三張表的意義？第20頁/共56頁資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)---我有多少錢負(fù)債---我欠別人多少錢所有者權(quán)益—真正屬于我第21頁/共56頁利潤表收入---賣出去多少貨成本費(fèi)用-為賣貨付出成本賺了多少錢—差額第22頁/共56頁現(xiàn)金流量表經(jīng)營—正常產(chǎn)銷投資—購買機(jī)器設(shè)備、股權(quán)籌資—從銀行借款和還款第23頁/共56頁財(cái)務(wù)報(bào)表概述財(cái)務(wù)報(bào)表資產(chǎn)負(fù)債表損益表現(xiàn)金流量表資產(chǎn)負(fù)債所有者權(quán)益財(cái)務(wù)狀況經(jīng)營成果現(xiàn)金流量收入成本費(fèi)用利潤現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出第24頁/共56頁凈利潤企業(yè)健康發(fā)展企業(yè)面臨關(guān)閉經(jīng)營性現(xiàn)金流企業(yè)經(jīng)營困難企業(yè)經(jīng)營困難企業(yè)運(yùn)營正常，自身能夠產(chǎn)生經(jīng)營現(xiàn)金流入，企業(yè)的實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展所需的資源能夠得到保障。企業(yè)沒有經(jīng)營現(xiàn)金流入，說明盈利質(zhì)量不佳，需要外部融資來補(bǔ)充自身的現(xiàn)金不足。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是對流動(dòng)資金的管理，如存貨管理、應(yīng)收帳款管理，充分利用商業(yè)信用延遲付款期。企業(yè)雖然虧損，但仍有經(jīng)營現(xiàn)金流入，能夠確保生產(chǎn)銷售的正常進(jìn)行，應(yīng)重點(diǎn)提高產(chǎn)品的盈利能力，如降低成本，提高產(chǎn)品價(jià)格，加大市場投入以提升銷量。企業(yè)自身失去造血的機(jī)能，持續(xù)虧損，經(jīng)營惡化，又得不到外部資金的補(bǔ)充，將面臨破產(chǎn)清算的局面。第25頁/共56頁財(cái)務(wù)報(bào)表概述理解企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表能夠幫助我們了解企業(yè)以前、現(xiàn)在和未來的發(fā)展?fàn)顩r準(zhǔn)確分析企業(yè)目前存在的困難采取有效的措施，去解決企業(yè)所面臨的難題預(yù)測經(jīng)營決策將會(huì)給企業(yè)帶來何種財(cái)務(wù)上的影響第26頁/共56頁稅務(wù)小知識(shí)跟物業(yè)公司相關(guān)的稅種有哪些？增值稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅印花稅第27頁/共56頁增值稅概念：增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。征稅范圍：1、銷售或者進(jìn)口貨物

2、提供加工修理修配勞務(wù)第28頁/共56頁稅率基本稅率：16%低稅率：10%零稅率物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)增值稅稅率：6%不動(dòng)產(chǎn)租賃：10%電費(fèi)：16%水費(fèi)：10%第29頁/共56頁增值稅發(fā)票種類增值稅專用發(fā)票區(qū)別？增值稅普通發(fā)票一般納稅人和小規(guī)模納稅人區(qū)別？1、票面不一樣2、本質(zhì)區(qū)別：是否能抵扣3、開票資質(zhì)：一般納稅人1、計(jì)稅方法不同2、開票權(quán)限不同3、稅率不同小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)是工業(yè)50萬、商業(yè)80萬、服務(wù)業(yè)500萬；改革后，小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為年應(yīng)征增值稅銷售額500萬第30頁/共56頁增值稅銷售額計(jì)算公式如下：

銷售額＝含稅總收入÷（1＋稅率或征收率）

稅額計(jì)算公式如下：

稅額＝含稅總收入－銷售額

不含稅單價(jià)計(jì)算公式如下：

不含稅單價(jià)＝銷售額÷數(shù)量

第31頁/共56頁增值稅下列情形不得開具增值稅專用發(fā)票：向消費(fèi)者個(gè)人銷售應(yīng)稅項(xiàng)目；銷售免稅項(xiàng)目；銷售報(bào)關(guān)出口的貨物、在境外銷售應(yīng)稅勞務(wù)；將貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目；

將貨物用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)；提供非應(yīng)稅勞務(wù)（應(yīng)當(dāng)征收增值稅的除外）、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)公司在中秋節(jié)采購月餅發(fā)放給員工的時(shí)候，是否需要開增值稅專用發(fā)票？第32頁/共56頁城市維護(hù)建設(shè)稅一、城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營，并實(shí)際繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種稅。二、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)行差別比例稅率。根據(jù)納稅人所在地區(qū)，共分三檔：

市區(qū)：7%；縣城、鎮(zhèn)：5%；不在市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的：1%。第33頁/共56頁所得稅我單位所得稅包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅企業(yè)所得稅稅率為25%（小微企業(yè)優(yōu)惠為10%）個(gè)人所得稅使用5%—45%不等的九級超額累進(jìn)稅率。第34頁/共56頁企業(yè)所得稅不得扣除項(xiàng)目（1）資本性支出。（2）無形資產(chǎn)受讓、開發(fā)支出。（3）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。（4）違法經(jīng)營的罰款和被沒收財(cái)物的損失。（5）各項(xiàng)稅收的滯納金、罰金和罰款。（6）自然災(zāi)害或者意外事故損失有賠償?shù)牟糠?。?）超過國家允許扣除的公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)，以及非公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)。（8）各種贊助支出。（9）與取得收入無關(guān)的其他各項(xiàng)支出。第35頁/共56頁企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額=收入總額-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額企業(yè)應(yīng)納所得稅額=當(dāng)期應(yīng)納稅所得額*適用稅率

第36頁/共56頁個(gè)人所得稅——工資薪金工資薪金適用的所得稅稅率：應(yīng)納稅所得額=工資收入金額－社保公積金（個(gè)人部分）－起征點(diǎn)(3500元)應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率－速算扣除數(shù)第37頁/共56頁我們的工資該交多少稅呢？讓我們來計(jì)算一下吧！第38頁/共56頁大家來算算每月應(yīng)繳納多少個(gè)人所得稅吧！羅順蔣2017年1月份工資收入5800元，各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用為600元，則羅順蔣這個(gè)月應(yīng)納多少個(gè)人所得稅？那么應(yīng)納稅所得額=工資收入金額－各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)－起征點(diǎn)(3500元)=5800－600－3500=1700元，應(yīng)納稅所得額1700元超過1500元，適用稅率表二級，對應(yīng)稅率為10%，速算扣除數(shù)為105元。應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額x稅率－速算扣除數(shù)=1700x10%－105=65元。第39頁/共56頁印花稅

一、征稅范圍1.經(jīng)濟(jì)合同類2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)3.營業(yè)賬簿二、印花稅的計(jì)稅依據(jù)

1.合同類：以憑證所載金額作為計(jì)稅依據(jù)第40頁/共56頁印花稅

合同或憑證計(jì)稅依據(jù)稅率（1）購銷合同購銷金額萬分之三（2）加工承攬合同加工或承攬收入萬分之五（3）建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同收取的費(fèi)用萬分之五（4）建筑安裝工程承包合同承包金額萬分之三（5）財(cái)產(chǎn)租賃合同租賃金額，如果經(jīng)計(jì)算，稅額不足1元的，按1元貼花。千分之一（6）貨物運(yùn)輸合同（重要）運(yùn)輸費(fèi)用，但不包括所運(yùn)貨物的金額以及裝卸費(fèi)用和保險(xiǎn)費(fèi)用等。萬分之五（7）倉儲(chǔ)保管合同倉儲(chǔ)保管費(fèi)用，但不包括所保財(cái)產(chǎn)金額。千分之一第41頁/共56頁（8）借款合同借款金額，有具體規(guī)定。萬分之零點(diǎn)五（9）財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同保險(xiǎn)費(fèi)收入千分之一（10）技術(shù)合同合同所載金額萬分之三（11）產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)合同所載金額萬分之五（12）營業(yè)賬簿記載資金的賬簿的計(jì)稅依據(jù)為“實(shí)收資本”與“資本公積”兩項(xiàng)合計(jì)金額。萬分之五其他賬簿按件計(jì)稅5元（13）權(quán)利許可證照按件計(jì)稅貼花5元印花稅

第42頁/共56頁印花稅

三、印花稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.實(shí)行比例稅率的憑證

應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅憑證計(jì)稅金額×比例稅率

2.實(shí)行定額稅率的憑證

應(yīng)納稅額＝應(yīng)稅憑證件數(shù)×定額稅率

3.營業(yè)賬簿中：

（1）記載資金的賬簿

應(yīng)納稅額＝（實(shí)收資本＋資本公積）×0.5‰（2）其他賬簿按件貼花，每件5元。第43頁/共56頁稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避在公司經(jīng)營中有哪些需要注意呢？合同發(fā)票合同如何簽訂，才是決定企業(yè)稅負(fù)的關(guān)鍵所在以票控稅四流合一合同、資金、發(fā)票、貨物/服務(wù)第44頁/共56頁合同簽訂的重要性企業(yè)的稅收不是財(cái)務(wù)部門做賬做出來的，而是企業(yè)業(yè)務(wù)部門在做業(yè)務(wù)時(shí)候做出來的，交稅的多少不是財(cái)務(wù)做的帳，而是企業(yè)業(yè)務(wù)合同簽訂的。業(yè)務(wù)如何做，合同如何簽訂，才是決定企業(yè)稅負(fù)的關(guān)鍵所在。電梯維修/維保1、維保：稅率為6%；2、維修：10%（包料），16%（包安裝）3、銷售：16%；安裝：10%房屋維修1、混合銷售；2、兼營第45頁/共56頁合同簽訂的重要性混合銷售建筑企業(yè)外購建筑材料并提供施工勞務(wù)的包工包料業(yè)務(wù)兼營行為施工企業(yè)自己生產(chǎn)建筑材料并提供勞務(wù)的包工包料的業(yè)務(wù)第46頁/共56頁合同簽訂的重要性混合銷售建筑企業(yè)外購建筑材料并提供施工勞務(wù)的包工包料業(yè)務(wù)（1）建筑企業(yè)營業(yè)執(zhí)照上沒有銷售資質(zhì)，只有建筑服務(wù)資質(zhì)的情況下：建筑企業(yè)全部按10%計(jì)征增值稅，將材料價(jià)款和勞務(wù)價(jià)款一起按10%向發(fā)包方開具增值稅發(fā)票。（2）建筑企業(yè)營業(yè)執(zhí)照上既有銷售資質(zhì)，又有建筑勞務(wù)資質(zhì)的情況下，則按以下方法進(jìn)行發(fā)票開具和稅務(wù)處理：a、將材料價(jià)款和勞務(wù)款一起合并按16%向發(fā)包方開具增值稅發(fā)票；b、向發(fā)包方開具16%的增值稅發(fā)票，勞務(wù)部分按10%計(jì)征增值稅；c、簽兩份合同，一份是材料銷售合同，一份是勞務(wù)銷售合同，則材料部分按10%向發(fā)包方開具發(fā)票，勞務(wù)部分按3%向發(fā)包方開具發(fā)票。第47頁/共56頁合同簽訂的重要性兼營行為施工企業(yè)自己生產(chǎn)建筑材料并提供勞務(wù)的包工包料的業(yè)務(wù)（1）如果建筑企業(yè)與發(fā)包方簽一份合同，合同當(dāng)中則要注明合同金額，而且有約定：價(jià)格含服務(wù)費(fèi)，則施工企業(yè)全部按16%的增值稅發(fā)票，向發(fā)包方開具16%的增值稅發(fā)票；（2）如果建筑企業(yè)與發(fā)包方簽訂一份合同，合同當(dāng)中分別注明材料款和勞務(wù)款的情況下，則材料部分按16%計(jì)征增值稅，向發(fā)包方開具16%的增值稅發(fā)票，勞務(wù)部分按10%計(jì)征增值稅，向發(fā)包方開具10%的發(fā)票；（3）如果施工企業(yè)與發(fā)包方簽訂兩份合同，一份是材料銷售合同，一份是勞務(wù)銷售合同，則材料部分按16%向發(fā)