某項目營銷推廣建議書

齊魯澗橋商業(yè)部分齊魯澗橋商業(yè)部分營銷推廣建議

2007.1.一五目錄前言逃章丘市商業(yè)屬地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)漂狀及競爭態(tài)賺勢笑丘傳統(tǒng)商業(yè)概格局浪匯泉路傳統(tǒng)降商圈各商場搖分析裕傳統(tǒng)商紛業(yè)街區(qū)牧分析橡章丘新興商遍業(yè)項目及其吳特點衛(wèi)本項目商業(yè)趕部分的基本陸概況午本項目商業(yè)躍部分SWO目T分析功商業(yè)部分定量為策敵推廣主題定沉位景消費群體定派位]業(yè)態(tài)定位價格定位熄銷售方式定治位陷商業(yè)部分營捎銷推廣思路添銷售模式的怪確定柴商業(yè)營銷推團廣的歷啟動時間污招商部啟動侍時間忙營銷推廣節(jié)燃點建議霸各階段營銷辛活動前前言2006年，齊魯置業(yè)在相關(guān)合作單位的積極配合下，齊魯澗橋項目住宅部分銷售取得了驕人的業(yè)績，伴隨著項目二期工程的啟動，項目商業(yè)部分即將進行整合推廣，06年章丘商業(yè)地產(chǎn)集中放量，市場競爭壓力加大，對07年齊魯澗橋的商業(yè)銷售提出了更高的要求，為了更好的完成新年度商業(yè)銷售的目標，本建議綜合市場、產(chǎn)品、經(jīng)營、定位的項目綜合因素，做出新年度商業(yè)部分的營銷推廣建議。蔬章丘市商業(yè)街地墾產(chǎn)發(fā)緩展現(xiàn)狀及流競爭態(tài)勢披（一）章丘咽市傳統(tǒng)商業(yè)換格局邁章丘市面積手較小，傳統(tǒng)降商業(yè)格局并騰不發(fā)達，但貝總體商業(yè)格貪局清晰，主裹要集中在市味區(qū)中心區(qū)域檢，以匯泉路址、明水大街鳥、秀水大街煎、山泉路幾營條路段，通央過各路段的缸龍頭商業(yè)帶括動形成一個焦大的取商業(yè)中心區(qū)新域。其他區(qū)怒域商業(yè)氛圍督不濃，未形機成成熟的商夸圈。本區(qū)域慈以路段劃分膨可細分可以膏下幾個次級武商圈。悲1、粗匯泉路中心搶商圈宏匯泉路位于傲章丘市區(qū)核領(lǐng)心地帶。匯女泉路商圈是解繼章丘市老屢商業(yè)區(qū)拆遷幫后興起的中斷心商圈，章秀丘市區(qū)傳統(tǒng)缺商業(yè)氣氛最裹為濃坊厚的商業(yè)區(qū)株域。獄該商圈處于致章丘市中心漁，集中了各蘭種商業(yè)業(yè)態(tài)筋，分布著百酒貨大樓、辮供銷冊大廈、商業(yè)削大廈、華聯(lián)叨商廈等大型塑的商場，以疑及專專業(yè)店廟、臨場街店鋪等眾罩多形式，經(jīng)盜營種類涉及您服裝、酒、百貨、遷快餐、化妝起品、鐘表、勉眼鏡、圖書惰、美容等眾和多澇種類。銷匯泉路商圈刺客源廣泛，嫂主要為市區(qū)丙內(nèi)中高收入禾階層為主?；米鳛檎虑鸩兜膫鹘y(tǒng)核心逆商圈逗，不僅有大帝量的本市消乳費者前來購他物，同時由圣于脆臨近百脈泉驗公園等旅游拍景點，也吸釘引了一部分要外來飄旅游消費者就和外地消費罩者。謙2、拌明水大街商找圈慈明水大街商牙圈主要由位腳于明水大街配中部的明水誕服裝批發(fā)市振場為龍頭帶鍵動周邊臨街艷店面組成。怨經(jīng)營種類主惰要以服裝批這發(fā)、零售為倆主，兼有餐羽飲、金融、學小型超市等牽業(yè)態(tài)。明水許服裝買批發(fā)淋市場經(jīng)營檔胸次較低，客拌源較廣，明摟水服裝批發(fā)辟市場作為中守心商圈的有干利充，吸引龍了市區(qū)內(nèi)大歷批中低收入量人群及周邊偵縣市的居民到前來購物。祥3、野秀水大街商我圈煎秀水大街是墓新興商圈，然主要以秀江煌商業(yè)城為龍你頭。秀江商情業(yè)城也為服界裝批發(fā)零售慎為主。在經(jīng)發(fā)營檔次和經(jīng)姻營業(yè)態(tài)上和燭明水大街商叛圈極為相似罪，但商業(yè)氛尼圍相對明水訓服裝城有所皇下降。邪匯泉路傳統(tǒng)終商圈各大商圓場分析：豪章丘百貨大紗樓炭業(yè)態(tài)分布缺：劫一層：日牲用百貨；二棚層：服裝鞋蘋帽；三層：鋼家具廣場。門主要消費人康群、人群密底度：圣目前尚未改砍造的百貨大孟樓吸引的消普費人群多為獵中低檔次。烈一、二層人懇流量相對較俯多箏，三貝層家具城人辣流量甚少。似預計改造后蜜的百貨大樓除將吸引更多微高檔次的消校費者，一申層多以年輕印女士為主，呈二層以中產(chǎn)箭以上階級為候主，三層會跡吸引一八－川25歲的青休年男女消費卵者。院租金：越1、2層租知金根700－8客50馬元/平米/箏年單綠層桐面積：一五精00平米站空克置率0點三層租金漁550-7竄00節(jié)元/平米/什年層單層面積：服1000平拉米空散置率一五%蠶備注：宇此大樓將于垃今年春節(jié)后鑒進行全面裝狠修，一層保配留原有業(yè)態(tài)陽以謎化妝品百貨坦為主；二層芳面向高端客芬戶以中高檔志精炒品服飾語、毫鞋帽針拾織為主，三謊層將去除現(xiàn)己有的家具營嬌銷，面向大齡眾以中低檔懂服飾為主打初。供銷大廈漸業(yè)態(tài)分布：度一層為國主，兼有音咽像制品；夾樹層是移動的糊營業(yè)廳；二友樓為家電專煉賣；商場入愿口處沿街商淺鋪5間，經(jīng)義營銷售摩及修理；三勺層以經(jīng)營庸中低檔家紡雕、服裝類為校主。味經(jīng)營規(guī)模和躍檔次：視個體經(jīng)營（蠻無品牌入駐鍬），廣章丘規(guī)府模最大責的專營扎商場。街主要消費人觸群受、猜人群密度：凱中、青年人趙為主，商場竿入口處商鋪平人流量較多瞞，一樓人流釋量較多，二以、三樓人流挑量稀少。租金：尋一層暖徐坡900-1艱一五0硬元/平上米/年架二層鐘屬理7放00-90愧0提元/平伸米/年帝三層浮不結(jié)550-6隆20剖壯元/平米魄/年印商場入口處叛沿街商鋪洗胡950-1熟200桂元/平米霉/年興備注：饒一樓面積1漏200平米根左右出租率記90%，劣個別業(yè)主在宵春節(jié)后準備賄退出該商場樣。商鋪面積揮8到20平把米左右，部震分大面積商尿鋪承受租金掠壓力較大，摩正前尋求合租方習；商場入口鍬處沿街商鋪艙無空置，且顛經(jīng)營者多為慘老業(yè)戶。章丘商廈誕業(yè)態(tài)分布：悟一層化妝品渠百貨及小型趴超市，二層返中檔鞋帽、肯服裝針織品敞，三層家電范文體類產(chǎn)品艦，四層電腦四數(shù)碼制品。愿經(jīng)營規(guī)模和為檔次：限章丘規(guī)模較嘆大的電腦專陵營商廊場、中檔次寬?？逯饕M人窮群、人群密蔑度：扔中檔消費者耽為主，一、枝二層人流量鋪較多棗，三看層人流量較箱少，四層多歷吸引年輕消戰(zhàn)費者。蜜經(jīng)營狀況：看個體經(jīng)營，伶有品牌入住課（方正、聯(lián)壓想、海爾、窮海信、清華頃同方等）無諸空置，目前嫌鋪位較熱，夕有多家新業(yè)顧主欲入住，碰無鋪位供應搞。嚼租金：奧二層中高檔漁鞋柜區(qū)票孩嘉絲一三00守元/平米/付年楊四層海信品瘋牌專賣20摔平米甜泰550洗元/平米/站年叔備注：巴二層出租率廟100%舌，四層10酬00平米左喜右出租率9免5%左右，襲已預定至0墾5年9月,是供不應求。趨周邊較全：蜓郵政局、農(nóng)確行、聯(lián)通、續(xù)餐飲等一應且俱隸全。由于靠堪近市政府、銜黨委機關(guān)等打政治中心以除及百脈公園喘、廣場等文阻化娛樂場所羊，交肯通便閑利，商業(yè)氛扯圍濃厚。五環(huán)大廈璃業(yè)態(tài)分布：貧負一層（金遭匯超市）經(jīng)補營鞋帽服裝總針織品，釀一層食品百遠貨超市為國欄營正在裝修堆中，情二層全部為祥中檔服裝。冊經(jīng)營規(guī)模和吃檔次：臂負一層經(jīng)營侮貨品較為雜燃亂，多為中寒低檔；二層座服裝以中檔努為主打。斬主要消費人芹群、人群密說度：從負一層人流嶼密度較大，目一八-25劣歲青年人為拔主，；二層閘人流量較好披，以中產(chǎn)階竹級為主流。費租金：俊負一層盈住800爸元/平米/賭年而二層霉掃550暴元/平米/朽年練備注：余單層面積1無200左右慎，負一層、君二層出租率口100%盟，一層全部龜國營，裝修快進行中無對幕外招租意圖摧。負向一層蒜受裝修影響寶較小，二樓督受影響較大牽。華聯(lián)商廈堆業(yè)態(tài)分布：妄負一層家具暴、箱包皮具私、兒童用品振；一層食品扔百貨、化妝辯品；二層中愚高檔服裝；隊三層文體用彼品；四層家恨電。禁經(jīng)營規(guī)模和唉檔次：顧章丘現(xiàn)有最唇大規(guī)模、檔象次最高、業(yè)臺態(tài)最慶為豐富的商野場。浸主要消費人扣群、人群密啞度：影主要消費群每體以經(jīng)濟能汗力較強的中勵、青年為主慕打，其消費汪能力強，粱客流量密集爛。褲經(jīng)營狀況：例國營，少數(shù)碰為個體業(yè)主饅經(jīng)營，無空坑置。耐租金：針國營為主，總絕大部分區(qū)竟域不對外出傷租。二樓有即個別鋪位出睜租，定其租金價格曲約在竹1700奶元/平米/朱年（由于商芳管公司對個壁體經(jīng)營戶的粱進駐無任何伏興局趣，廢所以對于商趕管公司的租胸金報價存有順疑義，有待鍵證實）。喜備注：嗽此處橡是匯泉路商眼業(yè)街的心臟撥地帶，具有喝城市代表性嚇的商場，互在這個城市億以及消費者裹心中占據(jù)著采中心位置。淹周邊分布著嚴大量中、小砍型街鋪以及日部分高檔中德式飯館、西瓜餐廳。在對屢匯泉路商圈刪東段的調(diào)查鋪過程中，聽愧到的更多的慣聲音是：鋪黎位緊俏難求君的的信息，夸高度密集的甩商業(yè)氛圍，遼狹小的空間銜，限制了更據(jù)多業(yè)主的發(fā)舒展。果名稱糞死重點經(jīng)營品借類中經(jīng)營面積邀（減㎡虎）仆經(jīng)營狀況針客流輛狀況姓租金狀況報（瞎元/㎡刺·拌年拾）胖章丘百貨大傘樓朝1F：日用累百貨究2F：服裝筋鞋帽倡3F：炎雙家具暗百貨、服裝澡、伶家具詢8000雙一般飼客流一般捎1、2F：浴700-8冷50跌3F：55冒0-700軍橋1F：加、音像翻2F：家電燕3F：赤陵服裝家紡坡喘6000蛋一般萬客流較多詳1F：90遮0-一五0陸0襪2F：70攪0昨-900嬌3F：津惱550-6膨20麻章丘商廈儀1F：化妝怪品、超市閃2F：服裝懼、鞋帽驅(qū)3F：論倍文體用品雄4F：電腦因、數(shù)碼傳服裝、百貨碎、家電、數(shù)謊碼少1.2萬尺較好賺客流較多讓2F：一三籠00拍3F：60黨0-700哨廊禁五環(huán)大廈譜-1F：超驗市利霸1F：食品秘2F：倡核服裝能百貨、服裝比4000熄較差縣客流較少票-1F：8柏00助2F：55種0起華聯(lián)商廈敬-1F：家頓具、箱包涂1F：食品叉、化妝品珍2F：吹糊服裝聯(lián)3F：文體腫4F：家電編百貨、服裝衫、家電蕉1.5萬齡較好賽客流較多循2F：17攻00栗傳統(tǒng)商業(yè)街謙區(qū)再功能匯總譜匯泉路商圈能街區(qū)功能調(diào)襯統(tǒng)計表協(xié)序號險業(yè)態(tài)渡數(shù)量丙百分比件合計倦1圓服飾職一八洗10.7%皮168家銜2鮮、電子摘25換14.9%固3練美發(fā)、美容眨30洲17.9%才4憲五金、家電移7增4.2%新5與汽配呈3后1.8%積6會小型百貨喜23諸一三.7%鑄7您超市便利儀店居5坡3.0%蟲8涌餐飲肌10泳6.0%嘴9旨賓館酒店茂4扛2.4%搏10首專業(yè)市場逃2想1.2%稍11隊銀行視一三胃7.7%林12漆藥店陪7它4.2%問一三悄郵政尊1普0.6%蹲14川圖書掛2酷1.2%零一五紗其他貍一八運10.7%馳明水大街街汪區(qū)功能統(tǒng)計隙表矩序號串業(yè)態(tài)批數(shù)量擱百分比改備注耳合計尤1乖服飾乳29童49.2%片沿街店鋪貴59家鹿2際喉1必1.7%齒3忙美發(fā)、美容豎2先3.4%今4規(guī)五金、家電早3鈔5.1%蠻5刺汽配宗0膝0.0%庸6治小型百貨吧2冠3.4%數(shù)7訴超市便利店供1駱1.7%強8拳餐飲爭4進6.8%縫9妙賓館酒店假3旺5.1%倚10賢專業(yè)市場令1菜1.7%取服裝批發(fā)市壽場頑11描銀行愉3界5.1%伙12負藥店頭1領(lǐng)1.7%趣一三靠郵政唯1刊1.7%皺14燕圖書熱2便3.4%獲一五持其他疑6步10.2%懸含學校、研你究所各一家啊傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)無態(tài)分布數(shù)量么序號你業(yè)態(tài)曠數(shù)量粗百分比轎備注霧合暫計顯1郵酒水批發(fā)盒一八隱27.3%強全市較為集法中趕66家懸2衫服飾有23階34.8%動品牌服裝為柏主聾3抄美發(fā)、美容順4屬6.1%屑4驚小型百貨葬4扣6.1%裁5潤超市便利店緒5摩7.6%扒6獻餐飲調(diào)3熱4.5%村7屆賓館酒店恭1玩1.5%塘8盼專業(yè)市場鏟0霞0.0%阻9芬銀行揚4小6.1%暫10華圖書妖1減1.5%植11尖其他上3遇4.5%育包含政府機斑關(guān)1家青各傳統(tǒng)商業(yè)趴區(qū)租金及售夫價去道路名稱謝所在區(qū)域滲租廣金僵（天破?輔元/平米）輝售價繳（元/平米杰）滾經(jīng)營種類汗明水大街中機段倘服裝批發(fā)市唱場附近位1.8－2當.5芹無侵服裝舉明水大街南狡頭拾車站附近般1.6搜無茂服裝特匯泉路中段到明水電影院關(guān)2.3－2區(qū).5鍬無搖、通訊鑒山泉路中段湖酒水批發(fā)市稅場具2庸無遲酒水議服裝扣服裝批發(fā)市揪場無0.7－1狠3200貞（2002愈年）頭無宴銀豐公寓贊無致4000召鐵道北路病0.8置無葡建材評百脈泉路帳1蓬無徒百貨擁（四）章丘遲新興商業(yè)項鑼目及勁其特點燙伴隨著章丘壞市政府招商斧引資力度的不加大，05磁年至06年惰章丘市新增敏商業(yè)濁項目靜萬平葡米，以章丘停香港街、魯無信明珠等為亦代表的大型江商業(yè)樓盤集天中放量，為誠章丘的商業(yè)妹地產(chǎn)注入了掀活力，同時黎開發(fā)體量過距大，消費市澡場的不成熟氣，大學城遠妻期規(guī)劃出現(xiàn)線的真空時段趁以及章丘城紛市綜合消費壺群體不足等流原因，商業(yè)筐地產(chǎn)競爭加測劇，市場風齡險增強，除棍香港街之外膽的各項目銷梯售及招商情佛況并不樂觀蓋。躬新增商業(yè)項石目統(tǒng)計分析搶樓盤名稱房開發(fā)銷售狀盯況呈價格（元/儀平米）端區(qū)位性規(guī)模（萬平鈴米）朽業(yè)態(tài)規(guī)劃車租金賢義烏小商品規(guī)批發(fā)市場枯銷售中，一丟期認購70裙%，實際銷辭售一五味0套鑰商住均價2舍700哪中心商鋪7姻000-7區(qū)500(被未售）皺匯泉路66諒6號介總體68萬神，一期25慕萬，中心廣窯場7萬亭中心市場、猛步行街、商顛業(yè)街、美食綁街、倉儲物熱流、文化廣業(yè)場、菌高端業(yè)主服隊務(wù)園區(qū)捧未竣工失秀水如意商嗓都奔銷售中，一布期銷售30亡%，12月畏銷售30套譽左右堅一層900息0欲二三層聯(lián)售暑4勞000曾經(jīng)十東路、替張萊路、芙摔蓉大道、興拆美路圍合處哲占地17萬廊，總建25世萬豐11組北美鉤后現(xiàn)代主義查建筑群，分梁三期開發(fā)榮集休閑購物勻于一體時物尚區(qū)、數(shù)碼書區(qū)、餐飲區(qū)蛋年回報8%所香港街且銷售中，一掃期銷售率9育8%、二期鬼推出部分銷欺售率厘70%，招椒商90%，制12月平均艦每天2套逐一期均價5省240勺二期均價4垃800慘山泉路，明教水大街交匯貿(mào)處晴占地76畝宰，一期總建謊17600押平米賓二期總建6至8400熊零售、專賣峽、餐飲、批森發(fā)功一層3.2魚元/平方左護右禮二層2原/窩平房左右樣三層0.7候元/平方左箭右助魯信明珠祝銷售中，現(xiàn)住房，實際銷凡售率50想%，招商2筍0%敗最高價53潑60糠最低價34啄00屆山泉路，明燃水打街交匯伴處杯占地68畝鏡，總建65按000社零售、餐飲月、專賣、批縱發(fā)來三層聯(lián)租1僻.4元/平雅方左右奧德隆百貨，奧德隆百貨，6000㎡，超市與煙酒副食約占33%，服飾約占67%，檔次為章丘中高檔章丘商廈，12000㎡，1F超市與日用消費品，2F、3F服飾、4F家電與電動車供銷商廈，6000㎡，1F以、電腦、電器為主，少量珠寶首飾，2F、3F服飾金匯奧德隆百貨，10000，德克士進駐旁邊商鋪東方冷庫，超市+百貨利群家電東方冷庫，超市+百貨香港街服裝城香港街新天地商業(yè)傳統(tǒng)項目與新興項目競爭態(tài)勢圖示小結(jié)：每在新老交替套的傳統(tǒng)商業(yè)封與新興商業(yè)蹄格局下，章肝丘的商業(yè)地汽產(chǎn)快速發(fā)展槐，主體特點愁體袋現(xiàn)如辦下：壟章丘的消費鉆中心依然位重于鐵道以北避的區(qū)域。炭出于消費習庭慣的延伸效帥應，2年之敏內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)群區(qū)域依然扮暖演著較為重陽要的角色。膛傳統(tǒng)商業(yè)的滔總體態(tài)勢依兄然處于市場纏的初級階段命，從購物環(huán)頁境、產(chǎn)品檔倉次、經(jīng)營理粘念上與章丘狐快速發(fā)蓋展的消費意漂識不相匹配應，為新興商徒業(yè)核心的快仔速形成創(chuàng)造玉了機會。永新興商業(yè)項手目多以圍合穩(wěn)式商業(yè)綜合音體或大型的朽專業(yè)市場為橋主，市場缺紅乏以城市為榜主導方向的盜主題鮮明的姥購物休閑場突所。耀新老交替下夾的商業(yè)態(tài)勢姻，促進了章耽丘市商業(yè)總重體環(huán)境的提趴升，朱拉省了本土得商業(yè)地產(chǎn)投牲資的熱情。聞隨著新興項校目的建設(shè)章蚊丘的消費市老場正在步入語一個票新的消費時檔代，引領(lǐng)消爛費理念的商輪業(yè)項目檔將作為未來伯商業(yè)市場的途主導方向。茂二、本項目杠商業(yè)部分的掙基本概況位置面積位置面積16號樓沿街商業(yè)16號寫字間一八33.275037.6417號樓沿街商業(yè)17號樓寫字間4236.555110.64內(nèi)街底商(一層)8100下沉廣場商業(yè)不祥主力店不祥價本項目商業(yè)燃部分SWO些T分析優(yōu)勢規(guī)模優(yōu)勢脹本項目商業(yè)燕部分雖然屬棄于社區(qū)商業(yè)喪，但是從規(guī)譽模趟上可以稱得旺上是小型的幅主題商業(yè)街離區(qū)，分布有捎步根行街區(qū)、沿冤街商業(yè)、下吵沉廣場商業(yè)童、主力店、呈寫字間多種副商業(yè)物業(yè)組趕合；規(guī)模優(yōu)端勢和產(chǎn)品多濫功能優(yōu)勢明青顯。規(guī)劃優(yōu)勢誠急項目地總體規(guī)劃優(yōu)番勢明顯，商矩業(yè)、住宅、從洋房，別墅根、辦公等多荒類物勢業(yè)組合，歐放式建筑風格桐，整體規(guī)劃簡已經(jīng)為章丘候市民所認同腫。輻射優(yōu)勢宮挽項杜目的商業(yè)位跑于新城中心咱，從區(qū)域上融輻射周邊5民公里范圍，蔽步行街區(qū)以棄及主力商業(yè)姿超市將吸引刺大學城及其絕他周邊的消計費群體，業(yè)勸態(tài)輻射、區(qū)勵域輻射優(yōu)勢連明顯。區(qū)位優(yōu)勢拼替項目劉宏觀規(guī)劃優(yōu)歡勢明顯，地旱處章丘新城殖市中偵心，緊鄰市肌政中心，周齒邊規(guī)劃配套義優(yōu)勢明顯，夢為章丘群眾揉認可顧的未來核心舍區(qū)域，新城勿地標社區(qū)。腿品牌優(yōu)勢盾久身為墳本土開發(fā)企美業(yè)的齊魯置榜業(yè)公司品牌造美譽度深入斯人心，旗下懸的項目品牌漢信賴度較高碑，齊魯澗橋脂憑借到位的偶形象訴求悶已經(jīng)為章丘遍市民公認為略章丘第一高皮品質(zhì)社區(qū)，貧品牌優(yōu)勢已芒經(jīng)確立。劣勢產(chǎn)品劣勢裁黨株16、17篇號樓靈步行街瘋下沉商業(yè)院主力店出寫字間閑戶型偏大、范總價高勝開間小、進薯深大融未知旋未知番面積偏大，數(shù)辦公分為不塔足商業(yè)氛圍味項目所在區(qū)送域為新城區(qū)歐，雖然遠景盜規(guī)劃良好，且但項目周邊療缺乏商業(yè)氛孩圍，在項目宇本身沒有形稠成一定規(guī)患模的前提下扭，作為商業(yè)扁物業(yè)在此區(qū)部域缺乏能夠釀作為支撐的渠消費環(huán)境。消費習慣莫章丘市民的爽消費習慣集蘇中在老城區(qū)捕的百脈泉周緞邊和傳統(tǒng)商告業(yè)區(qū)，鐵道粗以南的新城殲區(qū)的短期消贏費前景還不談被市民所承臉認，慘扭轉(zhuǎn)此種局苦面需要政策鈴、市場以及聾開發(fā)時間的碌多方面引導母才能快速奏憐效。價格五作為品牌項根目，當然的業(yè)高價位成為剃維護項目高放端的一項因厭素，故而客炭戶對本項目捕相對比其他獸競爭類項目形的價位還是堂產(chǎn)生了一定覆的抗性機會新區(qū)發(fā)展喪新區(qū)的發(fā)展胳已經(jīng)額成為章丘不擦折不扣的未架來城市發(fā)展融方向，大學軍城、市政設(shè)蹦施的遷入已擋經(jīng)將未來新糠區(qū)的前景定黑格，齊魯澗塵橋的機會在蘭于與廣大業(yè)尼主共同抓住給發(fā)展機遇，兄創(chuàng)建章丘新始的財富平臺額。月業(yè)態(tài)的差異懶化畜區(qū)別于現(xiàn)在至市場競爭項陪目的大市場遺格局，本項遠目做為主力盞店、社區(qū)商受業(yè)、步行街墾區(qū)多功能組屑和商業(yè)體，吃具有與臘市場其它產(chǎn)旺品相抗衡的喬差異化機會徑點：潤具有可以引鵝進品牌超市叉的主力店；韻具有異失域英殘倫望風尚的步行萍街區(qū)；子社區(qū)商業(yè)所患特有的超常退時段營業(yè)時翅間；華社區(qū)商業(yè)所儉特有的多業(yè)亡態(tài)出租功能堤；令社區(qū)商業(yè)所軍特有的低空博置率；策齊魯澗橋穩(wěn)拳定的消費群恒體；封齊魯澗橋消怕費能力強大傭的滅業(yè)主；婚泛周邊客戶姥群。威脅開發(fā)量峽章丘市20稻06年商業(yè)哀樓盤集中放晌量，以義烏熄小商品城、玩秀水如意、名香港街為代洲表的新興項擇目產(chǎn)品集中丹投放，造成揀短期內(nèi)開發(fā)旁量劇增，市葵場競爭加劇麗。鑄宏觀政策影素響肝商業(yè)作為投男資類物業(yè)，任一直受到社壺會高端收入壺人群的關(guān)注辱與追捧，湖但07年的登股票、基金拉投資強勢，趴再加上房地挎產(chǎn)的長時間膛宏觀調(diào)控影忽響，商業(yè)物殿業(yè)的投資客銳戶變得謹慎悟，對于短期抬內(nèi)無法快速誓達到期望值尿的物業(yè)，更療是表現(xiàn)出懷京疑的態(tài)度庸，所以作為紀遠期前景的魔投資物業(yè)更哨加依賴實力莫強勢的客戶鈴群作長線固垮定資產(chǎn)進行沫購買，客戶矮群變得更為染狹窄，灘商業(yè)投資市協(xié)場受到一定召的影響。新項目開工工飛鉗１０月１４賀日福泰集團壘成功摘牌，孔取得了位于磚黃金地段的似實驗中心以假南，羊步嶺滿路以北的兩蛋宗國有土地蠻，項目占地貍６７７畝，啊位置在新城遲區(qū)中心區(qū)域燙，規(guī)劃用途酸為居住兼商持業(yè)，該項目蘋動工時間為苦07年下半挪年，與項目旋同屬規(guī)?；瘜?、品質(zhì)刺化、綜合化曾社區(qū)。競爭照優(yōu)勢明顯，刃直接威脅到染項目的商業(yè)忘物業(yè)的后期吃營銷工作。惰商業(yè)部分定扎位策略耐說蝶明陜由于本項目侍位于章丘市拜規(guī)劃的未來莖新城區(qū)版圖趣之內(nèi)，而且餐居于絕對核沉心位置，項爭目的商業(yè)部膜分有著得天簡獨厚的區(qū)位嚇優(yōu)勢，同時司鑒于新區(qū)的亮階海段性發(fā)展特齡點，造成了輕臨時性的商饞業(yè)氛圍及消蕩費群體的缺痰失，在營銷斑推廣的各個躁環(huán)節(jié)將考慮足以下原則：盜以政治環(huán)境衛(wèi)作為基礎(chǔ)，廊采用政府搭飯臺，企業(yè)唱抹戲的雙向帶鎮(zhèn)動作用，充厲分挖掘政府糾信息資源。屑將濟南城市聚中心的東遷虎和作為濟南烤后花園的章去丘新區(qū)規(guī)劃犬的未來發(fā)展完藍圖發(fā)揮到于極致，利用亦城市發(fā)展導患向，引導居洋住消費理念家的認同提升弱商業(yè)設(shè)施的餐價值，以起侄到四兩撥千選斤的營銷推刷廣效果。歸強化市場消歷費群范圍及夠消費能力，細引導投資理愛念。菜高起點定位罪主力店的招御商標準，以乎期打造城市皆最高級別商律業(yè)核心。叢深入挖掘本榨商業(yè)的差異塌化特點，打毫造區(qū)別于現(xiàn)陡有競爭項目灰的辣優(yōu)勢賣點。直充分利用齊超魯澗橋已經(jīng)伴樹立的品牌宿形象，深入餃挖掘項目倡禿導的英倫異截域文化，并搜加以延伸利傾用。碼推廣主題定防位點商業(yè)部分推明廣主題定位羞英倫小鎮(zhèn)從財富傳售奇欺謠辜肆罩群螺奮新距章丘5萬平溝米英倫風尚忌步兼行街區(qū)甚寫字間部分化主題定位豈成功的捷徑各在于超前的柔選擇塵享受異域文痕化下愜意的姥辦公空間厚悼鄰肌駁替默榨侍頸薯主力店部分泥主題定位牲躲班齊魯商郡艱購物譽天堂臟章丘新城首情席購物主題運公園（二）本項目消費群體定位匯泉路與香港街之間已經(jīng)形成為章丘市的核心商圈，香港街一期已經(jīng)初步形成章丘服裝城，但經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，尚未形成業(yè)態(tài)豐富的購物廣場（二）本項目消費群體定位匯泉路與香港街之間已經(jīng)形成為章丘市的核心商圈，香港街一期已經(jīng)初步形成章丘服裝城，但經(jīng)營業(yè)態(tài)單一，尚未形成業(yè)態(tài)豐富的購物廣場大學園消費群，約10萬年輕的消費群，他們追逐時尚、休閑，對品牌有一定的要求，在章丘沒有一個規(guī)模較大的書城，若在章丘有一個供他們購物、娛樂、餐飲的綜合購物廣場，他們會選擇在章丘消費齊魯澗橋住宅高端消費群，約1萬人，他們以章丘為家，消費也偏重在章丘，對餐飲、休閑、娛樂及購物有很大需求宏昌小區(qū)、東山花園小區(qū)住宅消費群，已住與即將入住人口約3萬人明珠小區(qū)住宅消費群，該小區(qū)是章丘入住率較高的生活小區(qū)，人口約2萬人，主要由公務(wù)員為主，是本項目的主要消費群之一眼明泉小區(qū)住宅消費群，人口約1萬人本項目作為新城區(qū)的核心位置，商業(yè)輻射范圍占有絕對優(yōu)勢，客戶群定位呈現(xiàn)以下特點：輻射新城區(qū)10公里范圍內(nèi)的消費群體；輻射群體特征多元化，包含周邊居住客戶群，大學城師生及相關(guān)衍生行業(yè)客戶群，新城區(qū)政務(wù)辦公客戶群，百脈泉旅游客戶群；本區(qū)域客戶群每年的增長呈現(xiàn)遞進式特點，而老城區(qū)將隨著城市的發(fā)展而逐步萎縮；大學城的建設(shè)為新區(qū)商業(yè)源源不斷地輸送著具有一定消費特點的年輕消費群；客戶群的定位由購物人群向休閑人群延伸。炎（三）、本比項目業(yè)態(tài)定礙位纏本項目業(yè)態(tài)痕定位思路：眾引導新章丘唐更加具超前辭意識的消費領(lǐng)理念商業(yè)格鋼局；系打造集購物愁、休閑、娛灘樂、辦公為霞一體的綜合慕性消費商業(yè)巡綜合體；和鑒于不同年服齡段客戶群臣的消費習慣席，綜合時尚傅消費、生活中必需消費、嫩休閑消費、紋文化消費于膚一體。主力店一層銀座超市二層數(shù)碼城三層京廣書城下沉廣場時尚影院商務(wù)會所網(wǎng)吧休閑攝影眼鏡店健身會搏擊中心醫(yī)療門診等主力店步行街區(qū)主力店一層銀座超市二層數(shù)碼城三層京廣書城下沉廣場時尚影院商務(wù)會所網(wǎng)吧休閑攝影眼鏡店健身會搏擊中心醫(yī)療門診等主力店步行街區(qū)下沉廣場休閑廣場步行街區(qū)一區(qū)步行街區(qū)一區(qū)品牌運動休閑服飾二區(qū)品牌時尚服飾三區(qū)古董、字畫文化類16、17號樓辦公中式酒樓休閑咖啡美容SPA美發(fā)茶藝館酒吧量販式KTV婚紗攝影電信銀行ATM等16、17號樓16、17號樓鼠（四）本項睬目價格定位鋪對比章丘市察場銷售租賃鐵以及位置比朽理想的香港襖街項目為例晝：心項目名粗稱進市場定位展租金價格（駝元駕/嗚㎡）瘡出租率怕銷售價格（揉元疤/俊㎡）湊銷售率剃香港街巴購物街下一、二層聯(lián)射組32元/善月/平方左袍右崇一層外街最床低75元/浩月/平方尾最高114翻元/平方/添月左右習一層內(nèi)街最弦低54元/互月/平方川最高66元謎/平方教一期90%葉一期均價5描240趕二期均價4急800鞭一期98%確定商業(yè)項目的售價一般有確定商業(yè)項目的售價一般有2種常用方法： 其一，市場比較法 其二，收益還原法泰安在售、在租的商業(yè)項目很少，沒有與本項目可比的同類型商業(yè)項目，因此確定本項目商業(yè)的租金和售價時，無法使用市場比較法。建議用收益還原法預測本項目商業(yè)部分的售價區(qū)間。收益還原法定價模式：收益還原法定價模式： 商鋪售價=商鋪月租金×12÷年投資回報率目前，各地年投資回報率基本一致，都在8%左右。言17號樓價汁格定位17號樓一二層聯(lián)售商鋪根據(jù)市場租平均租金約75元/平方/月17號樓售價17號樓一二層聯(lián)售商鋪根據(jù)市場租平均租金約75元/平方/月17號樓售價=75×12÷8%=11250元/㎡考慮到作為本區(qū)域商業(yè)氛圍缺乏，暫不被市場所接受，整體商業(yè)做旺需要2年左右，根據(jù)優(yōu)劣勢分析，基本項目基本情況，16、17號樓商鋪的售價建議是：11250×60%=6750元/㎡步行街一樓商鋪平均租金約60元/㎡步行街一樓商鋪平均租金約60元/㎡/月，利用收益還原法計算：售價=60×12÷8%=9000元/㎡考慮到作為本區(qū)域商業(yè)氛圍缺乏，暫不被市場所接受，內(nèi)街做旺更需要一定的市場培育期，根據(jù)優(yōu)劣勢分析，基本項目基本情況，步行街一樓商鋪的售價建議是：9000×60%=5400元/㎡扒下沉廣場、闖主力店考慮到下沉廣場商業(yè)的工程進度及配套設(shè)施，暫不考慮出售價格考慮到下沉廣場商業(yè)的工程進度及配套設(shè)施，暫不考慮出售價格主力店作為項目的主要商業(yè)位置，考慮租賃為主。收益測算失具體商鋪派建筑面積（恨㎡）宏平均售價（銷元/㎡）噴平均年租金擊（元/㎡）救銷售值或租董金值（萬元蠢）寇16、17鴨號樓光6069.窗8誓2圣6750綿4097吳步行商業(yè)街竊8100歷5400玩4374走銷售總計：橫8471翁（五）泛銷售方式定株位狀：鞠1、06年段商業(yè)階段性私銷售客戶總荷結(jié)溜購買商業(yè)的勞目的方面投篩資類客戶站梨的比重明顯希大于自營類釘客戶：投資介類客戶占到頌客戶總量的賄5藏5%羽純偉拿鋸永近絡(luò)貿(mào)述色鴨內(nèi)自營建投資凱類客戶占總己量的20%騾商業(yè)客戶以滾投資為主，催“盟一鋪富三代西”屋的投資理念千已深入人心煉。面對投資帶市場，要有扇成熟的商業(yè)園操作手段。屯對于項目商儲業(yè)的認可因橡素方面，消裝費群、未來分發(fā)展?jié)摿统廖恢谜剂硕鄡x數(shù)，可見客陷戶對于該區(qū)旺域前景的認由可榨?？闯墒焱顿Y者辭看重的因素些依次為：位坊置、發(fā)展?jié)摖N力（升值空伴間）、消費蚊群體，這些億因素在澗橋裕的置業(yè)者中坦的到了一定薦的認可。但典是另一重要閃因素肺——覆投資回報率習卻少圣有認可，這聰便是本項目泊目前的問題預所在。暢對于項目的取不認可因素莫，價格和長殊時間才能夠習形成的商業(yè)夏氛圍成為了麥客戶形成購駕買的矛盾點建，致使中小杜額投資者遲戚遲不能下定因決心。莫在成交障礙幣統(tǒng)計上，不辮認可的矛盾批點更加突出受。鑰價格是最大劃的杠桿，最洪終決定成交腿。緊2、秋銷售核心價穿值支撐（投棕資者角度）鋸投資價值擇——扔由于商鋪不星是生活必需猾品，是可買下可不買的痛“左奢侈品奇”堅（總勝知價鬧高）。買商程鋪的主體客接戶是投資者首，以出租獲壯得長期穩(wěn)衡抗積噴柱定收益或箭中短期轉(zhuǎn)賣寺獲取高額差葡價為目的。帖工渠因此，商鋪御的投資價值取是銷售的核眼心想值宇得買禽——旋未來有較大喬的增值空間斗買沉的起鼓——禍總價不高、翅首付輕松、講月租和月供庭能夠平衡吉風率險低您——馳投資者資金文的安全性；礙投資有保障及（產(chǎn)權(quán)）；若輕松投資錢回柿報高退——棋前期較高且高穩(wěn)定的回報版，以后有很斑大的升值潛狀力疤麻幸煩少拘——浴專業(yè)公司管復理，易租易靈售瞇3、銷售方掛式優(yōu)劣勢對舒比撤商業(yè)部分營順銷推廣思路池根據(jù)以上對販市場、本項忽目、預期銷叼售價格、客錫戶群、銷售與方式所作出饑的分析判斷圾，本項目需消要堅持確立具自身高起點蚊商業(yè)形象定耍位基礎(chǔ)，完炎善組合各個陶資源環(huán)節(jié)，役從而創(chuàng)建項元目商業(yè)部分遭的總體壯市場形象平錘臺；伸充分挖掘體宋驗式營銷得株優(yōu)點，堅持隊走活動路線玩為主的推廣河思路；忠鑒于市場競縮爭加劇以及攤對客戶購買煮行為分析得躍雙重原因，頃確定采用招姐商、銷售并守舉的銷售策鵝略，加大招脫商力度，組膝建強大的招婦商體系；佳加強城市資粉源引導力度崗，積極組織攤城市論壇等史富有政治質(zhì)性色彩的大箭型活動，提讓升項目推廣粒訴求點；槳配合住宅及們連排別墅的亮推廣，做到石時間差異，線形象同步，貫銷售結(jié)合的墊聯(lián)合推售方擔式，控制好姥推廣節(jié)奏。（（一）銷售模式的確定：為了保障項目統(tǒng)一的業(yè)態(tài)、高企的售價，建議采用租售結(jié)合的銷售模式，具體銷售模式則各有不同，建議： 步行街采用招商、銷售同步進行的銷售方式，可以直接出售協(xié)助招商，也可帶租約銷售； 下沉廣場暫不銷售，作為社區(qū)配套定位招商先行；16、17號樓因價位偏高，依然采用現(xiàn)行固定回報方式，建議將回報率提高至8%；主力店開始洽談大型超市。只做為想象宣傳載體，暫不銷售。（二）商業(yè)營銷推廣啟動時間：（二）商業(yè)營銷推廣啟動時間：根據(jù)工程進度，配合二期住宅銷售的啟動時間，預計時間定為2007年5月中旬啟動。（三）招商部啟動時間：招商部于4月開始組建，招商