酒店式公寓市場報告

第一部分酒店式公寓概況“酒店式公寓”，時下流行的物業(yè)形式，但酒店式公寓絕不算一個新概念，它的存在和發(fā)展是一個引人注目而又讓人困惑的熱門話題。經(jīng)濟發(fā)達(dá)程度成為酒店式公寓立項的基本條件。借鑒國內(nèi)最近5年的酒店式公寓的發(fā)展歷程，分析酒店式公寓的市場情況。一、起源酒店式公寓的概念最早起源于歐洲，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供其臨時休憩的物業(yè)，由專門的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一的上門管理，既有酒店的性質(zhì)，又相當(dāng)于個人的臨時住家，這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。酒店式公寓的提出至今已有約30年時間。20世紀(jì)中葉，一些發(fā)達(dá)國家的主要城市，尤其是在美國，經(jīng)歷了巨大的社會變革。這些社會變革帶給人們以文化和教育的機會，人的流動性更強，家庭結(jié)構(gòu)趨于松散，城市社會居住者的生活方式也產(chǎn)生了很大的變化，隨之開始對配有家具的公寓產(chǎn)生需求。而當(dāng)星級酒店式管理的概念被引進(jìn)時，更受到那些喜歡“流動”者的廣泛歡迎。社會經(jīng)濟飛速發(fā)展，人們生活不再拘泥于一個地區(qū)。商旅生活的興起，造就了“酒店式管理、家居式服務(wù)”的公寓住宅功能日趨完善。國際標(biāo)準(zhǔn)化的酒店式服務(wù)公寓，是結(jié)合酒店的管理模式和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，采用公寓房型設(shè)計的一種物業(yè)經(jīng)營模式。由于價格低于酒店標(biāo)準(zhǔn)，而服務(wù)水準(zhǔn)又大大高于普通公寓，因而深受中長期出差的高層人士的歡迎。我國的酒店式公寓最早是出現(xiàn)在深圳，深圳是我國改革開放的前沿陣地，最早的吸收了外來的模式。之后又出現(xiàn)在上海、北京等地，目前全國各大中城市都有發(fā)展。二、概念酒店式公寓是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會被用作投資使用。酒店式公寓，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，定位成為服務(wù)高端市場的產(chǎn)品，是一種只做服務(wù)、沒有酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。概括地說，就是將星級酒店的高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)融于日常生活之中。購買者擁有單元產(chǎn)權(quán)，既可以自住、出租，也可以轉(zhuǎn)售，是一種既提供酒店專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓秘密性和生活風(fēng)格的綜合物業(yè)。因此，酒店式公寓更多地被稱為“酒店式服務(wù)公寓”。酒店式公寓大多位于成熟商務(wù)中心，外國企業(yè)和外籍人員聚集流動地帶，這些地區(qū)寫字樓、酒店、商業(yè)中心等服務(wù)配套設(shè)施完善，擁有高檔公寓的硬件配置，聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，給住戶的生活帶來很大便利，星級服務(wù)品質(zhì)完全滿足了這些客戶的需求。同時，相對獨立穩(wěn)定的客源也給酒店式公寓帶來了相當(dāng)可觀的租金收益。三、特點（一）酒店獨立產(chǎn)權(quán)投資者通過一次性付款或分期或按揭的方式獲取客房的獨立產(chǎn)權(quán)。酒店式公寓可將每個客房出售給投資者，投資者擁有產(chǎn)權(quán)，可自住、可出租、可轉(zhuǎn)售，所以它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。不過大多數(shù)酒店式公寓，投資者在一定期限內(nèi)只擁有客房的所有權(quán)，而沒有經(jīng)營權(quán)。（二）酒店式管理酒店式公寓屬于酒店的一種，同樣提供各種酒店式的服務(wù)，如家居清潔、送餐、洗燙衣物、更換被單、叫醒服務(wù)，以及各種鐘點等服務(wù)。由于酒店式公寓的公共設(shè)施均類似酒店，故可以彰顯居住者的身份和氣派。（三）兼具居住度假與投資兩種功能酒店式公寓既可以用來居住度假，也可以用來投資，或兩者兼而有之。不同的購買者，想法有所不同，同一購買者，在不同的時段用途也有所不同。有的購買者純粹是用來自住，有的則是用來投資保值。四、用途分類（一）商務(wù)酒店式公寓敞商務(wù)酒店式公仍寓與商住酒店爺式公寓相比，畢有更好的商務(wù)冬氛圍。大城黑市脾CB秩D引及周邊地帶中傳大中小型企業(yè)隙聚集，便利的滋交通、優(yōu)越的律地理位置、齊培全的配套設(shè)施吼，從而形成了帖濃郁的商務(wù)氛屑圍必。據(jù)演粥幻目前在許多大儀型中心城市中版，很多項目定析在商務(wù)酒店式竟公寓上。因為近商務(wù)酒店式公念寓面對的客戶烏主要是中小型杰公司。而中小登型公司過去都宴住在辦公樓里拆辦公，辦公的震租金的水平較宅高，而如果購略買商務(wù)酒店式遙公寓的話，大報約辦公樓七八綢年的租金足以柴買下一百多平薪米的商務(wù)酒店波式公寓，這些三公司就認(rèn)為買物比租更合算。械所以目前酒店希式公寓一般都猴以商務(wù)酒店式銀公寓為主傷。茅項（二嫩）獨崇商住酒店式公啊寓異商住酒店式公前寓宰基本上具有住害的功能，但是戶由于地處繁華獎商業(yè)地段，因叢此具備了既可扛居住、又可商聾住的價值。雖革然商住酒店式籃公寓商務(wù)環(huán)境燒還不錯，但卻俊沒有寫字樓、雨商務(wù)酒店式公之寓的那種商務(wù)瘋氣氛。商住混鎮(zhèn)合在一座樓中浩，辦公環(huán)就大膝打折扣。它只蹦在特定區(qū)域內(nèi)遭存在，其物業(yè)冤功能模糊，辦壩公、居住混合含，環(huán)境雜亂。增辦公的人經(jīng)常笨能聞到鄰居住烏戶家里飄出的翻炒菜味；而住互戶則要面對川蠶流不息的陌生漫面孔。通訊、凍網(wǎng)絡(luò)、物業(yè)管拍理、消防、安豪全、停車等難禾以讓商、住在挪這里的客戶滿葛意。但由于商忘住酒店式公寓南投入少、成本導(dǎo)低、資金回收狹快、風(fēng)險相對奧較低，以中小團戶型為主，房秘款總價不高，孕使其在市場上悉具有一定的競溫爭力，甚至從享中低檔寫字樓嗚中搶了一部分礙市場，這說明斥商住酒店式公培寓受人青睞是愁有其獨特的背諒景與生存空間淺的判。贈首（三惜）鉆轉(zhuǎn)新生代酒店式冒公寓爐一種集酒店、杯公寓、寫字樓告三類物業(yè)于一灶體的公寓新品熱種，孝即抗“風(fēng)三合權(quán)一睡”念的新生代酒店蠢式公彈寓控駛。新生代酒店群式公寓比商住明更有氛圍比商閱務(wù)更便捷，同拴時，在同樣品哄質(zhì)的環(huán)境與氛勒圍中，新生代鉗酒店式公寓在沈生活與工作上悔又比商務(wù)酒店洲式公寓更便捷濾。在生活上，摘新生代酒店式碌公寓有一般商卸住酒店式公寓局所沒有的精裝陶修，全套的品始牌家具、電器婆，再加上商務(wù)駝酒店式公寓所估沒有的與之相抱匹配的酒店式帽高檔、體貼、杜細(xì)致的服務(wù)項跡目和全天候商濱務(wù)服務(wù)，它可蟻以作為老板或放高級員工的日隙常居住場所，葛為人們贏得了式較多的工作與礦休息時間估。濕從第二部分酒革店式公寓操作瓜程序一、開發(fā)流程崖市場定位步→缸需求分析咸→鋒區(qū)位選擇咐→顆規(guī)劃設(shè)計家→作裝修標(biāo)準(zhǔn)妨→能經(jīng)營管理柳（一）市場定萬位別酒店式公寓的擁硬件設(shè)施和服夢務(wù)內(nèi)容決定于兼酒店式公寓的封定位，而酒店雜式公寓的定位喉則決定于購買爪或租賃這類物滲業(yè)的使用者的絹需求。投資者埋群體依托于使醬用群體，物業(yè)漠不適合用家，照也不會有人投歇資。元1致.觀海內(nèi)外常駐當(dāng)瞞地的商務(wù)機構(gòu)爐和其它機構(gòu)裁2羞.烏國內(nèi)及海外常慰來當(dāng)?shù)氐纳虅?wù)凈人員3.當(dāng)?shù)仄髽I(yè)農(nóng)4.郊SOHO塔族臥5遙.采個人或家庭居鍛住生活者獨上述用家群體公的需求差別較褲大，一個酒店俯式公寓項目難辣以同時滿足所駛有用家群體的犯需求，若以滿閑足某一類或相話追認(rèn)的某幾類寺用家群體需求怒為目標(biāo)，則可冷以為用家提供鍋更適宜的產(chǎn)品吉和服務(wù)。幾年針來的發(fā)展已分腔化出兩大類，殿一類為側(cè)重居以住功能，主要避為居家生活者邊提供酒店式服牛務(wù)的酒店式公洋寓；另一類為戶側(cè)重辦公功能怒，為各類機構(gòu)見或個人提供辦花公場所和簡單亡居住條件的酒禽店式商務(wù)公寓而。用于居家生暗活的酒店式公虧寓又有中大戶堂型和小戶型兩宜種，各類用家渣群體的需求不括同，面向不同暢的用家群體，泳就有不同的功常能設(shè)置、硬件騎設(shè)施和服務(wù)內(nèi)抄容。交（二）需求分委析酷酒店式公寓的用市場需求者主底要有以下幾類者：癥1詠、海內(nèi)外常駐惱機構(gòu)的商務(wù)人嬸員、管理人員臘和技術(shù)人員巖國內(nèi)及海外常組駐機構(gòu)，規(guī)模障較大，派駐人程員較多的，一讀般有專門的辦賓公和居住場所精，二者分離。誰作為辦公場所木，他們可能選川擇辦公樓，商梨住樓或酒店式房商務(wù)公寓；作證為住所，可選真擇住宅或居住悉功能齊全的酒攝店式公寓，現(xiàn)枯在一般不會選錦擇酒店。規(guī)模吊小、派駐人員達(dá)少的海內(nèi)外駐支地機構(gòu)往往將擁居住空間與辦半公室合為一體索，需要的戶型跌面積小，可選輔擇商住樓或酒杏店式公寓。實芽力較強，注重摸形象的機構(gòu)更嫂傾向于酒店式雷公寓。釀2需、國內(nèi)及海外坐商務(wù)人員興由于業(yè)務(wù)關(guān)系撒，國內(nèi)及海外亂都有不少商務(wù)臘人員會選擇住杏酒店，也可能防在商住樓或酒睬店式公寓中購細(xì)買或租用一套埋房，以方便居帳住和辦公。3、投資者幕不少人購買房鍛屋用于投資，慧一般選擇戶型圍面積小。總價莊低的物業(yè)，酒處店式公寓是投巧資者，尤其是效香港投資者樂將于購買的物業(yè)名。有余錢的當(dāng)仍地人也樂于購奔買作為投資。捉4宏、小企業(yè)和關(guān)SOHO釋族醬少數(shù)盈利能力勢強的小企業(yè)會愧購買或租用酒示店式商務(wù)公寓柳，用于辦公及轎休息居住。隨允著科技發(fā)展和采計算機網(wǎng)絡(luò)普搏及，家庭辦公詳室已成現(xiàn)實，籌已有少數(shù)人在脂家辦公，這部蘆分人即抓SOHO頸族。酒店式公稼寓兼具居住和弱辦公兩種功能掩，適合繁SOHO水族。嗎5鈔、居家自住者愛帶有廚房、衛(wèi)獲生間甚至陽臺郵，居住功能齊惕全的酒店式公京寓也可用于家攀庭居住，但其贊單價、總價和開物業(yè)管理費都燈相當(dāng)高，只有直少數(shù)人會作為竄純粹居家之用肌。游（三）區(qū)位選陣擇兔區(qū)位的選擇對四酒店式公寓那的成敗影響很宜大。側(cè)重于居住住功能的宮酒店式公寓扒，主要是為商著人及企業(yè)高級犧職員提供居所輝，要位于高級愁寫字樓附近，頸交通方便，有酬較好的居住環(huán)屠境和景觀，并角有完善的生活負(fù)配套設(shè)施。為頁常駐的海內(nèi)外求商務(wù)機構(gòu)及海束內(nèi)外商務(wù)人員時提供辦公和居旋住場所的散酒店式公寓喪，要位于酒店遍密集的繁華市堡區(qū)，以吸引酒像店的常客。還叫要求周圍寫字刻樓多，交通便獻(xiàn)利，有良好的藏商業(yè)、餐飲及噴娛樂設(shè)施，便殃于開展業(yè)務(wù)和非生活居住。為米小企業(yè)及個人量提供辦公和居呀住場所和粉酒店式公寓逮，對位置的要催求不如前兩類趟嚴(yán)格，但也要饞交通方便，鄰校近寫字樓，周芬圍有較完善的角商業(yè)、文化及逝娛樂設(shè)施。崖某個區(qū)位，地株段是否適宜建登酒店式公寓荒，建哪一種辣酒店式公寓廊，根據(jù)該地段習(xí)周圍的物業(yè)及納配套情況而定宮，但一般都要充滿足交通方便腫、周圍有較完搭善的商業(yè)、文曉化及娛樂設(shè)施總等要求。拿（四）愧規(guī)劃設(shè)計趟酒店式公寓岡既可用于居住度，也可用于辦虎公。面積小的皮酒店式公寓盤中，居住空間喇同時是辦公空造間。而面積大焰的哪酒店式公寓腿中，居住空間休和辦公空間分墓離。不同的回酒店式公寓粒側(cè)重點不同，怒有的偏重于居走住，如廚房、白衛(wèi)生間齊全，確甚至有陽臺；和有的偏重于辦席公，只有衛(wèi)生躍間，無廚房，借提供一些辦公滔設(shè)施和通訊條肺件。在戶型方崗面，早期開發(fā)兼以中戶型為主鬧，含少量大戶航型。后期開發(fā)扁的范酒店式公寓托都以小戶型為僑主，含少量中才戶型，極少大桂戶型單位。目礎(chǔ)前市場拐以氣50-7嘴0眨㎡的倦酒店式公寓消為主。兔（五）柴選擇裝修標(biāo)準(zhǔn)俱酒店式公寓教一般都是精裝躁修，裝修標(biāo)準(zhǔn)騙有高標(biāo)準(zhǔn)和低皂標(biāo)準(zhǔn)兩種。亭①騾高標(biāo)準(zhǔn)。有些們酒店式公寓冰項目智能化程刊度較高，設(shè)置考消防自動報警睡系統(tǒng)和自動控扮制系統(tǒng)；在地時下車庫、電梯養(yǎng)廂、主要出入辯口及每層電梯升廳設(shè)閉路監(jiān)控維系統(tǒng)；車庫設(shè)惡圖像對比自動采收費系統(tǒng)，設(shè)止結(jié)構(gòu)化綜合布夾線系統(tǒng)，實現(xiàn)舞辦公通訊自動圓化，每戶有數(shù)尸據(jù)信息接口；犁采用中央空調(diào)緩系統(tǒng)等。例如杠深圳的爵士大抓廈，設(shè)中央熱嚇?biāo)?yīng)系統(tǒng)及織中央空調(diào)系統(tǒng)魂；采用紅外線堪監(jiān)控系統(tǒng)與閉猾路電視進(jìn)行保鍵安監(jiān)控，還設(shè)掏有單戶求救電吧鍵，設(shè)消防自衛(wèi)動報警及噴淋土系統(tǒng)；有衛(wèi)星潛電視接收設(shè)備聰；每戶有信息撲接口，實現(xiàn)辦捷公通訊自動化嘆。磨②旱低標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)脹較低的素酒店式公寓瓦，與客高標(biāo)準(zhǔn)裝修仰樓盤的主要差門距在于：沒有誼中央空調(diào)系統(tǒng)間，智能化程度于較低，公共部切位裝修不夠豪旬華。裝修標(biāo)準(zhǔn)繭的差距也在價蝕格和物業(yè)管理燈費方面反映出宿來。逆但村這種區(qū)分方法手并不唯一，根扁據(jù)各地的具體殊情況具體分析善。離第三部分地區(qū)傷酒店式公寓分猶析韻上海地區(qū)酒店鉗式公寓刮一、上海酒店豬式公寓歸類錄（一）毀上海的酒店式英公寓根據(jù)目標(biāo)沈客戶和物業(yè)特共征，大致可以懂分為兩類：吵一類凈是談“漁小戶型單身公兇寓咬”吐，棟從墓200嗽0烈年開始，這類遣物業(yè)進(jìn)猶入筍上海住宅市場速，連連引起熱臣銷的火爆場面欣，尺以槳“濱小戶型、低總必價和酒店式服戲務(wù)旗”呈作為其最主要牲的賣點，贏得鍋了大量上海新逗興白領(lǐng)的年輕吵購房群和投資府客。比較典型膠的樓盤有：青食年匯、藍(lán)朝部嫌落、虹橋首席催和奔騰新干線允等。題另一類即濃從捆199婆0緒年代初期開始穴，伴隨著上海匯對外經(jīng)濟貿(mào)易寨的增多，擱以核“奉上海商城酒店個式服務(wù)公殖寓鋤”君為代表的物業(yè)戲類型，這類物截業(yè)主要為在上甘海從事商務(wù)活枝動的外籍人士背提供國際化的倦居家服務(wù)設(shè)施菠。從最初的上弱海商城到目前凈以品牌優(yōu)勢取剝勝殘的魚“鷹雅詩驟閣歉”首集團，形成上癥海房地產(chǎn)市場系獨具特色的物瞞業(yè)類型。躁（二）按照航投資商盈利模竹式劃分：頓1劃.擋全出租酒店公洪寓遙高檔型公寓基烏本都屬于這一伙類，部分中檔翠型如黃浦酒店抱公寓也屬此類返型。這類公寓向的投資方是將擋物業(yè)作為類似包酒店的經(jīng)營方皆式長期經(jīng)營，渴通過租金取得雕利潤。因為此吸類酒店式公寓絹一般由一個業(yè)溉主進(jìn)行經(jīng)營，后管理較為簡單員，容易創(chuàng)品牌迅，但同時由于麥資金回收期長銹而投資風(fēng)險較卻高。饞2賺.啦可租售的酒店燦式公寓玻目前上海大多寧數(shù)的酒店式公蔽寓都屬于此類椒，發(fā)展商先賣蝶掉一部分單元妹，收回一部分匯投資，再留一錢部分出租，這板樣可以降低投絲資風(fēng)險。但由賭于有較多小業(yè)懶主，經(jīng)營管理晉有一定難度，晨有些小業(yè)主可雙委托該管理公點司經(jīng)營管理，恰也可自己出租杰，或自用，因裙此租金不盡相殘同，可能會造蓋成一定的經(jīng)營夸麻煩。咐二、上海酒店翼式公寓區(qū)域分狠布蔬從上海酒店式襪公寓歷年的發(fā)咳展情況來看趴，芬9聾0偏年代中期為較勺為集中的供應(yīng)賺期撥，厘199增8柔年達(dá)到最高點賊，馳9砌0羊年代末開始轉(zhuǎn)想淡。劑從法200販0垮年開始，上海稀地產(chǎn)市場開始渡升溫，酒店式季公寓供應(yīng)逐漸姑增加皮，稈200判3主年為供應(yīng)高峰譜，到近年略有啦減少，但隨著禾世博會療的臨近，又開翅始紅火陶。棟酒店式公寓的趣吸納狀際況護(hù)1997-2刻00駛0多年比較平穩(wěn)，矩市場供大于求蟲，表現(xiàn)相對低些迷；到韻了婦200寶1燭、島200亦2稱年吸納量明顯助加大，以后穩(wěn)此步上升，空置得率也不斷下降擦，酒店式公寓皆局部中心地區(qū)塑表現(xiàn)出供不應(yīng)銹求局面濤。長200盛5退年前因政策性廁因素，吸納量團減弱，但空置逐率依然維持較康低水平。隨著交世博會的臨近殼，酒店式公寓悼的供應(yīng)量又有瘡大幅度提高，鑼但吸納率仍在離平穩(wěn)小幅度上籍升水平。（見器上字表）扯（一）征區(qū)域分受布版上海市酒店式魄公寓的分布主廁要為九大板塊暈。九大板塊集凡中分布在上海飄東西方向的軸很線上，從虹橋姐開發(fā)區(qū)到浦東涼的小陸家嘴金谷融貿(mào)易區(qū)，東偵西方向跨鼓度于2旱0窩多公里，而南糖北方向的覆蓋短范圍不超饑過呆6匙公里。其中衡支山路板塊、鎮(zhèn)謎寧路板塊、華溫山路板塊和南戰(zhàn)京西路板塊是摩酒店式服務(wù)公階寓分布最為集速中的區(qū)域，其誼次為靠近人民挨廣場的新天地寬板塊和外灘板王塊。虹橋板塊歪雖然分布的物莫業(yè)數(shù)量不少，充但是相對比較鑒分散?？蛞陨系膮^(qū)域板件塊基本以上海繩浦西和浦東的芝中央商務(wù)區(qū)為隊中心，眨處于望上海黃金地段跨的區(qū)位效應(yīng)。彩作為愚以吼“漸使館姨區(qū)撒”五著稱的徐匯，潤以衡山路和淮吹海西路等高尚福地段演繹著諸杠如躁“談衡山課路抬4文1界號筍”易和鳳“眨Ambass細(xì)yCour頭t轎（鴻藝豪庭斧）障”地的經(jīng)典與雅致販。位于長寧池的座“向麗晶大歲廈刃”密和失“脖龍柏高級公產(chǎn)寓胳”偵折射出虹橋開放發(fā)區(qū)在上海由換一枝獨秀到百昌花齊放的發(fā)展輛歷程。景氣指晃數(shù)最旺的新天孫地和小陸家嘴羞板塊，分別憑眠借淮海中路的啄黃金三角商圈姜和小陸家嘴金聰融貿(mào)易區(qū)的獨替特優(yōu)勢，成為把目前最具潛力躬的區(qū)域。威斯屠汀公寓的上市脆，成為這一區(qū)策域中酒店式公曬寓的主導(dǎo)型物織業(yè)。趟地段為王，地皂段是酒店式公姓寓制勝的首要推因素。作為城慰市中噸的溝“雁高端居住物較業(yè)婆”證，吸引的峽是衫“光高層次的消費刮者司”漿，位授于頃“書高尚地鈴段隱”蘋成為衡量物業(yè)眠標(biāo)準(zhǔn)的決定性鍋指標(biāo)。單城市中央商務(wù)彈區(qū)孝（乏CB賀D狀）是商務(wù)活動憤最密集最集中騎的區(qū)域，也是法租用酒店式公塌寓的客戶活動憂最多的區(qū)域。沒“必高尚地柜段嚴(yán)”憤的含義不僅僅黑包括靠戲近乒CB遠(yuǎn)D汽，同時還意味耕著交通便捷、近歷史底蘊、環(huán)作境優(yōu)雅、周邊艦設(shè)施齊全等。棗目前上海市場卷上高檔外銷酒釋店公寓的供應(yīng)蘆總量不多，在清分布區(qū)域方面跑具有非常明顯姨的地域性特征符。悲據(jù)不完全統(tǒng)計附，上海市場上昨目前的圾近破5遇0塞個酒店式服務(wù)俊公寓，主要分煮布在徐匯澡（沿29胸%康）、長寧籃（叫25兆%牢）、盧灣到（盈17簡%武）、靜安監(jiān)（啄15杜%賣）、黃浦疼（虎6衣%枕）、浦東濁（腫6傭%磁）、虹口開（央2建%廢）等七個行政芝區(qū)。徐匯、長網(wǎng)寧和盧灣三區(qū)隱占據(jù)了其化中差71愁%岔的份額。倆（見恩上海酒店式公住寓分布圖械）壺三逼、地上海酒店式公霞寓戰(zhàn)租金板情況胖（一）化單價特征扒上海市肌中心城區(qū)的靜圾安、盧灣和浦駐東小陸家嘴的獅租金價格比較豪高；徐匯區(qū)和伸長寧區(qū)由于區(qū)箭域覆蓋范圍比洪較大，地段差穿異較高，物業(yè)言檔次差距大，辮因此平均價格唯偏低。黃浦區(qū)嗽市場上酒店式亦公寓的品質(zhì)不映高，如天賜公涉寓和金瀚洋公鍵寓，租金難以揉提高，隨著外導(dǎo)灘中心威斯汀拴公寓的上市，裝會對黃浦區(qū)的造租金水平和總咽體品質(zhì)起到提價升作用。緩南京西路板塊結(jié)：有上海商城巖和嘉里公寓兩轎個高品質(zhì)物業(yè)免的提升，其平策均租金最高。戒新天地板塊：攏由于區(qū)域環(huán)境販的不斷增值，蝕憑借淮海中路逐甲級寫字樓云剛集的優(yōu)勢，加顆上太平橋地區(qū)授綠化環(huán)境的日大益完善，平均秀租金穩(wěn)居高位高，不愧為黃金披地段的高端價洗位。暢新華路板塊：豬由于物業(yè)建成魔的時間比較早司（基本拔在猴199較8括年以前），周論邊環(huán)境以級服軟務(wù)設(shè)施規(guī)模比豆較小，平均租碼金相對也比較吩低。猶鎮(zhèn)寧路板塊：湊物業(yè)品質(zhì)和周平邊環(huán)境都相對顧比較完善，但瓶是，相似的物途業(yè)過于密集和斥集中，品質(zhì)相姿近的高檔公寓次供應(yīng)量也比較舞大，充足的市腦場供應(yīng)使該板嬸塊租金難以走項高。黑上海部分酒店汪式公廚寓瓦鑄租金價格樣板慮名稱服面積（㎡）進(jìn)美元既月均（美元）堵楓林大樓設(shè)50叉267傷5.33歲徐家匯花園醬130群800褲6.15樂匯峰鼎園糠138腳1200富8.70容同濟佳苑刷45繩453塘10.07僻東方曼哈頓悟100閃1133淚11.33補熊巴黎時韻襯斥57.6融667聰11.57扣粱匯金廣場構(gòu)竊130湊1600漁12.31于上海和平花苑版55租733狀13.33太圣愛廣場殘267防4400應(yīng)16.48暴名仕苑絮75樂1267電16.89壓瑞峰公寓酒店科220師3733造16.97線天賜服務(wù)式酒藝店公寓窩124寨2133沙17.20釘協(xié)和麗豪酒店喘公寓住115吧2400鼻20.87觀新華路辦公別守墅煮505匪10667察21.12娃香港廣場酒店兵108懶3333寒30.86沉上海芝大廈稅85炭2667善31.37修御庭國際公寓柱80臘2800蕩35.00者格林豪泰中山挪滬太酒店蒸18箱640蝦35.56獄雅客酒店式服鍋務(wù)公寓驢58盼2191常37.78柿新黃浦酒店公輝寓如63刑2400非38.10主盛捷高級服務(wù)支公寓凍83躁3733脈44.98朋維景酒店公寓疊121竊10000猴82.64嗽酒店式公寓的榴分布區(qū)域環(huán)境圣不同，目標(biāo)客蟲戶有差別，產(chǎn)襯品定位也不同課，因此與此相稍對的租金和價犧格也有一定差蓬異。元㎡/月元㎡/月壺（二）鴿總價特征秩酒店式公寓的搏單套總價根據(jù)營不同的房型和浙面積，大致之在藏$1500~橋10000弊/倒月之間。其中價月租金懼在賊$2500~檔3500把/屢套的比例最高茅，約冤占親38華%園。月租金煩在總$1500~癥4500折/貢套的比例專為熟85磁%單。蜘（見下表）芝（三）蚊出租葡率士—火—中直接反映出區(qū)庭域版塊的活躍赴程度版目前，上海市沖酒店式服務(wù)公激寓各區(qū)域出租匆率基本助在盈60~90祥%鴉之間，平均出亞租率脖為弄81.40模%棚。靜安區(qū)和徐美匯區(qū)各自以獨班特的品質(zhì)，在個租金適中的情澡況下，保杯持響85附%宗以上的高出租默率。長寧區(qū)的現(xiàn)物業(yè)受虹橋開直發(fā)區(qū)的影響，騰在市場上出現(xiàn)改的時間比較早史，蠢200憂0挪年以后，該區(qū)筆域在市場上的艦影響逐漸低落買，目前的租金掛和入駐率相對的都比較低。駕具體板塊出租哨率情況如下：特→涉南京西路板塊彩：平均租金和渾出租率在市場慰上都處于比較識高的水平寶。鴿范→脾衡山路板塊：拖依托周邊眾多微的領(lǐng)館區(qū)優(yōu)勢襯，和衡山路濃沒郁的文化沉淀涂，無論是頂級搏的衡山賴路逐4吊1余號，還是中檔社品質(zhì)的鴻藝豪副庭，都擁有比疼較穩(wěn)定的高出以租率，觀約訊86盤%孩。美→犯華山路和鎮(zhèn)寧諷路板塊：近兩杏年的市場供應(yīng)蔑比較集中，以蔽較低的租金水灶平挑$18.00釣/污平方腥米菊·哨月左右，使出邪租率保持些在最84.4丑%首。記出租率直接銳受物業(yè)所在區(qū)播域版塊的商務(wù)柱活動活躍程度玉的影響。在虹隆橋開發(fā)區(qū)膊作為種上海號唯一的經(jīng)濟開押發(fā)區(qū)時，龍柏慎高級公寓成為貢客戶的首選，申但是隨著浦東置開發(fā)的推進(jìn)和芒淮海路、南京本路等黃金商務(wù)親圈的形成，商紐務(wù)活動的中心脅逐漸東移，這橫一點在浦東雅衡詩閣和黃浦區(qū)伶威斯汀公寓的劈良好出租形式羨中得到了充分扒的反映。滴四櫻、驅(qū)上海酒店式公晨寓溜物業(yè)特征蹲（一）針經(jīng)營管敗理抽—甩—建物業(yè)的靈魂萬良好的物業(yè)管發(fā)理服務(wù)和設(shè)施媽水平，是酒店遼式服務(wù)公寓的瓶另一優(yōu)勢，提謹(jǐn)供辯“焰酒店式服掩務(wù)穴”昌是服務(wù)式公寓籮的經(jīng)營要訣。昨服務(wù)式公寓的筍租期相對酒店幅客戶而言比較反長，因此在服拉務(wù)內(nèi)容上不必欣完全照醫(yī)搬量“只酒店服潑務(wù)牌”蹤的標(biāo)準(zhǔn)，在部靜分服務(wù)內(nèi)容和躺配套設(shè)施方面敏需要適當(dāng)進(jìn)行結(jié)調(diào)整，使其更屯具濤有桐“羅舒適甲性足”卡和則“華私密矮性缺”威，能夠為租戶臥提供良好的配佛套服務(wù)和設(shè)施粗是保持長期生濕命力的關(guān)鍵，轎在一些酒店式爸公寓以此作為芳物業(yè)的靈魂，弟成為在市場上雞長期制勝的法綠寶。通常情況臭下，其物業(yè)管申理分為硬件和就軟件兩大部分僻：硬件主要指屢物業(yè)的配套設(shè)電施，包括房間余套內(nèi)的設(shè)施和幟公共設(shè)施。鋸1.黨房間內(nèi)設(shè)施子以家具設(shè)備為疾主，其中：廚映房和衛(wèi)生間的役設(shè)施以及空調(diào)捕、電話、電視慚、冰箱、洗衣湊機（烘干設(shè)備融）等設(shè)備的品促牌和質(zhì)量是關(guān)砍鍵。產(chǎn)2.抬公共部位設(shè)施玩以會所設(shè)備為尚主。大多數(shù)中罩高檔的酒店式攪公寓都擁有自摔己獨立的功能骨齊全的會所，泄通常包括：健虛身設(shè)施：網(wǎng)球敢場、游泳池、喊跳操房、桌球拔室、棋牌室、篩乒乓室等；娛荷樂休閑設(shè)施：她桑拿及蒸汽室慰、按摩房、按虹摩池、游戲室口、多功能室、遷閱覽室、客人裁休息室、餐廳威或酒吧、網(wǎng)吧非等；商業(yè)設(shè)施母：商務(wù)中心、柔超市、美容美杠發(fā)廳等；其他塊設(shè)施：公寓大神堂等。偶軟件主要指公茶寓的服務(wù)管理違水平，主要體分現(xiàn)在以下幾大方內(nèi)容上：憐（堵1紹）家政服務(wù)：浙日常的房間清虜潔、干濕洗衣丘服務(wù)；逮（兆2潔）安全服務(wù)土：豐2查4脫小時保安蠻、扁2搭4史小時客房服務(wù)姻；梢（蜘3責(zé)）交通服務(wù)：鋸機場接送、出驗租車預(yù)定、停鞋車設(shè)施；鋪（級4虜）其他服務(wù)：草社區(qū)聚會、幼戀兒看護(hù)。倚根據(jù)物業(yè)管理周和配套設(shè)施的沒質(zhì)量和品質(zhì)，睜目前市場上的統(tǒng)物業(yè)可以分為怪高、中、低不識同的檔次。存（團1陡）高檔物業(yè)日以品牌和服務(wù)勸取勝。如盛捷彼、雅詩閣、嘉撫里公寓、上海幫商城等爪代表了上海頂臭級酒店公寓，天號糕稱肢5逢星級酒店公寓企，可以依托自元身其他物業(yè)的身整體效應(yīng)，在再市場上起到主臨導(dǎo)地位應(yīng)，叔房價也勸向嚴(yán)5喂星級酒店看齊踩（見下表）參。在硬件設(shè)施握上為客戶提供憤豪華、舒適、揉齊全的家具設(shè)傭備和公共活動牢場所，在軟件簡服務(wù)上進(jìn)行棵以肯“幕客戶需表求州”宵為中心的管家楚式服務(wù)。熔住客絕大部分弱是滬上跨國公時司的中高層的福外籍管理者。秋高檔酒店式公匠寓月均租價情挪況表回名稱潤地址塌戶型碼面哨積宮蛙㎡鋤月輪租砌罵元我月伸均府圈顏月狐/譜㎡點上海芝大廈研徐匯區(qū)爺衡山離路閥4殘1肆號柏1-1象85抗20000磚235.29環(huán)嘉里公寓內(nèi)南京西蔥路宮/打銅仁路程3-2腔180瞞40000銀222.22援上海商城奉靜安區(qū)攝陜西北壤路紙28咐8齡號注單間準(zhǔn)253匠45000素177.86晌駿豪國際持靜安區(qū)南京西在路陜西路員228萍1-1固54翁12000弓222.22潑（王2擺）中檔物業(yè)芹具有相對完善同的硬件設(shè)施，華配套比較齊全底，但是在服務(wù)館內(nèi)容和質(zhì)量上皆稍遜一籌飽，醬處于創(chuàng)造品牌裙的時期。辟他們是市場的壟主體力量，滿頓足了酒店公寓忙市場大多數(shù)客筍人的需求。此荒類物業(yè)，長租疑短住皆宜，經(jīng)張營靈活，承上老啟下。榆（黑3熟）低檔物業(yè)腎目前市場上的蜻一些物業(yè)檔次牧難以提高，除享了硬件設(shè)施不拿盡完善以外，述服務(wù)水平低下折是另一主要原懇因。暴通過服務(wù)細(xì)微污之處，即可見視整個物業(yè)管理趨水平的一斑。技比如在雅詩閣艱集團的服務(wù)中去，有一張專門貫為國際客戶提船供泳的而“府成功生活在國卵外的處筐方警”陪（循Recipe坊forS蠻ucces原s兄—荒—既YourP扮artner愈ForL返iving糟Abroa沙d疼）蘋,摘里面列舉了如傍何幫助客戶盡客快熟悉和適應(yīng)戲在國外的陌生敏環(huán)境，使初次桑來到異國他鄉(xiāng)膚的住戶感受到階類似家人的關(guān)已心和照顧。類袋似的細(xì)節(jié)不勝叢枚舉，小小的僵卡片折射乞出尺“體以客戶為中貸心捕”乎的服務(wù)品質(zhì)。女如何充分借鑒喊國際化的經(jīng)營甘模式和理念，促創(chuàng)造出獨具特幟色的管理模式蛛，是提高酒店考式公寓品質(zhì)和憶檔次的重要手結(jié)段。如果扮說纖“鉛經(jīng)營管理理追念授”吃是酒店式公寓貌的靈魂的話，殿一個經(jīng)營理念掀完善的公寓，銅提供給客戶的欣不僅僅是一噴個腿“追安身的場蜂所盈”脈，同時還片是鈴“際安心的家穴園撲”悶和見“哈居家的氛智圍噴”己。雁（二）顛物業(yè)規(guī)啄模僚—兔—棍物業(yè)品質(zhì)的集蓋約體現(xiàn)件上海目前市場占上比較活躍的紛酒店式服務(wù)公昆寓中，樓盤的嬸規(guī)模大體可以新分為四個檔次嶼（澡見革下表蒸）。其中擁有斥單元數(shù)麻在疲5豐0涉～烤25趙0哨套的中檔規(guī)模夏樓盤，在市場咐上蹤占防68蛋%頂。其中少較于計4盟9晚套的小型樓盤毯大多為一個大引型樓盤中的一曲部分，或者是盯老建筑的改造骨。而單元數(shù)量困在誤300騙套左右的大型旦樓盤，大多為始新建的高層公糕寓，如：上海掃盛捷、希爾福烘公寓、香港廣失場世紀(jì)閣和愛氏麗軒等。大型俊樓盤在淮海中距路新天地附近昏的分布密度比宜較高，依托淮恰海中路的高檔蠶商務(wù)區(qū)，出租勇率和租金水平舟都比較高滾。瓜張上海酒店式公盒寓規(guī)模比率表掀樓盤規(guī)模槍單元數(shù)量照樓盤數(shù)量（個史）老比例％習(xí)小型近小于閑49嶼套華919果18.76%遷中小型挺50-149躲套說1939哪39.57%曬大中型首150-24竹9選套殖1429蒜29.16%六大型逐250禽套以上潤613楚12.51%擊合計辣半4900叨蓋新建酒店式公尺寓，一般應(yīng)杏在氣12描0凡個單元以上，來這樣比較有利診于會所等公用糕設(shè)施的充分使怠用，便于形成闊服務(wù)的規(guī)模效氧應(yīng)，對于產(chǎn)品汪在市場上擴大嗎影響、提高競謊爭力比較有保特障。單元數(shù)量類過少，雖然也收可以創(chuàng)造出獨終具特色的產(chǎn)品螺，但是難以成往為市場的主流派。超沒過壓30魂0淡個單元的屬于肺超大型物業(yè)，噴對服務(wù)品質(zhì)的鳴控制和提高上襪會有更多的要蒙求。物業(yè)規(guī)模惜的確定應(yīng)該以議各方面品質(zhì)的逮集約體現(xiàn)為依摸據(jù)。（三）房型俘酒店式公寓的覽房型比較多樣晨化，房型面積墾也邊從衰4罩0置平方米刮到舍40咐0禁平方米不等。編其中二房和三曬房是在市場上邊最受歡迎的，躍占滴到床80%國的市場份額。輝（見濫下表茄）隙陸上海酒店式公裳寓面積比率表驗房型佩最小面積（肚㎡智/闖套）究最大面積（辰㎡爆/基套）足平均面積（月㎡捕/隙套）休市場份額繼（糖%棄）堂一房煙46竄140媽81.08紅12饑二房花70就230灶123.48低38忘三房皆116休333央189.49非42卡四房以上（包份括復(fù)式）絹176餐1024旦280旬8賀（玉1掠）一房房型斧建筑面積抄在展60~100缸㎡辯/渴套之間，占總質(zhì)數(shù)貝的狹74絲%沫。其中小喂于在60鑒㎡歌的大多為倍單間桶的形式，類似辨于酒店的標(biāo)準(zhǔn)久房間，適合短肌期在滬停留的赴客戶一人居住堡。在房型設(shè)計蘋上，一房一廳爺更富有家居氛河圍，無論起居洗室是獨立的還涂是半獨立的，濁都頗受市場歡晶迎。一房中的桿廚房和衛(wèi)生間濫相對面積比較等小，便于整套巧單元面積的控憑制。廈（月2茄）兩房房型煎建筑面積夢在鏈100~16墻0企㎡彼/棵套之間，占總儀數(shù)救的去75錢%鍵。其手中廁100~13且0斯㎡董/杯套的最多，占賽總數(shù)坡的確46遷%扔。不同的兩房戶房型中，在廳打和衛(wèi)生間的數(shù)尤量上，造成了扭不同的面積差執(zhí)距。小議于貫100臺㎡儉的大多酷為姻“循兩房一廳一竹衛(wèi)績”假的形式。大多棋數(shù)的兩房都會泊擁有兩個衛(wèi)生役間。比較典型時的兩房房型形培式，其中較大同一種未為鉆“嫩兩房加書看房君”低的設(shè)計，與此毫類似的還棵有耐“啞兩房加工人態(tài)房笛”緩的形式。兩房泰比較適合中長腦期的小規(guī)模家槽庭使用。摩（盈3紫）三房房型塞三房房型面積健跨度比較大，品在冤140~18贈0煮㎡耀/伸套之間的小三憑房，占總數(shù)別的傳35蒸%屢；大或于女220望㎡倉/廉套的大三房，貝占總數(shù)亭的胃27卡%瞧。通常長期駐縮滬（三個月以擠上）的外籍人背士都會為完整漏的藥“潔家庭歸型乞”宮，一般擁有孩摘子的家庭會考返慮租用三房。色書房和工人房年通常也是三房詞中的主要功課能之一。臥（場4業(yè)）四房房型狐四房（包括復(fù)刻式等）房型因旨單元面積比較敗大（砌約董300秋㎡殺），單套月租柱金相對比較高腸（一般眼為隨4000膚元鳳/隸㎡溉）夸,驕在整個市場上俱只厲占親8飯%誕左右的份額，傾但是仍然有樓懲盤以這種房型顏作為主要的房斜源，來鎖定有誓這種專門需求屢的客戶。典型脊的四房房型配舟有專門的工人臂房和工人進(jìn)戶黨門。禍總體而言，房糠型設(shè)計不是影繪響酒店式公寓董成功與否最關(guān)饞鍵的要素，但籌是有幾方面因鄉(xiāng)素需要在設(shè)計指中充分考慮：標(biāo)功能齊全：從追客戶的需求出撐發(fā)，臥室、起衫居室、廚房和絹衛(wèi)生間缺一不亦可；空間布局慈合理：各房間弟之間的聯(lián)系組裕織緊湊、使用踏方便；起居室龍的面積要大浸（扒2骨0裳平方米以上）勿：適應(yīng)朋友聚灘會、家人溝通吹的要求；廚房得衛(wèi)生間的設(shè)施窗齊全，兩房以隨上的廚房面積終不能太小；兩講房以上的房型死，至少要設(shè)計辣兩個衛(wèi)生間；竿主臥的面積一命般不低捏于巴20初㎡梳。孤酒店式公寓的愧房型設(shè)計難以舒形成獨到之處驢，無論是衡山雕路著4許1獎號還是盛捷、奧雅詩閣系列，買其房型設(shè)計都通是中規(guī)中矩，握甚至在住宅設(shè)胡計中不被接受粒的抹“渠暗它衛(wèi)嗓”客或猜“原暗酷廚族”艱，在這里得到聰了一定程度的抱寬容。房間中那的內(nèi)部裝飾和蔑家具配置是更缸加能提高附加刺值的地方。毫五膏、缸上海酒店式公地寓客戶分析全（一）主要客脖源語上海酒店式公蹄寓需求的客戶鄭市場，是以來貓自境內(nèi)外、金器字塔頂端、具黃有高端住宅消孔費能力的消費維者構(gòu)成，戒作為中國的金珍融貿(mào)易中心，漆國際化商務(wù)活辨動的往來頻繁乓使越來越多的恐境外機構(gòu)雨后徑春筍般地迅團速租“來搶鴉灘香”滔上海，但出于氧資金成本有效準(zhǔn)控制的考慮。妻這些公司越來逃越多傾向于租斜賃市中心區(qū)位嘴優(yōu)越、交通方閥便、價格僅為眉酒店房租七八環(huán)分之一的酒店廈式公寓，這樣勢，既能享受方叫便、舒適的服撈務(wù)，又能節(jié)省凍開銷，公司亦枕樂于接受。與壺此同時，大量稻外籍經(jīng)營管理扮者和專業(yè)人士蠻也擁入申城，頸優(yōu)厚的津貼補赴助使大量駐滬輕外籍人士均樂構(gòu)于租用豪華完度善并能提供短繩期居住的場所伐。臟租用的對象大未致可分為兩部宰分，一部分是撐在滬工作的外葬籍人士及海外悼歸國人士，他判們不會在上?？抽L期居住，但暫會在某一階段穴在此地生活，齒而優(yōu)厚的津貼朋補助使這批人寫員樂于租用豪泥華完善并能提輔供中短期居住靠的場所。租賃練酒店式公寓的轉(zhuǎn)外籍人士以日辨韓和歐美地區(qū)咐人士為多，東希南亞地區(qū)其次憲。另一部分是鵲港臺地區(qū)經(jīng)營堂管理者和非本創(chuàng)地的高級商務(wù)利人士，他們對珍體現(xiàn)自身價值尋，顯示身份，紅滿足自我需求決的倒“常酒店式公喘寓畫”肝趨之若鶩。賞在上海，外籍長人員在企業(yè)中報大多被聘為高螞級管理人員，掘中高級專家、撇技術(shù)專家粗占狗8怨0虎％以上。他們怪主要擔(dān)任各外極商投資企業(yè)的蒙總經(jīng)理、總裁屬、總監(jiān)之、薯CE斧O爆，以及財務(wù)、苦會計師、工程賞技術(shù)墳、齒I庸T塔技術(shù)人員，以盒及一些國外企假業(yè)的辦事處的受首席代表、代沖理人等。他們顏每個月都有很蹲高的住房補貼津，是酒店式服袍務(wù)公寓的最重年要的客戶。旺目前酒店式服赴務(wù)公寓的租客夢可以劃分為短皮租客戶與長租境客戶。咱（州1吼）短租客戶：需租期從一天到揪三個月不等；坑這類客戶多數(shù)烘是來滬參加某贊些會議或其他店商務(wù)活動，或謊是由于短期的瞎公司業(yè)務(wù)需要屑。從客戶角度趕出發(fā)，采用短禍租的形式比較借靈活，而且與健酒店相比，租受金要便宜許多勒。短期客戶通拔常以一房或兩椒房為主要的租耍用對象。掌（瑞2創(chuàng)）長租客戶：前大多為在滬跨材國公司的中高劍級管理人員和區(qū)一些領(lǐng)館人員姨，他們在上海準(zhǔn)的工作時間較球長，通常帶有純家屬，因而在綁面積上均要求檢比較大一些。室租期一般為三園個月以上，租少約通常以半年顯或一年的周期玻進(jìn)逝行續(xù)簽。宏上海市外經(jīng)貿(mào)件委饑資料顯示庭，全市新批外物商投資企業(yè)，窯比上年同期增鴿長。世界《財帶富柿》世50鴨0梢強企業(yè)中已定半數(shù)以上豎跨國公司在上制海投資。許多婦跨國公司將自坦己的中國總部警甚至亞太總部傭設(shè)在這里。中孫國已正式加嗽入甲WT軌O浪，上海已成為屢無數(shù)跨國公司妻倍加青睞的城腹市，國際商務(wù)鄙活動預(yù)計在長禿期內(nèi)將保持穩(wěn)挺定增長，需要那中長期留滬的師外籍工作人員埋數(shù)字也將隨之備增長。在相當(dāng)聽長一段時期內(nèi)央，這些人士則辣是酒店式公寓踢主要的目標(biāo)客去戶群體，形成禽了酒店式公寓隱發(fā)展的巨大市盜場空間。勉對目前全市各甩等級酒店公寓違進(jìn)行客戶資料倘分析，外籍人雄士住房預(yù)算凝在嬌$1500~招250凝0成占據(jù)市場吸的鋤39擦%地，突$2500~蛾350邀0朝占償據(jù)廊34座%軋，給$3500~絕400答0鏟占銅據(jù)獎20堆%毀，笑$400傳0譯以上占訪據(jù)炭7行%穗。陸（見下表）灘（二）需求分場析央在此根據(jù)酒店丸式公寓的檔次潔分類討論各細(xì)搖分市場的主要運客源情況。婆酒店式公寓需昂求細(xì)分表雜類別宣出租價格鍋（智＄墳/域樓㎡告?啊月晶）秩客源狀況睜1膨低檔市場嶺10-20冒較小的港臺公毀司管理者，外位省駐滬公司人灶員框2號中檔市場拾20-25頁外資公司高級插白領(lǐng)，國內(nèi)駐梨滬公司領(lǐng)導(dǎo)階妹層。主要為中儀短期居住市場均3綢中高檔市場催>30濫外資公司，跨打國公司駐滬人假員，以歐洲和南美洲居多），怎他們大多為高談層管理人員，假享受很高的住蝦房補貼消費能刃力極強；還有口國內(nèi)著名公司詳?shù)鸟v滬人員，事大多為公司的撞決策者和領(lǐng)導(dǎo)醫(yī)者，享受良好擺的福利待遇。剃他們由于工作霞時間非長期和曬永久性，選擇口較高檔的酒店峰式公寓作落腳創(chuàng)點。份酒店式公寓客座源構(gòu)成表講檔次歡項目名稱騰客源構(gòu)成保中高檔獵華山公寓豬外籍人罰士腥9刮9申％準(zhǔn)歸國華蜻僑虧1酸％熔浦東雅詩閣練外籍人渴士償6往0錢％換港臺人宰士百3漏0支％應(yīng)內(nèi)地人爪士晚1秩0陜％域中檔化溫莎公寓臺歐美人卷士糕6辮0朱％轟亞洲人罰士革4秀0主％磚新黃浦公寓裙外籍人匆士萬8侵0積％像國內(nèi)人竟士遼2玉0棕％高中低檔暖鴻發(fā)苑陳港臺人蜘士芳6古0別％倉國內(nèi)人紀(jì)士疏4請0背％鍵六災(zāi)、上海酒店式農(nóng)公寓市場預(yù)測腎中國加異入賺WT痕O箱，上海將發(fā)展昌成為中國的經(jīng)縫濟中心，隨著界向國際化都市乞步伐的邁進(jìn)，秒上海與國際上運的交流會更加忠深入，更多的艙國內(nèi)外高級商記務(wù)人士將來到坡上海，這正是貿(mào)酒店式服務(wù)公趙寓最主要的市垂場發(fā)展空間。歲位于市中心黃削金地段、具有包高品質(zhì)的管理宏體系、服務(wù)設(shè)畝施完備的物業(yè)濃，將是今忙后指5~1接0撐年中最受歡迎螺的產(chǎn)品。區(qū)域爺板塊商務(wù)活動醫(yī)發(fā)展有潛力的超地方，也正是柏酒店式公寓即碑將活躍的地方擠。預(yù)計今后的穩(wěn)一到兩年里，胖酒店式公寓的湖市場總體呈旺狡盛局面，租金蠶水平穩(wěn)中有升殘。嘴今后，市場將套會更加走向細(xì)舟分，明確的市里場定位可以創(chuàng)錦造出更具個性哥化和特色的產(chǎn)辣品。上海成功濟獲得侍了臉201臉0剩年世博會的舉城辦權(quán)，同時魯也艙帶來了酒店式鞏公寓得天獨厚漲的市場發(fā)展契徒機。遵循以往欣的市場發(fā)展規(guī)戲律，是為了尋泥找今后更好的榜發(fā)展契機。澆（一）總體上開，呈現(xiàn)穩(wěn)步增拆長的態(tài)勢皮上海已經(jīng)提出惹建設(shè)四個中心紛的目標(biāo)，這四減個中心的建設(shè)怠，離不開國內(nèi)洲外的密切合作劉。未來的幾年姓，必將有更多叔的跨國公司、漁外資企業(yè)進(jìn)入卷中國，隔其次“失大中國騾區(qū)綁”阻，攤“泥亞太菌區(qū)啊”浩布總部大都會落靠戶在上海，另拋外國內(nèi)的具有冰一定實力的國貓內(nèi)企業(yè)也將進(jìn)性軍上海。大量尖的商務(wù)人士的枝涌入，是酒店運式公寓強有力脾的市場支持力說量，小陸家嘴勁、南京西路、錄淮海路等中央頓商務(wù)區(qū)的進(jìn)一定步建設(shè)，為市瓣場提供足夠的崗酒群店式公寓產(chǎn)品粉。總體來說，陣整個酒店式公握寓市場將呈現(xiàn)誓穩(wěn)步發(fā)展的趨抖勢。日（二）競爭風(fēng)丑險增仁強爹逐1.繪革面臨小戶型項渣目競爭什酒店式公寓市傷場的好壞，取化決于周邊商務(wù)扭人士的多少。灣如果說現(xiàn)在蘆的嫁CB軌D洽以及周邊地區(qū)枝受到眾多利好段還能支撐足夠受的客戶源的話記，那么，許多盼投資型的小戶禽型項目逐漸成虎勢，無疑會與浙酒店式公寓爭衡搶買家。據(jù)了惱解，目前詞的燒CB鉤D俯以及周邊地區(qū)尋，小戶型項目求大量存在，而籠且還有不斷上藏升的趨勢，小牽戶型公寓與酒肅店式公寓相比虛有很多相似之亞處，比如，戶莖型規(guī)模小，都消適合于投資，藍(lán)但小戶型由于菜總價低，便于府出手的優(yōu)勢受重到了買房人的踢青睞，而酒店顧式公寓會因為扣它高昂的物業(yè)愉管理費以及酒位店管理成本失紡去相當(dāng)一部分粥投資型買家。俗2葵.掃面對酒店價格榮競爭敢與投資型項目絨相比，傳統(tǒng)的閑酒店的價格也全將在很短的時賞間內(nèi)走低，一慨些酒店的折扣岔價已經(jīng)突破六慚折，酒店之間均的競爭已經(jīng)開哲始，還將有相塵當(dāng)數(shù)量的酒店附進(jìn)入低價競爭倚行列，價格競桂爭勢必會趨于室白熱化。屆時筆，酒店式公寓猾將陷于投資型卻項目與酒店之放間，最終出拌現(xiàn)庸“登有價無振市病”枕的尷尬局面。柿3肉.及服務(wù)、品牌成鑼為競爭重點果在硬件條件差雜不多的情況下距，服務(wù)成為關(guān)熊鍵因素。市場搞上有一些物業(yè)懸，雖然其設(shè)備釋陳舊，但其租哥價都高于周邊滔新建的酒店，磁一直是一種身抓份的象征，服兼務(wù)和管理在其釣中起了決定作養(yǎng)用，酒店式公崖寓的優(yōu)勢也在記于此。未來酒匆店式公寓將更尺加注重服務(wù)，僑注重增加服務(wù)艙的文化內(nèi)涵，財著重致力增強笨客戶的熟悉和紡認(rèn)同感。酒店界式公寓的服務(wù)嬸將主要向?qū)俚匮?、國際化和盡人性化的方向揮發(fā)展。邁此外，酒店式揪公寓本身的特集點決定了其發(fā)拔展趨勢不會只怎局限在一個地拿區(qū)，上海的酒睬店式服務(wù)公寓帳將會走向全國斥連鎖經(jīng)營，甚請至與世界酒店訊經(jīng)營管理集體諷接軌、聯(lián)盟。嬸因此酒店式公相寓的經(jīng)營管理推必然需要由國獸際酒店管理公擾司統(tǒng)一管理，偵走向跨國連鎖頓經(jīng)營。特別是拍新建產(chǎn)權(quán)式酒姐店公寓，優(yōu)質(zhì)鷹的物業(yè)管理公邁司可以帶來廣魯泛的客源，同物時統(tǒng)一的經(jīng)營詢方式使各業(yè)主迫經(jīng)濟利益捆綁趁在一一起，有郵利于保持武物業(yè)的整體租擺價，使投資者仔有穩(wěn)定的投資久利潤。淹（三）音開發(fā)投資風(fēng)險洞提助示鳴孤A深.債預(yù)期租金回報娛看延低刻,賊部分投資客分棒流舟.核經(jīng)過前幾年大汪規(guī)模的酒店式那公寓投流放圾,臥巨大的產(chǎn)品上解市量左右著區(qū)臨域市場的租賃搏價幻格帥;功特別是在交付塌使用和后巾,風(fēng)同一地點的出膀租供應(yīng)量驟然慣增數(shù)大顫,抖諸多買家出租講套現(xiàn)的投資行戴為愈演愈傍烈柴,籠一些急于求成專的出租者會降她低租畜金蘋,花從而造成投資余回報率的下降盼和投資回收期管的延舊長腔.魔這種現(xiàn)象不可漢避免地降低了莖投資意礦愿緣;矛B暖.慌產(chǎn)品實用性篇低象,芳市場幻覺得到質(zhì)糾厚正丹.輝不少開發(fā)商急角功近芹利蹤,浙使得一些酒店濟式公寓的設(shè)計主不盡如人粉意兄.陜即便是現(xiàn)在推捉出的一些項河目桿,伍也有部分是利競用現(xiàn)成地塊中殃的邊角料設(shè)計領(lǐng)而攝成幅,脾朝渴向幻,勁走道等都存在俗一些問掩題束,誠也無法滿足酒迫店式公寓住戶瓜的特定需蜂求覽:噸如缺乏洗思衣宮,醬送餐等服務(wù)空水間增等聞.蝕同涂時阿,姐市場上出現(xiàn)的徒許多項目是過忽去爛尾樓改造依項喜目虎,憂產(chǎn)品設(shè)計缺乏扯經(jīng)濟實用憶性賊,票房型布局散徐亂嫩,原戶內(nèi)消極空間授的數(shù)納量多,思公共面積的分自攤過興多爐,石對于不同層次蛇的居住者及其堡生活習(xí)鞋慣色,檔居室套型設(shè)計挪缺乏靈活分搞隔帝,茂產(chǎn)品去化存在既一定問孤題款.辨C謎.孫忽視運營管甚理翅,膨影響需求信蛛心升.姑在酒店式公寓寺的后期運營稅中快,勿酒店物業(yè)管理罷公司的品牌及凱其提供服務(wù)將濁直接影響出租鞭率和出租價絡(luò)格餃.旗對于開發(fā)商而關(guān)言晨,兔能否聘請知名粒星級酒店直接尺管理或有酒店置背景的物業(yè)公淡司進(jìn)行管延理糟,授從而提供高品倍質(zhì)酒店專業(yè)服烏務(wù)將直接關(guān)系養(yǎng)到是否能確保棗酒店式公寓的梳收益情拔況邊.汪但銷是很,籍對于絕大多數(shù)徒知名酒店公寓承管理公司而鳴言棵,龜一般并不請來日管理完全銷售角型的酒店公寓欲物格業(yè)鍵.系相挪反掌,爪對于絕大多數(shù)娘開發(fā)商而厲言縱,康一般都是以銷享售物業(yè)獲取資嘩金為目景標(biāo)宰.攝二者之間的矛咽盾較,給必須引起開發(fā)只商的關(guān)跟注禾.教D蛾.凡返租風(fēng)險問歇題益.潛作為一種偏重海于投資的房地口產(chǎn)物皮業(yè)枕,旁眾多的開發(fā)商累為了盡快的回傅收資鄰金是,支在市場上出現(xiàn)拐越來越多的以斃返租模式進(jìn)行沉銷售的酒店式摸公寓物慘業(yè)箭.腦在此必須指出丙的惰是灣,饅一方南面撕,椅返租之后對投艙資者承諾的投到資回孩報非,眨最終來源于酒休店公寓項目的刻出租價格和出門租舌率兼,鬼一旦項目無法述實現(xiàn)正常的經(jīng)暖營收廢益蝴,嚼開發(fā)商將要承枝擔(dān)承諾租俗金圓,碗因此面臨較高隆的違約風(fēng)纖險烤;嫩另一方遷面?zhèn)?岡投資者對于返泥租存在的各種像風(fēng)險已經(jīng)有了喘比較清晰的認(rèn)秘識舌,態(tài)因此會要求開螺發(fā)商提供較為竟完備的擔(dān)保機晃制和退出機啦制回,堤一旦開發(fā)商沒卡有完備的擔(dān)保廉和退出機制設(shè)舊計蛛,熄以投資回報吸掌引投資者的目障標(biāo)將難以實母現(xiàn)袖,咱必將對項目整悉體運作產(chǎn)生較席高的市場風(fēng)冠險缺.懷新產(chǎn)品的上市揭，無疑會對市詠場上的其他物橫業(yè)形成不同程私度的沖擊。部信分缺少產(chǎn)品特步色，經(jīng)營管理楊一般的物業(yè)，窮將會很容易被白市場所淘汰。暴具體反映在空桂置率提高、租評金水平下降等呆方面。驟持續(xù)長久的生玉命力是酒店式項公寓在市場上得的法寶，這也薯是僅“扯出售型物偉業(yè)前”珠和桌“階出租型物浪業(yè)底”鄰的主要區(qū)別之常處。兔北京酒店式公鎖寓莫一、北京酒店譯式公寓概況衰據(jù)不完全統(tǒng)計門，目前然北京房地產(chǎn)市陣場中具有代表紐性的酒店式公鉆寓項目有到30霞個忍左右證，主要分布破在說CB免D罵、中關(guān)村、長講安街、亞運村疾和望京板塊。衣其四中特CB才D誕共有酒店式公觀寓埋7蛋個，占總體市退場責(zé)的襲2拖8匯％；中關(guān)奮村己5鞭個，占總體市研場趟的狀2謀0允％；長安艘街忙8躺個，喉占漫3諒2沙％；亞運啄村謝2派個，紅占探8版％；望夢京繞3昂個，濤占速1境2趨％?？偣?yīng)套舅數(shù)件1196皇0趕套，各板塊供豈應(yīng)量及所占市蜘場份額如下圖鏡所示：娛北京酒店式公遇寓的總體供給統(tǒng)量大約屆在棍700主0尚個單位（套）遺左右，主要仍瘡然分布輕在笨CB橫D評及周邊的東部均區(qū)域，其他區(qū)很域像王府井的釣東方廣場，崇岔文門的新世界軟商場，中關(guān)村語等，也有一定垂量的酒店公寓宇上市。部見下表盤北京部分酒店閘公寓租金面積暮戶型一覽表跟項目名稱畝租金水平（看＄洽/浸月端*緞套）磚面積念戶型趟三全公寓件1000帝貴–捧7000抬33-2趕25激1-嗽4煮居會麗都公寓發(fā)1500瘡丟–撕8500范54-2夠85霉1-劉5微居懶東方豪庭公寓艷1700私泉–禽13000休55-3途00損1-嗚4江居仰

灣麗苑公寓訪1800黃待–卵6500墾60-2聯(lián)37鏡1-賢3去居副盈科中心匯1800手感–添8000取75-3船04觀1-膜3懲居哨凱賓斯基公寓圾1850炊狹–鳥6000投52-1亦55治1-染4蝴居后瑞士酒店茄2200泊展–桃6000澇53-1展60霉1-嗽3糞居棉麗晶苑灶2200雕裝–循7000脊149-目352譽2-要4孝居善東湖別墅公寓融2230倉何–廁12700款81-3盜70己1-素5饑居架京城大廈鵝2300蜜活–礎(chǔ)8800野109相丙–加336信1-丙5駝居漠國貿(mào)公寓卵2400森話–鏡8000式70-2濁28干1-憲4斤居修嘉里中心攔2800臘桃–逢22500珍100-躬526費1-嫁5緊居身雅詩閣汽3000設(shè)郊–障12500兆105-簡80次1-乞4朵居不北京國際俱樂蝕部公寓悶3200擠擇–焰10500字58-1胳89壁1-村4研居聞萬國公寓粱5000乎姻–冒13000螺153-暢306豐2-革4確居紫北京援酒店公寓項目側(cè)因所處位置軌而忍有所差異，但泥總體而言覆，棟1售—瀉2仇居室的面積占巧大多數(shù)膜，歪3嶄居以上的戶型店相對比較少問。蟻1灰居室的使用面梳積搬在魄5兵0售—有9些0惑平米之間亂，純2滋居的使用面積駛基本慌在滋9拴0竭—爺15氏0鈔平米之間下；降3都居的使用面積器在侮14遼0捧—違20秧0頃平米之間習(xí)；甜4斬居的使用面積咸至少浮在劣15頑0彩平米以上；從譜不同戶型的配刷比來看般，縱1溉居珠和線2孝居所占的比例音較大，一般假在飲85宣%智左右比較合適獵。不同區(qū)域由禮于客群存在比洪較大的差異，慢所輩以對不同戶型慨的需求存在一肅定差異，比如消東防部尖CB隱D窄的國貿(mào)公寓和臭燕莎的凱賓斯御基就存在一定率差異；國貿(mào)公火寓震的壘1尼居鞠和清2濾居比較搶手傳，衛(wèi)3凳居的空置率相赤對高一些；而澤凱賓斯基店的回1縱居禽、潛2島居額和慨3草居單、性4擾居需求差不多釘，但需求的客陡戶類型和層次輕不一樣竄，莫1競居帳和文2衡居主要是租期猴比較短的客戶刮（凱賓斯港基客1吳月起租）箏，葬3撈居綁和腐4虎居主要是一些工長期租戶他（顛1式年以上的租戶毛）。電近期開發(fā)的赤酒店式公寓新污盤的分布來看信，大部分還是娃集中在西城區(qū)劑、朝陽區(qū)、海巾淀區(qū)等經(jīng)濟地?zé)o段較為優(yōu)越的恰區(qū)域，產(chǎn)品定鐵位也多是圍繞坦所在區(qū)域的特紡性而打造。如您位于海淀區(qū)渡的棒“寺文津國加際槍”吸，專業(yè)定位于HYPERLINK"/new/""/new/"怒中關(guān)村由地區(qū)的酒店式臂服務(wù)公寓。位祥于宣武區(qū)滔的撞“翼錦懇上革”坦酒店式公寓，股緊鄰HYPERLINK"/new/""/new/"湊金融街奪和國際傳媒大鈔道，更是直接壟宣稱顫為介“貨金融街專屬酒身店式公摸寓對”夫。而位于HYPERLINK"/new/""/new/"量國貿(mào)喜CB獎D哄內(nèi)欄的流“陳國類貿(mào)憂DN置A動”埋，光是看案名攜就已經(jīng)足以看稻出此項目在交卡通條件、周圍傭配套方面等的駱優(yōu)越性，以及替主淺打怨CB尤D傍的定位驅(qū)。鞏物二、北京酒店秩式公寓價格紋據(jù)嬸2嬸1淡世紀(jì)不動產(chǎn)北蛙京區(qū)域市場統(tǒng)憶計資料顯示，媽與普通酒店相眼比帆北京射酒店式公寓的蔬單位面積月租銀金在價格上更湯加實惠。北京豎酒店式公寓，靜低者月帶均梨1拼2毒美元卵／擋㎡社，最高的編在擴5集5名美元爹／延㎡皂左右，大多數(shù)亂定價豈為彎20-3潛0鴉美元銅／朝㎡編，目前出租率損普遍急在扇80%-90槳%北左右，薄較以往都有所牲上揚服。珍節(jié)北京像較早的知名酒鳴店公寓酒店的鼠租金水平（不麻包括物業(yè)管理痛費用）基本上遍在節(jié)＄映3燃0掠—瓜40攀/咳㎡蹈*保月，租金水平椅和頂級寫字樓匆水平相當(dāng)，物盲業(yè)管理費基本屢上相當(dāng)于租金慎的鞠10代%購左右。酒店公術(shù)寓目前的售價佩基本上在埋＄鎮(zhèn)2000繞/它㎡炸以上。素在出售的項目亂中，絕大多數(shù)冷銷售均價呈在睬10,00放0蒙元撲/蒼㎡鳴以上；漿在能10,00競0皂元倡/訪㎡螺以下的項目蠅占震2敲9到％。不同價格毛段項目所占市參場份額如下圖覺所示：器在出租的酒店紡式公寓項目中士，欄CB毯D綢及長安街一帶籍的酒店式公寓攔項目租金明顯杰高于其他區(qū)域棍，如嘉里中心駕和雅詩閣公寓逼的月租金分別襖達(dá)色到去25-4夫0寧美蝴元言/m管2懇和部32.8-4暮1.歡5與美燈元旅/m漁2母。月租金看在逢1退5錘美份元汽/m婚2舅以下的項目滾占業(yè)3燕8糞％獎，毫1菜5除美濫元墾/m奧2寶以上的項目艘占飽6然2舒％。不同租金哄范圍的項目所名占份額如下圖作所示：因針對酒店式公斬寓客戶的需求穗特征，補北京鍬市場中的酒店為式公寓的戶型寇從歐1年居貸－夜5樓居，其臭中夾1朗居的比例最高著，其次甘為令2品居吵和小3目居，分別解占妄5三9盲％壯、羽2替4寸％林、悔1諒5恩％；面積媽為祝110m的2鑼以內(nèi)的戶型比梁例最大，其次敞是則120-19緞0m扛2甩之間的戶型。倚居室的數(shù)量和民面積根據(jù)不同蘿細(xì)分市場所面概對的客戶群而喇呈現(xiàn)較大差異扛。例如：富頓夢中心主要吸引謹(jǐn)單身租客，戶疏型全部仗為葛1到居的小戶型；韻嘉里公寓、棕嶺櫚泉國際公寓爭主要吸引外籍懇高級管理人員隙，塞有訪3-角5套居戶型且面積么相對較大。忙三、北京酒店肅式公寓客源分名析議目前，北京酒寬店式公寓的整旱體出租率很高泄，達(dá)焦到頑88.7當(dāng)%滴，特別是寒在毫CB穩(wěn)D笑地區(qū)，出租率尋高叫達(dá)殘90即%咳以上，低者也龜達(dá)添到緩70%律。奴主要用于較長良期逗留的客戶黎租住。目標(biāo)租宿賃客戶主要為若外籍公司派出帶的高級員工、古國內(nèi)大型私企直的老板、高層往人士。他們以叛商務(wù)居住為主窮，并具有長期童居住及安置家渣人的需求，這膏些客戶的租期語一般為半年以迅上或更長，由野公司擔(dān)負(fù)高額星的房租費用?？季频晔焦⒌膸Ф唐谧鈶糁饕暿莵砭﹨⒓訒磷h、從事商務(wù)愧活動或短期公位司業(yè)務(wù)的白領(lǐng)鋤，通常租用一澡房或兩房，租幻期從數(shù)天矮到職3等個月不等。長浩期租戶則多為紡跨國公司中高塞級管理人員和褲各國駐華使館仁人員，他們在買京工作時間較幫長，通常帶有民家屬，因此居牢住面積要求更職大，租期一般轎超昌過蘿3趕個月。箱投資客戶主要韻可以分為兩大枝類型。第一類浩為純投資型客賴戶，主要有個供人投資者和機住構(gòu)投資者。他惡們購買酒店式歐服務(wù)公寓的主羊要目的是看中秩了酒店的增值湯潛力，其預(yù)期憲投資回報率一無般主在興8%-15射%駱。這部分客戶客占整個客戶總哄數(shù)浩的慧60欠%劣左右。第二類船客戶為養(yǎng)老型摟客戶，以個人重投資者為主，下年齡普遍漿在偶4妻0急歲以上，購買愁的目的主要是籮希望退休后能店夠得到豐厚、恨穩(wěn)定的經(jīng)濟來掌源。這類客戶牧的投資風(fēng)格比擾較穩(wěn)健，經(jīng)濟疼實力也比較強隙，多投資歸于煎10護(hù)0纖平方米以上的彼較大戶型，預(yù)哭期投資回報率蔑多著在語10陸%火以下，最看重澇項目的發(fā)展?jié)撗砹Γ伎蛻艨偤Y數(shù)昆的駝15芝%馬左右卡。個醉除投資型客戶旬外，其他客戶允也有相當(dāng)比例涌，包括以自住尊兼投資為主要建目的的私營業(yè)庸主、辦公族和嘉以滿足內(nèi)部需格要為目的的海躍外跨國集團客成戶等豬。像偵四、北京酒店降式公寓裝修智酒店公寓總體節(jié)的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)碧該不低老于清4六星級酒店的裝侄修標(biāo)準(zhǔn)，伙其大堂及公共溪區(qū)域、衛(wèi)生間救、廚房等方面貪都有嚴(yán)格的裝供修要求。持細(xì)分起來，客圓戶對酒店公寓淡的裝修要求主澇要包括如下幾甩個方面：言1遙、對大堂及公遷共區(qū)域的裝修變要求：酒店公凡寓在大堂的面險積和挑高（空洪）方面沒有寫鏟字樓要求得那哭么嚴(yán)格，但酒制店公寓對于大床堂裝修的檔次午特別看重，對攜于公共區(qū)域的法裝修重在裝修混后的效果，而搭不一定必須使繳用非常名貴的喬材料；比2待、對外立面的翅裝修要求，酒枯店公寓的外立猛面一般是玻璃疊幕墻，高檔石批材，瓷磚；年3斬、對衛(wèi)生間的行裝修要求，對弱酒店公寓衛(wèi)生喜間總體的裝修左效果可以概括坡為累“喊寬敞、明亮、蘿實胳用賓”慰，在功能劃分衛(wèi)上需要考帳慮索“嗽浴缸、獨立淋君浴房、帶浴缸鷹精裝修、高檔勤衛(wèi)浴、大浴技缸語”勵；低4變、對廚房的裝雪修要求；廚房歸基本上需要配仿備全套廚房電梳器，同時基本隙上需要考慮西塌式廚房或者是漠中西合璧式廚糕房。會五、北京酒店鏟式公寓設(shè)施（一）配置畢酒店公寓從業(yè)稻態(tài)上看，更靠杜近酒店業(yè)，可狗以算作酒店物腥業(yè)的一個細(xì)分碎市場，同時由湖于酒店公寓的循買家基本上屬貪于投資型客戶炕，而最終使用防對象除了在使房用時間上相對根于酒店客戶更伸穩(wěn)定更長期，復(fù)聽以幾乎所有承的酒店公寓都攀是精裝修產(chǎn)品尿，同時由于酒慧店公寓的最張紫使用客群的層陳次相對比較高偵，對于家具和肅家電的配置一蠻般都比較講究縱。鑼從酒店公寓的牽家具配置來看聾，至少需要以障下配置：床（鋸或加長床）、骨沙發(fā)、書桌、閥餐桌，根據(jù)入酷住客群的具體刻情況可以考慮換配置：書柜、攏酒柜、兒童床各等；從品牌的弦要求來看，一卻般需要配置國荒外知名品牌。優(yōu)（二）倉配套護(hù)服務(wù)填從酒店公寓家極電的配置來看研，一般至少需頓要考慮以下電愿器：電視、洗畝衣機、微波爐隙、冰箱、空調(diào)線、洗碗機；根都據(jù)入住客人情規(guī)況備選的家電能包括：飲水機膝、電飯煲、烘庫干機、烤箱、伯音響等。從品顧牌的要求來看炕，應(yīng)該是國外架知名品牌。輪從酒店公寓項陣目的配套服務(wù)吼及設(shè)施來看，純健身中心和游啄泳池是配套比哈例比較高的設(shè)蜘施，基本上每匙個項目都具有青兩項配套服務(wù)稱，另外配套比牽例比較高的設(shè)拾施，基本上每溝個項目都具有匪這兩項配套服曠務(wù)，另外配套術(shù)比例比較高的劈是兒童活動室虧和兒童游樂場于，主要原因在儉于有一部分高樹端長期居住的撞客戶，往往是論整個家庭幾口誘人都居住在酒賀店式公寓項目桑里，并且這些村客戶的家庭中裕有一些未成年畜的兒童，為了飄這部分兒童活果動和玩耍的需培要，相當(dāng)一部修分項目設(shè)計了抹兒童活動或游裹樂場所；其次刊對于餐飲、（雨小型）超市、甩商務(wù)中心、桑騙拿、健康俱樂絹部、銀行的配場套比例都比較疤高。素（見下表）亦酒店公寓目前烘配套設(shè)施禮配套服務(wù)項目首百分比帝配套服務(wù)項目醫(yī)百分比鐮健身中心耽87.5劫購物中心段18.75脅兒童活動場所嶺62.5撤電影院岡12.5巖餐飲鑰56.25削診所喂12.5禿超市迫43.75仇網(wǎng)球場鷹12.5噸桑拿灰37.5娘臺球室捕12.5獸商務(wù)中心織37.5謝咖啡鳥12.5貧健康俱樂部炸31.25閉藥店念6.25繞銀行伐31.25沾酒吧俘6.25倚從酒店公寓最現(xiàn)終使用打者出（主要是租戶縮）對配套服務(wù)息設(shè)施的需求情靈況來蜜看雁“政購物場將所宴”咳、個“炕中餐席廳打”努、妨“困咖啡豐廳袖”忽、悔“蕉洗衣漂店亮”你、裙“思銀潑行掃”倒、霜“征健身糕房問”幕、銹“識西餐旁廳梯”瞞、蔥“恢游泳刮池鑼”鵝、零“怎商務(wù)中椅心和”拍必須配置筑；曬“瓣酒社吧困”燕、惕“愿洗浴中譜心座”剪、投“方郵友局嶺”街、免“耳多功能登廳預(yù)”愛可以考慮辦；倡“宴會議探室嫌”磁、據(jù)“幫茶歡館思”拋基本上不用考狼慮。陳六、鎮(zhèn)北京孫酒店式公寓物那業(yè)服務(wù)項目需秘求瘡從目前酒店公揀寓提供的服務(wù)挺內(nèi)容來看，主餓要包謹(jǐn)括徹“信家居清方潔席”堅、舉“袋洗熨及送踐衣穗”綿、轉(zhuǎn)“記電召的方士淚”倉、東“逐訂書報雜愧志攀”韻、艘“灘送菌餐薯”特、囑“侵叫旱服乖務(wù)壺”誘等，由于部分晴酒店公寓不僅皇僅是純居住功翼能，具有了項夜目的商務(wù)兼辦能公的功能（市沒場上開始出現(xiàn)肥了純粹面向辦錫公功能的行政詳公寓），所以縮部分寫字樓提究供服務(wù)項目將錢會慢慢融合進(jìn)燒來。醫(yī)七、遼借奧運東風(fēng)，員北京酒店式公著寓又一次機遇鎮(zhèn)200汽8快年奧運會對整寄個北京樓市都絕注入了強勁的嚼推動力。由于伯酒店服務(wù)式公剪寓與酒店相比轉(zhuǎn)具有很強的優(yōu)悄勢：統(tǒng)一集中辱管理，提供專押業(yè)竹2堅4嗎小時酒店式服咐務(wù)，同時可選聞用居家自助廚堡房、自助洗衣補服務(wù)相結(jié)合，蛛為旅游、商務(wù)槍活動提供酒店龍式日租服務(wù)公疤寓或者短期月眉租公寓，期限傭比較靈活，并以且相對于高檔脊酒店更實惠的講價格，這都將遭為酒店式公寓贈帶來充足的發(fā)袋展機會僵。酒2朝1繪世紀(jì)北京區(qū)域屯市場分析人士年認(rèn)為，錘需求酒店服務(wù)棗式公寓人群開妥始明顯上漲連，需求的面積驢主要是以中、溝小戶型居多。檔隨著奧運會的槽日益臨近，很盲多公司、企業(yè)部已經(jīng)開始預(yù)訂婆酒店服務(wù)式公秩寓糟。哥講顯然，奧閉運當(dāng)前，是繼捐中國加臣入脖WT沒O墻之后為酒店式診公寓發(fā)展創(chuàng)造蟲的又一次難得戲的機遇。目前征，市面上的酒圣店式公寓項目極似乎伶都開始勉意識到奧運將促會給酒店式公離寓帶來的發(fā)展饅契機。顯然利壯用好奧運這個爹有利時機，是隊酒店式公寓項版目經(jīng)營的當(dāng)務(wù)英之急。當(dāng)下入般市的酒店式公抽寓要針對現(xiàn)有辭條件采取一定晴的措施，亮出固自己的特色，送不斷地完善自蹄身以滿足更多撓的國際性需求贊，充分利用奧扯運這個機會發(fā)玉展自己。也有刻情況表明，目列前市場上已經(jīng)桂有很多的酒店司式公寓項目都居在減少長期租丙約的簽訂，顯秩然正是為奧運疤的到來而做準(zhǔn)帆備緊?？克]在奧運帶嚴(yán)來的契機下，闊各種投資基金殲和投資商都會緊看好酒店式公外寓的發(fā)展前景尊，從而帶動酒夾店式公寓項目翁整售的趨勢，只對其發(fā)展更是削一個利好的消香息。而有業(yè)內(nèi)煎人士也認(rèn)為，穗奧運對于酒店要式公寓的發(fā)展葛只是一個短期役的影響因素，林但是只要真正疲接受了奧運的炎洗禮，相信在貸經(jīng)營和服務(wù)方變面都經(jīng)歷了考水驗的酒店式公專寓在以后的競循爭中也會游刃塔有余而。較傳深圳市場劍酒店式公寓閉一、歲深圳酒店式公鳳寓字概況貿(mào)199射3搞年深圳率先推爸出了酒店式公罰寓復(fù)這一理念，主瓣要包括荔景大斃廈等樓盤。隨對著市場的逐漸閑升溫革，郵199覆7撕年短“異匯展惡閣殺”內(nèi)推出的酒店式款公寓轟動一時勾，把酒店式公姻寓這一新型房缸產(chǎn)投資理念推寬向了高潮。隨楊后，大批飾開發(fā)商蠅相繼推出慌，酒店式公寓乖是目前深圳的熄地產(chǎn)市場的新斤寵，界繼旅游地產(chǎn)、尊和商業(yè)地產(chǎn)后款的又一地產(chǎn)開對發(fā)熱點。多數(shù)研項目分布在人筍流密集、商業(yè)司機會多的商業(yè)沸中心、寫字樓香密集區(qū)、或港牽口區(qū)。姨（一）健羅湖和福田是三酒店式公寓聚側(cè)集地本福田馳區(qū)冬0費5探年哪—掌0殊6襯年暈是臥CB懂D幫公寓推出較為塌集中的一年，吳供應(yīng)量略大于手羅湖；從酒店啟式公寓的分布牽來看，漸漸向親羅湖口岸、皇您崗口岸、蔡屋愿圍金融圈、深拉圳嗓CB誠D定商務(wù)圈、華強商北商務(wù)圈等較畝為優(yōu)越的地段秘集中寶?？?5-0球6幣年酒店式公寓碗供應(yīng)量的分布鋪大概如下：其摸中福田區(qū)占的纏比重最大，姓達(dá)褲47.9%握；御羅湖其繩次犬,檔占握41.4雜%浮左右詢；爛而南山與寶安吳及鹽田的比例棟較底，分別占輛到過6.2致%耕、潔1.8蠅%加及首2.8備%樹。阿（見下表）漆（二）茶0姥6桶年酒店式公寓腳盤點往小戶型公寓米自寇200峽4伐年以來呈現(xiàn)供啦銷兩旺之勢，核但大幅放量積猛累了一定的存窯量蚊，秘0耀6昂年的市場將集門中消化存量。潛從元200設(shè)3告年到今天，公陶寓項目的供求揀一直是呈現(xiàn)上碑漲的趨勢：其欠中最200番3釋到頃200舊4堂年上漲的幅度濾為乖4蠢%袖、兔200誦4純到層200化5訊年上漲幅度估在數(shù)2%謎，近兩年否漲幅掀在別2%脂左右化。唱深圳的酒店式土關(guān)于項目：攝1.踐中易航丙·宣凱特公寓比中遙航懂·稅凱特公寓位于貸寶安南路與紅釘桂路的交界處圍，毗鄰地王大倒廈隸,流由業(yè)界知名的攻深圳中航地產(chǎn)敞公司開發(fā)。項葉目占地面積番為仙2101.闊9狹平米，總建面篇為緞1821率2辭平米，其中商單業(yè)面士積庸3013.胸9清平米。項目定娛位為具缸有青“筑現(xiàn)代都市騎只士填”痕氣質(zhì)的酒店式捕公寓，喬共咳2嗎6昂層刑,光其鍋中惹1堤—唐4對樓為商業(yè)劫，滋5闖樓規(guī)劃為會所厭，氧以樓18~2屑8犧平方米小戶為古主力戶型，所槍有單位將帶精忙裝出售使。矛MIN兆I債空間，為挑剔廢的業(yè)主量身定烏做；項目周邊京配套齊全安，評4范層商業(yè)更為業(yè)飛主便利生活錦榜上添花；地段下位于地王核心殼，升值潛力無毒限，是投資及例自住過渡型業(yè)戀主的首選。該柏項目將于今年銳年底面市，預(yù)墳計又將掀起新辱的一輪搶購高側(cè)潮。2.嶺尚時代飽嶺尚時代由深拍圳市鷹山實業(yè)緞發(fā)展有限公司休與深圳市建業(yè)社房地產(chǎn)開發(fā)有扔限公司共同開廉發(fā)。項目位于制福田區(qū)八卦四疾路，毗鄰華強命北商業(yè)區(qū)、蔡監(jiān)屋圍金融商務(wù)叢中心，占據(jù)了脈未來城市發(fā)展畜最核心的中心評地帶，是深圳勻?qū)I(yè)市場最密逗集、業(yè)態(tài)最豐隆富片區(qū)板。揭跑該項目宗地面貢積慰為口844滑8陷平方米，總戶值數(shù)動為搬86嫌4研戶，停車位正為融23枝7怖個。其建筑面喘積婆近侵6500夫0趟多平米，確由昏3棍棟紀(jì)近祥3蔥0耀層高層建筑組姜成，其筆中辜1-騙3禾層為近萬平米閘的商業(yè)配套，監(jiān)第宴4伏層考為夜300序0副平米的空中花倆園。項目南北烤視野開闊，身僻居其中，可南喪望上步片區(qū)繁鎮(zhèn)華都市，北眺莊筆架山翠綠風(fēng)彩景。交通便捷計，衛(wèi)2游公里生活圈內(nèi)迅圈盡體育館、螺八卦嶺美食街驢、酒吧迪廳等按純熟生活配套活。項目戶型靈柱活，功能齊全側(cè)，仙有卷29-6邊9季平米的一房、加二房和三房，趁部分單位贈送傍挑高露臺和凸曠窗，空間增值詳無限。自主空縣間宜商宜居，副投資自住兼?zhèn)渫茫侵脴I(yè)者的參理想選擇。大準(zhǔn)概嫩在鉤9枝月份出售。寶3死.聲紅桂皇冠名乏庭熔紛紅桂皇冠名庭盼位于寶安南路豎與紅桂路交匯燒處，主體建筑典為一棟高層，憶占地面積魔為巧2229作㎡辛，建筑面積肯為唱19947.架68五㎡飯，顆共惡47苗4販戶。該項目距跑城市地標(biāo)地王源大廈僅幾百米摸，都會核心、原周邊銀行、食栽肆、超市、學(xué)麗校等各類配套家應(yīng)有盡有，至趣尊便利。主力拘戶型：單房，纏約段2算6騾—爹37茅㎡航；一房一廳，幸約淡35-45拖㎡燒；二房一廳，蔥約通37-52眉㎡蓄。送全屋精裝損修，均價架在密1050狡0播元隊/秒㎡墳左右。那二緊、深圳酒店式梨公寓的特點欲（一）矩房型及面積烏根據(jù)不完全統(tǒng)然計，在售或在粗運營的酒店式攏公寓戶型有單怪房、一房一廳跟、兩房一廳、浩兩房兩廳、三千房兩廳多種戶壁型；戶型面積繁范圍亮在攝26-25干0竟平米之間。（桃見下表）駁房型白樓盤名故面積啦戶數(shù)比炎單房中京雹基右·梅御景華庭鐘37-35遼15%饑京市基徒·撲東方華都犧31液15%塌置顛地期·柄逸軒瞞26-32段20%繪一房共國際市長交流盜中心尼36-51蒸80%歡京趴基耕·充御景華庭叮33-51薪25%松京鍬基血·牲東方華都翅38-45除70%我置派地鎖·玉逸軒拐37-44散45%胃二房姓國際市長交流悶中心捆63-76疲20%烤京奏基膚·汁御景華庭暢56-73桌40%橋京畝基薯·新東方華都找61-69職15%瞧置墻地凡·盼逸軒浩54-58造35%熔三房殼京碗基注·探御景華庭碧79-82乏20%知在匹捕銷而拘售益儲項版穩(wěn)目氧織的痛濤戶稻步型堅詢比紡樓盤名潮戶型瑞戶型比幼樓盤名雙戶型呆戶型比輩國際市長交流波中心猾一房陪80%麗京勞基鼠·秒東方華都華單房前15%晃二房漫20%國一房涂70%凡樓盤名翁戶型隨戶型比棒二房歸15%或京白基疾·誘御景華庭其單房趴15%牧樓盤名燙戶型幣戶型比怒一房亂25%躁置易地疑·丑逸軒糞單房企20%裝二房先40%察一房斜45%檢三房達(dá)20%浸二房動30%松從圖表可以看蒜出，目前酒店裕式公寓的戶型傘，以一房為市她場主導(dǎo)，其次燈是兩房、單房室。面積分別是扛單房外：逗27-3改2腥㎡；一房攔：裕38-4束5閱㎡；兩房烈：釀54-6蔥9鴨㎡。看隔此外，從戶型哨面積比較可以堵看出，目前新精開發(fā)的酒店式崇公寓的戶型及建面積開發(fā)特點拳基本一致，沒璃有大房或大面仆積的戶型。一站方面說明深圳考的酒店式公寓憐正趨于成熟；崗另一方面說明層開發(fā)商通過近幟兩年對酒店式論公寓的開發(fā)經(jīng)眼驗的積累，對扎這一市場的認(rèn)惱識逐步深入。出（二）波戶型結(jié)構(gòu)及設(shè)淋計要素卸酒店式公寓的稠特點，滿足居畏家、辦公、旅里館的功能，除預(yù)東方威斯外，皆每個公寓房間鴉基本都具備獨槐立的廚衛(wèi)。并腰且各個功能區(qū)膀域布置緊湊，晝實用性強?；髴粜驮O(shè)計中，型很少設(shè)計外飄冒窗戶，而是通位過設(shè)立大面積舌的外飄落地窗蔽、附帶大陽臺芝，來增強房間轎的采光、通透知性，一是從視壤覺上消除房間振因面積小而局帝促的弊端；二吹是外飄落地窗尊，頂高不襲足榮2.捧2伯米，是不計建員筑面積，加之紅陽臺送一半面姓積，客戶買到繳的戶型使用率奮都超過勞了脖100龍%撿，增加了客戶怨購買欲。擠（三）播功能配套方面癥酒店式公寓的仿功能配套不僅珍種類全，而且吩檔次也比較高憂。這是因為多槐數(shù)酒店式公寓形一般所在地段武都是繁華成熟盆地段，周邊交泉通、餐飲、娛使樂、休閑、購瞞物十分方便。獻(xiàn)此外，為拉高灰自身檔次，酒靜店式公寓在自傳身配套上也深木層挖掘，突出素個性，或營造郊賣點。1.星級大堂獵一般酒店公寓吸都配備層高島在牛6-1亡0礙米的大堂，體烏現(xiàn)出樓盤的氣弊勢，便于今后冷裝修，給業(yè)主蒸尊貴的待遇。復(fù)目前深圳有五陽星和六星大堂栽。號稱六星的昏僅有置夢地悲·訴逸軒。但目前浴所見最華麗的梅是東方銀座。填除了它自身裝隆修華麗外，一響是因為它的大收堂面積大，功纏能布局合理。屠另一方面砍，需6容米多的層高，膚給人貴族氣派意。三是其有上亭檔次的茶座、品自助餐飲聚集通人氣，大堂內(nèi)竹雖大，但氣氛抓高雅溫馨。2.主題會所借酒店式公寓業(yè)看主擁有何種尊譜貴享受，會所映最具有體現(xiàn)價差值。一般會所住功能主要配備勉休閑娛樂功能另。目前深圳酒盤店式公寓的配宏套主要有：拒主陣盒題教內(nèi)國迫容壇休閑娛樂類獲按摩室、桑拿懇浴室、健身室戰(zhàn)、恒溫游泳池縫、美容院捷、湯棋牌室、乒乓勞球、臺球室、掃籃球、羽毛球收場、沙弧球室竿、繭卡抽拉錢O彎K升廳、微型圖書世室