物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

第一章緒論第一頁(yè)，共四十七頁(yè)。第一節(jié)物業(yè)概述一物業(yè)的中文含義（一）古代含義：包括動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)（二）現(xiàn)代含義

1“物業(yè)”的詞源“物業(yè)”是由香港傳入大陸、逐漸流傳，以致現(xiàn)在被普遍接受應(yīng)用的一個(gè)專(zhuān)有名詞，指的是單元性的房地產(chǎn)（即可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物），確切地說(shuō)是指已建成并投入使用的各類(lèi)房屋建筑及其附屬設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地。第二頁(yè)，共四十七頁(yè)。眾多說(shuō)法的缺陷：一是片面強(qiáng)調(diào)已建成的房屋，二是把它看作一種單純的物理形態(tài)。較完整的定義：物業(yè)是指土地、構(gòu)筑物和固定在土地、構(gòu)筑物上的定著物，以及相應(yīng)的物權(quán)。第三頁(yè)，共四十七頁(yè)。（三）物業(yè)的英文含義1.PropertyProperty一詞的意思為財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)，包括有形財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)，如土地、房屋、貨物、金錢(qián)等；無(wú)形財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)，如版權(quán)、專(zhuān)利權(quán)等。英語(yǔ)單詞與其他單詞組合成詞組時(shí)，可以表明特定的事物。如“RealProperty”意為真實(shí)存在的不動(dòng)財(cái)產(chǎn)或不動(dòng)財(cái)產(chǎn)權(quán)（包括土地、房屋及其設(shè)備、設(shè)施）；也有翻譯成房地產(chǎn)、房地產(chǎn)權(quán)的，這里的“產(chǎn)”字是指財(cái)產(chǎn)，而不是指產(chǎn)業(yè)。第四頁(yè)，共四十七頁(yè)。2.EstateEstate意為財(cái)產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)權(quán)。但有兩點(diǎn)與Property不同：一是沒(méi)有無(wú)形財(cái)產(chǎn)的含義，與real組成詞組僅指不動(dòng)產(chǎn)，或人們稱謂的房地產(chǎn)；二是有“產(chǎn)業(yè)”的含義，而產(chǎn)業(yè)是創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富的，或追求利潤(rùn)的。第五頁(yè)，共四十七頁(yè)。Real

Property與Real

Estate兩詞可以翻譯成“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”、“物業(yè)”。第六頁(yè)，共四十七頁(yè)。（三）物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別（1）適用范圍不同物業(yè)一般多指一個(gè)單項(xiàng)的“物業(yè)”單位；房地產(chǎn)是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或一個(gè)城市所擁有的房地產(chǎn)。（2）稱謂的領(lǐng)域不同不動(dòng)產(chǎn)是民法通常使用的詞匯；房地產(chǎn)是在經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中經(jīng)常使用的詞匯；物業(yè)則是指房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱。第七頁(yè)，共四十七頁(yè)。（3）概念外延不同房地產(chǎn)概念的外延包括房地產(chǎn)的投資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、售后管理等整個(gè)過(guò)程。物業(yè)有時(shí)可用來(lái)指示某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它僅僅是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用階段或區(qū)域。第八頁(yè)，共四十七頁(yè)。二物業(yè)的性質(zhì)與分類(lèi)（一）物業(yè)的性質(zhì)1自然屬性固定性久遠(yuǎn)性個(gè)別性2經(jīng)濟(jì)屬性商品性稀缺性保值增值性固定投資性大量投資性地段性社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性第九頁(yè)，共四十七頁(yè)。3物業(yè)的法律屬性對(duì)政策法規(guī)的敏感性“權(quán)利束”性物業(yè)的相鄰性（二）物業(yè)的分類(lèi)1按物業(yè)基本構(gòu)成分類(lèi)2按所有權(quán)性質(zhì)3按用途4按結(jié)構(gòu)材料5按完好程度6按建筑高度7按物業(yè)管理特性第十頁(yè)，共四十七頁(yè)。這樣理解物業(yè)管理，對(duì)不對(duì)？張某在和一些朋友聊天時(shí)談到物業(yè)管理，他說(shuō)：“物業(yè)管理就是房產(chǎn)管理，只不過(guò)房產(chǎn)管理和物業(yè)管理所處的體制不一樣，名稱換了一下，其根本區(qū)別就是收不收費(fèi)的問(wèn)題。”他的朋友也說(shuō)：“物業(yè)管理就是在原來(lái)的房產(chǎn)管理上增加點(diǎn)內(nèi)容，比如掃掃地、澆澆花、看看門(mén)而已?！边@些看法對(duì)嗎？第二節(jié)物業(yè)管理概述第十一頁(yè)，共四十七頁(yè)。一物業(yè)管理的概念和特性（一）物業(yè)管理的定義

廣義的物業(yè)管理是由物業(yè)的涵義引申出來(lái)的，它泛指一切為了物業(yè)的正常使用、經(jīng)營(yíng)而對(duì)物業(yè)本身及其業(yè)主和用戶所進(jìn)行的管理和提供的服務(wù)。今天我們使用的物業(yè)管理概念主要是狹義的物業(yè)管理。狹義的物業(yè)管理（RealPropertyManagement或PropertyManagement），是指由專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)合同和契約，對(duì)物業(yè)及其附屬設(shè)施、周?chē)h(huán)境等實(shí)施統(tǒng)一的、專(zhuān)業(yè)化的、綜合性的經(jīng)營(yíng)管理，并向人們提供綜合性的有償服務(wù)。第十二頁(yè)，共四十七頁(yè)。（二）物業(yè)管理的特性

物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配合的綜合性的經(jīng)營(yíng)管理。它具有以下四個(gè)基本特性:1社會(huì)化即擺脫了過(guò)去那種自建自管的分散管理體制，替多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總管家;同時(shí)也為政府各管理職能部門(mén)找到了社會(huì)總代管。2專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理企業(yè)按照委托合同中明確的產(chǎn)權(quán)人或使用人的要求去實(shí)施專(zhuān)業(yè)管理。.

第十三頁(yè)，共四十七頁(yè)。3規(guī)范化物業(yè)管理從管理組織的設(shè)置到運(yùn)作都有相應(yīng)的規(guī)范。4經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營(yíng)，所提供的商品是勞務(wù)和服務(wù)，它推行的是有償服務(wù)、合理收費(fèi)。5契約化物業(yè)管理涉及到眾多的契約和合同。第十四頁(yè)，共四十七頁(yè)。二物業(yè)管理的模式（一）業(yè)主自管型

1國(guó)家自管型2單位自管型3開(kāi)發(fā)商自管型4業(yè)委會(huì)自管型5個(gè)人自管型第十五頁(yè)，共四十七頁(yè)。（二）委托型物業(yè)管理公司與物業(yè)業(yè)主之間的關(guān)系是一種委托代理關(guān)系。（三）信托型第十六頁(yè)，共四十七頁(yè)。三、物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理的區(qū)別

項(xiàng)目及比較內(nèi)容

現(xiàn)代物業(yè)管理

傳統(tǒng)房屋管理

物業(yè)權(quán)屬

多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有）

單一產(chǎn)權(quán)（國(guó)有、公有）

管理單位物業(yè)管理公司

政府、單位房管部門(mén)

管理單位性質(zhì)

企業(yè)

事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位

管理手段

經(jīng)濟(jì)和法律手段

行政手段

管理行為

企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為

非企業(yè)行為

管理性質(zhì)

有償服務(wù)

無(wú)償、低償服務(wù)

管理觀念

為業(yè)主、住戶服務(wù)

管住住戶

管理費(fèi)用

自籌、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等

低租金和大量補(bǔ)貼

管理形式

社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化統(tǒng)一管理

多頭分散管理管理內(nèi)容

全方位多層次的管理服務(wù)管房和養(yǎng)房

管理關(guān)系

代表業(yè)主，業(yè)主主導(dǎo)型

國(guó)家或單位主導(dǎo)型

管理模式

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式

第十七頁(yè)，共四十七頁(yè)。四、物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)（一）物業(yè)管理的前期介入所謂前期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)以前各個(gè)階段（項(xiàng)目可研階段、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段、施工階段等）就參與決策。制定出物業(yè)管理方案，并從管理的角度為開(kāi)發(fā)商提出樓宇設(shè)計(jì)、施工監(jiān)管、設(shè)備選用、功能規(guī)劃、房屋租賃、工程交接等方面的建設(shè)性意見(jiàn)。這種前期介入并不意味著物業(yè)管理的具體工作的介入，而往往是指物業(yè)管理人員向設(shè)計(jì)部門(mén)提供物業(yè)設(shè)計(jì)方案的咨詢意見(jiàn)。第十八頁(yè)，共四十七頁(yè)。（二）物業(yè)管理部門(mén)的成立

物業(yè)在竣工交付使用前就應(yīng)該落實(shí)管理單位。如果準(zhǔn)備選聘專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司，可以向社會(huì)上招標(biāo)，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)選聘優(yōu)秀的物業(yè)管理公司；如果開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備自己管，就應(yīng)成立屬下的物業(yè)管理部門(mén)。物業(yè)管理公司機(jī)構(gòu)一般有兩種形式：一是實(shí)體性的物業(yè)管理公司，內(nèi)部分為兩個(gè)層次：即管理層和作業(yè)層。二是純由管理人員組成的物業(yè)管理公司，而無(wú)作業(yè)層。這類(lèi)公司不帶工人隊(duì)伍，而是通過(guò)合同形式與社會(huì)上各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)形成松散型的聯(lián)合，以合同的方式將物業(yè)管理內(nèi)容發(fā)包給相關(guān)的服務(wù)企業(yè)。第十九頁(yè)，共四十七頁(yè)。（三）物業(yè)管理人員的選拔和培訓(xùn)根據(jù)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)化和現(xiàn)代化的要求，物業(yè)管理所涉及的各崗位工種人員應(yīng)達(dá)到一定的水平并對(duì)其上崗資格進(jìn)行確認(rèn)。人員選擇一般需要兩種類(lèi)型：管理類(lèi)型和工程技術(shù)類(lèi)型。培訓(xùn)時(shí)間應(yīng)選在開(kāi)展管理工作前3～6個(gè)月為佳；培訓(xùn)內(nèi)容應(yīng)根據(jù)設(shè)置的崗位要求考慮；培訓(xùn)目的以能勝任所擔(dān)負(fù)工作為基本點(diǎn)，應(yīng)注意的是有些工種如電梯維修工、鍋爐工、配電工等應(yīng)取得政府主管機(jī)關(guān)的資質(zhì)認(rèn)定方可上崗。第二十頁(yè)，共四十七頁(yè)。（四）規(guī)章制度的制定必要的規(guī)章制度是物業(yè)管理順利運(yùn)行的保證。制定完整的物業(yè)管理規(guī)章制度，一方面有助于建立對(duì)物業(yè)管理實(shí)施的監(jiān)督機(jī)制，有利于正確發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主和租戶服務(wù)的行業(yè)職能。另一方面能夠闡明物業(yè)權(quán)利主體的權(quán)責(zé)內(nèi)容，有利于約束和規(guī)范物業(yè)權(quán)利主體的行為規(guī)范。例如物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍、各類(lèi)人員崗位責(zé)任制、操作程序和服務(wù)規(guī)范、住戶手冊(cè)、公共契約等。這些規(guī)章制度應(yīng)在住戶入住前就制定完成，并通過(guò)日后的管理實(shí)踐，再逐步補(bǔ)充、修改和完善。第二十一頁(yè)，共四十七頁(yè)。（五）物業(yè)的驗(yàn)收與接管物業(yè)驗(yàn)收是依據(jù)國(guó)家建設(shè)部及省市有關(guān)工程驗(yàn)收的技術(shù)規(guī)范與質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已建成的物業(yè)進(jìn)行檢驗(yàn)。驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題應(yīng)明確記錄在案，督促施工單位修整；物業(yè)接管是開(kāi)發(fā)商向管理單位移交物業(yè)的過(guò)程。移交工作應(yīng)辦理書(shū)面移交手續(xù)。開(kāi)發(fā)商還應(yīng)向管理單位移交有關(guān)物業(yè)的整套圖紙資料，以使今后管理、維修和養(yǎng)護(hù)。在物業(yè)保修期間，管理單位還應(yīng)與開(kāi)發(fā)商簽訂保修實(shí)施合同，明確保修項(xiàng)目、內(nèi)容、進(jìn)度、原則、責(zé)任、方式等等。第二十二頁(yè)，共四十七頁(yè)。（六）住戶入住住戶入住是物業(yè)管理十分重要的環(huán)節(jié)。這一階段可能產(chǎn)生業(yè)主和租戶頻繁出入和秩序混亂現(xiàn)象，以致于發(fā)生違章、損壞公共設(shè)施等現(xiàn)象。物業(yè)管理公司至少要做好以下幾件事：做好入住前的清潔衛(wèi)生工作。向住戶發(fā)放有關(guān)物業(yè)管理規(guī)定或簽訂協(xié)議，如“住戶手冊(cè)”、“收費(fèi)辦法”、“入住手續(xù)”、“驗(yàn)收交鑰匙登記”、“裝修申報(bào)規(guī)定”等等。加強(qiáng)入住階段的安全保衛(wèi)工作，提供較多的值班與勞務(wù)服務(wù)，保證業(yè)主和租戶、財(cái)物及時(shí)安全搬入樓宇。第二十三頁(yè)，共四十七頁(yè)。（七）檔案資料的建立這里講的檔案資料有兩種：一種是物業(yè)的資料；另一種是物業(yè)業(yè)主和租戶的資料。物業(yè)檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸檔、利用四個(gè)環(huán)節(jié)。第二十四頁(yè)，共四十七頁(yè)。（八）日常管理和維修養(yǎng)護(hù)房屋管理；機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)維修；公共配套設(shè)施的養(yǎng)護(hù)與維修；環(huán)境衛(wèi)生；治安保衛(wèi)；便民服務(wù)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等等。第二十五頁(yè)，共四十七頁(yè)。（九）配套設(shè)施的完善配套完善是給物業(yè)管理提供物質(zhì)基礎(chǔ)的基本保證，是管理階段必不可少的環(huán)節(jié)。（十）系統(tǒng)的協(xié)調(diào)物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與相關(guān)部門(mén)相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，如自來(lái)水公司、供電局、煤氣公司、居委會(huì)、通訊部門(mén)、勞動(dòng)局、工商局、稅務(wù)局、物價(jià)局、公安局、環(huán)衛(wèi)局、園林局、房管局、城管辦等有關(guān)政府主管部門(mén)，涉及面相當(dāng)廣泛。如果缺乏這種系統(tǒng)的協(xié)調(diào)，物業(yè)管理工作往往會(huì)遇到許多難以想象的困難。第二十六頁(yè)，共四十七頁(yè)。五物業(yè)管理的主要原則1.物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)相分離的原則業(yè)主是物業(yè)的主人，享有物業(yè)所有權(quán)。物業(yè)管理企業(yè)在接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)委托后，就成為物業(yè)的具體管理者。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托的關(guān)系，而這種關(guān)系正體現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)的相分離。2.公平競(jìng)爭(zhēng)的原則“國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)”（見(jiàn)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三條）。1994年1月，深圳市成功地組織了一次蓮花北區(qū)新建小區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)，此事開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)物業(yè)管理引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的先河。第二十七頁(yè)，共四十七頁(yè)。3.統(tǒng)一管理的原則物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋建筑維護(hù)、修繕、環(huán)境保護(hù)、綠化美化、治安保衛(wèi)、車(chē)輛道路、設(shè)備修理等，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。4.專(zhuān)業(yè)和高效的原則物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)需要，通過(guò)簽訂合同的辦法，將一些專(zhuān)業(yè)性更強(qiáng)的項(xiàng)目分包給各有關(guān)專(zhuān)業(yè)公司，如房屋修繕公司、清潔公司、綠化公司、保安公司、市政公司等等。第二十八頁(yè)，共四十七頁(yè)。5.經(jīng)濟(jì)合理的原則物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要公開(kāi)，價(jià)格要合理，提供的服務(wù)要讓業(yè)主和物業(yè)使用人滿意，并感到質(zhì)價(jià)相符。6.依法管理的原則業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的人員，應(yīng)掌握和熟悉有關(guān)物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)和政策規(guī)定，正確地解決和處理物業(yè)管理中出現(xiàn)的各種問(wèn)題。7.以業(yè)養(yǎng)業(yè)及基金專(zhuān)用原則應(yīng)根據(jù)“以業(yè)養(yǎng)業(yè)”的原則培養(yǎng)物業(yè)管理公司的造血功能，在經(jīng)費(fèi)上做到“維持平衡，略有結(jié)余”。第二十九頁(yè)，共四十七頁(yè)。（一）物業(yè)管理的基本內(nèi)容1.對(duì)物業(yè)及其配套設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。2.做好日常維修工作，確保物業(yè)的正常運(yùn)行，為業(yè)主和租戶提供基本的使用保證。3.加強(qiáng)保安和消防管理，向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障。4.搞好物業(yè)及周?chē)h(huán)境的清潔。5.做好綠化草地和花木的養(yǎng)護(hù)工作，努力營(yíng)造一個(gè)優(yōu)美宜人的環(huán)境。6.加強(qiáng)車(chē)輛管理，防止車(chē)輛丟失、損壞或釀成事故。六物業(yè)管理的內(nèi)容

第三十頁(yè)，共四十七頁(yè)。7.搞好維修基金的核收與管理，為用戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益作早期的籌劃。8.及時(shí)辦理物業(yè)及附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，避免由于自然災(zāi)害給業(yè)主造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失。9.做好管理費(fèi)用的核收和使用管理，保證物業(yè)管理工作的健康順利進(jìn)行。10.搞好多種配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)，為業(yè)主和租戶提供盡可能全面的服務(wù)。11.搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，為建立友好融洽的新型人際關(guān)系而盡心盡力。12.建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。第三十一頁(yè)，共四十七頁(yè)。（二）物業(yè)管理中的服務(wù)內(nèi)容常規(guī)性的公共服務(wù)是指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)管理企業(yè)面向所有業(yè)主、物業(yè)使用人提供的最基本的管理和服務(wù)。比如清潔衛(wèi)生服務(wù)；治安保衛(wèi)服務(wù)；維護(hù)居住區(qū)環(huán)境服務(wù)等等。針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)面向廣大業(yè)主、物業(yè)使用人，為滿足其中部分住戶、群體和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。

第三十二頁(yè)，共四十七頁(yè)。委托性的特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)為了滿足業(yè)主、物業(yè)使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。通常是指在物業(yè)服務(wù)合同中未約定、物業(yè)管理企業(yè)在專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而業(yè)主、物業(yè)使用人又提出該方面需求的服務(wù)項(xiàng)目。第三十三頁(yè)，共四十七頁(yè)。（三）物業(yè)管理中的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理公司以管理區(qū)域內(nèi)的條件為基礎(chǔ)、以住戶為對(duì)象所進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)?；镜慕?jīng)營(yíng)項(xiàng)目主要包括下列四個(gè)方面：1.住宅的租賃經(jīng)營(yíng)；辦公樓宇的租賃經(jīng)營(yíng)；酒店、商場(chǎng)及工業(yè)樓宇的租賃經(jīng)營(yíng)；停車(chē)場(chǎng)地、貨倉(cāng)場(chǎng)地的租賃經(jīng)營(yíng)等。2.房屋及附屬設(shè)施維修及改建工程施工；室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)及工程施工；設(shè)備安裝；經(jīng)營(yíng)建材等。3.經(jīng)營(yíng)商場(chǎng)、餐飲、旅游、游泳池、電影院等各種生活文化娛樂(lè)設(shè)施等。4.不動(dòng)產(chǎn)投資咨詢、中介、拆遷、住房置換等。第三十四頁(yè)，共四十七頁(yè)。（四）物業(yè)管理中的社會(huì)管理內(nèi)容物業(yè)管理公司要和各級(jí)政府、政法、公安、醫(yī)療等部門(mén)加強(qiáng)聯(lián)系，隨時(shí)傳達(dá)新的政策和法令，協(xié)助開(kāi)展工作。比如：當(dāng)某種傳染病開(kāi)始流行時(shí)，物業(yè)管理公司就應(yīng)當(dāng)迅速和醫(yī)療單位取得聯(lián)系，通知并組織住戶及時(shí)采取預(yù)防措施，類(lèi)似還有諸如預(yù)防接種，普及醫(yī)療教育等等；此外像全民選舉、人口普查等，都可以由物業(yè)管理公司來(lái)組織實(shí)施；由于物業(yè)管理公司有詳細(xì)的業(yè)主檔案，且對(duì)于所管物業(yè)居住、工作的人員比較熟悉，對(duì)于偵察犯罪也會(huì)有所幫助。第三十五頁(yè)，共四十七頁(yè)。第三節(jié)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

第三十六頁(yè)，共四十七頁(yè)。一物業(yè)管理的起源傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)管理”起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)，由于工業(yè)革命的發(fā)展使得大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)城市，導(dǎo)致了諸如房屋破損嚴(yán)重、居住環(huán)境日趨惡化等“社會(huì)問(wèn)題”。當(dāng)時(shí)有一位名叫奧克維婭·希爾（OctaviaHill）的女土迫不得已為其名下出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范租戶行為的管理辦法，出乎意料地收到了良好效果，招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?，這可以說(shuō)是最早的“物業(yè)管理”。真正現(xiàn)代意義上的物業(yè)管理起源形成于19世紀(jì)末20世紀(jì)初的美國(guó)。當(dāng)時(shí)美國(guó)高層大廈的建造蓬勃興起，于是一種適應(yīng)這種客觀要求的專(zhuān)業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)便應(yīng)運(yùn)而生，標(biāo)志著現(xiàn)代物業(yè)管理的誕生?，F(xiàn)代物業(yè)管理誕生的另一個(gè)標(biāo)志是物業(yè)管理行業(yè)組織的成立。1908年，成立了世界上第一個(gè)物業(yè)管理組織——芝加哥建筑物管理人員組織（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在CBMO推動(dòng)下，美國(guó)第一個(gè)全國(guó)性的業(yè)主組織——“建筑物業(yè)主組織”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立。在這兩個(gè)組織的基礎(chǔ)上，最后又成立了“建筑物業(yè)主與管理人員協(xié)會(huì)”（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。第三十七頁(yè)，共四十七頁(yè)。二我國(guó)物業(yè)管理問(wèn)題的提出我國(guó)自解放以來(lái)，過(guò)多強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的社會(huì)福利性而忽視了它的商品屬性。長(zhǎng)期實(shí)行福利制低租金分配住房的政策。80年代初全國(guó)直管公房失修失養(yǎng)率達(dá)到50％以上。城市住房每m2使用面積年租金僅1.56元，除去管理費(fèi)0.68元，18％的稅金0.28元外，修理費(fèi)只剩0.60元，僅為正常維修保養(yǎng)需要的1／6，房屋淘汰量逐年增加。1980年淘汰800萬(wàn)m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311萬(wàn)m2，比1980年增加64％；危房達(dá)3000萬(wàn)m2。在房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)過(guò)程中，普遍存在著“重建設(shè)、輕管理”的傾向。物業(yè)管理是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)借鑒國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，學(xué)習(xí)和引進(jìn)的一種行之有效的房屋管理方法，也是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。第三十八頁(yè)，共四十七頁(yè)。三物業(yè)管理在我國(guó)的產(chǎn)生和發(fā)展

1981年3月深圳市物業(yè)管理公司成立。廣州于1981年開(kāi)始在新建的東湖新村試點(diǎn)實(shí)行新型住宅區(qū)管理方法。1984年末，廣州房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究會(huì)到東湖新村進(jìn)行考察，寫(xiě)出論文《城市住宅管理要向多層次的綜合服務(wù)與經(jīng)營(yíng)管理型發(fā)展》。這篇論文在提交中國(guó)城市住宅研究會(huì)1984年年會(huì)進(jìn)行交流時(shí)受到肯定。1985年底深圳市房管局成立后，肯定了物業(yè)管理公司專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化的管理經(jīng)驗(yàn)，在全市推廣。1986年后，廣州市政府、市建委和房管部門(mén)把住宅區(qū)管理提到議事日程。第三十九頁(yè)，共四十七頁(yè)。1994年3月，建設(shè)部頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》，強(qiáng)調(diào)新建小區(qū)必須推行物業(yè)管理。到1995年我國(guó)物業(yè)管理的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)也開(kāi)始形成。2000年10月15日，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)在北京成立。到2002年底，上海、廣東、山東、遼寧等省市的物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)50

％左右，深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過(guò)95％。全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已有2萬(wàn)多家，從業(yè)人員超過(guò)200

萬(wàn)，全國(guó)實(shí)行物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的30％。2003年9月1日起《物業(yè)管理?xiàng)l例》正式施行。目前，物業(yè)管理新體制不僅在新舊住宅區(qū)全面推廣，而且已被工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、商店、辦公樓宇等各類(lèi)物業(yè)采用。第四十頁(yè)，共四十七頁(yè)。四發(fā)展物業(yè)管理的意義1.有利于城市房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行體系的確立與完善。2.延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，充分發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值。3.增強(qiáng)開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力，使物業(yè)易于出租或出售。4.改善了人民群眾的居住條件，提高了人民群眾的居住質(zhì)量。5.維護(hù)了社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)。6.有利于擴(kuò)大就業(yè)和實(shí)施再就業(yè)工程。7.刺激了城鎮(zhèn)居民服務(wù)消費(fèi)支出的增長(zhǎng)。8.推動(dòng)了社區(qū)精神文明建設(shè)。

第四十一頁(yè)，共四十七頁(yè)。五我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)

第四十二頁(yè)，共四十七頁(yè)。（一）我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀（1）發(fā)展不平衡（2）認(rèn)識(shí)不清（3）法制建設(shè)滯后，物業(yè)管理法律關(guān)系各主體間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不清（4)建設(shè)與管理職責(zé)不清（5）尚未形成規(guī)范的市場(chǎng)機(jī)制，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不規(guī)范（6