知名房企住宅小區(qū)項目營銷思考

謹呈：XX投資有限公司“三角洲”戰(zhàn)略構(gòu)想

——通用潤園項目營銷思考提案方：某房地產(chǎn)投資顧問有限公司2011.01版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸偉業(yè)顧問所有，未經(jīng)偉業(yè)顧問書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。Contents匯報框架項目特性梳理項目價值體系性特境環(huán)戶客略操政策環(huán)境預(yù)判競爭環(huán)境研究項目定位方向競品客戶分解客戶定位研判營銷策略規(guī)劃操作執(zhí)行分解推售操作分解[特性·環(huán)境·客戶·操略]四篇特性篇四大價值，定未來特性篇[特性一]大環(huán)境利好，小環(huán)境需引導(dǎo)

城邊/主動城市化/歷史文化名鎮(zhèn)VS認知度低，發(fā)展相對緩慢小站鎮(zhèn)距今有133年歷史，是中國近代歷史上有重大影響的歷史文化名鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)總面積62平方公里，轄26個行政村和5個社區(qū)居委會，人口6萬余人，是津南區(qū)老三鎮(zhèn)之一。鎮(zhèn)區(qū)功能區(qū)有五部分組成分別是：西部產(chǎn)業(yè)園區(qū)、中部城市中心區(qū)、東部安置區(qū)、南部老城區(qū)、南部和北部新移民區(qū)，5個功能區(qū)搭建起小城成長經(jīng)營的效能框架。小站板塊市場認知度較差，僅通過旅游產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，帶動客流量，進而提高市場認知度[特性二]兩大“金字招牌”具備人文底蘊

小站練兵園歷史意義、百畝小站稻種植區(qū)，兩大“金字招牌”，帶動小站經(jīng)濟、旅游業(yè)的發(fā)展/海河教育園，教育產(chǎn)業(yè)引入，帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展

歷史成就區(qū)域價值，小站練兵園百年歷史，以北洋歷史、天津近代文化、小站稻文化為脈絡(luò)，以歷史展示和情緒體驗為互動性的核心功能，將小站打造成津南區(qū)旅游重鎮(zhèn)，以帶動區(qū)域旅游和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。

津南區(qū)域的海河教育園引入，提升區(qū)域價值以及整體區(qū)域認可度，拉動周邊輻射區(qū)域人文價值；教育產(chǎn)業(yè)的引入，拉動周邊購房需求；特性篇小站鎮(zhèn)位于天津津南區(qū)東南，緊鄰濱海新區(qū)，距離官港森林公園和天嘉湖旅游度假區(qū)僅兩三公里；隨著津濱大道，津港高速與津濱輕軌等交通動脈的陸續(xù)完工，小站鎮(zhèn)同城區(qū)以及濱海的聯(lián)系也將會更加便捷；受輻射以及自身旅游業(yè)帶動影響，未來交通發(fā)展?jié)摿Υ?，將牽引周邊更多客戶圈層，從而加大區(qū)域的客戶面及市場關(guān)注，形成客戶間新的價值聚焦；[特性三]區(qū)域交通便捷，提升未來發(fā)展?jié)摿薮?受其濱海新區(qū)高速發(fā)展勢頭，交通潛力巨大特性篇[特性四]別墅唯一性/產(chǎn)品唯一性*大堡產(chǎn)品板塊內(nèi)僅天山水榭一個項目，雖有別墅產(chǎn)品但暫未入市，本案差異化求勝，首開低密住宅，定位基調(diào)別墅唯一性；別墅產(chǎn)品形式豐富，大堡（合院）產(chǎn)品首開津南先河，產(chǎn)品唯一性突顯；水榭花都米立方濕地公園本項目樣板區(qū)一期低密區(qū)二期高層區(qū)特性篇本案總建面15.4萬平方米，小體量易于保障整體開發(fā)進程；285席中式建筑別墅群，打造純正低密親情社區(qū)，營造一種自然、和諧、恬靜的生活氛圍，讓您感受田園式的生活方式；低密產(chǎn)品充分享有外部優(yōu)質(zhì)景觀資源，高層區(qū)享有足夠內(nèi)外部景觀環(huán)境，是每戶景觀資源最大化；[特性四]15.4萬平方米小體量/285套中式建筑精粹特性篇[特性五]區(qū)域內(nèi)向性強/市場認可度低/地緣性客戶集中津南小站板塊開發(fā)進度慢，以壟斷性開發(fā)為主，目前在售僅天山項目；版塊內(nèi)除此在售項目外，其他多為保障性住房；區(qū)域板塊市場認可度較低，市場受眾面主要以地緣性和周邊較近輻射區(qū)域為主；以在售天山項目為研究作分析，客群主要集中在本地以及大港區(qū)域，地緣性客戶占主導(dǎo)，本案可借旅游產(chǎn)業(yè)之優(yōu)勢，提高板塊市場認知度，向外擴張吸引客群；天山水榭花都小站還遷房特性篇[特性六]通用地產(chǎn)，責(zé)任地產(chǎn)的踐行著1998年，一家以“為城市創(chuàng)造價值”為宗旨的房地產(chǎn)企業(yè)，給人們帶來了持續(xù)不斷的驚喜品質(zhì)：以人為本成就品質(zhì)，人文關(guān)懷鑄就價理想：立足城市中央，為人居創(chuàng)造價值口碑:一家深具社會責(zé)任感的企業(yè)13年砥礪前行特性篇項目核心價值發(fā)現(xiàn)別墅價值區(qū)域類產(chǎn)品匱乏，純低密社區(qū)屬性特點突出產(chǎn)品價值市場首發(fā)新穎類別墅產(chǎn)品，產(chǎn)品價值地位凸顯唯一性差異性如何發(fā)揮純別墅社區(qū)價值，如何跳出天山項目先期給予板塊的“低”定位？大堡產(chǎn)品如何營銷，以及對于產(chǎn)品的升級和銷售業(yè)績貢獻在哪里？特性篇從1.5億元到40億元的銷售傳奇大堡產(chǎn)品價值再思考關(guān)于孔雀城大堡產(chǎn)品現(xiàn)象啟示產(chǎn)品前世今生25平方公里工業(yè)區(qū)2.8平方公里核心區(qū)76公頃啟動區(qū)永定河孔雀城項目固安工業(yè)區(qū)與永定河孔雀城區(qū)的關(guān)系：孔雀城項目用地為大型工業(yè)區(qū)內(nèi)的核心區(qū)域的配套住宅用地，土地成本相對廉價，支持高性價比經(jīng)濟型產(chǎn)品開發(fā)?？兹赋谴蟊ぎa(chǎn)品的出現(xiàn)：是一個從“混搭”到“分散”到“提純”過程產(chǎn)品前世今生第15頁疊翠園產(chǎn)品類型：豪華大堡、旗艦大堡、疊拼占地：13萬㎡Far=1.0規(guī)模：15萬㎡，670套一期產(chǎn)品類型：獨棟、聯(lián)排占地：15萬㎡Far=0.49規(guī)模：9萬㎡，共271套六期產(chǎn)品類型：大堡、聯(lián)排、疊拼占地：10.8萬㎡Far=1.0規(guī)模：11.8萬㎡，共584套二期產(chǎn)品類型：獨合、院墅、聯(lián)排、類獨棟占地：10萬㎡Far=0.8規(guī)模：8萬㎡，共461套頌春園產(chǎn)品類型：大堡、聯(lián)排、疊拼占地：9萬㎡Far=1.0規(guī)模：9.7萬㎡，417套五期產(chǎn)品類型：大堡、聯(lián)排、疊拼占地：28萬㎡Far=1.0規(guī)模：30萬㎡，1206套三期產(chǎn)品類型：獨棟、聯(lián)排占地：25萬㎡Far=1.0規(guī)模：30萬㎡，共1252套四期產(chǎn)品類型：大堡、疊拼占地：20.67萬㎡Far=1.0規(guī)模：22萬㎡，878套0.49經(jīng)濟型純別墅1.0創(chuàng)新型類別墅一、二、三期低密度、大庭院經(jīng)濟型獨棟、類獨棟、聯(lián)排、高層，產(chǎn)品體系復(fù)雜多樣，戶型設(shè)計固化，產(chǎn)品細節(jié)弱化。四期五期旗艦大堡：多戶圍合式創(chuàng)新組合，打造多元化創(chuàng)新型高端產(chǎn)品，實現(xiàn)突破自我；產(chǎn)品立面創(chuàng)新，三面采光創(chuàng)新，地下車庫創(chuàng)新。臺地聯(lián)排：三期全景聯(lián)排的升級版，附加值充分給予，送庭院、送地下室、送車庫、送車位、送露臺，打造高性價比經(jīng)濟型聯(lián)排別墅。基礎(chǔ)創(chuàng)新升級六期豪華大堡：大堡與疊拼的完美組合，大面寬、大采光、大庭院、大露臺、大視野、雙車庫、雙入戶；戶型優(yōu)化，面積縮減，總價控制。優(yōu)化產(chǎn)品前世今生旗艦大堡精英大堡臺地聯(lián)排豪華大堡調(diào)整容積率情況下，偉業(yè)給予的意見：堅持別墅路線不動搖，尋求創(chuàng)新產(chǎn)品面向中產(chǎn)階級的第二居所，以中小獨棟為主的別墅社區(qū)，整體容積率0.58孔雀城一期面向都市精英的第二居所，產(chǎn)品相對復(fù)合，以院墅和聯(lián)排為主，容積率0.69孔雀城二期孔雀城三期明確北京西南客群的第二居所，試圖增加疊拼比例，減少洋房，容積率1.0孔雀城四期以創(chuàng)新型聯(lián)排即大堡社區(qū)詮釋第二居所概念，摒棄洋房產(chǎn)品，容積率1.0孔雀城六期疊堡是最大亮點，聯(lián)排和疊拼充分融合，仍然堅持第二居所定位，容積率1.0低密度產(chǎn)品最大化1.0容積率下產(chǎn)品不斷創(chuàng)新堅持以別墅為主要物業(yè)的產(chǎn)品定位孔雀城五期聯(lián)排產(chǎn)品再度創(chuàng)新，以臺地聯(lián)排為主的第二居所，降低疊拼比例，容積率1.0規(guī)劃創(chuàng)新產(chǎn)品前世今生持續(xù)成功熱銷原因第18頁快速推售，強勢推廣一期調(diào)整、鞏固、充實、提高二期全面升級、復(fù)合打造三期首次創(chuàng)新、連鎖品牌四期維穩(wěn)，求實五期化整為零，再度創(chuàng)新六期營銷總述銷售策略時間項目分期銷售策略主推產(chǎn)品06年一期超低總價入市，京郊別墅市場試水小獨棟、聯(lián)排07年二期產(chǎn)品升級創(chuàng)新，小幅調(diào)價獨棟合院、多聯(lián)排08年三期產(chǎn)品線豐富，低總價產(chǎn)品比例加大，客群覆蓋面放大聯(lián)排、疊拼09年四期產(chǎn)品獨立創(chuàng)新，重塑低密度形象，價格適度攀升大堡、疊拼10年五期優(yōu)化產(chǎn)品升級，差異化營銷，單價破“萬”四庭院臺地聯(lián)排10年6.1期復(fù)制前期成功產(chǎn)品，借助堤岸景觀資源，適時“視市”調(diào)價大堡、疊拼10年-11年6.2.1產(chǎn)品延續(xù)，資源升級，以賣“景”為主堤岸大堡、堤岸疊拼6.2.2獨立地塊，創(chuàng)新產(chǎn)品，以賣“房”為主豪華大堡、疊拼持續(xù)成功熱銷原因開發(fā)模式：滾動開發(fā)，分期銷售，追求質(zhì)量增長；運作模式：多盤同開，實現(xiàn)共贏，快速回款；供應(yīng)模式：三線成熟產(chǎn)品搭配同臺銷售，滿足多方位客戶需求；策略模式：創(chuàng)新升級，打造差異化營銷；推廣模式：化整為零，化零為整；銷售模式：打造1+1>1的多團隊銷售模式。產(chǎn)品方面：由容積率低的純別墅社區(qū)成功演變?yōu)?.0容積率的類別墅社區(qū)；價格方面：低總價入市，小幅攀升，多頻次快跑；推盤方面：集中開盤與持續(xù)散售階段搭配進行；品牌方面：一個不知名的項目演變?yōu)榫┙歼B鎖品牌；推廣方面：大眾與窄眾并行，專題立體化推廣；活動方面：關(guān)鍵性四盤同開活動、節(jié)點性事件活動、持續(xù)性暖場活動；客戶方面：年終大型答謝，平時散點獎勵；維護方面：全方位MOT維護開發(fā)商。項目啟示偉業(yè)給予偉業(yè)給予的貢獻孔雀城聯(lián)手偉業(yè)，創(chuàng)造了北京房地產(chǎn)營銷史上最大的奇跡，孔雀城的成功操作，它標志著一種價值理論與操作經(jīng)驗完美結(jié)合的開始……從孔雀城的操作經(jīng)歷中，我們發(fā)現(xiàn)偉業(yè)給予大堡產(chǎn)品的全新思考的方向，讓我們懂得了如何利用價值，只有真正懂得發(fā)現(xiàn)價值并放大價值，才能做到極致……偉業(yè)操作經(jīng)驗給予：將郊區(qū)的孔雀城賣到市區(qū)，成為市區(qū)競爭一份子；偉業(yè)操作經(jīng)驗給予：在調(diào)整容積率情況下，堅持走別墅社區(qū)路線；偉業(yè)操作經(jīng)驗給予：不斷創(chuàng)新、升級產(chǎn)品，保證客戶進一步擴大，客戶不斷泛化；偉業(yè)操作經(jīng)驗給予：渠道聯(lián)動、分銷團隊，堅持走客戶成功率路線；[特性惹·環(huán)境病·客戶·操略]四篇環(huán)境篇以“異晴”立勢歷，定乾黎坤市場研究總排名省份GDP（億元)增長（%）常駐人口（萬人）人均GDP（元）8上海14344.734.72京11469.289.36%16336878820天津7500.8016.5%111562403經(jīng)濟發(fā)喜展第三斷極宜居城籠市第一弦位CDP貴增速第館一位國家級的唐戰(zhàn)略，讓由天津站立鉤于環(huán)渤海宋的核心，弊甚至世界捆的舞臺上表；經(jīng)濟發(fā)展襯名列前茅陡，城市發(fā)系展進入快扁速上升通耳道天津增長速尸度放緩猛，但實答體經(jīng)濟龍轉(zhuǎn)型初歇步成效集顯現(xiàn)，可未來信著心逐步粉增強環(huán)境篇【壹】天津開步發(fā)區(qū)：天津市主噸要包括津南開棋發(fā)區(qū)、蘇西青開叉發(fā)區(qū)、東麗開克發(fā)區(qū)、天右津塘沽國槍家海洋高顫新技術(shù)開霉發(fā)區(qū)、武梅清開發(fā)區(qū)糾、寧河經(jīng)療濟開發(fā)區(qū)鳥、靜海開交發(fā)區(qū)等十鋒多個開發(fā)命區(qū)。支柱產(chǎn)業(yè)恐：第二產(chǎn)餐業(yè)-石絮油和海頓洋化工推、汽車掃和裝備雨制造、恰現(xiàn)代冶無金等及踢其他高繳新技術(shù)脾產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)鼻-現(xiàn)代服預(yù)務(wù)業(yè)，重將點發(fā)展金勁融服務(wù)和澤現(xiàn)代物流煎業(yè)第二產(chǎn)薄業(yè)：天津第二鄰產(chǎn)業(yè)比例良較大，發(fā)韻展速度較索快，08盞年工業(yè)增滲加值鎖定抵4000耗億，增速鞭全國第二天津經(jīng)年濟格局嶼明確，稼由單一漁投資帶穿動，實做際產(chǎn)業(yè)墊發(fā)展貢粗獻比逐彎步提升市場研究環(huán)境篇【壹】城市距暗離10km15km市場研究>20k征m快速城市擋化與郊區(qū)質(zhì)城市化加飯快城市版押圖擴張城市版圖舞快速擴張暈，城市中歡心區(qū)域不首斷升級更瓦迭城市發(fā)展泉空間規(guī)劃10個新泰家園計劃11個些衛(wèi)星城呈建設(shè)環(huán)境篇【貳】城市吸引紐奉力提升，革拉動外來姥人口；自杯身需求不銀斷多樣化稠爆發(fā)市場研坊究外來人劇口增速掉明顯，培拉動整如體城市管購買力騰；改善性燦居住需弊求爆發(fā)他，構(gòu)成讓組織逐及步多樣蹄化；年份常住人口外來常住人口外來人口比例2005年1023.6787.348.53%2006年1043114.3510.96%2007年107513912.93%2008年111517115.34%萬科東麗按湖南島首遵開65套煤高端別墅跨，當(dāng)日成偉交63套慰；公寓月均套銷售60歪套，別墅拒為15套10.3城1日安利采歐泊城首陰開150飯?zhí)?，?dāng)日鑄實現(xiàn)成交壺94%；11.2籍7日萬科阻金色雅筑姑首開70油6套，當(dāng)誘日實現(xiàn)全法部售罄；城市改直善環(huán)外4窮公里環(huán)外17錦公里城市棲栗居近郊別餃墅外環(huán)內(nèi)城市距離焦的縮短為鋸近郊項目蒙帶來諸多福機遇，政斯策的引導(dǎo)段為其帶來對更多的是沈?qū)蛐缘牟侗憷h(huán)境篇【叁】【肆】市場研的究政策導(dǎo)魂向明顯未來性練趨勢強環(huán)境篇【伍】市場研裕究4.1軟5新政9.29啦新政市內(nèi)：10.墳17日訓(xùn)大都會耍開盤，兇當(dāng)日推溉盤40砍7套，畜成交9漆0%，討均價2就150皺0元/亂㎡近郊：11.2崗1日首創(chuàng)郵福特納灣革首開25雨6套，成扁交85%卸，價格為赴9500哄元/㎡………逗…4.1輝5新政沸出臺后哥，短線市劍場表現(xiàn)像明顯，滴價量呈單現(xiàn)明顯根下挫；9.29不新政出臺繪正逢傳統(tǒng)甩的“金九結(jié)銀十”，艱短線市場鍵表現(xiàn)一般母，但縱觀迫三月連續(xù)擔(dān)成交，客漂戶對于市娛場預(yù)期較情高量價均赤增，政策抑燈制性需捧求不明以顯；天津樓觸市預(yù)計陣年底市坑場將進痰入放量軍加推期佩，上市繞房企及踩資金緊磁張的企努業(yè)將進牽入新一倆輪的全面促架銷階段品。政策落地明年全國攀地產(chǎn)將面覆臨反彈，屑天津市場胃已處于反商彈階段明融年量價將欺逐步增長環(huán)境篇市場研究宏觀經(jīng)濟政策發(fā)李展地產(chǎn)市場【小結(jié)診】大環(huán)境址上升趨忘勢明顯樓，提供適良好環(huán)翼境政策效應(yīng)司逐步弱化意，但投資惕投機需求腔受抑制特怠征逐步強陷化持續(xù)反誦彈向下誓趨勢不咬明顯，魯未來2棗-3年搏市場供振求局面刃難以改躺變，市排場競爭刻逐步激拾烈環(huán)境篇區(qū)域研逃究【1】敲區(qū)域胃規(guī)劃津南區(qū)曾整體規(guī)今劃為：城市提升孤帶、產(chǎn)業(yè)花發(fā)展帶和局生態(tài)涵養(yǎng)遞帶的總體誰發(fā)展布局散。津南利歐用自身至生態(tài)資賞源，大鍋力發(fā)展醉旅游業(yè)烤即發(fā)展故第三產(chǎn)攪業(yè)；其中，舌小站練葬兵園及甘天嘉湖于休息區(qū)塌為生態(tài)痛發(fā)展帶漸的重點薯，有較孕大的發(fā)目展機會叨。津南區(qū)主槽要工業(yè)區(qū)銀為八里臺撫工業(yè)區(qū)，跌是連接濱零海新區(qū)產(chǎn)膚業(yè)帶的核擱心；津南區(qū)主嫌動承接濱誼海新區(qū)產(chǎn)絡(luò)業(yè)傳導(dǎo)，撇形成微電鎮(zhèn)子產(chǎn)業(yè)為輝核心的產(chǎn)濱業(yè)走廊，適發(fā)展成為縮慧濱海新區(qū)倆第九大功輩能區(qū)。津南利蔑用自然邀資源大嘗力發(fā)展忌第三產(chǎn)權(quán)業(yè)，以天嘉晚湖為核滿心形成般一個生醬態(tài)帶津南以葛擁沽和八里蘋臺為基點棚，規(guī)劃為樓濱海新根區(qū)津南漲產(chǎn)業(yè)分海區(qū)環(huán)境篇區(qū)域研究【2】稱產(chǎn)業(yè)蠅經(jīng)濟區(qū)域年份GDP（億元）GDP漲幅津南區(qū)2005118.414.30%2006104.1-12.00%2007124.2719.38%200815021%200917617%津南區(qū)G刷DP水平涉逐年穩(wěn)步衣爬升，近嬸三年平均本漲幅為1食9％，增肯幅超過天挨津市整體溫水平，對細天津市G寫DP貢獻傭作用逐步毛增加；近幾年垮津南區(qū)谷固定資香產(chǎn)投資群額呈現(xiàn)井快速增顫長的態(tài)閥勢，平葡均漲幅秋超過4并3％，抱未來仍貝將保持膀增長的算格局第一產(chǎn)業(yè)（億元）第一產(chǎn)業(yè)所占比重第二產(chǎn)業(yè)（億元）第二產(chǎn)業(yè)所占比重第三產(chǎn)業(yè)（億元）第三產(chǎn)業(yè)所占比重05年2.82.36%65.655.41%5042.23%06年2.92.79%64.361.77%36.935.45%07年3.152.53%76.2461.35%44.8836.11%08年3.482.16%104.0164.45%53.8833.39%09年3.551.78%125.8563.10%70.0435.12%津南區(qū)英第二產(chǎn)灑業(yè)對經(jīng)資濟增長站的拉動挖作用明腹顯，占會區(qū)域產(chǎn)府業(yè)比重寧超過6凝0％，磚第三產(chǎn)魂業(yè)對區(qū)盞域經(jīng)濟膜發(fā)展也盈起到了毒重要作仍用，占訂區(qū)域產(chǎn)旬業(yè)的3封5％。茫未來隨贊著產(chǎn)業(yè)孤優(yōu)化的少發(fā)展，勁第三產(chǎn)痕業(yè)將呈開現(xiàn)穩(wěn)步腎發(fā)展的蝦格局；津南利逗用自然極資源大稈力發(fā)展務(wù)第三產(chǎn)役業(yè)，以天嘉湖袖為核心形涂成一個生污態(tài)帶第二產(chǎn)傻業(yè)對經(jīng)納濟拉動謹明顯，駁第三產(chǎn)鄰業(yè)穩(wěn)步足發(fā)展為房地產(chǎn)炒的發(fā)展典微型了“發(fā)沈力”的基和礎(chǔ)環(huán)境篇【3】株產(chǎn)業(yè)基點以第二漏產(chǎn)業(yè)發(fā)墊展為主辨，逐步南向第三小產(chǎn)業(yè)便塞宜教育園引崇入提升區(qū)擱域產(chǎn)業(yè)未掩來價值感交、認知感教育產(chǎn)業(yè)甜拉動中高初端地產(chǎn)市福場需求環(huán)境篇【4】著區(qū)域立足2008年至2010年11月津南區(qū)土地情況整體土地成交居住及綜合類用地成交時間宗數(shù)成交量萬㎡成交額億元樓面地價元/㎡宗數(shù)成交占地萬㎡平均容積率成交額億元樓面地價元/㎡08年49216.1924.127588128.781.9821.1782809年76657.2860.710136287.441.144.2141510年1-11月60358.0792.413687254.992.0487.71687工業(yè)成辟交宗數(shù)謙較多，齊但量仍慨以居住用地供恨應(yīng)為主吹；土地安市場競姜爭激烈津南區(qū)土質(zhì)地成交以艇工業(yè)類及饅居住綜合服類為主，射整體土地皮市場跟隨臂整體區(qū)域遭發(fā)展步調(diào)弟，呈逐步鴨南移走勢浩；津南區(qū)發(fā)皮展強勁，饞承接城市起外溢；區(qū)域發(fā)展芳多樣，競掘爭逐步激仍烈津南四百區(qū)成為汗全市成命交主力王區(qū)域，恨承接城距市外溢翁顯著；環(huán)城四區(qū)東房價在2昆010年液出現(xiàn)飛漲毛，津南區(qū)模部分片區(qū)伍突破萬元冬大關(guān)；環(huán)境篇根據(jù)本案攏兩大物業(yè)孤特點及未努來客戶輻讀射區(qū)域，悲鎖定競爭談格局：競爭鎖定【別墅判產(chǎn)品競離爭鎖定紗】【高層產(chǎn)歐品競爭鎖政定】東南板塊死為主板塊10攝公里輻射柱區(qū)域環(huán)境篇別墅產(chǎn)父品競爭維研究八里臺姿板塊雙港板塊咸水沽板挺塊小站板派塊大港版塊市區(qū)第一道攔織截第二道垂攔截分散天嘉湖短板塊雙港板突塊→第行一道攔掙截八里臺板蹄塊→第二姐道攔截天嘉湖勢板塊→客資浴分流大港板填塊→客資藏分流分散環(huán)境篇代表項目名稱建面(萬㎡)存量(萬㎡)開盤時間產(chǎn)品類型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化率月均去化套數(shù)均價（元/㎡）總價（萬元/套）雙港板塊首創(chuàng)福緹山51.2——2010.6聯(lián)排172-29036848%3012376213-359華潤中央公園15.213.92010.12聯(lián)排250-34058454512000298-500板塊合計66.4——小站板塊天山水榭花都80——2008.10聯(lián)排聯(lián)排270-290聯(lián)排64聯(lián)排3.1%——8531240-290板塊合計80——大港板塊劍橋港灣16.6————聯(lián)排————————————恒盛尚海灣100100——聯(lián)排215-260——————8000172-210板塊合計116.6——板塊內(nèi)月僅有兩肆個在售煌項目，鹿且產(chǎn)品砍規(guī)劃較歉為同質(zhì)米化；緊鄰市涉區(qū)，區(qū)記域成熟街度高，慰產(chǎn)品總狼價相對臣較高；主力戶型吃區(qū)間：2駐00-2策40㎡【1】競區(qū)域顏競爭產(chǎn)除品細分別墅產(chǎn)品屯競爭研究小站板遭塊項目搏單一，知目前僅德以價格愧優(yōu)勢取慚勝，主盛力戶型怒：聯(lián)排滲：27屑0-2坐90窯㎡大港板塊管在售項目錦僅有兩項交，且有一請個項目并昏未開盤，嘆存量較大廢。大港位捐于濱海濾新區(qū)，統(tǒng)區(qū)位優(yōu)剩勢截殺堂本案部鎮(zhèn)分客群大港板塊哲主力戶型輔：聯(lián)排：芝210-雨230既㎡環(huán)境篇八里臺畏板塊內(nèi)咸碧桂園匹無別墅肅存量，瘦僅剩京覽基領(lǐng)域魔項目，如存量較珍大八里臺板雙塊主力戶瘋型：聯(lián)排創(chuàng)：200朝-260雜㎡天嘉湖板風(fēng)塊，大盤云集亞，產(chǎn)品豐結(jié)富，存量材巨大，未徹來競爭極很為激烈天嘉湖板糾塊內(nèi)產(chǎn)品立豐富，面得積區(qū)間幅澤度較大，填聯(lián)排主要魚集中在2戴00㎡左達右?！?】揚區(qū)域競爭糾產(chǎn)品細分別墅產(chǎn)征品競爭盟研究代表項目名稱建面(萬㎡)存量(萬㎡)開盤時間產(chǎn)品類型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化率月均去化套數(shù)均價（元/㎡）總價（萬元/套）八里臺板塊天津碧桂園9602010.7雙拼聯(lián)排雙拼214-353聯(lián)排185-26124797%48聯(lián)排：11900雙拼：9270雙拼：254-420聯(lián)排：171-242京基領(lǐng)域2121——獨棟雙拼聯(lián)排聯(lián)排260-400——————————板塊合計11721天嘉湖板塊星耀五洲30026.52008.11獨棟聯(lián)排雙拼聯(lián)排180-200雙拼370-600獨棟370-70055316%4聯(lián)排15000雙拼20000獨棟22000聯(lián)排：270-300雙拼：740-1200獨棟：800-1540海爾·家國天下&風(fēng)尚英倫85一期3.82010.11聯(lián)排雙拼聯(lián)排170-240雙拼240-2702238%17聯(lián)排13000雙拼14500聯(lián)排：221-312雙拼：348-391天嘉湖花園17.352007.11聯(lián)排獨棟聯(lián)排220獨棟285-59026634%2聯(lián)排10800獨棟14000聯(lián)排：238獨棟：399-826板塊合計402.335.3環(huán)境篇B/八里條臺板塊C/咸奏水沽板丈塊快速城市辦化區(qū)域/突無低密產(chǎn)荷品供應(yīng)D/大港楚板塊濱海新盤區(qū)利好員/存量芒較大緊鄰市丸區(qū)/區(qū)策域熱度國高/產(chǎn)妻品多元汽化產(chǎn)品多甩元化/不價格優(yōu)報勢明顯F/天逝嘉湖板霉塊大盤云宿集/產(chǎn)蜂品優(yōu)勢末顯現(xiàn)/待未來競做爭激烈A/雙永港板塊強弱強弱強別墅產(chǎn)平品競爭盤研究【1】掃類產(chǎn)要品競爭卡總結(jié)市區(qū)客緊資攔截外來客軟資分散南，截流蘋區(qū)域客駛源多元外來絡(luò)客資分流環(huán)境篇高層產(chǎn)販品競爭奪研究八里臺殃板塊雙港板塊咸水沽板虧塊大港版塊市區(qū)攔截分散天嘉湖板純塊小站板塊咸水沽祥板塊→無市區(qū)攔呢截八里臺準板塊→扁市區(qū)攔處截天嘉湖涂板塊→客資地分流大港板塊→客資遇分流環(huán)境篇板塊內(nèi)霧項目較燭多，未插來供應(yīng)戰(zhàn)較大產(chǎn)品線豐點富，產(chǎn)品尼逐漸由“高”姜向“低”過渡，未士來呈多元化發(fā)展趨認勢緊鄰市畢區(qū)，區(qū)匹域成熟曉度高，快距離本搶案較遠吼，不直胡接構(gòu)成帳競爭，存在微時弱攔截怪；紅磡領(lǐng)世狹郡項目入井市較早，據(jù)板塊配套虜成熟，價龍格較高主力戶型浸區(qū)間：高蔑層：80塑-110透㎡，洋房存：100鈴-120豆㎡代表項目名稱建面(萬㎡)存量(萬㎡)開盤時間普住產(chǎn)品類型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)均價（元/㎡）雙港板塊港基中心6.66.22010.10高層40-110719517%175596九州之地2.722010.11高層40-7634723066%1155700金地叁拾峯42.321.12009.6高層91-1502668206677%1218137達觀3期103.52010.9洋19010868首創(chuàng)福緹山51.2總體43.82010.5小高洋房小高95-104洋房90-10036035197%88小高7410洋房8237板塊合計112.876.6【2】濕區(qū)域旨競爭產(chǎn)棚品細分高層產(chǎn)品嬌競爭研究環(huán)境篇板塊內(nèi)挺項目較轉(zhuǎn)多，且蠻多為中符小型樓噴盤；產(chǎn)品線軋單一，功僅有高密類產(chǎn)烘品供應(yīng)，堆缺乏低密套產(chǎn)品；位于津南想?yún)^(qū)中心，雀因地緣情趣節(jié)，可分萍流本案高牢層類客群城市化時進程加譜速，周拐邊配套感最為完諒善，價尾格集中極在75繞00元筒/㎡左棚右主力戶型弱區(qū)間：高授層：80匹-100坐㎡代表項目名稱建面(萬㎡)存量(萬㎡)開盤時間普住產(chǎn)品類型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)均價（元/㎡）咸水沽板塊津沽首府3122.92009.11高層90-120182885247%717166沽上江南4641.72009.9小高高層洋房高層73-125201046923%337640大城贊15.2152010.10小高高層高層88-97681213%107477永泰枕流GOLF公寓1713.32010.5高537567耀華新天地4.42.22009.7高層53-11766645869%297465天地源津九軒113.92009.8高層70-130102978076%527185景明大廈5.62.32008.7高層90-16641827265%116039金御中央9.29.2——高層————————————板塊合計139.4110.5高層產(chǎn)猛品競爭鑄研究【2】沒區(qū)域競爭淡產(chǎn)品細分環(huán)境篇小站板淡塊項目盲單一，理目前僅驢以價格優(yōu)勢取勝，尾主力戶閑型：高敗層：1嗚00㎡慌，洋房速130現(xiàn)-14今0㎡前，大港板噸塊在售功項目多蕉以高密類結(jié)為主，后期逐拳步有低輕密供應(yīng)，產(chǎn)品向凈多元化發(fā)宣展大港位濃于濱海榴新區(qū)，區(qū)位優(yōu)定勢截殺允本案部笨分客群附，價格稍眉高于咸僚水沽板勇塊大港板繼塊主力結(jié)戶型：壘高層：僑80-酷100專㎡，洋揚房90乞-14身0㎡代表項目名稱建面(萬㎡)存量(萬㎡)開盤時間普住產(chǎn)品類型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)均價（元/㎡）小站板塊天山水榭花都80總體64.32008.10高層洋房高層97-138洋房137-2402386129854%52高層4997洋房6500通用小站項目15.415.4————————————————板塊合計95.479.7大港板塊巴登巴登3027.82009.9高層洋房高層78-98洋20高層7108和天下9.84.12009.12小高高476590房信海景園51.72009.9小高高層87-9255436265%267226泰達港灣6.21.62008.8洋房高層高層88-90洋178638福匯華庭10.12.82008.10小高高層60-160100273473%287212劍橋港灣16.613.72010.12洋房小高洋房97-1701465034%508500恒盛尚海灣100總體100——洋房小高洋房85-127————————8000板塊合計177.7151.7【2】翠區(qū)域競爭輪產(chǎn)品細分高層產(chǎn)姑品競爭釀研究環(huán)境篇八里臺低寬價策略，資源優(yōu)剝勢凸顯，外來客免群分散訓(xùn)；天嘉湖皂板塊在售項必目體量刺大，資源優(yōu)勢恩更加突出，價格高古于八里臺衡在售普住服產(chǎn)品；八里臺板寨塊主力戶岸型：高層遍：100確-110捏㎡，洋房可110-冶140型㎡，天嘉湖板奇塊主力戶忠型：高層百80-9盜0㎡，洋淚房120較-130盤㎡代表項目名稱建面(萬㎡)存量(萬㎡)開盤時間普住產(chǎn)品類型面積區(qū)間供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率月均去化套數(shù)均價（元/㎡）八里臺板塊天津碧桂園96總體87.62010.7高層洋房高層96-110公寓40-50洋房112-142普住854普住238普住28%普住47高層5922公寓6370板塊合計9687.6天嘉湖板塊星耀五洲300總體229.82008.11高層60-1444802330569%1448590海爾·家國天下&風(fēng)尚英倫8572.92010.11洋房60-16074319226%1927106天嘉湖花園17.3總體4.92007.11高層洋房高層56-90洋房205普住609普住462普住76%普住13高層6063洋房7200板塊合計402.3307.6高層產(chǎn)炒品競爭梢研究【2】嶼區(qū)域盛競爭產(chǎn)宮品細分環(huán)境篇高層產(chǎn)鼠品競爭鄭研究【2】惑類產(chǎn)品競焦爭總結(jié)B/八里嘴臺板塊C/咸水鑼沽板塊快速城襪市化區(qū)賀域/地啦緣情節(jié)呢/高密北產(chǎn)品集舒中D/大港橡板塊濱海新區(qū)肺利好/產(chǎn)仁品由“高考”走“低僻”緊鄰市眼區(qū)/區(qū)朽域熱度飽高/產(chǎn)蜓品多元濾化資源優(yōu)勢止突出/入擁市低價策步略F/天運嘉湖板論塊大盤云集它/產(chǎn)品優(yōu)藍勢顯現(xiàn)/艘未來競爭鍛激烈A/雙哈港板塊市區(qū)客親資攔截外來客資鴿分散，截櫻流區(qū)域客掛源多元外來摘客資分流市區(qū)客基資攔截強弱強弱強環(huán)境篇小站板塊肅市場占位環(huán)境篇雙港板塊市區(qū)受市區(qū)軋輻射/贈快速城它市化產(chǎn)品更板優(yōu)/價雪值更高八里臺板塊快速發(fā)展踢/位置更翠優(yōu)價格升完值較快天嘉湖板塊峰值板嬸塊/資忠源更優(yōu)價格升涂值較快咸水沽板塊快速城市傲化/價格啊持續(xù)走高小站板塊價格洼地大港三區(qū)合美一/漲鴨勢兇猛潛力勃宋發(fā)區(qū)濱海核心痛區(qū)項目定位漢前提項目特性模最大化：今天—脈—未來預(yù)期可叮見的低密純別貍墅社區(qū)差異性膏產(chǎn)品價丘值最大吩化：今天——摸未來預(yù)期可見的新興窩產(chǎn)品代城言者人文、替品牌、刷環(huán)境價蟲值最大洞化：今天——敬通用地產(chǎn)戰(zhàn)略天津人樹文首善力作環(huán)境篇擎始天津服·領(lǐng)航和汽諧強調(diào)通用伯地產(chǎn)品牌復(fù)與新產(chǎn)品荒的全新落崖地；融于和繳諧，強崗調(diào)新中蛋式風(fēng)格謙區(qū)域價碰值的新悄領(lǐng)航；契合通積用地產(chǎn)爽“國企估形象”州品牌理淡念；（全新把產(chǎn)品擎尊始天津足領(lǐng)航區(qū)打域和諧止人居）項目定位形象定蛇位理念—屋亭寬心也寬諸，心有多黨大舞臺就鍋有多大追求—沫居住是率可以享桌受的，區(qū)生活從烤不能等全待要求—考離塵不藍離城，孔千萬生條活、百俘萬別墅人生建墅精·天地家調(diào)寬當(dāng)紅不巴讓·構(gòu)蒸筑東南判新三角整體策略[特性·勒環(huán)境·客戶·操略]種四篇客戶篇上牽下引蔑·圈中心別墅類施客戶解太析別墅類雅客戶年品齡結(jié)構(gòu)勇分析現(xiàn)象：35-4鄙5歲的中餡年客戶為遙絕對的主涌力客群解析：1地?zé)艟壭愿纳菩菘腿河绕渌问切屡d的深富裕人各群選擇距離蝴原生活半桂徑較近的園經(jīng)濟別墅抵作為第一居所2拋碧桂園吹及海爾面客戶年缸齡結(jié)構(gòu)廢偏大，度假休閑糊以及養(yǎng)老狀置業(yè)需求明顯3飲星耀五敗洲客戶蹲年齡泛勤化，與淡其全國性懲占位的營銷方怒式有關(guān)，新富階層接受度較狹高啟示：染新富階籍層，圓救夢但不蠶常住，中兼顧改百善養(yǎng)老增，為本僵區(qū)域主蘿要客戶構(gòu)特征我們采捷集匯總恩典型項統(tǒng)目成交估客戶進垃行分析工；包括碧胳桂園215組+海爾家濫國天下124子組+星耀某五洲865組別墅成就交客戶客戶篇別墅類脈客戶解職析別墅類客搬戶來源構(gòu)擇成分析現(xiàn)象：周邊項貍目成交擱以津南榮區(qū)、大污港區(qū)地畢緣性客總戶為主濃，以市梨內(nèi)六區(qū)祥及外省僵市客戶擁為輔解析：1伙地處南誼部遠郊興，津南區(qū)創(chuàng)地緣性遮客戶為葉絕對主彼力，購買力夕強大2所自處區(qū)位緊戴鄰大港板眉塊，且大鉤港區(qū)多為租高密類產(chǎn)夕品，別墅住類置業(yè)需迫求在此釋跌放，使大港區(qū)客砍戶所占比例砌亦較大3罩受河西勒區(qū)交通芽輻射牽覺引，河西區(qū)粗客戶比固例高于底南開區(qū)啟示：本部案客戶主禁要構(gòu)成為瞎津南區(qū)（體咸水沽）古、大港區(qū)橡客戶為主客戶篇本案別墅輕客戶思考現(xiàn)有市場里帶給我們?nèi)帐裁纯腿簠^(qū)域發(fā)展怎能帶給我際們什么客卡群我們的言項目能詢引導(dǎo)什無么人群津南區(qū)，每大港區(qū)的新富挑階層是俯目前區(qū)柔域內(nèi)主攔要的客悶戶群體貼近原壤生活區(qū)榮域，改琴善生活盒品質(zhì)，第一居所需求為倉板塊的刊主要客呢戶特征小站位于糊津南區(qū)特尸色旅游重別點發(fā)展區(qū)繼域，前景韻規(guī)劃較高葬，且隨“名米立方”率的建設(shè)周斷邊產(chǎn)業(yè)園春的大規(guī)模工建設(shè)，凸孝顯本項目虹生態(tài)宜居蒜有事，會念帶來周邊追求田園遲品質(zhì)生活拐的高端人社群置業(yè)教育園區(qū)呀的快速建拋設(shè)和集中鏟發(fā)展，將刃帶動部分周的教育產(chǎn)業(yè)胡人群置業(yè)津南區(qū)肯，尤其阻是咸水勾沽地區(qū)謝，缺少號低密產(chǎn)賊品供應(yīng)畝，且小母站板塊喪長期處仰于價格躲洼地，煎價格優(yōu)煤勢明顯軍，對周邊別墅料圓夢型客戶吸隊引力極過大緊鄰大港方區(qū)，吸引臺當(dāng)?shù)貏e墅類置重業(yè)需求客閑戶客戶篇圓夢別勉墅·追犧求品質(zhì)運生活的地緣中產(chǎn)模階級圓夢別墅酬：這是多數(shù)您人的夢想綱，卻只是劇少數(shù)人的敞生活，這騾些即將在遼此實現(xiàn)品質(zhì)生周活：一曲音店樂，一褲杯清茗痛，閑暇辣時看日備出日落視，優(yōu)雅件從現(xiàn)在勁開始地緣中持產(chǎn)：東京？寒悉尼？委美麗的溫布拉格復(fù)？終抵灶不過對霧家鄉(xiāng)的跳感懷與鼓思念別墅客戶臘定位客戶篇別墅客賣戶研判客戶篇核心客戶重點客戶游離客戶70%20%10%咸水沽、浩大港升級候富有人群私營業(yè)豎主、油藝田高級炕人員、圣公務(wù)員擾、教師腸；原生活躬區(qū)域距膛此地較結(jié)近，貼漫近原生幕活圈層很；追求居住復(fù)品質(zhì)，向澤往別墅生脆活；城市及周褲邊富裕階沖層從事行嫩業(yè)多樣招，有一仰定積蓄庸；追求別墅乎生活，但嶺價格承受斑能力有限林；認為此地潛交通便利珠，價格合絡(luò)理；投資未來淋的客群從事行籠業(yè)廣泛平，擁有謎敏銳的信財富眼里光；看好區(qū)域錦發(fā)展及天京津首個大妖堡產(chǎn)品升赴值潛力；希望在潛滲力地區(qū)先性期投資；別墅客戶彩圈定雙港八里臺咸水沽北閘口小站葛沽扎根本土后/放眼全域市從碧桂園2撕15組+龜海爾家國氧天下12搏4組+星精耀865蕉組別墅客對戶分析，僵客戶地床域特征拳明顯，主要集中館在地緣高蜻端人群，宏津南區(qū)客領(lǐng)群購買力企極為強大：津南區(qū)金三角咸水沽八里臺雙港大港區(qū)大港油田大港開發(fā)際區(qū)大港周竊邊區(qū)域地處津南月遠郊，區(qū)中域購買力鳥強勁—扎瞞根本土市內(nèi)六肉區(qū)南開區(qū)學(xué)府/我鞍山西挽道水上/奧厲體河西區(qū)梅江/恒梅江南體院北/場樂園南樓/蒙人民公倚園傳統(tǒng)的飲別墅客胳戶聚集渡區(qū)——言放眼全尋市上牽咸水棗沽·下引獄大港人鐵三角小舒站葛沽北閘口客戶篇大港普住類客槽戶解析普住類客如戶年齡結(jié)上構(gòu)分析我們采集揪匯總典型霉項目成交刺客戶進行束分析；包括天山朱水榭花都102頁3組+天津敵碧桂園632組+星耀賓五洲248失3組高層成交繼客戶現(xiàn)象：客戶年齡榨結(jié)構(gòu)基本扛一致，婚開房以及外禽遷升級需戰(zhàn)求為主解析：1客中戶年齡層疑年輕化，26-司35歲客戶集中扛，婚房自住尺剛性需求明顯，購敘買力強勁236-4竹5歲客戶，漂多年前哲已完成呼首次置萬業(yè)，隨圣子女年居齡增大碼，對住示房要求么提升，俗有較強燥的升級罷改善性遣需求3挨46歲小以上的樸客戶基騎本以原蹤蝶生活區(qū)楚域置業(yè)牙作為改善，畫或者為叼子女買頂房，投遵資啟示：郵本案的汽高層客落戶以：護26-婆35歲蔽，婚房饒自住等冬剛需客館群為主客戶篇普住類園客戶解您析普住類余客戶來套源構(gòu)成俘分析客戶篇普住類客編戶來源構(gòu)甚成分析現(xiàn)象：地緣性井婚房客償戶以及磨升級改鐘善客戶逝為主，甚藍印客掩戶關(guān)注雪提升解析：1津南區(qū)偶客戶為抗主，通過板塊噴內(nèi)天山水嫂榭花都項慶目驗證，小站及周繡邊區(qū)域客持戶購買力北旺盛，堆板塊內(nèi)臭項目項盆目稀缺捆，本案謊入市后贈可釋放大量腳剛性需求2所淋處板塊相辮對于其他余區(qū)域處于詢價格洼地多，大港區(qū)及笨咸水沽鎮(zhèn)客戶受價格牽向引，帶來一榴定置業(yè)需罷求3積星耀五以洲項目培帶動津驚南區(qū)域哨在周邊友省市認卻知度，鳥為本案菌帶來部弦分藍印客群叢及投資客啟示：本誕案的高層途客戶主要齡津南區(qū)，誕尤其是小單站鎮(zhèn)及周廉邊縣鎮(zhèn)剛劫需及改善充客群普住客戶豎思考現(xiàn)有市罩場帶給識我們什勞么客群區(qū)域發(fā)杯展能帶貼給我們算什么客滋群我們的項協(xié)目能引導(dǎo)嚼什么人群因婚房需器求，同時渴望診城市感生頌活，且不蝕舍家鄉(xiāng)的粱城鎮(zhèn)年輕躁人向往高申品質(zhì)生貼活，希盲望給子淹女獨立煙生活空拌間的升級改喪善需求置業(yè)者旅游特色蛛?yún)^(qū)域發(fā)展掛帶來更多升級改善肥人群教育園區(qū)升的開發(fā)建公設(shè)，帶動倚的普通教窗職員工黑客群渴望城毒市感生樸活，周邊縣逃鎮(zhèn)新農(nóng)階層項目檔徒次和性興價比吸場引周邊區(qū)軋域客戶沸再置業(yè)客戶篇普住客戶亞定位向往高歲品質(zhì)城養(yǎng)市感生貝活的地緣新青桿年高品質(zhì)雙：渴望肅改變，款張揚個烏性，詮象釋新生侵活城市感：證喜歡繁華注與都市感客戶篇新青年：各他們年輕兩，渴望改巧變，完成顛新的家庭瓜蛻變核心客戶重點客戶游離客戶55%35%10%周邊價格聞擠壓客群置業(yè)訴迅求：改堪善居住擱條件客戶屬性艇：35歲度以上，對論居住條件折不滿置業(yè)心芹理：渴聰望改善依現(xiàn)有居撇住條件疫，但購讓買能力宗有限，覽原則附娘近性價福比較高叮區(qū)域購結(jié)買本案高扶層客戶屋研判婚房等剛?cè)缧孕枨笾脴I(yè)訴求投：解決居緣瑞住問題客戶屬挪性：2跟6-3說5歲之隆間，結(jié)柏婚等因向素需求漠置業(yè)置業(yè)心嬸理：追戰(zhàn)求高品淹質(zhì)生活趴，且不枝愿遠離嶼原居住卻區(qū)域市區(qū)投資亭客戶或外烈地的藍印迷需求客戶置業(yè)訴求珠：房產(chǎn)投睡資或藍印器需求客戶屬蘇性：有副比較高壤且穩(wěn)定覺的收入芳，較豐錘富的投鍋資經(jīng)歷置業(yè)心喇理：看剪準區(qū)域住價格洼糠地及未勞來發(fā)展霧潛力客戶篇普住客叫戶圈定雙港八里臺咸水沽北閘口小站葛沽扎根本土汽/放眼周邊從天山水榭叛花都10閘23組+書天津碧桂暴園632棋組+星耀沖五洲24套83組高橡層客戶分析，客六戶地緣特剝征明顯，小站周邊腦地區(qū)婚房茂及改善類輪需求量極存大：津南區(qū)金三角咸水沽八里臺雙港大港區(qū)大港油蓋田大港開箱發(fā)區(qū)大港周邊率區(qū)域扎根本土?！鼐墑偦男杩蛻糍彅z買力強勁天津市喂內(nèi)南開區(qū)河西區(qū)河?xùn)|區(qū)西青區(qū)山東省河北省山西省北京市放眼周網(wǎng)邊—投山資客與芳藍印需爽求并重深挖鐵歇三角/殼撬動金傲三角鐵三角小站葛遙沽北閘口周邊城笑市客戶篇上牽咸水接沽·下引蝴大港人客戶小戰(zhàn)結(jié)客戶篇雙港八里臺咸水沽北閘口小站葛沽大港市區(qū)津港快速市區(qū)客籍戶：受價格的殘吸引，同漁時交通條冠件利好越過金三企角的攔截桑，成為我趕們重要的狠補充客戶咸水沽和直大港客戶：道路槽便捷，距屢離較近，兄受交通牽引串和價值的揪吸引，成為我注們的主力睬客戶周邊改善尸客戶：十分鐘譯生活圈晴引導(dǎo)，產(chǎn)品和肝價值的傘雙重引片導(dǎo)，成為傲我們的古重點潛逮在客戶墻群別墅客戶客戶小綿結(jié)客戶篇深挖鐵三貓角·撬動舅金三角雙港八里臺咸水沽北閘口小站葛沽高層客血戶下鄉(xiāng)運動深挖鐵三荷角客戶價值牽引框和產(chǎn)品吸眠引的雙重作用撬動金三豪角客戶價格擠壓導(dǎo)致的炸遷移，穩(wěn)產(chǎn)品高混性價比咐的吸引[特性樓·環(huán)境蘋·客戶·操略]廟四篇操略篇謀定而寒動，立業(yè)東南雙港八里臺咸水沽北閘口小站葛沽雙外港—城漫區(qū)輻射擁·發(fā)展邁迅速·適價值標辮桿咸水沽—柔教育輻射因·雙核帶泰動·購買既力高八里臺—錘大盤云集纖·影響深伴遠·市場寸標志形成津南恨現(xiàn)有“金雅三角”我們無法德抗衡北閘口—汗津南腹地?zé)帷び绊懥Τ槿酢ば枨笏[性小旦站—歷史鼓名鎮(zhèn)·引笨領(lǐng)東南·佛發(fā)展雛形葛爐沽—源毗鄰濱扶?！な懈珗隹瞻诐O·需求余隱性打造津萄南“鐵景三角”我們舉旗慨領(lǐng)航謀定局獎勢舉旗·構(gòu)立筑津南“正鐵三角”高成低灘就*形宵象為先一個目欺標二場戰(zhàn)葉役六重沖鋒上山下旬鄉(xiāng)*客傷戶為重放言天津高起高立舉旗東結(jié)南上牽下引跑馬圈地完美展塑示核心營祥銷策略我：高成低卡就*形閉象為先放言天津高起高立舉旗東繞南一場發(fā)布一本增刊一次征文集中引哨爆操略篇外部展商示示范區(qū)暫打造售樓處打偽造樣板間打纖造現(xiàn)場服鹿務(wù)歷史文載化季多彩生麗活月產(chǎn)品體驗多周通用品逗牌落地慚天津第一戰(zhàn)疲役·樹拘形象推廣主題煩：客戶的休信賴源于嚼央企的責(zé)請任操略篇放言天津一場發(fā)亮布一本增糕刊一次征文集中引爆通用地哨產(chǎn)品牌卵發(fā)布會時間：2巷011.棕3地點：天泥津威斯汀筐酒店方式：邀聲請政府官貫員業(yè)內(nèi)匆領(lǐng)袖出席通用地產(chǎn)哈登陸天津展示通接用地產(chǎn)鞋的發(fā)展立史詮釋通君用的央憂企使命政府口徑業(yè)內(nèi)傳播媒體助洞力操略篇一場發(fā)伯布一本增歇刊一次征慌文集中引爆《央企俗·通用任》增刊時間：2佳011.躺4持續(xù)方式：每黎日新報/址今晚報增屯刊央企通用借力電鳥影《建截黨偉業(yè)山》宣傳三央企責(zé)枯任展示通毫用地產(chǎn)填的發(fā)展本史利用報紙酸/寫字樓探/銀行/甘商場/餐差廳等免費投放驚喜贈觀腰影票活動大眾傳是播放大影看響持續(xù)發(fā)惑布放言天挨津操略篇一場發(fā)梅布一本增妨刊一次征績文集中引爆通用杯《慶黨訓(xùn)的華誕仔·看多縮慧彩天津濁》中學(xué)生征航文攝影大表賽時間：2吉011.侵5五一假期禿前準備，文5月底揭煤曉方式：聯(lián)動重點迅初中，設(shè)逮立特別獎嬸學(xué)金“祖國太陽”看天津聯(lián)動三繩所重點俗初中通過孩子圓影響家長通過教育崖傳遞品牌潛移默化媒體助力聲東擊丈西南開中我學(xué)—南開區(qū)新華中學(xué)弱—河西區(qū)耀華中棚學(xué)—和平區(qū)放言天津操略篇一場發(fā)效布一本增刊一次征文集中引爆360其°品牌形穿象管理通過360騎°品牌板形象管啟理爆發(fā)式的驚樹立通用漿品牌體系公關(guān)活動戶外媒體報廣硬廣報廣軟文雜志媒體網(wǎng)絡(luò)媒體品牌構(gòu)建張媒介專欄報廣物料PR活動軟文戶外現(xiàn)場網(wǎng)絡(luò)渠道論壇事件政界圈層嵌入植入KPI央企通賴用·助目力天津引爆發(fā)擠力·視押覺強迫時間：2胳011.竊6方式：各秤類媒體集辯中發(fā)布亮騎相央企通用嫂·助力天滔津多重媒屋體渠道覽集中發(fā)描布集中的捕時間，芹統(tǒng)一的蜂VI，撞視覺強題迫彰顯央片企形象立體傳播一夜而紅放言天津高成低膀就*形應(yīng)象為先放言天脫津高起高歲立舉旗東南一場發(fā)摔布一本增刊一次征扶文集中引爆操略篇外部展示示范區(qū)打里造售樓處打南造樣板間糞打造現(xiàn)場服溫務(wù)歷史文化花季多彩生驕活月產(chǎn)品體鋸驗周高端形榨象由外踐及內(nèi)第一戰(zhàn)魯役·樹牌形象推廣主題勞：原來居暗住是可以驗享受的操略篇高起高立外部展王示示范區(qū)售樓處樣板間形象展示——全則彩LE杯D顯示屆屏（一雖）毗鄰天津觸IT中心役，科貿(mào)街宿。周邊擁壩有海光寺蔥、八里臺帖商圈，天頑津大學(xué)、蓋南開大學(xué)拘和醫(yī)科大界學(xué)聚集地吧，是最繁當(dāng)華交通路殺之一。視滑線極佳，盛是項目展刮示形象與涌品牌的好新點位。展示使用時段贊：201澡1.8位置：海武光寺、南或京路區(qū)域面向高詞端客流抱干道尋找文健化共鳴視覺吸引動態(tài)展確示現(xiàn)場服享務(wù)操略篇高起高踢立高起高立使用時沫段：2工011醬.8位置：途南京路摘濱江道殼商圈地鐵一號舞線標志性啊建筑錦州撲銀行樓梯寺上。周邊遣擁有海光瞞寺、濱江鄙道、衛(wèi)津鋒南路商圈賺，匯集了柴聯(lián)通大廈天、電報大卵廈，電子灰通訊多商繞家云集此滲處，視野賀開闊，是旅繁華路段闊之一。展示位形象展醋示——全彩騾LED顯券示屏（二千）面向高端特客流干道尋找價值飼共鳴視覺吸增引動態(tài)展筋示外部展示示范區(qū)售樓處樣板間現(xiàn)場服億務(wù)操略篇高起高立操略篇高起高憑立外部展蘆示示范區(qū)售樓處樣板間形象展示——戶外仙廣告使用時控段：2亦011鋒.6-驕201渴2.5位置：市褲中心繁華喚地帶項目周愉邊主要兄道路樹立品茂牌形象鋪墊項目按調(diào)性視覺吸腦引高端調(diào)性鬧市人廣現(xiàn)場服務(wù)社區(qū)入口釋營造“尊凝貴感”/房誠“儀式感顫”/“社潔區(qū)感”尊貴感——提擦升客戶吳身份，右做足面混子。如領(lǐng)噴泉疊檢水、社芝區(qū)大門蟻以及安紛防崗?fù)び浀拇蛟齑?；儀式感——給定與業(yè)主線以被尊添重感受零。如入掉口樹陣互，走廊壺等；社區(qū)感——明顯蛛的有別于衣外部環(huán)境遭。如高檔圖材質(zhì)、風(fēng)閣格造型、駕顏色差異晶以及項目嗽LOGO爺?shù)龋徊俾云咂鸶弑饬⑼獠空褂苁臼痉秴^(qū)售樓處樣板間現(xiàn)場服帳務(wù)操略篇高起高每立示范區(qū)呼內(nèi)部的便情景小攏品及標即識感沿硬用，營匠造別墅消社區(qū)特靠有的舒材適感與辰品質(zhì)感怕，形成剝環(huán)境與柳小品間叉的有效叔互動；利用坡地逝、水系、說石子路以球及景觀小湖品等人工車打造的微遍景觀細節(jié)鐮，營造別釘墅社區(qū)的銅愜意與自買然；外部展示示范區(qū)售樓處樣板間現(xiàn)場服務(wù)操略篇高起高立精裝庭院樓：地面鋪框裝，綠植及裝飾；開敞空間胡最大化利暫用與體現(xiàn)園，彰顯私蝴享感；強調(diào)社館區(qū)的空伙間尺度潮，強化般精工概揉念；外部展鞠示示范區(qū)售樓處樣板間現(xiàn)場服務(wù)操略篇高起高立外部展示示范區(qū)售樓處樣板間銷售中心止全面展示宏產(chǎn)品價值強調(diào)互動、暫參與性叢、有品設(shè)味文化悠調(diào)性、紙生活性圓的功能鼠體驗，細節(jié)季體驗，鉗將軟環(huán)銷境細節(jié)般化、專變業(yè)化，趙將服務(wù)論擬人化貴；案例：貽燦錦臺會所現(xiàn)場服務(wù)操略篇高起高足立模型展示仁原則：新穎別致各功能剃區(qū)間劃施分明顯媽、合理外觀美觀漫，易于被搖客戶接受上下樓層敘結(jié)合在一您起，體現(xiàn)湯鄰里關(guān)系創(chuàng)。12橫切面懂圖，展哭示同樓銷層之間運各戶型請關(guān)系。3承重墻與嫂非承重墻占用明顯的鉗標志和材換料表現(xiàn)出間來。4各功能蠶空間區(qū)撿隔明顯捏，有生薄活場景演再現(xiàn)，倘引起客所戶共鳴綢。銷售中者心全面姜展示產(chǎn)挑品價值外部展叨示示范區(qū)售樓處樣板間現(xiàn)場服務(wù)操略篇高起高立外部展宮示示范區(qū)售樓處樣板間增加功能郵性空間打造可以屈玩的售樓藥處現(xiàn)場服務(wù)中式書徹吧茗茶室兒童娛樂嚇房歷史文每化廳書吧茶室兒童樂齊園歷史文化黎廳文化墻操略篇高起高立外部展對示示范區(qū)售樓處樣板間打造要點藏：中式風(fēng)格腫古樸典雅謙，四處可違見樂器、祝書籍的擺牽設(shè)。中國館文化體現(xiàn)抖在細致生秀活中的每侍個地方；“方正”煩一直是中依國元素的廟體現(xiàn)新中式風(fēng)嘩格品茗品月人生賞竹賞世帽界獨立的練陡琴室是回地家最好的泡禮物現(xiàn)場服跑務(wù)操略篇高起高浪立現(xiàn)代簡煎約風(fēng)格每一處譽地方都經(jīng)能感受嬌到家的畏生活感打造要點拖：亮著的燈水、歪放枕鏟頭、盛有帝水的水杯趁…將生活護的點滴一手一呈現(xiàn)；客戶能報夠想象酬到孩子棕在屋里紙睡覺的晝樣子寬敞明亮身的大廳瞬起間點亮客撕戶的眼球簡約時尚稍的樓梯帶疏給家人愉康悅的心情外部展示示范區(qū)售樓處樣板間現(xiàn)場服得務(wù)操略篇高起高羅立外部展示示范區(qū)售樓處樣板間現(xiàn)場服肆務(wù)通用地紡產(chǎn)的專鬧屬服務(wù)甜+酒店柿式星級匪服務(wù)——基煉于中高熟端改善乳型客戶喇的功能譽化需求刃，以最縣大限度合吻合家想庭成員織行為習(xí)持慣的家誕居設(shè)計份為核心競，可復(fù)壤制的(剪可批量焦化生產(chǎn)頃的)家為居整合朗解決方頌案對家居生斷活的終極彈關(guān)懷讓家變成津衣服，是秩貼身的，臥也是貼心霉的操略篇高起高立外部展示示范區(qū)售樓處樣板間現(xiàn)場服務(wù)酒店式服堡務(wù)聘請專業(yè)府的酒店管銜理公司為晝銷售中心熱服務(wù)更專業(yè)更高端更細心更周到操略篇高起高仍立外部展鍋示示范區(qū)售樓處樣板間現(xiàn)場服共務(wù)專屬服務(wù)產(chǎn)品保養(yǎng)增值服務(wù)設(shè)定專犬聯(lián)專屬鄰制服務(wù)毛方式傭人保姆浙、花匠園徐丁等等產(chǎn)卷品硬件保哥養(yǎng)設(shè)定對涉應(yīng)專聯(lián)的撲完備服務(wù)墓隊伍。同找樣一對一詠的專屬服篇務(wù)方式帶陵給您不同原品質(zhì)的服隊務(wù)感受。俱樂部會飾員專享服響務(wù)只要踏壤入門檻稼的業(yè)主差就是要植享受該伍階層的外高規(guī)格拜服務(wù)。賣無論是鬼Par豎ty、穿各講座鄭還是專良享會館脖的私人及服務(wù)都蕉是您投豆資生活不保養(yǎng)生揀活的保沈障。通用地領(lǐng)產(chǎn)專屬申服務(wù)高成低就患*形象為械先放言天池津高起高立舉旗東它南一場發(fā)布一本增刊一次征文集中引爆操略篇外部展云示示范區(qū)炒打造售樓處打屯造樣板間常打造現(xiàn)場服拴務(wù)歷史文化咸季多彩生豈活月產(chǎn)品體憐驗周第一戰(zhàn)衫役·樹睛形象引領(lǐng)東南座新熱點推廣主疲題：原按來生活座可以如呆此多嬌操略篇舉旗東南第一波*茄探索小站燥·源溯海蔑河歷史文化隱季多彩生策活月產(chǎn)品體驗值周天津灣碼頭葛沽鎮(zhèn)碼頭天津灣碼頭葛沽鎮(zhèn)碼頭老海河故道小站稻示范田小站練兵園船車行小站文旨化與海成河下游京文化2011爛.8操略篇舉旗東南歷史文化毫季多彩生活抬月產(chǎn)品體股驗周第二波橋*發(fā)現(xiàn)刮津南·掙發(fā)現(xiàn)小積站回顧津脖南歷史私與小站席歷史聯(lián)動津南乓區(qū)政府組織津套南區(qū)各的個街道·糾機關(guān)·單企業(yè)·恨學(xué)校觀看歷史圖朱片展觀看歷史紀誤錄片2011駱.9操略篇舉旗東南多彩生活盈月歷史文社化季多彩生淘活月產(chǎn)品體咽驗周2011寶.10親自動手塊慶豐收·小站醒稻收割赤活動米立方累開園游·兒童水象上游樂活灶動戶外活動操略篇舉旗東擴南多彩生拳活月歷史文丟化季多彩生顆活月產(chǎn)品體污驗周201泊1.1府0<<溯尋榮失落的國犯學(xué)>>邀請中國蝴文化的倡截導(dǎo)者，師眉從南懷瑾劍先生四時含余年的王跳紹先生，站深度解析堪中國文化印的精髓，露在這個物輕欲橫行的雜時代與大沈家一起沉與靜下來，取找尋失落嚇的中國文烈化?！白類垲櫱嗷ù蓤@”瓷器鑒饞賞以制播作活動活動來傅賓們可鞏參與青穴花瓷器匪的制作接待中心限活動操略篇舉旗東養(yǎng)南產(chǎn)品體揚驗周歷史文化此季多彩生活惱月產(chǎn)品體孫驗周201授1.9虛擬電子祝體驗實體樣剃板間體安驗樣板間摩“尋寶畢”活動戶內(nèi)尋寶炭圖利用大尿堡的最指佳參觀膜路線設(shè)勁置尋寶暴路線舉旗·掌構(gòu)筑津畝南“鐵棗三角”高成低就債*形象為冰先一個目標二場戰(zhàn)劫役六重沖您鋒上山下鄉(xiāng)透*客戶為錘重放言天津高起高立舉旗東南上牽下扮引跑馬圈地完美展示核心營銷牛策略：上山下范鄉(xiāng)*客算戶為重上牽下盞引跑馬圈旅地完美展杯示兩個外絲式展小眾活動電話營銷圈子行動操略篇偉業(yè)資源主動出擊優(yōu)惠待阿客高層產(chǎn)品淋精裝修客戶答肝謝施優(yōu)膨惠第二戰(zhàn)役賣·挖客戶上牽咸僅水沽·孫下引大舉港人推廣主題醒：尋找夢豈想的生活上牽下垂引兩個外展小眾活遠動電話營熄銷圈子行動咸水沽/鉤大港雙外別展開放操略篇201抹1.4奶同刪時開放大港世紀脅大道術(shù)物美大蛾賣場咸水沽商娃業(yè)中心蠶月壇商浪廈區(qū)域沙俯盤單體模型洽談接待上牽下嚼引兩個外展小眾活動電話營漲銷圈子行動操略篇聯(lián)動銀稱行VI丘P客戶拖資源售樓處開洽放后不獎定期的小鴉眾活動理財講僚座活動教育留爐學(xué)講座霸活動健康養(yǎng)秀生講座盈活動重視理財重視子丑女重視老人上牽下引兩個外展小眾活梯動電話營粉銷圈子行圈動操略篇偉業(yè)客暖資&C框ALL歌客行動偉業(yè)的15萬查客戶資戀源，銷售人倉員成熟的添銷售技巧邊及溝通能信力，拉近與江陌生客造戶間的附距離，提高陌生拜訪故的復(fù)訪率，促進客戶風(fēng)資源的有材效轉(zhuǎn)換；溝通技巧電話C奪ALL背客利用溝根通技巧辛，將陌便生客戶績轉(zhuǎn)化并陡進行有雅效的后贊續(xù)追訪桐，達成好客戶的愧復(fù)訪及麗資源互確動；后續(xù)復(fù)富訪上牽下引兩個外展小眾活搖動電話營銷圈子行艦動操略篇積極進稻行新渠酒道的拓爭展工作昏，借力偉業(yè)資困源與外儲資銀行舉類、商筐會類等域渠道拓井展，擴大輻考射面，對擊寶力豪等崇相關(guān)高檔蝦場所進行DM、刊碼物式植入喂以及直郵植入式糞營銷商會、銀完行等植入式控宣導(dǎo)擴展新客槍資渠道，塵不斷借外相力進行市尸場客戶的籌深度挖掘舞，增加客倍戶基數(shù)量繁，保證項掉目客戶的偵源源不斷蠟；播種機行動A案例經(jīng)掩驗：新悅庭浙蓮江商會聯(lián)漢動鉆石山浙盤江商會聯(lián)廈動濱海湖少溫州商巖會聯(lián)動上牽下矛引兩個外展小眾活動電話營銷圈子行動操略篇狙擊手行動B根據(jù)各產(chǎn)沾品去化的緣瑞情況，由專人組估成大客說戶開發(fā)膚組，深入大胳型銀行、詞政府機關(guān)叢等相關(guān)單撞位，進行六項目產(chǎn)品爛的宣導(dǎo)，腿實現(xiàn)部分怪產(chǎn)品的階涂段性團購隙；案例經(jīng)驗顏：東麗湖大漁客戶開發(fā)板組（空港墻）社會山大?？蛻糸_發(fā)漏組（華苑觀）鉆石山祖大客戶篇開發(fā)組吐（水上濃）巧用政府圈子窄握眾宣傳大客戶萍開發(fā)&額團購方結(jié)案大客戶開橫發(fā)組，有太針對性的溉去化相關(guān)怖庫存及余躍量產(chǎn)品，偏有效的達介成對相關(guān)捆大客戶資別源的開發(fā)舞；蒲公英計劃C發(fā)現(xiàn)客戶圈層稀，成立相夕關(guān)聯(lián)系人歉進行圈層撇營銷活動，如貿(mào)易世商戶、浙更江商會等仰活動，進抱行項目的宣導(dǎo)及賀圈層內(nèi)殺的口碑膝傳播；發(fā)現(xiàn)圈館子融入圈子圈層傳嘩播&口織碑效應(yīng)發(fā)現(xiàn)圈它子，融妄入圈子焦，樹立痰口碑傳胳播及圈唯層的深