房地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)資料

房地產(chǎn)置業(yè)顧問培訓(xùn)資料

一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識

房地產(chǎn)相關(guān)極概念

常用房地產(chǎn)概念

產(chǎn)權(quán)證書

產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”和“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋

結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。

期房

期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段

購買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買“樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期

房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。而在成都市通常對期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意

義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程

正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

共同共有房產(chǎn)

共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達(dá)到80%以

后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競

爭力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩級，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。

配建設(shè)施

配建設(shè)施是指與住宅規(guī)模或與人口規(guī)模相對應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對該房屋財(cái)產(chǎn)的占

有、使用、收益和處分的權(quán)利。

均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也

有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元/平方米統(tǒng)一價(jià)銷售“，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人

矚目的營銷策略。

基價(jià)

基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后

而得出。

起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)

為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表?quot；

XXX元/平方米起售”，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。

預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)

格為準(zhǔn)。

定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債

務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和《擔(dān)保法》八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事

人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)

的額的20%。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他

人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。

違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲

罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對方造成損失，都要支付違約金。

建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻中縫圍合內(nèi)的水平投影面積。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯

走道面積、其他公攤面積等。

套內(nèi)建筑面積

成套房屋的套內(nèi)建筑面積(GB/T17986.1-2000B1.1)

成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

1、套內(nèi)的使用面積(GB/T17986.1-2000B1.2)：

套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規(guī)定計(jì)算：

a.套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等空間面積的總和。

b.套內(nèi)內(nèi)部樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

c.不包括含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)內(nèi)部煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

d.內(nèi)墻面裝飾厚度計(jì)入使用面積。

2、套內(nèi)墻體面積（GB/T17986.1-2000B1.3）：

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建

筑空間的分隔以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自由墻體按水平投影面積全部

計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

3、套內(nèi)陽臺建筑面積（GB/T17986.1-2000B1.4）：

套內(nèi)陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計(jì)算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計(jì)算建筑面積，未

封閉的陽臺按水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

房屋的共有建筑面積（即分?jǐn)偯娣e）

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)業(yè)主共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、

垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整棟服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積，以

水平投影面積計(jì)算。

共有建筑面積還包括套與公共建筑空間之間分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。

獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫、為多棟服務(wù)的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計(jì)入共有建筑面積。

公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成:

1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;

2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%。

公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的

總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

容積率

在數(shù)值上等于所購物業(yè)建筑面積。容積率越高，則意味著建筑面積越大，單位土地成本越低，房屋成本越低。同時(shí)也意味著人

均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。

建筑面積指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為：

建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)的使用面積（廳、臥、廚、衛(wèi)、儲的凈面積+墻體面積+陽臺建筑面積）

套內(nèi)墻體面積=1/2共用墻墻體投影面積或=非共用墻墻體水平投影面積

公共分?jǐn)偯娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X套內(nèi)建筑面積

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整幢建筑物的公用建筑面積/整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。

得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。

套內(nèi)建筑面積二套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

套（單元）建筑面積二套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

開間

住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。

住宅開間一般不超過3.0米—3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，

增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間

住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%,便于靈活隔斷、裝修改造。

進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為

了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅

房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

銷售面積

銷售面積是指商品房按"套"或"單元”出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）

與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率（％）,它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建

筑密集程度。

綠化率

綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。

層高

層高是指住宅高度以“層"為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板

面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。

玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄

關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有

一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡單會客的場所。

隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?

房地產(chǎn)

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看,

主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。

所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。

住房公積金

我國從1991年開始在全國城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工

工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集

中管理。住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位

用于住房實(shí)物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而達(dá)到轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社

會住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。

躍層式住宅

這類住宅的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層

之間的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住

面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設(shè)電梯平臺，可縮小電梯公共平臺

面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有不足之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火

災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年

來在全國各城市的一些高級住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。

復(fù)式住宅

這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實(shí)際早在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于

躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位

于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人

可坐起但無法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性體現(xiàn)在：1、平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%o2、

戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通

風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住

宅市場上的熱銷產(chǎn)品。

房地產(chǎn)抵押貸款

所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能償還貸款本

息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承擔(dān)連帶償還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理

已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地

產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房

地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵

押貸款。

房屋所有權(quán)

房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對其

房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利

益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。

處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使（法律上有特別規(guī)定的除外）。

物業(yè)管理

建設(shè)部1994年發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)當(dāng)選聘牧業(yè)管理

公司承擔(dān)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。住宅

小區(qū)的物業(yè)管理，是指對小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)

境容貌管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。

三通一平

指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場地，是房地產(chǎn)基礎(chǔ)用地開發(fā)的最低法定

要求。

宗地

宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。土地，以宗地為基本單位統(tǒng)一編號，叫宗地號，又稱地號，

其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級體現(xiàn)其所在的地理位置。

銀行按揭

銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支付房款給發(fā)展商，以后購房者

按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國外還有長達(dá)30年的。銀行

按揭業(yè)務(wù)在國內(nèi)才開始不久，不但發(fā)展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有

效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場活躍的最有效的手段。

抵押貸款方式

抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。

保證貸款方式

保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。

剪力墻結(jié)構(gòu)

是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土

墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語所

蒙蔽。

商品房房價(jià)的構(gòu)成

大體上講，商品房價(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同

時(shí)存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格（房價(jià)）的擬定也要以上述原則來加以計(jì)算。目前，房價(jià)大致可分為四大部分組成：

一是地價(jià)成本，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝

費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（七通一平費(fèi)），甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等

也可折算在建安費(fèi)里；三是開發(fā)商經(jīng)營費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營費(fèi)等；四是開發(fā)商經(jīng)營利潤。

房地產(chǎn)項(xiàng)目類型基礎(chǔ)概念

傳統(tǒng)的項(xiàng)目類型這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。

別墅代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；

公寓公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套服務(wù)；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；

普通住宅普通住宅的標(biāo)志則是單價(jià)相對較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。

項(xiàng)目類型的發(fā)展與豐富

經(jīng)濟(jì)適用房:政府對開發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。銷售對象面向本市戶口居民。

板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。

板塔之爭論是京城地產(chǎn)圈總動員式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。

公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓項(xiàng)目漸多。

隨著板塔之爭，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套服務(wù)，板樓公寓成新時(shí)尚。

城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)靡，確立一種新建筑形式的主流地位。

Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。

項(xiàng)目類型的新界定

五、合同方面培訓(xùn)

1、土地使用權(quán)取得有那幾種？

出讓和劃撥

2、土地使用年限？

住宅70年，商業(yè)50年

3、五證是哪五證？

五證”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》、《建設(shè)工程開工許可證》和《商品房預(yù)售許

可證》

4、“現(xiàn)定名”和“暫定名”注意事項(xiàng)

合同第一條的K現(xiàn)定名x和K暫定名』二選一，并在其后面空格處填寫預(yù)售許可證上反映出的項(xiàng)目名稱。房地產(chǎn)商為了項(xiàng)目促

銷宣傳的名字，政府不是一定批準(zhǔn)。如果政府不同意，購房人以名字不對要求房地產(chǎn)商退房或賠償通常不會得到法院支持，因

為購房人買房時(shí)應(yīng)該知道該項(xiàng)目政府批準(zhǔn)的名字。

5、商品房合同中的企業(yè)資質(zhì)證書號是否可以空白？

答:我國對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度，即一個(gè)企業(yè)要從事房地產(chǎn)開發(fā)，除了要具備企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照外，還要具備

相應(yīng)的資質(zhì)證書。建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》根據(jù)注冊資本、經(jīng)營年限、往年業(yè)績、人員構(gòu)成等條件將房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)的資質(zhì)分為一、二、三、四四個(gè)等級。其中一級最高，四級最低。北京市建委又根據(jù)本地的實(shí)際情況在建設(shè)部規(guī)定條件

的基礎(chǔ)上作了更嚴(yán)格的規(guī)定。但在實(shí)際操作中，大量的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是項(xiàng)目公司，即專門為開發(fā)特定項(xiàng)目而設(shè)立的公司，在

項(xiàng)目開發(fā)完成后，項(xiàng)目公司隨之結(jié)束。從目前的管理來看，對于項(xiàng)目公司，往往沒有資質(zhì)證書，但開發(fā)本身是合法的。

6、什么是套內(nèi)建筑面積？

按照《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》第四條的規(guī)定，商品房的套內(nèi)建筑面積是指成套商品房

（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。套內(nèi)建筑面積不等于地毯面積，完全屬于買房人個(gè)人私有，

與套內(nèi)使用面積相比，更能完整地反映買房人個(gè)人私有部分的產(chǎn)權(quán)。

7、套內(nèi)使用面積如何計(jì)算?

套內(nèi)使用面積是套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積計(jì)算。按照建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定，套內(nèi)使用面

積的計(jì)算按房屋是否為住宅適用不同的計(jì)算規(guī)范。其中，住宅的套內(nèi)使用面積的計(jì)算方法為：1、套內(nèi)使用面積包括臥室、起

居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總和；2、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面

積總和計(jì)入使用面積；3不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；4、內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。

8、套內(nèi)墻體面積如何計(jì)算？

套內(nèi)墻體面積是指商品房各套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體。商品房的套內(nèi)墻體分為共用墻及非共用墻兩種。按照《北

京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》的規(guī)定，商品房套內(nèi)墻體面積的計(jì)算方法為：共用墻墻體水平投影面

積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。

9、陽臺建筑面積如何計(jì)算？

1、封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積；

2、挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；

3、凹陽臺按其凈面積（含檔板墻墻體面積）的一半計(jì)算建筑面積；

4、半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積，凹進(jìn)部分按其凈面的一半計(jì)算建筑面積。

10、什么是公用建筑面積和分?jǐn)偣媒ㄖ娣e?

公用建筑面積是指由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積。公用分?jǐn)偨ㄖ娣e是指每套（單元）商品房

依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公用建筑面積和分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)

定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)

計(jì)的使用功能。

11、購房人應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e是如何計(jì)算出來的

根據(jù)建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》規(guī)定，各套（單元）分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建

筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X套內(nèi)建筑面積，而公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)=整棟建筑物的公用建筑面積/整棟建筑物的各套內(nèi)建筑面積之

和，其中，整棟建筑物的公用建筑面積等于整棟建筑物的建筑面積扣除整棟建筑各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并應(yīng)扣除整

棟樓不應(yīng)分?jǐn)偟慕ㄖ娣e。

12、如果面積有異議如何處理？

出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同

沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）,按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同,

房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超

出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的

房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。

13、合同第二條主要是關(guān)于商品房的銷售依據(jù)，房子是［現(xiàn)房］還是［預(yù)售商品房］的劃分依據(jù)？

按國家銷售“現(xiàn)房”的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是“現(xiàn)房”，而已領(lǐng)房產(chǎn)證和土地使用證的房子才叫“現(xiàn)房”。

14、如何理解商品房買賣合同中的商品房用途？

預(yù)售許可證上的房屋用途有住宅、公寓和辦公三種寫法，而寫的是公寓，這是一種似是而非的寫法，公寓就是住宅。不要以

為公寓就可商住兩用。到目前為止，商住兩用房還僅僅是房地產(chǎn)商為了房屋促銷宣傳使用的一個(gè)詞，國家根本就沒有這個(gè)有關(guān)

房屋用途的用語。

15、預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前可否轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房？

《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第四十四條規(guī)定：“預(yù)購人在預(yù)售登記后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的商品房的，按照

下列規(guī)定辦理：（一）未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）已付清預(yù)售

商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購的商品房的，預(yù)

購人與受讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，并在合同簽訂后15日內(nèi)依照本辦法第四十條的規(guī)定到原登記機(jī)關(guān)申請變更預(yù)售登記。”

對于貸款購房的人，即使銀行或房屋資金管理中心已將房款全部支付給房地產(chǎn)商，但由于期房貸款通常由房地產(chǎn)商提供階段性

擔(dān)保，根據(jù)《擔(dān)保法》相關(guān)規(guī)定，貸款方式下的期房轉(zhuǎn)讓還是要經(jīng)過擔(dān)保人一房地產(chǎn)商的同意。

16、預(yù)售合同未做預(yù)售登記的是否有效？

當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的

除外。

17、買受人哪種情況下可以要求雙倍賠償？

(-)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

(-)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

(三)商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

(三)商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

18、《竣工驗(yàn)收備案表》的作用？

《竣工驗(yàn)收備案表》雖是房地產(chǎn)商自己填寫，但要得到有關(guān)部門同意備案，是需要向備案部門提供規(guī)劃、公安消防、環(huán)保、城

市建設(shè)檔案管理、人防等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件的，購房人可由此知道房地產(chǎn)商所交付的房屋是否符合原來規(guī)

劃的要求。

19、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的有效期是幾年？

《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》“注意事項(xiàng)”上寫著：“本《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件發(fā)出后，因年度建設(shè)計(jì)劃變更或因故未

建滿兩年者，《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件自行失效”，

20、合同在履行過程中發(fā)生爭議解決方法，購房人可在仲裁和起訴中進(jìn)行選擇。申請仲裁和向法院起訴有那些區(qū)別？

在目前法律環(huán)境下，更多的人認(rèn)為仲裁好一些，其理由是仲裁人員由高學(xué)歷的專業(yè)人士擔(dān)任，按《仲裁法》規(guī)定，如果是一名

仲裁員仲裁，由當(dāng)事人雙方共同選定該仲裁員；如果由三名仲裁員仲裁，雙方可各選一名，第三名即首席仲裁員由雙方共同選

定或仲裁委員會指定。仲裁人員由于不是專職人員，所以受到行政干擾較少。仲裁相對訴訟所需時(shí)間較短。但購房人也應(yīng)了解

仲裁實(shí)行的是一裁終裁制，除了法律規(guī)定的可申請撤銷情形外，購房人不能對仲裁裁決像訴訟那樣由于不服一審判決可以提出

上訴，對上訴判決不服可以請求再審，對仲裁結(jié)果只能遵守、履行。另外仲裁費(fèi)用較高，目前仲裁費(fèi)用相當(dāng)法院起訴、上訴兩

審的費(fèi)用，仲裁費(fèi)用最終由敗裁一方承擔(dān)，而法院的受理費(fèi)則是根據(jù)案件標(biāo)的額的大小來確定，法院判決時(shí)通常不會要求訴訟

費(fèi)全部由敗訴人承擔(dān)。

21、合同本由誰持有？

合同中對合同頁數(shù)和份數(shù)有約定。過去北京國土房管局相同編號的合同正本為四份，房地產(chǎn)商2份、購房人1份、房屋所在地

房地產(chǎn)行政主管部門1份。如果購房人貸款，購房人的合同則保存在貸款銀行里，購房人經(jīng)常抱怨自己手中沒有合同?，F(xiàn)在國

土房管局在預(yù)售合同備案后不再留存商品房預(yù)售合同，但這并不等于這一份合同就會給購房人，原因是銀行為避免購房人重復(fù)

貸款，通常要求貸款購房的人要將合同全部押在銀行。

22、購房合同中的不可抗力如何解釋？

不可抗力是指買賣合同簽訂后，不是由于當(dāng)事人一方的過失或故意，發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見，對其發(fā)生和后果不

能避免并且不能克服的事件，以致不能履行合同或不能如期履行合同。遭受不可抗力事件的一方，可以據(jù)此免除履行合同的責(zé)

任或推遲履行合同，對方無權(quán)要求賠償。

不可抗力通常包括兩種情況：一種是自然原因引起的，如水災(zāi)、旱災(zāi)、暴風(fēng)雪、地震等；另一種是社會原因引起的，如戰(zhàn)

爭、罷工、政府禁令等。但不可抗力事件目前國際上并無統(tǒng)一的明確的解釋。哪些意外事故應(yīng)視作不可抗力，可由買賣雙方在

合同的不可抗力條款中約定。

23、規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更的，出賣人應(yīng)當(dāng)在相關(guān)部門批準(zhǔn)同意多少之日起書面通知買受人？

出賣人應(yīng)當(dāng)在相關(guān)部門批準(zhǔn)同意10日起書面通知買受人

24、買受人在收到變更通知后多少之日起書面通知出賣人，否則視為接受變更？

買受人在收到變更通知后15日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。

25、買受人在收到建筑分?jǐn)偛课蛔兏ㄖ蠖嗌僦掌饡嫱ㄖ鲑u人，否則視為接受變更？

買受人在收到建筑分?jǐn)偛课蛔兏ㄖ?5日起書面通知出賣人，否則視為接受變更。

26、開發(fā)商交房時(shí)必須提供那些手續(xù)？

開發(fā)商交房時(shí)必須提供《商品房峻工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《實(shí)測面積報(bào)告》

27、辦理產(chǎn)權(quán)證的期限是多少？

由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:

（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（四）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

28、買受人貸款未獲批準(zhǔn)，是否可以解除合同？

商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不

能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)

致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

29、面積測繪費(fèi)應(yīng)該由誰承擔(dān)？

面積測繪費(fèi)收取原則為“誰委托，誰付費(fèi)”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費(fèi)用應(yīng)由開

發(fā)商交納。

30、社區(qū)學(xué)校建設(shè)和管理由誰負(fù)責(zé)？

在規(guī)模小區(qū)，發(fā)展商在學(xué)校的建設(shè)上決定權(quán)有限。按照規(guī)劃，發(fā)展商必須預(yù)留教育用地，而且要完善建設(shè)配套。但是，具

體的一些指標(biāo)、師資配套等一系列問題，還要由區(qū)、縣教委統(tǒng)一安排。

31、層高在多少米應(yīng)計(jì)入房屋建筑面積

應(yīng)計(jì)入房屋建筑面積：層高（高度）在2.20米以上（含2.20米，以下同）的房屋均應(yīng)計(jì)算建筑面積；房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋

頂）的，層高（高度）2.20米以上的部位計(jì)算建筑面積；對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.20米以上的部位也應(yīng)

計(jì)算建筑面積。

32、車庫（地下室）算不算公攤？

有關(guān)政策有規(guī)定，在凡6層以上的高層建筑，都須設(shè)有地下建筑面積（即地下室），而地下室一般都設(shè)有兩層，1.地下一層

是設(shè)備層：一部分用于放置水泵等設(shè)施的，這部分可計(jì)入公攤部分，業(yè)主只有公共產(chǎn)權(quán)，而另一部分是開發(fā)商開發(fā)的車庫，可

以出租和出售，如果是出售給業(yè)主，那么業(yè)主當(dāng)然有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)了。2.地下二層是人防層：主要用于平、戰(zhàn)結(jié)合時(shí)使用，所以

開發(fā)商在和平時(shí)也一般將其開發(fā)為地下車庫進(jìn)行出租，但產(chǎn)權(quán)歸全社會所有，而所得費(fèi)用則只能與其主管部門——北京市人防

辦協(xié)商，而物業(yè)管理公司、業(yè)主都不在其內(nèi)。所以地庫地下室算不算公攤不能一概而論，在經(jīng)營性用房的認(rèn)定上，應(yīng)該是

有關(guān)部門認(rèn)定房屋本身是否能經(jīng)營，而不是開發(fā)商自己說了算。

33、可否以未成年人名義購買房產(chǎn)？

答:法律并未限定購買者的年齡，任何年齡均可購買。而在實(shí)際操作中，這種做法也屢見不鮮。很多人出于對日后我國可能

開征遺產(chǎn)稅的顧慮，干脆現(xiàn)在就將房產(chǎn)登記在孩子名下。

34、預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合那些條件？

商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可后，方可預(yù)售商品房。

預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金并取得國有土地使用權(quán)證，屬于預(yù)售經(jīng)濟(jì)適用住房的，應(yīng)當(dāng)取得城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書；（二）

取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證件和施工許可證件；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)的建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%

以上；（四）已確定竣工日期，且滿足市國土房管局公布的預(yù)售最長期限

35、商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明那些內(nèi)容？

商品房預(yù)售許可證應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（-）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱；（二）預(yù)售許可證編號；（三）預(yù)售商品房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證編號；（四）預(yù)售商品房的坐

落位置、幢號或者樓層、面積；（五）土地的用途和使用期限；（六）發(fā)證機(jī)關(guān)和發(fā)證日期。

36、商品房竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供哪些面積相關(guān)文件？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的測繪單位對每套房屋的建筑面積、套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿媒ㄖ娣e進(jìn)行測繪，并提供下

列文件：

（-）商品房預(yù)售面積測繪技術(shù)報(bào)告書；（二）商品房共用建筑面積分?jǐn)偳闆r的說明文件。

37、會所能否作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偅?/p>

會所不能作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

38、物業(yè)管理用房能否作為公用建筑進(jìn)行分?jǐn)?/p>

1.物業(yè)管理用房一般包括物業(yè)辦公、工作人員值班以及存放工具材料的用房。物業(yè)管理用房應(yīng)使用設(shè)計(jì)用途為物業(yè)管理、辦

公、或住宅的房屋。

2、為多幢房屋服務(wù)的物業(yè)管理用房，可以為多幢房屋分?jǐn)偂?/p>

3、每幢商品房所分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房面積可占該幢商品房建筑面積的千分之四左右，但最高不得超過千分之六。

按千分之六計(jì)算，分?jǐn)偟娜课飿I(yè)管理用房而積不足一套或一間房屋建筑面積的，按該幢商品房設(shè)計(jì)的最小一套或一間房

屋的建筑面積確認(rèn)。

商品房買賣合同中，買賣雙方對分?jǐn)偟奈飿I(yè)管理用房而積另有約定的，從其約定。

39、銀行個(gè)人住房貸款的還款方式有哪幾種？

現(xiàn)在，銀行個(gè)人住房貸款的還款方式主要有兩種：一種是等額本息還款法，即每月以相等的額度平均償還貸款本息，直至期滿

還清；另一種是等本不等息遞減還款法，即每月償還貸款本金相同，而利息隨本金的減少而逐月遞減，直至期滿還清。

六、物業(yè)方面

1、公共維修基金的用途和管理

此項(xiàng)基金不同于物業(yè)管理費(fèi)，只用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。

《關(guān)于歸集住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的通知》要求，“凡本市行政區(qū)域內(nèi)新建商品住宅的購買人應(yīng)交納公有

住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。在辦理立契過戶手續(xù)時(shí)，按購房款的2%足額交納?！薄锻ㄖ愤€規(guī)定，此基金向市或

區(qū)縣小區(qū)管理辦公室交納，由其代管，小區(qū)成立管委會后，小區(qū)辦將其移交管委會或經(jīng)管委會同意交由物業(yè)企業(yè)代管。管委會

成立前，基金使用由開發(fā)商或物業(yè)公司提出使用計(jì)劃，經(jīng)房地局審核后劃撥；管委會成立后，維修基金的使用由物業(yè)企業(yè)提出

年度使用計(jì)劃，經(jīng)管委會審定后實(shí)施。維修基金可以由業(yè)主自己交納，業(yè)主也可委托開發(fā)企業(yè)代收。

2、物業(yè)費(fèi)合理收取時(shí)間是多少？

北京市房地局小區(qū)辦曾發(fā)布過《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》。其中規(guī)定，禁止收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。也就

是說，只要收到一年以下，就不違反規(guī)定。

3、收取物業(yè)管理費(fèi)保證金是否合理？

物業(yè)管理費(fèi)保證金一般發(fā)生在高檔住宅，因其高檔住宅行業(yè)一般習(xí)慣一個(gè)月或三個(gè)月一交，而高檔住宅住戶又經(jīng)常不在國

內(nèi)或本地，故采用3個(gè)月保證金方式。如何運(yùn)作應(yīng)該看購房時(shí)所簽《住宅使用管理維修公約》；保證金要看《公約》約定，如

無約定，收取還應(yīng)征得業(yè)主同意。

4、停車費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？

對于停車費(fèi)，目前北京市只是在196號文中規(guī)定，普通小區(qū)地面車位每月為150元/個(gè)。而地下車庫、機(jī)械停車庫則要實(shí)行市

場價(jià)，開發(fā)商應(yīng)在購房時(shí)在《公約》中明示。

5、物業(yè)管理的定義？

物業(yè)管理，是指居住小區(qū)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托物業(yè)管理企業(yè)對房屋及其設(shè)備以及相關(guān)的居住環(huán)境進(jìn)行維護(hù)、修繕和服務(wù)

的活動。

6、何時(shí)成立業(yè)主物業(yè)管理委員會？

居住小區(qū)已交付使用并且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，應(yīng)當(dāng)在該居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位、居住小區(qū)所在地的區(qū)、縣房屋土地管理機(jī)

關(guān)指導(dǎo)下建立物業(yè)管理委員會。

物業(yè)管理委員會由居住小區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和使用人的代表及居民委員會的代表組成。

7、物業(yè)公司由誰選擇?

居住小區(qū)開發(fā)建設(shè)周期較長的，在物業(yè)管理委員會成立之前，由該居住小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位負(fù)責(zé)物業(yè)管理，并可選擇物業(yè)管

理企業(yè)進(jìn)行前期管理。物業(yè)管理委員會成立后，由其決定物業(yè)管理企業(yè)的續(xù)聘或解聘。

8、物業(yè)管理企業(yè)有那些權(quán)利？

（一）依據(jù)物業(yè)管理合同和國家及本市的有關(guān)規(guī)定對居住小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理；

（二）依據(jù)物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)用；

（三）勸阻、制止損害他人物業(yè)或妨害物業(yè)管理的行為；對造成的損害，有權(quán)要求賠償；

（四）要求物業(yè)管理委員會協(xié)助管理；

（五）選聘專營公司或聘用專人承擔(dān)清潔、保安、綠化等專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)；

（六）從事物業(yè)經(jīng)營或開展其他多種經(jīng)營和有償服務(wù)。

9、物業(yè)管理企業(yè)有那些義務(wù)？

（一）全面履行物業(yè)管理合同，對產(chǎn)權(quán)人委托管理的房屋、設(shè)施及其公共部位進(jìn)行維護(hù)、修繕，承擔(dān)居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)

的保安、防火、綠化維護(hù)、清掃保潔以及產(chǎn)權(quán)人和使用人日常生活必需的便民服務(wù)；

（二）接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督；

（三）重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定；

（四）接受房屋土地管理機(jī)關(guān)、其他行政管理機(jī)關(guān)及當(dāng)?shù)亟值擂k事處的指導(dǎo)監(jiān)督；

（五）發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。

10、業(yè)主未入住新房，物業(yè)管理費(fèi)究竟要不要交？

這一問題涉及到了入住交接和物業(yè)管理兩個(gè)問題。商品房買賣合同對房屋交接的程序做了約定和規(guī)范，如要求開發(fā)商要在

房屋交付時(shí)，向購房人提供房屋驗(yàn)收合格的證明；所購商品房為住宅的，開發(fā)商還需提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說

明書》。開發(fā)商不出示證明文件或出示證明文件不齊全，購房人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。既然

房屋已經(jīng)交付，無論業(yè)主是否實(shí)際居住，有關(guān)的物業(yè)管理費(fèi)也理應(yīng)交納，因?yàn)闊o論業(yè)主是否實(shí)際居住，物業(yè)公司有許多物業(yè)服

務(wù)均已提供（如保安、保潔等）。

11、商品保修規(guī)定保修期是多長時(shí)間？

建設(shè)部頒發(fā)的《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》第五條規(guī)定：

《住宅質(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗(yàn)的質(zhì)量等級；

2、地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用壽命年限內(nèi)承擔(dān)保修；

3、正常使用情況下各部位、部件保修內(nèi)容與保修期；

1）屋面防水3年；

2）墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；

3）墻面、頂棚抹灰層脫落1年；

4）地面空鼓開裂、大面積起砂1年；

5）門窗翹裂、五金件損壞1年；

6）管道堵塞2個(gè)月；

7）供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個(gè)采暖期或供冷期；

8）衛(wèi)生潔具1年；

9）燈具、電器開關(guān)6個(gè)月；

其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

國務(wù)院頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十條則規(guī)定：

在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

（-）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。

其他項(xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。

建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。

兩者規(guī)定有些差異，根據(jù)行政法規(guī)優(yōu)先于部門規(guī)章，當(dāng)兩者規(guī)定不一樣時(shí)取行政法規(guī)的規(guī)定。

七、入住方面

1、購房人應(yīng)當(dāng)如何委托房產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)進(jìn)行面積測繪?

購房人可在市房產(chǎn)測繪服務(wù)大廳自行委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的房產(chǎn)測繪單位為自己進(jìn)行面積測繪。委托時(shí)，購房人應(yīng)當(dāng)依

法繳納測繪費(fèi)用，并與房產(chǎn)測繪單位就測繪事宜簽訂書面合同，合同應(yīng)當(dāng)包括測繪項(xiàng)目的基本情況、完成期限、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成

果質(zhì)量要求、爭議解決方式等內(nèi)容。

2、商品房的銷售廣告和宣傳資料是否可以作為合同內(nèi)容？

商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確

定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,

亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

3、因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人是否可以請求解除合同和賠償損失？

交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受

人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。

4、出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款的逾期時(shí)間為多少？

出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)

予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解

除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

5、天然氣何時(shí)開通？

根據(jù)市政規(guī)定，新項(xiàng)目入住率要達(dá)到70%,才可以通天然氣。

6、契稅交付時(shí)間？

《中華人民共和國契稅暫行條例》第八條規(guī)定：“契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)

天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。”契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)向國家交的稅。不過,

在實(shí)際工作中，如果開發(fā)商一家一家辦理，就會給征收部門帶來很多麻煩，所以一般都是開發(fā)商代業(yè)主集體辦理。

7、房屋產(chǎn)權(quán)證有幾種？

房屋產(chǎn)權(quán)證是對進(jìn)行了房屋產(chǎn)權(quán)登記后所發(fā)證件的統(tǒng)稱。根據(jù)登記的產(chǎn)權(quán)情況又可分為《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)保持

證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》三種。

《房屋所有權(quán)證》發(fā)給擁有房屋所有權(quán)人?！斗课莨灿袡?quán)保持證》發(fā)給房屋共有人?！斗课菟?xiàng)權(quán)證》發(fā)給與房屋所有權(quán)

有關(guān)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)人，如典權(quán)人、抵押權(quán)人等。

8、房屋產(chǎn)權(quán)證》遺失后如何辦理？

《房屋產(chǎn)權(quán)證》一旦遺失，應(yīng)盡快到原發(fā)證機(jī)關(guān)申請補(bǔ)領(lǐng)新證。申請人應(yīng)提交補(bǔ)領(lǐng)新證申請書和登載遺失聲明的報(bào)紙一份，經(jīng)

房管機(jī)關(guān)審查確認(rèn)后，補(bǔ)發(fā)新證，并按規(guī)定征收重新登記費(fèi)用。

9、商品房保修期限和起計(jì)時(shí)間

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其出售的新建商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與受讓人在轉(zhuǎn)讓合同中約定保修范圍、保

修期限和保修責(zé)任。約定的保修期限不得低于國家規(guī)定的最低期限。保修期限自商品房交付之日起計(jì)算。

新建商品房在保修期限內(nèi)再轉(zhuǎn)讓的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)承擔(dān)對該商品房的保修責(zé)任。

10、實(shí)際交付的商品房與樣板間是否必須一致？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí)設(shè)置樣板間的，在簽訂預(yù)售合同前沒有告知預(yù)購人實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備、裝修標(biāo)準(zhǔn)、布

局結(jié)構(gòu)及其附屬設(shè)施等與樣板間是否一致的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板間一致。

二、房地產(chǎn)相關(guān)法律知識

物權(quán)法

消防法規(guī)

建筑法規(guī)

三、裝修基礎(chǔ)知識

四、房地產(chǎn)銷售禮儀接待流程

目標(biāo)：掌握接待禮儀知識，塑造專業(yè)人員形象

避免禮儀方面的錯(cuò)誤，提高自身競爭力

運(yùn)用接待禮儀知識，推動事業(yè)的成功

基本流程服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)動作要領(lǐng)應(yīng)注意或禁止動作與不規(guī)范動作

接待禮儀

、迎接客人來有迎聲1、從座位上站起時(shí)，動作要輕，避1、坐在前臺看見客戶進(jìn)來而未起身迎

迎接客人是指見到服務(wù)從見到客人開始免引起座椅傾倒或出現(xiàn)響聲，一般接。

客人至開始介紹樓客戶到訪，A位放下手從座椅左側(cè)站起。2、埋頭工作，不理客戶。

盤上的工作，起身迎接，2、帶好自己的文件夾3、注意力不集中，沒精打采

主動與客戶打招呼3、為客人開門。在客人差不多到門

如遇熟客，先行接待的口時(shí)，一只手為客人開（拉）門，

銷售人員應(yīng)主動上前迎另一只手以“請”的手勢引顧客入

接門（如果有保安開門，A位應(yīng)在門口

迎候客人）。

4、儀態(tài)端正、著裝整齊、精神飽滿

2、問候開門之后同客人熱情打1、主動熱情，點(diǎn)頭微笑，眼神接觸，1、“你好，來看房嗎？

招呼，打招呼時(shí)應(yīng)輕輕語氣溫和2、“老師，來看房嗎？”

點(diǎn)頭2、問候的時(shí)候身體微微前傾3、表情冷淡，沒有笑容

如：“您好?。ㄔ缟虾茫?、沒有問候語，用地方性稱呼或不適

先生（小姐、女士）是當(dāng)?shù)乃追Q

不是第一次過來？”

“早上（中午、下午）

好！歡迎光臨，先生（小

姐、女士）請問有什么

可以幫到您？”

“XX先生，歡迎光臨，

請到這邊坐，上次看的

單元考慮得怎么樣？”

3、站立介紹抬頭挺胸，站姿端正，女士站姿，收腹挺胸，身直，兩腳1、含胸縮背

頭正、身直、肩平、軀成小丁字步。男士抬頭挺胸，身直，2、單腳支撐，另一只腳彎曲，身體歪

挺雙腿自然分開與肩平行，雙手可自斜，站姿不端正

然交叉放于身前或身后，左手拿資3、腿部抖動

料夾，右手引領(lǐng)客人。4、雙手放于褲兜或抱于胸前

4、引領(lǐng)客人因現(xiàn)時(shí)售樓部面積較引導(dǎo)時(shí)伸出右手做“請”（手掌打開1、不說“這邊請”或只說“這邊，那

大，所以無論是讓客人五指并攏，手心向客人，微微向上邊

坐下或看模型，都應(yīng)以抬，并指向引導(dǎo)的方向）的引導(dǎo)狀，2、忌用手指作引導(dǎo)

“請”的手勢指引。同時(shí)說“先生（小姐、女士）這邊3、引導(dǎo)時(shí)不可奔跑

請”，側(cè)身走與客人保持1—2米的

距離，邊走邊交流。

5、入座以“請”的手勢引導(dǎo)客就座，應(yīng)先請客人就坐，如是老人、1、客戶未入座自己先入座

戶入座，并替客戶主動孕婦或小孩，則幫其拉開座椅，讓2、單手拉椅

拉開座椅讓客戶入座其坐好，如果人數(shù)較多，就必須令3、替客戶拉椅時(shí)應(yīng)用雙手，輕拉輕放，

每個(gè)人都坐下后，自己才就坐。注意不要發(fā)出大的噪音

6、倒茶水客戶入座后應(yīng)先為客戶1、雙手捧杯1、水忌倒的過滿溢出或太冷太燙

（視天氣情況）倒上冷2、一手托杯底，一手托杯身2、手碰到杯沿

或熱水3、從客戶側(cè)方進(jìn)入放下杯子3、單手放杯到客戶面前

一般情況下，順序先老4、放下后應(yīng)移至恰當(dāng)位置4、從客戶后面或肩膀上繞過放下杯子

人、后小孩，先女士，5、并說“請喝水”5、客戶致謝時(shí)沒回應(yīng)

后男士。6、客戶回謝時(shí)應(yīng)說“不用謝，沒關(guān)6、客戶喝完后忘記提示和加水

倒半杯水即可系”

一是避免部分客人有7、客戶快喝完時(shí)應(yīng)主動問客人是否

“茶滿欺人”的心態(tài)，還需要.如：“請問先生再要不要一

二是可以節(jié)約公司資杯？”

源。

7、遞名片、接名片、遞名片時(shí)應(yīng)起身站立，1、應(yīng)雙手將資料的文字正方遞向客1、一般在見面之初遞上名片，遞送自

遞資料走向客戶，用雙手遞出人，即尊重客人，其實(shí)更重要是尊己名片時(shí)應(yīng)鄭重其事

名片，將名片正面對著重公司。2、單手遞出名片或接過對方名片

客戶后遞出。將名片遞2、從名片夾或資料夾中抽出名片雙3、名片字體正方朝向自己一側(cè)

給客戶時(shí),應(yīng)說“XX花手握住遞出4、遞出名片沒有主動介紹自己

園姓名”“多多關(guān)照”3、名片的字體正方朝向客戶方向，5、不可用左手接名片

“常聯(lián)系”等話語方便客戶看閱6、接過對方名片后不能放在手中玩耍

名片的接受：客戶遞名4、遞出名片的時(shí)候介紹自己部門、或擺弄、亂扔亂放

片給自己時(shí)，應(yīng)起身站職務(wù)、姓名7、遞出資料時(shí)高度應(yīng)適中（客戶胸部

立，面含微笑，目視對5、接受名片時(shí)，雙手捧接，或以右以下，小腹以上）

方，雙手捧出。手接過。接名片后，從頭至尾認(rèn)真

默讀一遍，意表示尊重對方。接受

他人名片時(shí)應(yīng)使用謙詞敬語，如“請

您多關(guān)照”。接過他人的名片應(yīng)妥善

保管。

8、坐立介紹坐下后和客戶交談時(shí)坐1、坐下時(shí)應(yīng)坐到1/3處到1/2處1、坐下時(shí)滿座或靠于后背

姿要端正（包括在前臺2、坐時(shí)女士雙腿交叉?zhèn)确呕螂p膝并2、雙腿抖動或分開太開

就座時(shí)）攏保持小丁字步，雙手自然交叉放3、坐姿歪斜，一手撐桌子，一手撐頭

于兩腿中部；男士雙腿自然分開（兩靠于桌上

膝間以一個(gè)拳頭距離為準(zhǔn)），兩腳自

然分開成45度，雙手自然放在兩腿

上。

3、坐姿端正，挺胸