房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬提升B卷附答案

房地產(chǎn)估價(jià)師之開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬提升B卷附答案

單選題（共50題）1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃中應(yīng)包括預(yù)售收入時(shí)，資金籌措計(jì)劃要與項(xiàng)目的（）配合考慮。A.質(zhì)量控制目標(biāo)B.銷售收入計(jì)劃C.工程建設(shè)招標(biāo)計(jì)劃D.客戶定位【答案】B2、以下指標(biāo)不能反映房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.內(nèi)部收益率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率【答案】B3、為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其權(quán)益投資不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%【答案】C4、關(guān)于預(yù)算，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營預(yù)算，資本支出預(yù)算和長期預(yù)算D.年度運(yùn)營預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化【答案】D5、關(guān)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成的說法中，正確的是（）。A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專家組成B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員可以為5人C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)指定【答案】B6、下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目主要不確定因素的是（）。A.容積率B.空置率C.資本化率D.建安費(fèi)用【答案】B7、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.投資價(jià)值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D8、一般來說，（）對(duì)企業(yè)的市場營銷有直接影響。經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度快，人民收入高，則購買力增強(qiáng)，市場需求增大；反之則小。A.政治法律環(huán)境B.經(jīng)濟(jì)環(huán)境C.人口環(huán)境D.社會(huì)文化環(huán)境【答案】B9、在收集一手資料的調(diào)查手段中，開放式問卷調(diào)查適用于（）。A.因果性調(diào)查B.專題性調(diào)查C.描述性調(diào)查D.試探性調(diào)查【答案】D10、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售價(jià)格B.最低租售數(shù)量C.最低利潤水平D.最高土地取得價(jià)格【答案】C11、（）是反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.流動(dòng)比率C.償債備付率D.利息備付率【答案】A12、商品住房市場之所以能夠細(xì)分為若干子市場，最主要的原因是（）存在差異性。A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點(diǎn)B.城市區(qū)域功能C.購房者的需求D.城市地理環(huán)境【答案】C13、以下原因不是房地產(chǎn)市場過度開發(fā)誘因的是()。A.開發(fā)商對(duì)市場預(yù)測的偏差B.建造商的參與C.開發(fā)商間非理性行為D.開發(fā)資金的易得性【答案】B14、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項(xiàng)目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為（）。A.45.05%B.49.31%C.58.86%D.63.6%【答案】B15、假設(shè)某房產(chǎn)限差為120m2，則其中誤差為（）m2。A.30B.60C.90D.120【答案】B16、某投資者以8000萬元購買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的資本金凈利潤率為（）。A.9.38%B.12.50%C.15.63%D.20.83%【答案】C17、查賬時(shí)要兼顧各方利益，公平公正地對(duì)待涉及多方經(jīng)濟(jì)利益的問題。這體現(xiàn)的是查賬原則中的（）。A.獨(dú)立性原則B.群眾性原則C.合法性原則D.公正性原則【答案】D18、某企業(yè)年平均資產(chǎn)總額為2000萬元，銷售收入凈額為700萬元，凈利潤為112萬元，年平均資產(chǎn)負(fù)債率為60%，則該企業(yè)本年度的凈資產(chǎn)收益率是（）。A.5.6%B.9.3%C.14.00%D.16.00%【答案】C19、某城市規(guī)劃將火車站由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的商業(yè)物業(yè)投資將會(huì)增加，這主要是由于房地產(chǎn)投資具有（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.需要適時(shí)的更新改造投資D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移【答案】D20、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素稱為個(gè)人住房抵押貸款的（）。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)【答案】B21、在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析中，用于選擇資金籌措方案、制定適宜的借款及償還計(jì)劃的基本報(bào)表是（）。A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表【答案】D22、（）是調(diào)查的起點(diǎn)，其優(yōu)點(diǎn)是成本低及可以立即使用。A.一手資料B.二手資料C.原始資料D.基礎(chǔ)資料【答案】B23、若名義利率為10%，通貨膨脹率為4%，則實(shí)際利率為（）。A.5.77%B.6.00%C.10.00%D.14.40%【答案】A24、在項(xiàng)目評(píng)估過程中，租金或售價(jià)的確定是通過與（）進(jìn)行比較、修正后得來的。A.近期交易物業(yè)的租金或售價(jià)B.市場上交易物業(yè)的租金或售價(jià)C.類似物業(yè)D.市場上近期交易的類似物業(yè)的租金或售價(jià)【答案】D25、某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款人要求償債備付率不低于1.3，貸款年利率為12％，貸款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬元。A.28.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】B26、（）是企業(yè)進(jìn)行市場分析與預(yù)測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計(jì)劃的前提。A.市場定位B.市場調(diào)查C.市場細(xì)分D.市場選擇【答案】B27、債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時(shí)間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務(wù)融資具有（）特點(diǎn)。A.短期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性【答案】A28、下述各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)需求分析內(nèi)容的是（）。A.相關(guān)房地產(chǎn)類型的在建數(shù)量B.吸納率分析C.相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量D.改變用途數(shù)量【答案】B29、預(yù)售面積，是指報(bào)告期內(nèi)（）的房屋建筑面積。A.已正式交付使用B.已正式簽訂商品房預(yù)售合同C.已正式簽訂商品房交易合同D.已正式竣工驗(yàn)收合格【答案】B30、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.6。則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【答案】B31、下列房地產(chǎn)市場趨勢分析方法中，不屬于時(shí)間序列分析法的是（）。A.市場因子推演法B.加權(quán)移動(dòng)平均法C.簡單平均法D.指數(shù)平滑法【答案】A32、2015年某市商品住宅實(shí)際銷售量為400萬m2，預(yù)測銷售量為350萬m2，如果平滑指數(shù)=0.65，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2016年該城市商品住宅銷售量為（）萬m2。A.367.5B.382.5C.523.5D.543.0【答案】B33、下列各項(xiàng)中，屬于房地產(chǎn)市場分析中需求分析的是（）。A.吸納率分析B.市場占有率分析C.估計(jì)項(xiàng)目市場占有率D.估算項(xiàng)目吸納量【答案】A34、潛在購買者一般具有三個(gè)特點(diǎn)：興趣、收入與()。A.意愿B.途徑C.能力D.動(dòng)機(jī)【答案】B35、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目擬有三個(gè)投資方案，若對(duì)這三個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)合理性進(jìn)行比較，則比較的基礎(chǔ)是該項(xiàng)目的（）。A.利潤表B.資金來源與運(yùn)用表C.資本金現(xiàn)金流量表D.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表【答案】D36、對(duì)于收益性物業(yè)的管理費(fèi)和利潤通常是物業(yè)（）的一個(gè)百分比。A.有效毛收入B.凈經(jīng)營收入C.潛在毛收入D.稅后現(xiàn)金流量【答案】A37、當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入周期循環(huán)的波谷時(shí)，各國政府一般采用（）性的貨幣政策和財(cái)政政策抑制經(jīng)濟(jì)衰退。A.擴(kuò)張B.適度擴(kuò)張C.緊縮D.穩(wěn)健【答案】A38、有多少人愿意花費(fèi)20萬元購買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查【答案】B39、房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇相關(guān)的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)屬于（）。A.系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)B.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)C.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)【答案】C40、下列民用建筑中，屬于主體結(jié)構(gòu)部分的是（）。A.地基B.門窗C.樓板D.樓面【答案】C41、房地產(chǎn)投資者的實(shí)際收益較預(yù)期收益增加的部分，通常稱為（）。A.超額利潤B.投資回報(bào)C.內(nèi)部收益D.風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬【答案】D42、在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式中，最常用的是（）。A.年度運(yùn)營預(yù)算B.資本支出預(yù)算C.長期預(yù)算D.短期預(yù)算【答案】A43、王某住房公積金貸款采用“等額還本利息照付”的方式還款，如不考慮利率變化，則各期還款額（）。A.逐漸減少B.逐漸增加C.數(shù)額相等D.先增后減【答案】A44、采用貨幣作為計(jì)量單位、記錄和反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)，是指（）。A.會(huì)計(jì)主體B.貨幣計(jì)量C.會(huì)計(jì)分期D.持續(xù)經(jīng)營【答案】B45、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元。從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200【答案】B46、在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)時(shí)，不需要編制的報(bào)表是（）。A.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表B.利潤表C.資產(chǎn)負(fù)債表D.經(jīng)營成本估算表【答案】C47、房產(chǎn)用地面積測算時(shí)，需計(jì)入用地面積的是（）。A.公共使用的排水溝B.市政道路C.權(quán)屬不明的巷道D.房屋占地面積【答案】D48、已知某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本為2000元/m2，開發(fā)商的目標(biāo)利潤率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價(jià)法可定價(jià)為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503【答案】C49、相對(duì)于權(quán)益融資，債務(wù)融資的特點(diǎn)不包括（）。A.長期性B.可逆性C.負(fù)擔(dān)性D.流通性【答案】A50、估計(jì)房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的空置率時(shí)，不用考慮（）的影響。A.宏觀社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境B.房地產(chǎn)市場供求關(guān)系C.租戶支付租金能力D.銀行貸款利率【答案】D多選題（共20題）1、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目互斥方案在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選時(shí)應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有（）。A.備選方案差異原則B.備選方案獨(dú)立原則C.最低可接受收益率原則D.不行動(dòng)原則E.備選方案關(guān)聯(lián)性原則【答案】ACD2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)參數(shù)中，時(shí)間類參數(shù)包括（）。A.計(jì)息期的起始時(shí)間點(diǎn)B.開發(fā)期的起始時(shí)間點(diǎn)C.建設(shè)期的起始時(shí)間點(diǎn)D.出租經(jīng)營期的起始時(shí)間點(diǎn)E.投資回收期的起始時(shí)間點(diǎn)【答案】BCD3、關(guān)于名義利率和實(shí)際利率關(guān)系的說法，正確的有（）。A.名義利率越大，計(jì)息周期越長，名義利率與實(shí)際利率的差異就越大B.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＝1時(shí)，名義利率等于實(shí)際利率C.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m＞1時(shí)，名義利率小于實(shí)際利率D.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∞時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為：i＝er－1E.名義利率比實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值【答案】ACD4、可用于互斥方案比選的方法有（）。A.凈現(xiàn)值法B.內(nèi)部收益率法C.動(dòng)態(tài)投資回收期法D.費(fèi)用現(xiàn)值比較法E.費(fèi)用年值比較法【答案】AD5、細(xì)分市場評(píng)價(jià)主要涉及（）等方面的評(píng)價(jià)。A.細(xì)分市場的可衡量性B.細(xì)分市場的規(guī)模和發(fā)展前景C.細(xì)分市場的差異性大小D.企業(yè)的目標(biāo)和資源E.細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力【答案】BD6、軟件著作權(quán)受法律保護(hù)的期限是()。一旦保護(hù)期限屆滿，權(quán)利將自行終止，成為社會(huì)公眾可以自由使用的知識(shí)。A.10年B.25年C.50年D.不確定的【答案】C7、具體的評(píng)價(jià)方案中加以明確的內(nèi)容包括（）。A.開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型B.開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件C.建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次D.合作方式與合作條件E.擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例【答案】ACD8、下列經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目盈利性指標(biāo)的有（）。A.靜態(tài)投資回收期B.借款償還期C.利息備付率D.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值E.現(xiàn)金回報(bào)率【答案】AD9、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目初步可行性研究要解決的主要問題是（）。A.做出是否投資的決定B.對(duì)項(xiàng)目投資進(jìn)行詳細(xì)測算C.是否有進(jìn)行詳細(xì)可行性研究的必要D.有哪些關(guān)鍵問題需要進(jìn)行輔助研究E.系統(tǒng)比較項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案【答案】ACD10、關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說法，正確的有（）。A.利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場和貨幣市場同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性【答案】B11、成本計(jì)劃可分解為（）方A.材料設(shè)備成本計(jì)劃B.管理費(fèi)成本計(jì)劃C.人工費(fèi)成本計(jì)劃D.不可預(yù)見成本計(jì)劃E.施工機(jī)械費(fèi)用計(jì)劃【答案】ABC12、房地產(chǎn)間接投資包括（）。A.置業(yè)投資B.購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股票或債券C.開發(fā)投資D.投資房地產(chǎn)投資信托基金E.土地購置貸款【答案】BD13、實(shí)物期權(quán)類型主要包括（）。A.等待投資型期權(quán)B.成長型期權(quán)C.放棄型期權(quán)D.剛性期權(quán)E.柔性期權(quán)【答案】ABC14、利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)，下列表述中正確的有（）。A.項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行B.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小C.凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)就越小D.凈現(xiàn)值大于等于零時(shí)的累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)就越大E.凈現(xiàn)值期望值相同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)【答案】A15、下列房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本費(fèi)用中，屬于房屋開發(fā)費(fèi)的有（）。A.土地出讓價(jià)款B.土地購置稅費(fèi)C.建筑安裝工程費(fèi)D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)E.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)【答案】CD16、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的基本報(bào)表包括（）。A.現(xiàn)金流量表B.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表C.利潤表D.資產(chǎn)負(fù)債表E.投資計(jì)劃與資金籌措表【答案】ABCD17、債務(wù)融資的資金融出方所獲得的報(bào)酬有()。A.項(xiàng)目投資形成的可分配利潤B.協(xié)議中所規(guī)定的貸款利息C.股息或分紅D.租售收益E協(xié)議中規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用【答案】B18、按負(fù)擔(dān)室內(nèi)負(fù)荷所用的介質(zhì)分類，空調(diào)系統(tǒng)可分為（）。A.空氣水系統(tǒng)B.全空氣系統(tǒng)C.全水系統(tǒng)D.冷劑系統(tǒng)E.集中式系統(tǒng)【答案】ABCD19、土地費(fèi)用由()組成。A.出讓金B(yǎng).城市建設(shè)配套費(fèi)C.建安費(fèi)D.土地開發(fā)費(fèi)用E可行性研究費(fèi)【答案】ABD20、投資回報(bào)率與資本金凈利潤率的差異，主要在于前者考慮了（）。A.物業(yè)增值收益B.所得稅C.還本付息額D.投資者權(quán)益增加值E.權(quán)益投資【答案】AD大題（共10題）一、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函（略）估價(jià)師聲明（略）估價(jià)的假設(shè)和限制條件（略）估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方××××商貿(mào)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)。二、估價(jià)方××××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司，法定代表：×××，住所：××市××路××號(hào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)等級(jí)：×級(jí)。三、估價(jià)對(duì)象××商貿(mào)樓位于××市××路××號(hào)，四至××××，屬××××商貿(mào)有限公司所有。××××商貿(mào)有限公司1999年4月1日以出讓方式獲得××商務(wù)樓用地的土地使用權(quán)（使用年限為40年，即1999年4月1日至2039年3月31日），土地用途為商業(yè)?！痢辽虅?wù)樓為八層鋼筋混凝土現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)，建筑面積為6611m2，總用地面積為2560m2。自籌資金開發(fā)建設(shè)，于2001年4月全部竣工并進(jìn)行了精裝修后投入使用。估價(jià)對(duì)象其他內(nèi)容描述（略）四、估價(jià)目的評(píng)估××商務(wù)樓市場價(jià)值，為整體轉(zhuǎn)讓提供價(jià)格參考依據(jù)。五、估價(jià)時(shí)間2003年4月1日。六、價(jià)值定義本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)?！敬鸢浮慷?、本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)對(duì)象是李某擁有的位于某住宅小區(qū)一幢臨街住宅樓一層的一套住宅。為解決該住宅小區(qū)商業(yè)配套不足的問題，規(guī)劃部門原則同意該住宅樓一層改建為商鋪。該住宅樓一層大部分業(yè)主已將住宅改為商鋪。李某也已申請(qǐng)改建，但尚未辦理完變更手續(xù)，后因債務(wù)問題需轉(zhuǎn)讓該套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估其市場價(jià)值。以下是該房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告中“最高最佳利用分析”內(nèi)容片段：最高最佳利用分析最高最佳利用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟(jì)上允許，經(jīng)過充分合理的論證，使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值最大的一種利用。估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析具體如下：1．法律上的允許。估價(jià)對(duì)象相關(guān)權(quán)屬證書登記土地用途為綜合用地，房屋用途為住宅。鑒于土地法定用途為綜合用地，且規(guī)劃部門已原則同意該幢住宅樓一層改建為商鋪，故估價(jià)對(duì)象變更房屋用途具有可能性。因李某已申請(qǐng)改建，所以估價(jià)對(duì)象按照商業(yè)用途使用在法律上應(yīng)視為許可。2．技術(shù)上的可能性。雖然估價(jià)對(duì)象為已建成住宅，但經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地查勘，為適應(yīng)改建為商鋪用途的需要，可以拆除承重墻以外的部分墻體。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪從建筑材料性能、施工手段等技術(shù)方面是可能的。3．經(jīng)濟(jì)上的可行性。結(jié)合估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，經(jīng)過分析測算，若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，未來作為商鋪使用帶來的收入現(xiàn)值，大于作為住宅使用帶來的收入現(xiàn)值。所以，估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用經(jīng)濟(jì)上可行。4．價(jià)值最大化分析。經(jīng)調(diào)查，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象類似住宅市場均價(jià)為8000元/m2，類似商鋪市場均價(jià)為20000元/m2。若估價(jià)對(duì)象改建為商鋪使用，扣除需支付的改造裝修成本及應(yīng)得利潤后，其剩余價(jià)值大于作為住宅使用的價(jià)值。所以，估價(jià)對(duì)象作為商鋪利用的價(jià)值為最大。綜上所述，估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用方式為商鋪，故本次估價(jià)以重新開發(fā)為前提。【答案】三、（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲(chǔ)蓄用于購房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息）【答案】已知：i=3%/12=0.25%，n=5錯(cuò)誤12=60，s=0.5%，A1=12000錯(cuò)誤50%=6000（元），A2=1000元。方法一：（1）F1=P1（1+i）n=500000錯(cuò)誤（1+0.25%）60=580808.39（元）；（2）F2=P2（1+i）n=A/（i－s）{1－［（1+s）/（1+i）］n}（1+i）n=6000/（0.25%－0.5%）錯(cuò)誤{1－［（1+0.5%）/（1+0.25%）］60}錯(cuò)誤（1+0.25%）60=449360.09（元）；（3）F3=A2［（1+i）］n－1］/i或者F3=A2/i［1－1/（1+i）n］（1+i）n=1000錯(cuò)誤［（1+0.25%）60－1］/0.25%=64646.71（元）；（4）F=F1+F2+F3=580808.39+449360.09+64646.71=1094815.19（元）；（5）可購住房總價(jià)為：1094815.19/50%=2189630.38（元）；（6）可購住房單價(jià)為：2189630.38/120=18246.92（元/m2）。方法二：（1）P1=50萬元；四、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】五、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）。【答案】六、H辦公用房建于2005年，為4層鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，建筑面積2310m2，建筑密度為60%，用地為2004年通過出讓國有土地使用權(quán)取得，使用期限40年。2010年因抵押貸款，對(duì)該房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。采用成本法，其計(jì)算過程如下。（1）土地價(jià)格估算根據(jù)有關(guān)資料，考慮估價(jià)對(duì)象用地性質(zhì)、土地等級(jí)、地段位置等，確定估價(jià)對(duì)象用地樓面地價(jià)為1200元/m2。則土地價(jià)格為：1200×2310×60%＝1663200（元）≈166.3（萬元）。（2）建筑物價(jià)格計(jì)算按照本市2010年同類鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)建筑物重置價(jià)格為2175元/m2。該工程建設(shè)期為1年，假設(shè)資金分期均勻投入，年貸款利息率為5.85%，開發(fā)商利潤率為20%，則利息為：2175×0.5×5.85%≈63.6（元/m2）。開發(fā)商利潤為：2175×20%＝435（元/m2）。鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)使用年限為60年，殘值率為2%，已使用5年，根據(jù)定率折舊法公式，其成新率為：[1－（1－2%）×5/60]×100%＝92%。建筑物現(xiàn)值為：（2175＋63.6＋435）×92%×2310＝5681934.72（元）≈568.2（萬元）。（3）估價(jià)結(jié)果確定166.3＋568.2＝734.5（萬元）【答案】七、估價(jià)對(duì)象為A城市一臨街商業(yè)鋪面，當(dāng)?shù)仡愃品康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃活動(dòng)活躍；因城市道路擴(kuò)建需要拆遷，并于2008年8月30日獲得該房屋的拆遷許可證。因拆遷需要對(duì)其進(jìn)行估價(jià)，拆遷當(dāng)事人約定室內(nèi)自行裝飾裝修部分一并估價(jià)。某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)于2008年9月5日接受委托并簽訂估價(jià)委托合同，對(duì)該商業(yè)鋪面進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)作業(yè)日期為2008年9月5日至9月10日，房地產(chǎn)估價(jià)師張某于2008年9月5日到現(xiàn)場進(jìn)行了實(shí)地查看。以下為該估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)結(jié)果報(bào)告的片段。一、估價(jià)委托人（略）二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)對(duì)象（一）估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況（略）（二）估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況（略）（三）估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況（略）四、估價(jià)目的：為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場價(jià)格。五、價(jià)值定義：估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)的公開市場價(jià)值。六、價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2008年9月5日。七、估價(jià)依據(jù)1．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。2．《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院令第305號(hào)）。3．《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291—1999）?！敬鸢浮堪?、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為100萬元的住宅，首付款為房價(jià)的50%，其余房款用抵押貸款支付。如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為12%，問：（1）抵押貸款額、月貸款利率與月還款額各為多少（2）如果該家庭30%的收入可以用來支付抵押貸款月還款額，則該家庭須月收入多少，才能購買上述住宅（3）如果該家庭在按月等額還款5年后，于第6年年初一次提前償還剩余貸款本息，則還款額為多少【答案】（1）抵押貸款額P=100×50%=50萬元；月貸款利率i=12%/12=1%；月還款額為：A=P×i(1+i)n/[(1+i)n-1]=50×1%(1+1%)240/[(1+1%)240-1]=0.550543萬元=5505.43元；（2）該家庭欲購買上述住宅，其月收入須為：5505.43/30%=18351.43元（3）該家庭在第6年年初一次提前償還剩余貸款余額時(shí)，所需償還金額為Pn=A[（（1+i）n-m-1）/[i（1+i）n-m]，其中，n=12×20=240，m=12×5=60，代入數(shù)據(jù)，得到Pn=5505.43×[（（1+1%）240-60-1）/[1%（1+1%）240-60]=458721.59元=45.87萬元。九、××商務(wù)樓估價(jià)報(bào)告報(bào)告封面及目錄（略）致委托方函