物業(yè)管理計概述

物業(yè)服務(wù)之36計物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)，

以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。

服務(wù)態(tài)度——熱情

服務(wù)設(shè)備——完好服務(wù)技能——嫻熟

服務(wù)項目——齊全服務(wù)方式——靈活

服務(wù)程序——規(guī)范服務(wù)收費——合理

服務(wù)制度——健全服務(wù)效率——快速物業(yè)服務(wù)之36計然而在物業(yè)服務(wù)的過程中，也必須講究一定的策略。下面我們就物業(yè)管理服務(wù)中的一些策略，以三十六計的形式進行一定的描述：物業(yè)服務(wù)之36計【第1計瞞天過海】

作為物業(yè)管理人員，對業(yè)主說實話沒錯兒，但什么實話都說就大錯特錯了。物業(yè)服務(wù)之36計【第2計圍魏救趙】

不交水費可以適當?shù)赝Ｋ?，不交物業(yè)費可以有節(jié)制地停他電。法規(guī)不允許？當然不允許！但你不會不說是欠費停電嗎？就說是設(shè)備故障，反正他錢不交來設(shè)備就老有故障。物業(yè)服務(wù)之36計【第3計借刀殺人】業(yè)主不交停車費我們當然不能指使保安砸人家車，但我們不砸并不說明所有人都不會砸。物業(yè)服務(wù)之36計【第4計以逸待勞】

這一批樓建得實在是差勁兒，一下雨就有人投訴北邊兒窗戶漏。漏怎么辦？要修也得等天晴了，不然抹上的玻璃膠干不了還是會漏，到時候業(yè)主不光投訴窗戶問題，還會投訴你們把人家地板踩臟了。不過等天晴了業(yè)主們倒很少會有人再張羅維修的事兒了，所以業(yè)主報修不要著急，拖一拖、等一等，效果比你十萬火急地趕過去還好！物業(yè)服務(wù)之36計【第5計趁火打劫】

業(yè)主向開發(fā)商、建筑公司投訴房屋質(zhì)量不好對我們來說不是壞事，我們也應(yīng)該積極呼吁：“鬧事的業(yè)主只是一小部分，而房屋的質(zhì)量問題是普遍存在的。要平息眾怒就要追加對本小區(qū)的投入。鑒于你們忙于新的項目抽不出時間，干脆你們直接把錢打到我們物業(yè)公司，我們負責組織施工，對廣大業(yè)主也好有個交待?！碑斎?，錢到了我們賬上想怎么花就是我們說了算了。物業(yè)服務(wù)之36計【第6計聲東擊西】

我們要經(jīng)常與業(yè)主溝通：“您對我們的工作有什么意見？您覺得我們還應(yīng)該在哪方面改進？”業(yè)主如果有意見，我們一方面表示虛心接受，另一方面也要向業(yè)主大吐苦水，說一說工作難度，求得業(yè)主的理解和支持。如果業(yè)主提不出什么意見，那好，就快把物業(yè)費交了吧！物業(yè)服務(wù)之36計【第7計無中生有】

業(yè)主反映小區(qū)里有拾破爛的出沒。這有什么，我們收著拾破爛的管理費呢！當然這事兒不能跟業(yè)主講，那么可以告訴業(yè)主：咱們這個小區(qū)是商品房，拿著銀子來買房的都是上帝，售樓小姐缺乏對業(yè)主素質(zhì)的把關(guān)，所以有個別收破爛發(fā)財?shù)囊渤蔀樵蹅冞@兒的業(yè)主了，積習難改，人家不偷不搶，在自己家院子里拾點兒廢品我們怎么干涉？物業(yè)服務(wù)之36計【第8計暗度陳倉】

你說這些業(yè)主操心自己家的事情不就得了，連我們這些老總、副總到哪兒度假了也都那么關(guān)心，一開口就說我們是花他們錢腐敗去了。我們出去旅游是誰說出去的？下次再有這樣的情況你們一律統(tǒng)一口徑，就說我們到先進小區(qū)考察，學習人家的先進經(jīng)驗去了！物業(yè)服務(wù)之36計【第9計隔岸觀火】

業(yè)主家房漏了？先查查他物業(yè)費交齊了沒有，如果沒有，你可以先答應(yīng)他馬上就去解決，半小時后等他再催的時候告訴他還有幾戶報修，我們得先給交過費的業(yè)主服務(wù)，有耐心就讓他等吧！物業(yè)服務(wù)之36計【第10計笑里藏刀】

看見欠費的業(yè)主我們老遠就得上前跟人家打招呼，可以夸他的孩子，夸他家的狗，再不就夸他的衣服精神，總之要把他夸得心花怒放，恨不得拿你當知己。在這個時候就可以提醒他該交物業(yè)費了。物業(yè)服務(wù)之36計【第11計李代桃僵】

保安隊伍混亂、管理不善，為平民憤當然不能讓保安部長承擔責任，因為該部長是總經(jīng)理的司機兼任的。那撤誰呢？干脆把掛名主管保安部還不到一星期的副總給撤了，該副總牛哄哄的早就瞅他不順眼了，正愁沒理由辦他呢。物業(yè)服務(wù)之36計【第12計順手牽羊】

光撤那個副總是不夠的，連跟他有關(guān)系的黨羽親信也一同拿掉。物業(yè)服務(wù)之36計【第13計打草驚蛇】

周三安全檢查，趕緊貼通知出去！那些在地下室用電爐子、用煤氣罐的租戶看見通知就會在你檢查之前把安全隱患收拾起來，等我們檢查的時候天下太平，這不挺好嗎？千萬不要搞突然襲擊，真到時候發(fā)現(xiàn)一大堆問題你怎么辦？把人家轟出去？人家是租戶，租戶交費比業(yè)主還積極，不能全得罪光了嘛。物業(yè)服務(wù)之36計【第14計借尸還魂】

業(yè)主說咱們是“草臺班子”，什么叫草臺班子？咱們公司這些老總、副總、部門經(jīng)理以前都是國家大企業(yè)的領(lǐng)導干部，如果沒有我們，企業(yè)怎么能破產(chǎn)；如果企業(yè)不破產(chǎn)，那企業(yè)所在的這片土地怎么能賣給開發(fā)商；如果這塊地不賣給開發(fā)商，那么這個小區(qū)從哪兒來？我們就是這么一路走來，把一個企業(yè)變成居民區(qū)，因為我們對開發(fā)商的杰出貢獻，我們也從企業(yè)領(lǐng)導變身為物業(yè)公司的領(lǐng)導，這有什么不對的？物業(yè)服務(wù)之36計【第15計調(diào)虎離山】

業(yè)主代表找到總經(jīng)理室反映問題，好像來者不善。客服部經(jīng)理應(yīng)該馬上出面，把這些人請到會議室，對，就是會議室，會議室離樓梯口遠，總經(jīng)理可以悄悄地撤離?？傊荒茏屗麄儼牙峡偠挛堇铮瑒e人干了讓業(yè)主反感的事情可以說是領(lǐng)導的意思，老總往哪兒推呀！物業(yè)服務(wù)之36計【第16計欲擒故縱】

領(lǐng)導都要抓權(quán)，誰也不例外，但你不能一開始就顯出對某項工作的渴望，你得先推薦在這項業(yè)務(wù)上比較差的主兒去抓這項工作，等他把事兒都干砸了，你再出來力挽狂瀾，這就能顯出你的工作能力了。物業(yè)服務(wù)之36計【第17計拋磚引玉】

小區(qū)草坪上死了幾棵樹，要補種又得投資。隨便種上一棵，告訴大伙兒是小區(qū)業(yè)主自己種的，其他業(yè)主就會心理不平衡：在公共區(qū)域種自己家的樹，有這樣的便宜為什么不占呢？不用咱們張羅，業(yè)主們自己就會悄悄地把樹補種上，而且澆水施肥都不用咱們操心，說不定哪天咱們小區(qū)就桃李滿園了！物業(yè)服務(wù)之36計【第18計擒賊擒王】

揀一個對我們意見最大的、嚷嚷得最兇的、拖欠費最久的治他一下，他把欠費補齊了，別人還會不交嗎？物業(yè)服務(wù)嚇之36計【第19計釜蘿底抽薪】最煩的就投是業(yè)主們浪攪和在一辱起鬧事，穿什么物業(yè)體費高、設(shè)艘施不完善稿，提不完狗的意見。睛先辦那個懶最麻煩的禿，私下里傻跟他談?wù)動瓬p免他一諒些費用，際讓他別帶所頭折騰了即，鬧得最刃歡的不嚷島了，其他碎人也就散高了。物業(yè)服寇務(wù)之36計【第20計混母水摸魚胸】業(yè)主因為倒房屋質(zhì)量惹索賠，好朋，我們支讓持嘛，不隸過開發(fā)商尊、建筑商循劃過來的賣錢得經(jīng)我界們的手給喪業(yè)主。我昏們不是白污服務(wù)的，蒙在給業(yè)主里發(fā)錢的時鴿候物業(yè)費隊、暖氣費享得扣出來堵，如果業(yè)蘆主不強烈子抗議，連模明年、后身年的費用旨也一同扣劉除。這多毫好，通情怪達理的業(yè)棟主從我們盼手里拿錢陷還會對我冰們說聲謝從謝，我們溫也預(yù)收了煩費用。物業(yè)服務(wù)吼之36計【第21計金蟬認脫殼】在物業(yè)毛客服部彼工作不裕善沒關(guān)婆系，可宗以把你扶調(diào)財務(wù)拋部，到壞財務(wù)部捏把賬目磨弄亂了幣沒關(guān)系愧，可以澆把你調(diào)坑到行政立辦，行腰政辦被諷你整得粥一塌糊裂涂也沒蒸關(guān)系，辣你可以御去做人輩力資源把?？傊。灰欣峡傂犁R賞你，歸你就可幼以做得摟瀟瀟灑日灑，走椅得干干哭凈凈，首弄砸的療事情自霉然會有躍人替你終擔責任扛。物業(yè)服務(wù)蒼之36計【第22計關(guān)門顧捉賊】業(yè)主不交織費？我就計不信他能肉躲我們一郵輩子，他村買自來水猜、天然氣勾不都得來汗我們這兒召嗎？他只聲要進了我阿們這個門撓兒，我們榴就要動之喇以情，曉梅之以理，睜沒事兒的取時候多跟憤人家推銷裙保險的、倒商場促銷系化妝品的線學習學習襖，要學會該讓業(yè)主不論交錢不好擁意思出咱特們這個門敬兒！物業(yè)服務(wù)萍之36計【第23計遠殲交近攻神】這個小寬區(qū)也沒孫有什么共潛力可兵挖了，涂就這么綢著吧，獅我們要障把眼光暗瞄上新墾建小區(qū)雀，和開還發(fā)商建麗立良好榜的關(guān)系攏。新建基小區(qū)好解哇，一界方面是津什么都愈新，沒守那么多籮維修量餓，就是階有問題稠不都還涉在保修而時期內(nèi)醋嗎。我穿們接下扶來，不計僅沒有躍什么投合入，還鍬有一筆覽可觀的廚開辦費驚，夠我遵們吃一圓陣子啦退！物業(yè)服務(wù)漆之36計【第24計假途麗滅虢】業(yè)主報蓮修？好枯，維修友工和收龍費員一我起上門萄，維修型沒問題自，但您頁得把欠企費給交斷了。物業(yè)服慌務(wù)之36計【第25計偷趴梁換柱】不是原膜裝兒的震配件就尤不能用送啦？你遮不要跟寄業(yè)主說本這是真議的還是父假的，鉆業(yè)主不豈問你別資多嘴。老業(yè)主真湖問起來熔你可以炮說：“次品我貴能給您割用上嗎綁？將來俱又壞了杠還不是徑我來修霧，我能叼給自己踩找不自變在嗎？”物業(yè)服泡務(wù)之36計【第26計指?？盗R槐】小區(qū)公告保欄別讓它桐閑著，收詞集一下最襪近報紙上山的信息，小什么哪兒腎有保安打戶業(yè)主了，齒哪兒有物冷業(yè)公司把址欠費業(yè)主觸給告了，要法院判決礦強制執(zhí)行乏了什么的魚，別讓那割撥兒人欠舍費欠得心暗安理得！物業(yè)服務(wù)西之36計【第27計假涂癡不癲】你問我皺物業(yè)費輕為什么創(chuàng)收這么勢高？我罵能告訴賢你這是冤我們總別經(jīng)理根焦據(jù)自己愈的愛好換隨便想店出來的損嗎？既屢然企業(yè)業(yè)機密不攝能泄露盒，那就衰只好打忽哈哈了固：“按什么標洽準收費當卸然是有依肆據(jù)的，不忌同的小區(qū)敞有不同的嫁成本當然普也就有不董同的價格德了嘛，計囑算公式太押復雜，一敞時半會兒賞說不清……”等把業(yè)主因說糊涂了協(xié)，這件事與你也就解蠶釋清楚了婦。物業(yè)服務(wù)獨之36計【第28計上屋漆抽梯】我們公牙司競標慘接管小別區(qū)時是媽怎么承滋諾的？加問那些踐有用嗎銀？那時忙候不這望么說小獻區(qū)能給搭我們嗎次？現(xiàn)在績是我們駱管，那款就得按禽我們的般辦法辦裳，不然魂都從你瓦們的利碎益出發(fā)劉，我們傍不成了直賠本賺錦吆喝了圍嗎？物業(yè)服務(wù)鼓之36計【第29計樹上雪開花】這一季度睛收費率達娃到了80%，不錯關(guān)，不過尿客服部嘆就別指端望拿獎慈金拿提醋成了，回管理好侵那是因丟為公司技高層的燃領(lǐng)導得閣法，有駛獎金也失得讓領(lǐng)鉆導們分盾。那什搏么，下棍一季度蒸的收費游率達不解到95%扣你們工捉資！物業(yè)服川務(wù)之36計【第30計反枕客為主】業(yè)主是小誕區(qū)名義上燃的主人，駛我們物業(yè)鉆公司是小卸區(qū)事實的瘡主人。我政們可以決招定誰可以聯(lián)在這個小事區(qū)自由出咱入，誰進乎出小區(qū)必番須接受盤趣查，包括披回家的業(yè)瞇主。物業(yè)服務(wù)協(xié)之36計【第31計美人翠計】你們這些旱收費小姑最娘也別太化一本正經(jīng)濃了，業(yè)主富跟你們貧撫兩句就跟旱人家翻臉段，以后還扮怎么跟人省家打交道苗、怎么向恨人家收費孫？開兩句帆玩笑怎么蒼了，跟他守們混熟了箏他們好意模思為這點扔兒物業(yè)費遇跟你們計您較嗎？物業(yè)服務(wù)夜之36計【第32計空城集計】員工會餐炕時可以鎖跌上門，但矛電腦一定鵝要開著，擔給人一種煎我們剛離旦開而且馬愚上會回來酬的假相，竹不然的話爛業(yè)主會有侄意見：我找們交那么呆多物業(yè)費歉就是為了扎讓你們吃里吃喝喝？物業(yè)服鐮務(wù)之36計【第33計反鴿間計】你們家歷狗狗真恒可愛！掀我就喜扯歡狗，斤我支持威養(yǎng)狗，勝可是你屢們家狗營狗沒少肝在電梯撒里撒尿堂吧？你吹們樓上廊好幾個醋業(yè)主跟弦我們反厘映，大托家對狗墳的意見干特別大墻。別不猛當回事南兒，附純近小區(qū)板就有幾氏起把狗味藥死的躲，你們窗最好把義小狗看斥緊著點惠兒，出傻了問題皇別說我賞們沒提壇醒您。物業(yè)服務(wù)榜之36計【第34計苦肉長計】物業(yè)費收撿繳率和員襲工工資掛茫鉤(注意，苗這里指搭的員工演是那些陳被業(yè)主那所認可果、受業(yè)刑主歡迎羨、為業(yè)章主服務(wù)小熱情周邪到、兢找兢業(yè)業(yè)盼的員工喘，至于臺那些拿俱著業(yè)主們的錢洗輕桑拿、晶泡腳、少喝酒、掉旅游的宮領(lǐng)導們亭當然不