精裝修成本控制詳解

精裝修房成本控制要點

——管理五區(qū)張新宏2021/5/91

各位領(lǐng)導(dǎo)、同仁上午好：

隨著市場的發(fā)展，精裝修的工程是越來越多，根據(jù)精裝修房有著體量大、房型單一、質(zhì)量要求高、維修工作量大的特點，在這里重點談?wù)劸b房在成本控制過程中所注意的要點，主要分幾下7個方面：2021/5/92一、報價注意事項二、合同談判要點三、工藝做法交底統(tǒng)一四、材料紅杠線量的確定五、材料損耗的控制六、班組人工費的控制七、成品保護的控制2021/5/93一、報價注意事項

1、措施費的測算，精裝房體量大、每平方造價較低，所以措施費所占比例就大，不能按照常規(guī)的比例進行估算，要經(jīng)過仔細的測算，常規(guī)有15項內(nèi)容需要進行測算：（1）現(xiàn)場文明施工費1.0％（2）安全施工費0.4％（3）環(huán)境保護費（不含竣工空氣污染檢測費）0.5％（4）材料檢驗、試驗費0.18％（5）臨時設(shè)施費0.8％（6）腳手架費（按現(xiàn)場實際條件定）（7）材料運輸費（按現(xiàn)場實際條件定）（不同于一般性工程）（8）材料二次搬運、夜間搬運增加費0.15％2021/5/94（9）工程超高人工降耗增加費（按現(xiàn)場實際條件定）（10）室內(nèi)保潔費（不含開荒保潔）0.15％（11）深化設(shè)計費0.1％（大堂酒店需增加比例，根據(jù)圖紙情況另行商議）（12）已完工程及設(shè)備成品保護費0.4％（13）包干費（現(xiàn)場水電費、垃圾清理至樓下指定由總包外運、3小時以內(nèi)停電停水，不含土建總包服務(wù)費）1.0％（14）住宿補助及遠征施工費（按現(xiàn)場實際條件定）（15）空氣污檢測費（正常是要推給甲方處理）2021/5/95

總體上取下來會在8～10％左右，實際成本會在5～7％左右，主要是考慮后期維修費用，維修周期長、維修工作量大，工程竣工以后還要考慮到1～2年長時間留守部分工人待命維修，因為現(xiàn)在小業(yè)主上百萬元買一套房，挑剔是正常的，這塊費用又不好單列，只能含在相應(yīng)措施費內(nèi)，例如東九竣工一年多，已花了120萬左右維修費用；2021/5/962、綜合單價組價的測算，考慮到精裝修體量大、材料單一及利潤較透明的特點，我們在組價時不能按照定額進行估算，高了甲方肯定中不了標(biāo)，低了是沒有經(jīng)營的空間，也不可能想在材料上做文章來拉虧本子目，所以在組價時要結(jié)合現(xiàn)場實際施工工藝進行測算，有以下幾點需注意的地方：（1）吊頂輕鋼龍骨含量：主付龍骨的含量偏高，沿邊龍骨含量偏低；（2）成品門、家俱、木飾面沒有相應(yīng)定額套用，如參照類似定額需調(diào)整人工，常規(guī)是材料價的10～12％；2021/5/97（3）衛(wèi)生間墻面磚或石材鋪貼，沒有現(xiàn)成的粘貼劑定額套用，如參照干粉型定額，需根據(jù)實際情況調(diào)整含量，根據(jù)現(xiàn)場實測每1mm厚度大致耗用1.5～1.7kg粘結(jié)劑，實際鋪貼厚度在8～10mm；（4）乳膠漆的人工在定額中含量是偏低，而這項工作在精裝造價中所占比例較大，肯定是虧不得。

3、公司管理費及利潤10％～12％，取費基礎(chǔ)為總價，這樣便于好控制成本。2021/5/984、其它說明：（1）甲指乙供材，按甲方簽價加12％采購、保管費計入結(jié)算；（2）甲供乙安材料，按甲方購買價取11.5%管理費＋8％質(zhì)量控制、深化排版、配合保管費、；（3）甲供甲安或甲方單獨分包子項，并納入裝飾范圍統(tǒng)一管理、協(xié)調(diào)的，按分包單位造價取3％的總包協(xié)調(diào)費、配合費；（4）現(xiàn)場零星點工按90元/工日計?。?021/5/99二、合同談判要點在合同談判過程中除了一些常規(guī)條款注意控制外，針對精裝修房我們還要多關(guān)注以下幾點：1、驗收標(biāo)準(zhǔn)不能以小業(yè)主為準(zhǔn)，要明確以國家驗收規(guī)范為準(zhǔn)，防止在小業(yè)主收房過程中，工程部兩手一攤把責(zé)任全部加在我們身上。但在實際過程中還是對小業(yè)提出的一些非合理要求進行修補，維修量倒是不大，但是隨叫隨到，在背后卻耗用大量人工，這是精裝修工程成本上升的一大特點，怎么去控制是值得思考；2021/5/9102、保修時間的明確為竣工后幾年內(nèi)，不是以說以開發(fā)商與小業(yè)簽定合同的保修時間，而且要明確保修的內(nèi)容，最好是有詳細的說明，哪些在保修內(nèi)，哪些不在修內(nèi)（需要整理），因為精裝房后期維修的成本非常之大，就像是我們是賣出的產(chǎn)品一樣，要有詳細的質(zhì)保說明；3、在合同中要注明環(huán)境污染檢測責(zé)任，因為精裝房中很多材料是甲供或者是甲方指定，為了避免小業(yè)主收房后不必要的糾紛，一般檢測是交給甲方處理，2021/5/911

誰的材料不合格由誰負(fù)責(zé)，要注意日常材料報驗的有效性。

4、竣工驗收的時間要明確好節(jié)點時間，不是以小業(yè)主收房時間為準(zhǔn)，應(yīng)是在我方提交竣工驗收證明后由業(yè)主在多少天內(nèi)組織驗收，以這個時間為竣工時間。在施工過程中后期要強烈要求甲方接收鑰匙進行介入管理，并做好簽收手續(xù)，以防日后有糾紛。

5、工期的風(fēng)險非常大，往往也是沒有退路，一旦小業(yè)主不能按時收房就會提出索賠，甲方也肯定會把責(zé)任加在2021/5/912

我們身上，所以過程中一定要作為重點來經(jīng)營，最好在合同上明確罰款的上限；

6、審計時間要明確，我們合作的開發(fā)商基本都是用他們的合同文本，總體是對他們有利，經(jīng)濟形勢不好的情況下，防止開發(fā)商有意拖延審計時間，不象我們做政府工程，你不審甲方還會催著審。2021/5/913三、工藝做法交底統(tǒng)一根據(jù)報價書及現(xiàn)場實際情況，對施工工藝進行多方案比較，確保質(zhì)量的同時把成本降至最低，一種工藝只要省一點點將是一筆不小的節(jié)約，哪怕是一塊預(yù)埋板的節(jié)約、1mm厚粘結(jié)劑的節(jié)約等等，這就需要我們統(tǒng)一做法，盡可能把工藝優(yōu)化到最佳：1、由深化設(shè)計師、施工員、預(yù)算員共同參與工藝做法深化，例如吊頂龍骨的排版、吊頂造型的做法、電視及五金預(yù)埋方案、飾面基層做法等等；精裝中比較典形的有（這里不詳細列舉）：2021/5/914（1）鏡子基層采用玻鎂板代替木工板；（2）軟包布分格控制損耗；（3）吊頂立板盡可能采用輕鋼龍骨，可合理利用零料龍骨，也有利于質(zhì)量控制；

2、針對確定方案進行全員交底，針對精裝采用水平施工，人員較多，如果不全員交底就會達不到統(tǒng)一的目的；

3、在每個分項剛開始施工時由專人重點檢查，以便及時整改，加強首檢制度的執(zhí)行。

4、對于影響到質(zhì)量的做法一定不能省，減少后期的維修實際上也是成本的控制，如吊頂轉(zhuǎn)角加固、凹槽做法等；2021/5/915

四、材料紅杠線量的確定紅杠線量是控制班組領(lǐng)料和統(tǒng)一配料的依據(jù)，精裝修房都是體量大、房間多的特點，如果前期沒有一個指導(dǎo)性的材料用量，過程中將沒有辦法去控制，在制定紅杠線量過程中，我們要注意以下幾點：

1、此項工作一定要有施工員、預(yù)算員、帶班結(jié)合工藝交底圖紙共同參與測算，按樣板房實測是最準(zhǔn)的，并讓帶班簽字確認(rèn)，如果前期不能確定用量的材料，在班組領(lǐng)用前一定要測算出來，如墻紙、小五金。

2、此量出來后要交倉庫、施工員、帶班各一份，由施工員、倉庫把關(guān)班組的領(lǐng)用量，時刻提醒班組領(lǐng)用量與紅杠線量和差距，設(shè)定預(yù)警線。2021/5/916

3、過程中要由預(yù)算員、施工員對現(xiàn)場做法進行檢查、核對，及時調(diào)整紅杠線量，盡可能把紅杠線量跟實際相符合。五、材料損耗的控制（一）、損耗控制的特點

1、針對戶型統(tǒng)一、批量作業(yè)的特點，基層材料需定尺加工，減少損耗，但要注意交底和統(tǒng)一配料、檢查，避免長的切成短的，短的扔掉現(xiàn)象人，例如輕鋼龍骨、石膏板、墻紙采取量大定尺加工；2021/5/917

2、對于統(tǒng)一做法子項采取集中加工，由安裝工人領(lǐng)用半成品到現(xiàn)場安裝，如門套木工板基層、窗簾盒木工板基層、吊頂造型、墻紙、墻地磚等，主要注意現(xiàn)場場地的選定、班組的配合；

3、針對一些比例小、比較零碎、損耗大的零星輔材，建議采取雙包的形式來控制損耗，這同時也是為減輕項目部、倉管的壓力，例如吊頂面自攻螺絲、油漆膩子、夾板基層槍釘、水泥黃砂、墻紙基層采用雙包等；

4、針對一些因為施工會造成很大浪費的主材，建議采取雙包施工，例如石材、石膏線、玻璃。2021/5/9185、針對房間多、空間小的特點，現(xiàn)場需有人專門定期檢查余料集中匯總，工完料完，避免現(xiàn)場有存量，工人不知道還在領(lǐng)料。

6、臨時設(shè)施控制，現(xiàn)場特別是木工板用量往往是遠遠超過結(jié)算量，有很大一塊是班組拿來做倉庫、宿舍床板、宿舍桌子等，包括現(xiàn)場的水電費，我們要嚴(yán)格控制這一塊，現(xiàn)在很多工程都是單獨掛表結(jié)算。

7、針對體量大、時間長的特點，材料領(lǐng)用制度要規(guī)范，班組由專人領(lǐng)用，項目部由施工員、預(yù)算員參與審核班組請料，但項目部要注意執(zhí)行力，開了紅燈就不好收場。

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（二）、損耗控制在執(zhí)行過程中遇到的問題前幾年我們區(qū)就一直在談?chuàng)p耗控制，但是在具體執(zhí)行過程中還是有很多問題，我個人認(rèn)為主要是以下幾點原因：

1、材料損耗不僅僅是對班組考核，應(yīng)該同項目經(jīng)理、施工員考核也掛上鉤，也要簽一份損耗控制責(zé)任狀，從上至下都要有意識、壓力。

2、在深化設(shè)計上面不能讓設(shè)計師去關(guān)注損耗問題，這是有點不太現(xiàn)實，所有深化的內(nèi)容應(yīng)由預(yù)算員主動參與審閱一遍，力求在效果、質(zhì)量、成本上達到平衡，預(yù)算2021/5/920

員要進行測算多種方案的價格，供項目經(jīng)理決策；

3、損耗的控制其實不局限于現(xiàn)場材料的浪費，很多時候是交底的工藝是否合理？項目部有沒有做到點對點、人對人的交底？

4、成本控制的意識是有了、制度也有了，但是做到最后效果可能是一般，是什么原因?qū)е吝@種結(jié)果呢？關(guān)鍵還是要有一套完整的實施流程來推動制度的執(zhí)行，每個人的責(zé)任是什么，相互之間怎么溝通；

5、針對每個項目部不同的施工水平，我認(rèn)為要有套指導(dǎo)性的東西幫助材料損耗控制，例如像質(zhì)量通病一樣，大家集思廣益也來編制損耗控制通?。?021/5/9216、老板和帶班之間在損耗控制上是一種矛盾，老板認(rèn)為材料節(jié)約了，他的人工肯定是花多了，所以往往老板是不太關(guān)心現(xiàn)場材料損耗問題（沒有那么高的意識，也不在乎這點獎罰金額），我認(rèn)為應(yīng)該直接同帶班考核。7、最終考核對現(xiàn)其實很難做，首先前期測算的數(shù)據(jù)要有說服力，并能夠隨著工程進展，根據(jù)實際情況不斷調(diào)整，對過程中班組節(jié)約或損耗要有依據(jù)輔助說明，如序號材料名稱損耗通病控制要點1石材1、色差，甲方要求更換2、大改小切割1、重點部位在廠家就要預(yù)排查看2、材料廠家貼好標(biāo)簽、裝箱，2021/5/922照片、聯(lián)系單、領(lǐng)用簽字單等；六、班組人工費的控制1、人工費在50前需簽定合同并包死，由班組共同承擔(dān)風(fēng)險，由此加強班組自身的管理。2、合理按排工作，幫助班組去控制人工費，不能東一棒西一錘的去做，在工序上、材料配送上要合理、到位；最好采用單一流水作業(yè)，例如做門套安排一些固定人員，就專門做門套。3、規(guī)范做法，注意質(zhì)量通病的預(yù)防，減少維修工作量。2021/5/923七、成品保護的控制1、其它配合安裝單位的破壞，特別是水電、空調(diào)單位的破壞，雖然找業(yè)主可能會簽給我們，但是這塊簽證怎么算都是劃不來，所以要加強兄弟單位的配合，相互理解、多