商業(yè)地產(chǎn)投資概述

商業(yè)地產(chǎn)投資概述第一頁(yè)，共47頁(yè)。新形勢(shì)下房地產(chǎn)走勢(shì)商業(yè)地產(chǎn)的基本概念商業(yè)地產(chǎn)的財(cái)富價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)的投資要訣主要內(nèi)容第二頁(yè)，共47頁(yè)。新形勢(shì)下房地產(chǎn)走勢(shì)第三頁(yè)，共47頁(yè)。高GDP、高就業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值已占國(guó)民經(jīng)濟(jì)的23%左右。2009年，中國(guó)GDP為33.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)8.7%，而房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)值為8.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)23.3%。房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員超過(guò)3500萬(wàn)人。2009年，房地產(chǎn)行業(yè)總產(chǎn)值凈增加1.38萬(wàn)億元，占我國(guó)GDP增加值的51.6%。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)在24%-30%。2010年美國(guó)GDP7.26萬(wàn)億美元，中國(guó)5.87萬(wàn)億美元5.11萬(wàn)億美元。

第四頁(yè)，共47頁(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)在30%左右；房地產(chǎn)行業(yè)涉及超過(guò)100個(gè)行業(yè)、部門利益；房地產(chǎn)行業(yè)，建筑業(yè)，包括土建、市政、景觀綠化、水利、消防、弱電，意見勘察、設(shè)計(jì)、質(zhì)監(jiān)、監(jiān)理、測(cè)試等行業(yè)部門；建材行業(yè)，包括門窗、金屬五金、水泥、瀝青、鋼材、磚瓦、石材、瓷磚、衛(wèi)浴器具、橋架、電器電纜；能源行業(yè)，包括鐵礦、石礦、水泥、石油瀝青等，因建筑消耗大量鋼材、水泥、磚塊、磄渣、瀝青。家居電氣行業(yè)，包括家具、水電煤用具、空調(diào)、電視、洗衣機(jī)、冰箱、各類生活用具等等，媒體單位，包括報(bào)社、電視臺(tái)、電信、郵政宣傳、公交廣告、廣告公司、路燈廣告公司等，配套服務(wù)，如物業(yè)公司、禮儀公司、酒店（交際與會(huì)務(wù)）、家政服務(wù)，公共產(chǎn)業(yè)，包括電力、自來(lái)水、燃?xì)狻⑴潘?、廣電局（廣電網(wǎng)絡(luò)敷設(shè)）、電信、移動(dòng)、郵政等……

中國(guó)如果要尋找可以替代房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)，恐怕只有“農(nóng)業(yè)”和“農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)”！第五頁(yè)，共47頁(yè)。第六頁(yè)，共47頁(yè)。房地產(chǎn)住宅地產(chǎn)以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)。推廣對(duì)象為自然人

工業(yè)類有別于住宅、商業(yè)和綜合類用地以外的第四種性質(zhì)用地。在我國(guó)，工業(yè)房地產(chǎn)的土地批租年限為50年。推廣對(duì)象為法人商業(yè)地產(chǎn)通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，推廣對(duì)象是自然人工業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)第七頁(yè)，共47頁(yè)。住宅地產(chǎn)涉及民生工程與和諧社會(huì)建設(shè)—居者有其屋，不僅是衡量普通老百姓幸福指數(shù)的重要指標(biāo)，也是老百姓生活必需品關(guān)乎到國(guó)家現(xiàn)代化建設(shè)與戰(zhàn)略發(fā)展——‘城市化進(jìn)程’是必經(jīng)之路，快速上漲的房?jī)r(jià)將無(wú)法持續(xù)“城市化”第八頁(yè)，共47頁(yè)。a、增加有效供給（包括公共租賃房、保障性住房等）。b、抑制投機(jī)需求。調(diào)控方向金融（貨幣緊縮和提高利率）稅收（征收房產(chǎn)稅）行政（限購(gòu)和限貸）調(diào)控手段住宅地產(chǎn)第九頁(yè)，共47頁(yè)。2011年新“國(guó)八條”調(diào)控出臺(tái)，標(biāo)志著連續(xù)高壓調(diào)控政策已經(jīng)形成。第十頁(yè)，共47頁(yè)。進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任加大保障性安居工程建設(shè)力度調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管強(qiáng)化差別化住房信貸政策嚴(yán)格住房用地管理合理引導(dǎo)住房需求落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的約談問(wèn)責(zé)機(jī)制堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)第十一頁(yè)，共47頁(yè)。各地落實(shí)新“國(guó)八條”細(xì)則

2月28日杭州：本市居民限購(gòu)第三套房

2月23日溫州：本市居民家庭暫停購(gòu)第三套房

2月22日廈門：新限購(gòu)令認(rèn)房不認(rèn)貸

2月20日無(wú)錫：無(wú)錫限購(gòu)細(xì)則出臺(tái)暫停發(fā)放三套公積金貸款

2月20日寧波：樓市調(diào)控新政出臺(tái)限定三類人不得再買房2月19日南京：本市居民限購(gòu)第三套房

2月19日上海：出臺(tái)5條限購(gòu)細(xì)則買房須核對(duì)戶籍婚姻材料

2月16日北京：調(diào)控15條細(xì)則外地戶籍購(gòu)房須有5年納稅證明

第十二頁(yè)，共47頁(yè)。十二五期間3600萬(wàn)套，其中2011年1000萬(wàn)套，中央已經(jīng)下?lián)茇?cái)政專項(xiàng)支持金1030億元。4月8日至10日，全國(guó)人大常委會(huì)委員長(zhǎng)吳邦國(guó)在重慶調(diào)研。吳邦國(guó)指出，讓廣大群眾住有所居是一項(xiàng)暖人心的“德政”，希望重慶不斷完善保障性住房建設(shè)的做法，為全國(guó)提供有益經(jīng)驗(yàn)。國(guó)家總理溫家寶4月連續(xù)兩個(gè)周末到地方考察。繼上周末考察山西呂梁山區(qū)后，8日至9日溫家寶再到浙江調(diào)研，并在寧波主持召開上海、江蘇、浙江三省市經(jīng)濟(jì)形勢(shì)座談會(huì)。溫家寶指出，穩(wěn)定物價(jià)總水平是當(dāng)前宏觀調(diào)控的首要任務(wù)。中央加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是明確的，決心是堅(jiān)定的。3月赴內(nèi)蒙古自治區(qū)考察后，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)8日至9日又先后來(lái)到吉林省吉林市、長(zhǎng)春市考察。他在考察中強(qiáng)調(diào)保障性住房建設(shè)，給群眾“定心丸”，并指出要做好能源產(chǎn)供銷銜接，確保市場(chǎng)供應(yīng)。第十三頁(yè)，共47頁(yè)。第十四頁(yè)，共47頁(yè)。限購(gòu)令將作為長(zhǎng)期政策執(zhí)行第十五頁(yè)，共47頁(yè)。完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房增加普通商品住房及用地供應(yīng)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管第十六頁(yè)，共47頁(yè)。新“國(guó)五條”的核心與實(shí)質(zhì)并不是房地產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大（這是目前國(guó)內(nèi)各大媒體所強(qiáng)調(diào)的一個(gè)看點(diǎn)），也不是所謂的限購(gòu)政策繼續(xù)執(zhí)行等，而是強(qiáng)調(diào)“支持自主需求、抑制投機(jī)投資性購(gòu)房是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策”，強(qiáng)調(diào)的是未來(lái)住房市場(chǎng)性質(zhì)改變。如果要讓未來(lái)住房市場(chǎng)性質(zhì)發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，不僅要嚴(yán)格限制與打擊房地產(chǎn)投機(jī)投資，也要采取政策讓房地產(chǎn)賺錢功能逐漸退出市場(chǎng)。新“國(guó)五條”的核心就是嚴(yán)格遏制住房投機(jī)投資，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。在市場(chǎng)看來(lái)，這是老調(diào)重彈，但如果一些人仍然夢(mèng)想如前十年那樣通過(guò)瘋狂炒房賺錢，那么新“國(guó)五條”明確告訴市場(chǎng)，這個(gè)時(shí)代可能會(huì)結(jié)束。第十七頁(yè)，共47頁(yè)。住宅地產(chǎn)已基本喪失投資功能第十八頁(yè)，共47頁(yè)。傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)飽受國(guó)家宏觀政策調(diào)控之苦。傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)面臨調(diào)控后的整合和洗牌運(yùn)動(dòng)。傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)必須加大向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變第十九頁(yè)，共47頁(yè)。住宅與商業(yè)地產(chǎn)正在此消彼長(zhǎng)第二十頁(yè)，共47頁(yè)。第二十一頁(yè)，共47頁(yè)。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀世界發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)業(yè)占比25%-30%中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)業(yè)占比2%中國(guó)香港商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)業(yè)占比35%30%-50%第二十二頁(yè)，共47頁(yè)。王健林說(shuō)，到今年年底，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)數(shù)目將達(dá)到近60個(gè)，明年起每年增加20個(gè)。幾乎每一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)都成為了所在城市的地標(biāo)。即便選址遠(yuǎn)離原本的中心地帶，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開業(yè)總能引發(fā)城市商業(yè)生態(tài)的平移——這里才是市中心。

第二十三頁(yè)，共47頁(yè)。地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)第二十四頁(yè)，共47頁(yè)。溫州炒房客熱錢進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)第二十五頁(yè)，共47頁(yè)。地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)沃爾瑪進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)第二十六頁(yè)，共47頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)基本概念第二十七頁(yè)，共47頁(yè)。作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn),以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等。商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂(lè)、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式，主要包括：商業(yè)地產(chǎn)的定義住宅底商社區(qū)商業(yè)沿街商鋪商業(yè)街專業(yè)市場(chǎng)百貨商場(chǎng)購(gòu)物中（MALL）寫字樓酒店式公寓……第二十八頁(yè)，共47頁(yè)。

商業(yè)地產(chǎn)必須注重選址和商圈研究商業(yè)地產(chǎn)注重市場(chǎng)定位和商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)地產(chǎn)注重客群分析和運(yùn)營(yíng)管理

第二十九頁(yè)，共47頁(yè)。商圈，是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的區(qū)域范圍。無(wú)論大商場(chǎng)還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至可能來(lái)店購(gòu)買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。商圈由核心商業(yè)圈，次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的50％－70％，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場(chǎng)占有率相對(duì)減少。商圈第三十頁(yè)，共47頁(yè)。指針根據(jù)商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，對(duì)特定消費(fèi)者的特定需要，按照一定的戰(zhàn)略目標(biāo)，有選擇地運(yùn)用商品經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、店鋪位置、店鋪規(guī)模、店鋪形態(tài)、價(jià)格政策、銷售方式、銷售服務(wù)等經(jīng)營(yíng)手段，提供銷售和服務(wù)的類型化經(jīng)營(yíng)形態(tài)。

商業(yè)業(yè)態(tài)第三十一頁(yè)，共47頁(yè)。招商，即招攬商戶入駐經(jīng)營(yíng)，共同發(fā)展。招商工作主要包括：商圈分析，市場(chǎng)定位，業(yè)態(tài)組合，租金定價(jià)，合作方式，優(yōu)惠政策，招商渠道和方法，媒介策略，合作伙伴的選擇等。

招商第三十二頁(yè)，共47頁(yè)。商業(yè)運(yùn)營(yíng)是指以商業(yè)規(guī)劃,經(jīng)營(yíng)管理為核心,以商業(yè)開發(fā)和發(fā)展為目的。

運(yùn)營(yíng)（或運(yùn)營(yíng)管理）第三十三頁(yè)，共47頁(yè)。委托經(jīng)營(yíng)是指受托人接受委托人的委托，按照預(yù)先規(guī)定的合同，對(duì)委托對(duì)象進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理的行為。目的是利用專業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)委托物業(yè)的專業(yè)化管理和經(jīng)營(yíng)，獲得資產(chǎn)升值。

委托經(jīng)營(yíng)第三十四頁(yè)，共47頁(yè)。國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司評(píng)估物業(yè)的投資價(jià)值方法最低年收益×15年=物業(yè)購(gòu)買價(jià)總售價(jià)與總年收益的比值倍數(shù)小于15，具有投資價(jià)值第三十五頁(yè)，共47頁(yè)。1、地段及規(guī)劃（政府導(dǎo)向和支持）2、發(fā)展商的資金實(shí)力3、發(fā)展商的知名度4、項(xiàng)目的定位5、發(fā)展商以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)6、商業(yè)管理公司的專業(yè)水平7、所買商鋪的性價(jià)比8、所買項(xiàng)目的增值空間第三十六頁(yè)，共47頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)財(cái)富價(jià)值第三十七頁(yè)，共47頁(yè)。以海寧皮革城為例，05年的月租金是78元每平米，現(xiàn)在已增至600元每平米，5年租金漲幅接近8倍。05年該皮革城商鋪售價(jià)平均在11000元/平方米，現(xiàn)在已經(jīng)接近10萬(wàn)元/平方米，短短5年，漲幅高達(dá)8倍?？梢?，產(chǎn)業(yè)鋪已成為商家和投資者的必爭(zhēng)之地，搶到產(chǎn)業(yè)鋪就是搶到財(cái)富！

案例1海寧皮革城第三十八頁(yè)，共47頁(yè)。義烏國(guó)際商貿(mào)城半個(gè)攤位租金2002年是4萬(wàn)，2006年是15萬(wàn)，2010年租金高達(dá)32萬(wàn)，其中飾品攤位的租金過(guò)百萬(wàn)。案例2第三十九頁(yè)，共47頁(yè)。第四十頁(yè)，共47頁(yè)。浙江省城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（2011-2020）被批準(zhǔn)實(shí)施浙江城市化：到2020年，浙江總?cè)丝陬A(yù)計(jì)為5800萬(wàn)，城市化水平72%左右，意味著4100萬(wàn)-4200萬(wàn)人生活在城鎮(zhèn)。第四十一頁(yè)，共47頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)正在“春天里”！商業(yè)地產(chǎn)的春天來(lái)了！沒(méi)有限購(gòu)套數(shù)不受限貸影響不增加契稅第四十二頁(yè)，共47頁(yè)。商業(yè)地產(chǎn)投資要訣第四十三頁(yè)，共47頁(yè)。優(yōu)點(diǎn)：相對(duì)安全：產(chǎn)品性質(zhì)穩(wěn)定；保值增值作用明顯?；貓?bào)較高：地價(jià)上漲；轉(zhuǎn)讓費(fèi)用和租金。靈活方便：可以長(zhǎng)期持續(xù)穩(wěn)定的提供現(xiàn)金流，一般年回報(bào)都在8-10%以上；可貸款。省時(shí)省心：一次投入，終身回報(bào)；用別人的時(shí)間和智慧來(lái)為自己賺錢。缺點(diǎn)：占用的資金比例相對(duì)比較大。項(xiàng)目魚龍混雜，要一定的專業(yè)知識(shí)和專業(yè)分析。第四十四頁(yè)，共47頁(yè)。安全：

1、先商業(yè)、后地產(chǎn)：招商是否順利或完成？

2、銀行是否支持：銀行的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別能力強(qiáng)過(guò)個(gè)人。

3、做什么：經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)是否符合市場(chǎng)需求？

4、誰(shuí)來(lái)做？：系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)和品牌管理是商業(yè)成熟的關(guān)鍵。

5、現(xiàn)房更安全：不擔(dān)心因資金斷鏈引發(fā)的一些列問(wèn)題?；貓?bào)：

1、所在地是否具有稀缺性或代表性？

2、