北京 雍和大廈 策劃報告

北京雍和大廈策劃報告北京永利多房地產(chǎn)藍胄●國際場（最終建議名）碰市場定位/性產(chǎn)品定位/璃營銷推廣策猴劃報告妥（2003朝年3栗—謊6月/聞產(chǎn)品前期恢—哄開盤階段）劉旭濤獨2003-寫4目錄陷第一部分語市場定位仗第二部分積產(chǎn)品定位孟第三部分問推廣攻略菠雄第四部分栗銷售組織漸與執(zhí)行第一部分市場定位序執(zhí)●糾雍和大廈地待塊四方四正迷，毗鄰北二妙環(huán)環(huán)線地鐵圈及即將通車祥的地鐵5緊號線，是一恐塊市中心次灑熱點區(qū)域可焦塑性較強的柱土地；像●型雍和大廈中善途易手，大禿開挖業(yè)已就躺緒，五證俱擇全，是一個響具備內(nèi)部認(rèn)怖購先機，規(guī)螞劃設(shè)計再進特行細部斟酌揀的時機性樓讀盤；赤●岡速戰(zhàn)速決的狹有利工期，乒中小規(guī)模的樣建筑體量，拾為短平快的汽營銷推廣塑衰造了可遇不安可得的先決魄條件；丸●常廣東開發(fā)商思良好的信譽啟背景，市場川部與建筑設(shè)趟計院一對一腐的交流平臺逝，為項目隨薦之成為區(qū)域拍亮點、獲得牽相對理想的脊綜合收益、習(xí)并締造優(yōu)秀丸的項目品牌殺及公司品牌遷，打下難得液的根基；紋●南打造成什么捏樣的產(chǎn)品能挪夠達到預(yù)期絞效果？制定撲什么樣的價憑格取向在規(guī)杜避風(fēng)險的同尸時完滿售罄滋？我們已經(jīng)嘩發(fā)現(xiàn)的是，奉在2003緊年，在這兩宜個最為核心卵的問題背后愧，需要用非毒常規(guī)的全盤饞操作策略，作方能贏得滿你堂紅；狐●扎此方案既有得別于代理商驕所謂的受“碎進場型全程好策劃報告搶”努，擯棄了一胸般的模式化遷策劃泡沫；懸又有別于開性發(fā)商的慘“錫市場分析、嫁市場定位、敬產(chǎn)品分析、遠產(chǎn)品定位聽”韻之常規(guī)策劃都書，強調(diào)每斷一步實操的鍋同時，同樣臥講求之前嚴(yán)充謹(jǐn)?shù)恼撟C，燃之中求實的暴運作和之后想公正的評估往。但必須確竭保運行推廣修的每一步都蘿必須叫響厚——鄭非同凡響。振一、市場環(huán)跌境及區(qū)域價造值侵1、市場擇綜合走勢冤

尚04、05堡兩年是北京雖房地產(chǎn)市場燙的供應(yīng)高峰刪期，大盤化尤整為零，中此小樓盤做成壓精品以對抗借供量風(fēng)險；歪房價穩(wěn)中趨波降，性價比欄全面提升；躺

非5000-植6000元傾/平米的城俯市住宅需求監(jiān)成為主流，禾商住公寓逐容漸被新商務(wù)任公寓所取代翁，投資型樓碌盤繼續(xù)面臨染現(xiàn)房低租市蛋場，甲級寫螺字樓與高檔驕公寓租金售捐價普遍下跌諸；售

繪13號線、瓦地鐵5號線鴨、開至通州之的1號線、捐朝陽北路等喇城市交通格憂局的變化直覽接帶動房地揮產(chǎn)市場格局言大變化，多錯熱點項目頻堵出，競爭進樂入白熱化；惜

靈40萬平米盟以上的大盤樹項目首先進少入品牌化提什升時代，房躬產(chǎn)消費的理尊性化發(fā)展拉草低投資開發(fā)引利潤；綜合騰素質(zhì)成為項匹目競爭關(guān)鍵勿；關(guān)

軍泛CBD進腸入實質(zhì)性拼汁殺階段，客攻戶游移現(xiàn)象備明顯；亞運哄村交通瓶頸達短期內(nèi)不會乳改觀，相對營制約亞運板蠅塊房市售價噸；中關(guān)村甲聞級寫字樓集獨體出現(xiàn)泡沫習(xí)，空置率大版幅提高；停

嗎10余平米單至40余平詳米的超小戶粉型將被市場訂無情淘汰，畫50余平米瘋至130平蘋米的中小戶驕型持續(xù)熱銷猜；兩室兩廳撈兩衛(wèi)的戶型氣較難被市場譜接受；寫字眠樓與公寓、頓住宅大戶型坐空置率普遍親增高；侮

盈社區(qū)商業(yè)街誓與社區(qū)商業(yè)板繼續(xù)火爆，碰成為一些項記目帶動樓盤旺整體銷售的選法寶。但社幻區(qū)底商仍將葬以出租為主榴。炎

暮二次購房比箭例快速提升棋，消費者更巷趨理性、成林熟；鍋“聾三外庫”諷（外資、外怨省、境外）搞公司大舉入細侵，資金投繞放力度加大頃，開發(fā)競爭窗更趨嚴(yán)酷。避

悠四環(huán)環(huán)線住勞宅普遍熱銷夕，熱點區(qū)域耳壓價一浪高峰過一浪；三湊環(huán)環(huán)線項目賤逐漸商住赤摔化，綜合體友建筑受到青考睞；二環(huán)環(huán)性線首先受到旺拆遷影響，爸東二環(huán)辦公扒商務(wù)鏈率先糠形成；20文05年前，矩辦公型物業(yè)撥將變得更為賢純粹。纏2、區(qū)域墨市場咳

康周邊和平里刃北小街及東馳直門海運倉膝段拆遷片區(qū)握，將出現(xiàn)部胖分臨街寫字律樓供量，如錄現(xiàn)已整售的川華冠麗景寫?zhàn)堊謽堑?；是懸本案的地緣封性競爭區(qū)域炸；一墻之隔這的正陽大廈招及項目對面惡的雍和家園摔二期（如住革宅將不考慮圾其競爭）將芬是本案的第百一個案競爭奸；映

俗和平里大社竄區(qū)2005叨年前全部拆援遷完畢，屆戰(zhàn)時100萬倚平米的住宅碑體量亦將有魯部分綜合體暢建筑入市；機如和平新城挑二期后期將挑打造成商住裹產(chǎn)品；由于縣拆遷規(guī)模大孩，拆遷難度持較大，于本進案不會構(gòu)成羽直面競爭，毅我部將一直賞關(guān)注其動態(tài)庫；汪

夠今年冠海集傻團、三全房版地產(chǎn)開發(fā)公崇司于太陽宮咱地區(qū)累計將若有220萬聰平米的住宅煙供量入市，面甲級寫字樓腰、酒店式商窯住公寓將分刃化本案部分縮客群；受國售門概念及地盆鐵13號線睜促動，今年致太陽宮將成搶為本案主要落競爭區(qū)域；菌

境東直門交通靈商務(wù)圈競爭道個案較多，敲如目前資金待擱置的60圓萬平米東華惜廣場（綜合亡體），陽光賠都市三期（避甲級寫字樓痰），當(dāng)代萬敲國城甲級寫駐字樓，元嘉便國際（鈦度偉）（部分寫競字樓）、東捧華廣場二期未（甲級寫字罪樓）等；是世為本案的第伶一競爭區(qū)域盆；袖

起朝外板塊東蝴大橋路打通抽后，新盤迭帝出，如20硬萬平米昆泰帥國際中心（就綜合體）、疲東黎廣場公符司朝外項目嗎（酒店式商瘡住公寓）、糊佳匯中心（扯寫字樓）、遼恒富廣場（陰綜合體）、放怡景園三期屠（甲級寫字夸樓），華遠洋集團的尚都照國際中心等啄，成為本案朗輔助競爭區(qū)姨域；鴨

科安貞橋至太滋陽宮橋東北博三環(huán)沿線，棒供量以商住麻產(chǎn)品居多。日如華世隆國蓋際公寓二期王、北太平莊寫大通房地產(chǎn)黑開發(fā)的寫字明樓項目、冠壩城園四期、餅太陽國際公振館等；由于顧亞北中小型瞧公司的南移煤，本案將吸踢納為數(shù)不少零的北三環(huán)沿討線客群，故麻作為項目的抹主要競爭區(qū)吐域；棄

皇東四十條百餓強商貿(mào)中心鞋10萬平米侄寫字樓以租芹為主；鴻安址國際大廈、時萬邦科貿(mào)大爛廈、華普聯(lián)遞邦大廈（已單整售）、平孝安發(fā)展大廈猛、東四路口仆數(shù)碼大廈、乎香江房地產(chǎn)斃公司開發(fā)的侍皇城世家及狐交道口大街獨新入市的出寄租型寫字樓漢，作為本案賴的參考性競躲爭區(qū)域?？?/p>

酸安定門地區(qū)階受交通環(huán)境買制約，租售畏狀況一直不吐甚理想。寫魂字樓較為集大中，且以租抓賃為主。出在售的可借鑒釋性項目諸如純杰寶公寓及煎世紀(jì)莊園等雁周期拉得較報長，且此區(qū)弟域土地供量植較少，作為趁本項目的輔薪助競爭區(qū)域無。小結(jié)1）：律從以上區(qū)域付供量特征得傾出，本案競催爭面較為寬石泛及散化，表商住型產(chǎn)品朋供需失衡，摩前景不容樂扁觀；甲級寫磚字樓與商住憲樓未來2-頑3年供量大怎于委200萬平另米，CBD鈴寫字樓將有淋500萬平葵米面市，甲叮級寫字樓投檔資風(fēng)險隸較大，且多早為出租型物阻業(yè)。小結(jié)2）：萍周邊區(qū)域內(nèi)嶼高中低檔產(chǎn)只品皆備，區(qū)蕉域市場形象膝不確定；大爬盤居多，持犁久戰(zhàn)策略鮮驚明，市場推傘廣競爭呈現(xiàn)驚多元化；中古高端項目銷兔售速度相對叛緩慢；購房織取向更為復(fù)肝雜，選擇面府更加寬泛。坊3、項目痕核心區(qū)域價葵值牲

浙信息環(huán)境雜——牌周邊政治、墾經(jīng)濟、文化奶、教育、科轎技資源豐富毫，20多個幟國家部委、喜100多個建廳局單位，普以及一大批行國家級科研畝機構(gòu)，擁有強十分豐富的旺信息資源；汁

式區(qū)位環(huán)境熱——雄市場繁榮發(fā)由達，城市現(xiàn)準(zhǔn)代化程度高附，基礎(chǔ)設(shè)施暮條件好，土殊地開發(fā)價值桶更高，可以西使入駐商家倚形象得到巨乞大提升；周吼邊在建寫字晴樓初具規(guī)模究，東二環(huán)已輩形成新一輪順的商務(wù)辦公包鏈；北京核雕心市區(qū)的門浸戶概念；皇斬城概念；戀

喉人文環(huán)境見——喝從十五規(guī)劃套看出，本案靈所處區(qū)位毗賞鄰雍和宮文駱化旅游區(qū)，后是以古都風(fēng)疼貌為特色的撿傳統(tǒng)文化旅飛游區(qū)。包括啦雍和宮、國候子監(jiān)、地毯漢地區(qū)的規(guī)劃哭建設(shè)。園雍和宮、國使子監(jiān)、俄羅平斯大使館、命東直門簋街痕之多元文化截交流的國際銹人文環(huán)境（理只能是營銷軌推廣的底蘊袖，不是主賣疾點，因為文賭脈的銷售帶舒動力較為薄蔽弱，不足以咬支撐現(xiàn)代化娃風(fēng)格的樓宇絞整體發(fā)售）盒；魄

懶交通環(huán)境架——墳全長聲27.7公波里痛、擁有24針座車站、總曾投資120數(shù)億元的北京置地鐵五號線仁，雍和宮站澡市政管線已局開始，03葵年建設(shè)進度宇為完成工程衰量的40%無，04年1芹2月竣工，固06年通車土；而地鐵十侵號線（一期蜂）將與五號敞線相交，頭“湖十字魯”擠地鐵上下班另帶來的高效遷率一族；能符夠瞬間切換擱13號線及雅地鐵1號線螞的聯(lián)通特征盟；東二環(huán)環(huán)火線地鐵；計全封閉式?jīng)]商有一個紅綠烏燈的二環(huán)概丟念；市政將僑抓好國子監(jiān)碧街整體風(fēng)貌附的保護和整蜓治；小街及態(tài)交道口至東絡(luò)直門市政道鏈路已完成；雕03年二季僑度將完成朝闊內(nèi)北小街改撥造并建成通溉車，全面實裂現(xiàn)方巾巷至遮北二環(huán)市政丟道路；損

糧自然環(huán)境醫(yī)——辭毗鄰即將修鈴復(fù)的北二環(huán)怖皇家護城河傾、連接亮馬焰河的觀光碼勢頭；地壇公御園修繕，外痰園二期即將惕完成；東二修環(huán)西側(cè)等4捉條道路綠化角改造工程；每

茫辦公環(huán)境廁——類純粹高檔寫甩字樓的品質(zhì)洗及自給自足蝦的辦公生活壯氛圍；既有拆的繁華與成法熟度；國際呼化特征及相忍對獨立的辦污公形象，具型有較強的城孤市空間可塑登性；耀

大交通便捷，子生活便利，數(shù)人文底蘊濃問厚，配套相浪對齊全，有昆理由成為飛患速發(fā)展的國俗際中小企業(yè)哈專屬辦公基旨地。陽4、區(qū)域班競爭環(huán)境分彈析者本吹案競爭物業(yè)碎呈點線面分梅布特征。根線據(jù)甲級寫字酬樓（可售）符、乙級寫字蕉樓（可售）予、商務(wù)樓及猛商住項目，?？梢詫⒏偁幾h物業(yè)細分為繡三類：喬

向商住價值鑰型物業(yè)：住喊宅及公建立悉項的商務(wù)樓咐宇及商住項猶目；農(nóng)

搶寫字樓價州值型物業(yè)：竟寫字樓立項鄭的辦公樓宇奏；敢

煩純粹辦公嶺型物業(yè)：住忌宅及公建立眾項的純粹辦宮公高檔樓宇助。字——承本案屬于純蛛辦公型物業(yè)磨。雞（1）商住覺價值型項目俊（商住公寓忘或商務(wù)公寓量）宋分布地區(qū)：洋東北三環(huán)沿璃線、東直門林地區(qū)、朝外寧地區(qū)、東四裙十條、安外鑄大街及二環(huán)文環(huán)線地區(qū)。零區(qū)域?qū)傩裕嘿Q(mào)區(qū)域發(fā)展基偷本成熟，城供市機能完善言，公共交通騎、市政及生泳活配套設(shè)施破齊全，帶有勝明顯的都市弄文化烙印。洽典型項目：竭可借鑒性物是業(yè)：華冠麗賣景后期、國秋展國際、元搶嘉國際公寓苗、藍籌名座芝、巨石公寓梅、康堡花園名、華普花園啦等加分化競爭物雨業(yè)：東方銀敲座（公寓）輪、雍和家園亞二期、華世透隆國際公寓窄二期、當(dāng)代紀(jì)萬國城三期工公寓閑項目名稱豎地理位置六規(guī)模萬平米差套數(shù)（套折）容積率歐建筑形式認(rèn)戶型（平搬米）起價印均價元蛾/平米裝萬修標(biāo)準(zhǔn)直入住勤時間際東方銀座級東直門東南逮角16晌6025型.2綜合鞭聯(lián)體建筑乘56-16艦1起價1眨1000均鍬價1380租0100釣0元/平米喇2003怕年8月底未雍和家園錘雍和宮北側(cè)撤護城河畔場5.65吃443價聯(lián)體塔樓畏97、11比1、113牌、158、兆171、1侄79、18及5、202放267起迫價9200垮均價110鼻0010槳0平米70量00元現(xiàn)膀房爐華世隆國際韻公寓北三礙環(huán)安貞橋鬼4萬余6敏4套3.柿35塔樓屈150-餃250起串價9200酬后期均價1輩1000偶毛坯現(xiàn)房厚當(dāng)代萬國城耀東直門香解河園路6量0前期8陽00套4屆塔樓9炒1、104矮-125、斥157-2積32、34斃0、復(fù)式，桂主力114費、158芒均價950除0精裝腹1、2、6托號房現(xiàn)房吐華冠麗景慈東直門北小寬街前期2糖0前期4待002.動79板式祝低層兩居末109、1狡77、21罰1、223菌、，三居1偶4582拜00毛坯礙02年1厚2月入住磚陽光都市洪新中街內(nèi)偶404棟烏，另寫字樓趙、酒店3服.5塔樓渡69-8薪9，96-含164，1虜46-20突3，躍層1桌3885中00毛坯、蜘9600精至裝110梢0元/平米斑02年1蝦2月底入住霞康堡花園終工體東路8逢號7.7仔400厘--塔樓下85-9幻8、110片、166、法213、2線50主推5教5、71、淺1269三800全毛精裝02釘年底入住燭元嘉國際公偷寓東中街帶40號3列.530抵03.4碑板樓4姓8、50、右118、2慣35、22饑9115織00精裝縮03年6兵月交房康藍籌名座皂吉慶里9號目8.26右336吐---塔藍連板45泄-56、9度2-103融、136-閘1809復(fù)380初健裝修02執(zhí)年11月腎市場定位：睛有較高投資加價值的商住亞高端產(chǎn)品。不邊式幻胖城遭逮崖楊谷預(yù)雜猴周敬倒倘順再緩恢準(zhǔn)伯目逐薄鍵跪產(chǎn)縣品：建筑形刪式以塔樓為柄主，追求高安容積率，建衛(wèi)筑風(fēng)格都市滋感強烈。接市場策略：荷一半項目或樸調(diào)整或直接尋采取低總價棒、小戶型的跳策略吸引投掃資客，通常覆做法是犧牲蛛均好性嚴(yán)格決控制單套面篩積；衛(wèi)另一半項目央瞄準(zhǔn)東區(qū)國洪際買家，戶德型適中，以磨精品樓盤的院空間舒適度屢滿足市中心鑄居住辦公的皆瞬間平衡。算主力客群：影在市中心及炮周邊工作生詢活、崇尚方忽便快捷高效駐的現(xiàn)代生活滿方式、易于乖接受新鮮事防物、處于發(fā)繩展期、經(jīng)濟植實力較強的役中青年，年航齡在35-女45歲左右假。對生活配獄套尤其是私帝家車的依賴貞性強。序購房目的：逢自住和投資表并重。羞營銷推廣：撓以高端產(chǎn)品擠的品質(zhì)及投霜資價值為主鍛要推廣思路促a精品蹄主義帥——冤借助產(chǎn)品本究身的環(huán)境、康服務(wù)、配套芽、按揭優(yōu)勢守、精裝修與鍛項目客群有劫效對接，形手成項目的差閑異化及標(biāo)示盆性，以點帶撲面。技☆膊雍和家園細：北二環(huán)親霸水景觀人文特社區(qū)；性思想者的建中筑，建筑的廈思想盜☆繭當(dāng)代萬國抄城：全方位毛社區(qū)金融服無務(wù)貸款/專多元主題社孟區(qū)序☆打華冠麗景洋：東直門極赤品商務(wù)豪宅斜☆侮陽光都市隱：40萬平綁米巨艦領(lǐng)航使工體芝☆浸藍籌名座壽：商業(yè)投資唱螞蟻計劃帶拴動整體發(fā)售融/商住分區(qū)但b投資主號義?！獱藿柚煌ǖ睾评染C合外求向優(yōu)勢為己戶所用，借以香提升項目高棄附加值，強天調(diào)從按揭方堡式及精裝配橡套為投資型遣買家度身訂蒙造。矩☆商東方銀座患：國門商務(wù)忙區(qū)全球弓投資標(biāo)本魂☆漏元嘉國際蚊公寓：首付遇16萬月供喚2500，逮奉送全套精跡裝修屠☆痛康堡花園舊：內(nèi)銷外租趨，日供1.踢6元/平米躍，日租3.俘5郊☆叨華世隆國吐際公寓：安仰貞橋畔詞商務(wù)新貴螞主要賣點：船位置+性價胡比+投資價駕值群主要賣點繩東方銀座頌當(dāng)代萬國城尊雍和家園顛1七維交癢通樞紐十棚大親水住宅蛇之一43來萬平米皇家難園林甲2國門商私務(wù)區(qū)5萬侍平米城市森夾林親水景笛觀人文社區(qū)棚3名師關(guān)葵善明設(shè)計創(chuàng)社區(qū)金融服遣務(wù)佛教圣到地風(fēng)水論煎4投資回植報率多元逝文化主題輕分戶設(shè)計全包玻璃幕墻紡5自有組市合小戶型輸?shù)兔芏?梯句1戶名家棍名牌精裝修裁6全套精系裝修品牌最國門交通樞水紐名師設(shè)雞計少價格?。簡蝺r多在蠢9000-伯11000多之間（含精日裝），總價割80-20企0萬元左右末銷售殿：多個項目穩(wěn)的平均月銷倒售在15-出20套左右穴。彼項目名稱漫總規(guī)?？偭晏讛?shù)開盤體時間銷售疫率月銷售章速度掀東方銀座愉16萬平米劣602戶腿02年3川月4棟公凝寓出售2/文3平均3嶺0套狹當(dāng)代萬國城摧260萬哪平米前期甩800套礦01年3月捧已售60讀0套20肅套左右終雍和家園膜5.6萬平惠米544姿戶01年壤售罄不裙足10戶勿華冠麗景紫100萬平敗米前期4銷00戶0講1年一二藍三期住宅售況完，寫字樓剝整售30覽套以上蓄市場變化：矛新項目及潛泡在項目供給煎巨大，后期搞競爭壓力加羅大；鐘同時高端產(chǎn)件品租售率普母遍下跌，投閑資者較為謹(jǐn)五慎；飯競爭對手分細布更為散化挎，競爭面擴租大。肉網(wǎng)你☆預(yù)北小街北芽緯18（住網(wǎng)宅）、北京肅5月展會開糞售；飄止猛☆純和平里和框平新城二期疑續(xù)賣（商住帶）；暑軋防☆骨太陽宮2抹20萬平米笑冠海集團、胸雙全大盤入坦市（綜合）切；匹御政☆般東北三環(huán)炒順天立景、鏟項目分化客堡群（商?。T；逼圣成☆浩東四十條博香江地產(chǎn)皇區(qū)城世家準(zhǔn)備土預(yù)售（住宅殲）；聽補眉☆活朝外大街蝦20萬平米掙昆泰國際中睜心綜合體建撫筑開賣；貍確發(fā)☆魯東黎開發(fā)壁商朝外項目殺準(zhǔn)備認(rèn)購（芝投資型商住向）；億類慚☆既朝外10墓萬平米恒富熱廣場即將開昂盤（綜合體壟）；蝕決彼☆闖三里屯6與0萬平米精脫品住宅幸福古三村包裝完險畢（綜合）永；厚施外☆作朝外怡景柴園三期四期宿共100萬植平米準(zhǔn)備開討賣（綜合）闊；底扯掃☆約東直門東慌方銀座東側(cè)條商務(wù)項目準(zhǔn)修備開盤（寫辰字樓）；物珍慶☆咸朝陽門百辰強商貿(mào)中心禿40萬平米繪公寓即將發(fā)補售（綜合）居；點瞧梁☆激東直門6呆0萬平米東頑華廣場酒店嘩式商務(wù)公寓燃蓄勢待發(fā)；板蟻犯☆慚對面雍和蛾名家二期高小檔項目5月乞開盤（待定爆）；礎(chǔ)兵候☆央北三環(huán)安頸貞橋國典華鈴園、北太平蝕莊大通項目撕、華世隆國轉(zhuǎn)際公寓二期猶商務(wù)公寓、鹿馬甸冠城園區(qū)四期、東北狠三環(huán)鳳凰城另二期；芳安定門商務(wù)表項目、陽光唉都市后期瓶……筍其他競爭物庫業(yè)概況：悼項目位置亂規(guī)模價孝格時間瞎特點戶型印杰座東城輔區(qū)幸福村中嶼路2.2聰萬平米9剛600（含酸）1千元精號裝修02收年12噦1陶日入住星跡級酒店管理形，板式戶型臺松精裝8遠1、79、乖119、1汽79駱元嘉國際公券寓東中街帖40號3炎.5萬平米壇1150制0（送精裝請家具）0抖3年6月底席交房東環(huán)六廣場互動會洲所48-餓229齊全闊怡景園朝軌外大街前譽期38萬平某米128床00含精裝秀修02年碎底入住9金0%以上為楚國際客戶傍80-39姿0平米透東華廣場南東直門8梯2萬平米，挎1200述0以上計津劃04年底舅完工第一嘆地標(biāo)級綜合代建筑各種妨戶型窯巨石公寓鑄亞洲大酒店乓對面2萬愿平米16叨500元/瓦平米廚衛(wèi)精桂裝02年濱底交房亞目洲大酒店會瓶所一梯3有-4戶距華普花園重四十條橋西論北角30崗余萬平米齡13000萄元/平米判01年5月津入住商務(wù)投、居住、辦往公三位一體網(wǎng)投資觀1踢00-20銷0平米旨英特公寓股北三環(huán)太陽撐宮8萬多撐平米11袖000元/僻平米02睬年3月位闊置優(yōu)勢明顯散，商住特征匠93祖—淡380平米勝優(yōu)士閣東瘦三環(huán)與廣渠存門大街交匯俘點4.0軋5萬平米莖8500元液/平米0總4年8月論國貿(mào)商圈投志資客，準(zhǔn)現(xiàn)判房發(fā)售1思30平米為森主桐（2）純辦丈公型項目（喬住宅公建立蜓項的寫字樓拔）含分布地區(qū)：媽本案直接競澤爭的住宅公噸建立項的辦逢公物業(yè)目前傷較少，除了掙地緣性競爭斜對手外（如球正陽大廈、戰(zhàn)華冠麗景）三，更多應(yīng)從巴散化競爭物玻業(yè)及可借鑒馳性辦公樓層替面考慮分析億。同時中小藍型發(fā)展公司生選擇面變廣富，諸如東四燦環(huán)的住邦2白000、后綱offic煤e、甚至北見三環(huán)、東三遷環(huán)沿線、東供二環(huán)沿線物回業(yè)都已成為賽散化競爭對帖象。沸區(qū)域?qū)傩裕禾旄黜椖克幫诎鍓K特征明株顯，具備相羅當(dāng)成熟的辦宴公氛圍或具銳備迅速發(fā)展左潛力的新興獅辦公環(huán)境。涼典型項目：穗散化競爭物香業(yè)：后現(xiàn)代咸城后off玻ice、天錦玉銘座、摩拉碼大廈、住男邦2000拘等謹(jǐn)可借鑒性物洋業(yè)：國英1遷號、金隅嘉剪業(yè)中心、財錯智中心、左張岸公社、商企筑、量子銀地座等靜市場定位：著以住宅公建糟立項的純商復(fù)務(wù)樓或高檔疼寫字樓互找獲定位在現(xiàn)代片或后現(xiàn)代風(fēng)梯格的新生代徐寫字樓支闖攏以低首付/承投資型辦公段的中小戶型陜?yōu)橹鲗?dǎo)寄部分典型在庸售物業(yè)概況消項目名稱苦地理位置胸總規(guī)模萬平摩米總套數(shù)比（套）容泛積率建筑罷形式戶型閱（平米）課起價/均價擦（元/平米汽）裝修標(biāo)喇準(zhǔn)入住時劣間咸后現(xiàn)代城困東四環(huán)百子搖灣西南6窩0萬平米脆5003躬左右連塔憐105-展200-3瓦00平米橡7000元撕500元柳/平米0揚4年5月者住邦200狹0東四環(huán)虎慈云寺橋東必南側(cè)6萬飾平米30炒0余套標(biāo)準(zhǔn)小層2620擺--塔刑樓130魂平米90襲00毛坯蟲房03年絡(luò)5月果天玉銘座歲東耳環(huán)光明圖橋2萬余思平米每層牛2000平遲米--爬塔樓10鍵0槽—平300余平讀米800松-9200阻毛坯0用3年下半年隙摩碼大廈衣朝陽北路金索葉大廈西柿2.1萬平田米標(biāo)準(zhǔn)層弄800平米竟--塔線樓50平暴米860餃0毛坯權(quán)03年12拍月叔市場定位：減針對中小型聽公司度身訂拘造的市區(qū)新斯生代辦公間汪產(chǎn)永品：以住宅挽公建立項的嶄高檔寫字樓赴，綜合實用烈價值較高叮市場策略：販低單價+低謹(jǐn)總價+低首越付+低物業(yè)躺管理費潮賤墳短平快的投必資型時機性伶樓盤條典型項目掏主賣點產(chǎn)儉品致住邦200誰0備注：2屑期貯備入市陽1、C鼓BD衛(wèi)城首鏡席商務(wù)中心疾，準(zhǔn)現(xiàn)房2飲、東四環(huán)蛾朝陽路交叉械熱點3、制現(xiàn)代派風(fēng)格齒的舒5A揚智能甲級寫侍字樓4、叛國貿(mào)物業(yè)管興理公司5、費近百萬平裙米開發(fā)規(guī)模技，配套齊全董1、框封架剪力強結(jié)賺構(gòu)，自由組簡合2、樓探高撈68米權(quán)，區(qū)域地標(biāo)綁級建筑3、壯分戶式中花央空調(diào)，千峽兆以太網(wǎng)4悼、70%屬凈使用率，么大堂發(fā)9米摟高5、主裳力小戶型，年8成20年蛾按揭停主力客群：爛經(jīng)過第一次絡(luò)原始積累，林公司得到迅詳速發(fā)展，對萍辦公面積及橡辦公物業(yè)形鎖象要求均有夠所提升；從恨商住公寓向蟻純商務(wù)辦公洋樓轉(zhuǎn)化的中佛小型發(fā)展企耗業(yè)；暫采秋部分投資客安及居住辦公糟一體化的中卷小公司，以夜第三產(chǎn)業(yè)及艘服務(wù)業(yè)客群坡居多，兼顧艱投資轉(zhuǎn)售及顯出租。忍撐址法人年齡在裕30-35利歲之間，公批司規(guī)模在1拜0-20人梨左右，較注朱重交通的便需捷度及樓宇濫于市區(qū)的位輪置?；ベ徺I目的：鮮60%以上機購房客戶為旨自用辦公買珠家，純粹投遇資并兼顧投烘資的買家占左相當(dāng)比重。言營銷推廣：村以事件新聞迷營銷為主要祖推廣策略，血在炒作概念姨上結(jié)合項目轉(zhuǎn)實際賣點一在炮打響。逃據(jù)a妖實效概念主吉義饅——雕擯棄了前幾跌年以概念提簽升銷售力的童泡沫炒作行軍為，注重從職嶄新辦公方朱式塑造及項插目于市場中侄的差異化地錢位贏得綜合返眼球經(jīng)濟。勸傲滋☆緊后現(xiàn)代城規(guī)：針對布波亂一族塑造項執(zhí)目的美國后迷街生活每湯鉗☆謎住邦20歐00：以漂于移的CBD涌為切入，灌叔輸CBD衛(wèi)耕城理念棟乳先☆壯財智中心富：主推國際束/集成/自糟由，憑財智熄一切超然嘉☆蠢左岸公社歲：另類風(fēng)格側(cè)及少數(shù)人的理寫字樓定位潛帶動屆☆病金隅嘉業(yè)公中心：中關(guān)家村上地低價裝概念樓盤紡☆雅量子銀座參：空間的單驗細胞概念及模精細辦公理龜念肯額b總現(xiàn)代主義升挑級版結(jié)——體繼98年開事始，現(xiàn)代城模及之后的數(shù)關(guān)碼01大廈母，實行住宅譯公建立項的畫寫字樓推廣道空前成功后項，突破寫字艷樓產(chǎn)權(quán)年限摧及按揭年數(shù)政的乒“胳新生代寫字幕樓睛”懂大行其道，叔并以小戶型袖低總價的價荒格優(yōu)勢占盡表先機，迄今并幾乎沒有敗陷例。在建筑輩風(fēng)格及外立許面等方面，臣拋開了商住響樓宇的種種講弊端，成為巨持續(xù)熱銷至幅未來兩年的壽稀有品種。泛命進☆狹現(xiàn)代城寫臉字樓：時尚拉無處不在的典SOHO推闖廣主題，演退變成今天的賤純商務(wù)投資返型現(xiàn)代辦公賢樓；廣米騙☆奸數(shù)碼01幟：以國貿(mào)近站肩的位置及閘現(xiàn)代智能配軟設(shè)、兩三百角平米的戶型倉，一周時間戶征服整棟樓刻宇80%以榮上的客戶。來險體☆鉆財智中心當(dāng)：逐8米庭挑高800倒平米的生態(tài)舍大堂及超死5A山辦公集成系敢統(tǒng)，以78鍛平米的主力范戶型在三個暗月時間結(jié)案山。貓主要賣點：普現(xiàn)代風(fēng)格+模小戶型自由厭辦公空間+拖靈活的付款崇方式甩主要賣點沃后現(xiàn)代城后撫offic灶e財智中哀心洲1CBD局熱點輻射區(qū)宗所對應(yīng)的龐先大中小企業(yè)蹈2000披平米商務(wù)健芝身俱樂部喉2現(xiàn)代城蹦的品牌借勢咳現(xiàn)代科技色外立面設(shè)計辟3后現(xiàn)代呆主義建筑好分戶式中央密空調(diào)讀4美國風(fēng)塞格十字街區(qū)厘樓高錫82米灣的地標(biāo)性酒5后生態(tài)單主義園林絮低首付低總們價公6首付款典遞延交付及凍頗具競爭力問的價格7妥0、150袋、310平蜂米中小戶型莊7Bob敗os休閑會腦所及綜合服方務(wù)個8米截挑高臨800米犁生態(tài)大堂足8大體量甘規(guī)模帶來資田源共享系可列化的商務(wù)裕服務(wù)滿價尚格：以后現(xiàn)瓦代城、住邦救2000、飯財智中心三杯個最為旺銷舞的寫字樓項冷目為代表，丈均價在70臭00努—艇9000元高/平米，此意價格區(qū)段較蜘為適宜住宅劇公建立項的裹寫字樓買家頑心里認(rèn)可值碧。獎銷纖售：平均月填銷售套數(shù)普求遍在30套沒以上。后現(xiàn)判代城剛剛開失盤，計劃每慧月銷售14地0套以上。紙項目名稱清總規(guī)模（萬遷平米）總葡套數(shù)（套）千開盤時間殊銷售率勸月銷售速度汪（套/月）油住邦200劫06.3銜2300命余套20何01年9月致90%逼30套以上螞后現(xiàn)代城仗7、85初00余套芝2003年豬3月--嫁-30套隙以上忘財智中心艇4.85張300套左騾右200關(guān)2年6月敏100%毯100套撇市場變化：躺隨著新型逐商務(wù)辦公樓揭的熱銷，東皇西南北公建躁立項的寫字區(qū)樓層出不窮曠，許多原先濟商住一體的動公寓樓隨著菌市場的變化本后期紛紛改毒為純粹商務(wù)旁樓。弊如和平新城搏二期外立面滑的改頭換面脾；雍和家園跳后期純居住吼改為中小型銷公司的租賃降為主；優(yōu)士縫閣改為純商悉務(wù)辦公樓，須峻峰華亭亦舍成為專為中玻小型公司打捧造的辦公樓悠。對出售型單乙級寫字樓亭項目造成強用有力的沖擊珍。興下附：可借優(yōu)鑒及競爭項光目綜合市調(diào)歷一覽表捕項目名稱場位置交通堂物業(yè)性質(zhì)昂規(guī)模㎡高蒼度M層數(shù)撇建筑結(jié)構(gòu)儲標(biāo)準(zhǔn)層層仰高M凈高M萌標(biāo)準(zhǔn)層面恩積㎡底商萌車位此桐地上地下室樓被層面積㎡臭數(shù)量價版格竭后現(xiàn)代城劇東四環(huán)百子榴灣橋西南側(cè)袖商住立項旬8100肉041翻142豬框剪2.萍92.7椅2034奮地上1、2豪4100住300屢10萬麗住邦200尾0東四環(huán)紀(jì)慈云寺橋東知南側(cè)商住凍立項63覽2006傾820亮3框剪犬3.252跑.552饞620地辟上1、2狀5400趁眾優(yōu)士閣東黎三環(huán)和廣渠璃門外大街交嫁匯點處公裙寓立項4花0580錫7826羊3框剪蔥2.80肝2.60災(zāi)1236傳地上1、2針3300蛾流財智中心6輝25788芹99北四徒環(huán)保福寺橋怒東北角清200米富公寓立項笛4857樂082喘203軍框剪3.巨002.6赴0210絡(luò)3地上1族、235被26扒左岸公社6躲26577釀88海淀玉圖書城對面風(fēng)寫字樓毀70000慘631觸53框料剪3．7版3子—煌3．53發(fā)000地秒上1---備6200壺0050膨0未定移金隅嘉業(yè)減櫻框剪頃捎量子銀座禾北三環(huán)知春影路大運村公喬寓內(nèi)公寓梨立項23費6008現(xiàn)0局部90津221植框剪3貫.602.記6012多79無鍛無消摩碼大廈從朝陽北路金蔑葉大廈西項公寓立項夾21000量602宇21框偏剪2．9提2．78斗00地上皆一層60度0130苦售14萬賴租400六項目名稱寨電梯配套以設(shè)施底商飲空調(diào)系統(tǒng)系保安系統(tǒng)鉤消防系統(tǒng)搏網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)顆裝修盛品牌數(shù)量呼租金元范售價元引風(fēng)閑格價格元單/㎡談后現(xiàn)代城O見FFICE過合資三菱送3觀6客凡商場、餐問飲、娛樂災(zāi)未定80曬00中央佳空調(diào)24栗小時閉路階電視監(jiān)控蟻每戶兩個語景音接口，一量個數(shù)據(jù)現(xiàn)章代，墻面藍豪色500番/㎡假住邦200泳0銀求行，餐飲，僚商務(wù)中心等稀未定1膠2300區(qū)分戶式中央捧空調(diào)24置小時安防監(jiān)卻控紅外線監(jiān)救控自動報京警系統(tǒng)煙感籌探測千兆章以太網(wǎng)毛瘡坯房胡英特公寓頑餐飲，幼商務(wù)中心等旅未定1券2400想--24制小時--王---沿---恢東方銀座積銀行，圖餐飲，商務(wù)蠅中心等怪18000勿中央空調(diào)瓜24小時壁安防監(jiān)控及微攝像頭-響---范----鹽優(yōu)士閣宇餐飲，商灰務(wù)中心等賓未定85肢00壁掛絮24小時博，可視對講圣，自動報攤警系統(tǒng)煙感晚探測每戶地兩個信息點妖現(xiàn)代，墻星面藍色5斃00磨財智中心根銀行，煎餐飲，商務(wù)析中心等3走．509勸300分線戶式中央空眾調(diào)24小鄭時安防監(jiān)控五及攝像頭漿自動報警系余統(tǒng)煙感探測優(yōu)寬帶網(wǎng)入糠戶毛坯房握毛坯房偶左岸公社斬銀行，總餐飲，商務(wù)冠中心等未偉定120呈00分戶移式中央空調(diào)腐24小時場安防監(jiān)控及鑒攝像頭自倦動報警系統(tǒng)給煙感探測像毛坯房攻毛坯房浸金隅嘉業(yè)亂餐飲，隊商務(wù)中心等坦未定5潑800起雪24小時歐自動報警懇系統(tǒng)煙感探扔測墊量子銀座攏合資三菱餅3客1貨包周邊6.修50只租腦不售中央雄空調(diào)24總小時安防監(jiān)黎控及攝像頭季自動報警璃系統(tǒng)煙感探呆測信息點介,/5㎡頻降率1000死MHZ現(xiàn)索代辦公5猛00稿摩碼大廈磁合資三菱谷2客1貨峽銀行，餐飲高，商務(wù)中心零等未定兔8600巖預(yù)留空調(diào)機巷位24小文時安防監(jiān)控順及攝像頭仙閉路電視監(jiān)尼控100榨兆以太網(wǎng)迎毛坯房毛富坯房柔項目名稱露使用率%桐凈使用率%惠大堂挑高苗M首層高省度M凈高躲價格主聾力戶型面積痕㎡開工日日期入駐時糞間付款方杜式采道報價起鹽價均價趕最高價失督后現(xiàn)代城O伯FFICE昨757康1.84片43．搏6700排0680鏡0700兄0730仗0110唐11/2祖0025構(gòu)/2004棉一次、8蝦成20年按摩揭紫住邦200巖075科708.順78．7逃7．9抱9000校8600賠9000橡12400淘130桐9/200品15/2岔003一役次、8成2誼0年按揭值優(yōu)士閣7巡973船887燒．585慧0076字0085培0089躬0013匠04/2殖0038庭/2004崗一次、8手成20年按街揭坑財智中心寇7570糖8．20類8．20墳7．50遺9300叔8600局9300陳9800誠785據(jù)/2002率12/2訓(xùn)003一勻次、8成2宋0年按揭竭左岸公社6濟26577旦8875莫709分98.鹿2120嘗0011踩0001咱2000才14000少130腰6/200秩25/2唇003一破次性。6成存10年跡量子銀座鋼6861慧4．80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重點分析跳2002年闖下半年、2元003年初孕，新推出的壯與本案檔次晉（同為住宅戒公建立項的悅高檔寫字樓尤）、售價（責(zé)除去地段位將置因素）、炒配套(如員調(diào)工餐廳、中椒央空調(diào))、渣建筑技術(shù)指庸標(biāo)（大堂挑撞空、層高凈查高、使用率晴凈使用率）辜、戶型（3階00平米以賴內(nèi)的中小戶答型）、結(jié)構(gòu)坊（框架剪力盒墻或無梁樓季板）等，最飄具借鑒性及坐參考價值的回八個新盤為捕——·東——口東四環(huán)百子恩灣后現(xiàn)代城參后offi境ce牲東四環(huán)慈云困寺橋住邦2瞇000·西——綢長安街西三都環(huán)天行建國擺際商務(wù)花園速長安街西四睡環(huán)五棵松長識安西點·南——咱東二環(huán)光明包橋天玉大廈·北——性中關(guān)村財智咐中心瘋中關(guān)村上地拍金隅科技中亭心撓望京佳境天迎城弟辮——狼本案同類產(chǎn)陰品分析，將缺著重針對此那八個特例項委目，以下為巴天行建、長牲安西點、天恨玉大廈、佳薄境天城四個功項目情況及境綜合分析。棗典型特例1鈔、天行建國助際商務(wù)花園帶6軍81716肯60均開發(fā)商疲：北京天行令建房地產(chǎn)開膜發(fā)絨位城置：長安街挺公主墳商圈綿后期均價：坊9000元腳/平米亭占是地：600晌0平米案虛監(jiān)血建筑面積：日5.4萬平濟米外建筑高度：丟85米徑哪織敢眠檔步次：甲級溫車卵位：地下一箭層268個兆，另有地上協(xié)機動車位（答銷售）炸柱登距：條8.15米壟，一二層部歐分柱距慶9.3米及層組高：嶼3.15米英，凈高2.豪4鳥潮使用率便：70%帥信息點宜：10潤-15米溫兩個筑朋靜綠化率猛：28%吉戶罰型：208梨-450平挑米斃大堂挑高：漸5.35米竄，入口50歡0平米亂中庭花園：罰三層400碌平米，七層勢、十層各一蜓個180平六米中庭花園控物業(yè)費縣：7.62揚元增底林商：一至兩包層共450腔0平米，光打大銀行、商須務(wù)中心等擾底商售價：免首層均價1暈6000元尖/平米妥客汁戶：IT、導(dǎo)設(shè)計公司、祖廣告、兩層怨莊家客戶，訴投資型客戶虧較少臉智硬能：千兆入狼區(qū)，百兆桌溪面翁工探期：01年膠5月開工，樂02年7月章19日忙封頂，03估年5月31拌入住潛按唇揭：工行、掘健行、中行厭、光大8成咬30年銹綜合點評：齊天行建國際鎮(zhèn)商務(wù)花園是藥繼現(xiàn)代城寫香字樓、數(shù)碼旺01大廈之赤后，最為典斑型的住宅立朽項的新型辦我公樓。除地恨段優(yōu)勢之外靈，產(chǎn)品面最添主要的賣點脆是生態(tài)、個裹性、職能、瘡知本，最顯賣著的優(yōu)勢為款適合中關(guān)村司中小企業(yè)辦智公的低價（辟包含靈活的廣按揭方式）嘉中小戶型。雅柿陣天行建國際闖商務(wù)花園不槳足一年零五語個月的時間野全部售罄，紐戶型稍大為葉其不足之外硬，營銷推廣醒不力使之相藥對拉長了銷拔售周期。以否上顏色加重嶺部分為重點準(zhǔn)借鑒部分。毒

挑典型特例2胸、長安享·進西點墊6818碑7711榆位置：西長綁安街五棵松貨西四環(huán)交叉賀口盡戶型：34葛-3400余平米減大堂：億5.8米匠挑高肝層高：紀(jì)3.1米睛凈高：指2.6米鼠使用率：7按5%劣配置：中央祖空調(diào)等套均價：75艱00元/平誦米撕特點：針對俯目標(biāo)客群創(chuàng)瓣立競爭聯(lián)盟統(tǒng)：68彈18771盞1慶付款方式：棵首付款先付驚10%，余勺款交房前付途清數(shù)銷售情況：譜目前尚未開捷盤，但排號算者蜂擁而至論。紋綜合點評：噸住宅公建立健項的高檔寫幫字樓熱銷的臂幾大因素可敘以歸納為：宅適合辦公氛庭圍的交通區(qū)帥位、現(xiàn)代辦太公風(fēng)格的形增象與氣質(zhì)、估首付遞延交揚付與低單價栽高按揭年限走、自由組合脈小戶型、高識使用率和凈秩高、可滿足謎發(fā)展的車位繪中央空調(diào)配謙設(shè)等六大要之素。在本案申重點分析的吼八個可類比容項目中，較柔少有不配設(shè)話中央空調(diào)或酸分戶式中央之空調(diào)的，當(dāng)管然這與低價衡及底商規(guī)模滾大小等有密染切關(guān)系（產(chǎn)鹽品定位中將幼論述）。長張安西點無疑親又是一個典記型的例子。添

唐典型特例3糊、天玉銘座悠6欄71733開55禾開發(fā)商茶：北京中天麥億房地產(chǎn)開旅發(fā)莊位匆置：東二環(huán)濁光明橋吉建筑面積：電2萬余平米筑平層面積：忘2000余污平米狀戶墊型：100退—生300余平丸米蔬使用率震：70%竿現(xiàn)均價緞：9200摘裝豬修：毛坯釋外立面堂：外墻高級滑鋁板幕墻和胸高檔中空雙劫層隔音保溫頑玻璃塔大浪堂：凈高粉4.5米見，吸引天花市吊頂眾衛(wèi)生間陶：私人衛(wèi)生呢間+公共男鹽女衛(wèi)生間溪信息點疑：5平米一宗個坦配去置：中央空玻調(diào)特特躬點：生態(tài)平略臺郵系輩統(tǒng)：辦公自也動化、樓宇款綜合布控、問保安綜合布換控、消防報綿警布控、停伏車管理布控馬綜合點評：濃天玉大廈從禮最初的80援00元均價忙漲至現(xiàn)今的哀9200，曠并且最近有乓大單成交，席與其綜合性嶼價比優(yōu)勢密馬不可分。其何突出的優(yōu)勢映在于智能系低統(tǒng)配套完備粱。新型辦公禁樓的熱銷在愁產(chǎn)品上均運證用以點帶面聚的戰(zhàn)術(shù)。恩

鵲典型特例4殊、佳境天城宴6巴47462撤05脂投資商免：魯能英大釀集團噸發(fā)展漏商：北京英能大置業(yè)有限叉公司漲承建商瘡：中建一局概二公司怨項目地址：雞朝陽區(qū)望京確中環(huán)南路甲功2號厲建筑面積：眾6萬余平米氏慶樓降高：25調(diào)層賠價哲格：868剖0起，現(xiàn)房販均價950牽0嚼推廣定位：芬VIP級商滅務(wù)花園襲外立面帳：鋁板、大宇理石及玻璃裙幕墻主配么置：450洽0平米巴比核倫森林雙層矮會所、茶水何間、洗手間支、健身窮網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：巾寬帶不低于遣155兆扎每戶用電：蛙不少于80繳0W寺每幕戶：不彩少于4部錯空帝調(diào)：戶式中齒央空調(diào)惠電屈梯：lG高秤速電梯浴裝死修：毛坯炕戶若型：122王、113、貍152、1爪51、17謝0、283擋、390，販復(fù)式199止及152繩使用率垂：77%胸層月高：2.9似按騰揭：8成2田0年擊大牢堂：800撞平米森車疼位：1：1旬.1者綜合點評：粉現(xiàn)銷售率達買90%，車迎位及VIP街配套是其最胡大賣點。烏（迫3）寫字樓赴項目（以下乎所列均為出鋼售型甲級寫覽字樓）土分布地區(qū)：啞以租為主的森甲級寫字樓疾主要分布在筒朝外板塊、聾安定門片區(qū)滿及北三環(huán)一片線；在售甲戀級寫字樓兩齡年來東區(qū)供擇量較少，且層大多為在建耍項目。如東土三環(huán)沿線的燭太陽宮區(qū)域研、點狀分布芳的當(dāng)代萬國池城、昆泰國喜際中心、怡才景園三期、撤東環(huán)廣場二逼期等。參乙級寫字樓千仍以出租為鐵主，出售的互如佳匯中心父、平安發(fā)展扎大廈，同樣進呈點狀散布賺。以上寫字煮樓分布地區(qū)刊配套相對齊屯全，或預(yù)期陷配套齊全。醒區(qū)域?qū)傩裕菏娇p租售型甲級率寫字樓區(qū)域攀成熟度最高腔，周邊星級聾酒店、購物宵飲食、娛樂菊休閑設(shè)施齊例全，辦公氛埋圍濃郁，市昏區(qū)板塊特征鐮最為明顯。掘與國際化、趟產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)境但息息相關(guān)。改典型項目：批參考型物業(yè)乒（租賃）：瘡百強商貿(mào)中光心、佳匯中鏡心、泛利大逐廈、豐聯(lián)廣菌場、東環(huán)廣迫場、聯(lián)合大銳廈、人壽大閣廈；緊競爭型物業(yè)虛：當(dāng)代萬國招城、華普花縣園、陽光都溪市、東方銀勒座、華冠麗柳景寫字樓，蘿金港大廈、致昆泰國際中假心、恒富廣爛場、尚都國鬧際中心、東管環(huán)帝18大廈、白東華廣場等綢。天聾備藏竄捕注：躬墻鑒于本案限嗚高影響及周弓邊辦公環(huán)境德尚待改進、停市政辦公配厭套仍需完善諸等因素，產(chǎn)移品做成甲級胳寫字樓售價含高，存在較享大市場風(fēng)險驚，租售型甲坊級寫字為本寄案的次競爭標(biāo)對手，作為店市場分析的狂輔助點，以佩下重點列舉濕地緣性出售私型甲級寫字振樓用作參考爺分析。除案例嚴(yán)1：東方銀考座（東直門連代表性樓盤飲，服務(wù)及配唐套系統(tǒng)可作雞為參考）癢開吹發(fā)商：殼北京東黎廣片場唯（在京開發(fā)索100萬平響米以上面積鐮）紹合敢作商:石廣東發(fā)展標(biāo)銀行(貸款睛融資方)罩施工單位柄:婚中建一局五僅公司共(主要業(yè)績積:國貿(mào)、燕翼莎、南銀大菠廈、人民大幻會堂)誼設(shè)計公司：削香港址關(guān)善明位博士建筑師阿事務(wù)所（恒徹基中心、上非海招商局大紅廈之設(shè)計）希室內(nèi)設(shè)計：泥香港陳富華愈室內(nèi)設(shè)計有紫限公司塘物業(yè)公司：駱自管，物業(yè)潑費：常8元殊交投悲通：位于東走直門橋東南皂角，地下二立層與對面膏63萬平米靠亞洲最大交抄通樞紐相連掀，連通首都走機場磁懸浮絲列車始發(fā)站終，7分鐘到敏達機場；公飼交、地鐵、玩磁懸浮、輕應(yīng)軌、出租、唇水上交通構(gòu)等成其七維交槳通網(wǎng)絡(luò)渠占阻銹地：卵31747形平米，綠化戚率26.6鵲%上建筑面積：宗15523嘆0平米，寫耗字樓407懇97平米跟外趴謝立口妙面：由高質(zhì)醒反光玻璃幕浩墻及高級鋁哈板組成，配穴以鮮明的金蝴屬飾條及面盞磚，充分體出現(xiàn)現(xiàn)代建筑恨風(fēng)格，增加怠黃色及黑線濱條揚建定妙筑：建筑高嗓度建98米極，寫字樓2沉3層，地下次4層，型5A芽級寫字樓冊容忙歌積桃率：5手寫酷字森樓：層高量3.6米謀，走廊凈空能2.3米杯，大堂層高裕9.2米鵝戶俱優(yōu)型：夕182、1今21、28蜘2等賺層獸日高：佳3.6米夜使筍用挺率：爪69.5%茅均雹咐價：孟18000娃元/平米稅物業(yè)管理：接收費傅8元/月/鍬平米厭車諸炸位：尤600個錦商納曲場：近撇4萬平米國震際SHOP庭PING栽MALL，要不含公攤建疲筑面積為2情7600平辜米，餐廳、悄酒吧、超級裕市場、洗衣鞭店、糕餅房擴、美容美發(fā)僅店、銀行、開郵局、旅游拐及票務(wù)中心真、診所及其皮他，與商場扒、地鐵連通蜓后的安全是他通過門磁、察門開啟方向扇、監(jiān)控系統(tǒng)胸及物業(yè)管理鼓等形式實現(xiàn)波的肚配何嫁套：地上紫4層470瞇8平米空中搭會所，包括蔑泳池、網(wǎng)球礙場、桑拿、舊慢跑路徑、飽全天候商務(wù)籠中心，60陰0個車位，勇車庫面積3民1346平匠米箱服遲仙務(wù)：全天候羊商務(wù)中心袖/留言/物外件暫存/2四4小時客房羊送餐/房間長打掃/水電棟氣等費用一李卡通劃賬/量訂報/問訊踐及定做/月色結(jié)帳單、購扭物送貨/墻陳壁油漆、地諒板處理/家第具維修及翻耳新/洗車等捏電揉唯梯：寫字樓叮客梯惜6部，1部支消防梯，商悟場2部貨梯抖，1部汽車再梯、2部客紀(jì)梯，地上為咐精品店，大氣型零售店，轉(zhuǎn)地下餐飲想工期進度：曬統(tǒng)一谷2003年向8月底交房懂，02年1即0月中旬封捎頂濃空調(diào)系統(tǒng)：遍四管制集中止空調(diào)系統(tǒng)，傾可滿足冬季暖及夏季不同故區(qū)域之不同紫冷暖要求捐供熱系統(tǒng)：禾城市熱力系進統(tǒng)，風(fēng)機盤黨管四管制系東統(tǒng)充分考慮辰到過渡季節(jié)福各房間人員嘴對冷熱的不痕同要求克通風(fēng)系統(tǒng)：牽每間均送新辦風(fēng)，辦公樓響內(nèi)的茶水間辰、衛(wèi)生間、衰垃圾房等均膊設(shè)有集中排赤風(fēng)悟防若據(jù)排哥供煙皂細辦公樓內(nèi)走粱道、樓梯間漁、前室及合題用前室等均屯按消防要求祖系胞寨統(tǒng)：設(shè)置相誘應(yīng)的機械排智煙或機械正胞壓送風(fēng)系統(tǒng)意強電系統(tǒng)：蒜二路辦10KV電隸源同時供電女，總電量為稈1790內(nèi)0KVA，帶并設(shè)有后燕備柴油發(fā)電濁機桌1500K睡VA，設(shè)有反防雷系統(tǒng)及送電涌保護系栽統(tǒng)肥電梯系統(tǒng)：憲進口高速電壘梯，肅3VF調(diào)速位系統(tǒng)，人工遲智能群控電點梯管理趣綜合布線谷王系乎錢統(tǒng)：超察5類水平電承纜，100眼兆用戶網(wǎng)絡(luò)維帶寬玉閉路電視敲前電梯大堂、綠出入口大塘纖、主要通道攏、地下車庫隱及首層周界攻監(jiān)控系統(tǒng)：慣等位置安裝槽攝像機躲有線電視窩扶北京市光纜襲有線電視節(jié)蜘目、衛(wèi)視中慨文臺、衛(wèi)視給音樂臺、衛(wèi)顛衛(wèi)視系統(tǒng)：劈視體育臺、扯鳳凰衛(wèi)視電常影臺、美國犧有線電視新斷聞、家庭影貝院亞洲頻道悅、香港無線勸8頻道等海質(zhì)外電視節(jié)目充樓宇自控楊系考蹈統(tǒng)：為大廈喪內(nèi)各種機電筐系統(tǒng)進行有清效合理控制診停車管理噴系辭生統(tǒng)：采用非宣接觸讀卡方固式，出庫車逮輛進行識別低電子巡更互丈無線操作系析統(tǒng)，人員配朽備與保安報山警系統(tǒng)相聯(lián)瓶接的手提羽系撥象統(tǒng)：巡更對魄講機進行巡琴更亮智能一卡須呼門禁管理、脫停車場管理沸等系統(tǒng)，用瑞戶持經(jīng)物業(yè)漁管理部門難通餅蝦系棵影統(tǒng)：授權(quán)的報有效卡，既額可享用一卡扮通的無人自態(tài)助管理場給水系統(tǒng)：會分區(qū)變頻供憂水方式，由滔市政提供熱康源，館24小時供進應(yīng)熱水劈消防系統(tǒng)：點自動噴淋噴擠霧系統(tǒng)，消狹火栓系統(tǒng)及鋤建筑滅火器火等滅火措施梯，鏟設(shè)有火災(zāi)自群動報警系統(tǒng)翠，包括感煙艷/感溫探測棋器、火災(zāi)自稻動報警裝置競、火災(zāi)聯(lián)動顆控制裝置輕綜合點評：鉗東方銀座毗蛛鄰東直門綜親合交通樞紐戲，底商、寫細字樓、公寓威具備典型的淘投資特征。橡來自日本、徑東環(huán)廣場、聰周邊項目如超陽光都市的蘆投資客群，薦大單成交迅懶速帶動了項弦目的整體銷鋼售率。村由此可見，垃東區(qū)除敵CBD熱點患區(qū)域外，出磁售型甲級寫俗字樓開發(fā)風(fēng)盆險較大，國臂外消費客群策普遍以租為難主，國內(nèi)知胳名品牌公司頑購買寫字樓馳更傾向于C抬BD置業(yè)，詢而國內(nèi)購買吵寫字樓的中旨堅客群，大除多數(shù)又被新笛型商務(wù)樓及椅其他更具辦暢公氛圍的高博檔寫字樓分獅化（如東區(qū)槍乙級寫字樓駝）。需CBD輻射贊板塊之出售它型甲級寫字涉樓正面臨尷寬尬境地?？h案例2：百辯強商貿(mào)中心捷（東四代表是性樓盤）盞開發(fā)商彈：凱恒房地吐產(chǎn)公司（澳趕門房地產(chǎn)公舍司投資）漏設(shè)計方瓶：北京建筑燥設(shè)計研究院沸承建商樹：住總集團放位請置：位居朝似陽門西南角鄙設(shè)計特點：丸豪華氣派歐找式挑高門廊埋設(shè)計籃建筑面積：極共40萬平責(zé)米船一于期：12萬趴平米，甲級緊寫字樓、商賓場、五星級粥酒店及部分暫公建籌寫字樓渾：共22層汗，大堂挑高彩6米迎商繡場：1輝—紗5層挑空，鹿辦公、商場市電梯分區(qū)尚工竟期：200擦3年7月計挽劃封頂，0疾4年春節(jié)交捏房希綜合點評：蠶百強商貿(mào)中這心為二環(huán)內(nèi)神的大盤項目纏。由于寫字派樓體量較大蕩，于02年寸下半年做前某期論證時甑偉選了多家顧咐問公司，最紐終認(rèn)為甲級凈寫字樓出售死風(fēng)險較大，姿決定改售為游租，并尋求棗海外租賃方蓮式。猜莊百睬強商貿(mào)中心披屬于朝外商校圈的外圍，雖獨占朝陽門離橋，與北側(cè)秀華普聯(lián)邦大電廈對峙，與秒本案地理位方置特征較為覆相似，但其漲配套設(shè)備齊桑全，基本能遲夠自給自足竟；從此反映洽出藍胄落·仙國機場不能魄以商務(wù)辦公末個案的形象送入市，而理蠅應(yīng)塑造周邊密地緣整體商酸務(wù)鏈。兵案例3：恒搬富廣場（朝減外代表性樓消盤）宋開發(fā)商象：恒富房地博產(chǎn)開發(fā)公司納承建商丙：住總集團艱位壁置：東大橋打東北角易交艱通：新修朝疊陽北路起點狀，為工體主火路入口夕環(huán)悲境：毗鄰C思BD北大門巴，門前為超挽大型街心花槐園蠻建筑面積：仇10余萬平刻米唐建筑形式：憂聯(lián)體建筑錫物業(yè)屬性：破公寓、甲級域?qū)懽謽恰⒌讎@商（銀行）異寫字樓潑：地上26遇層，90余液米標(biāo)高個價乞格：公寓均款價1300帝0左右，寫求字樓待定籮車頃位：618圓個犬銷書售：03年節(jié)上半年開盤紛綜合點評：跑恒富廣場對凝面即為華遠取集團CBD兄寫字樓項目拴尚都國際中愚心，與上述氏百強商貿(mào)中匪心、昆泰國犯際中心互成渡犄角之勢。導(dǎo)而朝外板塊圈從早期的東感環(huán)廣場、聯(lián)私合大廈、泛掀利大廈、豐閃聯(lián)大廈、昆顯泰大廈到近翁期的佳匯中擦心、人壽大濤廈，已經(jīng)形封成了較之C嫩BD、東直貢門更為成熟枯的朝外商圈停，且使館區(qū)蒸涉外消費氛聽圍獨具，從絲側(cè)面反映本識案不能將戶砍型面積增大蒼，價格檔次欠做高，以無湊謂擴大強敵磨競爭面。亞案例4：東茫華廣場（二午環(huán)第一地標(biāo)縫項目）揪開發(fā)背景：欣北京十大重遵點工程之一茫，投資商為偶加拿大華僑俯，亦為上海固規(guī)模最大、載檔次最高、禽價格最貴的妨別墅開發(fā)商葡。東直門項星目遲遲未能費啟動，現(xiàn)正誤在計劃國際愛融資，啟動桃該項目。塌設(shè)計方馬：英國著名召設(shè)計院古物業(yè)管理：象加拿大著名制物業(yè)管理公備司光均麗價：預(yù)計商共務(wù)公寓13席000以上房，寫字樓待貨定患占認(rèn)地：亮15.44歐公頃爭，南側(cè)交通播樞紐建設(shè)用清地亞5.1公頃迎建筑面積：炮73.03房萬平米，地醫(yī)上49.6武9萬平米晌交通樞紐：呢總建面8.貍2萬平米，鴿發(fā)車站臺2帳0個，商業(yè)黃1.4萬平籍米愉環(huán)百境：3萬平創(chuàng)米地上柔5米搞空中花園，緒南區(qū)綠化2以.3萬平米闖，北區(qū)1.像6萬平米，陽綠化率37區(qū)%理交通區(qū)位：世東直門交通涉樞紐中心允寫字樓者：兩棟帶150米讓高國際甲級冠智能雙塔寫陵字樓，共1筍6.9萬平趙米爬地貓下：37.白64平米，想地下三層交玻通樞紐，1森1.5萬平跌米配套設(shè)施丈會議中心：菊2.36萬鞏平米發(fā)展覽商業(yè)：斑商場、超市鼓、娛樂中心鮮、健身俱樂孕部等，共6衰.28萬平替米恰酒保店：六星級宵酒店3.6格萬平米怒車頓位：1：1樹，共361斑8個，車庫凈21.27決萬平米應(yīng)工程進度：墻原計劃20美02年底正產(chǎn)式施工，2蓮004年完龍工，現(xiàn)推遲單綜合點評：弱東華廣場之貪寫字樓對于倚本案是近距帝離潛在競爭禽對手。但由雄于以上原因音使得該項目駕遲遲未能啟纏動。其項目繩、交通樞紐獄工程規(guī)模宏耗大，涉及到紹的投資資金鼠數(shù)百億計，渴一旦面市，撓將以周邊無乏可比擬的市齊場地位及第耳一國門形象諒成為二環(huán)區(qū)收域霸主，對液于周邊高檔它寫字樓將會凈造成前所未毅有的沖擊。名便押東華廣場辦派公式公寓部模分達***榜8萬平米，刃借助整體形滲象及得天獨澆厚的腳下交吃通便利，屆昆時推出將會鼓分化周邊辦螞公類物業(yè)客獄群，我部將竊密切關(guān)注其妙發(fā)展動向。跟案例5：華耗普聯(lián)邦大廈粘（東四代表牲性樓盤）紋發(fā)展商爪：北京中地牙房地產(chǎn)開發(fā)支公司才地理位置：驚東四十條橋剝西北角辜物業(yè)屬性：墊外銷公寓商柄住、甲級寫寺字樓旬建筑設(shè)計：量加拿大科倫石公司、北京偏建筑設(shè)計院愚園林規(guī)劃：橡泛亞易道具施工單位：膜城建集團五盾公司宜代理商帥：世邦魏理切仕門占地面積：辨4公頃盾建筑面積：亂26萬平米圓，其中寫字狠樓建筑面積腰16萬平米遣容積率車：6.5睬建筑層數(shù)：翻2棟25層再（公寓）；耍2棟25層貨塔樓聯(lián)11最層板樓（寫懲字樓）痕外立面胃：Low-緒E玻璃考區(qū)內(nèi)配套：慧數(shù)據(jù)中心、不行政中心、驚高級行政俱雀樂部、會展源中心謙違稍環(huán)球資訊電螺子視窗、電擠子觸摸式水桂牌、電梯預(yù)添約系統(tǒng)殲工朝期：200譯1年1月開示工，200秘2年12月撤入住溪均灘價：206寶75；樓層醉差價300酬，朝向差價劑300罪物業(yè)管理：艇戴德梁行距物業(yè)費話***元/床月/平米靈大跟堂：挑空4合層腦20.5米瞧客嚴(yán)群：以國內(nèi)犁外駐京辦事齊處為主幣綜合點評：心位置/產(chǎn)品屑優(yōu)勢，現(xiàn)房想，進一步細魚化了解其客撒群情況。梅案例6：昆正泰國際中心瑞（朝外板塊姐代表性樓盤橫）6599造5906/撲07/08嫂發(fā)展商沃：北京昆泰趟集團雷建筑旦設(shè)計：香港音巴馬丹拿國他際公司袖代理商耳：上古經(jīng)紀(jì)素位騎置：朝陽門貝外大街（原堂雅寶市場）灣占濫地：3萬平堤米襖苗建筑面積剖：20萬平昌米例容積率糧：4.73諷派登綠化渴面積：67紙36平米披寫字樓快：總建面7游萬平米米均謊價：160塘00元/平臂米左右所工妹期：03年村9月正負零艱，04年6踐月封頂，0料5年下半年恢交房承標(biāo)準(zhǔn)層掠：2900怎平米撇蠻樓據(jù)高：27療層，總高蓄106米么外立面聚：北立面采丹用混合中空能保溫玻璃幕扁墻，低輻射陵度（low兵-E）中空乳玻璃降低噪杠音，建筑東橫南及西向采悅用鋁質(zhì)遮陽沫板，橫條型庫窗戶劉大圈堂：270述平米，挑空游8米洗戶瓣型：躍層、焦錯層、LO金FT多樣套巾型眨層洲高：圣3.55米傷底嬌商：700帶0平米環(huán)繞胡商業(yè)街爐車冶位：100啄0余個餐配這套：300蜓0平米溫泉閥會所、50殿00平米文苗化廣場，配蜻獨立衛(wèi)生間夕、開飯式廚沸房、咖啡吧探臺碗電記梯：12部慎電梯，三菱煩或同等檔次贈品牌，最大賽載重量扎1600K物G急，最高速度妄設(shè)計謀4米財/秒飼空調(diào)系統(tǒng)：慌中央空調(diào)主狠機采用特靈堂、約克或同膏檔次品牌，散冬季空調(diào)供虹熱采用大市老政熱；分區(qū)懷兩管制系統(tǒng)混，高品質(zhì)新參風(fēng)系統(tǒng)開消防系統(tǒng)：濃火災(zāi)自動報獲警系統(tǒng)通過咳運用CRT角系統(tǒng)進行火所災(zāi)現(xiàn)場圖文宗顯示，公共腔區(qū)域設(shè)背景晌音樂，有事花故發(fā)生時即粉為廣播系統(tǒng)征監(jiān)控系統(tǒng)：巴對地下停車州場、寫字樓稱出入口、電降梯轎廂、樓叨梯口、商業(yè)墨部分等主要果場所布設(shè)攝詠像點監(jiān)控實這時情況。姑供電系統(tǒng)：遠雙路電纜引皺入，互為備返用，供電按燃100W/奧平米需要設(shè)評計預(yù)留容量佩布線系統(tǒng)：較網(wǎng)絡(luò)主干線美帶寬婦100M越，入戶汽10M染，每戶設(shè)語詠音，數(shù)據(jù)點寶各一個，各威個辦公單元壺保證用戶所碗要求外線容液量。萌電視系統(tǒng)：瘡有線電視可趁接收有線網(wǎng)貌絡(luò)中多數(shù)電砍視節(jié)目，衛(wèi)油星電視系統(tǒng)苦可接收境外煉衛(wèi)星電視節(jié)詢目。淚給水系統(tǒng)：齒雙路供水，尸24小時不葡間斷，分高幸、中兩個系禾統(tǒng)，均采用逃變頻供水。鏟供氣系統(tǒng)：商利用朝外地屬區(qū)市政設(shè)施肌現(xiàn)狀，天然森氣由朝外南柔輔路市政管俱線引入。仗停車系統(tǒng)：劫地下為連體坦車庫，共三弱層，設(shè)自動奧讀卡，打卡三裝置實時監(jiān)酬測車輛出入繞和整個車場鎮(zhèn)情況。缸綜合點評：詠昆泰國際中計心商務(wù)公寓纏及甲級寫字政樓均未開盤睜，寫字樓集喉高速信息系捐統(tǒng)、辦公自缸動化、管理搭自動化于一囑體，是朝外掉大街的收官唇之作。準(zhǔn)案例7：尚頁都國際中心吃開發(fā)商嗓：北京市華關(guān)遠地產(chǎn)股份歐剃位刷置：朝陽區(qū)獸東大橋路東剖側(cè)季建筑面積：箏約30萬平排米曬寫字樓絮：甲級粥公撤寓：高檔商貌務(wù)公寓蠢酒這店：產(chǎn)權(quán)式侍商務(wù)酒店遭底格商：獨具特計色的商務(wù)及印辦公精品展盜示街掩工歉期：分三期豬開發(fā)建設(shè)，帥一期200逮4年12月今入住朵戶賞型：標(biāo)準(zhǔn)層衰面積在27涂00平米左芳右，單套面孟積在100豎-200平些米之間欺特歡色：建成后彩，將在CB式D與使館區(qū)蔬交匯處形成言一個獨具華肉遠品牌特色舟的綜合性國頃際商務(wù)MA株LL盲配看套：大廈每甲10平米預(yù)掀留一個信息書點及一個語種音點顧營請數(shù)據(jù)主干線毀采用光纖電市纜，并提供稿10M黨到戶的公共快以太網(wǎng)服務(wù)覺系統(tǒng)險綜合點評：抽華遠繼第一跑個項目海潤衰國際公寓大敬獲成功之后熊，CBD尚捕都國際中心澇勢必成為其梯重塑品牌的如重量級項目六。首先對本驢案有競爭影迎響的是商務(wù)委公寓。我部隸將密切跟蹤濫后期的寫字砍樓及相關(guān)動于態(tài)。兩案例8：金忌港大廈廳開發(fā)商辨：北京中興龜聯(lián)房地產(chǎn)開嚷發(fā)有限責(zé)任暖公司救地理位置：節(jié)鼓樓外大街港23號，北水二環(huán)與北三幟環(huán)之間，中據(jù)軸路系均柔價：140哄00元/平掀米皇結(jié)港構(gòu)：大跨度阿無梁預(yù)應(yīng)力孝，消除剪力貼墻處處隔斷貪工哪期：200個3年12月決底入住羨樓愉高：20層躺主力戶型：獨277-3慮01平米詠物業(yè)費茄：7-12棒元/月/平華米夜車位費愿：租賃；地諷下600元才/月；地上售150元/查月過主力客群：抗國有大中型言公司的企業(yè)嘉決策層和大掉型民營企業(yè)膚電樂話：642糊55252蠢/5353慌綜合點評：己項目距離本擁案較近，且凱工期較短，沒中小戶型面談對的客群是厲本案的輔助摸型客群。由仙于采用了無陣梁樓板結(jié)構(gòu)此，使其建安鼠成本相應(yīng)較急高，經(jīng)調(diào)查概，最關(guān)鍵的訂是不少購買喂高檔寫字樓售的客戶較青已睞中軸路的荷項目，是本嗎案的地緣性俊競爭對手。君案例9：東災(zāi)環(huán)18辦公刪大廈雁開發(fā)商塞：北京嘉利翅恒德房地產(chǎn)嶼開發(fā)有限公縫司癢代理商鑒：北京嘉和貧潤達房地產(chǎn)具經(jīng)紀(jì)公司惡位答置：東三環(huán)千國貿(mào)南雙井壞橋結(jié)均積價：160款00元左右拜首搖付：80萬單元套月陰供：5年按敬揭月供15妖012元費樓紅高：8層，巴每層6戶閱使用率漿：72.5窩%勞配說套：OA配甲線系統(tǒng)訓(xùn)底棄商：1-2搬層失戶兵型：3層1謙641平米蛾，4層15厚82平米，岔5層111鬼3平米，6伏層1139軋平米，7層豈684平米技，8層68鹽4平米茂綜合點評：辜東環(huán)18辦吼公樓國貿(mào)橋轉(zhuǎn)南僅化800米涌，并擁有大尿社區(qū)成熟配墨套，可謂交葛通區(qū)位、環(huán)朗境配套均為浩優(yōu)等。長期芽的糾紛問題懼及打人事件怨嚴(yán)重詆毀了否項目品牌及雪公司品牌，洪但由于其大盈開間的自由唱組合戶型仍瘋?cè)晃瞬宦萆僦行⌒凸匪?，是目前燃東三環(huán)沿線積即將入住且綢為數(shù)不多的慘在售高檔寫聞字樓。庸二、市場戰(zhàn)脈略與市場定賭位扯1、基本市梨場戰(zhàn)略揀（1）區(qū)域磚價值及市場撒環(huán)境分析鵝

仍本案應(yīng)堅定慣不移地定位瓶于寫字樓產(chǎn)憤品的中低端薦，即介于甲堵級寫字樓與之乙級寫字樓廢之間，或稱繩為準(zhǔn)甲級寫碌字樓，把實擠現(xiàn)利潤目標(biāo)蠶的有效手段鴉放在成本控鑼制上，而不鋸是售價上期

謊作為二環(huán)以攏內(nèi)的位置價裕值型純辦公蹄物業(yè)，倘若勺不具備高端關(guān)形象，不必荒在產(chǎn)品品質(zhì)她上做過多實呢質(zhì)性投資，寶以滿足使用患功能為主；酬但必須滿足硬客群對高檔靈寫字樓外立撲面的形象提址升要求鍛

殘甲級寫字樓鳳與高檔公寓掏租售價格持熊續(xù)下跌，意喂味著東區(qū)住課宅與公建立不項的乙級或伸準(zhǔn)甲級寫字津樓市場供量們加大，必須苗把握入市先冊機及壓縮工汗程周期以規(guī)奮避供量風(fēng)險碎，取得銷售那短平快掀

警不容忽視地圖緣甲級寫字它樓與周邊商牽住客群，不旨容忽視周邊蕩科研單位的陪購買力，要益有意識從區(qū)同域周邊各項俗目分流買家矛

徐充分利用地救塊帶來的辦愁公場所純粹草性，交通新雙格局帶來的梢交通型辦公帖，及規(guī)劃方雜案本身帶來屆的彈性空間寇競爭力形（2）核心庸市場戰(zhàn)略趁

兵小戶型、大結(jié)職場；低單梁價、低首付掉、低月供、圓低總價、高吩成交率欠2、目標(biāo)客竊群定位（寫厭字樓）患結(jié)合項目區(qū)黎域國際型消索化特征，輕農(nóng)軌13號線羨、地鐵5號侄線、地鐵1戒0號線等交眉通環(huán)境變量芽帶來的城市訓(xùn)格局變化，神并分析周邊袋可借鑒性樓看盤成交客群絮特征，如北弦三環(huán)華世隆項國際公寓、潑華尊大廈、采冠城園、藍尾堡大廈項目提截流亞北南舟移客群，周楊邊林達大廈鑼、建達大廈討、金港大廈附、雍和家園擺、富華大廈滋、鴻安國際棕大廈、金隆沾基大廈、萬構(gòu)邦科貿(mào)大廈館、華普國際目大廈、洲際置大廈、萬信營商務(wù)大廈、粒平安發(fā)展大主廈、杰寶公訓(xùn)寓等，客群傘定位定性描賣述如下：砍行業(yè)屬性：蜓取向較為散劑化，以國內(nèi)貧第三產(chǎn)業(yè)及語服務(wù)業(yè)的中焦小型發(fā)展公軍司為主。出A類息——洗傳媒機構(gòu)、傷文化傳播公買司、廣告發(fā)醬布公司、廣預(yù)告藝術(shù)公司調(diào)、廣告設(shè)計隆公司、印刷鎮(zhèn)公司、公關(guān)惜活動公司、揉圖文信息公膛司、影視文測化公司、培貨訓(xùn)教育機構(gòu)蕩、圖書機構(gòu)擋、家具設(shè)計童公司、雜志堤社等；靠B類疾——尸貿(mào)易公司、嚷商貿(mào)進出口逮公司、旅游橫公司、國際默貨運代理公差司、經(jīng)貿(mào)、弊工貿(mào)公司、瘡航空公司、奴海洋運輸公木司、銷售（磚汽車、醫(yī)藥恐、涂料、照攜明等）公司悶C類釀——駝投資管理公輸司、咨詢服艦務(wù)公司、律駝師事務(wù)所、校會計事務(wù)所菠、駐京辦事館處（市級）斥、中介服務(wù)飯公司、顧問窄公司、環(huán)保歸類公司鼠D類撒——汪服務(wù)行業(yè)的騎品牌公司，及如食品、酒燙業(yè)、保健、螺體育等，娛牌樂行業(yè)機構(gòu)糠E類億——藥電子商務(wù)公辣司、軟件高苦科技公司、帽通信公司、努網(wǎng)絡(luò)公司第F類匹——淹證券金融系稼統(tǒng)、商會組鐮織、出國留腔學(xué)組織等騰G類城——簡裝修公司、室裝飾公司及筒其他良職穗業(yè)：國有、啄集體及股份座制企事業(yè)單曉位法人，私繼營、民營、遷三資企業(yè)主慌為主，兼顧光少部分外籍岔服務(wù)型公司衫；系文化/年齡伏：大學(xué)?？苹鄢潭染痈?，墓其次是大專援文化與大學(xué)厲本科不分上萍下；28-夠35歲為主兩，35-4混5歲為輔；尸辦公情況：欲企事業(yè)單位男人員及地緣潔性客戶現(xiàn)辦工公面積50改-130平傍米居多；單茅元套間50澇-60平米兼的傳統(tǒng)寫字戰(zhàn)樓（非大開淹間）主要以難事業(yè)單位為碗主；私營企雹業(yè)的中小型趕公司大多集揪中在130擠-160平工米的商住公蠶寓或純寫字躲樓，以三居黃為主，商住縫公寓部分為狼自屬投資購缺買所得，純斃寫字樓多為掀租賃；痕收入水平：筆公司每月純冶利潤在5萬賽—排80萬之間仇，其中以1畜0-15萬松元居多；住購房情況：違絕大多數(shù)為土首次置業(yè)購百買辦公樓，釘60%以上溝將在一個月普內(nèi)購買本項琴目；20%稻以上1嗽—眉3個月決定娘購買；交通問位置是購房貪首要因素，帥第二是物業(yè)殊形象與戶型爸大小合理，查第三是價位腔便宜（包括良首付/月供技/物業(yè)費）阿，第四辦公抬環(huán)境與配套衛(wèi)并重（如停蒸車位/員工制餐廳/空調(diào)多），第五技施術(shù)指標(biāo)（使室用率/層高瞇）及物業(yè)管本理---實嶄際上相互比辮例相差甚微足，可以作為馳同層面同時派考慮的五大陶因素；典區(qū)域分布：右工作區(qū)域東川城區(qū)將占到要50%左右柴，朝陽區(qū)占滲30%左右射，西城區(qū)及宰其他20%閘；枯支付能力：目首付10-些30萬元將休會過半，其柏中以20余兼萬者居多；省月還款能力望在6000責(zé)—拐1萬元為主朱；葬購房目的：漸70%以上因為自己辦公伐；另有部分奉投資客購買末后轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)舒售。鼠3、項目檔萄次定位片（1）北京動房地產(chǎn)市場義上乙級寫字臉樓標(biāo)準(zhǔn)大致奴如下：媽外墻裝修：臟局部優(yōu)質(zhì)貴稍重材料古室內(nèi)公共部百分裝修：相棕當(dāng)于三星級唱酒店裝修帝室外及綠化脾：局部高檔紙材料問停車位災(zāi)：每150坊—錢250平米桿一個車位蠟電梯等候時棋間：40句—普90秒到電力：60析—撓100W/宿平米肆夜間藝術(shù)照曉明設(shè)計：可厚以有汗通訊：一部表/15掉平米孤控制：部分呀自動化導(dǎo)擦窗機：必努須有秀空調(diào)：集中衛(wèi)空調(diào)（兩管寬式），溫度副自動控制素（2）項目揮檔次定位樂以上是根據(jù)挨地理位置、揚裝修標(biāo)準(zhǔn)、宿設(shè)施水平得巷出的產(chǎn)品硬腐件檔次標(biāo)準(zhǔn)記，但本案既旋不同于乙級序?qū)懽謽堑挠裁凹涮?，于曉產(chǎn)品軟設(shè)計釣方面甚至部儀分超越了甲撒級寫字樓才子堪具備的技心術(shù)指標(biāo)，而勉常規(guī)的空調(diào)哪設(shè)置不見得閥會有。綜合宣優(yōu)劣分析，魄建議項目擯輩棄甲乙丙等步級分類，按獅高中低級別肢劃分。即趟——皺國際準(zhǔn)甲級差寫字樓或星沸級寫字樓或鍬高檔寫字樓捆4、價格定似位貢（1）定價烘原則洽

柔應(yīng)以支持實樂現(xiàn)高速銷售鮮目標(biāo)為確定制銷售價格的鏡前提雖

勞以全程銷售樸期內(nèi)具有良鋤好性價比優(yōu)陰勢作為市場抬競爭的重要巴手段跡

盜以入市形成州較好的人氣犯為基準(zhǔn)，建羨立逐步上揚抄的價格體系梅

窄合理安排不貧同位置、不皺同類型、不段同朝向物業(yè)逢之價格結(jié)構(gòu)杰，在瑞一定周期內(nèi)蠢，確保各類臣物業(yè)的相對下均衡出貨欣諒

霸計劃底商類發(fā)物業(yè)租售適獵當(dāng)后置，以牧便在前期接咳待中積累客廁戶，買謀求更大利銜潤空間吼（2）可類唉比項目價格丹一覽表轉(zhuǎn)可類比寫字躁樓項目價格趟一覽表惡項目名稱唱位置均價筍備注憶二環(huán)環(huán)線可參類比住宅公揮建立項的寫陜字樓項目襖金港大廈癢北二環(huán)鼓樓雖外大街1檔4000綱無梁結(jié)構(gòu)貌林達大廈洪北二環(huán)和平楚里880駝0現(xiàn)房獻天玉大廈閱東二環(huán)光明厘橋860頃0準(zhǔn)現(xiàn)房取9200鍋佳匯中心姓東二環(huán)吉慶普里18號饑11000悼號稱甲級犬成銘大廈泛西二環(huán)西直青門150亡00躍層旦國英1號玩西二環(huán)西直股門青年宮控9500呆現(xiàn)房蔽時代之光名炊苑西二環(huán)捆西直門北小誦街850啟0精裝槳圣都大廈團南二環(huán)以內(nèi)引7250始現(xiàn)房躍層蓄三環(huán)可類比縮住宅公建立圾項的寫字樓役項目塞龍輝大廈迎東三環(huán)雙井托8000屑鄰CBD礙四環(huán)及其他骨可類比住宅虎公建立項的咬寫字樓項目粘后現(xiàn)代城后定OFFIC唐E東四環(huán)嚼百子灣7慘000鄰鉛CBD椅住邦200扛0東四環(huán)乓慈云寺橋分9000豆現(xiàn)房110怒00CBD天衛(wèi)城賠長安壩·誦西點西長騾安街西四環(huán)屠五棵松7徑500長醫(yī)安街物業(yè)競天行建國際年商務(wù)華園想西長安街西阻三環(huán)公主墳耗9000牽長安街物恩業(yè)內(nèi)財智中心買中關(guān)村北四或環(huán)保福寺橋宿9000似中關(guān)村修金隅科技中維心中關(guān)村撿上地三街9喇號800掏0起價5找800中關(guān)就村凈方圓大廈夏中關(guān)村9貝500中基關(guān)村奏青云當(dāng)代科業(yè)技大廈中魯關(guān)村86摩80中關(guān)孝村達摩碼大廈端東四環(huán)金臺靠路860度0寫字樓剪立項葛佳境天城菊望京中環(huán)南湯路880劣0現(xiàn)房9位500號稱掉甲級態(tài)

扒二環(huán)環(huán)線可丸類比寫字樓超項目平均均迷價為103風(fēng)31.25充元/平米；決其他可類比檔寫字樓項目眉平均均價為載8461.究82元/平考米；以上共謝19個可類數(shù)比寫字樓項喉目，平均均塘價為924冊8.95元伴/平米。刷項目周邊可麥類比商務(wù)公東寓/商住公毛寓價格一覽杰表妥項目名稱彼位置均價更備注鍵華世隆國際缺公寓北三憲環(huán)安貞橋蔬9200吐現(xiàn)房110漠00侵雍和家園雁北二環(huán)項目劉對面10破000現(xiàn)求價1100擦0板東方銀座伍東二環(huán)東直矮門東南角盆11000澆現(xiàn)價13謙800全精憑裝嗚當(dāng)代萬國城蔽東直門香氧河園路9愁500全董精裝湯華冠麗景著東直門北小具街820遍0---東-撿元嘉國際公獎寓東中街盞40號1終1500愈精裝家具個藍籌名座倡吉慶里9號吊9380護初裝箏華普花園陣東四十條橋譯1300嘴0現(xiàn)房漁

雀項目周邊可分類比高檔商圍住公寓共8總個項目，平越均均價為1殘0222.爽5元/平米克，按100懷0元/平米受的精裝修檔晌次，除去精煌裝修費用，徹平均均價為勢9222.撈5元/平米劍。種—劈與上表可類泰比寫字樓平志均價差僅2配***5元竭/平米。犬

垃周邊商住項娛目并不能夠世按照甲級或惡乙級寫字樓毛的檔次標(biāo)準(zhǔn)關(guān)來區(qū)分。因暖為以上所列催舉商住項目念的可類比標(biāo)臭準(zhǔn)，大多數(shù)遺為建筑綜合霜體。坊—榜—遮即與本身的論寫字樓配套慕相對共享。冤如大多數(shù)項會目均設(shè)置中珠央空調(diào)或分俱戶式中央空杏調(diào)，但不能蒙拿此作為硬睛件類比參照獅。謠

村以上共27提個可借鑒類槽比項目平均揭均價為92弄35.73穿元/平米。需耽（3）價格士定位達通過朝外板姑塊、東四商么圈、東直門課商務(wù)區(qū)意及地緣性項影目、三環(huán)沿懇線和其他可群類比近60秘個項目的深環(huán)入廣泛市調(diào)馬，結(jié)合各項蓬目成交客戶申對本案的價巷格可接受度描調(diào)查，從可考行性市場定鑒位角度價格創(chuàng)建議如下：顏

鴉目標(biāo)均價9著250元/鉗平米（毛坯可），力爭達除到9500挨元/平米；咽精裝修目標(biāo)趙均價102尾50元/平臟米，力爭達含到1050籃0元/平米若；叨

發(fā)毛坯房全程漫均價903出5元/平米贏，精裝房全雪程均價10裹035元/五平員米；略低于夕市場均價2揀00元/平跟米，以更快意實現(xiàn)銷售短短平快；役

印本案屬8-事12層小高滴層辦公樓，立層差拉價不紋宜不高。建索議入市梨起價以僅低涂于全程均價閉350元/統(tǒng)平米左右價膽格面市，即甚8686元危/平米，先門期以開盤均脅價9000夏元/平米制頭定價格方案動，在銷售驗形勢優(yōu)好的那銷售速度保云障前提下，瓶爭取更高價弦格實現(xiàn)；豬

壯具體價格方淋案包括各種牲戶型價差、夫開盤價格明卸細及銷控