江西新余某綜合項(xiàng)目前期策劃報(bào)告

向市政問好！城東片區(qū)觀湖小高層城南片區(qū)**三“國”鼎立群雄爭霸大新余之西北戰(zhàn)線——**即將進(jìn)入一場史無前例的

“城市運(yùn)營”戰(zhàn)役我們的任務(wù)是什么？在項(xiàng)目操盤中

我們是“閃電戰(zhàn)”還是“持久戰(zhàn)”？oror我們必須有非常的戰(zhàn)略一生之城

****生態(tài)新城/城市運(yùn)營方案**顧問2008年元月關(guān)于本次提案的理解和說明

一份報(bào)告，一次提案不可能解決所有問題。目前，整體開發(fā)策略是主要矛盾，開發(fā)架構(gòu)是首先要解決的問題因此，本次提案匯報(bào)將重點(diǎn)圍繞整體開發(fā)策略展開。菜譜可請高手，炒菜只能是已任。本提案以**優(yōu)秀執(zhí)行為前提。關(guān)于本次提案的理解

在貴司提出的招投標(biāo)提案要求中，涉及到市場、品牌、定位、產(chǎn)品、營銷等多方面內(nèi)容，涉及面較廣。根據(jù)**顧問職業(yè)經(jīng)理人多年的大盤操作經(jīng)驗(yàn)，并針對(duì)**項(xiàng)目目前的進(jìn)度，**認(rèn)為，目前項(xiàng)目面臨的核心問題是在策略方面，而不是執(zhí)行方面。因此，本次提案匯報(bào)中，**將遵循以下幾點(diǎn)展開：關(guān)于提案內(nèi)容：**將在嚴(yán)密的市場分析基礎(chǔ)上，從城市運(yùn)營的開發(fā)趨勢出發(fā)，重點(diǎn)在策略層面上就項(xiàng)目的開發(fā)戰(zhàn)略、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品提升策略及營銷策略展開論述；而在策略基礎(chǔ)上提出的各項(xiàng)執(zhí)行部署將點(diǎn)到為止。關(guān)于方案執(zhí)行：一旦確定策略，憑借豐富的大盤操作經(jīng)驗(yàn)及強(qiáng)大的執(zhí)行能力，**顧問有充分的信心確保將項(xiàng)目策略貫徹落實(shí)。關(guān)于企業(yè)品牌：**顧問聯(lián)合方圓傳播，擁有豐富的房地產(chǎn)企業(yè)品牌整合經(jīng)驗(yàn)。**認(rèn)為這是一項(xiàng)復(fù)雜、龐大而專業(yè)的系統(tǒng)工程，因此在本方案中無法全面論述。貴司如有品牌戰(zhàn)略整合需要，經(jīng)雙方協(xié)商后**可另案提交。關(guān)于提交文本：分為兩大部分，第一部分是《**生態(tài)城前期市場調(diào)查報(bào)告》，該文本包括新余市場調(diào)查資料及各類分析；第二部分是《整體戰(zhàn)略及一期啟動(dòng)區(qū)營銷報(bào)告》，該文本包括了策劃內(nèi)容及部分廣告創(chuàng)意表現(xiàn)。第一部分：市場篇（市場調(diào)查與結(jié)論概述）第二部分：謀略篇（城市運(yùn)營與戰(zhàn)略出路）第三部分：項(xiàng)目篇（規(guī)劃布局與啟動(dòng)戰(zhàn)略）第四部分：產(chǎn)品篇（產(chǎn)品分析與環(huán)境設(shè)計(jì)）第五部分：營銷篇（推廣策略與分期部署）第六部分：利潤篇（經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與項(xiàng)目損益）目錄第一部分：市場篇本市調(diào)報(bào)告要解決的問題：透析新余市房地產(chǎn)競爭現(xiàn)狀了解新余購房消費(fèi)者心態(tài)及需求分析本案區(qū)塊優(yōu)劣勢找出新余房地產(chǎn)市場機(jī)會(huì)為本案前期定位策劃指導(dǎo)方向解讀新余1規(guī)模經(jīng)濟(jì)城市化工業(yè)化環(huán)境不大的新余地處贛西中部轄區(qū)面積3178平方公里轄區(qū)常住人口112萬人轄區(qū)常住戶數(shù)38萬戶下轄1區(qū)(渝水區(qū))1縣(分宜縣)全省11個(gè)地市的轄區(qū)面積及常住人口對(duì)比圖轄區(qū)面積全省對(duì)比，新余最??；轄區(qū)常住人口全省對(duì)比，新余排倒數(shù)第二，僅多于鷹潭；不小的市區(qū)新余市區(qū)行政轄區(qū)范圍市區(qū)行政區(qū)域面積1789平方公里市區(qū)建成區(qū)面積51平方公里市區(qū)常住人口81.1萬人市區(qū)常住戶數(shù)25.5萬戶一城五區(qū),兩江四岸的城市框架全省11個(gè)設(shè)區(qū)市市區(qū)行政區(qū)域面積及年末總?cè)丝诎丛O(shè)區(qū)市市區(qū)行政區(qū)域面積比,新余全省排第三位；按設(shè)區(qū)市市區(qū)年末常住人口比,新余全省排第五位；解讀新余1規(guī)模經(jīng)濟(jì)城市化工業(yè)化環(huán)境高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)新余最近幾年GDP及增速表現(xiàn)與面積及人口相對(duì)的，新余的經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻顯示的非常強(qiáng)勁，四年來GDP增速都高于15%.全省20牙06年人蔑均GDP罩及GDP搶增速對(duì)比高速發(fā)辮展的經(jīng)抽濟(jì)200藥6年新余人袋均GDP排全省第堪二位，僅令次于南昌;GD司P增速排全足省第一位倉，為我們喚展示了另本一個(gè)篷勃默的新余。解讀被新逢余1規(guī)套模經(jīng)句濟(jì)城市化工業(yè)化環(huán)蘇境高城市化擊率全省11勸個(gè)地市的盲城市化率統(tǒng)對(duì)比圖城市化廈表現(xiàn)有把很多指舟標(biāo)，以葛城市化信率來講競，新余敢目前排霜全省第慶一,此指標(biāo)叼為代表徐城市化憲進(jìn)程的陸最直接桶指標(biāo).較大的城菠市建成規(guī)竊模全省11申個(gè)地市市潤區(qū)建成面推積規(guī)模對(duì)觸比圖注：數(shù)據(jù)肅來源于省豆年鑒06叢年年末數(shù)扶據(jù)在全地區(qū)恭人口不多留的前提下提，城市市威區(qū)建成規(guī)犯模排到五蛇位;城區(qū)非甜農(nóng)業(yè)人傘口為32萬,排全省榮第六位;城市化熄建筑、啦規(guī)劃人民廣牧場濕地公園體育廣扣場城市化的驅(qū)別一個(gè)表淋現(xiàn)即現(xiàn)代敬化建筑及打園林綠化遠(yuǎn)，新余目肆前建成了緩很多高起螞點(diǎn)，高規(guī)恨格的現(xiàn)代店化建筑，賴城市園林從綠化率也粘較高，僅背次于省會(huì)男南昌及旅飲游城市九懲江．高起點(diǎn)侍城市園亂林、綠絹化**。肅崇慶寺抱石公頓園效果由圖北湖公監(jiān)園實(shí)景孔目江蛙及濕地律公園**森約林公園向?qū)嵕澳虾珗@掩實(shí)景新余的擊城市建椅筑、園縱林、景慢區(qū)建設(shè)補(bǔ)無不代幻玉表著較循深的城月市化發(fā)涂展進(jìn)程蘇。較高的易消費(fèi)水沖平全省2006年各地市人均可支配收入及消費(fèi)水平新余的城爆鎮(zhèn)居民人才均可支配夾收入（2006年末統(tǒng)計(jì)艦數(shù)據(jù)）為101墾51元，僅嶄次于南穴昌和上事饒，全云省排第坡三位。新余的狹城鎮(zhèn)居懸民年消汽費(fèi)水平壟（2006年末統(tǒng)箭計(jì)數(shù)據(jù)定）為8323元，居全膨省第一。以上也撤是城市念化指標(biāo)擋，可看賄出新余禍相對(duì)收蝕入水平奪較高，前而且消串費(fèi)積極劑性高，競消費(fèi)水層平高。解讀券新余1規(guī)填模經(jīng)絡(luò)濟(jì)城市化工業(yè)化環(huán)鏟境工業(yè)主導(dǎo)僅的產(chǎn)業(yè)結(jié)頑構(gòu)全省0頑6年各菊地市三巷大產(chǎn)業(yè)常結(jié)構(gòu)對(duì)捷比新余的臭工業(yè)化未進(jìn)程為59.秀6%，在全省密各地（市舒區(qū)）對(duì)比聯(lián)來看排名將第二，僅島次于萍鄉(xiāng)糖。從非農(nóng)陵業(yè)人口飼在單位備企業(yè)的且從業(yè)率序可進(jìn)一者步看出忽城市化臣進(jìn)程，絞高達(dá)83.7皇%,高于全省叉平均水平29%近三倍.工業(yè)主導(dǎo)毒的產(chǎn)業(yè)人遙口結(jié)構(gòu)從產(chǎn)業(yè)百人口結(jié)曉構(gòu)可看礦出，新胸余主要澡為工業(yè)找從業(yè)人微口及服慰務(wù)業(yè)從飽業(yè)人口陰，所占繭比例都脆是全省內(nèi)排第一吉位。新余的同私營/個(gè)體從業(yè)石人員并不島多，共3.7萬，可頃從側(cè)面餅一定程屠度反映臺(tái)零售商語業(yè)的景熟氣程度竊一般。全省06嬸年各地市絲式不同產(chǎn)業(yè)統(tǒng)從業(yè)人口門占總城區(qū)全非農(nóng)人口列比例解讀通新饞余1規(guī)圓模經(jīng)蟲濟(jì)城市化工業(yè)化環(huán)箏境環(huán)境受摸污的新爽余城南從2006年年鑒統(tǒng)伴計(jì)的工業(yè)營三廢排放纖量加權(quán)的曬城市受污尖威脅排名劫，新余市冷排在第二展位，特別毅是工業(yè)廢篩氣的排放軍污染，已首經(jīng)影響到趨新鋼生活霞區(qū)的空氣找質(zhì)量。近兩年趨有大量參的新鋼槽職工把腿居所移聲至城北諷空氣質(zhì)莊量較好忠的樓盤補(bǔ)。此點(diǎn)哲在城市寶角度是準(zhǔn)劣勢，布但對(duì)于科本案區(qū)亡位及生嗓態(tài)特征忍來說卻存成為了慣機(jī)會(huì)。

工業(yè)廢水排放(萬噸)固體廢物排放(萬噸)工業(yè)廢氣(萬立方米)工業(yè)污染威脅指數(shù)受污威脅排名前五上饒市4720.624022.73217309966.0%1新余市5267.47633.07658052329.7%2南昌市9931.34154.47580271029.0%3九江市6153.77391.42658753427.8%4吉安市9562.83328.55360923526.5%5新鋼的降愧塵及PM10為主要污潤染2007測年7月新晴余環(huán)境檢飯測報(bào)告摘喚錄：新鋼氧氣外廠PM1O季均值為懇環(huán)境空氣它質(zhì)量三級(jí)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，超住出二級(jí)標(biāo)拔準(zhǔn)限值1魯7%新鋼監(jiān)測黑點(diǎn)降塵（甜15.9展），降塵削值超標(biāo)較窯嚴(yán)重2007誓年9月新勉余環(huán)境檢壟測報(bào)告摘誘錄：本月污染噸指數(shù)最高傭值為91拆，主要尋污染物為勸可吸入顆攝粒物PM10。新鋼監(jiān)測掏點(diǎn)降塵（爽20.7?。?，降塵若值嚴(yán)重超早標(biāo)新鋼的降釀塵及PM1棵0的污染螞較嚴(yán)重哥，使得師新鋼生探活區(qū)、尺新鋼周遣邊，甚獅至城南證片區(qū)都弱成為不盤宜居地舒帶。印象新編余(小址結(jié))新余并不綱大，轄區(qū)查范圍及人朋口不及某春些地市一煉個(gè)縣；新余并畝不小，嘩城區(qū)面薪積、城翻區(qū)建成點(diǎn)規(guī)模及句城區(qū)非壇農(nóng)人口貪在全省夢都能排便前五，蠻新余的云城區(qū)人手均綠化簽率較高筐；新余經(jīng)喪濟(jì)發(fā)展坦非常強(qiáng)四勁，連藥續(xù)多年止蟬聯(lián)人花均GDP及GDP增速前一失、二名；06年城區(qū)GDP增速更母是達(dá)到怒了21%，新余爆在驚人舅的發(fā)展撲。新余的城砍市化進(jìn)程種相對(duì)較深夜，不管是彈城市化率膊，城市規(guī)筍劃、建筑乖，還是居濁民生活/消費(fèi)水平釘都僅次于乖南昌甚至倉消費(fèi)水平移超越了南縫昌。新余是矮一個(gè)工跑業(yè)化的季城市，而不管是加從產(chǎn)業(yè)票結(jié)構(gòu)還叉是從業(yè)干人口結(jié)妖構(gòu)，工哀業(yè)都占野了半壁文江山。優(yōu)但新余好的私營/個(gè)體行業(yè)辣發(fā)展程度子相對(duì)較弱躲。盡管新余扔市政府花足了很大的危投入在園襲林綠化方擺面，但新臣鋼周圍的礎(chǔ)城南片區(qū)當(dāng)?shù)奈廴疽央u成為新余刊人之痛，府新余人也慘因此對(duì)生績態(tài)更為看剩重?？傊?，測新余是歷一個(gè)目寧前規(guī)模奔不大，睡但生機(jī)框勃勃，嘗潛力巨忍大的城題市。新余董宏邊觀樓藍(lán)市2板塊分嗽區(qū)宏觀走勢發(fā)展階段供需狀傅況未來規(guī)劃新余樓勇市板塊抵劃分（剃傳統(tǒng)）城東片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)新余樓聚市主要天分為三修大片區(qū)銷：城北估片區(qū)、估城東片輝區(qū)及城奸南片區(qū)饒；鐵路以辛北、孔黑目江以除西劃為盆城北片籍區(qū)；孔目江以叛東，袁江濫以北劃為躺城東片區(qū)遮；鐵路以南稿劃為大城妄南片區(qū)從三大片紐奉區(qū)板塊氣配質(zhì)來看，朝城南屬老柿城區(qū)/商業(yè)區(qū)，酬很多商業(yè)吼網(wǎng)點(diǎn)密集夠于此；城憶北屬新城餅區(qū)/商務(wù)區(qū)犯，很多察政府機(jī)異關(guān)、企閥事業(yè)單材位分布徒于此，齊由于市續(xù)政府的憂遷入，04年起此帝片區(qū)樓石市發(fā)展奶迅速；勿城東片寄區(qū)則屬方于經(jīng)濟(jì)水開發(fā)區(qū)蠟。新余樓胸市板塊努劃分（冷規(guī)劃）從規(guī)劃岸方向上扭由傳統(tǒng)垮的三大幫板塊分貫為了六燈個(gè)板塊值。鐵路以北遺，勞動(dòng)北姨路以西劃倆為城北板沫塊；鐵路以北丸，勞動(dòng)北烈路以東，雜孔目江以迫西劃為孔即目江板塊窗；鐵路以北匆，孔目江威以東劃為秘城東板塊樂；鐵路以南泉，新鋼生崖活區(qū)以北捧，沁園路貝以西劃為伴城西板塊湯；袁江以北霜，沁園路辟以東，鐵擔(dān)路以南劃摧為城南板玩塊；袁江以南惠的仙來區(qū)踩片區(qū)劃為貝仙來板塊掃。各板塊特帖征對(duì)比城塊名稱板塊功能定位總用地(平方公里)景觀/配套依托城北板塊新城CBD10.6市政府,北湖公園,新且成熟配套孔目江板塊濱江生活區(qū)4.8孔目江景觀帶,較成熟配套城東板塊物流/產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)20.9經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)城西板塊工業(yè)生產(chǎn)/職業(yè)教育14.1暫未開發(fā)城南板塊老城商業(yè)中心5.1老城區(qū),成熟配套,商業(yè)中心仙來板塊景觀商貿(mào)/居住區(qū)2.3濱江,暫未開發(fā)孔目江厭板塊是貝最宜居膚的中高嶺尚生活號(hào)區(qū);城北板健塊是最鋸有升值辭潛力的件板塊;城西板熔塊最不配被看好;城東板姿塊最大,但發(fā)展起心來還有待態(tài)時(shí)日;城南板塊興土地使用料飽和度已紋較高;仙來版塊帳很有潛力,但交通幅及生活船配套還訓(xùn)待完善丘才能談恒發(fā)展.新余獅宏觀澤樓市2板塊分免區(qū)宏觀走勢發(fā)展階段供需狀況未來規(guī)裕劃房地產(chǎn)援開發(fā)投挽資03-07年新余市房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢及增幅03-07年新余市住宅開發(fā)投資新余市并近幾年洽房產(chǎn)開盛發(fā)投資黃及住宅西開發(fā)投副資都非擦常旺盛絨且漲幅連較大。04-0怠7年新余栗市城區(qū)商惜品住宅新現(xiàn)開工面積新余市區(qū)連的商品住術(shù)宅開發(fā)經(jīng)莖過03\0弄4年的成倍慰增幅后,近三年都趙保持較穩(wěn)子定的增幅,各年的去嫩化銷售量咬都大于此嬸前開發(fā)量蠻，即未出工現(xiàn)明顯的企過量開發(fā)迅。04-0鍵7年新余鉆市城區(qū)商暢品住宅銷秒售面積開工及馬銷售04-0存7年新余蘋商品房銷尚售均價(jià)和震增幅新余近年危房價(jià)實(shí)際勁穩(wěn)步提升,相對(duì)而言07年出現(xiàn)了缺一個(gè)相對(duì)貍較大的價(jià)薯格漲幅,而且圖竟示數(shù)據(jù)服為官方餅公布數(shù)易據(jù),實(shí)際商恐品房銷伸售均價(jià)牽已達(dá)1933元(據(jù)房管搜局內(nèi)部淋人士透飾露);04-尿07年獨(dú)新余商繁品住宅評(píng)銷售均雁價(jià)及漲爭幅銷售價(jià)易格及增驢幅新余昂宏觀你樓市2板塊分區(qū)宏觀走勢發(fā)展階奮段供需狀況未來規(guī)劃新余樓市頁發(fā)展階段新余(04-07)南昌(03-06)萍鄉(xiāng)(03-06)宜春(03-06)2004城區(qū)住宅銷售面積(萬方)63.7203.926.8728.92005城區(qū)住宅銷售面積(萬方)66.8244.8240.629.12006城區(qū)住宅銷售面積(萬方)93.7928243.1454.552007(1-11)城區(qū)住宅銷售面積(萬方)99.01290.75043.19合計(jì)四年已銷售面積(萬方)323.31021.42160.61155.74以單套125平推算總銷售套數(shù)(套)2586481713.612848.812459.2城區(qū)總戶數(shù)(戶)107586540625137935.5270270.3四年內(nèi)已購房家庭比例24.0%15.1%9.3%4.6%我們以四射年為一個(gè)拘換房周期都分析已購劉房的飽和寶度:新余的購廉房飽和度尾已達(dá)24%抖,意味著將陜面臨需求哈下滑;新余樓胞市發(fā)展拘階段06年各晃地市城區(qū)蛾住宅銷售漠面積及每酷百戶購房注：以上較涉及到每外百戶購房景都是以每索戶購一房惹進(jìn)行推算新余房遣地產(chǎn)是奏否過熱根據(jù)2006年各設(shè)區(qū)蜜市市區(qū)房堆地產(chǎn)相關(guān)還指標(biāo)對(duì)比餡來看,房地產(chǎn)開宴發(fā)投資已容理性回落卻到合理水蹲平;但積于前概幾年的過天量開發(fā),銷售量面賭積過高,在可比的疤幾個(gè)地市謙中，除南疼昌外是最迫高的；高檔公寓犯及別墅的地開發(fā)及銷拼售量相對(duì)欲較大；商品房令銷售價(jià)麥格比較您合理，刑相對(duì)而噸言，未氏來幾年狼可持續(xù)胖較好的它增幅；空置面積撲壓力較大訓(xùn)。新余房地筑產(chǎn)目前處搶于前兩年阻過熱發(fā)展露的理性控屯制及回落軍階段，供適量/銷售競賴爭壓力知大，空纏置壓力望大。南昌萍鄉(xiāng)九江新余鷹潭宜春上饒房地產(chǎn)開發(fā)投資(億元)104.1714.8110.38

14.182.357.1116.94商品房屋銷售面積(萬方)357.7046.0044.91103.148.3656.1913.83#住宅(萬方)334.9043.1439.6993.798.3643.1913.83#高檔別墅公寓萬方)17.200.5701.2300.460#高檔別墅公寓（占比）5.1%1.3%0.0%1.3%0.0%1.1%0.0%商品房均價(jià)(元/平方米)3217182719801505184515781602#住宅均價(jià)(元/平方米)3148138818861186184513801602商品房屋空置面積27.902.761.9119.360.3126.727.52新余由宏觀坊樓市2板塊分區(qū)宏觀走夏勢發(fā)展階疤段供需狀腸況新余樓嫂市的供或求關(guān)系—空置看忽供求總體而言亭，新余近鉗幾年的商懸品房空置嬌面積都不渡算很大，蔑約占當(dāng)年陸商品房銷墨售面積的15%-幕20%左右;對(duì)比毗鄰莊的萍鄉(xiāng)、談宜春兩市晃：宜春的隙空置率相娘對(duì)較高。燈但從空置體面積增幅沖來看，屬冒新余較高.06年商品房空置面積（萬方）對(duì)比05年增幅（%）06年商品房去化力（萬平方米）空置占全年去化力比例（%）供求關(guān)系趨勢新余19.3653.5%103.1418.8%銷售競爭加大萍鄉(xiāng)2.8——466.1%供不應(yīng)求趨勢宜春26.7212.2%56.1947.5%供過于求趨勢近四年新嘗余＼萍鄉(xiāng)雨＼宜春商匆品房空面古積對(duì)比新余樓是市的供豎求關(guān)系—需求潛片力看供求最直接衡集量樓市供肚求關(guān)系的倡就是需求盼潛力與供耕量的表現(xiàn),我們通究過消費(fèi)妙者調(diào)查(入戶+定點(diǎn)攔配訪)測試出逗未來一訊年內(nèi)的觀總購房孝潛力為6.3%蝦,低于06年的實(shí)際婚購買力.可見,受國家宏池觀大勢及咐區(qū)域供量劫及購房飽艱和度較大撓等因素影脫響,購房消念費(fèi)者的郵購房積鉤極性有裕所減退,相當(dāng)一默部分(21.隱7%)采取觀鬼望的態(tài)型度不確贈(zèng)定什么磨時(shí)候買寨房.08年供量約800嶼0套，而需匙求測試為630咬0套左右古，新余觀城區(qū)面去臨一定仍的供略云大于求逮的壓力沖。未來一家年的總胃購房潛恭力為6丹.3%怕,低于籌06年以10平萬戶城瓦區(qū)總體軌推算為船630抱0套的爽潛力07年套新開工省面積1款10萬霜方約8園000富套供量加上空逐置，0扁8年將自面臨一辛定的供于量壓力新余樓帝市的供順求關(guān)系—辯證看寸待需求雖然近二紙成為觀望猛態(tài)度購房妙者，但新伯余有著獨(dú)輸特的需求謀特征，能臂夠支撐市待場、去化它供量：新鋼苗啞圃園、財(cái)桑子園響拆遷居座民，剛堤性需求切，不容滑其過長誤時(shí)間觀裂望；為擺脫弄新鋼污晌染，還襲未置業(yè)叮的居民欣，特別渣是面臨策小孩子度健康成吧長問題躬的家庭呆；每年新弦增的近唇萬城市觸居民，脂在新余縮慧目前二仙級(jí)租賃出市場租然價(jià)較高芝且市場朵不成熟麥的前題運(yùn)下，購仔房是最籍佳的選漿擇。新余樓市右的供求關(guān)騰系—城市發(fā)浴展規(guī)劃看搞需求項(xiàng)

目城市居民城中村居民2006年現(xiàn)狀2010年規(guī)劃人口數(shù)（萬人）3554050總住房建筑面積(萬方)871.89326.351198.241500人均住房建筑面積(平/人)26.75————30套數(shù)（套）面積（萬方）年均增量套數(shù)（套）年均增量面積（萬方）新建商品房24200240484048政策性用房套數(shù)775060155012合計(jì)31950300639060200拖6-2宣010祥由于城殖市規(guī)模倆擴(kuò)大及找住房狀目況改善亦平均每舞年所需捏住宅增漏量由于城市襖規(guī)模擴(kuò)大貸及住房狀醬況基本水捉平改善所勇需的剛性暴增量每年胃能保證60萬方的總并量，加上奶改善型的冊購房，未幼來2年內(nèi)保持100萬方左右竟的住宅銷鋼售面積是奪可能的，賠需求能基蓄本穩(wěn)定。宏觀樓途市小結(jié)新余樓市徹伴隨著飛姨躍的新余解經(jīng)濟(jì)發(fā)展紅迅速，特晉別是近兩耽年各類房刮地產(chǎn)指標(biāo)唇增幅較大洪；不大的脖新余卻殺有著排穴名前三溝的年商秘品住宅趴銷售量肢，僅次叢于南昌復(fù)及撫州廚；由于新旺余總體漫人口體好量的有號(hào)限，經(jīng)耍過近四唐年已消刷化了24%的城區(qū)沙住房購命房，也量正因?yàn)闄亚皫啄陫A的大量櫻去化，索隨著國碌家宏觀擦大勢的告走冷，師新余樓絮市也面探臨降溫膠的前奏倚。當(dāng)然，威新余有漆著獨(dú)特泉的地區(qū)涂特征，良尤其是愉新鋼生棵活區(qū)的扯受污日零趨嚴(yán)重分，城南慶北遷是捎必然趨引勢，故壟對(duì)于城脈北一帶廣的樓盤崖包括本導(dǎo)案都是謙有著較季好的市左場機(jī)會(huì)母及潛力卻的。新余樓奔盤競爭銀狀況３樓盤分縫布樓盤特征重點(diǎn)個(gè)膊案本案競爭新余市主柄要樓盤分燦布圖E-12E-10E-09E-05E-03E-02E-01W-15W-16仰天西大道科環(huán)路西科環(huán)路東優(yōu)山美地北湖星城月亮灣暨陽世紀(jì)城暨陽玫瑰城暨陽歐雅城暨陽翡翠城金榜世家水岸麗都名門世家綠景水岸東方花城皇家花園香榭綠洲加州國際公館春龍湖畔豪園明珠御景公園華府融信逸居德鑫花園柏林溪岸地王城市廣場瀚林苑凱悅?cè)A城水木清華城北樓盤城東樓盤城南樓盤本案本案新余大趨小在售抖樓盤總寫共近30個(gè)，對(duì)踩于不大顛的新余罪來說，計(jì)樓盤之單熱鬧可蹲見一斑拳。未來規(guī)虜劃的居狡住建設(shè)從用地由200葉6-2慨010的住房建著設(shè)規(guī)劃圖告中可看出賠，未來五糧年內(nèi)的主添要建議重?zé)掽c(diǎn)仍以城語北為主，暢特別是*猾*片區(qū)；傅城西會(huì)有芒較多的政嗚策性住房恭規(guī)劃，而剃城南及仙著來區(qū)的沿秧袁江一帶圍也有一定啊的住宅規(guī)撤劃。樓盤特縱征之板槳塊之爭氣—城北占優(yōu)前面提過載，新余的茂樓盤分布氏主要分為率城北、城怕東、城南缸三大板塊黨，就目前烈三大板塊同的競爭表盆現(xiàn)來看，脊以城北板響塊占優(yōu)勢再，城東板烤塊占“大羽”（規(guī)模追大）勢，味城南版塊惠已“過”擠勢：板塊名稱樓盤個(gè)數(shù)規(guī)模以上樓盤板塊優(yōu)勢板塊景氣指數(shù)城北板塊1510消費(fèi)者心目中的新城區(qū)，中高檔、時(shí)尚生活區(qū)，很多政府企事業(yè)單位分布，配套較成熟120城東板塊77高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、工廠企業(yè)較多。規(guī)模大盤，多為中高檔產(chǎn)品形態(tài)，但配套較差。90城南板塊42老城區(qū)，商業(yè)中心區(qū)，配套便利，但近新鋼，環(huán)境差，不宜居住，以商業(yè)物業(yè)為主，偏離城市規(guī)劃方向。85注：板塊景氣指數(shù)為相對(duì)值，100分為正常景氣情況基準(zhǔn)新余樓盤趣競爭狀況３樓盤分布樓盤特征重點(diǎn)個(gè)輝案主要競爭規(guī)?！蟊P不少新余樓庸盤并不射像我們渠想象中下那么小碎，特別漲是城東說和城北滿，可以峽說是大秧盤云集諷，200畝以下的云盤一般很騙難綻露頭急腳．所以章本案目前未的900畝也并臘不是我禾們初想恰的那么顫龐大，佩而且首團(tuán)期推出宣的地塊瞧規(guī)模不供能太小棍，否則嘆很難在庸城北板占?jí)K出位帝。樓盤名稱占地面積（畝）所處板塊東方花城692城東暨陽歐雅/玫瑰/世紀(jì)/翡翠城700城北奧克斯皇家花園500(其中別墅300畝)城東春龍湖畔豪園246城北綠景水岸220城北林盛公園華府220城東北湖星城200城北月亮灣167城北優(yōu)山美地100**加洲國際公寓85城北香榭綠洲75城東陽光華庭65城北產(chǎn)品—高庭層排斥性巖不大大多數(shù)已地市的窗樓盤規(guī)弦劃多忌醬高層，節(jié)在新余游則不然者，因城醬區(qū)規(guī)模御有限，須容積率籍大多較舅高，所烘以規(guī)劃胃中有小往高層及息高層產(chǎn)問品的達(dá)夏近半數(shù)娘的樓盤消。有多層產(chǎn)品規(guī)劃有小高層產(chǎn)品規(guī)劃有高層產(chǎn)品規(guī)劃新余的翠購房消燭費(fèi)者對(duì)唱高層和釘小高層匪的接受野度要遠(yuǎn)任大于別萌的地市學(xué)能達(dá)到藥三成多砍，且隨學(xué)著消費(fèi)撫的進(jìn)一箏步成熟雖，此比辣例還會(huì)敬升高。供應(yīng)需求產(chǎn)品—高于端及時(shí)尚底物業(yè)有需拌求新余的購靠房者中大揀多為改善殼型購房，丙在產(chǎn)品形留態(tài)方面追呈求高規(guī)格賽的比例較版多一些，撤對(duì)例如花撕園洋房、組別墅等中窩高端產(chǎn)品供的追求比摟例達(dá)一成泰以上，而抱對(duì)商住及質(zhì)小戶型公杯寓等時(shí)尚跑型產(chǎn)品的做追求比例胃近15%。有花園洋怨房規(guī)劃有別墅封產(chǎn)品規(guī)亦劃有小戶娛型公寓已或商住荒產(chǎn)品供應(yīng)需求戶型—康中、大棗戶型為真主體雖然新浸余的人徹均家庭雷人口數(shù)趴是全省族最少的肯：平均2.9人/戶，但趕他們對(duì)椅戶型的鞠選擇仍習(xí)以中等嶄偏大戶滋型為主——10奏0-12腿0的二房耽；120-避140不等的三展房，尤其邀是三房。烈開發(fā)商在觀產(chǎn)品供應(yīng)揭的結(jié)構(gòu)上爐也是此類鴨偏向：樓盤名稱主力戶型面積樓盤名稱主力戶型面積暨陽歐雅城二室二廳(91-111平米);三室二廳(114-142平米);香榭綠洲三室二廳(115-149平米)北湖星城二室二廳(92平米左右);三室二廳(120-130平米)東方花城(A區(qū))花園洋房三房二廳(119-156平米);聯(lián)排別墅(259-290平米)加州國際公館二室二廳(90-98平米左右);三室二廳(116-136平)奧克斯皇家花園雙拼(219平米左右);獨(dú)棟(320平米)月亮灣二室二廳(109-115平米);三室二廳(118-138平米)中大水岸麗都三房（130-140平米）金地綠景水岸二室二廳(94平米左右);三室二廳(123-150平米)水木清華三房（120-130平米）春龍湖畔豪園三室二廳(133-141平米);四室二廳(140-143平米)翰林苑三房（120-130平米）供應(yīng)戶型—-幫---中淋、大戶型戲?yàn)橹黧w需求樓盤特征方之價(jià)格2007圾年1-1環(huán)1月新余圍商品住宅蒙銷售均價(jià)正為134狗1，房管國局內(nèi)部透溝露城區(qū)住漂宅銷售均甲價(jià)為19墳33元：樓盤名稱板塊地址均價(jià)（元/平米）暨陽歐雅城城北孔目江新城2500北湖星城城北長青北路2500加州國際公館城北仰天西大道2300月亮灣城北勞動(dòng)北路2480金地綠景水岸城北科環(huán)路2300春龍湖畔豪園城北科環(huán)路2300名珠御景城北北湖路四中對(duì)面2680（高層）東方花城(A區(qū))城東高新區(qū)新城大道別墅2577;洋房1855奧克斯皇家花園城東高新區(qū)賽維大道3500(別墅)中大水岸麗都城東市一中對(duì)面2600（高層+江景）翰林苑城北仙來東大道99號(hào)2400從市場年定價(jià)來規(guī)看，基剛本上城頌北多層毫住宅均換價(jià)為2嶼300啊元左右成；城東責(zé)多層住貿(mào)宅為1橫900礦左右。建筑風(fēng)格冶—?dú)W式風(fēng)勵(lì)格風(fēng)靡目前新余學(xué)樓盤建筑匹多以現(xiàn)代蹄歐式風(fēng)格碼為主，從霜消費(fèi)者接忠受來看也防傾向歐式盡，部分加長州風(fēng)格新余消冬費(fèi)者對(duì)齒建筑風(fēng)泰格的注蠅重提及沃高達(dá)1啟9.5攀%樓盤特征倒之園林景刷觀—重金打凳造消費(fèi)者陷對(duì)社區(qū)瞧環(huán)境園伐林景觀補(bǔ)的注提嶼及為3揀9.1掌%,僅剛次于價(jià)冰格及交吹通,可芹見景觀漸之”重坊”.暨陽景觀實(shí)景圖覽春龍湖貍畔景觀佛實(shí)景圖消費(fèi)者注煉重園林\砍景觀社區(qū)匠環(huán)境，所嚼以新余樓牙盤在這方彼面也較下答工夫，絕笑不亞于南丈昌的很多新樓盤：樓盤特飲征之案襖場包裝氧—彰顯氣體派由于新燥余大盤鳥不小，餡在銷售作處包裝走方面也芽有不少元驚鴻之魯作，很邪是彰顯費(fèi)規(guī)模及擋品質(zhì)：東方花頸城春龍湖苦畔暨陽售樓處北湖星城腰售樓處由于新余龍目前在售德的一些大雁盤大多不緞是一期，精即已有樣聯(lián)版段出階輕，所在售遵樓處及樣殘版段都打渡造得較為接精心，以禽提升整體雨的檔次．新余樓盤揪競爭狀況３樓盤分漂布樓盤特?zé)o征代表個(gè)挖案本案競?cè)諣幹攸c(diǎn)樓惱盤個(gè)案撞—綠景水落岸開發(fā)商綠景水岸占地(畝)220總建(平米)260000物業(yè)類型多層\小高層\高層公布均價(jià)2300主力戶型二室二廳(94平米左右);三室二廳(123-150平米)開盤時(shí)間2007年10月銷售情況目前推出一期500套左右宣傳點(diǎn)26萬平米親海生活;在沒有海的地方聽見海的聲音重點(diǎn)樓番盤個(gè)案評(píng)—春龍湖畔伙豪園開發(fā)商新余北湖房地產(chǎn)公司占地(畝)246總建(平米)28900物業(yè)類型多層\小高層公布均價(jià)2300主力戶型三室二廳(133-141平米);四室二廳(140-143平米)開盤時(shí)間2006年1月一期開盤,2007年8月二期開盤銷售情況一期基本售完,二期8月開始銷售,目前已銷售80%左右宣傳點(diǎn)湖光照光生活;地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)重點(diǎn)樓盤彎個(gè)案—月亮灣開發(fā)商洪隆新天地房產(chǎn)占地(畝)167總建(平米)175762物業(yè)類型多層\小高層\聯(lián)排別墅公布均價(jià)2480主力戶型二室二廳(109-115平米);三室二廳(118-138平米)開盤時(shí)間2007年12月1日二期開盤宣傳點(diǎn)月亮灣新余后花園,我的風(fēng)景家重點(diǎn)樓戰(zhàn)盤個(gè)案師—北湖新城開發(fā)商康居企業(yè)發(fā)展公司占地(畝)200總建(平米)230000物業(yè)類型多層\高層公布均價(jià)2500主力戶型二室二廳(92平米左右);三室二廳(120-130平米)開盤時(shí)間2005年底,06年9月四期開盤銷售情況1-3期已售完,四期06年9月推出,至07年5月基本售完,五期高層預(yù)計(jì)08年推出宣傳點(diǎn)一面湖景,仙鷺人家重點(diǎn)樓游盤個(gè)案依—加州國際撤公館開發(fā)商中外建新余投資置業(yè)公司占地(畝)85總建(平米)110000物業(yè)類型多層\小高層\高層\聯(lián)排別墅公布均價(jià)2300主力戶型二室二廳(90-98平米左右);三室二廳(116-136平米)開盤時(shí)間2007年9月16日一期開盤銷售情況目前一期300余套已銷售2/3左右宣傳點(diǎn)11萬平米加州西班牙風(fēng)情社區(qū)重點(diǎn)樓腰盤個(gè)案正—暨陽歐封雅城開發(fā)商暨陽房產(chǎn)占地(畝)191總建(平米)230000物業(yè)類型多層\小高層公布均價(jià)2500主力戶型二室二廳(91-111平米);三室二廳(114-142平米)開盤時(shí)間2007年銷售情況已銷售70%-80%左右宣傳點(diǎn)上善之居彌綸天地之道重點(diǎn)樓盤詞個(gè)案—奧克斯皇肢家花園開發(fā)商寧波奧克斯置業(yè)有限公司占地(畝)總占地500畝其中別墅300畝總建(平米)不詳物業(yè)類型獨(dú)棟別墅/雙拼別墅公布均價(jià)3500主力戶型雙拼(219平米左右；獨(dú)棟(320平米左右)開盤時(shí)間2007年銷售情況目前已銷售70%左右，且有捂盤等價(jià)表現(xiàn)宣傳點(diǎn)顛峰別墅，榜樣生活重點(diǎn)樓歌盤個(gè)案街—東方花邀城開發(fā)商江西大世界投資公司占地(畝)692總建(平米)750000物業(yè)類型多層\小高層\高層\聯(lián)排別墅\花園洋房\酒店式公寓公布均價(jià)聯(lián)排別墅2577;花園洋房1855主力戶型三房二廳(119-156平米);聯(lián)排別墅(259-290平米)開盤時(shí)間預(yù)計(jì)2008年1月銷售情況目前未售，但圣誕節(jié)的發(fā)卡累計(jì)客戶情況并不是很樂觀宣傳點(diǎn)紫氣東來，美在花城新余樓盤趨競爭狀況３樓盤分糕布樓盤特戲征代表個(gè)案本案競爭本案主要健競爭樓盤辦分布E-12E-10E-09E-05E-03E-02E-01W-15W-16仰天西大道科環(huán)路西科環(huán)路東優(yōu)山美地北湖星城月亮灣暨陽世紀(jì)城暨陽玫瑰城暨陽歐雅城暨陽翡翠城金榜世家名門世家綠景水岸東方花城皇家花園加州國際公館春龍湖畔豪園明珠御景德鑫花園瀚林苑本案本案本案區(qū)廁位上位嫁處大城土北板塊末，所以檔與城北羅板塊樓喂盤形成銳直接競黑爭；本案以生鬧態(tài)自然為州主優(yōu)勢，擁所以與孔每目江、袁速江等自然跑景觀周邊澆的樓盤也需形成競爭拾；本案屬規(guī)象模大盤，傘所以與城沫東的部分笨中高檔次擺定位的樓康盤也形成京一定的客卷群競爭；主要競余爭樓盤烤基本資泉料片區(qū)樓盤名稱占地面積（畝）建筑面積（平米）棟數(shù)戶數(shù)產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格（元/平米）城北暨陽歐雅城191230000461000多層\小高層2500城北北湖星城200230000511300多層\高層2500城北加州國際公館8511000016764多層\小高層\高層\別墅2300城北月亮灣167175762661588多層\小高層\聯(lián)排別墅2480城北金地綠景水岸220260000321000多層\小高層\高層2300城北春龍湖畔豪園246289000601768多層\小高層2200城北名珠御景304800010400多層\高層2680城北名門世家20420001208高層未售城東東方花城692750000A區(qū)300套A區(qū)19棟多層\小高層\高層\別墅\花園洋房\酒店公寓別墅2577;洋房1855城東奧克斯皇家花園別墅30090000已建52已建55雙拼別墅\獨(dú)棟別墅3500城北翰林苑556000017560多層\小高層2400城北慶豐花園11146714108多層1800-2050城北金地花苑28427938278多層、小高層1800城北金榜世家8——9160多層1700城北優(yōu)山美地（一期）96274671978聯(lián)排別墅未售城北陽光華庭708637723614多層、小高層——城北德鑫花層未售主要競爭死樓盤明年茫供量片區(qū)樓盤名稱建筑面積（平米）價(jià)格（元/平米）目前銷售狀況預(yù)計(jì)08年供量（平米）城北暨陽歐雅城2300002500已銷售70%-80%左右200000（暨陽翡翠城）城北北湖星城23000025001-3期已售完,四期06年9月推出,07年5月基本售完,五期高層預(yù)計(jì)08年推出50000城北加州國際公館1100002300目前一期300余套已銷售2/3左右.50000城北月亮灣1757622480二期12月1日開盤100000城北金地綠景水岸2600002300目前推出一期500套左右130000城北春龍湖畔豪園2890002200一期基本售完,二期400套8月開始銷售,目前已銷售80%左右40000城北名珠御景480002680多層已售完，高層目前一棟在售40000城北名門世家42000未售未售,目前VIP卡已銷售210張左右42000城東東方花城750000別墅2577;洋房1855未售50000城東奧克斯皇家花園(別墅)900003500目前已銷售70%左右200000城北翰林苑600002400目前已銷售90%左右0城北慶豐花園146711800-2050——0城北金地花苑427931800目前已銷售80%左右0城北金榜世家——1700基本售完0城北優(yōu)山美地（一期）27467未售未售27000城北陽光華庭86377

——80000城北德鑫花園37610未售未售37610合計(jì)846610樓盤競爭煎小結(jié)隨著政府誰規(guī)劃方向膏及宜居方解向向北轉(zhuǎn)輸移，城北餡板塊占據(jù)佛優(yōu)勢，成奶為新余幾專大板塊中孫最景氣最耗有潛力的狼板塊；城票東板塊無潮配套及規(guī)元?jiǎng)澋闹问?，所以多迷以大盤為渾主，旨在懶社區(qū)內(nèi)部欠解決配套并問題。新余的樓安盤發(fā)展已六到一定的穴成熟度，窗在規(guī)模，侵社區(qū)環(huán)境棕／園林景穿觀，建筑伏風(fēng)格，產(chǎn)零品品質(zhì)甚滑至是案場英包裝都有招注重及打早造，從側(cè)伍面也顯示偽了消費(fèi)的荷成熟度及股競爭的激疑烈度。目前新蒙余的樓畝盤成交套均價(jià)在190佩0元左右，遼對(duì)外公布泡均價(jià)則主販要在2300元左右，三基本價(jià)格罰性價(jià)比較職好，對(duì)比陸居民的收疾入也不存置在明顯偏懼高，是較躺理性的狀銀態(tài)。各主要億樓盤的垃銷售情收況在07年上半裕年都較風(fēng)火爆，恥基本去蛾化當(dāng)年珠任務(wù)的劣六成左織右，但10月份以批后受大垮環(huán)境及肝供量競練爭的影唉響人氣哭較為冷垂淡，但踏大多項(xiàng)渡目的銷抓售進(jìn)度澡都已到允八成及匪以上，階尚屬穩(wěn)披定。本案所型處可歸刪屬大城由北板塊使，與本市案可形絹成競爭跡的等值/等距/等品質(zhì)的蓄樓盤有十乎多個(gè)，08年的預(yù)計(jì)絡(luò)供量將達(dá)88多萬方腸，競爭甲壓力較犁大。本案總體宏?duì)顩r分析4區(qū)城環(huán)境消費(fèi)意矮向首期開輕發(fā)消費(fèi)群丹體本案區(qū)位間環(huán)境分析侮—道路青年路仰天西大道科環(huán)西路天工北道大北湖西路仙來西大道E10W-16E12E9E5E3E2E1W15本案位處珍新余城區(qū)筒的西北位污；目前建成凳的道路有守六條能實(shí)盡際本案與取城區(qū)相連迷；仰天西大底道貫穿本其案始終（典在修）；科環(huán)西火路是貫吸穿目前勢城北片眾區(qū)主要比樓盤（扎綠景水彎岸＼春懶龍湖畔餓＼北湖徒星成＼杯月亮灣些）的重取要通道噸，它與錫本案的E10地塊相接罩；北湖西臥路是城租北最主有要干道產(chǎn)之一，鴉沿途分獻(xiàn)布了很滔多學(xué)校凱和政企求單位，忍它與本純案E3、E2相接；仙來西大瘋道全城最缸長的主干伶道，連接太東西，沿路有紛很多的貿(mào)銀行、粱賓館等副生活及振商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布陡，它與蠻本案的E1、W16號(hào)地塊相進(jìn)接。天工北糕大道是杯南北走瘡向的城肉北主干嚼道，它能與示本案E10相接；青年路膨（規(guī)劃示西拓段閉）可與W-15、16相接；總體而叉言本案掠的道路座配套狀被況尚佳你。本案區(qū)位獅環(huán)境—道倦路本案區(qū)位墾環(huán)境分析數(shù)—周邊設(shè)輪施建筑仰天西大道科環(huán)西路E10W-16E12E9E5E3E2E1W15太陽城小區(qū)仰天山莊別墅優(yōu)山美地別墅綠景水岸春龍湖畔中山電子學(xué)院監(jiān)天中學(xué)長紅機(jī)械廠長林機(jī)械廠市四中教職中心九零二家屬區(qū)王坑村市第三糧庫金榜世家渝工學(xué)院郵電所電子學(xué)院長林醫(yī)院市五中地稅局住宅燕子山賓館樓盤/新建小區(qū)配套/建筑201、202總站民間珍寶館新余高專**公安局仰崗廟、崇慶寺從設(shè)施點(diǎn)補(bǔ)的分布密朽集度可看徑出本案周丈邊目前的隔設(shè)施建筑冶還不多；請相對(duì)而言砍與E10、E12接近的史周邊片灣區(qū)設(shè)施晶點(diǎn)或樓吉盤較多辭；而從周邊鼻企業(yè)、單盲位分布來努看，主要夕在E3、E2地塊沿接嘴的北湖路田兩旁有長背林機(jī)械廠里及長紅機(jī)圖械廠，特釀別是長林帥機(jī)械廠，挎職工人數(shù)欺規(guī)模較大臘，且住宅殘區(qū)老舊，甜面臨換房智；從配套來法看，在離E2、E3較近的銀北湖路猴和離E1較近的仙舟來西大道尾的配套機(jī)與構(gòu)較多，減特別是學(xué)桐校：渝工煙學(xué)院、電鍵子學(xué)院、哪市五中、勝教職中心廣、市四中\(zhòng)高專等；州商業(yè)配套脈相對(duì)較少腥。公交配茄套只有菌經(jīng)過E10的201及202總體而捕言，本鐵案區(qū)城蒜周邊的孔配套目曉前還非找常有限我。部分配語套、建忠筑設(shè)施趟圖片長林/長厲紅機(jī)械廠201摔、20選2路總甜站九三0出家屬區(qū)民間珍寶佛館市第三糧合庫太陽城小銹區(qū)崇慶寺優(yōu)山美地特別墅**公鋼安局部分配套孤、建筑設(shè)毯施圖片教育中蔬心渝工學(xué)院新余高專新余五中新余四影中本案周析邊主要記樓盤基混本資料樓盤名稱占地(畝)戶數(shù)產(chǎn)品形態(tài)價(jià)格(元/平)開盤時(shí)間目前銷售狀況宣傳點(diǎn)預(yù)計(jì)08年供量(平米)加州國際公館85764多層\小高層\高層\聯(lián)排別墅23002007年9月16日開盤目前一期300余套已銷售2/3左右.11萬平米加州西班牙風(fēng)情社區(qū)50000金地綠景水岸2201000多層\小高層\高層23002007年10月目前推出一期500套左右26萬平米親海生活;在沒有海的地方聽見海的聲音130000春龍湖畔豪園2461768多層\小高層230006年1月開一期07年8開二期一期基本售完,二期400套8月開始銷售,目前已銷售80%左右湖光照光生活;地中海風(fēng)情小鎮(zhèn)40000金榜世家8160多層17002007年初基本售完首家凝聚學(xué)府文化的高尚社區(qū)0優(yōu)山美地9678聯(lián)排別墅未售未定未售還未宣傳27000德鑫花園13120高層未售未定未售還未宣傳37610目前項(xiàng)聽目周邊桑多為中祝檔樓盤,除春龍埋湖畔及犧綠景水旗岸的品井質(zhì)感較略好外,其它樓盤丘大多為小鋤規(guī)模\中低品質(zhì)裂。整個(gè)板揭塊形成的芬樓盤層次告氛圍為中杏檔小規(guī)模,對(duì)本案存龍?jiān)谝欢ǖ木G不利。周邊樓盤忌大多品質(zhì)帽不高春龍湖而畔豪園金榜世斑家德鑫花園呢(效果圖藏)加州國舌際公館優(yōu)山美白地聯(lián)排琴別墅金地綠侵景水岸本案總選體狀況血分析4區(qū)城環(huán)境消費(fèi)意擺向首期開組發(fā)消費(fèi)群非體本案消牙費(fèi)者意儉向—消費(fèi)拒者心目素中的*筒***在市脹民心目中愿的印象是橫以旅游景咱點(diǎn)為主的棋，說明本憶案的旅游/生態(tài)立足摟點(diǎn)成立，叫生態(tài)和宗畢教的立足口點(diǎn)也成立悉，但對(duì)紅亦色及文化笛概念則不香深；且市業(yè)民對(duì)**紅的范圍界賭定幾乎不抹包含本案奇，只限在狡山上。本案消費(fèi)斯者意向—市民對(duì)褲**生態(tài)理新城規(guī)劃爺知曉新余市民云對(duì)**生蘆態(tài)新城區(qū)村的規(guī)劃認(rèn)烈知度還不簽夠，不足剩四成，還孔須政府配仁合宣傳力賊度；在知道債該規(guī)劃舅的市民陽中，對(duì)朗天工開夠物博物柴館和自胳然科普妖博物飽藏的印象聲最深；本案消費(fèi)加者意向—市民注對(duì)**聾生態(tài)新復(fù)城規(guī)劃宣認(rèn)同整體而言文市民對(duì)此熟生態(tài)新城令規(guī)劃的認(rèn)毒同度是較神高的；在時(shí)間估預(yù)估上傾大多認(rèn)材為要5-1閥0年甚至10年以上若；以城墨北2001年起發(fā)斜展的迅顛速來推吳，市民宏對(duì)此發(fā)沾展速度洗信心不由夠，也琴就意位當(dāng)著對(duì)本蹲案也可搜能存在宏信心不堤足及觀查望，所雖以本案鑼吸引剛帆性購房遷者的比施例不大混。本案消漆費(fèi)者意農(nóng)向—本案購框房意愿測傅試雖然對(duì)躺本案置等業(yè)有強(qiáng)富烈意愿許的消費(fèi)項(xiàng)者比例那不高，恭但在一付定意愿汗以上的咱累計(jì)達(dá)姑50.往1%,期是讓人線振奮的扣數(shù)據(jù)消費(fèi)者疤的排斥腫性方面森沒有預(yù)郊想的大板，甚至癥是支持糖的偏向卵更多一他些，這符足以讓釀本案大納的定位概成立（叉即本案奴是可以宣做的）巖，接下快來只是劫該怎么壤做，怎蜻么吸引滿的問題繁。本案消俯費(fèi)者意凈向—感興趣傍和不感興該趣原因(針優(yōu)劣勢)本案的膠吸引力淺在于生共態(tài)環(huán)境,其次是獲升值潛惡力;本案較貿(mào)大的劣詳勢在于漸位置偏弄遠(yuǎn)、交冤通不夠怒便利(針對(duì)無私箏家車消費(fèi)窄者而言)及人氣不帖足;本案總惱體狀況扭分析4區(qū)城環(huán)蓬境消費(fèi)意向首期開發(fā)消費(fèi)群體仰天西大道科環(huán)西路天工北道大北湖西路仙來西大道青年路E10W-16E12E9E5E3E2E1W15本案首期穩(wěn)意愿—消費(fèi)者垃意愿相對(duì)而言薄處于交通細(xì)主干道交召叉點(diǎn)的E10E及E1作為首期鄭開發(fā)的消猴費(fèi)者意愿滋最強(qiáng)，此擠意愿在情埋理之中。仰天西大道科環(huán)西路天工北道大北湖西路仙來西大道青年路E10W-16E12E9E5E3E2E1W15E1與計(jì)E10完的對(duì)比城塊名稱E1表現(xiàn)E10表現(xiàn)主干道路經(jīng)2條3條與市政府距離4分鐘（車程）10分鐘車程位置偏郊度城市的西郊城市的最西北遠(yuǎn)郊對(duì)整體地塊價(jià)值提升佳，易做逐步升值較差，做首期低開損失可做高檔產(chǎn)品的高價(jià)價(jià)值周邊配套有學(xué)校其它差（可比分：50分）暫無配套，可街連帶樓盤配套（可比分：45分）周邊消費(fèi)群較多，長林/渝工等一般，多為新樓盤樓盤競爭性基本無競爭很多等值樓盤競爭后期開發(fā)延續(xù)佳，二期接E2較差，接E9/E12都難延續(xù)產(chǎn)品可塑性佳，多樣性只較適合做別墅產(chǎn)品樓盤連帶性周邊2個(gè)樓盤周邊近10個(gè)樓盤綜合可比分70分50分對(duì)比結(jié)敗果為：酷E1更唇適合首尼期開發(fā)首期開發(fā)碌E1需規(guī)務(wù)避的弱勢周邊有放廉租房楚，會(huì)影比響地塊演檔次；目前E1周邊為蔬農(nóng)田，份給消費(fèi)盲者無人遼氣及荒博涼感，縫須案場疤包裝或兆同步景路觀、配渡套建設(shè)冊。離E1較近的姻樓盤價(jià)尖格大多旬較低，農(nóng)影響消貌費(fèi)者對(duì)賞該片區(qū)受的心理鮮價(jià)格接概受度。市政配套匆的道路還范在修建中報(bào)，須密切喪配合其中撥進(jìn)度安排鴿本案開發(fā)塔節(jié)點(diǎn)。本案離*按*主山體主有一定距甲離，打*項(xiàng)*生態(tài)訴疤求在短期石內(nèi)還難為她消費(fèi)者接離受。E1旁的嘴廉租房項(xiàng)家目E1旁困的廉租饒房項(xiàng)目E1旁館的農(nóng)田本案總林體狀況贏分析4區(qū)城環(huán)境消費(fèi)意向首期開發(fā)消費(fèi)群體本案周拘邊的企膀業(yè)（長瞎林/長紅等）伙職工、機(jī)厘關(guān)單位（墓教育中心舉、稅務(wù)局作、第三糧訊食庫等）黃公務(wù)員。本案周邊師的學(xué)校群爽教職工（煙渝工、高獎(jiǎng)專、五中濾、四中、亦電子學(xué)院貢、教育中司心等）。全市范圍補(bǔ)追求生態(tài)縣的改善型君購房居民:新鋼片區(qū)義逃離污染竿的購買群中層階洲級(jí)追求但進(jìn)一步蠅居住生繁態(tài)及品承位的群倦體新余市區(qū)饑以外（如匆分宜、樟香樹等）離伯新余較近脖的境外置候業(yè)者；他關(guān)們在此置凝業(yè)更多是查基于生態(tài)支新城的規(guī)瓦模起點(diǎn)上瀉作為渡假街型物業(yè)或槐投資型物館業(yè)來購買銜（據(jù)房管盈局?jǐn)?shù)據(jù)06年，新余騾市境外居摸民在新余卸置業(yè)的比冷例約為7%，但逐年唐增幅明顯證）；新余市投戒資型購房獸群體：鑒勞于一定的阿通貨澎脹面率，股市只風(fēng)險(xiǎn)又過退大的前提獵下，新余輕作為收入顏及消費(fèi)力宋都處全省躬前二位的兆地市，投孤資型的購今房必然增砌加。（在忙此之前，棚據(jù)樓盤一室線深訪數(shù)運(yùn)據(jù)，06年投資漢型客戶幣僅一成腎左右。案）本案主要西消費(fèi)群建筆議本案E群1周邊休單位、削學(xué)校去新化力單位名稱教/職工數(shù)量備注四中420重點(diǎn)中學(xué)五中400重點(diǎn)中學(xué)高專500公辦學(xué)校渝工1000民辦學(xué)校教育中心150機(jī)關(guān)長紅及長林5300退休2000糧庫等其它政企機(jī)關(guān)1000——合計(jì)8770每年（5%購房潛力）438套附：新余沒市民購房脖關(guān)注因素伯及對(duì)生態(tài)完的注重新余市住民因?yàn)榻钚落摰难课廴緦?duì)港生態(tài)及泳環(huán)境的角注重遠(yuǎn)妻甚于其徐它地市味，注重堆度達(dá)到70%多。正因?yàn)閷?duì)枯生態(tài)和環(huán)摘境的注重襪，在別的灘地市被異涂常重視的偽地段因素槍在新余被鈔弱化，板章塊距離也獄被弱化，庫城南工作赤到城北買摸房的比比寧皆是，跨供板塊購房片在新余甚稱至成為潮耀流。此二塊因濁素對(duì)本案明都是利好慚消費(fèi)導(dǎo)向宴。第二部叫分：謀惠略篇刷（城市產(chǎn)運(yùn)營與翻戰(zhàn)略出想路）城市哄運(yùn)營思想采購蔑：天津梅基江南板塊背景類忙似：同為市政播項(xiàng)目管理鞋公司拿地類孩似：采用市犧政基礎(chǔ)隨設(shè)施建除設(shè)換取蔬周邊土染地的方徒法，獲淚得了大廉量、完貪整的成醉片土地規(guī)模類漆似：天津梅江凈南板塊占緊地330掘0畝/新挎余**生逝態(tài)新城占筆地300勞0畝梅江南開發(fā)思路：濱海公司統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一景觀、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一形象，地塊分為六大區(qū)，由多家發(fā)展商共同開發(fā)，自己只負(fù)責(zé)公建配套?？窢枺何挥诿方仙鷳B(tài)居住區(qū)的東南部，社區(qū)獨(dú)有50萬平米原生態(tài)自然景觀湖面，以及1.4萬平米生態(tài)景觀密林，1500米林溪環(huán)繞，3600米的水岸線，22處步行景觀節(jié)點(diǎn)的設(shè)置都是其他項(xiàng)目所不能比擬的。江勝·天鵝湖：位于梅江南最南端，其獨(dú)一無二的自然地勢條件，與法國普羅旺斯極為接近，小鎮(zhèn)古樸、優(yōu)雅、閑適的生活狀態(tài)，也滲透到了社區(qū)氣質(zhì)中。社區(qū)通過獨(dú)特的“島嶼漂移”設(shè)計(jì)，引入帶狀水系，形成四面環(huán)水的獨(dú)特景致。水岸江南：位于梅江南居住區(qū)南部11#島嶼，緊臨城市主干道友誼南路，同時(shí)擁有三面環(huán)水的觀景視野，項(xiàng)目以梅江南地區(qū)的自然生態(tài)、高尚人文為基礎(chǔ)，聯(lián)合國際實(shí)力團(tuán)隊(duì)共同營造出一處輕松隨意、完美無缺的生活領(lǐng)地。水岸公館：每棟建筑都在林木圍繞中低調(diào)地沉醉，與規(guī)劃次干道旁10米綠化帶、湖邊片狀綠地、親水平臺(tái)、屋頂花園構(gòu)成園林系統(tǒng)的大模樣。在綠地中配以尺度親切、內(nèi)涵深韻的公共藝術(shù)品，營造安靜、優(yōu)雅的居住環(huán)境。華廈津典：約50萬平米的社區(qū)規(guī)劃，以國際水城的規(guī)劃形式將開放、融合、文明、舒適應(yīng)用其中，以100條水街環(huán)繞其中、徹底拋掉水泥叢林的壓抑感，達(dá)到戶戶臨水超越性設(shè)計(jì)。形成了水在建筑中，建筑在水中的格局。梅江南對(duì)晨本案借鑒爆之道1、聯(lián)邦無制開發(fā)模臨式：統(tǒng)一規(guī)捕劃，獨(dú)徐立開發(fā)勿。2、泛地頁產(chǎn)思路：跳出常晚規(guī)房地戒產(chǎn)作地泛產(chǎn)，從子城市缺欄什么的龜角度去步思考地竹塊的核卡心價(jià)值屑所在。3、開紛發(fā)商角退色演變促：從大盤傲開發(fā)商根的角色斷逐漸過枕渡到城猶市運(yùn)營余商，走動(dòng)“一級(jí)昏半開發(fā)滑商”之售路。（吧“一級(jí)舌”是指昂土地在恭政府手儀里，“娃二級(jí)”乳是指土巷地在開攤發(fā)商手洲里，“寄一級(jí)半膊”是處售于兩個(gè)斑中間。擴(kuò)“一級(jí)別半”開襖發(fā)商有欠一定的裕政府背相景，又野有市場暮行為，撫這符合己中國的悟?qū)嶋H需餃要。）戰(zhàn)略出路大勢把煩握：天春作棋盤免星作子站在“大驕新余”的金棋盤上定腫位項(xiàng)目城東片區(qū)城北片區(qū)城南片區(qū)**如果把籮新余城啦市格局途分為三臥個(gè)主要敞板塊的嚷話，那反么：黑色：代椒表城南，以新鋼彎廠為主遮的老城仆區(qū)，污套染較重雅，生活并的居民扔以廠區(qū)冠職工為究主，這運(yùn)里的人監(jiān)群渴望機(jī)逃離，利追求生鎖態(tài)，希寨望擁有蝕一個(gè)綠夏色家園明，以第噸一次置銹業(yè)居多夸。黃色：代憤表城東，以經(jīng)濟(jì)妥開發(fā)區(qū)共為主，謹(jǐn)富者居個(gè)多，這霜群人年示齡在4型0歲左復(fù)右，占與有著較吩多的社復(fù)會(huì)財(cái)富洽和資源簽，做上劇了各個(gè)希產(chǎn)業(yè)的祥大王。照他們遵凈循的游傍戲規(guī)則盟是“權(quán)恭力就是悔一切”曠，所有坦優(yōu)勢資姜源都向倍他們靠搜攏。為治了維護(hù)掉這種地佛位，他籌們需要樂一些物搏件做為腿武器，喚貼在身薦上，以厭震懾挑膚戰(zhàn)者和江獲得最羞隆重的析禮待，發(fā)比如寶呼馬，比栗如別墅蛾。紫色：代雖表城北，屬新城敵區(qū)/商宴務(wù)區(qū)，與很多政紋府機(jī)關(guān)納、企事劫業(yè)單位因分布于習(xí)此，貴敘者居多焦，公務(wù)封員的角量色注定裳他們有遲極多的邁的閑錢供購買物跳業(yè)，如龍選擇一員些商鋪覆、酒店礎(chǔ)式公寓兔、寫字奧樓等進(jìn)勞行增值華投資。綠色：代愛表**，新余的3摧+1新生丑區(qū)域，該登區(qū)域山水宣天成，人功文濃厚，厲目前周邊肥僅擁有優(yōu)福山美地等轎別墅項(xiàng)目唯，是一塊滅不可多得沙的處女風(fēng)明水寶地！“城市癥運(yùn)營時(shí)東代”催跑生“城滴市運(yùn)營焦商”世界經(jīng)驗(yàn)椅表明：當(dāng)惱城市化水襯平處于3苦0%-7昂0%時(shí)，膚城市化進(jìn)緒入高速發(fā)危展時(shí)期。其1997奇年底，我予國的城市頃化水平為練29.9傍%，20貞00年城斧市化水平現(xiàn)達(dá)到36艘.04%奸。也就是緞?wù)f，在今由后一段時(shí)戲間內(nèi)，我訊國將進(jìn)入件城市化高定速發(fā)展時(shí)但期。一方?jīng)雒妫掠喽欣铣菂^(qū)基的開發(fā)方面興未艾，薪樓盤供應(yīng)陜量仍在上號(hào)漲；另一標(biāo)方面，新己余市新城鬧區(qū)的誕生單迫在眉捷挎，未來產(chǎn)便業(yè)布局需任要空間擴(kuò)愈張；本案角嚇色在新余凳城市化潮進(jìn)程中騙，市政忌公司既錢不是純鮮粹市場液型的大線盤開發(fā)鐵商，也劑不是純澆粹政府紫導(dǎo)向的副片區(qū)開緞發(fā)企業(yè)飯，而是艦介于兩恥者之間貴的新型決城區(qū)開躲發(fā)商。引300佳0畝大揭量、完溫整、成叔片的土左地儲(chǔ)備健，為市湊政公司筆成為“秤城市運(yùn)苗營商”穩(wěn)創(chuàng)造了儀必要的亭條件。“供應(yīng)量陽”與“趨殼勢”的博債弈，使得版新余的城訂市化進(jìn)程蔥更復(fù)雜。理念創(chuàng)新勝：地為琵千琶路為弦新余*告*生態(tài)求新城項(xiàng)撲目是一個(gè)以絕山水為形貫，以生態(tài)挺為靈魂，拳以優(yōu)質(zhì)生糧活為內(nèi)涵籠，以科技職產(chǎn)業(yè)為先抄導(dǎo)的，整校合旅游、鼓體育、文魚教、商業(yè)掉、娛樂、侮房地產(chǎn)等疲產(chǎn)業(yè)，具去有鮮明的轟、濃郁的丙城市運(yùn)營奏特征的綜轟合開發(fā)項(xiàng)孝目。戰(zhàn)略定位鞋：為項(xiàng)目捧找魂首先－盾－本案不是中一個(gè)普通譽(yù)意義上的笑社區(qū)，也縮慧不是新余判郊區(qū)的一句個(gè)大盤，善而是一個(gè)長地地道道匠的城區(qū)或流新城。其次－彎－**項(xiàng)目春是新余面嗚向21世釀紀(jì)，以生貼態(tài)環(huán)境和剪天工博覽啦園等科技蒜旅游為特牢征的標(biāo)志亦性城區(qū)；據(jù)是以自然崗科技為引匙擎，帶動(dòng)暫相關(guān)的旅霧游、商業(yè)上、度假和欺居住四個(gè)減方面的新恨城區(qū)。策略設(shè)船計(jì)：大苗地產(chǎn)搭顛臺(tái)，小器房產(chǎn)唱稈戲設(shè)計(jì)開責(zé)發(fā)模式，解決分“怎么馳做”的綢問題。1、走“建資源——拼資產(chǎn)——淘資金——緊資本”之榜路，形成牛公司核心始競爭力。市政集團(tuán)剪的商業(yè)模桃式從資源姨變資產(chǎn)，凳從資產(chǎn)變窯資金，從量資金變資行本的商業(yè)搏運(yùn)作環(huán)。市政集團(tuán)閑的業(yè)務(wù)鏈幼主要分三帆個(gè)步驟，花第一步是餃資源的獲叉得；第二木步是土地替的獲得（歇資源變資大產(chǎn)），第亡三步是土嶺地的出讓斥（資產(chǎn)變陷資金）。經(jīng)“以路換倦地”模式塑，將資源毯轉(zhuǎn)換成資秤產(chǎn)；然后點(diǎn)通過對(duì)項(xiàng)鵲目整體的向策劃、規(guī)暑劃和前期意包裝，引瘋進(jìn)二級(jí)開炸發(fā)商進(jìn)入發(fā)，將資產(chǎn)句變成資金繡。2、“三肚老策略”牢。理好“三罷老”關(guān)系模，特別是勉爭取政府常（老大）紫的支持是旺項(xiàng)目運(yùn)作暢成敗的關(guān)維鍵。只有磁和政府結(jié)洗成共同體懂，爭取到近政府（老劃大）的支掙持，納入毯政府的工故作范疇，型由政府通流過政策和斷宣傳引導(dǎo)棚老板們參懼與，再由佛老板們?nèi)コ辔习倏菩铡?、“己以點(diǎn)帶廚面，蓄敬勢引爆均”策略挎。以某一摔項(xiàng)或幾柳項(xiàng)得到鴿政府大慎力支持疫的核心桌功能為拆起點(diǎn)，釣撕開一榜個(gè)市場她缺口，忍再順勢罷擴(kuò)大戰(zhàn)訪果。而殖其他的稼城市基淡本功能籃部分則甲隨著這臟個(gè)功能囑的需求價(jià)走，通閥過這樣糠把地塊活炒熱，扣把“麻吉布”變塊成“錦挪緞”，不把生地律變成熟提地、熟染地變成爸旺地、容旺地變限成寶地縣。總體形象爽：高屋建摔瓴整體案乒名－－仰天陷新城以“仰天翻新城”統(tǒng)囑一命名，騎形成板塊監(jiān)概念各分區(qū)廣案名則兵獨(dú)立。整體規(guī)劃中：集鱗成龍列，形散神冰聚，循序雜漸進(jìn)綜合平衡克循序姜漸進(jìn)順應(yīng)整曬個(gè)區(qū)域懂的經(jīng)濟(jì)迫發(fā)展程蹄度平衡勞發(fā)展項(xiàng)目的天整體開嗓發(fā)以略駕前于區(qū)豆域，不態(tài)過分超陰前于居榴民購買限力及消客費(fèi)概念軍為原則遺，以盡警可能平撤衡開發(fā)差與銷售倍進(jìn)度，顯最大程園度減少背建成空碰置。順應(yīng)各個(gè)物開發(fā)項(xiàng)目智之間的平汪衡發(fā)展以多元胃產(chǎn)品、荷多元消小費(fèi)群，潛住宅、吃商業(yè)與您文化公合建平衡疫發(fā)展，忌尤其是獅商業(yè)與珍住宅的他平衡，女商業(yè)配望套略先置于住宅投，以利乏居住。順應(yīng)整嬌個(gè)城市所的房產(chǎn)鏈格局平車衡發(fā)展充分考仍慮其他捷板塊的戒產(chǎn)品、循消費(fèi)者匹形態(tài)，夾根據(jù)具妹體樓盤遺開發(fā)的纖時(shí)空變字化情況昆，以互拉補(bǔ)、求匹同、求雹異并行瘡開發(fā)?；麨橹銖叫紊⑸裉K聚局部與系荷統(tǒng)的統(tǒng)一壯：既考慮忙板塊內(nèi)整鴉個(gè)居住文鞠化的內(nèi)在侍統(tǒng)一，又農(nóng)考慮新城丟內(nèi)各樓盤請個(gè)性的差雖異，形散妄神聚，集權(quán)鱗成龍，座做一篇絕鏡世仰天新炊城大文章干。集中資花源，打班殲滅戰(zhàn)朽，集一倘個(gè)個(gè)樓生盤的小掩勝為整筒個(gè)新城葉的大勝鑒。不搞悠全面開犧花?！把鎏煨鲁恰闭w規(guī)劃布局組團(tuán)區(qū)一、山水別墅二、情景花園三、中檔住宅四、商業(yè)組團(tuán)五、中式建筑六、歐陸風(fēng)情七、運(yùn)動(dòng)社區(qū)地塊E