物業(yè)員工培訓(xùn)手冊(cè)

物業(yè)員工培訓(xùn)手冊(cè)隆鵬物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)員工培訓(xùn)手冊(cè)目錄

第一章總經(jīng)理致辭

第二章公司組織架構(gòu)

第三章公司簡(jiǎn)介及公司理念

第四章勞動(dòng)條例

第五章員工福利

第六章公司規(guī)則

第七章工作及行為表現(xiàn)

第八章紀(jì)律處分

第九章衛(wèi)生及安全守則

第十章崗位職責(zé)

第十一章工作守則

第十二章修訂

第一章總經(jīng)理致詞

各位同仁：

本人謹(jǐn)代表“隆鵬物業(yè)管理有限公司”熱忱歡迎各位加盟本公司。我們有幸走到一起共同工作，希望我們?cè)诠餐湃魏凸餐Φ幕A(chǔ)上渡過(guò)各位在隆鵬物業(yè)公司的歲月。

隆鵬物業(yè)正以堅(jiān)定的步伐邁向七臺(tái)河市甚至整個(gè)黑龍江省，為七臺(tái)河市或整個(gè)黑龍江省的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及業(yè)主提供更多的優(yōu)質(zhì)物業(yè)顧問(wèn)及物業(yè)管理的專業(yè)服務(wù)。它需要所有的員工必須堅(jiān)持合作，走集體奮斗的道路，沒(méi)有這一基礎(chǔ)，您的聰明才智是很難發(fā)揮并有所成就的。因此，沒(méi)有責(zé)任心、不善于合作、不能集體奮斗的人等于喪失了在隆鵬物業(yè)公司進(jìn)步的機(jī)會(huì)，這樣您將空耗許多寶貴的光陰，所以您還不如及時(shí)重新決定您的選擇。二十一世紀(jì)是一個(gè)群策群力的年代，我們需要團(tuán)結(jié)在一起，真正的合作是恒久的，是建立在共存共榮之中的，由于一個(gè)公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的根基，必須是打破“小我”，而以“大我”去拓展。我們應(yīng)發(fā)奮圖強(qiáng)，不能自暴自棄，要不斷提高自己的氣質(zhì)，迅速提高自己的修養(yǎng)。

剛剛進(jìn)入隆鵬物業(yè)并不意味著即時(shí)高待遇，假如您屬于開(kāi)放系統(tǒng)，善于吸取別人經(jīng)驗(yàn)，善于與人合作，借助別人提供的基礎(chǔ)，您的進(jìn)步會(huì)不久，您的工作成果才故意義。實(shí)踐是檢查真理的唯一標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐也是您水平提高的基礎(chǔ)，它將充足檢查您的局限性，只有暴露出來(lái)，您才會(huì)有進(jìn)步。實(shí)踐再實(shí)踐，特別對(duì)年輕人更為重要，只有實(shí)踐，善于用理論指導(dǎo)實(shí)踐，您才會(huì)有奔騰的提高。實(shí)踐改造人，也造就了一代隆鵬人。進(jìn)入隆鵬物業(yè)后，以前取得的地位、榮耀均消失，一切從實(shí)際定位，一切從現(xiàn)在開(kāi)始，已為公司全體同仁所接受。由于您要知道：在一個(gè)孩子出生之前，他的母親必然要經(jīng)歷過(guò)次次陣痛；大的事業(yè)家在成就之前，必經(jīng)歷過(guò)無(wú)數(shù)的失敗，——劫難和困難，只但是是人類邁進(jìn)新世紀(jì)的必經(jīng)驛站。不經(jīng)磨難，何以成才，您要嚴(yán)格遵守公司的各項(xiàng)制度與管理，嚴(yán)于律己，寬以待人。

隆鵬物業(yè)在管理人員的配備上不再采用勞動(dòng)密集型，而采用技術(shù)密集型，管理人員也應(yīng)是高學(xué)歷、高水平的復(fù)合型人才，即一崗多職、一職多能。為此，我們?cè)谌藛T配備上將堅(jiān)持“以人為本，任人唯賢”的原則，擬定“重學(xué)歷也重能力、重水平更重品德”的用人標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把人才關(guān)，真正體現(xiàn)管理職能的“三合一”（事務(wù)、保安、平常服務(wù)）。在隊(duì)伍建設(shè)上，我們采用規(guī)范管理和人性化管理相結(jié)合的方式，運(yùn)用激勵(lì)機(jī)制，充足調(diào)動(dòng)全體員工的工作積極性，嚴(yán)格考核，并實(shí)行末員淘汰制，保證管理目的得以實(shí)現(xiàn)。此外，在為業(yè)主的服務(wù)上，我們將本著“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的原則為業(yè)主提供服務(wù)，提高每一個(gè)管理人員的服務(wù)意識(shí)；在管理過(guò)程中，我們將嚴(yán)格按照ISO9001國(guó)際質(zhì)量體系、ISO14001環(huán)境管理體系、OHSMS18001職業(yè)健康與衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和部分現(xiàn)代化管理手段等全新的管理機(jī)制進(jìn)行運(yùn)作，從而將隆鵬物業(yè)打?qū)е缕吲_(tái)河市物業(yè)第一品牌。

如今，隨著《物業(yè)管理?xiàng)l例》和其它相關(guān)法律法規(guī)的頒布和實(shí)行，物業(yè)管理在健全法制和成熟的市場(chǎng)化運(yùn)作之后，物業(yè)管理的品牌尤為重要，從品牌的內(nèi)涵來(lái)看，它是一種商標(biāo)。這是對(duì)其法律意義上來(lái)說(shuō)，強(qiáng)調(diào)的是品牌的法律內(nèi)涵。從其經(jīng)濟(jì)或市場(chǎng)的意義上說(shuō)，人們所注意的這個(gè)品牌所代表的商品，這個(gè)商品的質(zhì)量性能、滿足效用的限度，以及品牌自身的代表的商品的市場(chǎng)定位、文化內(nèi)涵、消費(fèi)者對(duì)品牌的認(rèn)知限度等等，這時(shí)的品牌所象征的是商品的市場(chǎng)含義。

知名品牌的物業(yè)管理公司，就會(huì)占有較大的市場(chǎng)份額。物業(yè)管理公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，發(fā)明優(yōu)秀的物業(yè)管理品牌，不僅有助于公司進(jìn)行市場(chǎng)拓展，有助于公司樹立良好的公司形象，有助于吸引更多的開(kāi)發(fā)商和業(yè)主，更有助于公司在劇烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商選聘名牌物業(yè)管理公司作為自己樓盤的市場(chǎng)銷售的買點(diǎn)，因素就在此，所以我們將不斷提高自己、完善自己，實(shí)現(xiàn)公司的宏偉目的。

公司的管理宗旨是：公開(kāi)、公平、公正。

您有時(shí)也許會(huì)感覺(jué)到公司沒(méi)有真正的公平與公正。其實(shí)真正絕對(duì)的公平是沒(méi)有的，每一個(gè)人都不能對(duì)這方面的盼望值太高，但在努力面前，機(jī)會(huì)總是均等的。只要您努力，就一定會(huì)有回報(bào)。每一個(gè)人都要承受得起做好事反受委屈，沒(méi)有一定的承受能力，此后如何做大梁。其實(shí)一個(gè)人的命運(yùn)就掌握在自己的手上。生活的評(píng)價(jià)，雖然會(huì)有些誤差，但公平之稱就在每個(gè)人心中。

生活中真正能把某一項(xiàng)技能精通是十分難的，我們要造就一批業(yè)精于勤、行成于思、有真正動(dòng)手能力、管理能力的員工。

公司永遠(yuǎn)不會(huì)提拔一個(gè)沒(méi)有基層經(jīng)驗(yàn)的人做高層領(lǐng)導(dǎo)工作。作為公司的高層領(lǐng)導(dǎo)，要堅(jiān)持以現(xiàn)代化的管理風(fēng)格來(lái)管理現(xiàn)代化的公司，同時(shí)更要以身作則，無(wú)論做什么事，都要以說(shuō)服教育并遵循《員工手冊(cè)》為原則。動(dòng)輒就發(fā)火、罵人的情緒化管理的工作方式不僅不會(huì)樹立良好的個(gè)人威信，并且對(duì)公司正常工作的開(kāi)展和長(zhǎng)遠(yuǎn)運(yùn)作都是有百害而無(wú)一利的。所以，您要十分認(rèn)真的去對(duì)待在手中的任何一件工作，要有系統(tǒng)、有分析的提出您的建議，要進(jìn)一步分析，找出每個(gè)環(huán)節(jié)的問(wèn)題，找到解決辦法，踏踏實(shí)實(shí)的、一點(diǎn)一滴的去做，不要嘩眾取寵。

在公司的進(jìn)步重要取決于您的工作成績(jī)。要想有成就，沒(méi)有文化是不行的，您的業(yè)余時(shí)間可安排一些休閑，但還是要有計(jì)劃地讀些書，不要搞不合法的是非活動(dòng)，真君子永遠(yuǎn)對(duì)是非一笑置之。同時(shí)，公司更希望您是一個(gè)嚴(yán)格自律的人，遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度、作息時(shí)間等，這樣必將會(huì)受到公司同仁的尊敬，也為您在公司的發(fā)展奠定一個(gè)堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。最后誰(shuí)為誰(shuí)服務(wù)的總問(wèn)題一定要解決，公司總的是為客戶服務(wù)的，但具體來(lái)說(shuō)您的下一道業(yè)務(wù)程序就是您的客戶，就是您的上帝，您必須認(rèn)真對(duì)待每一位客戶。

最后，讓我們共同記住一句古訓(xùn)，這就是“天將降大任于斯人也，必先苦其心志，勞其筋骨，餓其體膚，空乏其身。”

七臺(tái)河市隆鵬物業(yè)管理有限公司

總經(jīng)理：

二00九年十二月三十一日

第二章

公司組織架構(gòu)

第三章公司理念

務(wù)實(shí)、高效、團(tuán)結(jié)、進(jìn)取

第四章勞動(dòng)條例

1．1征聘標(biāo)準(zhǔn)

本公司征聘員工的重要原則以其對(duì)該崗位的專業(yè)性及適合性，有關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)以及個(gè)人品德行為作為甄選的標(biāo)準(zhǔn)。

1．2勞動(dòng)協(xié)議

勞動(dòng)協(xié)議是本公司與員工本人在自愿基礎(chǔ)上簽訂的，具有法律效力，員工受聘時(shí)，必須仔細(xì)閱其內(nèi)容。

1．3試用期

員工均須通過(guò)為期三個(gè)月之試用期。試用期內(nèi)，若員工的能力及工作表現(xiàn)未能符合公司規(guī)定，經(jīng)教育仍不能勝任工作，公司可解除勞動(dòng)協(xié)議或延長(zhǎng)試用期至最多不超過(guò)半年。在試用期內(nèi)如工作表現(xiàn)符合公司規(guī)定者方能成為正式協(xié)議制員工。

1．4工作時(shí)間

基本上根據(jù)德陽(yáng)市政府有關(guān)規(guī)定，實(shí)行職工每日工作8小時(shí)，每周工作40小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)工作制度（膳食休息時(shí)間除外），但保安部，保潔部存在其行業(yè)上的特性，每周工作時(shí)間為60小時(shí)。物業(yè)管理行業(yè)具有其服務(wù)特性，大部分員工須輪值工作，各崗位工種具體上下班時(shí)間及休假日由公司決定安排。

1．5超時(shí)工作

如有需要，公司可規(guī)定員工超時(shí)工作并按公司規(guī)定給予補(bǔ)假。

1．6薪金調(diào)整

公司會(huì)每年考慮員工工資調(diào)整，但須按實(shí)際管理費(fèi)收支狀況及利潤(rùn)做出最后調(diào)整與否的決定。

1．7發(fā)薪方式

員工薪酬將于每月規(guī)定日期以鈔票或銀行轉(zhuǎn)賬形式發(fā)放一次。

員工之每月工資計(jì)算如下：

每月總工資＝基本工資＋浮動(dòng)工資＋生活補(bǔ)貼

基本工資按薪級(jí)而定，浮動(dòng)工資為工資總額的20％，根據(jù)表現(xiàn)評(píng)估來(lái)決定，生活補(bǔ)貼涉及國(guó)家規(guī)定之一切補(bǔ)貼。

保安和維修人員入職后，前兩個(gè)月每月扣留物品抵押金貳佰元整，共扣留人民幣肆佰元整，當(dāng)員工離職后，待工作及物品交接無(wú)誤一個(gè)月以后全額返還。

其他有關(guān)津貼和獎(jiǎng)金按公司有關(guān)規(guī)定發(fā)放。

1．8調(diào)職與晉升

公司會(huì)按以下條件及有關(guān)政策對(duì)員工之職務(wù)或部門作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整：

●業(yè)務(wù)發(fā)展情況及需要；

●員工之工作表現(xiàn)、品德、學(xué)歷；

●員工的能力及潛質(zhì)；

●員工對(duì)公司的忠心度；

員工也可向部門主管提出調(diào)職申請(qǐng)，所有調(diào)職與晉升均需由部門主管向物業(yè)總經(jīng)理推薦，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后才生效。

1．9解除協(xié)議

按勞動(dòng)協(xié)議有關(guān)條款規(guī)定辦理。

第五章員工福利

2．1年假

2．2法定假期

所有員工每年均可享有以下十天之法定有薪假日：

●元旦（公歷一月一日）一天

●春節(jié)（農(nóng)歷正月初一，初二，初三）三天

●國(guó)際勞動(dòng)節(jié)（公歷五月一日，二日，三日）三天

●國(guó)慶節(jié)（公歷十月一日，二日，三日）三天

如法定假期員工正好當(dāng)值時(shí)，部門主管會(huì)安排在法定假日之前或后三十天內(nèi)給予員工補(bǔ)假，及按照國(guó)家規(guī)定發(fā)放當(dāng)值津貼。

2．3事假

如無(wú)充足理由，員工不能無(wú)端缺席或請(qǐng)假，倘若有特殊情況而須請(qǐng)假，必須事先提前三天以書面形式向上級(jí)申請(qǐng)，并須經(jīng)部門主管批準(zhǔn)，否則將按曠工解決，事假將以無(wú)薪假期解決。事假按實(shí)際時(shí)間、實(shí)際天數(shù)百分之百扣發(fā)薪金，但請(qǐng)假一小時(shí)以內(nèi)按實(shí)際時(shí)間計(jì)算，一個(gè)月內(nèi)累計(jì)請(qǐng)假超過(guò)一天，扣發(fā)一天工資。

2．4病假

按國(guó)家規(guī)定，員工可享有累積有薪病假。若病假申請(qǐng)?zhí)鞌?shù)超過(guò)累積有薪病假天數(shù)，超過(guò)之天數(shù)則以年假、事假或無(wú)薪假期解決。工作滿一年后員工如留醫(yī)，第一年可休帶薪病假三天，次年五天，第三年七天；因病請(qǐng)假，必須補(bǔ)上班時(shí)間前半個(gè)小時(shí)致電告知上級(jí)主管。病假后上班第一天應(yīng)立即補(bǔ)回醫(yī)生所開(kāi)證明，否則將按曠工解決。有薪病假結(jié)束后，每請(qǐng)病假一天扣除當(dāng)天工資百分之百。

2．5其他假期

年假：?jiǎn)T工休年假應(yīng)以不影響工作為主，應(yīng)提前十五天提出申請(qǐng)，并爭(zhēng)得批準(zhǔn)后方可休年假。年假不可跨年度使用（特殊情況經(jīng)公司批準(zhǔn)除外），當(dāng)年年假不休完視為自動(dòng)放棄，每次休年假不得超過(guò)十天。

婚假：?jiǎn)T工達(dá)成國(guó)家規(guī)定年齡的初婚者，可享受有薪婚假十天，晚婚者可享受有薪婚假十五天。

喪假：?jiǎn)T工配偶、父母、子女去世獲有薪假期五天，祖父母、外祖父母、公婆、岳父母、兄弟姐妹去世可獲假期二天。

產(chǎn)假：可享受有薪假期七十天。

2．6請(qǐng)假手續(xù)

●所有員工申請(qǐng)任何形式的假期均需事先填寫"假期申請(qǐng)表"，經(jīng)部門主管核準(zhǔn)，物業(yè)經(jīng)理或助理物業(yè)經(jīng)理審批復(fù)實(shí)后，送交人事部存檔記錄。

●人事部在收到經(jīng)核準(zhǔn)批復(fù)后的假期申請(qǐng)單后，將核定假期情況，在存檔之余同時(shí)交于申請(qǐng)人本人以告知其假期是否可行及有關(guān)假期存留情況。

●倘若假期有更改或取消，必須立即告知人事部以及時(shí)修改記錄檔案。

●人事部每半年會(huì)將假期記錄情況告知各員工。

2．7因工負(fù)傷或死亡

員工因工受傷應(yīng)立即告知部門司主管及物業(yè)經(jīng)理，并向當(dāng)值主管做好工傷記錄，因工負(fù)傷而須治療之工資待遇，傷殘或死亡之待遇按國(guó)家有關(guān)規(guī)定辦理。

2．8年終花紅

根據(jù)公司高層管理當(dāng)局決定員工之年終花紅之發(fā)放。員工于發(fā)放花紅日，須仍受聘于本公司，方能獲得發(fā)花紅。

2．9員工獎(jiǎng)勵(lì)

凡服務(wù)杰出，表現(xiàn)優(yōu)良，為工作提供建設(shè)性建議而被公司采納者，或?qū)?、工作做出重大奉獻(xiàn)之員工，公司將頒發(fā)獎(jiǎng)狀、獎(jiǎng)金或其他形式以示獎(jiǎng)勵(lì)。

3.員工培訓(xùn)

公司會(huì)為員工提供內(nèi)部之業(yè)務(wù)、職業(yè)技術(shù)培訓(xùn)，凡由公司出資的專門培訓(xùn)計(jì)劃，由公司出資的各類技術(shù)證件年審費(fèi)，公司將另行與員工簽訂培訓(xùn)或年審協(xié)議。

第六章公司規(guī)則

3．1員工關(guān)系

員工之間應(yīng)以禮相待，互敬互重，互相合作及諒解，以建立及保持優(yōu)良的團(tuán)結(jié)精神，以投入工作之中。直屬上級(jí)指派的任務(wù)，員工必須切實(shí)執(zhí)行，倘遇疑難或不滿，應(yīng)及時(shí)向直屬上司請(qǐng)示或申訴，以便妥善解決。

3．2考勤

a）員工必須準(zhǔn)時(shí)上下班工作，在工作時(shí)間內(nèi)，事先未經(jīng)主管批準(zhǔn)者，不得無(wú)端早退及擅離職守。

b）員工必須依照編定的時(shí)間表當(dāng)值工作，如需調(diào)換當(dāng)值者，必須先征得部門主管之允許，否則視為曠工論。

c）員工應(yīng)準(zhǔn)備充足時(shí)間更換制服，以便準(zhǔn)時(shí)到其工作崗位報(bào)到。

3．3個(gè)人衛(wèi)生及儀容

員工必須按照公司所訂之個(gè)人衛(wèi)生及儀容標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)常保持整齊清潔，制服須經(jīng)常洗熨，保持潔凈及筆直。

3.4員工證及工牌

a）每位員工均由公司發(fā)給員工證，員工進(jìn)入社區(qū)時(shí)須積極向保安人員出示員工證。部門主管和保安人員有權(quán)隨時(shí)抽查有關(guān)證件。

b）穿制服見(jiàn)客工種之員工必須于制服左胸前佩戴工牌或工號(hào)章。除此之外于社區(qū)范圍內(nèi)，員工必須按規(guī)定佩戴員工證。

c）遺失有關(guān)證件應(yīng)立即告知上級(jí)主管，除因時(shí)間過(guò)久或工作因素而導(dǎo)致?lián)p壞并經(jīng)部門主管認(rèn)可者外，每次補(bǔ)領(lǐng)員工證、工牌或工號(hào)章均需按公司規(guī)定額補(bǔ)償。

3．5員工更衣柜

a）員工須按使用更衣柜之規(guī)則經(jīng)常保持衣柜清潔與整齊。

b）更衣柜隨時(shí)緊鎖，員工不得將貴重物品帶入社區(qū)，公司絕不負(fù)任何財(cái)物損失之責(zé)任。

c）公司嚴(yán)格規(guī)定不得在更衣柜內(nèi)存貯飲品、食品及放置危險(xiǎn)及易燃性物品。物業(yè)經(jīng)理、助理物業(yè)經(jīng)理及保安部可隨時(shí)聯(lián)合選派人員檢查員工更衣柜。

d）不得私自配鑰匙或私自更換更衣柜。

e）遺失更衣柜鑰匙，需補(bǔ)償損失。

f）忘帶或丟失鑰匙須填表，部門主管批準(zhǔn)后由后備鑰匙保管人代開(kāi)柜門。

3．6制服

a）制服的發(fā)放范圍具體視工作崗位而定，重要涉及襯衣、西褲、上裝、裙、領(lǐng)帶等由公司提供。所有制服發(fā)放的有關(guān)規(guī)定均由公司決定。

b）穿制服員工須簽領(lǐng)由公司發(fā)給的制服。

c）員工須經(jīng)常更換清潔之制服，如有破損應(yīng)立即自行修補(bǔ)。

d）下班后，員工必須將制服鎖在員工更衣柜內(nèi)，除需攜帶回家洗熨外，不得擅自把制服帶離或穿離，更不能在非工作時(shí)間外作為私人服裝在外面穿著。

3.7考勤制度

a）各員工必須在上、下班時(shí)親自簽到，不得代人簽到或指使別人代為簽到，違紀(jì)者雙方均受紀(jì)律處分，涉及即時(shí)解雇。

b）簽到卡及有關(guān)記錄由人事部直接管理，并以此計(jì)算各種津貼（如加班津貼）。員工因大意或故意不簽到，除于次日補(bǔ)簽外，須向上級(jí)主管說(shuō)明理由，經(jīng)物業(yè)總經(jīng)理簽字證實(shí)并交人事部存檔同時(shí)扣其浮動(dòng)工資的10%（即1分），否則一律按曠工論。

c）員工在上班時(shí)間外出公干，除簽到外必須事先填寫《員工外出登記表》，寫明去處、事由、離開(kāi)時(shí)間及返回時(shí)間等，由各部門經(jīng)理批簽后送交人事部存檔、如因外出公干未能準(zhǔn)時(shí)上下班簽到，應(yīng)分別于前一天或第二天補(bǔ)簽《員工外出登記表》，由上級(jí)主管批簽后送交人事部備案。

d）無(wú)端不簽到，遲到，早退等，每累計(jì)二次，作事假一天計(jì)算，并扣除相應(yīng)薪水，如每月累計(jì)達(dá)五次者，作曠工論，并將按公司有關(guān)規(guī)定給予紀(jì)律處分。

e）員工于返抵公司簽到后，不能任意外出，擅離職守。如需休年假，病假或事假均需填寫《假期申請(qǐng)表》并交人事部存檔。如因急病或遇緊急私事需外出解決，必須先獲得主管批準(zhǔn)，并于次日補(bǔ)填相應(yīng)表格予上級(jí)主管批核及交人事部存檔。

3．8個(gè)人資料

員工填寫《員工登記表》時(shí)，如未能將有關(guān)之證件資料詳盡填寫，則也許引致日后應(yīng)有之權(quán)益的損失，故有關(guān)遷移住址，婚姻狀況，生育子女及其他變更事宜等，皆應(yīng)立即到人事部填表備案。

3．9保安檢查

a）員工上下班必須使用指定的員工通道。

b）員工下班離開(kāi)必須積極給公司授權(quán)之保安人員檢查隨身攜帶的物品。

c）凡需攜帶任何非私人物品離開(kāi)社區(qū)；須持有經(jīng)批準(zhǔn)之?dāng)y帶物品出門證—物品放行單。此證明上必須有公司之印章，否不與之放行離開(kāi)社區(qū)。

d）貴重的私人物品請(qǐng)勿帶入社區(qū)內(nèi)，如在特殊情況下須經(jīng)上級(jí)主管批準(zhǔn)后，交保安部登記保管。

3．10私人財(cái)物

員工有責(zé)任保管好個(gè)人之財(cái)物，貴重之財(cái)物不得帶進(jìn)社區(qū)內(nèi)，倘有任何損失，公司恕不負(fù)責(zé)。

3．11拾遺

在社區(qū)范圍內(nèi)拾到任何財(cái)物，必須立即送交上級(jí)主管解決，若有遺失私人物件，應(yīng)立即向保安部報(bào)告。

3．12維護(hù)公司聲譽(yù)及財(cái)物

a）員工必須愛(ài)惜社區(qū)、社區(qū)及公司財(cái)物，不得破壞或私自帶離，否則需按有關(guān)規(guī)定予以處罰。

b）未得公司批準(zhǔn)，員工不得擅用公司或項(xiàng)目名義在外從事任何活動(dòng)。

c）員工要注旨在社會(huì)上之言行舉止，以免損壞公司之聲譽(yù)。

3．13吸煙

除指定范圍及經(jīng)批準(zhǔn)之辦公室外，任何地方均不得吸煙，更不準(zhǔn)在公眾場(chǎng)合吸煙。

3．14私人電話

員工在工作時(shí)間內(nèi)，不得為個(gè)人私事使用公司電話，否則會(huì)受到紀(jì)律處分。

3．15離職手續(xù)

試用期滿之員工，在提出離職之日起，必須再為公司服務(wù)滿一個(gè)月，方可辦理離職手續(xù)離開(kāi)公司，在一個(gè)月服務(wù)期內(nèi)擅自離職或違反紀(jì)律，公司可視情節(jié)予以解決，直至開(kāi)除。

凡離職之員工必須到人事部辦理手續(xù)，交還公司財(cái)物，涉及員工證、勞?？?、名牌、工作證、工號(hào)牌、制服、員工手冊(cè)、衣柜鑰匙、工具、書本、備用金等。未能所有交還以上物品者，須按公司規(guī)定補(bǔ)償。否則公司有權(quán)拒絕發(fā)薪并不發(fā)給任何離職證明。

3．16黨、團(tuán)、工會(huì)活動(dòng)

黨、團(tuán)、工會(huì)之活動(dòng)，公司予以支持，但活動(dòng)應(yīng)以業(yè)余為主，不影響公司的正常業(yè)務(wù)為原則。

第七章工作及行為表現(xiàn)

4．1工作態(tài)度

身為一個(gè)物業(yè)管理從業(yè)人員，必須具有以下之工作態(tài)度：

a．友善---以微笑來(lái)歡迎客人及與同事相處。

b．禮儀---任何時(shí)刻應(yīng)舉止溫文爾雅、尊敬客人及同事。

c．勤勉---解決工作時(shí)必須發(fā)揮高效率及勤勉精神。

d．誠(chéng)實(shí)---員工應(yīng)如實(shí)向上司做工作報(bào)告。在社區(qū)內(nèi)若有拾遺，應(yīng)立即承交上級(jí)主管解決。

e．守時(shí)---員工必須嚴(yán)守時(shí)間，于指定期間前穿著整齊制服當(dāng)值。

f.負(fù)責(zé)---員工必須盡忠職守，做好本職工作完畢所委派之任務(wù)。同時(shí)須對(duì)公司之一切財(cái)物妥善保管。

g.服從---員工必須服從上級(jí)指示及分派，努力把工作做好。

h．整潔---不僅要經(jīng)常保持個(gè)人整潔，更要保持制服、工作環(huán)境及工具之整潔。

4．2顧客投訴

當(dāng)遇有客人投訴時(shí)，解決方法如下：

a．細(xì)心聆聽(tīng)客人之意見(jiàn)并加以記錄，立即將有關(guān)資料轉(zhuǎn)交物業(yè)管理員做出跟進(jìn)及解決。

b．如在職權(quán)范圍內(nèi)，應(yīng)先向客人致歉并立即采用補(bǔ)救行動(dòng)，事后向上級(jí)主管報(bào)告。

c．如超越本職權(quán)范圍時(shí)，應(yīng)告知上級(jí)主管或物業(yè)公司當(dāng)值主管立即解決。

4．3員工申訴

員工對(duì)工作有不滿之處，應(yīng)直接向直屬上司提出，如仍不滿意答復(fù)或不愿由直屬上司解決，可親自或以書面形式越級(jí)提出，倘員工選擇書面形式，須注明姓名及部門以示誠(chéng)意，所有申訴絕對(duì)保密解決，申訴需在二天內(nèi)提出。

4．4考績(jī)?cè)u(píng)估

公司定期將對(duì)員工工作表現(xiàn)按照考績(jī)?cè)u(píng)估，從而議定員工的工資調(diào)整及晉升機(jī)會(huì)，評(píng)估均由督導(dǎo)或主管以面談方式進(jìn)行，員工須對(duì)評(píng)估表簽署意見(jiàn)，評(píng)估表都將存入員工工作檔案內(nèi)。

第八章紀(jì)律處分

5．1目的

為了有助互相了解和促進(jìn)員工的自律，建立員工行為標(biāo)準(zhǔn)，保證公司業(yè)務(wù)能有效地達(dá)成目的，保證向客戶提供優(yōu)良服務(wù)及為部門主管提供一個(gè)一致的紀(jì)律處分標(biāo)準(zhǔn)。

5．2處分方式

處分按10分制式進(jìn)行，犯甲類過(guò)失扣2分，乙類過(guò)失扣4分，丙類過(guò)失扣6至11分。此計(jì)分制按每?jī)蓚€(gè)月為一個(gè)期限，在一個(gè)期限內(nèi)扣滿10分（不含10分）者即時(shí)開(kāi)除，犯規(guī)后每滿半年未犯任何過(guò)失加2分。

5．3員工犯規(guī)經(jīng)濟(jì)處分

凡員工犯甲類、乙類或丙類過(guò)失，將按以下標(biāo)準(zhǔn)扣除當(dāng)月的浮動(dòng)工資：

犯規(guī)種類浮動(dòng)工資扣除標(biāo)準(zhǔn)：

甲類過(guò)失20％

乙類過(guò)失40％

丙類過(guò)失60％----100％

年度內(nèi)的紀(jì)律處罰分?jǐn)?shù)將直接影響當(dāng)年的年終花紅發(fā)放比例，年終花紅扣除標(biāo)準(zhǔn)與年內(nèi)犯過(guò)失的積提成正比。

例：年內(nèi)犯過(guò)失積分年終花紅扣除標(biāo)準(zhǔn)

2分20％

6分60％

10分100％

此外，員工違反《員工手冊(cè)》5.9.13，5.9.20及5.10.8條款者，除給予相應(yīng)的人事處罰外，并按其原值金額的十倍予以處罰。

5．4無(wú)薪解決

下列情況之一的，公司可對(duì)該員工做出無(wú)薪停職的解決，而停職一般不超過(guò)十四天。

a．在對(duì)違紀(jì)行為進(jìn)行調(diào)查期間；

b．員工犯規(guī)累積超過(guò)10分或犯丙類過(guò)失情節(jié)嚴(yán)重者，在等候公司管理當(dāng)局的最后處分決定期間；

c．員工因觸犯社會(huì)治安管理?xiàng)l例或有關(guān)刑法，而受司法部門解決期間，停職期可順延至解決結(jié)果為止。

5．5立即開(kāi)除

員工犯規(guī)累積超過(guò)10分或犯丙類過(guò)失情節(jié)惡劣，公司可做出立即開(kāi)除之處分決定，公司不須給予事先告知或做出任何補(bǔ)償。

5．6解決程序

a．紀(jì)律處分的解決一般在事發(fā)后一周內(nèi)做出。

b．警告書由部門主管發(fā)出，將列明員工犯規(guī)的細(xì)節(jié)。

c．員工須在警告書上署名，警告書副本將由人事部歸入員工工作檔案，如員工拒絕在警告書上簽認(rèn)，則以見(jiàn)證為據(jù)，記錄在案，而該警告書仍將視作生效。

d．員工犯甲、乙類過(guò)失；部門主管可簽發(fā)犯規(guī)告知書，犯丙類過(guò)失；部門主管須將解決報(bào)告交助理物業(yè)經(jīng)理審核并經(jīng)物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。

5．7員工上訴

倘員工不服任何處分，可于該處分發(fā)出后的一星期內(nèi)親自或書面向物業(yè)經(jīng)理申訴，物業(yè)經(jīng)理將視情節(jié)輕重，召開(kāi)紀(jì)律小組會(huì)議研究，小組成員將涉及人事主任，有關(guān)部門主管，助理物業(yè)經(jīng)理及物業(yè)經(jīng)理小組的決定為最后決定。

5．8甲類過(guò)失

1．上下班不按指定的員工進(jìn)出口出入社區(qū)；

2．儀表未能達(dá)成公司規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；

3．當(dāng)班時(shí)未穿著整齊制服；

4．在社區(qū)內(nèi)發(fā)出不必要之聲浪，大聲喧嘩行為不檢；

5．超過(guò)工作范圍到其他部門閑蕩；

6．下班后無(wú)端逗留在社區(qū)范圍內(nèi)，除了參與由公司安排的各項(xiàng)康體活動(dòng)；

7.工作時(shí)間吃零食；

8.未經(jīng)許可，在員工休息室或指定地點(diǎn)以外地方進(jìn)食；

9．使用公司電話辦理私人事務(wù)；

10．工作時(shí)聽(tīng)收音機(jī)或錄音機(jī)，或翻閱客戶報(bào)紙，或閱讀非工作之刊物；

11．隨地吐痰，亂吐、亂扔雜物，破壞環(huán)境衛(wèi)生；

12．不禮貌地與業(yè)主、客戶、同事或上司對(duì)話，態(tài)度欠佳，輕視上司或業(yè)主、客戶；

13．經(jīng)常遲到或早退（每六個(gè)工作日，遲到或早退兩次或以上）；

14．忘掉或不按規(guī)定佩戴員工證、名牌或工號(hào)牌；

15．違反安全守則或部門規(guī)定；

16．未經(jīng)許可，私自接待親友及家屬；

17．在工作時(shí)間內(nèi)，從事與本崗位無(wú)關(guān)的事務(wù)；

18．就餐時(shí)間超過(guò)規(guī)定的時(shí)限；

19.搬弄事非，影響員工之間的團(tuán)結(jié)；

20.了解其他員工犯有甲類過(guò)失行為而知情不報(bào)。

5．9乙類過(guò)失

1.工作態(tài)度惡劣，粗暴對(duì)待上司，同事或客戶；

2.擅離工作崗位未經(jīng)許可擅自調(diào)班；

3．當(dāng)值時(shí)睡覺(jué)，打瞌睡；

4.曠工一天；

5．上班時(shí)間無(wú)端停止工作；

6．在當(dāng)職時(shí)間抽煙；

7.工作時(shí)間內(nèi)打撲克、下棋、干私活；

8．故意吵鬧，粗言穢語(yǔ)或擾亂社區(qū)安寧；

9．不敲門或未經(jīng)住戶許可而進(jìn)入室內(nèi)；

10．叫別人替自己或自己代人簽到；

11．未經(jīng)批準(zhǔn)擅自使用社區(qū)之各類服務(wù)設(shè)施如：打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等；

12．未經(jīng)主管批準(zhǔn)，在工作范圍以外私自穿著公司所發(fā)制服；

13．進(jìn)出社區(qū)，拒絕向保安人員出示手袋、包裹內(nèi)所攜帶物品；

14．故意損耗，損壞客戶或同事之物品；

15．參與賭博；

16．唆使挑撥，從而引起員工間打架斗毆或影響員工之間團(tuán)結(jié)嚴(yán)重者；

17.在社區(qū)內(nèi)買賣私人物品；

18.在執(zhí)行主管或上司之合理合法工作指示，故意悲觀怠工；

19．填報(bào)或提供虛假資料或不實(shí)報(bào)告；

20．未經(jīng)批準(zhǔn)，員工在社區(qū)內(nèi)擅自張貼布告、告知或擅自涂改，撕掉布告欄內(nèi)任何告示；

21．拿取或偷吃公司或客戶之食物或飲料；

22．上班時(shí)帶有醉態(tài)或在當(dāng)值時(shí)喝酒；

23．擅自進(jìn)入"未經(jīng)許可，不準(zhǔn)入內(nèi)"的區(qū)域；

24．發(fā)表虛假或誹謗性之言論，從而影響公司、客人或其他員工的聲譽(yù)；

25．私自收受客戶所給的小費(fèi)或財(cái)物而不上交；

26.非因工作而私自與租戶房客接觸；

27.未經(jīng)許可，擅自拿取或使用客用物品；

28.未經(jīng)批準(zhǔn)，將消防安全設(shè)備或其他設(shè)備挪作他用；

29．破壞物業(yè)的整體外觀，如在墻面上亂刻亂畫等；

30.了解其他員工犯有乙類過(guò)失而知情不報(bào)。

5．10丙類過(guò)失

1．威脅或傷害公司、社區(qū)內(nèi)任何人士。

2．毆打別人或互相打斗。

3．向客戶索取賞錢或其他報(bào)酬。

4．伙造文獻(xiàn)欺騙公司或客人。

5．泄漏公司機(jī)密文獻(xiàn)或資料。

6．私自與社區(qū)客人換取外幣或兌換券。

7.作出不道德的流氓行為。

8．偷取公司、社區(qū)、社區(qū)顧客或同事之財(cái)物。

9．接受任何形式的賄賂或向別人行賄。

10．運(yùn)用職權(quán)，收取回扣或接受賄賂，損害公司利益。

11．在社會(huì)上，做出嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家，公司聲譽(yù)及利益之行為。

12．遺失公司之重要物品而導(dǎo)致重大損失。

13．曠工一次連續(xù)三天。

14．未經(jīng)主管批準(zhǔn)私配社區(qū)內(nèi)部鑰匙。

15．觸犯國(guó)家任何刑事法律。

16．病假期間在外另謀職業(yè)。

17.嚴(yán)重失職或嚴(yán)重違反安全守則，導(dǎo)致公司、客人、員工受到經(jīng)濟(jì)、財(cái)產(chǎn)、生命或聲譽(yù)的危害或損失。

18.在崗執(zhí)勤時(shí)酗酒。

注：以上提及的種種過(guò)失僅作為指導(dǎo)性參考，所列條文并非完備。員工如有過(guò)失行為而未列入各類過(guò)失中，公司有權(quán)決定其過(guò)失種類。在各類過(guò)失中，公司有權(quán)區(qū)別其他嚴(yán)重限度做出相應(yīng)解決。

5．11嘉獎(jiǎng)

公司執(zhí)行以功補(bǔ)過(guò)的政策；員工受處分后，如能有所結(jié)識(shí)，其以后的行為及工作表現(xiàn)均能符合公司規(guī)定，并有杰出表現(xiàn)，做出突出成績(jī)者，可獲嘉獎(jiǎng)；公司考慮取消其已受過(guò)之紀(jì)律處分記錄。

第九章衛(wèi)生及安全守則

員工均有責(zé)任保持社區(qū)及社區(qū)之環(huán)境清潔及公共衛(wèi)生。例如不可亂丟亂吐雜物，用廁后要沖水等，違反者將按規(guī)定受到罰款解決。

6.1火警

當(dāng)火警發(fā)出時(shí)，不管限度大小，必須做出如下措施：

1．保持鎮(zhèn)靜，不要驚恐失措。

2．按動(dòng)最近之火警報(bào)警器。

3．呼喚附近同事援助。

4．告知總機(jī)，說(shuō)出火警發(fā)生地點(diǎn)及火情。

5．在安全的情況下，運(yùn)用就近的滅火設(shè)備盡力將火撲滅。

6．切勿用水或泡沫滅火器撲滅因漏電引致的火警。

7．把所有火警現(xiàn)場(chǎng)之門窗緊閉，并關(guān)掉一切電器用品之開(kāi)關(guān)。

8．如火勢(shì)蔓延，必須協(xié)助引導(dǎo)客人撤離火警現(xiàn)場(chǎng)。

9．撤離時(shí)切勿擁擠，必須使用樓梯上、下。

10．參與每次防火演習(xí)時(shí)，應(yīng)熟記火警訊號(hào)，防火通道與出口位置及滅火器具作用方法。

6．2意外

1．如遇有任何意外傷病事故發(fā)生，應(yīng)立即召喚保安部照顧傷病者或協(xié)助將傷病者送往醫(yī)院。

2.立即向上級(jí)主管報(bào)告。

3.加設(shè)標(biāo)志，警辭別人勿靠近危險(xiǎn)區(qū)。

6．3緊急事故

員工應(yīng)熟悉“緊急事故應(yīng)變解決程序”，以便在應(yīng)急時(shí)能鎮(zhèn)定地及有系統(tǒng)地解決事故。

緊急情況下，例如大風(fēng)和大水期間，員工將被規(guī)定作額外加時(shí)工作，公司將供應(yīng)膳食及休息場(chǎng)合，緊急事故期間，希望各員工能鼎力合作，務(wù)使公司之業(yè)務(wù)保持正常進(jìn)行。

第十章崗位職責(zé)

7．1總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、主持公司全面工作，直接主管管理部的工作。

2、擬定公司組織機(jī)構(gòu)，配備足夠的資源，為各類工作人員規(guī)定職責(zé)和權(quán)限。

3、負(fù)責(zé)召集和組織總經(jīng)理辦公會(huì)。

4、制定公司的質(zhì)量方針和質(zhì)量目的并組織實(shí)行。

5、組織審定公司中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃、年度計(jì)劃、各種專項(xiàng)計(jì)劃、物業(yè)管理方案和重大發(fā)展計(jì)劃。

7．2物業(yè)公司副經(jīng)理崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)制定周工作計(jì)劃及服務(wù)質(zhì)量的周檢與考評(píng)工作。

2、合理調(diào)配人員，保證各項(xiàng)服務(wù)處在良好的運(yùn)作狀態(tài)。

3、做好平常管理工作的自檢，接受公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督檢查。

4、做好各種資料及各種質(zhì)量記錄等檔案管理工作。

5、根據(jù)動(dòng)作情況，及時(shí)提出質(zhì)量體系文獻(xiàn)的修改意見(jiàn)。

6、負(fù)責(zé)業(yè)主特約服務(wù)的接受與實(shí)行。

7、建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度、敬業(yè)守業(yè)、維護(hù)公司榮譽(yù)。

8、定期組織員工進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)、以提高全體的管理水平。

9、完畢物業(yè)公司經(jīng)理交辦的其它工作。

7．3管理部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)制定周工作計(jì)劃及服務(wù)質(zhì)量的周檢與考評(píng)工作。

2、定期組織管理班員工進(jìn)行業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，從而提高管理水平。

3、做好平常工作的監(jiān)督檢查工作。

4、做好車輛的合理派發(fā)及管理工作。

5、做好各種資料及各種質(zhì)量記錄等檔案管理工作，并上報(bào)物業(yè)公司副經(jīng)理。

6、負(fù)責(zé)制定《年度設(shè)施管理工作計(jì)劃》，對(duì)本部門的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。

7、負(fù)責(zé)社區(qū)接待投訴監(jiān)督管理工作。

8、負(fù)責(zé)社區(qū)招租管理工作。

9、負(fù)責(zé)釘子客戶的協(xié)調(diào)工作。

10、完畢領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

7.4維修班班長(zhǎng)崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)本周工作計(jì)劃的制定及各崗位服務(wù)質(zhì)量的周檢與考評(píng)工作。

2、負(fù)責(zé)各工種的技術(shù)管理工作及設(shè)備設(shè)施的管理工作。

3、負(fù)責(zé)管理《工作手冊(cè)》、《設(shè)備資料登記表》、《年度設(shè)備管理工作計(jì)劃》、《設(shè)備管理臺(tái)帳》及相關(guān)的一、二級(jí)設(shè)備的技術(shù)資料原件。

4、負(fù)責(zé)制定《年度設(shè)施管理工作計(jì)劃》，對(duì)本部門的工作進(jìn)行監(jiān)督檢查和指導(dǎo)。

5、協(xié)助物業(yè)公司經(jīng)理對(duì)現(xiàn)存的和潛在的不合格服務(wù)質(zhì)量因素進(jìn)行分析，制定糾正和防止措施。

6、負(fù)責(zé)維修現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量，安全的檢查監(jiān)督工作，杜絕重大質(zhì)量，安全事故的發(fā)生。

7、負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)的設(shè)備道路、停車場(chǎng)等標(biāo)記的安裝和維護(hù)。

8、負(fù)責(zé)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中本部門使用的器具歸口管理。

7．5物業(yè)管理員崗位職責(zé)

1、對(duì)管理部經(jīng)理負(fù)責(zé)。

2、負(fù)責(zé)社區(qū)的物業(yè)設(shè)施、綠化、衛(wèi)生等日檢、巡視和管理工作。

3、負(fù)責(zé)檢查社區(qū)業(yè)戶物業(yè)協(xié)議的執(zhí)行情況。

4、協(xié)調(diào)業(yè)戶有關(guān)物業(yè)管理的有關(guān)事宜，對(duì)違反物業(yè)管理規(guī)定的情況，追查責(zé)任并進(jìn)行處罰。

5、負(fù)責(zé)業(yè)主的物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目的核算及費(fèi)用催繳工作。

6、負(fù)責(zé)解決平常的物業(yè)設(shè)備、環(huán)境、衛(wèi)生等的報(bào)修工作。

7、負(fù)責(zé)業(yè)戶的有關(guān)征詢、投訴的接待和解決工作。

8、熟悉社區(qū)業(yè)主的地理位置、設(shè)施布局的分布情況。

9、負(fù)責(zé)業(yè)戶的裝修管理工作。

10、負(fù)責(zé)緊急情況的解決和協(xié)調(diào)工作。

7．6保安部經(jīng)理的崗位職責(zé)

1、對(duì)物業(yè)公司經(jīng)理負(fù)責(zé)，組織領(lǐng)導(dǎo)治安保衛(wèi)部工作，對(duì)社區(qū)的治安保衛(wèi)工作和消防工作負(fù)全面責(zé)任。

2、熟悉和掌握社區(qū)內(nèi)業(yè)主的地理位置，重點(diǎn)要害部位和設(shè)施布局的基本情況。

3、貫徹貫徹安全保衛(wèi)工作和消防工作，做好對(duì)保安的領(lǐng)導(dǎo)工作，調(diào)解社區(qū)內(nèi)各種糾紛。

4、組織實(shí)行安全保衛(wèi)責(zé)任制和安全操作規(guī)程，定期檢查執(zhí)行情況，并對(duì)所存在的問(wèn)題及隱患按規(guī)定的期限及時(shí)加以解決整改。

5、主持部門例會(huì)，傳達(dá)貫徹物業(yè)公司經(jīng)理及有關(guān)主管部門的指示精神。

6、抓好治安保衛(wèi)部人員的管理和培訓(xùn)，監(jiān)督檢查警容風(fēng)紀(jì)和工作貫徹情況。

7、監(jiān)督和檢查社區(qū)的四防安全情況和交通管理情況，解決社區(qū)內(nèi)各類治安案件，協(xié)調(diào)與主管公安機(jī)關(guān)和派出所的關(guān)系。

8、做好社區(qū)內(nèi)業(yè)主的四防安全和法制宣傳教育工作提高業(yè)主的安全意識(shí)和法制觀念。

9、帶頭遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，以身作則，不許濫用職權(quán)。

10、對(duì)保安員的聘用，解聘提出合理化建議。

7．8管理部接待員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)社區(qū)內(nèi)所有物業(yè)資料、檔案、圖紙的管理工作。

2、負(fù)責(zé)社區(qū)設(shè)備、水、電、通訊等設(shè)備設(shè)施使用資料、圖紙、技術(shù)資料的保管存檔管理工作。

3、負(fù)責(zé)各類檔案分類及檔案的手工管理和電腦管理錄入工作。

4、負(fù)責(zé)土建裝潢、施工管道、水電、網(wǎng)絡(luò)圖紙的電腦錄入繪制和圖像制作工作。

5、負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)裝修檔案的管理，存檔工作，及業(yè)戶裝修計(jì)劃圖紙的備案管理、申報(bào)接待工作。

6、負(fù)責(zé)本部門各種文獻(xiàn)的起草，制定工作。

7、負(fù)責(zé)本部門各種文字性工作的打印、記錄工作。

8、負(fù)責(zé)物業(yè)管理部的其它平常性內(nèi)勤工作。

9、負(fù)責(zé)材料的入庫(kù)驗(yàn)收和對(duì)庫(kù)存材料的發(fā)放。

10、經(jīng)管理部經(jīng)理核算后解決報(bào)廢的材料。

11、負(fù)責(zé)定期和不定期盤點(diǎn)清查庫(kù)存材料，每月核算庫(kù)存材料的收、發(fā)、存，編報(bào)庫(kù)存月報(bào)表。

12、負(fù)責(zé)鈔票日記賬的管理。

13、員工考勤及工資的發(fā)放。

14、負(fù)責(zé)社區(qū)平常的接待、投訴記錄及派單工作。

15、負(fù)責(zé)社區(qū)業(yè)主的回訪工作。

16、負(fù)責(zé)跟蹤派工維修進(jìn)度工作。

17、負(fù)責(zé)派工單回收整理工作。

18、負(fù)責(zé)社區(qū)信件、報(bào)紙、書刊等的收發(fā)工作。

19、完畢領(lǐng)導(dǎo)所交的其他工作。

7．9水暖工崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)社區(qū)暖通設(shè)備的安全運(yùn)營(yíng)及管理。

2、負(fù)責(zé)水暖系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、供水排水系統(tǒng)、供熱通風(fēng)排風(fēng)系統(tǒng)的平常維護(hù)、檢查管理工作。

3、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理暖通設(shè)備的維修及改造工作。

4、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)營(yíng)維護(hù)人員的技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作。

5、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)營(yíng)維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程執(zhí)行情況的督促檢查工作。

6、負(fù)責(zé)社區(qū)業(yè)主裝修中關(guān)于暖通設(shè)備的施工圖紙的審核及施工監(jiān)督管理和驗(yàn)收工作。

7、負(fù)責(zé)暖通設(shè)備運(yùn)營(yíng)維護(hù)中的突發(fā)事件事故的技術(shù)解決工作。

8、負(fù)責(zé)公司新建、擴(kuò)建改造工程的暖通設(shè)備配套技術(shù)保障工作和施工監(jiān)督管理工作。

7．10電工崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)社區(qū)電器設(shè)備（弱電部分）涉及：通訊設(shè)備、廣播系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等社區(qū)的電器設(shè)備的安全運(yùn)營(yíng)及管理。負(fù)責(zé)社區(qū)電力設(shè)備（強(qiáng)電部分）：供電系統(tǒng)等的安全運(yùn)營(yíng)及管理。

2、負(fù)責(zé)上述系統(tǒng)的平常維護(hù)、檢查管理工作。

3、負(fù)責(zé)指導(dǎo)、管理電器、電力設(shè)備的維修及改造工作。

4、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)營(yíng)維護(hù)人員的技術(shù)指導(dǎo)和培訓(xùn)管理工作。

5、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)營(yíng)維護(hù)等規(guī)章、規(guī)程的執(zhí)行情況的督促檢查工作。

6、負(fù)責(zé)社區(qū)關(guān)于電器、電力設(shè)備的施工圖紙的審核及施工監(jiān)督管理及驗(yàn)收工作。

7、負(fù)責(zé)電器、電力設(shè)備運(yùn)營(yíng)維護(hù)中的突發(fā)事件事故的技術(shù)解決工作。

8、負(fù)責(zé)社區(qū)新建、擴(kuò)建改造工程的電器、電力設(shè)備配套技術(shù)保障工作和施工監(jiān)督管理工作。

7．11保安員崗位職責(zé)

1、對(duì)保安部負(fù)責(zé)，負(fù)責(zé)社區(qū)的治安保衛(wèi)，車輛管理和消防管理工作。

2、熟悉社區(qū)的基本情況，掌握人員流動(dòng)情況。

3、開(kāi)展常規(guī)訓(xùn)練，增強(qiáng)防范能力。

4、掌握一般救護(hù)知識(shí)，有解決應(yīng)急問(wèn)題的能力。

5、全天24小時(shí)輪流值班，嚴(yán)格交接班手續(xù)，做好值班記錄。

6、執(zhí)行24小時(shí)輪流巡邏，對(duì)社區(qū)內(nèi)形跡可疑人員按規(guī)定進(jìn)行詢問(wèn)，并正常解決。

7、做好車輛的進(jìn)行，停泊、行駛的管理工作。

8、發(fā)生事故后迅速趕到現(xiàn)場(chǎng)，果斷采用措施，及時(shí)報(bào)告保安部及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，做好善后工作。

9、嚴(yán)格規(guī)定自己，遵紀(jì)守法，按公司各項(xiàng)規(guī)章制度辦事，接受監(jiān)督，講究文明，舉止端正，禮貌待人。

10、完畢上級(jí)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)

7．12保潔員的崗位職責(zé)

1、準(zhǔn)時(shí)清掃社區(qū)的外圍，樓道及公共地帶并保持清潔。

2、及時(shí)清運(yùn)垃圾，并按規(guī)定清洗垃圾箱，保證垃圾箱干凈整潔。

3、做好路面的清潔工作。

4、每隔30分鐘巡查社區(qū)一遍，保證社區(qū)外圍道路及公共地帶的衛(wèi)生清潔，及時(shí)制止亂扔垃圾、損壞墻面等違反本社區(qū)規(guī)定的行為。

5、準(zhǔn)時(shí)清掃社區(qū)的樓道，擦拭樓梯扶手、欄桿、窗臺(tái)板等，達(dá)成干凈、無(wú)灰塵。

6、每日用拖布徹底拖洗樓道一次。

7、社區(qū)窗戶玻璃至少每月擦一次，要做到窗明幾凈。

第十一章工作守則

8.1員工守則

1、管理人員須保持制服整齊清潔，儀表端莊、精神飽滿。

2、對(duì)待住戶、訪客、同事和各階層人士，均應(yīng)以禮相待，保持彼此間良好關(guān)系。

3、必須嚴(yán)格遵守社區(qū)輪值時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)上、下班（交接班），不得無(wú)端遲到、早退。遇有特殊情況需請(qǐng)假時(shí)，社區(qū)管理人員應(yīng)事先取得社區(qū)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，而社區(qū)負(fù)責(zé)人之請(qǐng)假則需獲得公司負(fù)責(zé)人之批準(zhǔn)。

4、管理人員不得在當(dāng)值時(shí)間內(nèi)為個(gè)別住戶做職責(zé)范圍以外及對(duì)私人服務(wù)的工作。

5、管理人員可參與樓宇買賣或租賃事務(wù)，并有相應(yīng)比例提成。

6、社區(qū)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行公司之各項(xiàng)指示，并定期召開(kāi)該社區(qū)各級(jí)員工的會(huì)議，向公司做定期工作報(bào)告。社區(qū)員工須服從社區(qū)負(fù)責(zé)人之工作調(diào)配及崗位編排。

7、不準(zhǔn)損壞公司信譽(yù)和對(duì)公司有欺詐及不誠(chéng)實(shí)行為。

8、不得假借公司名義或運(yùn)用職權(quán)對(duì)外做有損公司聲譽(yù)或利益之行為。

9、不得向業(yè)主、住戶或與公司業(yè)務(wù)有關(guān)的任何人士收受或索取任何形式的禮物、賞錢。

10、所有公物不得用于私人方面，不得故意疏忽損壞公司財(cái)物，對(duì)各公物如有損壞，須負(fù)責(zé)補(bǔ)償。

11、必須遵守和執(zhí)行公司所發(fā)出的一切通告辦事。

8.2管理工作

1、按照規(guī)定期間當(dāng)值，不可擅離職守。

2、在當(dāng)值時(shí)不得飲酒、吸煙、打嗑睡、閱報(bào)、看書、聽(tīng)收音機(jī)或與同事閑談、開(kāi)玩笑。

3、每日上班時(shí)間，必須穿著公司規(guī)定的制服及配戴職工工作證，完畢自己崗位職責(zé)。巡視各層樓宇及走火通道，巡視時(shí)須特別留意社區(qū)清潔及有否損壞、破舊需要維修的地方，并進(jìn)行登記。如遇有不尋常事件，應(yīng)立即解決、記錄并及時(shí)向上級(jí)報(bào)告。

4、大風(fēng)或雷暴雨期間，管理人員必須按照公司所頒布之“大風(fēng)期間員工當(dāng)值程序”上班，并按“大風(fēng)及雷暴雨措施”做一切防風(fēng)、防雨工作，以保護(hù)公共財(cái)產(chǎn)，防止意外或水浸等。

5、服從上級(jí)指導(dǎo)，完畢所指定的工作。

6、留意各種公用設(shè)備有否被破壞或涂污，并告知有關(guān)人員修理和清除，必要時(shí)須協(xié)助維修工作。

7、執(zhí)行各項(xiàng)任務(wù)時(shí)，必須要有禮貌。謹(jǐn)記“業(yè)主至上，服務(wù)第一”即“服務(wù)至上、禮貌第一”。

8、如有住戶發(fā)生意外，例如：受傷、暈倒等，應(yīng)即協(xié)助其家人招呼救護(hù)車或代辦報(bào)警。

9、熱情接待來(lái)訪人員，具體記錄住戶投訴，并迅速解決。不屬于自己職責(zé)范圍內(nèi)的，則立即告知有關(guān)人員解決解決。解決情況立即向上級(jí)報(bào)告。

10、物業(yè)公司須設(shè)立急救箱，配備急救用品，如繃帶、棉花及搶救藥品等。同時(shí)放置部分緊急維修之工具，以備臨時(shí)急用。

11、社區(qū)公共地方之鑰匙，如：電制房、機(jī)房、泵房等，必須小心存放，以備緊急時(shí)使用。若有需要外借鑰匙時(shí)，必須登記借用人姓名及聯(lián)系電話，用后及時(shí)歸還。

8.3保安工作

1、必須明了和掌握社區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施之操作和效能。例如：對(duì)講機(jī)、警鐘、密碼鑰、閉路電視等。更須善用各種已有的設(shè)施，以免減弱防盜效果。

2、應(yīng)熟悉社區(qū)內(nèi)各公司、記識(shí)住戶之姓名、年齡、公司成員及聯(lián)絡(luò)電話。此等資料必須保密，不得泄漏。

3、與住戶保持密切聯(lián)絡(luò)，以便就保安問(wèn)題，經(jīng)?；Q意見(jiàn)及互通消息。

4、各更管人員交接更時(shí)應(yīng)傳達(dá)防盜信息，做好交接班記錄，以備核查，務(wù)令保安人員高度警惕。

5、嚴(yán)禁借詞推銷之人士進(jìn)入社區(qū)。特別是自稱公務(wù)人員或公共機(jī)構(gòu)職工，更應(yīng)查驗(yàn)身份證、文獻(xiàn)，如有疑問(wèn)，應(yīng)致電有關(guān)機(jī)構(gòu)查詢。

6、應(yīng)有禮貌的詢問(wèn)任何進(jìn)入社區(qū)的來(lái)訪客人，登記身份證或工作牌招。如有懷疑，應(yīng)用對(duì)講機(jī)與有關(guān)住戶聯(lián)絡(luò)。如訪客攜帶可疑物品時(shí)，更須提高警惕。

7、當(dāng)值管理員至少每半小時(shí)巡樓一次（但不固定期間），以免壞人乘隙而入。巡樓時(shí)必須有警惕性，特別注意樓梯、走廊、電表房及其它隱蔽地方、通道等，以保證無(wú)可疑人物匿藏社區(qū)內(nèi)伺機(jī)作案。留意公眾地方之間邊暗角，后蒼水渠側(cè)、水箱底是否預(yù)先藏備盜竊工具等。

8、如聽(tīng)到住戶呼救或發(fā)現(xiàn)可疑人物，須立即報(bào)警并封閉大門及其通道，以等待警方人員到場(chǎng)解決。切勿魯莽采用行動(dòng)而不知會(huì)警方。

9、牢記管理人員只有一般市民之拘捕權(quán)，并無(wú)搜查權(quán)力。因此，拘捕疑犯后，應(yīng)盡快交公安部門解決。

10、本社區(qū)安裝有警鐘、閉路電視，以監(jiān)視各大堂、社區(qū)死角，以加強(qiáng)治安保衛(wèi)工作。若鄰近社區(qū)在建設(shè)中，則更應(yīng)加倍小心，以防被壞人運(yùn)用作為犯罪的橋梁。

11、具體記錄各有關(guān)政府部門電話，以便需要時(shí)尋求協(xié)助。

12、若發(fā)生罪案，應(yīng)采用下列環(huán)節(jié)協(xié)助破案：

a.立刻報(bào)案，并留在現(xiàn)場(chǎng)直至公安部門到達(dá)，遇有傷員（被害人、案犯）應(yīng)立即搶救和監(jiān)護(hù)。

b.切勿移動(dòng)、也不允許別人移動(dòng)、觸摸、踐踏現(xiàn)場(chǎng)物品，協(xié)助公安部門保存證據(jù)，方便調(diào)查工作。

c.切勿開(kāi)動(dòng)風(fēng)扇，冷氣機(jī)或其他電器用品，以免證據(jù)破壞。

d.嚴(yán)禁任何人在現(xiàn)場(chǎng)走動(dòng)，以方便公安部門到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。

e.向公安人員提供有關(guān)罪案詳情，如案發(fā)通過(guò)，與本案有關(guān)人物之像貌、衣著、有關(guān)之車牌號(hào)及壞人逃走方向等。

8.4公眾衛(wèi)生

1、清潔工人必須依時(shí)清潔路面、走廊、樓梯、社區(qū)死角、停車場(chǎng)及天臺(tái)等公用地方。

2、勸喻各住戶勿將垃圾桶或垃圾袋置于走廊、樓梯等公用地方，以免影響衛(wèi)生和阻塞通道。請(qǐng)放入通往樓梯門旁的垃圾桶內(nèi)。

3、如發(fā)現(xiàn)有雜物棄置于走廊、天臺(tái)或樓梯間，應(yīng)勸喻住戶自行搬往附近的垃圾收集站。如無(wú)法找到住戶，立刻登記在物業(yè)公司記事簿內(nèi)，向上級(jí)報(bào)告。

4、如發(fā)現(xiàn)天臺(tái)、天井或公用地方積存污水，應(yīng)立即清理，以免蚊蟲滋生。難以清理的地方，可暫時(shí)淋上油渣，阻止蚊蟲繁殖，再研究解決方法。

5、如發(fā)現(xiàn)屬于本樓宇之污水渠及沙井等淤塞或破爛，應(yīng)速安排修理。

6、勸喻住戶淋花時(shí)要特別小心，勿將水淋到陽(yáng)臺(tái)外面，以免影響下層和下面行人。

7、如發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)滴水或發(fā)出大量熱氣或噪音時(shí)，勸喻住戶從速修理，以免影響鄰居和市容衛(wèi)生。并根據(jù)城管條例，影響市容者，處以罰款。

8、如有需要，通告或口頭勸喻住戶切勿拋垃圾出窗外，既影響衛(wèi)生，又也許打到過(guò)往行人身上，也不得將可引致淤塞之雜物投入廁盆及污水渠內(nèi)。

9、若上層住戶之水喉或水渠破爛而導(dǎo)致下層天花板滲水，則告知上層住戶修理，如無(wú)結(jié)果，則應(yīng)具體記錄及請(qǐng)求上級(jí)解決。

10、如有不顧公共衛(wèi)生的住戶，經(jīng)屢次勸告仍不改善，應(yīng)做具體記錄并報(bào)告上級(jí)和有關(guān)衛(wèi)生部門。

8.6電力系統(tǒng)

1、修理電器設(shè)備，應(yīng)聘請(qǐng)持證的合格技師。

2、應(yīng)明了社區(qū)各種電力供應(yīng)的設(shè)備所在。如：社區(qū)的電力總掣、用戶的電路分線、保險(xiǎn)絲、消防電泵制、電表及各水泵制等，并且明了其緊急開(kāi)關(guān)的操作程序。同時(shí)必須購(gòu)置后備保險(xiǎn)絲、消防總制、電表及各水泵制等，以備急修時(shí)使用。

3、如部分用戶電力中斷，應(yīng)由物業(yè)公司派人檢查修理社區(qū)供電系統(tǒng)，如屬住戶室內(nèi)設(shè)備故障，應(yīng)由住戶自行請(qǐng)人解決，物業(yè)公司可提供適當(dāng)協(xié)助。

4、全座樓宇電力忽然中斷，應(yīng)先檢查社區(qū)之總制是否正常，如屬于正常則與供電公司聯(lián)系詢明情況。

5、公共使用的電力設(shè)備，如社區(qū)死角、總制走廊及社區(qū)死角之電燈、水泵及消防系統(tǒng)之電線等應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞或有過(guò)熱現(xiàn)象，應(yīng)立即派人修理。

6、接到供電公司告知停電時(shí)，應(yīng)即貼出通告，清楚列明日期、時(shí)間及受影響的設(shè)備，如供水系統(tǒng)、室內(nèi)電器以便住戶有所準(zhǔn)備。公共照明、社區(qū)死角不斷，由社區(qū)自備發(fā)電機(jī)供電解決。停電完畢后，貼出恢復(fù)供電通告，并檢查各系統(tǒng)是否恢復(fù)正常。

7、經(jīng)常檢查、保養(yǎng)弱電系統(tǒng)，如：樓宇門與客戶的對(duì)講系統(tǒng)和社區(qū)死角監(jiān)視系統(tǒng)必須完好正常運(yùn)營(yíng)。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即修理。

8、在社區(qū)出入口處，應(yīng)備有充電式緊急照明設(shè)備，物業(yè)公司亦應(yīng)常備手電筒。

9、社區(qū)內(nèi)的機(jī)房、及各層的電表均應(yīng)保持整潔，不得放置各種雜物。

10、社區(qū)供電系統(tǒng)由專業(yè)人員定期檢查保養(yǎng)，以保證安全正常的供電。

8.7消防

1、消防中心值班員必須純熟掌握消防中心各種設(shè)備的操作使用。并應(yīng)熟悉其它消防設(shè)備的使用。

2、組織社區(qū)員工學(xué)習(xí)消防知識(shí)，熟悉和掌握各種消防設(shè)備的操作使用。組織員工進(jìn)行消防設(shè)備的使用訓(xùn)練，使其成為社區(qū)合格的義務(wù)消防隊(duì)員。

3、值班人員（涉及管理人員）須經(jīng)常檢查防火設(shè)施和消防設(shè)備等，如有損壞和失效時(shí)，應(yīng)立即修理和更換。

4、運(yùn)用通告、圖片等形式使住戶了解如何使用消防設(shè)施和消防設(shè)備，以備應(yīng)急。

5、每日上班時(shí)檢查天臺(tái)、前后樓梯、走廊、走火通道等，千萬(wàn)不可有阻塞情況發(fā)生。

6、教育和制止孩童不要玩火和燃放煙花、爆竹等物品，避免引起火警。

7、留意公用電線，如有破損或不符合規(guī)定期，應(yīng)立即修理和更換。

8、留意擅自將辦公室改為庫(kù)房的單位，特別是原料與制品容易著火者，當(dāng)發(fā)現(xiàn)住戶藏有大量易燃物品時(shí)，即刻查詢是否有特許證明和安全措施，沒(méi)有時(shí)，當(dāng)即令其搬走（搬出社區(qū)外），并盡快報(bào)告物業(yè)公司。

9、勸告拜神的住戶小心燃點(diǎn)香燭，并制止住戶在走廊燃燒元寶、香紙等。

10、切勿將防火門打開(kāi)，以免萬(wàn)一火警發(fā)生時(shí)，濃煙散播及火勢(shì)蔓延。

11、如發(fā)現(xiàn)某戶有濃煙冒出或火燒濃味，又無(wú)人開(kāi)門時(shí)，如能及時(shí)撲滅，應(yīng)盡快使用滅火器及消防設(shè)備撲滅。否則電“119”報(bào)案。

12、若發(fā)生火警，即電“119”報(bào)案，同時(shí)按動(dòng)警鈴，通告住戶疏散，在安全的情況下，使用滅火筒或滅火喉設(shè)法搶救。

13、火警發(fā)生時(shí)，勸喻住戶切勿擁擠慌張。

14、報(bào)案時(shí)，必須清楚說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)地址，報(bào)案人姓名及物業(yè)公司電話。

15、所有消防裝置，應(yīng)由認(rèn)可的消防監(jiān)察單位每年最少檢查一次。

8.9水務(wù)及渠務(wù)

1、了解樓宇內(nèi)的供水系統(tǒng)，如：水管、水箱、水泵開(kāi)關(guān)總制及分制等位置。

2、應(yīng)定期巡視水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，供水系統(tǒng)有無(wú)損壞，水箱是否清潔。必須定期安排清洗水池、食用水箱，每半年清洗一次，以保持衛(wèi)生。

3、發(fā)現(xiàn)水管爆裂時(shí)，必須盡快關(guān)閉有關(guān)水管的水制。大喉爆裂，則將總制關(guān)閉，并及時(shí)發(fā)出通告告知受影響的住戶，同時(shí)立即安排水管工進(jìn)行急修。

4、要注意水箱的保養(yǎng)，防止破裂或生銹，并且蓋緊水箱，以免滋生蚊蟲。

5、如食用水或沖廁水忽然中斷，應(yīng)先檢查樓宇的供水系統(tǒng)是否發(fā)生故障，若一切正常，則致電自來(lái)水公司查詢因素，并請(qǐng)盡快解決。

6、救火用的輸水設(shè)備，應(yīng)經(jīng)常檢查，如有損壞，應(yīng)即修理。同時(shí)必須嚴(yán)禁使用消防水喉做其它用途。

7、因住戶外出忘關(guān)水喉，致使大量食用水流出，無(wú)法告知戶主時(shí)，應(yīng)及時(shí)關(guān)閉該戶的水管制，以阻止水流入鄰居和危害社區(qū)。

8、經(jīng)常檢查溝渠及沙井是否通暢，清理渠道蓋上的垃圾，以防下雨時(shí)渠水受阻而水浸。

9、屋宇墻外的公用水渠如有破裂，應(yīng)即修理，以免污水流出影響公共環(huán)境衛(wèi)生。

10、樓宇底層溝渠發(fā)生臭氣傳出時(shí)，應(yīng)即檢查修理。

11、若安裝或修理樓宇內(nèi)供水系統(tǒng)設(shè)備時(shí)，應(yīng)與自來(lái)水公司聯(lián)系修理。

8.10樓宇結(jié)構(gòu)及維修

1、樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對(duì)該樓宇的安全有重大影響時(shí)，管理員應(yīng)予以注意，并向上級(jí)報(bào)告。

2、如住戶擅自拆建墻壁、增開(kāi)窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵籠、詹篷、平臺(tái)或在天臺(tái)上加蓋小屋棚時(shí)，應(yīng)予制止并向上級(jí)報(bào)告。

3、天花板或外墻有漏水，應(yīng)即告知單位上層及有關(guān)住戶修理。

4、在巡邏時(shí)發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級(jí)報(bào)告并研究修理方案進(jìn)行修理：

a.墻壁或天花板有明顯裂縫或石屎爆裂；

b.氣窗的玻璃爆裂；

c.樓梯邊的欄桿松脫；

d.防火門及消防設(shè)備損壞；

e.內(nèi)外墻壁大白及磚脫落。

5、住戶安裝鐵的閘掩出走廊、阻塞通道，應(yīng)予制止并報(bào)告上級(jí)。

8.11停車場(chǎng)管理

1、保安員必須認(rèn)真執(zhí)行停車場(chǎng)管理規(guī)定，禮貌待人，熱情服務(wù)，保證車輛安全，維護(hù)車場(chǎng)良好的行車秩序。

2、車輛進(jìn)場(chǎng)后，必須按指定位置停車、排列整齊，不得阻塞通道，認(rèn)真檢查車型、車牌號(hào)，避免出現(xiàn)差錯(cuò)。

3、了解和掌握車主的車型、車牌號(hào)、姓名、年齡、職業(yè)、工作單位、辦公房間號(hào)等等，以便于辨認(rèn)。

4、汽車、摩托車必須購(gòu)買“車輛綜合保險(xiǎn)”，便于丟失后，向保險(xiǎn)公司索賠。未買“車輛綜合保險(xiǎn)”的車輛，本車場(chǎng)不予停放保管，否則所導(dǎo)致的一切損失，均由車主自行負(fù)責(zé)。

5、本停車場(chǎng)實(shí)行有償停車保管服務(wù)，必須嚴(yán)格遵守財(cái)經(jīng)紀(jì)律，經(jīng)濟(jì)手續(xù)清楚，做到錢、票相符，日清月結(jié)。

6、嚴(yán)禁載有易燃、易爆和有毒有害物品的車輛進(jìn)場(chǎng)停放保管，以免發(fā)生意外。如有車輛違反此規(guī)定進(jìn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)即令其開(kāi)出車場(chǎng)，立即報(bào)告物業(yè)公司或公安機(jī)關(guān)進(jìn)行解決。

7、保安員交接班時(shí)必須認(rèn)真交接，并具體登記（自行車則注意車票的號(hào)碼及張數(shù)，登記在交接登記簿上），雙方簽字負(fù)責(zé)。

8、保安員值班期間發(fā)現(xiàn)可疑情況，立即報(bào)告班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)或物業(yè)公司，并注意其事態(tài)發(fā)展。交接班時(shí)叮囑接班人注意，并記錄在交接登記簿上，同時(shí)將其它需注意的事項(xiàng)必須記錄在登記簿上，以備查。

9、保安員必須認(rèn)真執(zhí)行收費(fèi)制度，堅(jiān)持原則，不得徇私舞弊，如不開(kāi)票停車或亂收費(fèi)、不收費(fèi)等等，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)一定嚴(yán)厲解決。

10、保持停車場(chǎng)內(nèi)清潔衛(wèi)生，每日必須不間斷清掃。

8.12有關(guān)廉潔條款

1、良好及有效的社區(qū)管理工作有賴于租戶及業(yè)主的合作和各級(jí)管理人員的信心及支持。如各級(jí)人員都采用一種廉潔奉公的態(tài)度辦事，租戶和業(yè)主必會(huì)全力支持管理工作，使環(huán)境能進(jìn)一步改善。因此各級(jí)管理人員均須有清政廉明的精神。

2、凡受雇于社區(qū)從事執(zhí)行社區(qū)事務(wù)者，涉及管理員、保安員、清潔工人、維修人員、經(jīng)理等人，均屬社區(qū)的職工。故執(zhí)行工作期間均受該工作須知的約束，不得索取或接受任何利益。

第十二章內(nèi)部管理規(guī)定一、值班管理規(guī)定1、值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。未經(jīng)批準(zhǔn)擅自脫離崗位者，作違反勞動(dòng)紀(jì)律解決；導(dǎo)致?lián)p失的，追究其經(jīng)濟(jì)責(zé)任。2、值班員工必須集中精力，保持警惕，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無(wú)關(guān)的事情。3、值班員工必須服從組長(zhǎng)的安排，聽(tīng)從調(diào)配，執(zhí)行組長(zhǎng)的工作指令。4、值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)營(yíng)。5、值班員工外出作業(yè)必須隨身攜帶對(duì)講機(jī)，保持聯(lián)系。6、值班員工必須掌握并正的確施應(yīng)急解決方案。遇突發(fā)性事件，應(yīng)保持冷靜，果斷解決。7、值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級(jí)到場(chǎng)解決。8、值班人員必須做好當(dāng)班的工作記錄，按欄目規(guī)定認(rèn)真如實(shí)填寫。二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程（一）接班員須知1、上一班設(shè)備運(yùn)營(yíng)情況；2、正在檢修的設(shè)備情況；3、設(shè)備故障的解決通過(guò)和結(jié)果。（二）交接班程序1、按規(guī)定期間由交班員工主持交接班。2、交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)營(yíng)情況，設(shè)備故障的解決結(jié)果和通過(guò)。3、交接班雙方會(huì)齊共同對(duì)重要巡視內(nèi)容進(jìn)行巡檢，接班檢查，交班隨從巡查。4、報(bào)告檢查結(jié)果。5、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。6、不正常：由交班人員解決，接班人員配合；一時(shí)難以完畢的，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。7、交接班情況記錄在交接班登記表中，雙方簽字認(rèn)可。（三）交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)立即告知主管到現(xiàn)場(chǎng)解決。1、巡視記錄與實(shí)際情況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。3、接班人員精神狀態(tài)不良，涉及倦旦醉酒和傷病等時(shí)。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同解決時(shí)。5、設(shè)備運(yùn)營(yíng)有異常而又找不出因素或運(yùn)營(yíng)情況不明時(shí)。三、供電值班員交接班規(guī)程(一)接班員須知1、上一班設(shè)備運(yùn)營(yíng)情況；2、正在檢修的設(shè)備情況；3、儀表指示是否對(duì)的；4、設(shè)備故障解決的通過(guò)和結(jié)果。(二)交接班程序1、按規(guī)定期間由交班員工主持交接班。2、列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖板，接班面對(duì)圖板。3、交班宣讀本班工作情況記錄及當(dāng)前運(yùn)營(yíng)方式。4、交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。5、報(bào)告檢查結(jié)果。6、正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。7、不正常：由交班負(fù)責(zé)解決，接班配合；一時(shí)難以完畢的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。8、交接班情況記錄在當(dāng)值日記上，雙方署名確認(rèn)。(三)交接班暫停凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)須立即告知值班主管到場(chǎng)解決。1、設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況不符時(shí)。2、交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。3、當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，涉及疲倦、醉酒、傷病等時(shí)。4、設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同解決時(shí)。5、設(shè)備運(yùn)營(yíng)有異常而又找不出因素或運(yùn)營(yíng)情況不明時(shí)。四、運(yùn)營(yíng)記錄管理制度1、巡視值班登記表每班記錄一次，電氣設(shè)備運(yùn)營(yíng)記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運(yùn)營(yíng)登記表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。2、設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長(zhǎng)，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后署名，每月月底將登記表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。3、巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后署名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)存檔。4、巡視值班登記表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理署名后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。5、值班表每月月底由維修班長(zhǎng)填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長(zhǎng)。6、設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、筆跡清楚。7、所有記錄必須準(zhǔn)時(shí)完畢，不準(zhǔn)弄虛作假。五、工程檔案管理制度1、工程設(shè)備檔案由資料管理員管理。資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。2、各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。3、編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。4、外單位交來(lái)圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對(duì)實(shí)物，如圖紙無(wú)誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。5、檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。6、借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準(zhǔn)，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。第十三章設(shè)備設(shè)施管理第一部分總則一、承包商監(jiān)督規(guī)定對(duì)須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期實(shí)驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目。(一)承包商監(jiān)督規(guī)定為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目的管理，特制定本規(guī)定。1、承包商進(jìn)場(chǎng)前，必須提供工程圖、施工程序、工期計(jì)劃各三套，經(jīng)審查批準(zhǔn)后方允許入場(chǎng)。2、其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。3、承包商進(jìn)場(chǎng)作業(yè)期間，必須遵守大樓的各項(xiàng)管理規(guī)定。4、督促承包商嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及協(xié)議規(guī)定施工。5、承包商的用料，必須與協(xié)議條款規(guī)定的相一致。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，否則作違反協(xié)議解決。6、承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報(bào)告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實(shí)行。7、承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對(duì)，雙方填寫技改工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可告知財(cái)務(wù)結(jié)算。二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定為保證設(shè)備正常運(yùn)營(yíng)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并消除故障隱患，設(shè)施設(shè)備組必須對(duì)所轄設(shè)備進(jìn)行平常巡檢。1、巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備。2、巡視值班人員外出巡檢，必須隨時(shí)與部門保持聯(lián)系。3、巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。4、巡視值班人員應(yīng)根據(jù)當(dāng)班設(shè)備的具體運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)“手動(dòng)”運(yùn)營(yíng)的設(shè)備和有異常苗頭、運(yùn)營(yíng)不穩(wěn)定的設(shè)備加強(qiáng)巡檢和監(jiān)控。5、發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)營(yíng)狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)告知維修人員調(diào)整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)營(yíng)。6、發(fā)現(xiàn)有不正常的噪音、壓力、振動(dòng)、泄露等又不能迅速排除的，必須立即報(bào)告維修人員，并采用適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)措施，防止事故的發(fā)生或擴(kuò)大。7、相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題追查因素，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。三、設(shè)備管理規(guī)定1、設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí)行。2、各班組每次完畢常規(guī)保養(yǎng)后，負(fù)責(zé)人和班組長(zhǎng)填寫保養(yǎng)記錄并存檔。3、設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。4、如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有也許導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填入維修保養(yǎng)登記表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)整改。5、每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。四、機(jī)房管理規(guī)定物管部轄下的設(shè)備機(jī)房有：開(kāi)閉所變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房的管理，特制定本規(guī)定。1、機(jī)房門口醒目位置懸掛機(jī)房名稱，并張貼“機(jī)房重地，謝絕來(lái)訪”或“生產(chǎn)重地，請(qǐng)勿進(jìn)入”的告示牌。2、凡易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)合，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。3、各系統(tǒng)的設(shè)備必須在顯眼位置張貼有統(tǒng)一規(guī)格的標(biāo)記。4、各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開(kāi)關(guān)上掛貼表白用途和狀態(tài)的告示牌。5、機(jī)房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機(jī)房鑰匙。6、未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來(lái)人員(涉及參觀學(xué)習(xí)和施工等)嚴(yán)禁進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來(lái)人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。7、供電局忽然到場(chǎng)檢查或抽查相應(yīng)的機(jī)房如開(kāi)閉所、變配電房等，當(dāng)值人員在查驗(yàn)證件核算身份后，應(yīng)熱情接待，積極配合，并應(yīng)立即告知電氣管理員或部門領(lǐng)導(dǎo)。8、保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)厲、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。9、嚴(yán)禁攜帶火種進(jìn)入易燃易爆的設(shè)備場(chǎng)站和電子類設(shè)備機(jī)房，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并貫徹安全措施，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。10、機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長(zhǎng)時(shí)間占用電話。11、各機(jī)房工作員工必須按規(guī)定如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，重要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清楚明了。五、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定1、不得在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙。2、維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。機(jī)房?jī)?nèi)不得存放易燃物品。3、需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表，物管部經(jīng)理署名批準(zhǔn)后方能施工。施工前應(yīng)清除動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)的易燃物品，準(zhǔn)備好滅火器；施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無(wú)火種后方能離開(kāi)。4、部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房?jī)?nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及解決各種消防信號(hào)的對(duì)的方法。5、當(dāng)值人員應(yīng)巡查、記錄責(zé)任管轄區(qū)域內(nèi)消防報(bào)警探測(cè)器和消防設(shè)備的情況，及時(shí)報(bào)告、解決火警信號(hào)。6、機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無(wú)阻，嚴(yán)禁堆放物件。7、機(jī)房?jī)?nèi)的火災(zāi)探測(cè)器、噴淋頭、防火門、防排煙設(shè)備、滅火器、疏散標(biāo)志和指示燈等設(shè)施，必須保持完整好用。8、發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。9、火災(zāi)時(shí)設(shè)備操作應(yīng)按各工種的安全操作規(guī)程操作，并做好防火措施。10、遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采用相應(yīng)的滅火措施。滅火后，要具體記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。六、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)營(yíng)環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。1、機(jī)房?jī)?nèi)不得吸煙、隨地吐痰、亂丟雜物。2、各班員工必須準(zhǔn)時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無(wú)明顯污漬，無(wú)雜物、無(wú)粉塵。3、機(jī)房?jī)?nèi)各設(shè)備必須準(zhǔn)時(shí)擦拭，使設(shè)備表面光潔無(wú)塵。4、機(jī)房值班員工必須準(zhǔn)時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。5、機(jī)房?jī)?nèi)電氣控制箱及電器開(kāi)關(guān)表面必須準(zhǔn)時(shí)清潔除塵。6、維修人員負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。7、各專業(yè)管理員定期抽查機(jī)房衛(wèi)生清潔情況，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重衛(wèi)生問(wèn)題，立刻組織整改，并追究設(shè)備負(fù)責(zé)人的責(zé)任。

強(qiáng)電系統(tǒng)管理一、層間配電房（電氣小室）管理制度1、層間配電房（電氣小室）門及房?jī)?nèi)的電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開(kāi)關(guān)應(yīng)標(biāo)志清楚。2、配電房（電氣小室）內(nèi)每月清掃一次，嚴(yán)禁吸煙、堆放雜物。3、物管部每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。4、物管部根據(jù)計(jì)劃定期保養(yǎng)配電房?jī)?nèi)設(shè)施，重點(diǎn)做好設(shè)備清潔和緊固接線端子。5、檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。二、轉(zhuǎn)、停電告知用戶工作規(guī)程(一)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電1、供電局轉(zhuǎn)、停電，物管部接到告知后應(yīng)立即報(bào)告物管部經(jīng)理。2、因大樓施工需要停電，須至少提前24小時(shí)將停電計(jì)劃書面上報(bào)物管部經(jīng)理。3、總經(jīng)理審批后，物業(yè)管理部擬發(fā)轉(zhuǎn)、停電告知書，由物業(yè)管理部派人送至用戶。4、轉(zhuǎn)、停電告知書最遲應(yīng)在事發(fā)前1小時(shí)送達(dá)用戶，如不能在上述時(shí)限內(nèi)送達(dá)，應(yīng)報(bào)經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)啟用大樓廣播系統(tǒng)緊急告知用戶。(二)事故轉(zhuǎn)、停電1、大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋因素。事后，物管部應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。2、因大樓內(nèi)部事故引起停電，物管部應(yīng)立即排除故障恢復(fù)供電，并書面告知市場(chǎng)部啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋因素。3、事故轉(zhuǎn)、停電后24小時(shí)內(nèi)，物業(yè)管理部擬定解釋函，經(jīng)總經(jīng)理審批后在公告欄公告。三、停電、限電管理規(guī)程1、停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。2、收到政府部門的有關(guān)停電告知或決定需要停電、限電，應(yīng)立即報(bào)告總經(jīng)理，并至少提前24小時(shí)書面告知受影響的用戶。3、物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員解決轉(zhuǎn)、停電工作。4、轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交主管管理員署名。5、轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運(yùn)營(yíng)情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。6、有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日記上。四、臨時(shí)用電管理規(guī)程（一）用電申請(qǐng)用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請(qǐng)用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級(jí)、相數(shù)及時(shí)間。（二）公司審批用電申請(qǐng)須經(jīng)物管部審批。（三）簽定用電協(xié)議物管部審批通過(guò)后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，擬定計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（四）接線及送電經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng)物管部檢查符合用電安全規(guī)定后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。（五）停電及拆線用戶終止用電，應(yīng)事先告知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認(rèn)可。（六）計(jì)費(fèi)方式1、電表計(jì)費(fèi)，由用戶自備并按指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次，局限性一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。2、無(wú)表估算，按負(fù)荷量及用電時(shí)間事先估算。五、供配電設(shè)備運(yùn)營(yíng)管理規(guī)程1、天天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，涉及(開(kāi)閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房)，并將設(shè)備運(yùn)營(yíng)參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)營(yíng)登記表上。2、發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)立即查找因素，并告知物管部安排解決。3、用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過(guò)流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常立即維修解決。4、未經(jīng)主管人員批準(zhǔn)，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)營(yíng)設(shè)立。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。5、嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房管理規(guī)定和交接班、值班規(guī)定。6、高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。六、供配電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程1、嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。2、主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。報(bào)物管部經(jīng)理審批。3、督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有具體記錄。4、工作過(guò)程應(yīng)嚴(yán)格遵守電氣作業(yè)規(guī)程。5、根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。6、各系統(tǒng)的維修保養(yǎng)以不影響大樓正常營(yíng)運(yùn)為原則，特殊情況，須報(bào)告物管部經(jīng)理，及時(shí)告知受影響的用戶。7、維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開(kāi)閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日記上。8、高壓設(shè)備發(fā)生接地時(shí)，在室內(nèi)不得接近故障點(diǎn)4米以內(nèi)，在室外不得接近故障點(diǎn)8米以內(nèi)，進(jìn)入上述范圍必須穿絕緣鞋；接觸設(shè)備外殼或構(gòu)架時(shí)應(yīng)戴絕緣手套。七、工作票制度1、在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。2、填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要所有停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無(wú)需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中的發(fā)電機(jī)上的工作。3、其他工作用口頭或電話命令?？陬^或電話命令必須清楚對(duì)的，值班人員應(yīng)將發(fā)令人、負(fù)責(zé)人及工作任務(wù)具體記人操作記錄簿中，并向發(fā)令人復(fù)誦核對(duì)一遍。4、工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應(yīng)對(duì)的清楚，不得任意涂改，如有錯(cuò)別字、漏字需修改時(shí)，應(yīng)筆跡清楚。兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收?qǐng)?zhí)，另一份由值班員收?qǐng)?zhí)，按值移交。值班員應(yīng)將工作票號(hào)碼、工作任務(wù)、許可工作時(shí)間及竣工時(shí)間記入操作記錄簿中。5、一個(gè)工作負(fù)責(zé)人只能發(fā)給一張工作票。工作票所列的工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限。開(kāi)工前工作票內(nèi)的所有完全措施應(yīng)一次做完。6、事故搶修工作可不用工作票，但應(yīng)記入操作記錄簿內(nèi)。在開(kāi)始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。7、工作票的有效時(shí)間，以批準(zhǔn)檢修期為限。8、需要變更工作班中的成員時(shí)，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。9、工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電管理員擔(dān)任。工作負(fù)責(zé)人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強(qiáng)電組長(zhǎng)或資深技工擔(dān)任。10、工作票所列人員的安全責(zé)任：(1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否對(duì)的完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。(2)工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：對(duì)的安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全措施是否對(duì)的完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件；工作前對(duì)工作人員交待安全事項(xiàng)。(3)工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場(chǎng)條件；負(fù)責(zé)檢查工作現(xiàn)場(chǎng)布置的安全措施是否完善；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無(wú)忽然來(lái)電的危險(xiǎn)；對(duì)工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問(wèn)，也必須向工作票簽發(fā)人詢問(wèn)清楚，必要時(shí)應(yīng)規(guī)定做具體補(bǔ)充。(4)工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場(chǎng)安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)行。八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施(一)外線故障1、大樓設(shè)計(jì)規(guī)定：主供停電，備供自動(dòng)投入。當(dāng)外線故障導(dǎo)致主供電源停電時(shí)，值班員工要檢查真空開(kāi)關(guān)的指示牌是否分閘，再檢查電壓和指示燈，當(dāng)明確失壓斷電后，將主供電源進(jìn)線柜真空開(kāi)關(guān)退出，掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”指示牌。2、備用電源處在非