資產(chǎn)評估知識培訓課件

資產(chǎn)評估中央財經(jīng)大學財政學院張靜靜第一頁，共三十頁。內(nèi)容流動資產(chǎn)評估無形資產(chǎn)評估房地產(chǎn)價格評估機器設備評估資產(chǎn)評估的基本方法長期投資和其他資產(chǎn)評估導論企業(yè)價值評估資產(chǎn)評估報告資產(chǎn)評估行業(yè)管理第二頁，共三十頁。推薦書目和網(wǎng)站第三頁，共三十頁。資產(chǎn)評估行業(yè)背景介紹資產(chǎn)評估的產(chǎn)生價值變動、市場經(jīng)濟、社會專業(yè)分工、經(jīng)濟體制變化（原因）、知識經(jīng)濟、資本市場發(fā)展、稅收金融改革、財務會計管理需要、法律需要等國外的資產(chǎn)評估發(fā)展開始于不動產(chǎn)評估，如英國皇家特許測量師學會（RICS：RoyalinstitutionofChartedSurveyor）,專業(yè)領域涵蓋了土地、物業(yè)、建造及環(huán)境等17個不同的行業(yè)我國資產(chǎn)評估產(chǎn)生的原因我國的資產(chǎn)評估發(fā)展開始于國有資產(chǎn)評估：朝陽行業(yè)、朝陽學科中外合資企業(yè)、土地使用制度改革、國有企業(yè)改制、物價上漲幅度較大、計劃經(jīng)濟開始轉(zhuǎn)型、資本市場的恢復與發(fā)展等我國1993年以后開始，房地產(chǎn)估價、土地估價1988年以后開始，資產(chǎn)評估第四頁，共三十頁。資產(chǎn)評估行業(yè)背景介紹第五頁，共三十頁。資產(chǎn)評估行業(yè)背景介紹資產(chǎn)評估行業(yè)政出多門1999年資產(chǎn)評估行業(yè)的管理部門曾多達19個經(jīng)國務院多次清理整頓，目前保留了六大類：資產(chǎn)評估——》

財政部房地產(chǎn)評估住房與城市建設部土地估價分別由國土資源部管理礦業(yè)權評估國土資源部舊機動車鑒定——》

商務部保險公估保監(jiān)會第六頁，共三十頁。第一章導論第一節(jié)資產(chǎn)概述一、資產(chǎn)定義企業(yè)會計準則——基本準則（2006）

資產(chǎn)是指企業(yè)過去的交易或事項形成的、由企業(yè)擁有或控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。戴維.W.皮爾斯：

資產(chǎn)是具有市場價值或交換價值的一種實體，是

所有者的財富或財產(chǎn)的構(gòu)成部分之一。資產(chǎn)是經(jīng)濟主體擁有或者控制的，能夠以貨幣計量并給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟財物。評估中：資產(chǎn)所有權或“所有者的權利”才是評估的對象長城=2000萬？經(jīng)營權的價值

第七頁，共三十頁。第一章導論國際評估委員會（IVSC）：國際評估準則（IVS2011）：Intangibleasset—Anon-monetaryassetthatmanifestsitselfbyitseconomicproperties.Itdoesnothavephysicalsubstancebutgrantsrightsandeconomicbenefitstoitsowner.美國資產(chǎn)評估協(xié)會，機器設備評估專業(yè)委員會，約翰·阿利柯主編《機器設備價值評估》“資產(chǎn)是被擁有的物件，擁有資產(chǎn)的所有者可以是一個人，也可以是兩個或更多人（共同擁有），或者是股份公司、其他單位、組織及政府（為了公共利益而擁有資產(chǎn)）。被擁有的資產(chǎn)不一定是有形的，因為價值是主觀的，他反映所有者的看法?！薄皺C器設備是不是資產(chǎn)，占用資產(chǎn)的權利才構(gòu)成資產(chǎn)?！钡诎隧?，共三十頁。第一章導論財產(chǎn)，資產(chǎn)，資本財產(chǎn)(property)：指某主體擁有的金錢、物質(zhì)、房屋和土地等物質(zhì)財富，具有金錢價值，并受到法律保護，包括動產(chǎn)、不動產(chǎn)和知識財產(chǎn)。資本(capital)：經(jīng)濟學意義上：生產(chǎn)的基本要素，即資金、廠房、設備、材料等物質(zhì)資源金融和會計學上：金融財富廣義上，資本可以作為人類創(chuàng)造物質(zhì)和財富的各種社會資源的總稱。資產(chǎn)(asset)：資產(chǎn)是一種權利、資產(chǎn)是一種獲利能力，資產(chǎn)必須為某主體擁有和支配。資產(chǎn)強調(diào)所有，強調(diào)權利財產(chǎn)強調(diào)占有，強調(diào)法律保護資本強調(diào)投入，強調(diào)保值增值第九頁，共三十頁。第一章導論二、資產(chǎn)類型按資產(chǎn)存在形態(tài)劃分：

有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)(見圖1-1)按資產(chǎn)是否具有獨立獲利能力劃分：可辨認資產(chǎn)和不可辨認資產(chǎn)又稱：可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)商譽（goodwill）：是指企業(yè)由于種種原因，在用戶中享有較高信譽、經(jīng)營情況特別良好而形成的高于同行業(yè)一般水平的獲利能力。Anyfutureeconomicbenefitarisingfromabusiness,aninterestinabusiness,aninterestinabusinessoffromtheuseofagroupofassetswhichisnotseparable.按是否具有綜合獲利能力劃分

單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)第十頁，共三十頁。第一章導論有關價值幾個問題需要探討：資產(chǎn)評估：價值、價格價值的分類和理解，資產(chǎn)評估中價值的定位三大價值理論：

價值理論對價值的理解評估中對應方法勞動價值論—>客觀價值—>成本途徑效用價值論—>主觀價值—>收益途徑均衡價格論—>均衡價值—>市場途徑第十一頁，共三十頁。有形資產(chǎn)資產(chǎn)無形資產(chǎn)第一章導論固定資產(chǎn)流動資產(chǎn)長期投資自然資源性資產(chǎn)可辨認無形資產(chǎn)不可辨認無形資產(chǎn)圖1-1資產(chǎn)分類及關系圖第十二頁，共三十頁。第一章導論第二節(jié)資產(chǎn)評估的對象

一、資產(chǎn)評估的概念

（一）

資產(chǎn)評估的定義

資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)在某一時點的價值進行估計的行為或過程。具體地講，是指符合國家規(guī)定的專門機構(gòu)和人員，依據(jù)相關法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，遵循適用的評估原則，選擇適當?shù)膬r值類型，按照法定的評估程序，運用科學的評估方法，對評估對象在特定目的下的評估基準日價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估目的—>價值類型—>評估結(jié)果第十三頁，共三十頁。第一章導論注意：“特定目的”同一資產(chǎn)、同一時點不同用途——》不同的價值企業(yè)資金：支付員工工資

再投資版權：交易，不交易房地產(chǎn)：居住，投資草場：高爾夫球場

公園草坪機器設備：使用，擱置企業(yè)：持續(xù)經(jīng)營，破產(chǎn)清算，收購……第十四頁，共三十頁。第一章導論評估主體評估程序評估對象價值類型資產(chǎn)評估評估目的評估方法（二）資產(chǎn)評估的構(gòu)成要素圖1-2資產(chǎn)評估構(gòu)成要素第十五頁，共三十頁。第一章導論評估要素評估主體：評估的行為主體，即誰來評估內(nèi)部評估，外部評估，政府評估比較：會計主體，稅收主體評估對象（評估客體）：指包括會計核算范圍資產(chǎn)在內(nèi)和各種交易和具有經(jīng)濟價值的事項評估目的：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)兼并、企業(yè)出售、企業(yè)聯(lián)營、股份經(jīng)營；中外合資、合作；企業(yè)清算，抵押擔保、企業(yè)租賃等價值類型：對評估對象價值質(zhì)的規(guī)定（詳見第三節(jié)）評估方法（途徑）：傳統(tǒng)評估方法，批量評估方法評估程序：評估工作的步驟和工作順序

委托，受托，洽談，抽取、分析資料，評估價值，評估報告第十六頁，共三十頁。第一章導論資產(chǎn)評估作用評估評估復核評估咨詢咨詢管理種類圖1-3資產(chǎn)評估的種類和作用（三）資產(chǎn)評估的種類和作用第十七頁，共三十頁。第一章導論1.按評估工作內(nèi)容劃分：評估、評估復核、評估咨詢2.按與評估準則的關系劃分：完全評估（完全按照評估準則規(guī)定）、限制性評估（評估報告的使用者不包括評估客戶以外的其他方時，則報告類型可以選擇限制性評估報告。）3.按評估對象劃分：

整體資產(chǎn)評估、單項資產(chǎn)評估不動產(chǎn)、動產(chǎn)、有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、企業(yè)價值、資源性資產(chǎn)、具有經(jīng)濟價值事物的評估4.根據(jù)評估行為主體劃分：

外部評估、內(nèi)部評估、政府評估5.根據(jù)評估的時點劃分：過去評估、現(xiàn)在評估和將來評估（多見于在建工程，實際中較少）第十八頁，共三十頁。第三節(jié)資產(chǎn)評估的價值類型一、資產(chǎn)評估的價值類型市場價值：自愿雙方、信息對稱、合理交易時間

劉玉平（2003）：典型市場價值（最佳使用條件）+非典型市場價值市場價值以外的價值

在用價值：資產(chǎn)對于企業(yè)的專用性劉玉平（2009）：資產(chǎn)的在用價值不是價值類型，而是技術標準

投資價值：依據(jù)其投資需求條件，針對特定投資者評估某項投資的投資價值具有條件限定性，不一定是投資行為。另外，還有持續(xù)經(jīng)營價值，保險價值等

第一章導論第十九頁，共三十頁。第一章導論持續(xù)使用價值“瓦良格”號航空母艦“瓦良格”號航空母艦，是中國人民解放軍海軍的第一艘可搭載固定翼飛機的航空母艦。瓦良格號航空母艦原為蘇聯(lián)海軍的庫茲涅佐夫元帥級航空母艦。1985年12月4日開工，1988年11月下水，由于蘇聯(lián)解體，其后期建造工程被迫中斷，并被劃歸為烏克蘭擁有2000萬美元。1998年，澳門創(chuàng)律旅游娛樂公司通過競標，以買下瓦良格號，后被中國軍方購得在大連造船廠進行修繕改裝。2011年8月10日首次進行出海航行試驗。2012年內(nèi)將有可能入役。據(jù)相關估算，蘇聯(lián)瓦良格號航空母艦已有7成建成，價值47億美元。第二十頁，共三十頁。第一章導論二、資產(chǎn)評估標準以市場價值為基礎的評估標準以非市場價值為基礎的評估標準以財務報告及會計事項為目的的資產(chǎn)評估標準貸款擔保、抵押和債券的評估標準第二十一頁，共三十頁。三、資產(chǎn)評估的價值概念

各類價值概念

評估價值，課稅價值，保險價值，賬面價值，資本價值，經(jīng)濟價值，交換價值，外在價值，內(nèi)在價值，面值，

公平價值，投資價值，租借價值，清算價值，抵押借貸價值，外部性價值，潛在價值，真實價值，重置價值，出售價值，殘余價值，投機價值，使用價值，凈變現(xiàn)價值。價值、成本和價格第一章導論第二十二頁，共三十頁。資產(chǎn)評估市場性公正性預測性咨詢性時點性技術基礎及組織基礎圖1-4資產(chǎn)評估的特點第一章導論二、資產(chǎn)評估的特點第二十三頁，共三十頁。第一章導論第三節(jié)資產(chǎn)評估的目的及假設

一、資產(chǎn)評估的目的買賣，租賃，分割，合并，征用征收補償保險理賠，損害賠償，抵押課稅，企業(yè)價值管理，財務報告《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（國務院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會令第12號）第二章第六條第二十四頁，共三十頁。第一章導論二、資產(chǎn)評估的假設持續(xù)使用假設在用續(xù)用轉(zhuǎn)用續(xù)用移地續(xù)用公開市場假設清算假設第二十五頁，共三十頁。第一章導論第四節(jié)資產(chǎn)評估的原則

原則工作原則獨立性原則客觀性原則科學性原則專業(yè)性原則經(jīng)濟原則貢獻原則替代原則預期收益原則供求原則最佳使用原則資產(chǎn)評估圖1-5資產(chǎn)評估的原則第二十六頁，共三十頁。第一章導論獨立性原則：獨立第三方，擺脫資產(chǎn)業(yè)務當事人利益的影響客觀性原則：評估結(jié)果應以充分的事實為依據(jù)科學性原則：根據(jù)評估目的、價值類型適當、評估方法科學，評估程序合理，評估結(jié)果科學專業(yè)性原則：提供資產(chǎn)評估服務的專業(yè)技術機構(gòu)，擁有一支由工程、技術、營銷、財務會計、法律和經(jīng)濟管理等多學科的專家組成的資產(chǎn)評估專業(yè)隊伍貢獻原則：某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某已構(gòu)成部分的價值，取決于它對其他相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值貢獻替代原則：存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。預期原則：資產(chǎn)的價值是基于未來收益的期望值決定的。第二十七頁，共三十頁。第一章導論資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別前提條件不同會計：資產(chǎn)計價遵循歷史成本原則，前提是企業(yè)會計主體不變和持續(xù)經(jīng)營為假設前提資產(chǎn)評估：用于發(fā)生產(chǎn)權變動、會計主體變或者作為會計主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷、以持續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映企業(yè)資產(chǎn)價值時的估價行為。目的不同會計：以資產(chǎn)論資產(chǎn)，為投資者、債權人和經(jīng)營管理者提供有效的會計信息資產(chǎn)評估：以資產(chǎn)論權益，為資產(chǎn)交易和投資提供公平的價值尺度執(zhí)行操作者不同會計：企業(yè)內(nèi)部財會人員資產(chǎn)評估：具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構(gòu)第二十八頁，共三十頁。第一章導論資產(chǎn)評估與會計計價的聯(lián)系二者有時相互依存：資產(chǎn)評估服務于會計計價：會計計價有時以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)以財務報告為目的的評估，公允價值屬性的引入資產(chǎn)評估需要依托于會計的資料第二十九頁，共三十頁。內(nèi)容總結(jié)資產(chǎn)評估。我國1993年以后