高密市蜜水田園項(xiàng)目營(yíng)銷推廣創(chuàng)意提案

蜜水田園營(yíng)銷推廣創(chuàng)意提案青島恒源偉業(yè)不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)二零零六年九月九日序言結(jié)合項(xiàng)目面臨的實(shí)際銷售環(huán)境；專業(yè)的操盤經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)新的操盤手法；綜合運(yùn)用——常規(guī)營(yíng)銷、特色營(yíng)銷、事件營(yíng)銷、精細(xì)營(yíng)銷、節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷的整合營(yíng)銷組合；立體運(yùn)作——廣告投放、公關(guān)活動(dòng)、銷售促進(jìn)、人員推銷四大營(yíng)銷工具。⑴.準(zhǔn)備充份后入市⑵.無造勢(shì)不入市：⑶.銷售旺季入市：⑷.有控制地入市：肉一、客戶群趣定位及客戶他營(yíng)銷策略：伸房地產(chǎn)項(xiàng)目鞭目標(biāo)客戶群永的定位主要蟲目的是劃分占出項(xiàng)目主要寇購買人群、豐次要購買人帳群、并通過書對(duì)這些人群哀需求特征進(jìn)長(zhǎng)行分析，以速使在項(xiàng)目推積廣策略、推夸廣方式方面襖做出具有較工強(qiáng)針對(duì)性措避施，有的放畏矢的針對(duì)這剛部分客戶展般開宣傳攻勢(shì)偉，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目瑞銷售速度、宜效率的最大鋤化。勇1.1本案綠區(qū)域市場(chǎng)客遮戶群構(gòu)成及箱心態(tài)分析貫通過市場(chǎng)調(diào)含查和分析，縫我司認(rèn)為，征目前本案區(qū)此域市場(chǎng)尚不趙足以吸引更腎多的投資客蘭戶注入資金留，故本案目緣標(biāo)客戶群仍撞以自住型客停戶為主，投珠資客戶僅占疊極少比例。樸在以下分析惡中，我司僅辨對(duì)自住型客群戶作詳盡分漿析：龜工作、生活態(tài)在西南區(qū)域秩的國(guó)有企事室業(yè)單位的中殲級(jí)管理人員已這些人大多美在福利分房保時(shí)代就擁有菠了單位分配些的住房，但積此種住房為潛初級(jí)住宅產(chǎn)匙品，品質(zhì)較盒差。隨著工煙資水平的提股升和單“發(fā)灰色收入噴”冒的增加，他堵們的消費(fèi)能哪力也越來越娃強(qiáng)，在生活班水平提高的匆同時(shí)，他們輪迫切要求改釀善居住品質(zhì)股。這部分客菊戶在本區(qū)域?qū)?nèi)選擇住宅夏時(shí)，主要考孟慮的因素是桶住宅產(chǎn)品品口質(zhì)、位置、零交通狀況等畫。略現(xiàn)狀生活區(qū)結(jié)中的居民及井其親朋儉現(xiàn)狀生活區(qū)賊（如鄰近城敬中村平房區(qū)聲等）戶型設(shè)紡計(jì)較老，社攤區(qū)規(guī)劃也比渾較落后，生坡活服務(wù)等各灘方面軟性條想件都處于初尋級(jí)水平，居信住品質(zhì)較差殲。另外，這稅部分客戶還夠會(huì)考慮為子陸女就近置業(yè)吐，以方便今黃后生活。隨鋸著公積金和熊按揭政策的促逐步放寬，淘這部分居民替可以在比較謀輕松的情況棍下再次置業(yè)具以提升其居等住品質(zhì)，并反可能通過以瓜舊帶新的方紹式帶來部分移要求提升居慢住品質(zhì)的客浸戶。這部分昌客戶在挑選社住宅時(shí)主要碌考慮交通位溪置、戶型、伸社區(qū)規(guī)劃和盯價(jià)格等。竭工作或生活按在南城的大淘中型企業(yè)的蛋普通白領(lǐng)糾高密當(dāng)?shù)卮竽闹行推髽I(yè)的劃普通白領(lǐng)年監(jiān)齡一般較為發(fā)年輕，他們陡主要選擇總猴價(jià)15萬元債以下的項(xiàng)目施。他們現(xiàn)階肝段消費(fèi)的主頸要目的就是淹為了解決這纏一時(shí)期的居躁住需求，因蛛此比較關(guān)注蜘產(chǎn)品的位置特、交通及價(jià)憂格、戶型。洪1.2本案肆區(qū)域市場(chǎng)客液戶的需求特遷征分析交通方面呀他們對(duì)所購伏物業(yè)與城市贈(zèng)中心的距離繞較為關(guān)注，幣且要求交通瞎便利，居住膽區(qū)要離主干搭道較近。選擇區(qū)位陽以南城為購粗房首選。房?jī)r(jià)原區(qū)域內(nèi)購房時(shí)者所能承受丸的總價(jià)款大鑄多在10萬菠至15萬之?dāng)[間；單價(jià)要謎求在130春0以下。喜好的戶型定戶型面積要謝求二居室面隱積在75～田90平方米輛之間，三居唇室面積在9唐0～110己平方米之間殘，此外，還充要求戶型設(shè)記計(jì)符合北方緒人居住習(xí)慣比、南向房間需盡可能設(shè)計(jì)鑄成臥室、浪留費(fèi)面積少，半并有一定創(chuàng)薦新。配套設(shè)施緩在本區(qū)域購印房的客戶追弱求一種自然痕、健康、舒錢適的純粹居包住氛圍，不蘇希望社區(qū)內(nèi)萄由于設(shè)置太晴多的商業(yè)配帶套而使居住棄環(huán)境過于嘈蜘雜。他們需根要社區(qū)周邊稿有各種完善煌的生活配套惜設(shè)施，對(duì)社社區(qū)內(nèi)只要求絞有便民超市暗及專屬的休是閑娛樂設(shè)施枝作為自家空謹(jǐn)間的延展，作更多的是依噴靠物業(yè)公司昏提供完備、話人性化的服棒務(wù)，使基本專生活無憂；晌最好有獨(dú)具提特色的園林?jǐn)鼐坝^，可在題工作之余放謙松心情。智能化系統(tǒng)言由于在本區(qū)緞?dòng)蛸彿康目拖糁饕獮榧兤蚀獾木蛹疑驶?，所以?duì)無智能化系統(tǒng)鉛的要求較高泉，要保證保掩安系統(tǒng)、門縣禁對(duì)講、遠(yuǎn)泛程抄表等基全本功能和服服務(wù)?？?.3本案竊目標(biāo)客戶群西定位結(jié)論筐通過對(duì)本案掩自身的特點(diǎn)賞和區(qū)域住宅靜市場(chǎng)各項(xiàng)目蹄的具體情況煤和銷售狀況弱進(jìn)行分析，需再考慮本案善的市場(chǎng)定位鍵，我司分析蓄得出本案的莖目標(biāo)市場(chǎng)主法要客戶群結(jié)太論如下：憶認(rèn)同西南區(qū)血域生活環(huán)境執(zhí)、講究居住潤(rùn)品質(zhì)索或力求改善附現(xiàn)有居住品趣質(zhì)的人群稱主力客群（坦約70%）暈工作、生活表在西南區(qū)域棄及鄰近區(qū)域另的國(guó)有企事漂業(yè)單位的中懷層管理人員郵；茅周邊現(xiàn)狀生控活區(qū)中的業(yè)驕主及其親朋亮；摩工作、生活更在該區(qū)域及枕鄰近區(qū)域的擇教師及其親恭朋。噸輔助客群（絨約30%）基工作或生活事在南城及城筋區(qū)其他位置套的大中型企啄業(yè)、專業(yè)市歐場(chǎng)的白領(lǐng)工秘薪族。遍1.4目標(biāo)霞客戶群特征坑授地域特征丑根據(jù)我司對(duì)腫本案區(qū)域市丘場(chǎng)的調(diào)查和膊了解，同時(shí)椒考慮對(duì)本區(qū)招域環(huán)境的認(rèn)杏同，本案目轟標(biāo)客群還是寫以南城客群斬為主。其中相，本案周邊識(shí)及鄰近區(qū)域昌的客群大約疼可占到70淋%左右；另縮外30%的鹽客戶將來源叨于中南部和輩東城，其余躍極小比例可亦能來自于城還市其他區(qū)域州。醒顛收入特征濃綜合考慮本齡案的各方面?zhèn)ヒ蛩?，我司挪認(rèn)為，僑本案未來購社買人群的收榜入水平將主冒要分布于家補(bǔ)庭月收入1底500柴——啞3500元浮這一范圍內(nèi)嫌。朗帳年齡特征匆從本案整體細(xì)市場(chǎng)定位和辭價(jià)格因素考康慮，我司認(rèn)紀(jì)為，本案未衣來所面對(duì)的跌目標(biāo)市場(chǎng)7在0%禍—巴80%的客悅戶群年齡層標(biāo)將會(huì)集中在攀30蛇—里45歲之間吩，其余部分勿將主要在4估5歲以上，鉗而30歲以傲下客戶所占夫比例較小。壟轉(zhuǎn)需求特征錘購買主體年廁輕化賽當(dāng)前，新經(jīng)哭濟(jì)的資本膨款脹速度較舊泥有經(jīng)濟(jì)有了燙大幅度提高蜘，加之投資梨渠道相應(yīng)拓帶寬，使資本起積累的速度正比以前有了近相當(dāng)大的提潔升，這使得裂許多人能夠巖在30歲左軍右便擁有一悄定的資本數(shù)醒額，具備較傷強(qiáng)的支付能爬力。寶價(jià)格敏感度高高乎本案目標(biāo)客幅戶群年齡結(jié)風(fēng)構(gòu)比較年輕腸，整體承受丘能力比較低誼，加之主力貨客戶群以認(rèn)伴同南城環(huán)境臨的人群為主陷，主觀觀念頑上就認(rèn)為南循城房?jī)r(jià)較低浩，故本案購灰買群體對(duì)物槽業(yè)的價(jià)格非谷常關(guān)注，偏熱愛優(yōu)質(zhì)低價(jià)仿高性價(jià)比的份好物業(yè)。巧購房消費(fèi)趨拜于理性化，首對(duì)物業(yè)品質(zhì)雹更為關(guān)注主隨著房地產(chǎn)備市場(chǎng)從賣方副市場(chǎng)向買方患市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變灰和成熟、購劫房者消費(fèi)經(jīng)步驗(yàn)的增加，魚使得客戶群府體有非常理籍性的評(píng)判標(biāo)抓準(zhǔn)，購房消殃費(fèi)更趨于理躍性化，加之淺他們對(duì)改變混現(xiàn)狀居住品苗質(zhì)的迫切要王求，導(dǎo)致其花對(duì)物業(yè)的品稍質(zhì)、工程質(zhì)怎量、配套設(shè)猜施等更加挑芬剔。針受同一階層構(gòu)人士影響較湯大宮就物業(yè)銷售共推廣而言，陶通過報(bào)紙、紫廣播及電視集等廣告手段癢來傳播信息碰，擴(kuò)大項(xiàng)目絕的知名度、害樹立物業(yè)形歇象是至關(guān)重仙要的；人們茫在購買商品碧，特別是諸怒如房地產(chǎn)等示高檔商品時(shí)膜，通常所采束用的廣告手蛙段對(duì)其影響降力較之拉“欄口碑恰”輪的作用要遜匆色不少，從劇購買動(dòng)機(jī)產(chǎn)傻生到最終購搭買完成整個(gè)隙過程中，同蛙一階層的人移們相互之間劃的影響作用栽很大。勇1.5客戶年?duì)I銷策略：魂最大限度挖乏掘、捕獲項(xiàng)溜目周邊及鄰襖近區(qū)域客源恥，同時(shí)積極譜開拓其他區(qū)柔域的輔助客慧源，主動(dòng)行債銷與售樓處錫被動(dòng)坐銷相悄結(jié)合。滔二、產(chǎn)品定朝位建議：厚2.1產(chǎn)品研定位需要考璃慮的幾個(gè)問患題摩切合實(shí)際的棋產(chǎn)品定位，銳對(duì)于任何項(xiàng)蠻目而言，都守是至關(guān)重要嫌的。產(chǎn)品定蘋位過高會(huì)使秩消費(fèi)者望而劍卻步，從而繳失去許多潛倘在客戶。產(chǎn)釀品定位過低趨會(huì)造成客戶超對(duì)項(xiàng)目失去忍信心，難以躁引起目標(biāo)客護(hù)戶群對(duì)項(xiàng)目屆的關(guān)注。只罪有對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市節(jié)場(chǎng)狀況、項(xiàng)互目自身特點(diǎn)辨及同類項(xiàng)目辰市場(chǎng)情況最憶初正確分析近，確定了項(xiàng)虹目合理的產(chǎn)喝品定位，才姓能為項(xiàng)目銷貍售工作奠定見堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。取就本案而言疊，產(chǎn)品定位元依據(jù)如下：代區(qū)域市場(chǎng)發(fā)扶展?jié)摿薮髷[從政府政策猾傾向和市場(chǎng)蝦發(fā)展態(tài)勢(shì)看襪，區(qū)域市場(chǎng)勝未來供需兩碧旺，尤其是挨對(duì)面積適中距、總價(jià)合理給的升級(jí)換代笑型居住物業(yè)衣需求相當(dāng)旺逮盛，存在巨鴿大的市場(chǎng)潛璃力。譜目前區(qū)域市在場(chǎng)產(chǎn)品供給顯比較單一川目前區(qū)域市亡場(chǎng)提供的產(chǎn)藥品類型比較足單一、落后掛，大多數(shù)是沉設(shè)計(jì)理念一廉般的多層住匆宅樓，缺乏飛創(chuàng)新、多樣潔的產(chǎn)品類型思，且樓體外裙立面單一，臂缺乏變化。晝未來區(qū)域市華場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈旱隨著禽“晨發(fā)展南城鼻”言進(jìn)程的推進(jìn)尺，區(qū)域市場(chǎng)際未來供應(yīng)量哥驟增。因此丸，未來本區(qū)真域居住型物嘆業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)厭爭(zhēng)必然異常拒激烈。震保證開發(fā)商士有較合理的崖利潤(rùn)腹房地產(chǎn)開發(fā)禁的一個(gè)最終愛目的就是利腿潤(rùn)最大化，綁要通過各種猛創(chuàng)新的營(yíng)銷貼手法、保證榜開發(fā)商在預(yù)叮期時(shí)間內(nèi)獲溫得一個(gè)較合純理的利潤(rùn)。環(huán)項(xiàng)目自身限慶制菊考慮項(xiàng)目所徹在西南城區(qū)圣位的因素，歐限制了本產(chǎn)滔品在檔次上艷不可能無限別制的提升。騰2.2產(chǎn)品趨最終定位觀建筑形式以惠造型和外立掘面新穎（部旺分貼優(yōu)質(zhì)面吉磚）、消風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)卵約的多層花玩園式哭社區(qū)。幫2.3產(chǎn)品恥定位支撐點(diǎn)同以中小面積良為主；僚戶型類型多交樣；咱全封閉、智示能化物業(yè)管圍理；地小區(qū)內(nèi)多點(diǎn)梯綴些精美的帆建筑小品和題花園，營(yíng)造那花園市社區(qū)捐；場(chǎng)造型和外立貴面務(wù)必新穎賭美觀、成為羅南城一道美扎麗的風(fēng)景線添。州三、價(jià)格定納位及價(jià)格策墊略：殃項(xiàng)目在規(guī)模豬、配套等方訓(xùn)面初期優(yōu)勢(shì)芒尚不明顯，有為盡快取得迷市場(chǎng)認(rèn)同，遇建議本案采獅取來“亦準(zhǔn)現(xiàn)房入市仍，低開高走絞”涌的價(jià)格策略薯，入市時(shí)通熄過平實(shí)的價(jià)捆格、有力的刑產(chǎn)品支撐即椅較高的性能烏價(jià)格比吸引包客戶關(guān)注，醒迅速聚集膚“穴人氣王”斷，并搶占市驢場(chǎng)先機(jī)、從違湖濱花園等賢主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)挨手那里搶奪踢有限的客戶總資源。后期盛將根據(jù)區(qū)域芳市場(chǎng)發(fā)展及脖項(xiàng)目實(shí)際銷鏟售情況做出房相應(yīng)調(diào)整。借建議項(xiàng)目啟震動(dòng)階段銷售嶺均價(jià)控制在衛(wèi)1300元婦以內(nèi)。晌四、宣傳造筍勢(shì)攻擊波：窄第一攻擊點(diǎn)平：的吻合高密市糞場(chǎng)實(shí)際、獨(dú)衡樹一幟且對(duì)釀目標(biāo)客源有得充足誘惑力乳的案名及主乳題形象定位寨。涌（備注：這襪一部分的創(chuàng)世意工作我司剪已準(zhǔn)備完畢雖，待具體運(yùn)秤作時(shí)提交實(shí)字施）侵第二攻擊點(diǎn)普：據(jù)銷使鋪單封史殺市場(chǎng)、主擱動(dòng)酷“佩搶摘”秘、次“排截賀”功主要競(jìng)爭(zhēng)樓符盤的目標(biāo)客非源；何第三攻擊點(diǎn)拖：交特色鮮明、卵視覺沖擊力巨強(qiáng)勁的現(xiàn)場(chǎng)柜包裝形象展踏示；熔第四攻擊點(diǎn)削：荒利群等市中詢心繁華路段堵的項(xiàng)目展示傭廳；濫第五攻擊點(diǎn)喚：啦富有創(chuàng)意的齒樓盤炒作和再造勢(shì)，在整悉個(gè)市場(chǎng)引起聽轟動(dòng)效應(yīng)和竿新聞效應(yīng)；纖第六攻擊點(diǎn)兵：反戶外宣傳及墾引導(dǎo)。短1、推廣策博略板以目標(biāo)客戶貼為關(guān)注核心量，將崖“當(dāng)整合營(yíng)銷潤(rùn)”據(jù)的理念貫穿焰始終，以項(xiàng)脹目為中心，災(zāi)整合政府、心媒體、市場(chǎng)孔等各層次的竊資源。芒基于躬高密的地域羽特征，在具籠體的組織形獄式上，主要泳采取精細(xì)營(yíng)節(jié)銷（又稱小擱眾營(yíng)銷）的宏方式，直擊泊目標(biāo)消費(fèi)群蚊，通過集中芽?jī)?yōu)勢(shì)資源，糕最大限度的減引爆市場(chǎng)，剖激起目標(biāo)消訪費(fèi)群的購買耳欲望，通過襯媒體導(dǎo)向及桑三、四次大蛇型公關(guān)活動(dòng)勞及數(shù)量適宜灰的銷售促進(jìn)朋活動(dòng)，炒熱藥帶動(dòng)整個(gè)銷儀售。疼2打、推廣思路價(jià)整合開發(fā)公指司內(nèi)外資源狠，以廣告、稈新聞報(bào)道以賴及大型的公杯關(guān)、促銷活義動(dòng)，帶動(dòng)整穴個(gè)營(yíng)銷工作寒的全面展開員。狐2、1、仔“復(fù)借勢(shì)借力犬”疊思路另就目前形式圓而言，與當(dāng)法地政府合作繪，借助當(dāng)?shù)毓终畡?shì)，酬是非常重要房的方面。琴（比如從高帳密市政府爭(zhēng)僑取一個(gè)猾“卡高密市南城欲開發(fā)示范社漂區(qū)摸”郵等稱號(hào)）次2、2、豐“壺精細(xì)營(yíng)銷（姐即小眾營(yíng)銷古）自”個(gè)思路君膠州市的地吉域相對(duì)不大揀，結(jié)合本案哲目標(biāo)消費(fèi)群混的自身特點(diǎn)受，采用精細(xì)足營(yíng)銷準(zhǔn)確尋傳找并鎖定目梨標(biāo)客戶群，敵無疑是最直碰接、最有效忍的辦法。瓦2、3、寬“班蓄勢(shì)引爆進(jìn)”松思路孤在開盤前，榆注意滿“劑蓄勢(shì)農(nóng)”達(dá)效果的營(yíng)造冠，做足工作雁，積累足夠特多的認(rèn)購客卡戶，在開盤帳之時(shí)瞬間引套爆，達(dá)到銷伙售目的。菠訓(xùn)引爆掠要采取與大府型公關(guān)活動(dòng)筑相結(jié)合的方請(qǐng)式。回2.4、倡設(shè)導(dǎo)高密市區(qū)點(diǎn)居住新觀念于——膜造大勢(shì)（到騰南城去居住晴）括2.5、開怒發(fā)商公司品模牌的導(dǎo)入與北提升睜——隨造中勢(shì)鞠2.6、高皂密人居住觀見念的調(diào)整待——匯從平房到時(shí)趨尚多層帥從大中戶型桶轉(zhuǎn)向精戶型峽從普通物業(yè)緩轉(zhuǎn)向僻“恐品位物業(yè)扒”浴從居住到生嶼活方式的轉(zhuǎn)錫變?yōu)I從大眾轉(zhuǎn)向勁品牌經(jīng)營(yíng)椒2.7、價(jià)原值與價(jià)格認(rèn)求同問題此——礙保證預(yù)期利睡潤(rùn)的前提下饑，提高性價(jià)浙比寒2.8、精屯細(xì)營(yíng)銷（小柿眾營(yíng)銷），鋸直擊客戶剛艘在本項(xiàng)目的武營(yíng)銷中，除腳了關(guān)注大眾透媒體的傳播沸效果，更重真要的是建立脆直銷渠道，童找到精準(zhǔn)目刻標(biāo)客戶，通服過精細(xì)營(yíng)銷忠的方式，將南項(xiàng)目信息直窩接傳達(dá)到目言標(biāo)消費(fèi)群手以中。半針對(duì)個(gè)體業(yè)虧主，建議采紋用DM郵寄戴的方式；藥針對(duì)大中型佛企業(yè)，可考名慮一下推廣劑方式：飽在該公司醒匹目位置放置意本樓盤的宣病傳資料或在鹽其附近派單分采取主動(dòng)上辰門推銷的方抗式，舉行推繳介日活動(dòng)。音在前期采取匹“千預(yù)約登記據(jù)”亭的策略花——挺設(shè)計(jì)精美調(diào)魄查單頁，內(nèi)柏容設(shè)計(jì)姓名鹽、性別、年遺齡等基本內(nèi)撓容，同時(shí)包岔含價(jià)格、戶裝型、朝向、邪面積等內(nèi)容私，為客戶檔著案的建立積甘累資源，了刪解消費(fèi)者需思求，便于及我時(shí)調(diào)整銷售績(jī)策略。?？偨Y(jié)：我們辭在進(jìn)行實(shí)質(zhì)肢性宣傳推廣夕時(shí)，秉承如簽下原則：貫1、對(duì)項(xiàng)目和整體推廣銷香售負(fù)責(zé)。撈2、經(jīng)濟(jì)節(jié)負(fù)約，最大限呢度為甲方省羞錢。堅(jiān)3、追求創(chuàng)暫新，各種廣題告形式都力劣求創(chuàng)新，創(chuàng)狀新同時(shí)與創(chuàng)喊意進(jìn)行很好儉的結(jié)合。導(dǎo)4、努力建溪立起項(xiàng)目與歌目標(biāo)人群之嫂間的關(guān)系。翁（大眾媒體爪，通?？梢猿钣行У貛椭＝㈨?xiàng)目的蛛知名度；而曲對(duì)于小眾媒健體，則可以能針對(duì)某些特腦定人群，可棵以很好地建式立起項(xiàng)目與敬消費(fèi)群體之燭間的某種內(nèi)關(guān)在聯(lián)系，讓飄消費(fèi)者感覺頸到親切，感甘覺到這是專侮門為他們制玩作的廣告?？埃┰~5、建立協(xié)蹦作關(guān)系，巧尤妙融入到媒疲體中去，而基不僅僅是進(jìn)將行廣告宣傳距。目6、巧妙穿折插利用公關(guān)朝活動(dòng)，四兩屬撥千斤。抖五、載利群商場(chǎng)等候市區(qū)繁華商傲業(yè)中心設(shè)置戴樓盤展示廳姜：角攻擊核心：暖*躺在開盤前，餐一定要讓更糠多的人了解短項(xiàng)目，在開音盤月，形成晌看到的、聽后到的、談到籠的，都是蜜甚水田園，我京們稱之為崇“要蜜水田園月哈”特，形成社會(huì)弦熱點(diǎn)；氣*駱要讓更多的霧人了解項(xiàng)目喪，一定要到浴人流量最大趁的地方來開長(zhǎng)戰(zhàn)，在高密幕，一定要在艙利群商場(chǎng)、吩維客超市一鑰帶開考1壤、小型沙盤殺模型；繪2迎、分戶大模裕型；恥3挽、燈箱式背虧景形象墻；蓬4益、畫架式展體板；暫5內(nèi)、宣傳資料聯(lián)；忽6槐、洽談臺(tái)；蜘7、看樓專來車。崇六、澇現(xiàn)場(chǎng)包裝臺(tái)-縣主要內(nèi)容：外路牌導(dǎo)示牌立柱掛旗工地路牌圍板季售樓處導(dǎo)示披牌售樓處標(biāo)牌停車場(chǎng)標(biāo)牌歡迎標(biāo)牌看樓專車裕取出彩旗或吉吊旗設(shè)計(jì)樓童體招示布（裕項(xiàng)目名稱、貧銷售信息、巖促銷概念等縮等）樓層進(jìn)度牌瘡七、棟賣場(chǎng)包裝泳-焰說明：精售樓處包裝膚。買家一般朽到售樓處是適一種敵對(duì)行漢為，提防和驢抗拒心理非職常重，我們協(xié)的目標(biāo)就是潑把這種心理村弱化，讓買疫家與銷售人粒員進(jìn)行溝通陸分宣傳品、蛾展示、佩VI沖三個(gè)部分妥賣場(chǎng)包裝重-馳內(nèi)容盛——俗售樓處裝修健布置：欲1、構(gòu)想港售樓處根據(jù)點(diǎn)裝修設(shè)計(jì)的架平面布置安愉排，總體要述求寬敞、明尺亮、典雅氣莫派、個(gè)性突禿出。陵2、功能分異區(qū)晃主要分為接像待區(qū)；洽談遠(yuǎn)區(qū)；模型展桐示區(qū)；音像編區(qū)（兼作休鋼息區(qū)）等。饒3、主要配綠置內(nèi)容堡接待臺(tái)、展蔬板（包括廣殃告板、效果進(jìn)圖、說明圖降）、形象墻絨、樓盤模型呈、戶型設(shè)計(jì)渡模式、銷售錢進(jìn)度表、售述樓書、說明姑書、椅、臺(tái)奴、屏風(fēng)、飲征水機(jī)等。賭4、售樓處禿建筑外觀遞售樓處的建廁筑外觀風(fēng)格殃應(yīng)與樓盤的善類型、檔次懷相吻合、顏朱色、造型盡分量與樓盤配毫合，協(xié)調(diào)一駛致。查5、其他細(xì)貢節(jié)貍?cè)纾涸谑蹣悄X處擺設(shè)一些澆盆景，嵌掛端一些藝術(shù)畫鉗，或者播放蜻一些溫和輕揀柔的背景音歸樂。晉九、工地包鐮裝建議：雞1、入駐工刊地前外墻廣攏告包裝策略撥如：將外墻斷用墻柱分格貨成多面，粉蹤刷上發(fā)展商才名稱、案名炒、LOGO倆、廣告語、既畫面等。隱備注：不定朵期的組織周項(xiàng)邊學(xué)校學(xué)生問進(jìn)行書畫比歡賽，將優(yōu)秀垂作品粉刷在政外墻上，也頸可現(xiàn)場(chǎng)安排借書法繪畫愛刺好者就地比欺賽，優(yōu)秀作昏品予以墻上勞保留。該活森動(dòng)方式不僅膝加強(qiáng)項(xiàng)目與員學(xué)校之間的殖溝通起到公左關(guān)效應(yīng)，同周時(shí)對(duì)項(xiàng)目外梯墻也是一種撥美化作用。鑄2、施工階郊段樓盤包裝掘策略閃策略A：先庸人為主的致懷歉公告蜻如：混尊敬的鍛……銷本俱工地因施工策……………?！贰ァS不太便之處，敬僻請(qǐng)?jiān)?。繼算落騰舍－－蜜越水田園施工載工地領(lǐng)這策略B：施粉工進(jìn)度板澇主要內(nèi)容為心施工進(jìn)程，誘安排在工地?fù)跬鈬?。惕策略C：廣剪告布幅躬肺在樓座上懸果掛條幅，條撈幅內(nèi)容可以傲是廣告語、礙也可以是說較明樓宇棟座躬方向的說明蔑布幅如：雨“撲X座X棟晝”哲。欄策略D：指貿(mào)示牌驢指示牌胃主要起引導(dǎo)丙作用，方便談消費(fèi)者參觀室看樓。展示神發(fā)展商的細(xì)豐心與誠(chéng)意。布建議在通往相售樓處的轉(zhuǎn)陸角道路上安穴排相應(yīng)指示確牌，說明售或樓處方向。說策略E：精偏神堡壘箱在售樓罩處門口，設(shè)己置帶有樓盤欺標(biāo)識(shí)（L0陷G0）的建雷筑小品，如膜：雕有樓盤律案名的漂亮內(nèi)石頭。不僅斬增添景觀，皆同時(shí)給參觀拌者難以忘懷誓的視覺印象胡。塊策略F：溫愚柔的警告牌焰如：世為了您霞的安全，請(qǐng)如注意葡……………脈………抵為了您搭和家人的幸亮福診……………釘………判注意厲……………肆……………走……………幻………聰通告痛……………遇……………宋……………屈………河該類警告牌煉，主要設(shè)置侮在施工現(xiàn)場(chǎng)狠需要注意安利全地帶。那3、預(yù)售階毒段樓盤包裝庸策略北策略A:路電旗棋在樓盤涌旁邊的主要急道路兩旁設(shè)峽置的宣傳旗虎幟，內(nèi)容主貝要為樓盤名缸稱及樓盤標(biāo)暴識(shí)。項(xiàng)目目鉆前所在地人項(xiàng)流量相對(duì)少茶，因此在預(yù)夸售階段設(shè)置贈(zèng)路旗不但起科引導(dǎo)和美化菊作用，同時(shí)諸為內(nèi)部認(rèn)購滑渲染氣氛。珍策略B：小昂彩旗溪采用三角小腳彩旗或旋轉(zhuǎn)吧風(fēng)輪小彩旗魄，布置在售脂樓處，裝點(diǎn)燦現(xiàn)場(chǎng)、營(yíng)造覺氣氛。沿策略C：景匹觀庭園率在售樓覺處外根據(jù)現(xiàn)攝場(chǎng)情況，適池當(dāng)安排景觀調(diào)小品，如假褲山、雕塑、專噴泉、小瀑稼布、或微型尿小花園等。辯該景觀庭園登可以為售樓齊環(huán)境注入活碑力生氣，表宵現(xiàn)開發(fā)公司詢的細(xì)心體貼養(yǎng)，增加親和花力和溫馨感雅。肚4、收尾階圣段樓盤包裝蛛策略興策略A：樹版立銷售率廣舉告板把銷控棵表放大，告遮知消費(fèi)者樓治盤良好的銷庸售測(cè)情況，加緊碗其購房迫切炮度。含策略B：逐衰步回撤各種蟲包裝工具有澤步驟地撤回循路旗，彩旗膝，充氣拱門辣、廣告板等合，并注意環(huán)斃境清潔。慮策略C：告敘謝板公開感身謝鳳城人民辮的大力支持悄，樹立公司羅品牌形象！腔十、羞各階段主要點(diǎn)推廣手法：蠢兩條宣傳線躬：裙第鼓1胸條工程線：嶄*須單體：奠基日、開工、封改頂、外立面唐、入伙慢*走社區(qū)：展示養(yǎng)、組團(tuán)、小王區(qū)、社區(qū)、持品牌絲第恭2伶條節(jié)日線：藝*露中秋、國(guó)竊慶、元旦、扯春節(jié)、元宵崗節(jié)、植樹節(jié)服、五一勞動(dòng)遣節(jié)喪……返按照房地產(chǎn)延運(yùn)做的一般凝規(guī)律，將本油項(xiàng)目宣傳推茄廣分為四個(gè)擦階段，即齡籌備期、公胡開期、強(qiáng)銷沃期和持續(xù)期饅。以下將對(duì)須項(xiàng)目在四個(gè)程推廣階段不峽同的廣告推俗廣手法予以險(xiǎn)闡述。零1、籌備期隱（1）、廣墊告宣傳策略度：概念引導(dǎo)郵、形象推廣迎（2）、媒奴體投放策略城：戶外媒體夜及印刷媒體碰為主，少量知的SP活動(dòng)津、報(bào)紙廣告慈等形式為輔回；循（3）、目舒的：塑立形級(jí)象、吸引消欲費(fèi)者關(guān)注，泳為開盤制造醫(yī)聲勢(shì)。見（4）、時(shí)您間：開盤前霞1架—標(biāo)2個(gè)月左右麗（5）、銷域售節(jié)點(diǎn)：內(nèi)薦部認(rèn)購立（6）、具功體的廣告形角式和需準(zhǔn)備潔的宣傳方式金A、售樓處卻籌建壩包括售樓處居選址、搭建站、售樓處內(nèi)純部裝修及銷照售道具的準(zhǔn)勵(lì)備等，售樓盾處確立應(yīng)在孫內(nèi)部認(rèn)購前聾完成；詳細(xì)京的售樓處包愈裝建議后續(xù)城工作中有專禮案提出?？銪、戶外看商板切戶外看板具捆體設(shè)置位置只，將根據(jù)現(xiàn)已場(chǎng)實(shí)際情況錫進(jìn)行安排。葡其內(nèi)容主要央包括：項(xiàng)目充樓盤透視效生果圖、案名饞、LOGO老、主題廣告貿(mào)語、銷售熱筍線、區(qū)位坐脊標(biāo)等；用C、戶外廣傭告秀建議在項(xiàng)目膨正式接受內(nèi)與部認(rèn)購期間汪，于通往項(xiàng)柔目的主交通鼓干道設(shè)置羅葛馬旗，或懸毯掛小型彩色降旗，升空模絲型、充氣拱筋門、條幅等鑄戶外宣傳廣殺告。其中羅旅馬旗內(nèi)容因冶考慮到發(fā)布忠周期較長(zhǎng)，訪因此建議主正要以形象廣率告為主。而仰其他戶外廣派告內(nèi)容可以廚配合內(nèi)部認(rèn)忠購進(jìn)行渲染桿。泉D、印刷媒糕體制作便主要包括樓叨書、折頁、教派報(bào)、手提朗袋等；其內(nèi)健容建議如下夕：律樓書內(nèi)容主駱要介紹通盤測(cè)情況，使參銜觀者對(duì)項(xiàng)目輕全盤有個(gè)初其步概念；同賠時(shí)樓書在制搜作之時(shí)盡可盜能做到精美倒、典雅、使帽其具有一定堅(jiān)的觀賞價(jià)值個(gè)和收藏價(jià)值核，體現(xiàn)高品華位樓盤細(xì)節(jié)桐之處也堪稱境經(jīng)典的不凡銹品位。冰折頁內(nèi)容主否要以各期所煩推出的內(nèi)容眠為主要宣傳脾對(duì)象，進(jìn)行雄分期制作，雪在制作方面是可做的稍微筆遜色與樓書岸，但設(shè)計(jì)風(fēng)般格仍需保持饒精致、美觀姐大方的視覺蘆感受；固派報(bào)內(nèi)容主魯要圍繞內(nèi)部兔認(rèn)購活動(dòng)進(jìn)苦行闡述。其芹用途主要用盡于內(nèi)部認(rèn)購舟期間街頭派委發(fā)。阻手提袋，風(fēng)朋格和樓書等繩印刷媒體保昂持一致，但恐在制作水平以上，除其固堂有的堅(jiān)固耐矛用的本性之賣外，更多一考份視覺的享鴨受美，使拎加者感其美，痰閱者賞心悅糕目，成為高滋密街頭一道韻迷人的風(fēng)景腿線。緒E、報(bào)紙歌該階段的報(bào)餓紙形式主要盛以項(xiàng)目?？貓?bào)道、軟性優(yōu)宣傳為主，修配合內(nèi)部認(rèn)贊購的開始，所適當(dāng)安排硬遲性廣告。圈宣傳內(nèi)容如堂：其一通過須對(duì)開發(fā)公司眼介紹引出對(duì)急項(xiàng)目開發(fā)理弊念的闡述。術(shù)其二以開創(chuàng)均高密和諧居罰家時(shí)代先河科為形象宣傳笛點(diǎn)，引出項(xiàng)費(fèi)目即將帶來倒的生活哲學(xué)它。引起社會(huì)責(zé)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)豎的廣泛關(guān)注棍，從而提升丸項(xiàng)目的品牌沫。特媒體安排建寬議：建議以渾高密當(dāng)?shù)匦」闲蛨?bào)刊為主灣。膏F、SP活略動(dòng)生主要圍繞內(nèi)赴部認(rèn)購而開閣展，為內(nèi)部鄙認(rèn)購的開始秀制造聲勢(shì)，龍同時(shí)在活動(dòng)朽形式的選擇繼上，盡可能銳選擇宣傳面駛較廣的活動(dòng)筑形式，而活殿動(dòng)內(nèi)容須與租樓盤品質(zhì)保跡持一致，具待備一定的新資穎感和品位版感。繁G、電視廣臉告片制作菠將項(xiàng)目?jī)?yōu)美途環(huán)境、卓越偏品質(zhì)、平實(shí)師的價(jià)格、先狼進(jìn)開發(fā)理念比制作成三維謊動(dòng)畫片或?qū)蝾}片。胖制作內(nèi)容，辨推出姿“頁蜜水田園系擔(dān)列廣告乘”場(chǎng)之持“哲形象版蓬”鵲、哈“拴規(guī)劃介紹版里”園、蠻“相賣點(diǎn)介紹版蘭”傲。越“枯形象版式”效主要推出項(xiàng)尺目的形象定蒼位；丟“冠規(guī)劃介紹版渴”迷主要介紹項(xiàng)衛(wèi)目的總體規(guī)乳劃、建筑特餡色、地理位著置和環(huán)境等度；使‘蜘重點(diǎn)介紹版高”微主要從項(xiàng)目模的園林環(huán)藝得、建筑風(fēng)格爬、文化品位嘴、配套設(shè)施躬、等方面分序別介紹。加練強(qiáng)項(xiàng)目從總赤體到細(xì)部全錘面介紹宣傳勵(lì)。要宣傳方式可吵用于售樓處伏、促銷點(diǎn)的己播放，同時(shí)綿也可以對(duì)意科向客戶發(fā)行捕，使其能在錫家中享受樓慎盤的優(yōu)美意偉境。或適當(dāng)云安排在電視求中插播。莖須該階段主要怖安排電視片階的制作問題至，重點(diǎn)宣傳懷主要放在開聾盤后期。攔H、費(fèi)用預(yù)咱估懸約占總廣告東費(fèi)用的1/笑5。財(cái)2、公開期宮（1）、廣頁告宣傳策略鹽：發(fā)揮內(nèi)部煤認(rèn)購客戶耳欣語傳播效應(yīng)炒、借勢(shì)造市僅（2）、媒數(shù)體投放策略殺：多渠道媒妙體全方位轟核炸；緒（3）、目重的：掀起銷足售熱潮、吸帽引市場(chǎng)強(qiáng)烈于關(guān)注；份（4）、時(shí)典間：開盤期耽間員（5）、銷球售節(jié)點(diǎn)：開籌盤麻旦（6）、具點(diǎn)體的廣告形共式及推廣渠撤道億A、報(bào)紙廣蝴告陪廣告內(nèi)容主灶要圍繞開盤圣活動(dòng)做宣傳鉛，開盤前提暑前做宣傳預(yù)鑒熱，告知開荷盤信息，開堪盤當(dāng)天或一梨天前，發(fā)布唉整版彩色硬腫廣告宣布開削盤，開盤3而—噸8天左右，雷借開盤聲勢(shì)宇，發(fā)布系列弄軟文，報(bào)道創(chuàng)開盤盛況，右并借助媒體激的軟性攻擊偉，制造噱頭綁，揭露項(xiàng)目揚(yáng)備受青睞的貓?jiān)颉３罛、夾報(bào)倉夾報(bào)主要配怖合報(bào)紙廣告笨的發(fā)布進(jìn)行松推廣，在內(nèi)秤容上和報(bào)紙激廣告形成延裂續(xù)性和補(bǔ)充蝕性，使樓盤巨產(chǎn)品信息更怪加完整的傳各達(dá)。揉C、戶外廣遵告襪因開盤時(shí)間押短暫，發(fā)布棚時(shí)間較長(zhǎng)的傳戶外廣告顯停然不適合用哪于對(duì)開盤活紗動(dòng)的專列宣恢傳，因此建脖議此時(shí)的戶君外廣告，主挪要選擇發(fā)布定時(shí)間較短，申且具有良好議烘托現(xiàn)場(chǎng)氣族氛的戶外廣閣告做宣傳。辮當(dāng)然長(zhǎng)效戶丘外廣告也可柳以作為考慮腰，但其宣傳恐內(nèi)容不局限樹于開盤之時(shí)軍，而是對(duì)整購個(gè)項(xiàng)目的一蜻種形象訴求貫。丘戶外廣告形檢式如：基地個(gè)道路彩旗、獻(xiàn)懸掛彩色小語旋風(fēng)旗、條抹幅、升空模峰型、拱門，溝建設(shè)基地內(nèi)應(yīng)在不影響施剩工的情況下敘，進(jìn)行簡(jiǎn)易嚇包裝烘托氣烤氛，；株長(zhǎng)效媒體如俯：在開盤前礙沿通往項(xiàng)目胞的主要交通啊干道懸掛羅甲馬旗，在市但區(qū)繁華地段乏懸掛大型戶術(shù)外看板或橫罰幅等；閣以上戶外廣觸告形式重點(diǎn)墨安排在開盤怎前發(fā)布，為彼開盤之時(shí)制禿造氣氛。撒D、派報(bào)臣派報(bào)內(nèi)容主完要以開盤信張息為主訴求乖，結(jié)合樓盤扔相關(guān)賣點(diǎn)進(jìn)膊行宣傳。派爐報(bào)時(shí)間安排束在開盤前，濱進(jìn)行不定期炸的派發(fā)；派能報(bào)地點(diǎn)主要朽安排在繁華次交通路段或殼大型繁華商乏場(chǎng)門口等，錫也可針對(duì)一倉些居住小區(qū)蕉派報(bào)。肝E、SP活渣動(dòng)泄該階段的活拍動(dòng)主要表現(xiàn)浸為開盤活動(dòng)聲，活動(dòng)地點(diǎn)賠根據(jù)當(dāng)時(shí)所傳具備的條件艙進(jìn)行安排，怕活動(dòng)形式如冊(cè)：開發(fā)商領(lǐng)挖導(dǎo)或所邀請(qǐng)粥的相關(guān)政府序領(lǐng)導(dǎo)致辭、定剪裁、現(xiàn)場(chǎng)欄娛樂活動(dòng)、止派發(fā)禮品，險(xiǎn)銷售人員樓廳盤信息介紹檢（同時(shí)內(nèi)部洗認(rèn)購期所制腥作的電視廣聾告也可用在蔽售樓處播放舞）、現(xiàn)場(chǎng)簽商定合同等，咳為進(jìn)一步刺瑞激開盤熱潮芬，可以適當(dāng)尼安排當(dāng)天定漆購者享受一糟定的優(yōu)惠措泄施或贈(zèng)送禮槍物。宵活動(dòng)當(dāng)天主屑要參加者如淺：開發(fā)商人偽員、代理商謝人員、政府擇人員、媒體未人員、意向蚊客戶等；懲備注：活動(dòng)匯結(jié)束后，邀帆請(qǐng)媒體給予就新聞發(fā)布。情F、公關(guān)活襖動(dòng)熟開盤時(shí)，必雙然牽涉到相劍應(yīng)的公關(guān)事凝件，炮嫂如，邀請(qǐng)政層府人士或媒徐體參與開盤葬活動(dòng)等。因款此在開盤前孩公關(guān)關(guān)系尤圍其重要。建鋒議在開盤之坊前，以項(xiàng)目藥名義，舉辦詠主題酒會(huì)（夸酒會(huì)內(nèi)容主訊要介紹開發(fā)旋商企業(yè)實(shí)力反、開發(fā)理念掃、發(fā)布即將融開盤的新聞階信息，和樓稠盤相關(guān)內(nèi)容竄等）并邀請(qǐng)秘相關(guān)人士參捧加。企3、強(qiáng)銷期波（1）、廣雄告宣傳策略逢：跨搖以主題賣點(diǎn)舌為核心進(jìn)行穿系列性宣傳禽；袍（2）、媒源體投放策略浸：直效式媒置體為主，采族用主打賣點(diǎn)嘗重點(diǎn)突破式陜策略；旱（3）、目虛的：提高銷報(bào)售業(yè)績(jī)，加筍快銷售周期橫早（4）、時(shí)俯間：開盤后戚半個(gè)月毯——六一個(gè)月左右猾進(jìn)入強(qiáng)銷期緞（5）、銷鬼售節(jié)點(diǎn)：強(qiáng)播銷期篇（6）、具島體的廣告形脫式和需準(zhǔn)備謝的宣傳方式酒A、報(bào)紙廣友告也報(bào)紙廣告形渾式主要以軟晌文為主，適舟當(dāng)輔以硬性社廣告。恭報(bào)紙廣告投巾放量根據(jù)前奪期報(bào)紙效果征評(píng)估為基礎(chǔ)獻(xiàn)，進(jìn)行投放兄量安排。焰B、夾報(bào)霉結(jié)合報(bào)紙廣歌告、根據(jù)銷明售需求進(jìn)行銷投放；歐C、派報(bào)厭根據(jù)不同時(shí)轎期的銷售難艇點(diǎn)，進(jìn)行集撓中整合，提鍋煉出可挖掘眾的賣點(diǎn)，進(jìn)胃行宣傳。因無此派報(bào)與銷巷售進(jìn)度緊密托結(jié)合，屬于普強(qiáng)銷期主要喉廣告推廣渠畝道。同時(shí)在度對(duì)銷售難點(diǎn)僻進(jìn)行整合之振后，分析其孤主要消費(fèi)群碼體消費(fèi)習(xí)慣緊，進(jìn)行有針勝對(duì)性的訴求鹽和派發(fā)。防D、SP活板動(dòng)贊主要為節(jié)假聚日促銷、銷星售進(jìn)度促銷蔽等內(nèi)容，促稻銷方式建議剛以贈(zèng)送為主投，如活動(dòng)當(dāng)唉天購買者，隙可以獲得禮猛品或免一定制時(shí)期的物業(yè)久管理費(fèi)等。道E、公關(guān)活藍(lán)動(dòng)先如：組織學(xué)擾生書畫比賽婦、節(jié)慶日組器織客戶召開違聯(lián)歡會(huì)、政纏府重大節(jié)日冰發(fā)表祝賀性莊廣告等；潮如：夢(mèng)“囑主題景觀掃”識(shí)征名活動(dòng)，僑從參加者中丙選取最佳名德稱獲得者，蔽頒發(fā)紀(jì)念品怠，該活動(dòng)不夏僅掀起高密社消費(fèi)者對(duì)樓漠盤的關(guān)注，蜜同時(shí)征名活理動(dòng)將增加消翁費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目楚的好感度，餅而且更能體理現(xiàn)項(xiàng)目細(xì)節(jié)鳳之處人文內(nèi)比涵?？趯嶧、費(fèi)用預(yù)寶計(jì)泳公開期和強(qiáng)裙銷期約占總可廣告費(fèi)用的炎3.5/5惕左右。宣4、持續(xù)期酬（1）、廣諒告宣傳策略丙：耳語傳播容策略；傾（2）、媒睛體投放策略歉：減少投放耳，集中整合山；貼（3）、目厲的：將項(xiàng)目屢的品質(zhì)真諦甚，淵源傳播豬并快速結(jié)案鐮；菠（4）、時(shí)踢間：項(xiàng)目銷姥售率約85襖%左右紋（5）、銷相售節(jié)點(diǎn)：基置本結(jié)案清盤性（6）、具偷體的廣告形昆式和廣告渠患道寒A、媒體渠好道斗住宅銷售進(jìn)拋入持續(xù)期，反將剩余單元偽進(jìn)行整合，嚇從整合中尋遷求市場(chǎng)可接輕受度的訴求矛點(diǎn)，進(jìn)行針羊?qū)π酝茝V。軍該階段在宣荷傳渠道選擇耐上，將減少什報(bào)紙、夾報(bào)硬、派報(bào)等媒鴉體投放。重姓點(diǎn)加強(qiáng)與意催向客群之間妖的交流和溝插通，使其加歇強(qiáng)對(duì)樓盤的擺好感度，帶牛動(dòng)其周邊親泳朋好友的購柄買熱情。同弟時(shí)可采用對(duì)誤意向潛在客梳群，進(jìn)行有范針對(duì)性的直惑郵廣告，加我強(qiáng)最后沖刺搏。擴(kuò)B、公關(guān)活看動(dòng)求該階段的公廳關(guān)活動(dòng)，重酸點(diǎn)為項(xiàng)目和夠業(yè)主之間的若互動(dòng)。形式哥如：業(yè)主聯(lián)尸歡活動(dòng)、入會(huì)住活動(dòng)、交蔬接儀式等。允備注：該階日段可適當(dāng)?shù)脑⊥瞥鲆恍┯袘兄跇I(yè)主搬講入新家的活澤動(dòng)，如：提考供菜單式裝卷修服務(wù)等；蔥總結(jié)點(diǎn)：籌以上各階段竿的廣告推廣儲(chǔ)方式，是項(xiàng)怪目宣傳推廣捐的總體思路肚，具體的形瘋式和表現(xiàn)內(nèi)私容，我司還懂將根據(jù)項(xiàng)目巧推廣時(shí)市場(chǎng)魚情況、同類為競(jìng)爭(zhēng)者宣傳磨手法及項(xiàng)目塌所處時(shí)期自車身情況等多閃種因素，制灣定適時(shí)的詳芝細(xì)的、富有扁創(chuàng)意的推廣惡方案。姐通礎(chǔ)過我司對(duì)媒飄體及高密區(qū)形域情況等多量方面分析，詢?cè)诒卷?xiàng)目廣削告推廣渠道謹(jǐn)上，意建議以派報(bào)肥、戶外廣告梢和活動(dòng)述為主要形式唯，結(jié)合報(bào)紙堪、夾報(bào)、直貞郵等形式進(jìn)屈行整合推廣碧。模同之時(shí)為確保推渠廣渠道的準(zhǔn)烘確度，我司萍將在項(xiàng)目前白期，通過市潛場(chǎng)反饋情況身對(duì)各種媒體貌渠道所帶來壞的效果進(jìn)行柔評(píng)估。從而儀選取最佳通層路，作為重野點(diǎn)宣傳渠道族。污十一爐、攏部分營(yíng)銷推幣廣創(chuàng)新實(shí)務(wù)棕錦囊：已錦囊1：富戶有沖擊力和有吸引力的軟紫性新聞炒作四：飼例：蜜水田銹園申——舅率先實(shí)現(xiàn)高奸密撲“近四個(gè)現(xiàn)代化俗”啦園林式綠化棟——脅堅(jiān)持舍“粥先造園，再好造房膚”疾的環(huán)境法則話，高于35脂%的綠化率撤，令整個(gè)小浸區(qū)春意盎然惑，金玉滿園溝；謝物管人性化副——亮聘請(qǐng)專業(yè)物叼業(yè)管理公司嬸，實(shí)施全封喘閉、全天候墨物業(yè)管理；喝社區(qū)生活人堪文化煌——性堅(jiān)持憤“執(zhí)開發(fā)不僅是排造房子，更慮是創(chuàng)造生活立”及的開發(fā)理念莖；致力于打控造高密首席可花園式和諧荒生活社區(qū)覆——點(diǎn)中心音樂廣風(fēng)場(chǎng)，業(yè)主共茅處的平臺(tái)。弊充滿文化氣池息的景觀小越品；佛智能配套數(shù)妖字化賞——絨（寬帶、有被線、雙寇接口、電子撒對(duì)講、智能毀報(bào)警系統(tǒng)記錦囊2：實(shí)統(tǒng)戰(zhàn)創(chuàng)新的定喂價(jià)及推盤策垮略眠1姿、在定價(jià)上屋：籌運(yùn)貍用垂直定價(jià)湯和水平定價(jià)培法相結(jié)合，能考慮成本、矩樓層、采光被、通透、面合積、私密性盯、景觀、戶罩型等因素、仍先以多因素敲加權(quán)平均法倘推定樓盤現(xiàn)劇實(shí)均價(jià)，然嗽后采用先進(jìn)球的多維定價(jià)凍模型為每一訊棟樓，每一果層樓質(zhì)，甚至每一乏套房定價(jià)。伐以保證公司權(quán)利潤(rùn)最大化遮加強(qiáng)增樓盤料整體市場(chǎng)競(jìng)蔬爭(zhēng)力為原則恭。差別定價(jià)稱、細(xì)化定價(jià)鹿。孩2滾、推盤及價(jià)喜格策略畏小凍規(guī)模的推盤卵，小幅度、修高頻率控升漁房?jī)r(jià)，有升稻有降，名升卵暗降，升降禾結(jié)合，使項(xiàng)撐目始終保持頑旺銷態(tài)勢(shì)；易先調(diào)高已售唐比列最高的盆樓層、戶型慶，縮借此拉大與權(quán)滯銷樓層、亮戶型的價(jià)差校，促銷滯銷尤樓層、戶型掀；同時(shí)挑出級(jí)某些產(chǎn)品條懷件特別好的眼戶型以促進(jìn)惠剩余戶型的彈銷售；對(duì)產(chǎn)碗品條件相對(duì)刑較差、滯銷撤現(xiàn)象明顯的渴樓層、單元志，戶型以優(yōu)朋惠的方式間由接降價(jià)促銷北。錦囊3：悉在春銷售達(dá)到一介定程度時(shí)、斜通過人性化猴的公關(guān)活動(dòng)謎，加強(qiáng)已成皮交客戶的溝蚊通工作。提燙高老客戶的鞭滿意度，促沙進(jìn)正面的口質(zhì)碑傳播。形厚成項(xiàng)目銷售標(biāo)慣性沖頂階鞏段，使越來多越多的客戶筐不再單純依剝賴廣告和促慌銷活動(dòng)，而爽是依賴于已宏購房客戶的訪口碑傳播，切實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目可幅持續(xù)銷售。灣1浙、聯(lián)系聯(lián)通券、移動(dòng)、網(wǎng)策通青島公司姐群發(fā)部獄門，但編輯幾條老“優(yōu)蜜水田園國(guó)陪慶祝福短信淘”系群發(fā)給已購懲房客戶。汁2濱、設(shè)法得到亮已購房老客范戶的確切通販訊地址，用條項(xiàng)目統(tǒng)一信牢封給老客戶傍郵寄新春有證獎(jiǎng)明信片。光錦囊陸4忘：開展創(chuàng)新喉實(shí)用性主題振營(yíng)銷活動(dòng)繭例：前期大庭規(guī)模入戶傳乳播式調(diào)研蛋一、調(diào)研目慣的固通過工商局孩、稅務(wù)局、砌高密黃頁等初渠道初步設(shè)雞定當(dāng)?shù)貍€(gè)體舒、小私營(yíng)企畫業(yè)主、外企稠中層管理人耗員、政府公岡務(wù)員及項(xiàng)目凳周邊居民等樓目標(biāo)客戶，勾采取詢問式海調(diào)查方式，耀獲取第一手白客戶資料，居快速獲得市嘗場(chǎng)認(rèn)可，傳背播樓盤品牌柴及信息。符二、調(diào)研時(shí)禽間：國(guó)慶前酷安排特定時(shí)銅間搖三、調(diào)研地忽點(diǎn)：各企業(yè)凳辦公室、政晚府辦公室照四、調(diào)研方磨式：入戶式贊五、活動(dòng)準(zhǔn)翻備?禮品制?為2006年旅年歷（設(shè)計(jì)勸印制）好?夜樓盤初步資釋料和信息?調(diào)研問卷海錦囊5：項(xiàng)冷目開盤暨產(chǎn)嶄品說明新聞狀發(fā)布會(huì)去1、活動(dòng)意蝴義嫩a)歌萬聚集人氣斗b)禾渡增加開盤的罵轟動(dòng)效應(yīng)從c)飽源直接促銷笛d)謊瓶擴(kuò)大項(xiàng)目知驗(yàn)名度峰2、活動(dòng)目吃的汪擴(kuò)大項(xiàng)目聲堅(jiān)勢(shì)，吸引周侵邊客戶，形巴成轟動(dòng)效應(yīng)橫，達(dá)到引爆繁市場(chǎng)和增加石市場(chǎng)銷售的景目的。罰3、活動(dòng)原南則島場(chǎng)面熱烈，位氣氛高漲，濾資金較省。近十二駛、兼銷售準(zhǔn)備烘一）工地現(xiàn)概場(chǎng)管理：桑工地施工形追象直接反映個(gè)了施工單位千的工作作風(fēng)讀、責(zé)任意識(shí)壽、工作效率摔、規(guī)范程度屑等。而工程文進(jìn)度、工程理質(zhì)量直接關(guān)扔系到購房人偏的切身利益貨，工地總是緊一片熱火朝調(diào)天的景象，占購房人自然漫心里踏實(shí)，廚對(duì)開發(fā)單位劣信心十足。側(cè)結(jié)合北海嘉甚園的實(shí)際情支況，總的要輛求是：漁按照操作規(guī)艙程進(jìn)行嚴(yán)格輩的文明施工宇，塑造一個(gè)叔整潔、有序支的工地形象浸；考確保工程的尸正常進(jìn)度，討展示開發(fā)商辜的實(shí)力，給怖買家充分的秧信心保證。屆二）展示系喬統(tǒng)建立：輪樓盤展示系陰統(tǒng)中最主要疼的元素就是塘售樓處的形曉象，售樓處卻作為展示樓癢盤的窗口和哨銷售的前沿?fù)彡嚨?，是能投否讓買家房“癢一見鐘情碧”競(jìng)的關(guān)鍵，售溫樓處的形象燃包括整體建么筑和室內(nèi)展媽示兩大部分鮮：整體建筑：讀包括建筑外稼立面的風(fēng)格寨、接待和展僵示大廳的設(shè)擦計(jì)風(fēng)格。要蠟求在符合樓茶盤的形象定同位和目標(biāo)人緊群的基礎(chǔ)上輝，結(jié)合營(yíng)銷轉(zhuǎn)成本量力而輝行。獎(jiǎng)2、室內(nèi)展疑示：瓣沙盤模型：砌包括整體園言區(qū)、主力戶看型遮展板：包括窮地段、綠化淡、配套、建日材、物業(yè)等冤幾方面內(nèi)容犬的介紹等大屏幕電視股及音響：播夕放樓盤的電天視廣告片，獲烘托現(xiàn)場(chǎng)氣潛氛。傲洽談區(qū)桌、鴉椅、飲水機(jī)蜘等。羅三）導(dǎo)視系擱統(tǒng)建立：炮導(dǎo)視系統(tǒng)對(duì)酬樓盤起到視哭覺上的引導(dǎo)死作用，包括滅：涌大型廣告牌撇（2處）：冷在本案附近嬌發(fā)布一塊廣標(biāo)告牌：加強(qiáng)敞現(xiàn)場(chǎng)的導(dǎo)視趟；造在市區(qū)內(nèi)繁蒸華地段發(fā)布灰一塊廣告牌聰，吸引和提縣醒區(qū)域內(nèi)的叨人群；工地圍擋：路旗：指示牌：彩旗：從具體方案及環(huán)設(shè)計(jì)根據(jù)排炮期表確定。胳1、形象識(shí)幕別系統(tǒng)的建訂立：幻樓盤的形象預(yù)建設(shè)中，一封個(gè)統(tǒng)一、清超晰、易于識(shí)歉別的形象識(shí)遲別系統(tǒng)必不怖可少，包括界樓盤統(tǒng)一形俗象標(biāo)志、標(biāo)蛛準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)的字體、輔助隆圖形、辦公保事物用品、臣工作服、胸蒸卡、公關(guān)用邪品等，同時(shí)學(xué)形象識(shí)別要年貫串于所有休銷售工具及登樓盤載體，科如：園區(qū)指子示牌、垃圾歲桶、公告欄桌、看房車、摧工