城鄉(xiāng)規(guī)劃原理教案-城市用地組成和用地選擇

城鄉(xiāng)規(guī)劃原理教案—城市用地組成和用地選擇城市用地是城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)賦以一定用途與功能的土地的統(tǒng)稱，是用于城市建設(shè)和滿足城市機(jī)能運(yùn)轉(zhuǎn)所需要的土地。它們既指已經(jīng)建設(shè)利用的土地，也包括已列入城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)尚待開發(fā)使用的土地。城市的一切建設(shè)工程，不管它們的內(nèi)涵功能如何復(fù)雜，都必須落實(shí)到土地上，因此城市土地利用規(guī)劃是城市規(guī)劃的重要工作內(nèi)容之一，通過其具體地確定城市用地的規(guī)模與范圍、用地的功能組合與總體布局等。一、城市用地組成和用地分類1、城市用地組成就我國(guó)目前的狀況而言，城市用地組成有兩個(gè)層面的劃分，一是行政管轄區(qū)劃層面的，稱市域或城市地區(qū)；二是規(guī)劃建設(shè)層面的，稱城市規(guī)劃區(qū)。城市行政管轄范圍內(nèi)的城市用地受城市規(guī)模的影響。中小城市用地構(gòu)成一般包括市區(qū)和郊區(qū)兩部分，而大城市的用地構(gòu)成比較復(fù)雜，一般有中心市區(qū)、近郊區(qū)、遠(yuǎn)郊區(qū)、遠(yuǎn)郊新城或衛(wèi)星城等（參見教材第85頁“城市用地構(gòu)成示意”圖）。從城市規(guī)劃的角度來看，城市用地是指建成區(qū)或規(guī)劃區(qū)范圍用地。建成區(qū)是指某一發(fā)展階段城市建設(shè)在地域分布上的客觀反映，是城市行政管轄范圍內(nèi)征用的土地和實(shí)際建設(shè)發(fā)展起來的非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)建設(shè)地段，它包括市區(qū)集中連片的部分以及分散在郊區(qū)，與城市有著密切聯(lián)系的城市建設(shè)用地，例如機(jī)場(chǎng)、鐵路編組站、通訊電臺(tái)、污水處理廠等。建成區(qū)標(biāo)志著該城市某一發(fā)展階段建設(shè)用地的規(guī)模和分布特征，反映了城市布局的基本形態(tài)。建成區(qū)的內(nèi)部，根據(jù)不同功能用地的分布情況，又可進(jìn)一步劃分為工業(yè)區(qū)、居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、倉庫區(qū)、港口站場(chǎng)等功能區(qū)，實(shí)際承擔(dān)城市功能的運(yùn)作，并共同組成了城市的整體（參見教材第86~87頁圖）。2、城市用地分類按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》（GBJ137-90)，城市用地按大類、中類和小類三級(jí)進(jìn)行劃分，以滿足不同層次規(guī)劃的要求。城市用地共分10大類、46中類和73小類（參見教材第84頁“城市用地分類表”）。一般而言，城市總體規(guī)劃階段以達(dá)到大類為主，中類為輔；分區(qū)規(guī)劃階段以中類為主，小類為輔；在詳細(xì)規(guī)劃階段，應(yīng)達(dá)到小類深度。二、城市用地評(píng)價(jià)與用地選擇城市用地的評(píng)價(jià)包括多方面的內(nèi)容，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：自然條件的評(píng)價(jià)、建設(shè)條件的評(píng)價(jià)和用地的經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)。這三方面是相互影響的，因此往往需要進(jìn)行綜合的評(píng)價(jià)。（一）城市用地的自然條件評(píng)價(jià)自然環(huán)境條件與城市的形成和發(fā)展關(guān)系十分密切，對(duì)城市布局結(jié)構(gòu)形式和城市職能的充分發(fā)揮有很大的影響。城市建設(shè)用地的自然條件評(píng)價(jià)主要包括工程地質(zhì)、水文、氣候和地形等幾個(gè)方面。1、工程地質(zhì)條件（1）土質(zhì)與地基承載力在城市建設(shè)用地范圍內(nèi)，由于地層的地質(zhì)構(gòu)造和土質(zhì)的自然堆積情況存在著差異，其構(gòu)成物質(zhì)也就各不相同，加之受地下水的影響，地基承載力大小相差懸殊。全面了解建設(shè)用地范圍內(nèi)各種地基的承載能力，對(duì)城市建設(shè)用地選擇和各類工程建設(shè)項(xiàng)目的合理布置以及工程建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性，都是十分重要的。此外，有些地基土質(zhì)常在一定條件下改變其物理性質(zhì)，從而對(duì)地基承載力帶來影響。例如濕陷性黃土，在受濕狀態(tài)下，由于土壤結(jié)構(gòu)發(fā)生變化而下陷，導(dǎo)致上部建設(shè)的損壞。又如膨脹土，具有受水膨脹、失水收縮的性能，也會(huì)造成對(duì)工程建設(shè)的破壞。（2）滑坡與崩塌滑坡與崩塌是一種物理地質(zhì)現(xiàn)象?；率怯捎谛逼律洗罅炕麦w（土體或巖體）在風(fēng)化、地表水或地下水以及重力作用下，沿一定的滑動(dòng)面向下滑動(dòng)而造成的，常發(fā)生在山區(qū)或丘陵地區(qū)。因此，山區(qū)或丘陵城市在利用坡地或緊靠崖巖進(jìn)行建設(shè)時(shí)，需要了解滑坡的分布及滑坡地帶的界線、滑坡的穩(wěn)定性狀況。不穩(wěn)定的滑坡體本身，以及處于滑坡體下滑方向的地段，均不宜作為城市建設(shè)用地。如果無法回避，必須采取相應(yīng)工程措施加以防治。崩塌的成因主要是由山坡巖層或土層的層面相對(duì)滑動(dòng)，造成山坡體失去穩(wěn)定而塌落。當(dāng)裂隙發(fā)育且節(jié)理面順向崩塌的方向，極易發(fā)生崩落。尤其是因過分的人工開挖，導(dǎo)致坡體失去穩(wěn)定而造成崩塌（參見教材第67頁圖）。（3）沖溝沖溝是由間斷流水在地層表面沖刷形成的溝槽。沖溝切割用地，使之支離破碎，對(duì)土地的使用十分不利。尤其在沖溝的發(fā)育地區(qū)，水土流失嚴(yán)重，而且道路的走向往往受其限制而增加線路長(zhǎng)度和增設(shè)跨溝工程，給工程建設(shè)帶來困難。所以在用地選擇時(shí)，應(yīng)弄清沖溝的分布、坡度、活動(dòng)狀況，以及沖溝的發(fā)育條件，以采取相應(yīng)的治理措施，如對(duì)地表水導(dǎo)流或通過綠化工程等方法防止水土流失。（5）巖溶地下可溶性巖石(如石灰?guī)r、鹽巖等)在含有二氧化碳、硫酸鹽、氯等化學(xué)成分的地下水的溶解與侵蝕之下，巖石內(nèi)部形成空洞（地下溶洞），這種現(xiàn)象稱為巖溶，也稱喀斯特現(xiàn)象。地下溶洞有時(shí)分布范圍很廣，洞穴空間高大，若工程建筑物和水工構(gòu)筑物不慎選在地下溶洞之上，其危險(xiǎn)性是可以想象的。因此，在城市用地選擇時(shí)，要查清溶洞的分布、深度及其構(gòu)造特點(diǎn)。（6）地震地震是一種自然地質(zhì)現(xiàn)象，大多數(shù)地震是由地殼斷裂構(gòu)造運(yùn)動(dòng)引起的，了解和分析當(dāng)?shù)氐牡刭|(zhì)構(gòu)造非常重要。在有活動(dòng)斷裂帶的地區(qū)，最易發(fā)生地震，而在斷裂帶的彎曲突出處和斷裂帶交叉的地方往往是震中所在。掌握活動(dòng)斷裂帶的分布，對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)防震大有好處。在強(qiáng)震區(qū)一般不宜建設(shè)城市。在震區(qū)建設(shè)城市時(shí)，除制定各項(xiàng)建設(shè)工程的設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)外，還須考慮震后疏散救災(zāi)等問題。如建筑不宜連綿成片，盡量避開斷裂破碎地段。地震斷裂帶上一般可設(shè)置綠化帶，不得進(jìn)行建設(shè)，同時(shí)也不能布置城市的主要交通干道。此外，在城市的上游不宜修建水庫，以免地震時(shí)水庫堤壩受損，洪水下泄，危及城市。2、水文及水文地質(zhì)條件（1）水文條件江河湖泊等地面水體，不但可作為城市水源，同時(shí)它還在水路運(yùn)輸、改善氣候、稀釋污水以及美化環(huán)境等方面發(fā)揮作用。但某些水文條件也可能給城市帶來不利影響，例如洪水侵患，年降水量的不均勻性，水流對(duì)沿岸的沖刷，以及河床泥沙淤積等等。沿江河的城市常會(huì)受到洪水的威脅，為防范洪水帶來的影響，在規(guī)劃中應(yīng)處理好用地選擇、用地布局以及堤防工程建設(shè)等方面的問題，還要區(qū)別城市不同地區(qū)，采用不同的防洪設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，有利于土地的充分利用，也有利于城市的合理布局和節(jié)約建設(shè)投資。另一方面，城市建設(shè)也可能造成對(duì)原有水系的破壞，如過量取水、排放大量污水、改變水道與斷面等，均能導(dǎo)致水體水文條件的變化，對(duì)城市建設(shè)產(chǎn)生新的問題（參見教材第70頁圖）。因此，在城市規(guī)劃和建設(shè)之前，需要對(duì)水體的流量、流速、水位、水質(zhì)等進(jìn)行調(diào)查分析，隨時(shí)掌握水情動(dòng)態(tài)，研究規(guī)劃對(duì)策。（2）水文地質(zhì)條件水文地質(zhì)條件一般指地下水的存在形式、含水層的厚度、礦化度、硬度、水溫及水的流動(dòng)狀態(tài)等條件。地下水常常作為城市水源，特別是在遠(yuǎn)離江河湖泊或地面水水量不足而水質(zhì)又不符合衛(wèi)生要求的城市，調(diào)查并探明地下水資源尤為重要。地下水按其成因與埋藏條件可分為三類：即上層滯水、潛水和承壓水，其中能作為城市水源的，主要是潛水和承壓水（參見教材第71頁圖）。潛水基本上是地表水滲水形成，主要靠大氣降水補(bǔ)給，所以潛水水位及其水的流動(dòng)狀態(tài)與地面狀況是有關(guān)的，其埋深也因各地的地面蒸發(fā)、地質(zhì)構(gòu)造(如隔水層的深淺)和地形等不同而相差懸殊。承壓水是指兩個(gè)隔水層之間的重力水，由于有隔水頂板，承壓水受大氣降水的影響較小，也不易受地面污染，因此往往作為遠(yuǎn)離江河城市的主要水源。地下水并不是取之不盡的，應(yīng)探明地下水的蘊(yùn)藏量和補(bǔ)給情況，根據(jù)地下水的補(bǔ)給量來確定開采的水量。地下水若過量開采，會(huì)使地下水位大幅度下降，形成“漏斗”，這會(huì)使漏斗外圍的污染物質(zhì)流向漏斗中心，使水質(zhì)變壞；嚴(yán)重的還會(huì)造成水源枯竭和引起地面沉陷，形成一個(gè)碟形洼地，對(duì)城市的防汛與排水均不利，而且對(duì)地面建筑及各項(xiàng)管網(wǎng)工程造成破壞。地下水的流向?qū)Τ鞘胁季忠灿杏绊?，與地面水情況類似，對(duì)地下水有污染的一些建設(shè)項(xiàng)目不應(yīng)布置在地下水的上游方向，以盡量減少水體污染。3、氣候條件氣候條件對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)有著多方面的影響，尤其在為城市居民創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境、防止城市環(huán)境的污染等方面，關(guān)系更為密切。（1）太陽輻射太陽輻射的強(qiáng)度與日照率，在不同緯度和不同地區(qū)存在著差異。認(rèn)真分析城市所在地區(qū)的太陽運(yùn)行規(guī)律和輻射強(qiáng)度，對(duì)于建筑的日照標(biāo)準(zhǔn)、建筑朝向、建筑間距的確定，以及建筑的遮陽設(shè)施與各項(xiàng)工程的采暖設(shè)施的設(shè)置，提供了規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。其中某些因素的考慮將進(jìn)一步影響到城市建筑密度、用地指標(biāo)與用地規(guī)模以及建筑群體的布置等。（2）風(fēng)象風(fēng)象對(duì)城市規(guī)劃與建設(shè)影響很大，尤其城市環(huán)境保護(hù)與風(fēng)象的關(guān)系更為密切。風(fēng)是地面大氣的水平移動(dòng)，由風(fēng)向與風(fēng)速兩個(gè)量表示。風(fēng)向就是風(fēng)吹來的風(fēng)向，表示風(fēng)向最基本的一個(gè)特征指標(biāo)叫風(fēng)向頻率。風(fēng)向頻率一般是分8個(gè)或16個(gè)羅盤方位觀測(cè)，累計(jì)某一時(shí)期內(nèi)(一季、一年或多年)各個(gè)方位風(fēng)向的次數(shù)，并以各個(gè)風(fēng)向發(fā)生的次數(shù)占該時(shí)期內(nèi)觀測(cè)、累計(jì)各個(gè)不同風(fēng)向(包括靜風(fēng))的總次數(shù)的百分比來表示。即：風(fēng)向頻率＝（某一時(shí)期內(nèi)觀測(cè)、累計(jì)某一風(fēng)向發(fā)生的次數(shù)/同一時(shí)期內(nèi)觀測(cè)、累計(jì)風(fēng)向的總次數(shù))×100%。風(fēng)速是指單位時(shí)間內(nèi)風(fēng)所移動(dòng)的距離，表示風(fēng)速最基本的一個(gè)指標(biāo)叫平均風(fēng)速。平均風(fēng)速是按每個(gè)風(fēng)向的風(fēng)速累計(jì)平均值來表示的。根據(jù)城市多年風(fēng)向現(xiàn)測(cè)記錄匯總所繪制的風(fēng)向頻率圖和平均風(fēng)速圖又稱風(fēng)玫瑰圖（參見教材第73頁圖）。風(fēng)玫瑰圖是研究城市布局的重要依據(jù)。在進(jìn)行城市用地規(guī)劃布局時(shí)，為了減輕工業(yè)排放的有害氣體對(duì)生活居住區(qū)的危害，通常把工業(yè)區(qū)布置于生活居住區(qū)的下風(fēng)位，但應(yīng)同時(shí)考慮最小風(fēng)頻風(fēng)向、靜風(fēng)頻率、各盛行風(fēng)向的季節(jié)變換及風(fēng)速關(guān)系。如全年只有一個(gè)盛行風(fēng)向，且與此相對(duì)的方向風(fēng)頻最小，或最小風(fēng)頻風(fēng)向與盛行風(fēng)向轉(zhuǎn)換夾角大于90度，工業(yè)用地應(yīng)放在最小風(fēng)頻之上風(fēng)位，居住區(qū)位于其下風(fēng)位；全年擁有兩個(gè)方向的盛行風(fēng)時(shí)，應(yīng)避免有污染的工業(yè)處于任何一個(gè)盛行風(fēng)向的上風(fēng)方向，工業(yè)區(qū)及居住區(qū)一般可分別布置在盛行風(fēng)向的兩側(cè)。風(fēng)速與污染危害的關(guān)系一般被認(rèn)為是反比關(guān)系，即風(fēng)速越大，污染物越易擴(kuò)散，從而降低了有害物質(zhì)的濃度，這在處理多盛行風(fēng)向城市的工業(yè)布局有一定的參考意義。除了考慮城市盛行風(fēng)向的影響外，還應(yīng)特別注意當(dāng)?shù)仂o風(fēng)的頻率。尤其在一些位于盆地或峽谷的城市，靜風(fēng)頻率往往很高。如果只按頻率不大的盛行風(fēng)向作為用地布局的依據(jù)，而忽視靜風(fēng)的影響，那么大部分時(shí)日(指靜風(fēng)時(shí)日)煙氣滯留在城市上空無法吹散，只能沿水平方向慢慢擴(kuò)散，這樣仍然影響到鄰近上風(fēng)側(cè)的生活居住區(qū)，難以解決城市環(huán)境的污染問題。此外，城市用地布局在綠地安排和道路系統(tǒng)規(guī)劃中也應(yīng)考慮自然通風(fēng)的要求，如大面積綠地安排成楔狀插入城市，以導(dǎo)刮風(fēng)向；道路系統(tǒng)的走向可與冬季盛行風(fēng)向成一定角度，以減輕寒風(fēng)對(duì)城市的侵襲。對(duì)城市局部地段在溫差熱力作用下產(chǎn)生的小范圍空氣環(huán)流也應(yīng)考慮，處理得當(dāng)有利于該地段的自然通風(fēng)。如在山地背風(fēng)面，由于會(huì)產(chǎn)生機(jī)械性渦流，布置于此的建筑有利于通風(fēng)，但其上風(fēng)向若為污染源時(shí)，也會(huì)因之而加劇污染。（3）氣溫氣溫對(duì)于城市規(guī)劃與建設(shè)也有影響。如城市所在地區(qū)的日溫差或年溫差較大時(shí)，會(huì)給建筑工程的設(shè)施與施工帶來影響；在工業(yè)配置時(shí)，需根據(jù)氣溫條件，考慮工業(yè)工藝的適應(yīng)性與經(jīng)濟(jì)性問題；在生活居住方面，則應(yīng)根據(jù)氣溫狀況考慮生活居住區(qū)的降溫或采暖設(shè)備的設(shè)置等問題。在日溫差較大的地區(qū)(尤其在冬天)，常常因?yàn)橐归g城市地面散熱冷卻較快，大氣層下冷上熱，而在城市上空出現(xiàn)逆溫層現(xiàn)象，在靜風(fēng)或谷地地區(qū)，加上山坡氣流下沉，更加劇這種現(xiàn)象。這時(shí)城市上空大氣比較穩(wěn)定，有害的工業(yè)煙氣滯留或擴(kuò)散緩慢，從而加劇了城市環(huán)境的污染。此外，城市由于建筑密集，生產(chǎn)與生活活動(dòng)過程散發(fā)大量熱量，往往出現(xiàn)市區(qū)氣溫比郊外高的現(xiàn)象，即所謂“熱島效應(yīng)”，尤其在大城市中更為突出。為改善城市環(huán)境條件，降低炎熱季節(jié)市區(qū)溫度，在規(guī)劃布局時(shí)，可增設(shè)大面積水體和綠地，加強(qiáng)對(duì)氣溫的調(diào)節(jié)作用。(4)降水與濕度降水是降雨、降雪、降雹、降霜等氣候現(xiàn)象的總稱。降水量的大小和降水強(qiáng)度對(duì)城市較為突出的影響是排水設(shè)施。此外，山洪的形成、江河汛期的威脅等也給城市用地的選擇及城市防洪工程帶來直接的影響。濕度的高低與降水的多少有著密切的聯(lián)系，相對(duì)濕度又隨地區(qū)或季節(jié)的不同而異。一般城市因大量人工建筑物及構(gòu)筑物覆蓋，相對(duì)濕度比城市郊區(qū)要低。濕度的大小還對(duì)城市某些工業(yè)生產(chǎn)工藝有所影響，同時(shí)又與居住環(huán)境是否舒適有關(guān)。4、城市用地適用性評(píng)定城市用地適用性評(píng)定是城市總體規(guī)劃的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。他它的主要內(nèi)容是在調(diào)查研究自然環(huán)境條件的基礎(chǔ)上，按照城市規(guī)劃與建設(shè)的需要，進(jìn)行土地使用的功能和工程的適宜程度，以及城市建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性和可行性的評(píng)估，為正確選擇和合理組織城市用地提供依據(jù)。城市用地的評(píng)定，一般可分為三類，即：適宜修建用地；基本適宜，但要采取一定工程措施的用地；不適宜修建的用地。城市總體規(guī)劃一般應(yīng)結(jié)合各地區(qū)具體條件，因地制宜地提出用地評(píng)定意見。（二）城市用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)城市用地的建設(shè)條件是指組成城市各項(xiàng)物質(zhì)要素的現(xiàn)有狀況與它們?cè)诮趦?nèi)建設(shè)或改進(jìn)的可能，以及它們的服務(wù)水平與質(zhì)量。與城市用地的自然條件評(píng)價(jià)相比，用地的建設(shè)條件評(píng)價(jià)更強(qiáng)調(diào)人為因素所造成的影響。除了新建城市之外，絕大多數(shù)城市都是在一定的現(xiàn)狀基礎(chǔ)上發(fā)展與建設(shè)的，不可能脫離城市現(xiàn)有的基礎(chǔ)，所以，城市現(xiàn)有的布局往往對(duì)城市的進(jìn)一步發(fā)展具有十分重要的影響。城市的現(xiàn)狀條件，有時(shí)不能滿足城市發(fā)展的要求，有時(shí)還會(huì)妨礙城市的建設(shè)和發(fā)展，這就要求對(duì)城市用地的建設(shè)條件進(jìn)行全面評(píng)價(jià)，對(duì)不利的因素加以改造，更好地利用城市原有基礎(chǔ)，充分發(fā)揮城市現(xiàn)有的潛力。1、城市用地布局結(jié)構(gòu)方面城市的布局現(xiàn)狀是城市歷史發(fā)展過程的產(chǎn)物，有著相當(dāng)?shù)姆€(wěn)定性。城市越大，一般越難以改動(dòng)。對(duì)城市用地布局結(jié)構(gòu)的評(píng)價(jià)，應(yīng)著重以下幾個(gè)方面：（1）城市用地布局結(jié)構(gòu)是否合理，主要體現(xiàn)在城市各項(xiàng)功能的組合與結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)以及城市總體運(yùn)行的效率。（2）城市用地布局結(jié)構(gòu)能否適應(yīng)發(fā)展需要，城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)是封閉的，還是開放的，將對(duì)城市空間發(fā)展、調(diào)整或改變的可能性產(chǎn)生影響。如工業(yè)的改造或者規(guī)模的擴(kuò)展，由此帶來生活居住用地等相應(yīng)的增加，是否會(huì)在工作地與居住地的空間擴(kuò)展出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的障礙等。（3）城市用地布局對(duì)生態(tài)環(huán)境的影響，主要體現(xiàn)在城市工業(yè)排放物所造成的環(huán)境污染與城市布局的矛盾。這一矛盾往往影響到城市用地價(jià)值，同時(shí)為改變污染狀態(tài)而需要更多的資金投入。（4）城市內(nèi)外交通系統(tǒng)的協(xié)調(diào)性、矛盾與潛力，城市對(duì)外鐵路、公路、水道、港口及空港等站場(chǎng)、線路的分布，將對(duì)城市用地結(jié)構(gòu)產(chǎn)生深刻的影響，還對(duì)城市進(jìn)一步擴(kuò)展的方向和用地選擇造成制約。（5）城市用地結(jié)構(gòu)是否體現(xiàn)出城市性質(zhì)的要求，或者反映出城市特定自然地理環(huán)境和歷史文化積淀的特色等。2、城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施方面城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)現(xiàn)狀，包括質(zhì)量、數(shù)量、容量與改造利用的潛力等，都將影響到土地的利用及舊區(qū)再開發(fā)的可能性與經(jīng)濟(jì)性。在公共服務(wù)投施方面，包括商業(yè)服務(wù)、文化教育、郵電、醫(yī)療衛(wèi)生等設(shè)施，它們的分布、配套及質(zhì)量等，無論是在用地本身，還是作為鄰近用地開發(fā)的環(huán)境，都是土地利用的重要衡量條件。尤其是在舊區(qū)改建方面，土地利用的價(jià)值往往要視舊有住宅和各種公共服務(wù)設(shè)施以及改建后所能得益的多少來決定。在市政設(shè)施方面，包括現(xiàn)有的道路、橋梁、給水、排水、供電、煤氣等的管網(wǎng)、廠站的分布及其容量等方面，它們是土地開發(fā)的重要基礎(chǔ)條件，影響著城市發(fā)展的格局。3、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成方面影響土地利用的社會(huì)構(gòu)成狀況主要表現(xiàn)在人口結(jié)構(gòu)及其分布的密度，以及城市各項(xiàng)物質(zhì)設(shè)施的分布及其容量，同居民需求之間的適應(yīng)性。在城市人口高密度地區(qū)，為了合理使用土地，常常不得不進(jìn)行人口疏解。人口分布的疏或密，將反映出土地利用的強(qiáng)度與效益。當(dāng)舊區(qū)改建時(shí)，高密度人口地區(qū)常會(huì)帶來安置動(dòng)遷居民的困難。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平、城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和相應(yīng)的就業(yè)結(jié)構(gòu)都將影響城市用地功能組織和各種用地的數(shù)量結(jié)構(gòu)。(三)城市用地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)城市土地的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是指根據(jù)城市土地的經(jīng)濟(jì)和自然兩方面的屬性及其在城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中所產(chǎn)生的作用，綜合評(píng)價(jià)土地質(zhì)量?jī)?yōu)劣差異，為土地使用提供依據(jù)。在城市中，由于不同地段所處區(qū)位的自然經(jīng)濟(jì)條件和人為投入物化勞動(dòng)的不同，土地質(zhì)量和土地收益也不同。因此，通過分析土地的區(qū)位、投資于土地上的資本、自然條件、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)狀況等條件，可以揭示土地質(zhì)量和土地收益的差異。在規(guī)劃中做到好地優(yōu)用，劣地巧用，合理確定不同地段的使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度，為用經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)土地使用，提高土地的使用效益打下重要基礎(chǔ)。1、城市土地的基本性質(zhì)城市土地除具有土地資源的共性之外，還具有自己的特殊性質(zhì)。深刻認(rèn)識(shí)城市土地的特殊性，是進(jìn)行城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)。（1）承載性是城市土地最基本的自然屬性城市土地為城市各項(xiàng)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)提供場(chǎng)所，是人們進(jìn)行生產(chǎn)和生活不可缺少的物質(zhì)要素，也是各類建筑物和構(gòu)筑物的載體。城市土地的這種特性稱為承載性，它對(duì)城市發(fā)展和建設(shè)的影響主要反映在物理屬性方面，而與其自身的肥沃程度無關(guān)。（2）區(qū)位的極端重要性城市土地由于其不可移動(dòng)，導(dǎo)致了區(qū)位的極端重要性。城市土地區(qū)位的涵義，除包括以地理坐標(biāo)表示的幾何位置外，更重要的是經(jīng)濟(jì)地理位置，即某一地段與周圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境的相互關(guān)系，如與就業(yè)中心、交通線路等社會(huì)經(jīng)濟(jì)要素的相對(duì)位置。它既包括有形的區(qū)位，如土地所在位置距就業(yè)中心、交通路線遠(yuǎn)近、基礎(chǔ)設(shè)施的條件等，也包括無形的因素，如經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、社會(huì)文化環(huán)境等。（3）地租與地價(jià)地租指報(bào)酬或收益，其本質(zhì)是土地供給者憑借土地所有權(quán)向土地需求者讓渡土地使用權(quán)時(shí)所索取的利潤(rùn)。土地價(jià)格是土地供給者向土地需求者讓渡所有權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。在我國(guó)，城市土地屬國(guó)家所有，因此，地價(jià)一般指土地一定年限內(nèi)使用權(quán)的價(jià)格，是國(guó)家向土地使用者出讓土地使用權(quán)時(shí)獲得的一次性貨幣收入。按經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析，城市土地在城市不同用途之間合理分配的基礎(chǔ)是價(jià)值最大法則，也就是說土地所有者追求最大地租，土地使用者則尋求生產(chǎn)過程中的利潤(rùn)最大而使地租等于其邊際產(chǎn)出價(jià)值。級(jí)差地租是指不同區(qū)位的土地或同一土地上由于土地肥力、相對(duì)位置及開發(fā)程度不同而形成的差別地租。土地等級(jí)差別及由此產(chǎn)生的級(jí)差地租理論，是闡明土地在各種相互替代的用途之間如何分配的理論基礎(chǔ)，是認(rèn)識(shí)土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值差異的最有力工具。2、城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要影響因素影響城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的因素不僅多樣復(fù)雜，而且具有不同的層次。一般而言，可以分為三個(gè)層次：（1）基本因素層，包括土地區(qū)位、城市設(shè)施、環(huán)境優(yōu)劣度及其他因素等。城市土地經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)因素因子體系（2）派生因素層，即由基本因素派生出來的子因素，包括繁華度、交通通達(dá)度、城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、自然條件、人口密度、建筑容積率和城市規(guī)劃等子因素，它們從不同方面反映基本因素的作用。（3）因子層，它們從更小的側(cè)面具體地對(duì)土地使用產(chǎn)生影響。（四）城市用地的選擇1、用地選擇的原則2、用地選擇舉例三、城市用地規(guī)模與用地指標(biāo)城市用地規(guī)模是指城市規(guī)劃區(qū)各項(xiàng)城市用地的總面積。城市性質(zhì)不同，人口規(guī)模不同，用地規(guī)模及各項(xiàng)用地的比例也存在較大的差異。城市用地指標(biāo)是指城市規(guī)劃區(qū)各項(xiàng)城市用地總面積與城市人口之比值，單位為平方米/人，這是衡量城市用地合理性、經(jīng)濟(jì)性的一個(gè)重要指標(biāo)。由于影響城市用地規(guī)模的因素較多，城市用地指標(biāo)就有一定的幅度范圍。例如，大城市人口集中，用地一般比較緊張，建筑層數(shù)和建筑密度比較高，用地指標(biāo)就較低，用地較為寬綽。礦業(yè)城市和交通樞紐城市受礦區(qū)與交通樞紐的要求，用地指標(biāo)相應(yīng)大一些；風(fēng)景旅游城市主要根據(jù)風(fēng)景區(qū)情況的不同而各不相同。應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)指出的是，土地是國(guó)家極其重要的資源，而我國(guó)人均占有土地量較少，所以，當(dāng)城市規(guī)劃建設(shè)需要占用土地的時(shí)候，必須堅(jiān)持節(jié)約用地的原則。合理使用城市土地，適當(dāng)?shù)靥岣咄恋乩寐?，不但有利于?guó)土的有效利用，解決好城市與郊區(qū)農(nóng)業(yè)爭(zhēng)地的矛盾，而且可以節(jié)省城市各項(xiàng)工程設(shè)施的投資，節(jié)約能源，減少運(yùn)輸費(fèi)用和整個(gè)城市的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用。當(dāng)然，合理使用城市土地，適當(dāng)提高土地利用率，也絕不是指標(biāo)越低越好、用地越少越好。因?yàn)檫^度擁擠，并不能創(chuàng)造良好的生活和生產(chǎn)環(huán)境，不符合現(xiàn)代化城市的要求。為有效地調(diào)控城市規(guī)劃編制中的用