某商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告

漢正街金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告2009.09E-HOUSECHINA易居中國謹(jǐn)呈：武漢徐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司引言“百年商業(yè)老街換新顏”——武漢市政府斥資200億元打造百年漢正街項(xiàng)目需要解決的問題漢正街更新?lián)Q代產(chǎn)品如何打造商業(yè)美譽(yù)度、市場口碑成功銷售后，降低后期運(yùn)營過程中的問題如何通過硬件和軟件上的打造肩負(fù)改造漢正街新產(chǎn)品的責(zé)任？如何通過一期的成功運(yùn)作為項(xiàng)目二期帶來最大價(jià)值提升？激烈的市場如何贏得客戶，贏得客戶口碑？報(bào)告總體思路項(xiàng)目本體分析區(qū)域市場分析業(yè)態(tài)分布建議銷售及營銷運(yùn)營策略建議項(xiàng)目定位PART1項(xiàng)目本體分析區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目位于漢正街核心商業(yè)中心腹地，漢正街與大夾街之間，緊鄰多福路，是漢正街商業(yè)區(qū)最為核心地段，區(qū)位優(yōu)勢明顯。中山大道漢正街大夾街利濟(jì)北路多福路友誼南路本案沿河大道漢正街商業(yè)區(qū)二期項(xiàng)目四至東：小巷（政府規(guī)劃區(qū)域）南：漢正街西：漢正中心商城北：大夾街周邊情況比較混亂，漢正街典型的臟亂差區(qū)域，通達(dá)性有待提高。項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)分析基本參數(shù)規(guī)劃凈用地面積18585平方米建筑占地面積13045.8㎡總建筑面積150895.23㎡商業(yè)面積84166.03㎡住宅面積66729.20㎡地下一層建筑面積15613.29㎡地下二層建筑面積15613.29㎡容積率8.12建筑密度70%停車位384輛作為一個(gè)商住結(jié)合的綜合性項(xiàng)目超過10萬商業(yè)規(guī)劃，大規(guī)模的商業(yè)體量、自身的配套設(shè)施，有潛力成為漢正街主力商業(yè)綜合體的引領(lǐng)者。項(xiàng)目周邊環(huán)境分析道路狹窄，交通不便；臟、亂、差；違章占道、停車問題嚴(yán)重。傳統(tǒng)漢正街典型狀況道路四通八達(dá)，交通便捷利濟(jì)南路碼正石巷多路福寶慶街正友誼南路沿河大道漢正街夾大街堤長街大道中山本案路網(wǎng)豐富，交通便捷但是大多道路并不寬敞，白天人流較大，物流一般在晚間開始活動。

本項(xiàng)目臨街面道路十分狹窄，南面的漢正街的臨街面，道路為雙車道，交通狀況略好，可達(dá)性較差。大夾街路寬僅為3-5米左右，難以行車占道嚴(yán)重，可達(dá)性較差僅為三米寬小巷僅為三米寬小巷產(chǎn)品價(jià)值——規(guī)劃商業(yè)內(nèi)街兩棟商業(yè)內(nèi)攜商業(yè)內(nèi)街四周均可進(jìn)入賣場，一樓商業(yè)價(jià)值的最大化得到充分體現(xiàn)。產(chǎn)品價(jià)值——硬件超高空間，提高商戶使用率雙循環(huán)人流動線，寬敞走道底層全開發(fā)式經(jīng)營模式多部手扶電梯、垂直客貨梯、觀光電梯中央空調(diào)系統(tǒng)、地下物流中心貨車直達(dá)漢正街新一代商貿(mào)市場，比肩高檔零售商場區(qū)域未來規(guī)劃價(jià)值項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期在武漢政府對漢正街整體規(guī)劃中，金正茂項(xiàng)目所在的一期的中芬片和二期所在的九如片將會是整個(gè)商業(yè)中心打造的核心區(qū)域，也是啟動區(qū)域。承載著黃金商圈改造的使命與責(zé)任！產(chǎn)品價(jià)值——配套作為全國知名的小商品市場，武漢最為核心的商業(yè)中心之一的漢正街，配套的極度不完善是一直困擾和阻礙區(qū)域發(fā)展的瓶頸。本案周邊除了交通便利之外，其配套匱乏，熱鬧的市場并沒有具備便捷的配套設(shè)施在激烈的市場競爭中，作為肩負(fù)漢正街整體改造的首個(gè)項(xiàng)目，配套的完善與提升對于項(xiàng)目的整體推售有占據(jù)舉足輕重的地位。整盤價(jià)值研判占據(jù)核心區(qū)位；項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榇髪A街與多幅路交匯處，是漢正街傳統(tǒng)的服裝批發(fā)集散地，商業(yè)氛圍較為理想；大規(guī)模綜合性商業(yè)體；硬件設(shè)施區(qū)域一流；周邊目前所鄰道路均為較窄商業(yè)小巷，細(xì)部交通不理想，需要進(jìn)行適度改造；漢正街整體改造啟動帶來的無限機(jī)遇；核心商圈改造的首個(gè)項(xiàng)目備受關(guān)注。具備打造漢正街旗艦型商業(yè)綜合體的潛質(zhì)項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析

周邊為服裝集中批發(fā)，商業(yè)氛圍較濃，是漢正街商圈核心的服裝批發(fā)區(qū)域。服裝批發(fā)一條街服裝零售/倉庫服裝零售服裝批發(fā)市場服裝批發(fā)第一大道（零售/批發(fā)）本案

周邊眾多小型商業(yè)門面形成“服裝一條街”；緊鄰幾個(gè)大型的商業(yè)：第一大道、中心商城、漢正街品牌服飾批發(fā)廣場。項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析小結(jié)本項(xiàng)目緊鄰大夾街、漢正街和多福路交接處，商業(yè)氛圍濃厚；周邊的集中商業(yè)發(fā)展較好；市場對于本項(xiàng)目地段的認(rèn)可；周邊臟亂差、配套不足問題嚴(yán)重；除批發(fā)零售外，周邊聚集小型手工作坊及倉庫；交通的通達(dá)性較差。PAR三T2區(qū)域市三場分析漢正街三歷史漢正街三，即古三漢口之三正街，三她南臨三漢水，三東接長三江，是三一個(gè)具三有530多年歷三史的水三陸商埠三，憑借三優(yōu)良便三捷的水三運(yùn)條件三，明末三清初，三漢正街三便呈現(xiàn)三出“十三里帆檣三依市立三，萬家三燈火徹三宵明”三的商貿(mào)三繁榮景三觀。197三8年以前三，由于三戰(zhàn)亂和三政權(quán)更三替，漢三正街已三幾經(jīng)盛三衰。197三8年改革三開放后三，漢正三街市場三又復(fù)生三機(jī)，發(fā)三展至今三，已從三不足400米的街三市發(fā)展三成為跨三越硚口三、江漢三兩個(gè)區(qū)三域的綜三合性商三貿(mào)區(qū)。憑借優(yōu)三良便捷三水運(yùn)條三件，形三成傳統(tǒng)三濃厚商三業(yè)氛圍漢正街三現(xiàn)狀分三析在政府三政策推三動下，三漢正街三市場憑三借其傳三統(tǒng)的商三業(yè)氛圍三、“九三省通衢三”的廉三價(jià)水運(yùn)三條件和三武漢在三全國特三殊的地三理位置三，由改三革初期三不足400米的街三市，發(fā)三展成年三銷售額三過百億三，上繳三利稅過三億元的三綜合性三大市場三。漢正街三市場成三為引南三接北，三承東啟三西“買三全國、三賣全國三”的國三家級批三發(fā)市場三，被譽(yù)三為“天三下第一三街”。漢正街三在全國三小商品三市場中三占有舉三足輕重三的地位漢正街三現(xiàn)狀分三析低檔偽三劣商品三集散地交通不三便購物環(huán)三境差衛(wèi)生條三件差……本地市三場形象三不高——一個(gè)商三住混雜三的大型三批發(fā)市三場漢正街三位于漢三水與長三江交匯三的北岸三，主體三市場范三圍西起三武勝路三、向東三延伸至三大興路三，南濱三漢水沿三河大道三，北至三長堤街三，由漢三正街、三大夾街三、新安三街、全三新街、三九如巷三、永寧三巷等諸三多街巷三組成。三（友誼三南路至三民族路三段稱東三漢正街三）主街——漢正街三兩旁連三通上百三條里巷三，呈蜈三蚣形布三局。地三域總面三積約3平方公三里，營三業(yè)面積三約54萬m2，由近60個(gè)室內(nèi)三賣場和15條街巷三市場組三成。共三有商戶1.8萬余戶三，形成三了服裝三、鞋類三、皮具三等12個(gè)專業(yè)三市場。三同時(shí)，三漢正街三有居民2萬多戶三，是一三個(gè)商住三混雜的三大型綜三合市場三。①特色商三業(yè)旅游三街：多三福路第三一大道②小商三品展銷三區(qū)：漢三正街西三南片③服裝三展示區(qū)三：漢正三街東北三片④會展三商務(wù)區(qū)三：漢正三街東南三片⑤綜合三配套服三務(wù)區(qū)：三漢正街三西北片⑥濱水三魅力展三示區(qū)：三漢江北三岸沿線機(jī)遇——2三00億元改三造漢正三街?jǐn)M建6大功能三區(qū)漢正街三現(xiàn)狀分三析①③④②⑥⑤歷史悠三久漢正街三是一個(gè)三具有530多年歷三史的水三陸商埠三，是個(gè)三舉世聞三名的小商品三市場。市場規(guī)三模大占地1.6三7平方公三里,成為中三部地區(qū)三最大的三小商品三批發(fā)市三場。幅射范三圍廣商品幅三射全國29個(gè)省、三自治區(qū)三和直轄三市的570多個(gè)縣三（市）三。涉列商三品繁多1.6萬余種三商品，三促進(jìn)各三行業(yè)發(fā)三展，帶三動整個(gè)三區(qū)域經(jīng)三濟(jì)發(fā)展三。漢正街三現(xiàn)狀分三析小結(jié)市場人三口繁雜聚集人三口主要三來至江三漸地區(qū)三、廣汕三地區(qū)，三參雜全三國其它三地區(qū)縣三市人口三。文化水三平不高市場內(nèi)三經(jīng)商人三口80%以上只三有初中三文化水三平。道路狹三窄，成三為交通三瓶頸除沿江三大道和三多福路三外，漢三正街內(nèi)三的小街三巷經(jīng)常三交通擁三堵。漢正街三現(xiàn)狀分三析小結(jié)漢正街三商業(yè)布三局28鞋業(yè)市場服裝市場電器市場床上用品市場箱包市場禮品市場文體用品市場副食品市場布匹市場輕紡輔料市場本項(xiàng)目漢正街三行業(yè)市三場分布行業(yè)商戶數(shù)單位面積總面積從業(yè)人數(shù)服裝1100030m23300060000鞋類80015m2120003600箱包70015m2110003000家電50050m2250003000塑料40025m2100001800文體50040m2160002200工藝禮品50040m2200002000電子40015m2600001800日用化工50020m2100002200副食80020m216003200紡織、輔料120055m26600005400小商品80010m280003200合計(jì)1.8萬3053萬9.14萬經(jīng)營戶三分布一三覽表漢正街三共有經(jīng)三營戶約1.8萬戶，三營業(yè)面三積約53萬m2，從業(yè)三人員（三不包括“扁擔(dān)”等）約9萬多人三。服裝三、鞋類三、紡織三、家電三、塑料三、皮具三等行業(yè)三經(jīng)營狀三況較好三，有經(jīng)三營戶136三00戶，銷三售額占三市場銷三售總額三的80%以上。服裝經(jīng)三營戶110三00戶，占三市場銷三售額近50%，是漢三正街市三場銷售三量最大三的主導(dǎo)三銷售商三品漢正街三服裝市三場布局種

類分

布

區(qū)

域中高檔男裝

廣貨巷、中心商城三~四樓、萬商白馬商廈八~九樓中檔男裝

多福商城大夾街臨街鋪面，九如巷低檔男裝

國體商城沿多福路、中心商城沿漢正街、大夾街小部份、漢正街小商品市場一樓，萬商白馬商廈一樓中檔時(shí)裝女裝

萬商白馬商廈二～七樓低檔女裝

萬商白馬商廈一樓中低檔女裝

大夾街、全新街、長堤街（部分）、萬商白馬一樓低檔女裝

漢正街小商品市場二～三樓，國體商廈一樓、中心商場一樓漢產(chǎn)中低檔女裝

大夾街服裝批發(fā)市場內(nèi)衣及女用品

中心商城二樓、源強(qiáng)針織內(nèi)衣市場童裝及嬰兒用品

長虹商場一樓、多福市場一樓、威凱大廈地下室、晴川橋童裝市場體育用品服裝

國體商場二～三樓服裝經(jīng)三營區(qū)主三要集中三在友誼三南路片三區(qū)和多三福路片三區(qū)。擁有中三心商城三、老三三鎮(zhèn)服裝三大樓，三萬商白三馬服裝三交易大三樓等大三型服裝三經(jīng)營室三內(nèi)市場三。品牌商三城中心商三城第一大三道國體商三城金正茂三一期金正茂三二期老鼠街大夾街三服裝批發(fā)三市場漢正街三服裝市三場布局多福路三片區(qū)友誼南三路片區(qū)項(xiàng)目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)租售情況租期商鋪結(jié)構(gòu)單鋪面積體量戶數(shù)經(jīng)營情況代表品牌大夾街服裝批發(fā)市場服裝批發(fā)主市場，號稱武漢及華中地區(qū)最大的服裝集散地租金：105-500元/㎡/月多為一年一簽，由業(yè)主出租。已售。業(yè)主出租，多為1年為1-4樓獨(dú)立結(jié)構(gòu)。2-3樓為倉庫，辦公區(qū)域，1樓為門面。公共區(qū)域有頂棚門面大小為20㎡左右，全套房屋為80㎡左右總建面：15.1萬㎡，總占地4.3萬㎡，營業(yè)面積：6.4萬㎡，商家800多戶共分5期建筑，分別于97年，00年，02年分期投入運(yùn)營。05年進(jìn)行了市場翻新。經(jīng)營火爆物業(yè)費(fèi)：3.8元/㎡/月威龍服飾、千姿百態(tài)服飾、經(jīng)緯時(shí)裝等流通巷服裝批發(fā)市場牛仔、休閑裝、布匹、窗簾等批發(fā)市場租金：150-300元/㎡/月業(yè)主出租，租期靈活為市場型商業(yè)，1樓為服裝批發(fā)，2樓為布藝批發(fā)，3樓為窗簾市場門面為10-30㎡左右由恒發(fā)服裝批發(fā)市場、精品城批發(fā)市場、伙伴服裝批發(fā)市場、盛源商都批發(fā)市場、小夾街批發(fā)市場、順發(fā)牛仔批發(fā)市場組成的近30000㎡的以服裝類產(chǎn)品為主的批發(fā)市場主要以批發(fā)為主，經(jīng)營時(shí)間從早上5點(diǎn)至下午3點(diǎn)半。3.8元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi)。各類廠家直銷：青島第六印染廠、上海饒豐針織、宏盛布業(yè)等漢正街三服裝市三場之友誼南三路片區(qū)項(xiàng)目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)租金

售價(jià)（二手房數(shù)據(jù)）鋪型體量硬件設(shè)施內(nèi)部經(jīng)營情況物業(yè)情況萬商白馬商城1樓：低檔男女裝、水吧2-6樓：精品女裝7-9樓：精品男裝、休閑運(yùn)動裝、展示店1樓租金：700元/㎡/月2樓租金：800元/㎡/月3樓租金：400元/㎡/月4-5樓租金：250元/㎡/月6樓租金：200元/㎡/月7-9樓租金：80元/㎡/月1樓：無2樓：無3樓50000-55000元/㎡4樓：40000-45000元/㎡5樓30000-35000元/㎡6樓：15000-20000元/㎡7-9樓：10000-15000元/㎡基本鋪型為40㎡，可以根據(jù)需要進(jìn)行合并或分割。分割最小鋪為轉(zhuǎn)角鋪面，面積約5㎡，正常鋪位分割最小為15-20㎡。于1993年開始建設(shè)，1996年初通過驗(yàn)收并投入使用。占地12000㎡，總建面：8萬㎡，商戶約1000戶左右。大廈內(nèi)配有三十部電梯，其中大型室內(nèi)中庭手扶梯十八部，觀光手扶梯二部，垂直觀光客梯兩部，垂直客梯六部，大型載貨梯三部；雙回路供電及配套發(fā)電設(shè)備，全樓安裝進(jìn)口中央空調(diào)及自動噴淋消防控制設(shè)備，部分樓層設(shè)有安全監(jiān)控系統(tǒng)；并有5，000平方米大型室外廣場，110個(gè)停車位；另備有約6，000平方米大型倉儲配貨中心；其頂高68米的塔樓是東漢正街的標(biāo)志性建筑。1樓將于今年10月重新裝修并劃分業(yè)態(tài)。觀光扶梯全部處于關(guān)閉狀態(tài)。2樓以上部分生意較好。5樓以上部分主要以展示、批發(fā)為主物業(yè)費(fèi)13元/㎡/月，商場設(shè)有網(wǎng)站，可提供網(wǎng)上購物漢正街品牌服飾批發(fā)廣場B2層停車場B1層童裝1F精品男裝2-3F品牌女裝4-5F品牌男裝-1樓租金100元/㎡/月1樓賣斷給小業(yè)主。目前租金500元/㎡/月2樓租金：300元/㎡/月3樓租金：250元/㎡/月4樓租金：200元/㎡/月5樓租金：100元/㎡/月

-1樓為3年合同，3年內(nèi)租金不漲1樓：已售2樓：已售目前市場上無同類產(chǎn)品銷售轉(zhuǎn)讓信息基本鋪型為：30-60㎡于2007年8月開始營業(yè)。營業(yè)面積約12萬㎡廣場為武漢目前硬件配套設(shè)施、裝潢水品最高的服裝批發(fā)市場。-1樓為3年長租約。1-2樓為銷售門面已經(jīng)全部銷售。3-5樓每年6-7月間為換約期。合同一年一簽。由于是新批發(fā)市場，廣場內(nèi)商家生意還不錯(cuò)。物業(yè)費(fèi)6元/㎡/月，每戶有單獨(dú)電表。廣場設(shè)有工商辦事處，可代辦商家的注冊。目前已經(jīng)全部滿租。漢正街三服裝市三場之多福路三片區(qū)項(xiàng)目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)租金

售價(jià)（二手房數(shù)據(jù)）鋪型體量硬件設(shè)施內(nèi)部經(jīng)營情況物業(yè)情況漢正街中心商城1F各式服裝批發(fā)1F外側(cè)布匹、服裝批發(fā)2-3F女裝批發(fā)1樓租金：300-800元/㎡/月2樓租金：200-250元/㎡/月3樓租金：100-150元/㎡/月4樓裝修中1年1簽1樓已售2樓為整體出租后分租3-4樓為統(tǒng)一招商1樓3-5㎡2樓5-10㎡3樓10-15㎡總建面15萬㎡，其中商業(yè)部分6萬㎡。1997年開始營業(yè)中心商城較為老舊。但由于營業(yè)時(shí)間長，所以生意很好。通常每年6-7月間換約。生意較好。內(nèi)部裝潢陳舊。經(jīng)營服裝品牌性差。多為廠家貨在此處的批發(fā)。物業(yè)管理費(fèi)10元/㎡/月。4樓現(xiàn)在裝修中漢正街第一大道金座、銀座、紅寶石座經(jīng)營男、女裝；

鉆石座、翡翠座經(jīng)營布藝租金80—120/㎡，今年8月開始招租的金座、銀座泛一層及一層商鋪?zhàn)鈨r(jià)200-300元/㎡/月。銷售價(jià)格：50000元/㎡20㎡-40㎡總建面：80萬㎡，總套數(shù)3000套---老三鎮(zhèn)服裝城1F服裝批發(fā)租金為600-1000元/㎡/月無3-15㎡約3000㎡老舊，道路狹窄。生意較好，經(jīng)營者多為回遷戶。無物業(yè)管理費(fèi)。且稅收等方面有優(yōu)惠條件金昌輕紡城布匹、輕紡、輔料批發(fā)市場1樓500-600元/㎡/月2樓100-200元/㎡/月無基本鋪型15㎡3.6萬㎡老舊。經(jīng)營情況良好，所有鋪面滿租。為湖北最大的輕紡市場。物業(yè)費(fèi)較低，單鋪6元/㎡/月漢正街三服裝市三場之多福路三片區(qū)漢正街三服裝市三場分析三小結(jié)區(qū)域內(nèi)三商鋪面三積段主三要在10~三30㎡之間，三多福路三區(qū)域商三鋪面積三偏小集三中在5~1三5㎡;區(qū)域內(nèi)三商鋪售三價(jià),目前市三場上惟三一公開三發(fā)售的三是漢正三街第一三大道其三均價(jià)為500三00元/㎡三,其余商三鋪售價(jià)據(jù)二三手房數(shù)三據(jù)顯示三商鋪售三價(jià)均在500三0~5三500元/㎡之間;區(qū)域內(nèi)三商鋪?zhàn)馊U價(jià)格三主要在三：500三~80三0元/㎡三;區(qū)域內(nèi)三商鋪銷三售形式三均是采三取租售三結(jié)合的三方式;區(qū)域內(nèi)三商鋪經(jīng)三營情況,均是批三零兼營,但是品三牌混雜,無序管三理。典型案三例分析結(jié)合本三項(xiàng)目地三域、規(guī)三模及開三發(fā)預(yù)期三等，我三們需選三擇目前三漢正街三片區(qū)對三本項(xiàng)目三有借鑒三意義的三同類型三商業(yè)項(xiàng)三目進(jìn)行三分析，三以從中三得到借三鑒,具體遴三選原則三為：選擇漢三正街片三區(qū)內(nèi)之三代表性三項(xiàng)目；具有一三定規(guī)模三和產(chǎn)品三品質(zhì)、三且在目三前漢正三街及武三漢市場有較三好的市三場口碑三及影響三力；在商業(yè)三經(jīng)營上三較為成三熟，同三時(shí)在規(guī)三模、檔三次、目三標(biāo)客戶人群三、價(jià)格三等方面三與本項(xiàng)三目有相三關(guān)借鑒三作用。典型案三例遴選三原則典型案三例概況三分析我們選三擇了對三本項(xiàng)目三有重點(diǎn)三研究價(jià)三值的商三業(yè)項(xiàng)目三共4個(gè)，依三次為：漢正街三品牌服三飾批發(fā)三市場漢正街三第一大三道白馬商三城中心商三城中心商城漢正街第一大道品牌服飾批發(fā)廣場白馬商城漢正街三品牌服三飾批發(fā)三廣場項(xiàng)目名稱漢正街品牌服飾批發(fā)廣場發(fā)展商武漢大陸橋投資開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址多福路項(xiàng)目占地103畝目前開發(fā)30余畝總層數(shù)七層（地上5層）總建面25萬㎡（一期5萬方）開盤時(shí)間2005年11月18日價(jià)格18000—54000元/㎡總投資25億經(jīng)營業(yè)三態(tài)：地下-2層停車三場；地三下-1層倉庫三、童裝三區(qū)；地三上2、3層女裝三區(qū)；地三上1、4層男裝三區(qū)；5層綜合三樓；三同三時(shí)設(shè)有三服裝貿(mào)三易中心三、服裝三設(shè)計(jì)中三心、會三議展覽三中心、三信息中三心、商三務(wù)辦公三中心、三會議展三覽中心三、經(jīng)營三管理中三心、營三銷推廣三中心、三教育培三訓(xùn)中心三、物流三配送中三心、倉三儲中心三、餐館三中心、三娛樂休三閑中心三。主力戶三型：30-三60三㎡/間銷售形三式：租售結(jié)三合；1、2層為產(chǎn)三權(quán)式商三鋪所購三商鋪，三三年內(nèi)三不得轉(zhuǎn)三售轉(zhuǎn)租三轉(zhuǎn)讓；3、4、5層按建三筑面積三對外招三商。漢正街三品牌服三飾批發(fā)三廣場客戶來三源：購置客三戶主要三以自主三經(jīng)營型三為主。開發(fā)商三擁有部三分客戶三資源。部分客三戶為其三從外地三招商進(jìn)三駐。銷售人三員通過三外調(diào)吸三引一部三分客戶三進(jìn)駐。漢正街三品牌服三飾批發(fā)三廣場銷售價(jià)三格：180三00～540三00元/㎡租賃價(jià)三格：-1樓租金100元/㎡/月1樓賣斷三給小業(yè)三主。目三前租金500元/㎡/月2樓租金三：300元/㎡/月3樓租金三：250元/㎡/月4樓租金三：200元/㎡/月5樓租金三：100元/㎡/月租約三三年一簽三，且三三年內(nèi)不三得轉(zhuǎn)租三轉(zhuǎn)讓。漢正街三品牌服三飾批發(fā)三廣場項(xiàng)目點(diǎn)三評：優(yōu)勢：處漢正三街中心三，地理三位置優(yōu)三越；商業(yè)氛三圍濃烈三，擁有三成熟的三產(chǎn)業(yè)環(huán)三境；開發(fā)商三實(shí)力，三對引進(jìn)三先進(jìn)品三牌具有三。劣勢三：項(xiàng)目宣三傳力度三不強(qiáng)、三形象包三裝不到三位漢正街三品牌服三飾批發(fā)三廣場開發(fā)商三背景：200三2年3月，甘三肅大陸三橋投資三開發(fā)有三限公司三投資開三發(fā)蘭州三東部品三牌服飾三批發(fā)廣三場，從三開工建三設(shè)到開三業(yè)，歷三時(shí)僅8個(gè)月，三商戶入三駐率100三%。200三3年，廣三場全面三開業(yè)的三第一年三，就在三非典肆三虐的環(huán)三境下，三創(chuàng)造了95%以上商三戶獲利三的奇跡三。04年3月甘肅三大陸橋三投資開三發(fā)有限三公司在三漢注資200三0萬元成三立武漢三大陸橋三投資開三發(fā)有限三公司。漢正街三品牌批三發(fā)市場三也是繼三成功開三發(fā)了蘭三州東部三品牌服三飾批發(fā)三廣場后三，大陸三橋公司三南下連三鎖經(jīng)營三的又一三重大舉三措。漢正街三品牌服三飾批發(fā)三廣場漢正街三第一大三道漢正街第一大道項(xiàng)目名稱漢正街第一大道（一期）發(fā)展商武漢龍騰置業(yè)項(xiàng)目地址橋口區(qū)漢正正街489號項(xiàng)目占地424畝目前開發(fā)6棟（107畝）總套數(shù)3000套總建面80萬

m2開盤時(shí)間2005年11月18日價(jià)格20000—50000元/m2銷售情況招租100%裝修情況簡裝投資12億區(qū)域經(jīng)營品種樓面

地址業(yè)態(tài)劃分銀座男裝一拖二臨漢正街、多福路知名品牌男裝旗艦店泛首層

品牌西服、西褲、品牌襯衣首層

品牌休閑二、三層

品牌代理金座女裝一拖二臨大水巷高檔面料臨漢水街、漢正街、多福路知名品牌女裝旗艦店泛首層、首層

精品、休閑女裝二、三層

滬、杭品牌女裝紅寶石座皮具箱包首層--四層

皮具箱包藍(lán)寶石座女裝一拖二臨漢水街、多福路、板廠街漢派知名品牌女裝旗艦店泛首層、首層

漢派精品、休閑女裝二、三層

漢派品牌女裝鉆石座、翡翠座

一層

餐飲美食、保健休閑、日、韓服裝；品牌服飾折扣店；CEPA服裝；第一大三道業(yè)態(tài)三劃分經(jīng)營業(yè)三態(tài)：金座、三銀座、三紅寶石三座經(jīng)營三男、女三裝；三鉆石座三、翡翠三座經(jīng)營三各種鞋三類。銷售形三式：六個(gè)街三區(qū)所有三商鋪1層可售三，2—4層只租三不售；三其中金三座、銀三座、紅三寶石座1—2層為復(fù)三式結(jié)構(gòu)三，面積三按一層三計(jì)算；三金座、三銀座、三紅寶石三座不包三租，藍(lán)三寶石座3年返租5年包租三，回報(bào)三率7%，鉆石三座、翡三翠座總?cè)齼r(jià)超過100萬包租5年。白馬商三城項(xiàng)目名稱萬商白馬發(fā)展商武漢商業(yè)城有限公司項(xiàng)目地址武漢市集家嘴路口項(xiàng)目占地12000㎡層高9層總戶數(shù)1000余戶總建面8萬㎡開業(yè)時(shí)間96年租金100—500元/㎡招租情況招租100%停車位110個(gè)經(jīng)營業(yè)三態(tài)：1層為精三品服裝三大世界三，2—6層為精三品女裝三批發(fā)中三心，7—9層為男三裝、休三閑裝專三營區(qū)。銷售形三式：租售結(jié)三合白馬商三城白馬商三城經(jīng)營三歷程199三2年12月8日武漢三商業(yè)城三有限公三司成立三；199三6年1月華中三萬商廣三場工程三完工；200三0年8月，萬三商白馬三市場頂三著“把三高檔寫三字樓當(dāng)三破爛甩三”的指三責(zé)，以8元每m2起租，三而當(dāng)時(shí)三漢正街三商鋪的三月租金三最低為200元每m2。當(dāng)年三年底，三萬商廣三場的八三樓鋪位三就全部三滿租；200三1年9月15日萬商三白馬服三裝交易三中心正三式開業(yè)三；200三2年9月萬商三白馬市三場二樓三服裝招三商成功三；200三2年至200三3年萬商三廣場七三、九樓三銷售一三空；經(jīng)過10余年的三發(fā)展,萬商廣三場成為三華中地三區(qū)首家三品牌服三裝商品三展賣中三心。中心商三城項(xiàng)目名稱中心商城發(fā)展商武漢橋建集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址武漢市漢正街多福路2號項(xiàng)目占地12000㎡層高4層（商業(yè)）總戶數(shù)1000余戶總建面4萬

㎡開業(yè)時(shí)間97年10月18日銷售均價(jià)2萬元/㎡招租情況招租100%停車位110個(gè)中心商三城經(jīng)營業(yè)三態(tài)：1—2層為品三牌女裝三；3—4層為品三牌男裝三。銷售形三式：租售結(jié)三合。199三7年10月18日漢正三街中心三商城正三式開業(yè)三；199三7年—20三02年歷經(jīng)三六年發(fā)三展后成三為漢正三街地區(qū)三規(guī)模最大的服三裝批發(fā)三商城；200三2年2月份從三新裝修三開張,發(fā)展成三品牌服三飾總匯.其中一樓為批三發(fā)市場,二樓為三品牌女三裝市場三、三、三四樓為三品牌男裝市三場,采取寫三字樓經(jīng)三營模式三，集服三裝展示三、商務(wù)三洽談、倉三儲存放三于一體三，是適三應(yīng)商業(yè)三新業(yè)態(tài)三的大型三服飾批發(fā)零售三市場。中心商三城經(jīng)營三歷程區(qū)域市三場分析三小結(jié)規(guī)模大三、輻射三強(qiáng)、涉三列范圍三廣；商業(yè)氛三圍濃厚三；臟、亂三、差結(jié)三癥尚未三消除；服裝市三場占據(jù)三漢正街三核心區(qū)三位；市場品三牌混雜三，無序三管理；無論租三戶或者三業(yè)主，三多以自三營為主三。漢正街三缺乏獨(dú)三樹一幟三的專業(yè)三賣場引三領(lǐng)片區(qū)PAR三T3項(xiàng)目定三位通過對三市場的三摸底、三本項(xiàng)目三自身的三情況分三析，我們有三理由相三信金正三茂商城三將會是三新漢正三街最具規(guī)三模，最具現(xiàn)三代化的專業(yè)三賣場。項(xiàng)目定三位呼之三欲出，但是我三們還有三一個(gè)關(guān)三鍵問題三尚未解三決，金正茂三將打造三什么樣三的專業(yè)三賣場才三能引領(lǐng)三漢正街三的全面三性改造三？市場：三市場繁三茂，交三易量大三，潛力三巨大，三前景廣三闊競案：三布局混三亂、管三理較差三，運(yùn)營三模式落三后，競?cè)隣幜^三差產(chǎn)品：三新一代三專業(yè)市三場規(guī)劃三與打造三，高檔三商場規(guī)三劃布局整體特三點(diǎn)：漢正街三缺乏特三色，同三質(zhì)化競?cè)隣?，缺三乏?biāo)桿市場情三況回顧品牌商城中心商城第一大道國體商城金正茂一期金正茂二期老鼠街大夾街服裝批發(fā)市場項(xiàng)目所三處的漢正街三服裝賣三場的中三心雖然競?cè)隣幖ち胰?，但是三尚未有三絕對引三領(lǐng)的專三業(yè)賣場三，對于三金正茂三來說，三一個(gè)全三新的服三裝商貿(mào)三城的規(guī)三劃理念三是一個(gè)三機(jī)會，三金正茂三有機(jī)會三和有能三力在這三個(gè)片區(qū)三樹立標(biāo)三桿、搶三占市場三。項(xiàng)目周三邊情況三回顧項(xiàng)目產(chǎn)三品情況三回顧占據(jù)核三心區(qū)位三；大規(guī)模三綜合性三商業(yè)體三；硬件設(shè)三施區(qū)域三一流；新一代三全開放三式綜合三型商業(yè)三賣場500年漢正三街，第三三代全三臨街旺三鋪產(chǎn)品定三位本項(xiàng)目三肩負(fù)著三漢正街三改造的三歷史使三命的同三時(shí)，以三第三代三的商業(yè)三規(guī)劃模三式，引三領(lǐng)區(qū)域三商業(yè)更三新?lián)Q代三產(chǎn)品的三潛力巨三大，火三爆的商三業(yè)氛圍三前景可三期。金正茂三占據(jù)著三天時(shí)·地利·人和項(xiàng)目發(fā)三展方向天時(shí)：三政府投三資200億元對三漢正街三進(jìn)行整三體性改三造地利：三項(xiàng)目占三據(jù)絕佳三地段，三以服裝市三場為主的三商業(yè)氛三圍濃厚人和：三漢正街三人流量三最大、三最密集三的區(qū)域項(xiàng)目發(fā)三展方向金正茂三商貿(mào)城三項(xiàng)目發(fā)三展方向三：以服裝三專業(yè)市三場為主三，復(fù)合型三、現(xiàn)代三化、專三業(yè)市場三引領(lǐng)片三區(qū)，打造以三高檔百三貨商場三管理與三服務(wù)為三藍(lán)本的三服裝批三發(fā)市場三，扛起漢三正街區(qū)三域改造三大旗，三樹立區(qū)三域內(nèi)標(biāo)三桿的品三牌型服三裝批發(fā)三市場。項(xiàng)目SWO三T分析該地段三商業(yè)氛三圍濃厚三；地處大三夾街、三漢正街三與多福三路交匯三處，傳三統(tǒng)服裝三批發(fā)集三散地優(yōu)三勢；距離城三市主干三道較近三，交通三大環(huán)境三優(yōu)勢；產(chǎn)品規(guī)三劃在區(qū)三域內(nèi)的三前瞻性三，產(chǎn)品三對比其三他賣場三的優(yōu)越三性。優(yōu)勢：機(jī)會：政府決三心：投三資200億元對三漢正街三的全面三改造漢正街三商貿(mào)旅三游區(qū)規(guī)三劃發(fā)展三機(jī)會；大量開三發(fā)商集三中開發(fā)三，區(qū)域三首個(gè)在三政府改三造下的三項(xiàng)目。項(xiàng)目SWO三T分析不鄰城三市主干三道，昭三示性不三強(qiáng)；周邊區(qū)三域臟、三亂、差三，整體三展示性三較差；交通問三題嚴(yán)重三；周邊片三區(qū)拆遷三改造對三環(huán)境的三影響。劣勢：威脅：漢正街三市場改三造未來三商業(yè)供三應(yīng)量大三幅增加三，存在三供應(yīng)過三剩的風(fēng)三險(xiǎn)；招商及三后期管三理帶來三的風(fēng)險(xiǎn)三；投資客三戶過多三，商業(yè)三氛圍難三以形成三造成的三風(fēng)險(xiǎn)；大規(guī)模三區(qū)域改三造周期三過長。綜上所三述：金正茂三商貿(mào)城三是漢正三街整體三改造過三程中一個(gè)典三型、一三個(gè)標(biāo)桿三、一面三旗幟、三一座里三程碑發(fā)展商三開發(fā)理三念作為引三領(lǐng)漢正三街整體三改造的三第一個(gè)三項(xiàng)目，規(guī)模超三過10萬方的三金正茂三商貿(mào)城三，是發(fā)三展商對三漢正街三商圈更新?lián)Q三代的時(shí)三代產(chǎn)物打造全三新商業(yè)三模式、三大規(guī)模三的城市三改造，三我們的三發(fā)展商三是：漢正街三核心區(qū)三里最大三的綜合三商業(yè)運(yùn)三營商發(fā)展商三打造的三是：新漢正三街旗艦三商業(yè)綜三合體項(xiàng)目定三位隨即三而出？三？不，誰三是客戶三我們不三得不提三！目標(biāo)客三群分析金正茂三目標(biāo)客三戶業(yè)主（三未來商三鋪店主三、經(jīng)營三者）消費(fèi)者三（金正三茂未來三主力消三費(fèi)群）所有市三調(diào)的對三象中,年齡在31-三40歲的占55%三,其次是41-三50歲占25%三,30歲以下三的占17%三,由此可三知,漢正街三的老板三年齡集三中在30-三50歲,中年人三居多。目標(biāo)客三群分析——商鋪業(yè)三主業(yè)主年三紀(jì)結(jié)構(gòu)三分析數(shù)據(jù)來三源：易三居市場三調(diào)查目標(biāo)客三群分析——商鋪業(yè)三主數(shù)據(jù)來三源：易三居市場三調(diào)查目標(biāo)客戶籍貫分析目標(biāo)客三群分析——商鋪業(yè)三主

被訪談對象61%不愿意透露經(jīng)營年限,經(jīng)營1-5年的占23%,其次是5-10年,占10%。目標(biāo)客戶經(jīng)營年限分析數(shù)據(jù)來三源：易三居市場三調(diào)查

所有訪談客戶中,認(rèn)為漢正街發(fā)展前景很好的占8%,較好的占37%,一般的占30%,證明他們大多數(shù)對漢正街的發(fā)展還是比較樂觀。目標(biāo)客三群分析——商鋪業(yè)三主目標(biāo)客戶對漢正街前景分析數(shù)據(jù)來三源：易三居市場三調(diào)查如果繼續(xù)做生意,將投入多少錢購買商鋪?

所有訪談客戶中,考慮買鋪的占53%,愿意投資金額在50—150萬之間不等,主要還是50—100萬的中小型商鋪。目標(biāo)客三群分析——商鋪業(yè)三主數(shù)據(jù)來三源：易三居市場三調(diào)查目標(biāo)客三群分析三小結(jié)——商鋪業(yè)三主經(jīng)營者三、投資三者對市三場發(fā)展三前景看三好；大多數(shù)三經(jīng)營者三、投資三者愿意三再拓展三經(jīng)營網(wǎng)三點(diǎn)；經(jīng)營者三普遍經(jīng)三營時(shí)間三較長，三有一定三經(jīng)濟(jì)實(shí)三力；大多數(shù)三經(jīng)營者三以品牌三代理商三為主。項(xiàng)目定三位（針三對業(yè)主三）品牌服三飾大本三營以品牌三服飾集三中的現(xiàn)三代化規(guī)三模型市三場吸引三區(qū)域內(nèi)三廠家、三代理商三家進(jìn)入三賣場，三以全部三品牌服飾的三集中營三，提升三項(xiàng)目整三體形象三與品質(zhì)三，打造三區(qū)域內(nèi)三最為集三中和高三檔次的三品牌服三裝大本三營。結(jié)合目三標(biāo)客群三：目標(biāo)客三群分析——消費(fèi)者消費(fèi)者三人群分三析湖北省三內(nèi)周邊三縣市區(qū)三域代理三商全國其三他各省三市區(qū)域三批發(fā)商三販?zhǔn)?nèi)以三及武漢三市零售三散貨客三戶省內(nèi)以三及武漢三市區(qū)域三批發(fā)商三販批發(fā)客三戶零售客三戶目標(biāo)客三群分析——消費(fèi)者消費(fèi)者三去漢正三街的目三的是，打貨、三訂貨、三批發(fā)、三購物、三尋找商三機(jī)；他們需三要一個(gè)三產(chǎn)品相三對集中三的專業(yè)三化賣場三；他們需三要一個(gè)三環(huán)境相三對高檔三的、品三質(zhì)感強(qiáng)三的賣場三；他們需三要在購三物的同三時(shí)帶來三舒適氛三圍、環(huán)三境、服三務(wù)；他們需三要便利三的配套三滿足商三務(wù)談判三、休息三、就餐三等活動三空間；他們需三要便捷三物流運(yùn)三輸通道三、信譽(yù)三度高的三誠信商三家，物三美價(jià)廉三的產(chǎn)品三供給；整體而三言：消費(fèi)者三也希望三在批發(fā)三市場中三享受到三一站式三、專業(yè)三化、品三牌集中三的高品三質(zhì)購物三場所項(xiàng)目營三業(yè)定位品牌服三飾大都三匯結(jié)合目三標(biāo)客群三：品牌服三飾是本三項(xiàng)目的三營業(yè)方三向，同三時(shí)項(xiàng)目三具備的三全新商三業(yè)模式三、規(guī)范三化的管三理、豐三富的配套、三便利的三物流通三路，整三合在一三起，使三本項(xiàng)目三成為一三個(gè)不折三不扣的三都匯。三這一全三新的商三業(yè)模式將三會是漢三正街核三心區(qū)內(nèi)三商務(wù)匯三集的中三心。項(xiàng)目廣三告語中心中三的中心PAR三T4業(yè)態(tài)分三布建議如何把三有利的三機(jī)會轉(zhuǎn)三變?yōu)槭腥龍龅囊I(lǐng)者漢正街三更新?lián)Q三代產(chǎn)品三的打造商業(yè)美三譽(yù)度、三市場口三碑建立成功銷三售后，三降低后三期運(yùn)營三過程中三的問題一期成三功銷售三（運(yùn)營三）對二三期項(xiàng)目三的提升業(yè)態(tài)分三布、未三來管理三模式和營銷三推廣的三品牌落三地將會是三金正茂三成功與三否的關(guān)三鍵金正茂三商貿(mào)城三，雄踞三漢正街三絕版核三心旺地三，集批發(fā)、三零售、三展示為一體三的現(xiàn)代三服飾批三發(fā)mal三l，肩負(fù)三改造漢三正街商三業(yè)業(yè)態(tài)三的歷史三使命，三打造全三新的概念化的新一三代服裝三交易平三臺。對于業(yè)三態(tài)的規(guī)三劃上，三我們本三著以品牌為三核心、三服務(wù)為業(yè)態(tài)分三布建議業(yè)態(tài)分三布策略三：業(yè)態(tài)分三布建議重軟件三，輕硬三件金正茂三商貿(mào)城三在規(guī)劃三上、硬三件配置三上足以三引領(lǐng)片三區(qū)商業(yè)三，而在三漢正街市場，三最為欠三缺的是三軟件服三務(wù)的提三升與改三善，所三以在常三規(guī)的服三裝賣場三打造的同時(shí)三，我們?nèi)枰崛谲浫苑?wù)三功能上三的提升三。引進(jìn)三餐飲、三商務(wù)、三洽談、休閑等三場所，三全面提三升賣場三服務(wù)功三能。泛一層一層一層二層三層四層五層三層四層五層尊榮精三品館精品展三示館運(yùn)動休三閑館青春休三閑館漢派流三行館餐飲休三閑館尊榮精三品館精品展三示館運(yùn)動休三閑館青春休三閑館漢派流三行館兒童天三地業(yè)態(tài)分三布建議F5F4F3F2F1B1樓層分三布兒童服三裝、兒三童鞋帽三、嬰兒三用品、中式快三餐、中三西餐廳三、零時(shí)三貨物寄三存處漢派流三行裝、三漢派成三熟女裝三、漢派針織漢三派中年三服飾、三漢派內(nèi)三衣青春休三閑服飾三、流行三前衛(wèi)服三飾、服三裝配飾三、少女三服飾、三淑女裝三、內(nèi)衣精品男三士正裝三、高級三休閑裝三、品牌展示中三心品牌服三飾營運(yùn)三部、品三牌展示三中心運(yùn)動休三閑裝、三運(yùn)動裝三、品牌三展示中三心女士為三主、男三士為輔男士為三主、女三士為輔品牌層三次由低三向高鋪三面大小三由小至三大輔助亮三化業(yè)態(tài)分三布建議泛一層餐飲休三閑館兒童天三地餐飲：三新加坡三美食廣三場、一三茶一坐三等休閑：三家富富三僑、天三沐沐足三等童裝：Bab三ie、米奇三、巴拉三巴拉、三史努比三、繽果三等業(yè)態(tài)分三布建議一層一層漢派流三行館漢派服三裝：太三和、紅三人、貓三人、冰三川、三三禾等業(yè)態(tài)分三布建議二層青春休三閑館青春休三閑：諾三曼琦、三阿依蓮三、卡梵三蒂妮、三溫妮卓影、三依尚秀三、依歌三、納紋三等業(yè)態(tài)分三布建議三層三層運(yùn)動休三閑館運(yùn)動休三閑：公三雞、百三事、雨三騰、雷三洛巴斯雷三克森等業(yè)態(tài)分三布建議四層四層精品展三示館精品服三飾：九三牧王、三與狼共三舞、漆三牌、凱三爾斯頓法國鱷三魚、江三南布衣三、未知三未覺、三浪漫一三身等業(yè)態(tài)分三布建議五層五層尊榮精三品館高級服三飾：帕三拉蒂、三花雨傘三、啄木三鳥、布萊希三爾頓、三花花公三子等業(yè)態(tài)分三布建議業(yè)態(tài)分三布建議6F（商住三轉(zhuǎn)換層三）6F（商住三轉(zhuǎn)換層三）我司建三議：在6F的商住三轉(zhuǎn)換層三中，除三了安置三必要設(shè)三備外，三增設(shè)部三分倉庫三，以提三供部分三品牌商三家租。PAR三T5銷售及三營銷運(yùn)三營策略三建議項(xiàng)目推三廣銷售三總策略品牌基調(diào)階段發(fā)展?fàn)I銷聯(lián)動招商先行營銷造勢持續(xù)熱銷整合為營一蹴而就項(xiàng)目核三心競爭三力全面三凸顯為二期三項(xiàng)目奠三定基礎(chǔ)營銷模三塊通過優(yōu)三秀的營三銷整合三推廣思三路完成三我們的三預(yù)期易居商三業(yè)操盤7S模型戰(zhàn)略架構(gòu)執(zhí)行方三式品牌基三調(diào)人員安三排技術(shù)公三關(guān)統(tǒng)一化三思路項(xiàng)目定三位認(rèn)知項(xiàng)目開三發(fā)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)(業(yè)績)非經(jīng)濟(jì)(品牌)重要目標(biāo)喊概念(透)抓定位(準(zhǔn))重在前期先名品/后品牌業(yè)績支三撐品牌首要目標(biāo)重在中期定位與三概念互三動品牌推三動業(yè)績捕捉客三戶提升產(chǎn)三品樹立形三象制定價(jià)三格項(xiàng)目營三銷體系先投資/后經(jīng)營先本地/后外地先模式/后主題先規(guī)模/后業(yè)態(tài)先招商/后銷售先地段/后規(guī)劃先品牌/后業(yè)態(tài)先人氣/后標(biāo)桿先中入/后高引先門檻/后回報(bào)先速度/后利潤核心營三銷戰(zhàn)略遠(yuǎn)景前三置(提前描三述利好)逐步擴(kuò)三張(緊跟形三象兌現(xiàn))中開高三走(預(yù)留價(jià)三格空間)標(biāo)桿價(jià)三值標(biāo)桿形三象步步為三營(價(jià)值價(jià)三格同步)核心營三銷戰(zhàn)略核心營三銷戰(zhàn)略遠(yuǎn)景前三置(提前描三述利好)逐步擴(kuò)三張(緊跟形三象兌現(xiàn))中開高三走(預(yù)留價(jià)三格空間)步步為三營(價(jià)值價(jià)三格同步)推廣策三略銷售策三略訴求要三點(diǎn)把握政三策趨勢彰顯先三天地勢強(qiáng)化品三牌優(yōu)勢保持高三端標(biāo)桿三路線突出高三性價(jià)比三升值強(qiáng)化全三程經(jīng)營三管理活動要三點(diǎn)定價(jià)要三點(diǎn)促銷要三點(diǎn)媒介要三點(diǎn)推盤要三點(diǎn)模式必三然性地段唯三一性業(yè)態(tài)完三整性回報(bào)升三值性主題軟三文預(yù)熱形象價(jià)三值兼顧樞紐全三線封殺點(diǎn)式媒三體轟炸高峰論三壇造勢品牌簽三約造市渠道推三薦吸籌噱頭炒三作開盤兩端保三持標(biāo)桿中部中三鋪持平品牌商三戶中恒中開穩(wěn)三步高升連續(xù)快三進(jìn)快出首批中三大為主控小鋪三推大鋪客層逐三期升級潮式波三次引導(dǎo)保價(jià)位三放明折節(jié)點(diǎn)定三向激勵(lì)核心營三銷戰(zhàn)略銷售建三議Sal三es三pro三pos三als目前市三場上的三商鋪持三有人部分投三資者項(xiàng)目發(fā)三展商商鋪集三中持有三性造成三商鋪難求發(fā)展商三對商鋪三的自持業(yè)主對三商鋪的三自營，三造成商三鋪難求主要表三現(xiàn)在以三下兩個(gè)三方面：武漢商三業(yè)“潛規(guī)則”高轉(zhuǎn)讓三費(fèi)轉(zhuǎn)售商三鋪水漲三船高高價(jià)位漢正街三商鋪交三易市場三基本情三況商鋪交三易調(diào)查三：萬商白三馬3F：20~三30㎡業(yè)主購三買總價(jià)三：110三~18三0萬三轉(zhuǎn)讓三銷售總?cè)齼r(jià)：150三~21三0萬中心商三城3F：15~三20㎡業(yè)主購三買總價(jià)三：80~三130萬三轉(zhuǎn)讓銷三售總價(jià)三：105三~15三0萬品牌廣三場3F：20~三40㎡業(yè)主購三買總價(jià)三：110三~24三0萬三轉(zhuǎn)讓三銷售總?cè)齼r(jià)：145三~30三0萬第一大三道銀座三（公開三發(fā)售）三：20~三40㎡購買總?cè)齼r(jià)：110三~26三0萬溢價(jià)幅三度：30%三~45三%如此高三溢價(jià)、三高總價(jià)三造成購三買者首三期投入嚴(yán)重負(fù)三擔(dān)而且這三些絕非優(yōu)質(zhì)商三鋪漢正街三商鋪交三易市場三基本情三況如此低三地理?xiàng)l三件、高三費(fèi)用造三成首期三投入嚴(yán)重負(fù)三擔(dān)而且這三些僅僅三獲得了承租權(quán)萬商白三馬3F：20~三30㎡轉(zhuǎn)讓費(fèi)三用：10~三20萬中心商三城3F：15~三20㎡轉(zhuǎn)讓費(fèi)三用：8~1三8萬大夾街三商鋪：8~1三5㎡轉(zhuǎn)讓費(fèi)三用：10~三15萬多福路三商鋪：12~三20㎡轉(zhuǎn)讓費(fèi)三用：15~三25萬商鋪?zhàn)馊U調(diào)查三：6~1三5月經(jīng)營利三潤漢正街三商鋪交三易市場三基本情三況通過市三場分析三我們發(fā)三現(xiàn)：40%租賃經(jīng)三營者60%投資經(jīng)三營者承受高三額租賃三費(fèi)用，三經(jīng)營具三備嚴(yán)重三壓力，三通過自三身經(jīng)營三尋求發(fā)三展自有物三業(yè)，自三負(fù)盈虧三，經(jīng)營三壓力偏三小、資三金充裕漢正街三商鋪交三易市場三基本情三況購買價(jià)三值大于三承租價(jià)三值即：買三鋪不如三租鋪漢正街三商鋪交三易市場三基本情三況小結(jié)通過市三場我們?nèi)J(rèn)為漢三正街的三商鋪銷售建三議招商先三行---三---將項(xiàng)目三整體的10%面積用三于前期三招商目標(biāo)---三---通過招三商引進(jìn)三項(xiàng)目核三心主力三店面渠道---三---主動拜三訪、各三大商會三、商業(yè)三公司資三源、歷三史拜訪三客戶通過市三場效應(yīng)三放大的三方式，三將主力三品牌率三先入駐三的消息三推入市三場。銷售策三略核心三：以銷售三為主，三承租為三輔招商先三行、營三造氛圍三、以點(diǎn)三帶面銷售建三議銷售階三段劃分三：工作重三點(diǎn)：以知名三品牌服三裝代理三商為主三要目標(biāo)三客群以大面三積建店三要求品三牌商為三重要客三群協(xié)助銷三售以聯(lián)三動的方三式推廣三商鋪銷三售招商高調(diào)亮三相、營三造氛圍三，提升三價(jià)值噱頭銷售中開高三引、拉三網(wǎng)營銷三、大量三蓄客、三持續(xù)熱三銷重點(diǎn)通過形三象的建三立與一三期的成三功銷售三的炒作三為二期三項(xiàng)目溢三價(jià)奠定三條件銷售建三議招商公三司直招---通過明三確目標(biāo)三品牌，三由招商三公司直三接在項(xiàng)三目前期三階段完三成主三力品牌三招商工三作通過主三動拜訪三邀約重三要商會三或主力三意向品三牌商家三，推出三少量商三鋪，提三供優(yōu)惠三條件，三通過現(xiàn)三場推介三的模式三引發(fā)商三業(yè)氛圍三效應(yīng)，三現(xiàn)場簽三約。目的：營造良三好的商三業(yè)氛圍三，蓄勢三大量投三資經(jīng)營三客群，三為后期三銷售奠三定基礎(chǔ)三。階段一三：招商推三介會銷售建三議通過舉三行重要三品牌上三進(jìn)駐簽三約會的三方式，三進(jìn)一步三提升項(xiàng)三目價(jià)值三，同時(shí)三邀約大三量商家三參與，三營造良三性氛圍三，制造三“羊群三效應(yīng)”目的：炒熱項(xiàng)三目整體三外圍輿三論，進(jìn)三一步為三項(xiàng)目公三開開盤三提供有三力客群三保證。階段二三：品牌簽三約會階段三三：直銷：深入服三裝企業(yè)三集中地三（福建三晉江、三廣州虎三門、浙三江溫州三、義烏三）與當(dāng)三地企業(yè)三展開項(xiàng)三目推薦三會活動團(tuán)購：與在漢三主要商三會接洽三，展開三項(xiàng)目團(tuán)三購、引三入知名三品牌。資源客三戶：利用政三府、企三業(yè)、媒三體相關(guān)三渠道的三關(guān)系拓三展，積三累客戶三資源。地源性三客戶：漢正街三商圈內(nèi)三品牌代三理商、三重點(diǎn)商三戶、投三資客、三散戶集三中地規(guī)三模性挖三掘。大規(guī)模三蓄客營銷全三面鋪開---通過渠三道+現(xiàn)場+外圍+媒介全三方位低三成本覆三蓋銷售建三議階段四三：火爆開三盤通過前三期大量三蓄水之三勢，乘三勢開盤三，將片三區(qū)客群三集中釋三放，取三得徹底三市場轟三動，并三保證持三續(xù)熱銷三，同時(shí)三保證銷三售清盤三，周期三簡短，三步步為三營、一三蹴而就三。目的：三制造市三場效應(yīng)三，確保三持續(xù)熱三銷，拉三短銷售三周期。運(yùn)營建三議Ope三rat三ion三of三th三ep三rop三ose三d金正茂三商貿(mào)城三作為漢三正街新三一代服三裝賣場三的代表三，硬件的三完美、三軟件的三升級只三是在產(chǎn)三品力上三的一個(gè)三升級，對于漢三正街第三三代服三裝交易三市場的三代表，三運(yùn)營上三的提升三與突破三，利于在三銷售后三市場順三利進(jìn)入三正軌的三同時(shí)，三以一期三成功運(yùn)三作的口三碑帶動三二期的三銷售和三溢價(jià)。運(yùn)營建三議金正茂三商貿(mào)城三需要全三新的運(yùn)營模三式完成漢三正街全三新服裝三交易市三場的全三面升級運(yùn)營建三議商場的三運(yùn)營方三式運(yùn)行三服裝批三發(fā)市場比肩高三檔百貨三商場，三運(yùn)營能三力的全三面提升三，引領(lǐng)三漢正街規(guī)范化三的運(yùn)行集中化三的管理統(tǒng)一化三的形象集合所三以商家三力量為三一體運(yùn)營建三議金正茂三商鋪聯(lián)三合會成三立將商貿(mào)三城內(nèi)商三鋪業(yè)主三組織起三來，共三同商議三未來市三場發(fā)展三方向，三制定發(fā)三展戰(zhàn)略以合理三化、公三平化、三集體化三、統(tǒng)一三化的運(yùn)三作方式三完善對三整體商三鋪的綜三合管理三。運(yùn)營建三議整體宣三傳：對三金正茂三項(xiàng)目整三體宣傳三與推廣三，同時(shí)三推出金三正茂打三折促銷三例刊。整體包三裝：各三種節(jié)日三、店慶三等節(jié)點(diǎn)三性階段三集中對三賣場進(jìn)三行氛圍三包裝。整體促三銷：節(jié)三點(diǎn)性活三動促銷三，組織三商家規(guī)三?；?、三組織化三進(jìn)行打三折促銷三活動。整體管三理：賣三場公共三設(shè)施、三公共區(qū)三域的整三體管理三，提升三賣場環(huán)三境。包裝推三廣建議產(chǎn)品包三裝建議定點(diǎn)封三殺區(qū)域覆三蓋渠道貫三穿氛圍營三造包裝策三略：產(chǎn)品包三裝建議---售樓部三外部金正貿(mào)商貿(mào)城售樓咨詢電話樓部三外部包三裝位置：三在售樓三部上制三作廣告三招牌要求：設(shè)計(jì)簡三約昭示性三強(qiáng)產(chǎn)品包三裝建議---售樓部三內(nèi)部售樓部三內(nèi)部布三局分區(qū)安排模三型講解三區(qū)、銷三售洽談三區(qū)、商三務(wù)洽談三區(qū)、證三照展示三墻、銷三售后臺三及財(cái)務(wù)三區(qū)（財(cái)三務(wù)獨(dú)立三辦公）要求：使用面三積高于400㎡功能區(qū)三塊明顯部分區(qū)三塊私密三性良好產(chǎn)品包三裝建議---售樓部三內(nèi)部售樓部三內(nèi)部氛三圍營造道具：三吊旗、三展板等要求：充分體三現(xiàn)新型三商業(yè)體的特性烘托項(xiàng)三目調(diào)性提升項(xiàng)三目價(jià)值廣告推三廣策略高密度三、低成三本硬性三媒介與三軟性推三廣重要街三道牌坊重要道三路道旗現(xiàn)場圍三墻硬性媒三介報(bào)廣信三息發(fā)布報(bào)紙軟三文炒作短信區(qū)三域投放宣傳單軟性投三放階段性三定期投三放高密度三、大量三次、大三范圍整合聯(lián)三動營銷硬性三媒三介廣告推三廣策略項(xiàng)目口導(dǎo)示客戶重要街道牌坊廣告（強(qiáng)制視覺）平面廣告廣告推三廣策略平面廣告金正貿(mào)商貿(mào)城平面廣告金正貿(mào)商貿(mào)城平面廣告金正貿(mào)商貿(mào)城平面廣告金正貿(mào)商貿(mào)城平面廣告金正貿(mào)商貿(mào)城重要街三道道旗三廣告在漢正三街主要三街道有三計(jì)劃的三推出道三旗廣告三，加深三客戶認(rèn)三知面要求：設(shè)計(jì)簡三潔大方昭示性三強(qiáng)營造性三、整體三性強(qiáng)烈軟性三媒三介廣告推三廣策略500年老漢三正街，三今起走三向新型三商業(yè)發(fā)三展之路——承接舊三區(qū)改造三，締造三新型商三業(yè)金正茂三的崛起三，亟望三中心的三中心——漢正街三的機(jī)遇三，蓄勢三待發(fā)軟文炒三作新商業(yè)三體將給三漢正街三帶來什三么？——漢正街三今起改三變廣告推三廣策略政府名三義：加快漢三正街建三設(shè)步伐三，改善三商業(yè)環(huán)三境漢正街三商業(yè)品三質(zhì)有待三提升漢正街三商業(yè)模三式需要三大膽創(chuàng)三新商家名三義：漢正街三不堪重三負(fù)，山三寨品牌三沖擊市三場品牌發(fā)三展是未三來必走三之路（三創(chuàng)業(yè)者三自述）漢正街三商業(yè)體三有待升三級換代媒體名三義：政府改三造漢正三街的首三個(gè)商業(yè)三體新型商三業(yè)體崛三起的歷三史交替金正茂PK老式商三業(yè)，未三來探路專家名三義：漢正街三新型商三業(yè)體是三提升價(jià)三值的體三現(xiàn)漢正街三未來發(fā)三展的方三向漢正街三的發(fā)展---金正茂三孕育而三生要加速三建設(shè)、三大膽創(chuàng)三新商家對三老漢正三街不滿漢正街三的商業(yè)三轉(zhuǎn)折點(diǎn)金正茂三走在了三發(fā)展的三路上廣告推三廣策略金正茂的崛起，亟望中心的中心——漢正街的機(jī)遇，蓄勢待發(fā)金正茂的崛起，亟望中心的中心——漢正街的機(jī)遇，蓄勢待發(fā)效果展三示廣告推三廣策略金正茂三商貿(mào)城三盛世登三場，漢三正街核三心地段三，10萬平米三服裝綜三合大都三匯，邀三您一起三見證商三業(yè)變革三，未來三漢正街三首席黃三金旺鋪三，邀您三共同鑄三就財(cái)富三之路。歡迎致三電：027三-00三000三00效果展三示區(qū)域市場情況商業(yè)氛圍濃厚、商業(yè)布局分散、管理滯后產(chǎn)品定位500年漢正街，第三代全臨街旺鋪項(xiàng)目定位（業(yè)主）品牌服飾大本營項(xiàng)目定位（消費(fèi)者）品牌服飾大都匯主題形象語中心中的中心銷售策略招商先行、以點(diǎn)帶面、集中爆發(fā)運(yùn)營策略商場的運(yùn)營方式運(yùn)行服裝批發(fā)市場報(bào)告回三顧附件：三易居（三中國）三簡介易居中三國發(fā)展三定位易居中三國是中三國目前三最大的三房地產(chǎn)三流通服三務(wù)機(jī)構(gòu)在房地三產(chǎn)流通三服務(wù)的三多個(gè)高三增長領(lǐng)三域向用戶三提供一三個(gè)擁有三完整解三決方案三的資源三平臺Al三ead三ing三fu三ll-三ser三vic三ep三rov三ide三ro三f三rea三le三sta三te三ser三vic三es三in三Chi三na易居中三國發(fā)展三歷程200三0年200三1年200三2年200三3年200三4年200三5年200三6年200三7年200三8年公司成三立進(jìn)入上三海營銷三代理市三場進(jìn)入上三海代理三行業(yè)三三甲全面進(jìn)三入上海三營銷代三理市場完成公三司改制成為中三國房地三產(chǎn)營銷三企業(yè)第三一名組建集三團(tuán)，成三立三大三區(qū)域總?cè)砍蔀樯先４砣袠I(yè)第三一名建立5大區(qū)域三總部，三形成易三居中國三產(chǎn)業(yè)鏈引入國三際資本三，啟用三‘易居三中國’三品牌啟動全三國戰(zhàn)略海外成三立易居(中國)控股公三司啟用‘三金豐易三居房屋三銷售’三品牌“20三07中國房三地產(chǎn)策三劃代理三百強(qiáng)--綜合實(shí)三力TOP三10第一名三”；“三最佳綜三合服務(wù)三機(jī)構(gòu)”200三8福布斯三中國潛三力企業(yè)三；紐交所三上市美國東三部時(shí)間200三7年8月8日上午9時(shí)30分，隨三著易居三中國周三忻總裁三敲響了三紐約證三券交易三所(NY三SE)的開市三鐘聲，三易居(中國)控股有三限公司(紐交所三交易代三碼：EJ)亮出了18.三12美元的三開盤價(jià)三，成為三在美國三第一家三上市的三中國輕三資產(chǎn)地三產(chǎn)概念三股。易居中三國行業(yè)三殊榮易居中三國運(yùn)作三版塊構(gòu)三架易居中三國決策咨三詢營銷代三理房屋經(jīng)三紀(jì)廣告設(shè)三計(jì)易居基三金蘭博廣三告房產(chǎn)基三金作為目三前中國三最大的三房地產(chǎn)三流通服三務(wù)企業(yè)三，“易居中三國”憑借敏三銳的市三場遠(yuǎn)見三、前瞻三的自主三研發(fā)以三及永續(xù)三提升的三服務(wù)水三平，構(gòu)三筑起一三個(gè)以現(xiàn)三代信息三技術(shù)為三依托，三以決策三咨詢、三營銷代三理、房三屋經(jīng)紀(jì)三、廣告三設(shè)計(jì)、三基金管三理為核三心業(yè)務(wù)三，全面三覆蓋中三國各大三、中型三城市的三房地產(chǎn)三流通服三務(wù)體系三，在不三斷完善三和豐富三中國房三地產(chǎn)流三通領(lǐng)域三服務(wù)概三念的同三時(shí)，也三通過實(shí)三踐完成三對中國三房地產(chǎn)三流通服三務(wù)行業(yè)三的建構(gòu)三。易居中三國戰(zhàn)略三布局易居中三國核心三競爭力擁有行三業(yè)內(nèi)獨(dú)三一無二三的自主三型技術(shù)三研發(fā)和三專業(yè)培三訓(xùn)體系擁有中三國唯一三一家正三規(guī)的涵三蓋房地三產(chǎn)市場三研究、三技術(shù)開三發(fā)和專三業(yè)培訓(xùn)三等領(lǐng)域三的專業(yè)三研究院---三-易居房三產(chǎn)研究三院擁有涵三蓋中國三全境，三獨(dú)一無三二的中三國房地三產(chǎn)決策三咨詢系三統(tǒng)---三-“C三RIC三”擁有中三國房地三產(chǎn)流通三服務(wù)行三業(yè)最大三的客戶三資料數(shù)三據(jù)庫---三-“易居會三”置業(yè)三客戶數(shù)三據(jù)庫并三在行業(yè)三內(nèi)率先三開發(fā)、三研制和三應(yīng)用了三客戶資三源管理CRM系統(tǒng)擁有國三內(nèi)首創(chuàng)的房地三產(chǎn)