華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店改造可行性報(bào)告

Huatian

LihuInternationalGolfandHotSpringResortHotelRenovationProjectMarketandEconomicFeasibilityStudies報(bào)告人：華田置業(yè)日期：2012年6月30日1華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店改造可行性研究報(bào)告1.行政摘要

報(bào)告目的報(bào)告內(nèi)容分析依據(jù)本報(bào)告的目的在于評估影響改造后重新定位的華田麗湖國際溫泉高爾夫度假酒店的市場供需因素，這些因素將影響到該酒店及周邊地區(qū)的住宿情況，報(bào)告同時(shí)評估業(yè)主委托管理酒店經(jīng)濟(jì)生存能力。此外，這項(xiàng)研究的目的在于為業(yè)主提供該酒店最可行的規(guī)模、設(shè)施、定位和商業(yè)模式的建議。詳盡的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括酒店基地所在國家、城市及地區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)、政治、旅游、地塊及交通等概況進(jìn)行贅述；鑒于本報(bào)告只供集團(tuán)內(nèi)部使用，加上集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)對相關(guān)素材了如指掌，所以本報(bào)告在宏觀經(jīng)濟(jì)方面的著墨并沒有太多；但本報(bào)告中的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)推論已充分考慮該等因素。本報(bào)告的邏輯推論根據(jù)是建基于以下假設(shè)：原麗湖銀灣大酒店將按照4星級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行翻新；業(yè)主擬以單體酒店方式自主經(jīng)營；翻新后酒店于2013年1月1日投入營運(yùn)；重新翻修和重新定位的麗湖銀灣大酒店將具有400間客房和套房。項(xiàng)目區(qū)總體規(guī)劃中的所有經(jīng)營板塊會(huì)相繼落成；置業(yè)公司將會(huì)開展具影響力的廣告宣傳活動(dòng)，而該等宣傳活動(dòng)的規(guī)模應(yīng)與其它同類型旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目相匹配；酒店于改造期保持營業(yè)狀態(tài)。2

取用信息及研究方法酒店收支預(yù)測由優(yōu)尼華盛國際于2010年提供的可行性研究報(bào)告中的數(shù)據(jù)已不合時(shí)宜，但所引用的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及研究方法附合國際水平，該等范疇將被本報(bào)告套用；其他信息收集與分析工作均由酒店人員完成。優(yōu)尼華盛國際的測算模塊比較側(cè)重由宏觀經(jīng)濟(jì)著眼，推論翻新后酒店應(yīng)獲得的收益，為了更貼近實(shí)際情況，酒店運(yùn)用了雙模塊測算方法，我們嘗試以改造后酒店的微觀經(jīng)濟(jì)及經(jīng)營環(huán)境出發(fā)測算在最佳及最差假設(shè)下的收益，結(jié)果證明從宏觀經(jīng)濟(jì)模塊計(jì)算出來的收益與微觀模塊的計(jì)算結(jié)果差異不超過10％，經(jīng)過驗(yàn)證本報(bào)告的收益預(yù)測存在實(shí)際操作的可行性。以下表格是翻新后酒店的損益表。預(yù)測按照公歷年，起于

2013年

1月

1日。根據(jù)我們參考眾多國內(nèi)外酒店的管理經(jīng)驗(yàn)表明，本次收支預(yù)測具有市場可比性。根據(jù)改造工程概算數(shù)據(jù)估算，我們的分析表明，整個(gè)投資回收期為：

6年249日3損益表——10年收支預(yù)測，2013–22（人民幣萬元)

42.定安縣概況地理位置經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)區(qū)域人口定安縣位于海南島的中部偏東北，東經(jīng)110°7′—110°31′，北緯19°13′—19°44′。東臨文昌市，西接澄邁縣，東南與瓊海市毗鄰，西南與屯昌縣接壤，北隔南渡江與?？谑协偵絽^(qū)相望;東西寬45.50公里，南北長68公里，疆界長251.50公里，全縣面積1177.70平方公里。2011年，定安實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值41.2億元，是2006年18.7億元的2.2倍，年均增長15.6%；全口徑財(cái)政收入10.2億元，是2006年1.4億元的7.3倍，年均增長48.8%；地方一般預(yù)算收入3.7億元，是2006年0.6億元的6.2倍，年均增長43.9%；農(nóng)民人均純收入5840元，是2006年2862元的2.0倍，年均增長15.3%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入16497元，是2006年7215元的2.3倍，年均增長18.0%；社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成79.1億元，年均增長44.7%。行政轄區(qū)

轄有定城、雷鳴、龍門、龍湖、龍河、嶺口、翰林、富文、新竹、黃竹10個(gè)鎮(zhèn)，3個(gè)國營農(nóng)場，總?cè)丝?4萬,農(nóng)業(yè)人口242801人，占總?cè)丝诘?1.12%。住有漢、苗、黎、回、白、布依、滿、侗、瑤、土家、亻么老等族居民，漢、苗族為世居民族，分別占總?cè)丝?7.93%、0.81%。其他少數(shù)民族主要分布在3個(gè)國營農(nóng)場。2011年底，全縣歸僑僑眷及港澳屬10602人；海外華僑華人及港澳同胞13649人，其中海外華僑華人12091人，主要分布在馬來西亞、新加坡、美國、日本、澳大利亞等17個(gè)國家和地區(qū)。5

氣候旅游氣候舒適度評價(jià)境內(nèi)地勢南高北低，熱帶季風(fēng)海洋性氣候，陽光充足，雨量充沛，年均氣溫24℃，年均日照1880小時(shí)，低于全島年均日照時(shí)數(shù)1700-2600mm的中間值。年均降水1953毫米，按全省年平均降雨量900-2600mm計(jì)數(shù)，定安縣降雨量略高于全省平均水平。根據(jù)2010年降雨日數(shù)統(tǒng)計(jì)，除瓊中(184d/a)，屯昌(172.3d/a)以外定安排第3，暴雨日數(shù)(9.5d/a)排第3，霧日數(shù)(30.4d/a)排第4，日照時(shí)數(shù)排第17，大風(fēng)日數(shù)排第10。本報(bào)告嘗試以特吉旺氣候舒適度指數(shù)對海南的旅游氣候資源進(jìn)行評價(jià)，即利用干球溫度、濕球溫度、有效溫度和相對濕度4個(gè)指標(biāo)，根據(jù)大多數(shù)人的感覺狀況，把溫度與濕度按指標(biāo)合劃分為11類，其符號和意義如以下圖表所示。6海南島2010年1—12月特吉旺氣候舒適度指數(shù)7

交通狀況旅游資源海南東環(huán)高速公路從定城鎮(zhèn)東部穿過，境內(nèi)路段32公里，仙溝、居丁、黃竹設(shè)有分道口。海榆東線、中線公路貫通全境，縣級公路286條，“五縱五橫”公路網(wǎng)絡(luò)，四通八達(dá)，輻射全省各地，交通方便快捷。仙溝分道口離塔嶺新行政辦公樓0.6公里，縣城北距省會(huì)?？谑兄行?4公里、美蘭機(jī)場40公里、?？诨疖囌?7公里，具有較佳的區(qū)位優(yōu)勢旅游資源豐富，風(fēng)土氣息濃郁。有古色古鄉(xiāng)“百里百村”、南麗湖名勝風(fēng)景區(qū)、文筆峰道家文化旅游區(qū)、海南熱帶飛禽世界、定陽古城（定城）、見龍塔、太史坊、八角殿、張?jiān)泪鹿示?、母瑞山革命根?jù)地紀(jì)念園等，許多古建筑和革命紀(jì)念物被列為省、縣級保護(hù)文物8

發(fā)展方向定安縣游客住宿情況根據(jù)海南省委、省政府組織編制的《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要-空間布局》，?？谑?、定安縣、文昌及澄邁被列入“北部組團(tuán)”，面積共7965平方公里，占海南島面積23.37%。重點(diǎn)發(fā)展文化娛樂、會(huì)議展覽、商業(yè)餐飲、高爾夫休閑、金融保險(xiǎn)、教育培訓(xùn)、房地產(chǎn)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和汽車制造、生物制藥、食品加工、高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)。根據(jù)條件適度集中布局特色旅游項(xiàng)目，培育發(fā)展一批定時(shí)定址的節(jié)慶、會(huì)展活動(dòng)和體育賽事。自2002年以來，定安縣的游客人數(shù)幾乎增加了兩倍，增長強(qiáng)勁，在調(diào)研期間年均復(fù)合增長率為17%。2012年2月，定安縣星級住宿設(shè)施接待了25200

人次(全省17個(gè)縣市排行第8)，比去年同期增長7.69%;年累計(jì)接待49400人次(全省排行第8)，比去年同期增長6.01%。由于定安旅游知名度尚不很高、其地處內(nèi)陸的地理位置以及目前尚處于早期旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展階段，定安主要依靠國內(nèi)旅游市場帶動(dòng)增長。93.市場分析供求分析供應(yīng)分析競爭市場競爭酒店的供應(yīng)對待改造酒店業(yè)績有直接影響，反映了市場重要的供求關(guān)系。為評估一個(gè)酒店的競爭環(huán)境，我們采取了以下步驟：? 確定競爭酒店的設(shè)施供應(yīng)，確定其對待改造酒店的直接和間接競爭力；? 確定額外的酒店房間是否在可預(yù)見的將來進(jìn)入競爭市場；? 量化市場上待建酒店和現(xiàn)有酒店的房間數(shù)；? 了解每個(gè)競爭酒店的房價(jià)結(jié)構(gòu)、入住率水平、市場定位和內(nèi)部設(shè)施。鑒于定安地區(qū)酒店質(zhì)量較低，現(xiàn)階段該地區(qū)市場的可比性有限。我們對整個(gè)市場需求的理解基于我們的工作經(jīng)驗(yàn)、對瓊北區(qū)域高星級酒店的研究、優(yōu)尼華盛國際于2010年提交報(bào)告中的資料及行業(yè)準(zhǔn)則。下面描述了我們所認(rèn)為現(xiàn)存的四星級酒店（翻新后）最有可比性的競爭酒店。我們假設(shè)現(xiàn)有酒店在翻新完畢后質(zhì)量與提供的服務(wù)將大大改善，因此將我們的研究擴(kuò)大到了南麗湖以外區(qū)域，包括海南島東北部（?？谥敛棧@一區(qū)域?qū)⒊蔀榇脑炀频甑母偁幨袌?。根?jù)我們對上述地區(qū)酒店入住率、房價(jià)結(jié)構(gòu)、市場定位、品牌、位置、設(shè)施、聲譽(yù)和質(zhì)量的評估，我們確定了11個(gè)競爭對手。10

這些競爭酒店概述如下11

市場表現(xiàn)與概況上述香格里拉酒店、威斯汀酒店和萬豪酒店在本報(bào)告提交期間尚未開業(yè)，其細(xì)分市場比例是基于其地理位置、建筑規(guī)模及其基地附近酒店數(shù)據(jù)作合理估計(jì)。為評價(jià)競爭酒店對待改造酒店的競爭力，它們的客房數(shù)已被加權(quán)計(jì)算。競爭酒店總房間加權(quán)數(shù)為

1201間。2007年至2012年，競爭市場中酒店入住率持續(xù)上升，于2012年達(dá)到頂峰51%。2008年，住宿需求顯著增加。這主要是由于海南作為中國冬季度假勝地日益普及。隨著入住率的增加，整個(gè)市場平均房價(jià)也持續(xù)上漲，于2012年達(dá)到頂峰人民幣874元。雖然上述事實(shí)表明海南作為國內(nèi)及入境旅客的首選目的地正在日益普及，需要強(qiáng)調(diào)的是，酒店業(yè)績受到島上強(qiáng)大的季節(jié)性模式限制。同時(shí)這些選定的競爭酒店日均房價(jià)仍然落后瓊南區(qū)域的品牌濱海度假勝地（如三亞）。根據(jù)我們與在市場競爭中酒店經(jīng)營者的談話發(fā)現(xiàn)，這一業(yè)績差距將不會(huì)在短時(shí)間里縮小。盡管如此，由于本區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施將陸續(xù)建成，市場參與者對提升酒店房價(jià)和入住率表示樂觀。以下簡要介紹我們認(rèn)為對待改造酒店最有競爭力的酒店。12

?？谙瞾淼菧厝燃倬频旰？谟^瀾湖度假酒店酒店位于?？谖骱０?，距海口市主要的商業(yè)和購物中心僅10分鐘車程，乘車至?？诿捞m國際機(jī)場需40分鐘，酒店共提供1300平方米的會(huì)議和宴會(huì)設(shè)施，無柱式設(shè)計(jì)658平方米的五洲宴會(huì)廳可最多容納630人，另外，位于同一層的207平方米華府廳、5個(gè)大小空間不等的會(huì)議室和1個(gè)貴賓室。作為海口“老牌”國際品牌酒店，該酒店在每周中期和淡季仍可吸引到企業(yè)和政府需求，使得酒店在當(dāng)?shù)馗偁幷咧械氖袌霰憩F(xiàn)位于領(lǐng)先地位。在我們對酒店的調(diào)研期間，該酒店硬件開始呈現(xiàn)陳舊狀態(tài)，軟件服務(wù)未達(dá)該集團(tuán)應(yīng)有的水平。鑒于其優(yōu)越的地理位置、國際品牌、設(shè)施和市場結(jié)構(gòu)，我們認(rèn)為海口喜來登溫泉度假酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成20%的競爭力。酒店于2010年正式開業(yè)，建筑群包括樓高十八層的豪華度假式酒店、樓高九層的酒店副樓、樓高三層的會(huì)所、購物廣場、宴會(huì)場地，康體中心及溫泉水療中心，觀瀾湖?？趪H高爾夫度假村目前擁有三個(gè)18洞錦標(biāo)級球場。發(fā)展商計(jì)劃建造多3家高星級酒店，分別與萬麗、麗茲卡爾頓及萬豪已簽定合作意向備忘錄，同時(shí)在區(qū)域內(nèi)引進(jìn)“蘭桂坊”概念酒吧街。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成50%的競爭力。13

海南文華大酒店?？谙愀窭锢缶频瓴梺喼拚搲缶频昃频晡挥诤？谑形娜A路18號，處貿(mào)易中心地段，擁有包括套房在內(nèi)的各類客房共318間，酒店距離兩個(gè)國際高爾夫球場僅15分鐘車程，距離機(jī)場僅30分鐘車程。無柱式可分隔的宴會(huì)大廳可容納10-800人，酒店擁4個(gè)不同風(fēng)格的餐飲點(diǎn)；康娛設(shè)施方面酒店提供室內(nèi)恒溫游泳池、室外露天游泳池、網(wǎng)球場及兩個(gè)健身室；桑拿浴、蒸汽浴、水力按摩池、全身保健及足底按摩服務(wù)。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成25%的競爭力。酒店位于?？谑形餍愫０稌憾头繂卧?37間，預(yù)計(jì)2012年10月開業(yè)。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成10%的競爭力。酒店位于海南島中東部海岸的東嶼島上，距瓊海市東南大約14公里，距?？谀线吋s100公里。酒店與博鰲亞洲國際會(huì)議中心相連，每年一度的博鰲亞洲論壇在那里開幕。酒店于2003年首次開業(yè)，酒店及會(huì)議中心為中遠(yuǎn)集團(tuán)所有。除了429間客房，酒店還擁有豐富的休閑設(shè)施，包括游泳池、高爾夫球場、水療等休閑設(shè)施。酒店還設(shè)有5間餐廳和5個(gè)酒吧。14

威斯汀酒店

天利萬豪酒店

博鰲金海岸溫泉大酒店根據(jù)我們的理解，在會(huì)展活動(dòng)和其他活動(dòng)較少時(shí)。酒店入住率很低。酒店房間數(shù)較多，來博鰲訪問的大多是國內(nèi)游客，這兩個(gè)原因是其入住率較低的主要理由。在我們調(diào)研期間，酒店?duì)顩r良好。鑒于酒店的地理位置、市場定位和設(shè)施組合，我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成50%的競爭力。酒店位于?？谕鉃┲行臅憾头繂卧?70間，預(yù)計(jì)2012年12月開業(yè)。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成10%的競爭力。酒店位于?？趪H會(huì)展中心旁暫定客房單元442間，預(yù)計(jì)2012年10月開業(yè)。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成15%的競爭力。博鰲金海岸溫泉大酒店位于萬泉河北岸（?？谝阅霞s100公里），酒店于2000年開業(yè)，共有336間客房和套房。此外還有5個(gè)餐飲供應(yīng)處和1,755平方米的會(huì)議空間。酒店處于良好狀態(tài)。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成30%的競爭力。15

海南新國賓館?？谛虏簫u豪生大酒店?？诿鞴夂：酱缶频旰Ｄ闲聡e館東鄰海口喜來登溫泉度假酒店。酒店于2002年開業(yè)，由海航酒店集團(tuán)負(fù)責(zé)管理。酒店共有268間客房及套房。酒店具有海口較全面的會(huì)議設(shè)施，同時(shí)擁有兩家餐廳、一個(gè)季節(jié)性戶外燒烤處、一家大堂酒廊以及葡萄酒和雪茄吧，酒店處一般狀態(tài)。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成25%的競爭力。?？谛虏簫u豪生大酒店坐落在?？谛虏簫u南渡江入?？谔帲?011年12月01日正式開業(yè)，酒店整體建筑面積達(dá)46000平方米，其中包括300間客房與套房，酒店距離?？诿捞m機(jī)場僅25分鐘車程，到?？谑猩虡I(yè)區(qū)10分鐘車程，酒店擁有6個(gè)餐廳與酒吧，無柱式大宴會(huì)廳面積達(dá)820平米、空高8.5米。酒店還有水療中心、桑拿中心、健身中心、兒童中心、棋牌室、茶室、海邊戶外泳池、溫泉泡池等設(shè)施設(shè)備。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成25%的競爭力。?？诿鞴夂：酱缶频曜溆邶埨ツ下放c南海大道交匯處，距離?？诿捞m國際機(jī)場僅20分鐘的車程。酒店樓高188米，共48層。酒店設(shè)有客房331間、公寓616間（套）、7套豪宅；酒店集中西餐廳、空中酒吧、多功能會(huì)議室、游泳池、健身中心、KTV、水療SPA以及棋牌室為一體。我們認(rèn)為酒店將對開業(yè)后重新定位的四星級酒店構(gòu)成10%的競爭力。16

需求分析我們通過量化市場總體客房需求和確定單個(gè)細(xì)分市場的個(gè)體特征，來預(yù)測出每個(gè)市場部分未來的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

界定市場領(lǐng)域的短暫住宿需求主要由以下四個(gè)市場產(chǎn)生。

細(xì)分市場1 會(huì)展（會(huì)議、獎(jiǎng)勵(lì)旅游、大型會(huì)議和展覽）

細(xì)分市場2 團(tuán)隊(duì)細(xì)分市場3 散客

細(xì)分市場4 商務(wù)散客

根據(jù)我們的實(shí)地考察、區(qū)域分析和對當(dāng)?shù)鼐频晔袌龅牧私?，我們預(yù)計(jì)，在2012年，對重新定位的四星級酒店構(gòu)成競爭的酒店入住需求分布將如下列表所示:17

會(huì)展需求如上所述，在2012年，競爭市場的入住需求主要是來自會(huì)展市場需求，占37%，第2及第3位的團(tuán)隊(duì)與散客市場分別占24％及23％，相差甚微。鑒于競爭市場中包括位于海口的酒店，雖然，商務(wù)散客需求主要限于?？冢êＤ蠉u的省會(huì)和商業(yè)中心），競爭市場的商務(wù)散客需求仍占大約16%。會(huì)展部分的需求主要考慮本地、區(qū)域和國際公司的培訓(xùn)班、會(huì)議、產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、獎(jiǎng)勵(lì)游或小型會(huì)議。根據(jù)我們對行業(yè)的了解，2010年以前大多數(shù)商業(yè)會(huì)議的住宿要求均集中在在周一至周四平日期間。不過，從2011年開始會(huì)議市場開始趨向周末開始入住。我們發(fā)現(xiàn)，目前大型會(huì)展的需求主要集中在博鰲及三亞地區(qū)。圍繞年度博鰲亞洲論壇的宣傳和媒體報(bào)道為博鰲在國內(nèi)和國際上作為一個(gè)主要會(huì)議目的地的知名度做出了很大貢獻(xiàn)。同樣，?？谝彩芤嬗谡偷胤狡髽I(yè)的強(qiáng)勁需求。然而，鑒于當(dāng)?shù)仄髽I(yè)和政府的性質(zhì)，?？谑袌錾吓e行的活動(dòng)相比博鰲通常規(guī)模較?。?0人至150人參加）。相對瓊南區(qū)域而言，海南東北地區(qū)酒店舉行的活動(dòng)經(jīng)常以價(jià)值為導(dǎo)向。18團(tuán)隊(duì)需求我們還注意到，當(dāng)?shù)囟燃倬频晔袌龅臅?huì)展需求遵循鮮明的季節(jié)模式（特別是對于商業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)旅游來說），需求高峰期為11月至1月，在此期間，?？诔鞘兄行木频甑男枨笸ǔＦ汀Ｈ欢?，2月和8月海南東北部地區(qū)酒店會(huì)議需求不高。博鰲亞洲論壇通常在4月舉行，對于典型會(huì)議團(tuán)隊(duì)來說，在上面提到的酒店通常平均逗留時(shí)間為3至4晚。會(huì)展需求受本地的經(jīng)濟(jì)增長和海南快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)，我們預(yù)計(jì)其在本地區(qū)將健康增長。團(tuán)隊(duì)部分一般包括已購整套旅游的游客，已包含旅費(fèi)、酒店住宿費(fèi)及餐費(fèi)，也稱之為“全套旅游服務(wù)”。旅游經(jīng)營商的協(xié)議價(jià)一般較低，幫助填補(bǔ)了入住率較低時(shí)期。由于這部分所占比例較低，需求將隨著市場入住率的增長被更高收益的需求所取代。

海南東北部雖是一個(gè)休閑目的地，卻不如三亞的知名度高。值得一提的是，長遠(yuǎn)來說，目前三亞擁有的優(yōu)越條件，將會(huì)由于其缺乏城市規(guī)劃、交通及旅游秩序混亂而淺化其影響力，隨著海南東部沿岸的發(fā)展，預(yù)計(jì)將增加今后市場動(dòng)態(tài)變化的復(fù)雜性。19散客需求商務(wù)散客需求散客需求包括：通過旅行社或旅游經(jīng)營者進(jìn)行旅游的旅客和直接從酒店購買整套旅游的個(gè)人游客。這方面的需求主要來自周末和旺季的平日。根據(jù)我們在市場上了解發(fā)現(xiàn)，一些地方酒店經(jīng)營者往往提供半膳溫泉（HalfBoardSpaPackage）或休閑旅游包(Package)來滿足這部分的需求。這些旅游包的房價(jià)在入住率較低或平日時(shí)會(huì)減低以吸引需求。海南東北部地區(qū)度假酒店的散客需求主要來自國內(nèi)，而這部分的房價(jià)收入通常也低于來自國際游客的房價(jià)收入（國際游客更愿意在三亞地區(qū)住宿）。一般來說，閑逸的休閑設(shè)施，如高爾夫球場、海灘、湖泊、私人泡湯池及游泳池或室外泳池景觀，在吸引這部分市場需求方面尤為重要。鑒于中國中產(chǎn)階級的興起，我們預(yù)計(jì)這部分需求將健康增長。商務(wù)散客需求在周一至周四晚最強(qiáng)，周五、周六明顯下降，而周日又會(huì)回升。這部分的市場需求在11月底至2月和7、8月時(shí)明顯下降，主要由于商務(wù)和會(huì)議旅客去別地度假所致。

商務(wù)散客需求主要來自海口。作為海南省會(huì)與經(jīng)濟(jì)中心，重要的政府機(jī)關(guān)和主要房地產(chǎn)、貿(mào)易、食品加工和制藥公司均在海口設(shè)立了辦事處。在這部分的未來需求主要與海南省商業(yè)和經(jīng)濟(jì)聯(lián)系在一起，特別是?？诘貐^(qū)。鑒于上述海南積極的經(jīng)濟(jì)前景，我們預(yù)計(jì)，此部分的需求前景可觀。重新定位的酒店預(yù)計(jì)將位于能捕獲附近塔嶺工業(yè)區(qū)現(xiàn)有和未來商務(wù)散客需求的位置，但必須指出，南麗湖地區(qū)的商務(wù)散客住宿需求在可預(yù)見的未來會(huì)保持相對較少。20結(jié)論競爭市場燦年增長率把預(yù)測201令2–1浩5入住需挽求與市執(zhí)場概況劃分住暮宿市場波的目的斬在于確斑定主要恭需求的注類型、悄識別顧艦客特征傳并估計(jì)族未來增瘦長趨勢匯。從對故本地區(qū)秤的分析昌出發(fā)，控翻修的績酒店將訊擁有4個(gè)細(xì)分市傻場需求。岸不同類型皮的經(jīng)濟(jì)和弦人口數(shù)據(jù)龜已被評估華以確定其屑是否能反腐映酒店需企求的變化搏?；诖朔穹N方法，霞以下列表扛顯示了我路們預(yù)測的失市場部分小增長率。我們已肥對翻修喉后的酒俘店的競獻(xiàn)爭市場聚動(dòng)態(tài)進(jìn)參行了審既查，并白使用以弊上列表裙所示的尾需求增召長率進(jìn)炊行了對正基本需番求的估削算。我似們利用欄了計(jì)算銹得出的忍潛在需積求數(shù)據(jù)速，根據(jù)蕉需求固福有的波鑰動(dòng)限制韻和市場漿領(lǐng)域的嫂其他因襲素，我閣們確定忙了整個(gè)光市場的團(tuán)需求狀答況。下信表展示洲了我們深對擬改葬造酒店嘴市場需遵求增長寧的預(yù)測朗，其中非包括住茫宿房間攀數(shù)和所閥有其他深市場需植求。2122競爭市場業(yè)住宿需求紡，2012培–15競爭市裂場住宿匠需求，2012障–15億(續(xù))23我們認(rèn)為盾，所有選刪定競爭酒譜店的穩(wěn)定曲市場入住禿率約為56%，根據(jù)宣預(yù)測的天市場供宴求波動(dòng)夸，我們海預(yù)計(jì)，雷市場將惕在201輕5年達(dá)到寇這個(gè)入講住率。244.設(shè)施完烈善計(jì)劃瘡及設(shè)施蒼推薦酒店概昨念與定陵位雖然待改路造酒店附疼近地區(qū)還露比較落后培，但會(huì)議求需求強(qiáng)勁篇，這里能左夠提供寧壇靜的環(huán)境晝和城外享鐵受。同時(shí)鈴，海南島窮度假短期裳休閑和周血末需求呈盒現(xiàn)上升趨串勢。我們君認(rèn)為該趨互勢主要源零于國內(nèi)游槽客生活水繞平的日益飽提高。根被據(jù)對當(dāng)?shù)馗榷燃倬频陱潣I(yè)者的訪勒問，我們筋認(rèn)為，一堆個(gè)精心設(shè)環(huán)計(jì)的、擁庭有密集會(huì)與議和娛樂蘭設(shè)施的度傾假勝地有那吸引休閑計(jì)和會(huì)展需陪求的潛力燃。因此，秩我們認(rèn)為點(diǎn)有必要按變照市場需學(xué)求定位以擇四星級酒闖店標(biāo)準(zhǔn)對懼酒店進(jìn)行姐改造。此當(dāng)外，我們美認(rèn)為，總呀體規(guī)劃中談的球會(huì)、俯漁人碼頭蓮、溫泉中肯心將進(jìn)一稅步促進(jìn)住化宿需求?？傮w來說刮，我們認(rèn)住為翻修的爐酒店應(yīng)包俘括下列內(nèi)槐容：提供現(xiàn)代攤設(shè)施和優(yōu)對越的自然精環(huán)境；精心設(shè)駐計(jì)的園鞭林景觀婦，與綜柴合功能飯配置方雪案中的河其他元愚素融為翼一體；通過裝修周和設(shè)施配息備提供高吃檔舒適的盼環(huán)境；提供先肅進(jìn)的會(huì)繳議和功金能設(shè)施侍，滿足陣國內(nèi)和慚國際會(huì)裕議和活垃動(dòng)（包碌括婚禮朱、展覽庸）需求先；齊全的那娛樂和金休閑設(shè)忽施；融合當(dāng)券地傳統(tǒng)液文化與麗現(xiàn)代設(shè)嶺計(jì)的國艷際四星孤級標(biāo)準(zhǔn)物度假設(shè)泛施；以繼及翻修的榆酒店設(shè)鹽施應(yīng)與福球會(huì)、蠅擬建的葡溫泉中逼心及精爹品酒店慣互補(bǔ)。25現(xiàn)有酒店鈔房間構(gòu)成我們認(rèn)為遇，上述酒透店定位概鵲念將為重逝新定位的患酒店吸引表更多的團(tuán)敬隊(duì)、散客華和會(huì)展需尖求，不僅艙適合于海屠南東北地段區(qū)，同樣洽還包括國估內(nèi)其他地秋區(qū)市場需備求。以下章貪節(jié)列出冊了我們慰對翻新沒酒店設(shè)射施的建洞議。謀這些建夢議基于兄我們對綠現(xiàn)有和咽未來市盾場需求象的了解拆。由于漲香格里投拉、威低斯汀及紡萬豪并歸未開業(yè)，我存?zhèn)儗ζ溆查]件構(gòu)成了隙解有限，火為了深入懼了解市場峰，我們增樸加了以下援另外3家次要壞競爭對辟手作比始較：?？邙櫺⒅薨５氯跞鸹始矣軋@林酒物店305間客房海南西翻海岸溫板泉度假植酒店304間客房海南文成昌維嘉殊國際大洽酒店300間客房26競爭酒店愿的客房構(gòu)仇成請見以勤下列表。棗我們注意番到，競爭扇酒店平均里提供342間客房和狗套房。海反口觀瀾湖發(fā)度假酒店茄共提供525間客房夾和套房先，是目頌前選定碌競爭酒仇店中最虧大的一患家。我臭們的分揮析還進(jìn)歐一步表鄰明，市籍場上的鴿套房平爛均占總?cè)驴头繑?shù)淹的10.6堵3%。競爭躍市場中蜜的酒店雖標(biāo)準(zhǔn)客筑房平均衣面積約30這平方米松至6吐0平懷方米。栽套房面糾積差距懲很大，劑從60平方米至176冬平方米不霧等。翻新酒兵店的空融間規(guī)劃跳中準(zhǔn)備啟在1/院2號樓匯增加1蛛2間套遮房，包仇括原套辦房及別指墅在內(nèi)魂，套房圣總數(shù)達(dá)篩36單間嚼，占宋總客房葵數(shù)的東9％，底接近市驢場標(biāo)準(zhǔn)拾。一般來說壘，設(shè)施和裝露修預(yù)計(jì)可李以反映酒蔬店國際四劃星級標(biāo)準(zhǔn)行定位。所伍有客房和繼套房均建滲議提供4套裝置最浴室。牲除了標(biāo)饒準(zhǔn)裝修工和設(shè)備孤，我們證建議，杏客房提悠供可單庸獨(dú)控制櫻的冷暖佳空調(diào)、島純平電敬視、無危線網(wǎng)絡(luò)儲、保險(xiǎn)秒箱、迷鍵你吧、春茶和咖忘啡沖泡逢設(shè)備以計(jì)及浴袍叛和拖鞋櫻。以下為哀競爭市字場的客厚房構(gòu)成卻作比較愉。27競爭分析——客房構(gòu)殼成28餐飲設(shè)淺施目前，奮現(xiàn)有酒員店提供偶專門的稱餐飲中鐮心。該東中心提挨供846座的中餐舞廳、7間包房目（最多棚容納100人）、一代個(gè)58座的湖景永火鍋餐廳鄙和一個(gè)560座的露天育燒烤酒吧儲。此外，昌大堂酒廊戲位于酒店節(jié)的主樓。競爭酒店頭提供的餐粒飲設(shè)施數(shù)蛇量為3個(gè)至9個(gè)不等險(xiǎn)。437間客房沾的海南復(fù)瓊海博碰鰲亞洲藍(lán)論壇大薪酒店擁煩有9個(gè)餐飲智提供處茄，是競析爭市場覽中數(shù)量數(shù)最多的供。分析牙發(fā)現(xiàn)每佩餐飲點(diǎn)模對客房渴比例徘貨徊在49近–1蝦01之間，鉤平均值慢為每1個(gè)餐飲點(diǎn)炭對57間客房。酒店功前能配置芒方案中布計(jì)劃提行供以下5個(gè)餐飲點(diǎn)奧：中餐廳；戶外高檔坦次燒烤餐寫廳；臨湖西餐朱廳；大堂吧；室內(nèi)高品靈味雪茄吧喊。29雖然每餐推飲點(diǎn)對客放房比例(80)較競爭酒方店平均值核高(57)，但由于淺酒店核心往市場為會(huì)散展市場，屬酒店功能植配置方案折中已預(yù)留志兩個(gè)室內(nèi)頌及兩個(gè)戶值外的宴會(huì)尸場所，加三上待南麗粘湖總體規(guī)膝劃開始實(shí)還行，餐飲裕設(shè)施數(shù)目撥將增加。秀因此，我玻們認(rèn)為，釀酒店現(xiàn)有墊功能配置來足以滿足哈內(nèi)部和外掩部餐飲需努求。以下為辨競爭市板場的餐遍飲構(gòu)成滾作比較族。30競爭酒店——餐飲構(gòu)成31宴會(huì)廳緒與會(huì)議蜂廳競爭市肝場中會(huì)在議需求僻強(qiáng)烈，437間客房的立海南博鰲自索菲特大掏酒店提供7,3網(wǎng)30兆平方米捐的會(huì)議廟空間，辣是競爭手市場中巷最大的痰。該酒躺店每年厘舉辦博想鰲亞洲壁論壇，黨提供一華個(gè)2妨,59具2平看方米的針宴會(huì)廳根，可容稈納多達(dá)惹2,斧500名客人尊。然而貼，若將暫該酒店覽排除在傭外，競鄙爭酒店華的平均唉會(huì)議空耀間約為1,4蹄26欠平方米逝（即每溉間客房差會(huì)議面惑積4平她方米）垃。酒店功能螺配置方案粘中的會(huì)議尤空間為1,88冒2.53平方米敞（即每呢間客房廢會(huì)議面已積4.7平方米）蓋。酒店會(huì)逢議空間與鞋客房的比決例符合市接場需求。以下為具競爭市撐場的會(huì)育議空間傷構(gòu)成作悉比較。32競爭酒店——會(huì)議空蘇間構(gòu)成33娛樂及其宅他設(shè)施我們認(rèn)為候酒店現(xiàn)有用的娛樂設(shè)炸施有限及腎過于陳舊孤。我們建嫩議增加的或休閑設(shè)施喜，如室外纏溫泉泡湯泉池、健身座室、Kara避oke包房等杰等。34改造費(fèi)用病概算35以上工尖程改造睛費(fèi)用概狀算由深席圳市建治筑裝飾(集團(tuán))吵有限公算司提供筐。酒店各將部設(shè)備冬、陳設(shè)租及家具者項(xiàng)目中推包括:酒店開業(yè)犬慶典；開辦費(fèi)收；不可預(yù)見跑費(fèi)。365.入住率和接平均房價(jià)旺預(yù)測滲透率職分析酒店的房誠平均房幅價(jià)和入抗住率是面衡量酒著店業(yè)績喂和市場塘價(jià)值的擊基礎(chǔ)。噸大部分部住宿設(shè)各施的其勞他收入給來源（柔如餐飲蠢與康娛玩收入）協(xié)主要受悠顧客人鞋數(shù)影響勇，大部直分的開三支情況敬也受入魔住率變總化的影亭響。在一定程超度上，入用住率可由辨酒店管理宋方所操控半。酒店管掌理公司可梢選擇調(diào)低鉆房價(jià)以提私高入住率而。我們的共預(yù)測反映船了一個(gè)有獎(jiǎng)能力的酒庭店管理團(tuán)騰隊(duì)在實(shí)現(xiàn)塞最佳的入桶住率和平像均房價(jià)方染面所采取榴的運(yùn)營策麻略。酒店的幟市場份艘額與入樹住率基挑于其市患場預(yù)期冠競爭力蘋，由滲善透率來危量化。償滲透率貍是酒店塊的實(shí)際濃市場份性額和其織理論市刺場份額紹的比率女。在這燃個(gè)計(jì)算鐮方式之裝下，市該場份額位代表酒斬店在總恥體市場斬需求中磚所占有齒的份額弄，而應(yīng)燈得份額種則代表叢待改造貍酒店在蔽市場總灘供應(yīng)量明中所占開有的份勻額下表列毯出了翻肆新后的賓酒店按址市場需梯求劃分姻的調(diào)整即滲透率謎預(yù)測。37細(xì)分市簡場滲透榴率預(yù)測2015膜–16重新定忌位的酒擇店的會(huì)挖展部分沉滲透率年將在酒腸店達(dá)到尤穩(wěn)定市澤場地位慌后增長仁。翻新禽后的酒琴店擁有物規(guī)模恰虎當(dāng)?shù)墓w能設(shè)施確，預(yù)計(jì)香能夠滿價(jià)足現(xiàn)有退和未來角的省內(nèi)補(bǔ)、外會(huì)書議、餐郊飲和活覺動(dòng)需求獎(jiǎng)。鑒于孔其在南案麗湖總秤體發(fā)展惹規(guī)劃中孤的位置事，酒店橋?qū)⒂瓉沓岙a(chǎn)生豐匪厚利潤珠的婚禮壤需求。牙基于這窄些事實(shí)俱，我們漫設(shè)想酒摩店的會(huì)訴展部分睬滲透率移將超出耽市場水調(diào)平。因考此，我量們預(yù)計(jì)漂酒店會(huì)暖展部分省的滲透殃率將在2015年達(dá)到120接%；雖然我擦們預(yù)計(jì)這翻新后底酒店的臉價(jià)格定牲位將大掌大高于栗當(dāng)?shù)仄丰t(yī)牌度假孫酒店（忠如海南帽西海岸傷溫泉度糕假酒店繩），我維們預(yù)計(jì)銹酒店仍誰然需要蹤蝶通過接蒼待相對多較低收慶益的團(tuán)奶隊(duì)需求旱，以維吵持一定翁水平的康基本入嗽住率。箭因此，垃我們預(yù)姐計(jì)酒店啦團(tuán)隊(duì)部包分的滲納透率將頁從2015年開始穩(wěn)仙定在65%；38盡管訪鏟問海南拒的國內(nèi)處和國際冰游客的壩主要選向擇標(biāo)準(zhǔn)臥是其是婚否能夠觀直接到選達(dá)海灘庸，但由負(fù)于重新線定位的變酒店將圾受益于耗高水平兔球會(huì)及但溫泉中槽心的拉綠動(dòng)效應(yīng)度，我們銀預(yù)計(jì)，睡酒店散蹈客部分睡的滲透缸率將大幸幅提高飾，酒皮店散客唇部分的習(xí)滲透率左將從201扛5年開始穩(wěn)李定在110%；以及由于南矛麗湖地堵區(qū)的企蟻業(yè)需求眼小，我樓們預(yù)計(jì)草商務(wù)散踩客部分贈(zèng)的滲透你率較低布。?？跅畹貐^(qū)的趣商務(wù)需如求主要齊為其市特區(qū)內(nèi)的紐奉競爭酒查店來滿鎖足。下表列出唉了由此產(chǎn)畢生的市場帆結(jié)構(gòu)，或綁按市場需伴求劃分的怠總獲得需坡求。下表為我垃們對翻新邁后的酒店縮慧直到穩(wěn)定棄年的入住珍率預(yù)測。39入住率預(yù)嶼測2013級–16年40結(jié)論——總?cè)胱÷势骄坎磧r(jià)分析競爭市模場定位我們假突設(shè)重新跨定位的童酒店將俯需要2年才能穩(wěn)可定下來。獸因此，我面?zhèn)冾A(yù)計(jì)酒造店將于201呀5年達(dá)到穩(wěn)膛定滲透率框。鑒于南銳麗湖地區(qū)泡的商務(wù)散壟客需求缺限失，我們踩預(yù)計(jì)酒店擋的滲透率哄將在競爭愉市場達(dá)到69%，因此棍其入住敬率將穩(wěn)肌定在38.饒55%。在估算窄酒店價(jià)張值時(shí)一弊個(gè)最重歸要的標(biāo)裹準(zhǔn)就是糟其可達(dá)層平均房綢價(jià)的預(yù)唇測。平悠均房價(jià)假更常見淡的正式銷定義是悉每個(gè)已高售客房深的平均獸價(jià)格，懂用某一水時(shí)段內(nèi)冠的客房鎖總收益亮除以銷頂售客房燭數(shù)。預(yù)輝測的平離均房價(jià)提和入住茫率用于架預(yù)估客熊房收益茅，客房食收益又輔可作為港估算大春多數(shù)其阿他收益刮和開支呀項(xiàng)目的汪基礎(chǔ)。通過競爭仁性定位來堵預(yù)測酒店銳的平均房舞價(jià)。該方抱法首先對冷競爭酒店區(qū)的平均房篇價(jià)進(jìn)行分舟析。該價(jià)于格將確立禽特定范圍督用以反映存市場特性劇，如價(jià)格們敏感度、輛需求來源枝和入住率彩。酒店的委平均房價(jià)你將在類似伍面積、質(zhì)梨量、設(shè)施余、配置、他市場定將位、地理繁位置、管脂理公司、顯品牌形象則和附屬情偉況等基礎(chǔ)俱上進(jìn)行定嫂位?？筛s據(jù)相關(guān)差虹別相應(yīng)調(diào)度整價(jià)格。41基于我譯們對市末場的理解賊和對其樸他酒店哄平均房失價(jià)的考質(zhì)量，我雁們將重脊新定位逼的酒店派的平均泥房價(jià)按201搖2年價(jià)值布標(biāo)準(zhǔn)定想為人民金幣449亦.61元。其定荷價(jià)原因如友下：現(xiàn)有酒騎店將升初級為國香際四星朋級標(biāo)準(zhǔn)威；走創(chuàng)建品乒牌戰(zhàn)略，腿由具備國幫際管理理址念的從業(yè)塞人員負(fù)責(zé)平經(jīng)營；合理的功泰能配置；翻新后，師酒店的實(shí)鍬物產(chǎn)品和需美化環(huán)境嘆將被有效算地結(jié)合起蛛來，成為闊一個(gè)有吸弦引力的度達(dá)假勝地；絹以及重新定位丈的酒店是石總體規(guī)劃不的一部分效，規(guī)劃擁川有大量休蕩閑和娛樂尸設(shè)施。在入住氏率達(dá)到更穩(wěn)定水國平之前誼，平均愿房價(jià)的隙變化主隊(duì)要受酒溝店和市悲場相關(guān)質(zhì)因素影泡響。當(dāng)企酒店入自住率達(dá)套到穩(wěn)定貿(mào)之后，指平均房餃價(jià)通常寄在剩余住經(jīng)濟(jì)生命悅期內(nèi)將員隨通貨深膨脹率挪繼續(xù)增縱長。42待改造促酒店平姜均房價(jià)御預(yù)測我們假設(shè)輛酒店將提幣供旺季、畏平季和淡所季房價(jià)。我們預(yù)計(jì)鋪酒店翻新踩后，平均矮房價(jià)水平價(jià)將在201榨2年至2013年增長大鬼約120%震(與現(xiàn)平勇均房價(jià)順比較)，在2013年至201磁4年增長14.7衛(wèi)7%。從2015年起，原我們假才設(shè)，酒巧店的平驚均房價(jià)執(zhí)增長將須與人民教幣通脹徑率保持環(huán)一致，指達(dá)到4%。酒店預(yù)計(jì)倦在201望5年的穩(wěn)定魔房價(jià)定位核，反映了鳴現(xiàn)有麗湖晌銀灣大酒店店的實(shí)際嚼凈房價(jià)增廉加了人民傍幣311.令85元（按201攜2年價(jià)格計(jì)臺算，從人遙民幣220元增長到鵝人民幣531沖.85元）。436.新增市場鬧所帶來的查市場增量設(shè)立韓陷國（首因爾）、勢日本（族東京）長兩國辦谷事處，老以擴(kuò)大非日本、筑韓國等耍海外市鼻場的銷奪售，同鐮時(shí)吸引駁冬天高伏爾夫長晌住客戶含的市場也占有份虹額。設(shè)立中多國其他乎一線城伙市（含拒港澳臺關(guān)）的代平辦處，畝主要與符相關(guān)的落旅游企繪業(yè)合作伶，利用皺合作關(guān)促系進(jìn)行吼代辦處失的設(shè)立鉗，以增唐加和推挺廣酒店歷在中國瀉其他省搏份和城場市的市刪場占有弟量。利用公蔬司球會(huì)榮資源，冶大力發(fā)工展相關(guān)儀的高爾叨夫套餐糖產(chǎn)品，成加大力瀉度與海圈南省，比中國國貿(mào)內(nèi)其他揭著名高拳爾夫球區(qū)會(huì)，甚捧至世界緒上著名閉的高爾顏夫球會(huì)區(qū)合作，蹲開發(fā)和氧酒店相脾關(guān)的高祥爾夫套暢餐產(chǎn)品嶼。與集團(tuán)縮慧其他相朗關(guān)企業(yè)夕進(jìn)行聯(lián)布合推廣頑合作。榆比如：惱與港澳讀國旅的險(xiǎn)合作，擇與奧凱進(jìn)航空的霜機(jī)票+酒店套餐嘩合作，高脆爾夫球會(huì)獨(dú)和其他相惑關(guān)合作。44增加網(wǎng)棚絡(luò)宣傳榴和推廣除渠道，震多方面畜對酒店遼進(jìn)行品臟牌的推粒廣。如：酒店社微博推廣搏折扣；酒鞠店網(wǎng)站在宮線預(yù)訂優(yōu)采惠；與全太國、全世木界各大GDS系統(tǒng)合奔作，進(jìn)把行酒店懂的推廣罪和在線勁預(yù)訂。凈（其主奧要功能健可以自副由組合潛機(jī)票+酒店）團(tuán)購和杠會(huì)員合懸作機(jī)制綿的建立與各大每團(tuán)購網(wǎng)鵲站進(jìn)行跪長期有咽限的合殺作機(jī)制卡，重點(diǎn)氣推廣夜裁間空閑誼房和情世侶套餐醋組合。與海航殖一卡通瓜或銀行慘進(jìn)行聯(lián)染名卡的科推廣，露以達(dá)到唇酒店知駛名度和壓會(huì)員體華系的自慣主建立拆。45新增市再場所帶籍來的增頑量據(jù)我驚們的預(yù)所測，可雨為酒店臥前三年姐帶來15%-娃20%的市場占有粱量，可提輔高30-飄40%左右的客絨房入住率像。如下表禍所示：46新增量市場的入住率及房晚預(yù)測細(xì)分市場來源20132014201520162017201820192020海外市場新增入住率4%5%6%7%7%7%7%7%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)7300730087601022010220102201022010220大中華區(qū)市場新增入住率8%10%12%15%15%15%15%15%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)1460014600175202190021900219002190021900高爾夫套餐新增入住率4%5%6%7%7%7%7%7%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)7300730087601022010220102201022010220網(wǎng)絡(luò)推廣新增入住率2%2%3%5%5%5%5%5%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)29202920438073007300730073007300企業(yè)合作新增入住率2%2%3%5%5%5%5%5%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)29202920438073007300730073007300合計(jì)新增入住率20%24%30%39%39%39%39%39%預(yù)計(jì)增加間夜數(shù)35040350404380056940569405694056940569407.收支預(yù)怖測固定與浮揮動(dòng)收支分永析客房收入根據(jù)我們抗前面對入妹住率和平啟均房價(jià)的齒預(yù)測，以劍及對可比苦酒店財(cái)務(wù)渡經(jīng)營狀況吊的了解，肯我們已經(jīng)肚制定了從201列3年1月1日起對痛翻新和吼重新定院位的400間客房約酒店的10年收支預(yù)齡測。我們昏根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)巨人》的預(yù)測復(fù)，將年禿通貨膨芳脹率定個(gè)為4%。此收支遺預(yù)測以擋每年計(jì)堡入通貨升膨脹的喊人民幣毀為單位室。穩(wěn)定翻年旨在奪反映酒腰店在生抬命周期年中建成床、高峰濕和低谷文任一階浙段中的配預(yù)期經(jīng)格營業(yè)績革。因此張，從穩(wěn)煩定年份查開始的宜收支預(yù)免測將不盡考慮任慕何異常庸供求關(guān)亭系以及擱任何會(huì)扣導(dǎo)致不柱正常收扶支的非始周期性曉情況。對酒店肯的營運(yùn)繁收支預(yù)摧測中，漿我們使今用了固遣定/可變成分但模型。該附模型的前圖提是酒店舉收支中有濾一部分構(gòu)斗成是固定盜的，而另尚一部分則熄根據(jù)客房題入住率和歷設(shè)施使用猶狀況而發(fā)脆生變化。屑根據(jù)一個(gè)倡已知的收憑支水平并蔑計(jì)算出其幟固定和可安變部分，餃從而可以販做出相關(guān)圾預(yù)測。固衣定部分僅鋪根據(jù)通貨裁膨脹進(jìn)行匙調(diào)整，可枕變成分除內(nèi)考慮通貨酷膨脹因素谷外，還需垃根據(jù)產(chǎn)生落收支的預(yù)停期客房入擦住率和設(shè)甚施使用的丸百分比變獲化進(jìn)行調(diào)綱整?？头渴杖氚厝Q入住窄率和平均芒房價(jià)這兩撒個(gè)變量。儲具體參見社第5章入住咬率和平村均房價(jià)吵預(yù)測。47餐飲收殃入水療收入“酒店統(tǒng)一通會(huì)計(jì)制度”將食品收甚入定義為削食品銷售嘗所得收入鹽，包括咖桃啡、牛猛奶、茶和因軟飲料。鳴食品銷售歌不包括員商工膳食。徹食品收入柄同時(shí)還包隙括會(huì)議室杏租賃、餐艦飲服務(wù)費(fèi)測、服務(wù)費(fèi)六和各種宴局會(huì)雜項(xiàng)收華入。飲料殃收入為餐開廳和宴會(huì)嫌廳銷售酒叫精飲料的謎收入以及坊酒吧和酒物廊銷售酒珍精飲料和海軟飲料的震收入。如第4章設(shè)施尖完善計(jì)辰劃及設(shè)譜施推所脆述，我跌們假設(shè)炸酒店將敏提供5處餐飲烈設(shè)施，譽(yù)以為住讀宿客人陜和總體籍規(guī)劃中摸來自其側(cè)他地區(qū)夢的外部璃客人提燦供一個(gè)冒更加具兩有吸引服力的用截餐氛圍尖。根據(jù)上蛛面的詳通細(xì)分析奔，我們堵預(yù)測，嗎餐飲收員入在穩(wěn)暗定年（2015年）價(jià)水格為每筑已售房稻（POR）人民器幣260元。我梅們認(rèn)為喇，這個(gè)吊數(shù)字符斑合海南蒙東北地受區(qū)可比洽度假村載水平。根據(jù)行業(yè)資經(jīng)驗(yàn)，我蟻們預(yù)測，豪水療收入李在穩(wěn)定年退（2015年）價(jià)格后為每已售卸房（POR）人民幣39元。48其他收配入客房支出其他收蛇入主要夢包括：閑電話、賽洗衣與丹干洗服蒸務(wù)、付潮費(fèi)電視占節(jié)目和暴秘書服組務(wù)等。肥我們預(yù)睬計(jì)穩(wěn)定魂年（2015年）其洽他收入低約為每壩已售房炊人民幣7元?？头恐С鳊X由客房銷蜘售所涉及喉的開支和僑客房及公爽共區(qū)域維牲修費(fèi)用組末成。工資枝和雇員福拔利占了此丈項(xiàng)支出相品當(dāng)大一部渣分比例。留由于管屋理人員可悠以根據(jù)客僵房入住率重的需要靈晃活安排客蒙房清潔工嶺、行李員答和酒店環(huán)努衛(wèi)工的工箱作安排，條大部分酒享店的薪資面部分是固信定的。黃酒店必須且時(shí)刻確保付前臺接待震人員、公宇共區(qū)域清特潔工、管柱家和其他慨管理人員堂充足。因告此，薪金藥、工資和批員工福利雅受入住率國變化影響勝不大。傭金和傳客房預(yù)田訂通常緣瑞以客房態(tài)銷售量扒而定，叼因此對銳入住率碎和平均火房價(jià)的呆變化十勵(lì)分敏感霜。雖然林顧客人襪數(shù)受入敵住率的腐影響達(dá)100苦%，但是床喘單和其他帥經(jīng)營費(fèi)用榨受入住率席的影響非森常微小。豈其它客房搭部門支出桿包括清潔德設(shè)備成本突、旅行社勻應(yīng)付傭金毅和預(yù)訂費(fèi)誰用。我們預(yù)測淺酒店的客身房支出將珍與其它相夫同類型的聰品牌度假之酒店的客臥房支出一哀致。我們舍預(yù)測穩(wěn)定路年（2015年）的客框房支出約絕為每已售淺房人民幣95元，即菌客房收悶入的16.失26%。49餐飲支吃出其他支出行政及者總務(wù)費(fèi)誓用營銷費(fèi)用餐飲支蝦出由酒乖店的食踏品、飲趕料和宴新會(huì)設(shè)施狐運(yùn)營所左必需的螞一些項(xiàng)摧目開支組組成。在由于地憶域因素梅，我們獄預(yù)測酒予店的餐妻飲支出趁將比其教它相同屢類型酒晝店的水挖平略高3.5個(gè)百個(gè)點(diǎn)援。因此，撤我們預(yù)計(jì)悅穩(wěn)定年（2015年）酒店住的餐飲支途出占餐飲特總收入的63.4章5%。其他部各門支出禿由產(chǎn)生櫻其他收瘋?cè)氲南嗯潢P(guān)開支想組成。婦我們根違據(jù)可比奧歷史經(jīng)鑼營數(shù)據(jù)粘對其他誦支出做疫出預(yù)測旺。我們付預(yù)計(jì)穩(wěn)勝定年（201送5年）其他透支出為總翻收入的0.5戶6%。行政及總萌務(wù)開支包僵括所有行度政部門員震工以及并柳不直屬于菊任一部門鹿的員工薪穴資。酒店病管理和運(yùn)巖營而產(chǎn)生綁的相關(guān)開撓支項(xiàng)目也菠歸屬于此集類開支。以大部分行歲政及總務(wù)券開支都是姿固定的，攔除了現(xiàn)金鼓富余和短怪缺、信用粱卡費(fèi)用傭文金和壞賬叮準(zhǔn)備金。悼我們預(yù)測獵酒店的行雕政及總務(wù)虹開支在穩(wěn)鏟定年（2015年）為總潔收入的6.7架4%。營銷費(fèi)用喪由所有的仙廣告、銷血售和促銷統(tǒng)成本組成竊，旨在吸趴引新的客亦戶并保持撥現(xiàn)有客戶陳。營銷的聯(lián)目的是創(chuàng)戀建形象、付提高酒店?duì)t知名度刺躬激酒店各繼類服務(wù)設(shè)惹施的客戶找光臨。我累們預(yù)計(jì)酒抹店將在海鞭口及內(nèi)陸截重要城市求建立銷售盯隊(duì)伍，雖狼然這可能嫁會(huì)增加營政銷費(fèi)用的半成本，鑒日于酒店的噴內(nèi)陸位置港，我們認(rèn)貼為這部分農(nóng)成本略微帥提高尚算盞合理。因?qū)俅耍覀冎仡A(yù)測，翻鐵修的酒店孩的營銷支蘆出在穩(wěn)定樸年（2015年）為總深收入的5.05漏%。50物業(yè)運(yùn)喇營與維常護(hù)費(fèi)用能源支柔出物業(yè)運(yùn)營燭及維護(hù)維遵護(hù)費(fèi)用是刃很大程度纏上由管理多者所控制肥的另外一畫項(xiàng)支出種傻類。除了殃為保持必禽要設(shè)施的償運(yùn)營（管寧道、供暖填和電子設(shè)劣備等）而叢進(jìn)行的維壞修外，多悠數(shù)項(xiàng)目的謊維修時(shí)間抬都可以不它同程度地范推延。維護(hù)費(fèi)潮用是一杏筆累積恭費(fèi)用。造如果管鳳理者決形定推遲奔一項(xiàng)必繼要的維辣修，這銷筆支出禿并沒有咱節(jié)掉，恒而只是凡被推遲灰到一個(gè)粥較晚的英日期而母已。如授果一家術(shù)酒店維棒持了一能個(gè)低于蹦正常水英平的維跟護(hù)保養(yǎng)般預(yù)算，轟那么將占積聚起宗一筆相成當(dāng)大的賄推遲維旱護(hù)費(fèi)。因改造漂計(jì)劃只炒屬于局設(shè)部翻新好，所以垃我們預(yù)準(zhǔn)測酒店貧的物業(yè)叨運(yùn)營與