個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與對策探討

PAGEPAGE8個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)與對策探討摘要：本文對當(dāng)下個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因、特點(diǎn)和類型等進(jìn)行了客觀的探討，并從政策、市場、個(gè)人需求和發(fā)展等方面探討了防范、降低風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)后的處理措施和對策。本文本文關(guān)鍵詞語語：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)、對策一、引言隨著我們國家和的發(fā)展，人們對自己的居住條件提出了越來越高的要求，個(gè)人住房已逐步走向商業(yè)化、市場化。但是，我們國家城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到能完全依靠自己購買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。界在貸款陷入困境，走投無路的情況下，也正是看上了這種社會(huì)需求，在早期個(gè)人貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)較低的情況下逐步開展了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，為資金找到了一條出路。具體來說，個(gè)人住房貸款是指貸款人向購買自用住房的自然人發(fā)放的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或物質(zhì)，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。當(dāng)下，個(gè)人住房貸款主要有以下幾種：個(gè)人住房委托貸款、個(gè)人住房自營貸款和各種組合貸款。個(gè)人住房委托貸款是指貸款人根據(jù)住房公積金部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房自營貸款是以貸款人信貸資金為來源向購房者個(gè)人發(fā)放的貸款既為商業(yè)貸款。組合貸款就是商業(yè)銀行和住房公積金部門等聯(lián)合推出的一類貸款產(chǎn)品。比如，建設(shè)銀行和住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金運(yùn)用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購買自住普通住房的一種個(gè)人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。1、住房公積金貸款住房公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款在貸款性質(zhì)、資金來源、貸款人、貸款風(fēng)險(xiǎn)、貸款對象以及貸款條件等方面存在許多區(qū)別。一是性質(zhì)和資金來源不同。住房公積金屬于委托性個(gè)人住房貸款，資金來源為單位和個(gè)人共同繳存的公積金存款；個(gè)人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款。二是貸款人和貸款風(fēng)險(xiǎn)不同。住房公積金貸款的貸款人是公積金管理中心，貸款風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)，貸款方式屬委托貸款，由住房公積金管理中心委托指定銀行辦理發(fā)放手續(xù)，并簽訂委托合同；個(gè)人住房貸款由商業(yè)銀行發(fā)放，貸款風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)。三是貸款的對象有所不同。住房公積金貸款對象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款可以對一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放貸款。四是貸款條件有所不同。在貸款額度、期限上有所不同的規(guī)定。另外，住房公積金貸款利率比個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠。2、個(gè)人住房組合貸款個(gè)人住房組合貸款是指，符合個(gè)人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時(shí)繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)申請個(gè)人住房公積金貸款。借款人以所購自住住房〔或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式〕作為抵押物可同時(shí)向銀行申請個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。個(gè)人住房擔(dān)保貸款為組合貸款的，抵押人在辦理抵押物財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)明確住房公積金貸款委托人為的第一受益人。個(gè)人住房組合貸款舉例，如某客戶向建行申請個(gè)人住房公積金貸款仍不足以支付剩余的房價(jià)款，那么，該客戶還可向建行申請個(gè)人住房貸款，也就是說可另一方面申請一筆期限相同的個(gè)人住房商業(yè)性貸款。但此兩筆貸款的總金額以房價(jià)的70%為限。即對于該兩筆貸款，客戶可申請的最高金額為50*70%=35萬元。其中某客戶申請貸款25萬元，個(gè)人住房公積金貸款金額為10萬元，貸款期限為15年，該客戶在此后15年內(nèi)還款期為180期，根據(jù)個(gè)人住房公積金貸款利率，每期限假設(shè)為769.6元，而個(gè)人住房商業(yè)貸款金額為15萬元，期限同樣15年，該客戶在此后15年內(nèi)應(yīng)還款180期，根據(jù)個(gè)人商業(yè)性貸款利率，每期假設(shè)為821.13元。這樣，兩類貸款組合后，該客戶每期還款額為769.6+821.13=1590.7元。對于個(gè)人住房貸款，銀行界普遍認(rèn)為是一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與貸款相比有著拖欠貸款比例較低的優(yōu)點(diǎn)，因而把個(gè)人住房貸款作為低風(fēng)險(xiǎn)貸款。但是，據(jù)銀行內(nèi)部資料分析，2001年下半年開始，不按時(shí)歸還貸款的個(gè)人客戶逐漸增多，已引起部門的高度警覺。為此，對個(gè)人住房貸款的現(xiàn)在狀況應(yīng)該重新認(rèn)識(shí)。近年來，個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動(dòng)下獲得了迅猛發(fā)展，個(gè)人住房貸款規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升，不少商業(yè)銀行也將個(gè)人住房信貸視為低風(fēng)險(xiǎn)的信貸品種，并將其作為信貸業(yè)務(wù)擴(kuò)張的重點(diǎn)。截至2003年，全國個(gè)人房屋商業(yè)貸款余額高達(dá)1．2萬億元，同時(shí)國內(nèi)大多數(shù)銀行的房貸壞賬大都控制在0.1％一0.2％之間，從短期來看，這幾乎可以說是當(dāng)下商業(yè)銀行資產(chǎn)類別中質(zhì)量最高的貸款種類之一。但在當(dāng)下特定的金融市場下，個(gè)人住房貸款對商業(yè)銀行來說，并不見得就是低風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品。在特定意義上說，當(dāng)下商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)還要高于其他貸款類型。如果商業(yè)銀行不能對當(dāng)下個(gè)人住房貸款面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的識(shí)別與控制，那么，未來個(gè)人住房貸款的快速擴(kuò)張反而可能成為商業(yè)銀行的一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)源。二、當(dāng)下個(gè)人住房貸款出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)隨著最最近幾年我們國家個(gè)人住房貸款急劇增長，其風(fēng)險(xiǎn)也日益加大。重新認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)問題將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識(shí)，降低和防止個(gè)人住房貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生?；仡欀袊康禺a(chǎn)進(jìn)入市場10年的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了積壓、爛尾、炒作等過程，市場交易發(fā)生了較大的變化，房地產(chǎn)也進(jìn)入了買方市場，但由于整個(gè)市場的信用問題，例如部門的不規(guī)范運(yùn)作、開發(fā)商的惡意欺騙、游戲規(guī)則的不完善、小業(yè)主對市場信用的認(rèn)識(shí)不夠等原因，現(xiàn)在房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)問題越來越突出，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)更是首當(dāng)其沖。下面具體分析個(gè)人住房貸款已出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問題?！惨弧硞€(gè)人的信用風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)下的個(gè)人信息管理狀況，使得商業(yè)銀行很難進(jìn)行準(zhǔn)確的風(fēng)險(xiǎn)判斷。從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，一方面，個(gè)人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，借款人還可能故意欺詐，通過偽造的個(gè)人信用資料騙取銀行的貸款，從而產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)。其中個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)又分為：1、購房者由于收入水平下降，無力償還貸款值得指出的是，個(gè)人住房貸款屬于中長期信貸，其還款期限通常要持續(xù)20—30年左右，在這段時(shí)間中個(gè)人資信狀況面臨著巨大的不確定性，信用缺失以及個(gè)人支付能力下降的情況很容易發(fā)生，往往就可能轉(zhuǎn)換為銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)?？紤]到當(dāng)下個(gè)人住房貸款的申請者主要是當(dāng)下收入水平波動(dòng)較大的、收入市場化程度較高的白領(lǐng)階層，這種中長期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)尤其值得關(guān)注。而中國當(dāng)下個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。2、購房者由于方式失敗的原因拖欠貸款購房者對市場的估計(jì)不夠，進(jìn)行了購房，采取以租養(yǎng)貸等投資方式的失敗，造成無力償還貸款。這種情況所占比例很大，隨著房地產(chǎn)的降溫，房屋租賃市場的低迷，所占比例將會(huì)越來越大，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。還有一部分“第二套住房〞的購房者也出現(xiàn)了拖欠貸款現(xiàn)象。3、違約風(fēng)險(xiǎn)造成不能履行協(xié)議按期清償貸款違約風(fēng)險(xiǎn)指的是抵押貸款的借方不能履行協(xié)議按期清償貸款，因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問題。原因很多，如借款人收入水平、就業(yè)狀況和房地產(chǎn)開發(fā)商的變化等等，都有可能導(dǎo)致借款人違約。給銀行貸款造成了很大的風(fēng)險(xiǎn)?！捕承刨J風(fēng)險(xiǎn)1、開發(fā)商惡意欺詐行為，隱瞞真相或其他不正當(dāng)手段，住房面積縮小，以次充好，抬高房價(jià)，造成購房者的損失，導(dǎo)致購房者抵觸情緒大，而拖欠貸款。2、開發(fā)商沒有履行承諾，未及時(shí)完成消防等配套工程，推遲入伙。3、開發(fā)商尚欠繳地價(jià)、配套費(fèi)，拖欠工程款，未辦妥房產(chǎn)證，使部分業(yè)主拖欠貸款，放棄供樓，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。4、開發(fā)商為了售樓，過度地承諾。并與業(yè)主簽訂返租協(xié)議，由于出租不理想或開發(fā)商拖欠返租款，使業(yè)主也拖欠銀行貸款。5、物業(yè)管理不善，造成業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風(fēng)險(xiǎn)?！踩炽y行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)對于銀行來說，個(gè)人住房信貸等中長期貸款的快速增長和比率的迅速提高，可能會(huì)帶來流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)就是銀行資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的中長期貸款比重過高，現(xiàn)金和國庫券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比率范圍之內(nèi)，對這個(gè)缺口進(jìn)行管理，就是商業(yè)銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)管理和利率風(fēng)險(xiǎn)管理。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18％一20％時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問題。對于一些資產(chǎn)規(guī)模