廣州寫字樓項目營銷策略報告營銷攻略

寫字樓項目策略總綱1報告思路目標(biāo)問題問題解決之道營銷部署問題分析2報告思路★實現(xiàn)銷售★提升項目檔次，打造發(fā)展商品牌與發(fā)展商溝通目標(biāo)問題問題解決之道營銷部署問題分析目標(biāo)3報告思路★我們?nèi)绾味ㄎ唬俊锶绾握业娇蛻?、如何提供客戶需求的產(chǎn)品？★如何實現(xiàn)銷售？實現(xiàn)目標(biāo)須解決之問題目標(biāo)問題問題解決之道營銷部署問題分析問題4★我們?nèi)绾味ㄎ?？——本體分析→項目價值點挖掘——競爭分析→項目核心競爭力挖掘目標(biāo)問題問題解決之道營銷部署問題分析問題分析5地理位置：樓高：樓高18層，2層裙樓，16層寫字樓寫字樓建面：14686m2單層面積：918m2（平均）層高：3.25m大堂層高：8.6m電梯數(shù)量：5臺（4+1）車位數(shù)量：與二期住宅共享500個車位（住宅636戶）工程狀況：基礎(chǔ)施工裙樓2層辦公樓16層本項目規(guī)模小、單層面積小，大堂挑高8.6米，豪華、氣派！本體分析——概況本項目6南面直接臨中山七路，昭示性強東臨光復(fù)北路西面為舊房屋，沒任何景觀支持，但6F以上，視野開闊，不受阻擋北面可望平臺花園項目位于中山七路與光復(fù)北路交匯處，昭示性好，北向可望小區(qū)花園本體分析——項目四至本項目7實用率高（初算>75%），如半層或整層使用，實用率更高產(chǎn)品大部分間隔方正，方便使用，同時具有自由組合的彈性

可安裝分體空調(diào)

實用率高、產(chǎn)品可自由組合是項目產(chǎn)品的兩大特點。本體分析——平面布局8本體分析——附加值地鐵——本項目距離地鐵西門口站5分鐘步行路程商場——-負一～二層商場及超市配套3F平臺綠化——可打造層大廈的商務(wù)休閑區(qū)景觀——北向住宅園林景觀9項目價值點挖掘地段價值：★位處人民路－中山六廣州西區(qū)傳統(tǒng)商務(wù)圈

★位處老城區(qū)、周邊配套齊全

★距離地鐵站5分鐘路程產(chǎn)品價值：★昭示性好

★大堂挑高8.6米★層高3.25米★電梯五臺，數(shù)量充足★間隔方正、實用率高附加值：★3F平臺可塑性強

★北向有花園景觀

10競爭分析美國銀行中心捷泰廣場新寶利富力商務(wù)中心中旅商業(yè)廣場環(huán)球廣場本項目東方金融中山路商務(wù)區(qū)國銀中心匯豐大廈東風(fēng)路金融商務(wù)區(qū)人民路中山路中山八商貿(mào)區(qū)城啟大廈越秀城市廣場寶盛園寫字樓捷雅城項目位處三大商務(wù)圈交匯處，主要競爭項目為：捷雅城、越秀城市廣場11競爭分析項目推出時間規(guī)模實用率單層面積優(yōu)勢劣勢本項目比較優(yōu)勢捷雅城06年1棟23層，裙樓商場，地下三層停車場，總建67406㎡——間隔成獨立衛(wèi)生間小戶型設(shè)計1）越秀城建品牌2）昭示性強3）與地鐵連通4）車位充足1）靠近高架橋噪音大2）無景觀支持1）平臺花園景觀；2）周邊幾乎無遮擋，視野開闊越秀城市廣場05/5月占地8800㎡，南塔為39層甲級寫字樓；北塔為33層公寓式寫字樓，5層裙樓商場————1）越秀城建品牌2）昭示性強3）配套完善4）車位充足1）交通不便2）近小北高架路，受噪音影響1）交通優(yōu)勢2）景觀優(yōu)勢3）性價比本項目的比較競爭優(yōu)勢：地鐵沿線物業(yè)、平臺花園景觀、高性價比甲級甲級12項目啟定位西門顏口商凡務(wù)中涌心雄高性歷價比編的類甲頑級寫蜘字樓核心搬地段此：位縫處荔爆灣與誤越秀急區(qū)交厘界處墻——雷西門偶口，辦雙地冤鐵中姐心，臣西區(qū)傷商務(wù)近中心睜區(qū)域高性馳價比鳥：可拳安裝培分體受空調(diào)牽等，困降低織進駐斃成本類甲悲級：酒通過合營銷掏及包茫裝提萬升項常目整罪體形炊象，善以“嚴(yán)類甲踢級”槐形象遵定位13問題巾分析★加如何使找到猜客戶吉、如餅何提晝供客毀戶需忠求的宗產(chǎn)品猛？——客戶來源分析——客戶訪談——客戶需求分析→產(chǎn)品攻略、形象攻略→客戶定位14客戶路來源昆分析鴿思路寬：——妻本項切目自啦身配抬套帶檔來的次客戶屑；——悼周邊膊專業(yè)設(shè)市場悼帶來起的客蘇戶；——陪周邊余政府普、機盟關(guān)、史事業(yè)班單位書帶來件的客非戶；——河可比晴項目鉗進駐盜客戶麥……15訪談蕉方式板：走訪寒和電浪話訪販談訪談薦內(nèi)容稱主要故包括適：1、吸對寫布字樓烈的有溪什么害樣的貢需求2、啞其目錦前辦溪公物牽業(yè)的像看法3、睛對本面項目女的意朗向與繭看法遭（介相紹本尚項目婦后）客戶沉訪談16客戶襖訪談鞏——數(shù)量丟與對老象調(diào)查愛樣本科數(shù)：右17獵個其中地客戶尋包含族貿(mào)易丹、批碗發(fā)、絕IT貧、咨爭詢顧袖問公客司等趟各種甚行業(yè)習(xí)，公役司規(guī)為?？鐢喽葟穆詡€體竿小檔而主到伏跨國怎公司誦的分注公司斧均有鼻涉及位。調(diào)查輸對象拘：中小省型私膏營公慮司決麻策人典（老成城區(qū)昏為主患）西關(guān)檔商戶過老板大型蠢企業(yè)戴中高孝層管古理人攀員17客戶塘訪談醋——客戶須構(gòu)成18本項眾目自采身配漆套帶公來的朗客戶三層雨裙樓撿商場烤進駐僻商家善：——猴街鋪揚商家——割超市尼商家——枯商場魂商家該類白商家氏用作疲辦公喚、業(yè)易務(wù)洽賴談之撓用。19姓名蠢：張河先生蓮職劫位：過營銷越部經(jīng)擇理公司丸名稱芽：某拘連鎖撐超市劇公司公司糠性質(zhì)廣：私猶營斜公糞司人重數(shù)：蛾60伍0余厲人經(jīng)營牙范圍卵：生災(zāi)活用特品、圈食品穴、家勝電等素的銷鋪售現(xiàn)辦電公概拋況：攔現(xiàn)于截超市件中辦雁公對現(xiàn)燃辦公螺場所有看法螺：交漫通比晌較方孫便，記周邊棗配套督等比輛較完診善，指辦公姑環(huán)境輪一般咱，比饞較雜礦亂，輛沒有選正式嫩的洽歸談空上間，帽難以艷顯示拖公司甜實力對寫勵字樓增需求永：為男方便兼管理擇及日幼常工懷作，溪本行擴業(yè)一饒般都船是在買超市派內(nèi)劃處分部寄分的為空間柱作為憐辦公魄用途慌，因漢此對款寫字辨樓并色沒有跪多大異的需聽求。概但超追市總曉部會忌在超比市附煮近的勁寫字囑樓辦賽公。對寫宋字樓有要求掛：注就重形把象，剖大堂多、公斯共裝稀修要尋有檔墊次，寒物業(yè)扁管理配素質(zhì)爽要高獄。對本嶺項目霸看法致：交踐通等曉比較薪方便否，但努周邊護的商翼業(yè)氣珠氛不睬濃厚捷。典型綠客戶鞠描述扣——經(jīng)超市拖商家項目個自身氣配套型客戶客源維分析客戶嫁訪談總結(jié)活發(fā)現(xiàn)客戶漲定位20周邊漆專業(yè)鹽市場地帶來披的客餃戶富力巾兒童駱世界中六昆電腦廚城將軍陣東電貿(mào)器城上下欄九步坑行街華林虛玉器咐廣場清平仰藥材鼻市場黃沙顛誼園眼鏡披城本項搬目專業(yè)氧市場暫商家專業(yè)互市場頸產(chǎn)品糧供應(yīng)居商物流遲公司相關(guān)揀貿(mào)易蜜公司舊交疊易會北京曲路步秧行街21客源當(dāng)分析客戶浩訪談總結(jié)橡發(fā)現(xiàn)客戶椒定位典型企客戶叛描述從——囑古玩第城檔須主姓名覽：禾職情位：抽老板公司杯地址糖：公司伍性質(zhì)乳：私血營過辦戚公室持人數(shù)識：3離人經(jīng)營佩范圍她：古濱玩貿(mào)濫易現(xiàn)辦棋公概般況：奧目前李租用股古玩梯城的開40憶平方欠米的允街鋪懸+1冒00育平方果米的綠二層雖倉庫淺，在攔古玩來界算飽名氣望比較滑大，察在文拴物總傾店有鏡展場鵲，同匆時在金南海瞞有古表董家電私廠芬。對寫腹字樓眾需求配：有摟需要襯，可旁以對錯外展壓示陳照列洽誓談，療同時作能體屯現(xiàn)公節(jié)司實滅力，紛面積鐘會考跪慮約恐40扇-1踏00名m2，租院金約袋40較-6糕0元貓/m2·月，略如果自價錢的合適變會購劣買。對于康西關(guān)秒寫字偶樓看鵲法：交通昌算方蔬便,岸地鐵兔公交碼線路觀多，但慨是寫奴字樓匯少，及無法熊形成擔(dān)商務(wù)贏氛圍附。會班有房耀地產(chǎn)亂投資峽的計感劃，雜但是隸要看看回報哀及風(fēng)望險評贏估。專業(yè)皺市場細客戶22姓名上：林挖先生進職唯位：捕老板檔口盟位置禍：富曬力童惱裝城農(nóng)一樓規(guī)模獻：老圖板2艱人+徒工人補2人經(jīng)營已范圍絹：牛謙仔服中裝批否發(fā)、嫂外銷現(xiàn)檔斧口概助況：使租用爭檔口穴面積救約8駕0平匪方米望。對現(xiàn)拾在經(jīng)記營環(huán)扣境評寬價：炊做了蘭10橋多年槳的服珍裝生映意，藍去年存從高網(wǎng)第街蠅搬來輕富力品童裝回城，哈主要辣想做誓外商賴生意毀，但絨目前吹生意我一般昂。對寫擋字樓謙需求曲：認破為只笨需在愧地鋪減完成漂洽談乞即可蓬，目吉前公律司仍楚在發(fā)閑展中想，出且于成也本考散慮，盡暫時癢不需歐要寫姓字樓能辦公拜。沒有浪地產(chǎn)籠投資被的概掙念。客源裕分析客戶流訪談總結(jié)捕發(fā)現(xiàn)客戶來定位典型?？蛻舭孛枋鼋小贩b翅城老榴板專業(yè)縫市場桐客戶23典型鉗客戶地描述賓——脊貿(mào)易此公司姓名掌：聯(lián)職毛位：蝦采購呀部經(jīng)漂理公司知名稱受：四械星貿(mào)辜易公鼻司公司挖性質(zhì)鞋：臺霸資獸公德司人藍數(shù)：甜60薦余人經(jīng)營蟲范圍紫：日招雜用余品貿(mào)宰易現(xiàn)辦雙公概簡況：渾租用爬東風(fēng)性西華緒聯(lián)百蜜老匯芬大廈鞋整層閃，共淘14亂00盈㎡，拴租金狗40奧元/扔㎡,脅管關(guān)理費軋20探元/取㎡。競公司熟全年經(jīng)約有頓1/書4時密間加秧班。對現(xiàn)甩在環(huán)趟境評舞價：離交邁易會黃、地遵鐵站邪近交逃通方常便，電測梯不殲足。對寫杰字樓泊需求譯：因純公司駛有3利/4嫂面積絕作為捷展示靜用，私要求鴿更大飲的辦代公面盟積，燈目前眼尚未名找到關(guān)合適所物業(yè)愚，因街而考緊慮再袋多租杠一層畜。希擱望進珍駐的華寫字關(guān)樓有上知名敏公司蜻或外爸企進券駐，程間接輕提升誓本公鉆司形攻象和男增強里客戶編信心抬、認磚同感對寫蜻字樓充關(guān)注擇點：至電梯較數(shù)量卡足夠臘，物囑業(yè)管鳳理素慌質(zhì)要危高，祝認為惱入戶抵大堂童、公凱共裝染修等席對公少司形裹象有孤重要愉影響登。貿(mào)易叼公司英客戶客源贏分析客戶殃訪談總結(jié)竟發(fā)現(xiàn)客戶援定位24周邊蠅政府辜、機經(jīng)關(guān)、券事業(yè)猜單位窩帶來粘的客藝戶本項潮目區(qū)政光府稅局林業(yè)孝廳兒童典醫(yī)院市婦屆幼醫(yī)濁院市一術(shù)醫(yī)院市政宋府荔灣踩區(qū)公瞇安分滑局荔灣文區(qū)衛(wèi)鄭生局醫(yī)療的器械枕、藥天品代魯理機膛構(gòu)政府搞辦事藏處、爺律師仁行等25姓名連：公司臘名稱模：某岸醫(yī)療戒器材層銷售政代理腫公司公司液性質(zhì)掃：私洗企恩辦公骨人數(shù)膛：1遍3人經(jīng)營珠范圍菊：醫(yī)忌療器熊材銷萬售目前明辦公核：美嫂銀中克心，鍵10露0平紙米，防租金技85佳元/積m2，管描理費迎29睡元/披m2。對現(xiàn)邊辦公繭物業(yè)罵的看謊法：漠交通闊不如弊中山軋路方票便，羞生活辭配套針比較挖方便堪，最舊重要嚇靠近敵市婦畏幼醫(yī)愈院，墊業(yè)務(wù)化方便清；但故認為踏目前瓶租金乳較高腔；對寫芳字樓談的要出求：蠅地理什位置研較好桂、交膊通方民便、忽方便熱業(yè)務(wù)到聯(lián)系戴；管學(xué)理較土好。對本卸項目吵的看辱法：號熟悉瓦，位嘆置好轎，交止通方瞎便，爆如果嬌項目個管理筍到位過，形閉象拔給高、趟價格絲式合適嚷的話恰可以煙吸引前不少嘆企業(yè)堅進駐悠。典型扶客戶焦描述紀(jì)——公醫(yī)療旁器材握代理牽公司機關(guān)秤單位說相關(guān)優(yōu)客戶客源板分析客戶柜訪談總結(jié)孝發(fā)現(xiàn)客戶激定位26典型綱客戶毯描述贈——昨律師攀事務(wù)剩所姓名筒：祝職伸位：付行政汽部主盜管公司衛(wèi)名稱寇：握公司帝性質(zhì)管：合舊伙公禿司躍公司朱人數(shù)微：8燒0人現(xiàn)辦頃公概憤況：季目前跌在倉敞邊路炭銀山頑大廈固購買害了兩雖層作馬為辦帽公室多，面娛積約種60晨0-識70渡0平逐方米濫。對現(xiàn)悠在環(huán)哨境評絨價：置不滿蹤蝶：銀除山大吧廈是礎(chǔ)住宅喂樓，里電梯睜速度據(jù)慢，酬同時攝要跟罵住戶俱一起森用，獄停車證位置版少。疤滿意艇：靠暈近法制院，呼業(yè)務(wù)號往來訓(xùn)方便域。對寫讓字樓陽需求秋：單扔位員濱工配抽車比駕較多莊，因德此停拍車位軌要充剪足，豈電梯曉要夠等用，樸考慮鉛到單液位員顧工主魯要住禍在天單河及繞番禺泰，因躲此要恐考慮議員工溫上下柳班方錦便。對寫耍字樓襪關(guān)注齊點：要靠欲近客餅戶及機法院，目洗前準(zhǔn)我備在懸天河鑰黃埔踩大道吧富星網(wǎng)大廈斯旁邊竭一棟便二手鵝寫字涂樓，里大約叼60悔0平必方米選。對于堅西關(guān)蔽寫字幕樓看稠法：徒整個服廣州姻市向叛東面義發(fā)展斜，客隸戶集扎中在侮東面剩，西讓面老裂城區(qū)香主要堅是住糾宅區(qū)暈為主折，覺淡得西關(guān)倚路窄臘、單君行線溪多，鹽道路剪難認，不逃會考屆慮在鈴西關(guān)隸辦公醉。行業(yè)艘特點笑：律趟師事杯務(wù)所唯的行未業(yè)利兼潤較忙高，犁因此蹲主要似會以寄個人阻名義苗購買悄寫字塊樓，扯然后很通過哈返租朗給公截司，擠租金駝作為翅成本售支出嘩。服扣務(wù)的電客戶狼對認暢人（屯律師傭）不贊認所娛，因修此對懷寫字絨樓的付形象塑檔次典需求忍不高盒。服務(wù)課咨詢怪類公率司客源挑分析客戶勾訪談總結(jié)習(xí)發(fā)現(xiàn)客戶蹤蝶定位27項目名稱客戶類型（依次排序）重點客戶項目簡評富力商務(wù)大廈基本為中小型貿(mào)易公司：服裝、化工、機械為主---周邊的專業(yè)市場業(yè)態(tài)分布決定了其客戶結(jié)構(gòu)城啟大廈大部分周邊裝飾、照明相關(guān)貿(mào)易公司、自用城啟自用周邊環(huán)境雜亂，難以吸引外來客戶百匯廣場政府單位、IT科技等實業(yè)、貿(mào)易廣州地鐵系列公司地鐵上蓋，鄰近政府機關(guān)辦公區(qū)域，電子產(chǎn)品專業(yè)市場美國銀行中心外資貿(mào)易、科技、金融安利、國泰君安證券老城區(qū)商務(wù)中心，檔次感較高，吸引了早期的高端客戶捷泰廣場金融保險、科技等實業(yè)、服務(wù)咨詢友邦保險、愛立信地鐵上蓋，國際知名物管吸引了金融服務(wù)客戶；與電腦專業(yè)市場相連為其帶來了科技實業(yè)客戶中旅商業(yè)廣場金融投資、政府單位、科技等實業(yè)廣州地鐵、中意人壽地鐵上蓋物業(yè)，標(biāo)志性建筑物，吸引了金融投資客戶；鄰近政府機關(guān)辦公區(qū)域，吸引了部分的政府機關(guān)單位進駐環(huán)球廣場稅局等政府單位、軟件科技廣州國稅客戶來源于附近的政府機關(guān)辦公區(qū)域、電腦專業(yè)市場小面嘩積寫筒字樓怖使用蘋者：捐貿(mào)易跟公司腔、I病T科捷技實散業(yè)公悉司、如服務(wù)斑咨詢?nèi)楣灸[等大面申積寫殿字樓洲使用叼者：漢外企遙、政糾府單擠位、午金融話企業(yè)耐等可比項項目腿進駐艇客戶28典型阻客戶盯描述撒——壁IT科軟件糧公司姓名肉：鉛職位聯(lián)：老駱板公司魯名稱扒：公司雞性質(zhì)鞭：私忙立明辦丟公室狼人數(shù)傘：1居0人經(jīng)營燈范圍托：軟誘件設(shè)佳計目前容辦公棒：百傳匯廣初場，近租用譯物業(yè)拐20票0平好米，扶目前蹦考慮帥購置反。對現(xiàn)壞辦公洞物業(yè)賣的看酸法：釋周邊嚴(yán)辦公展氛圍悅比較攪好，談交通浩非常的方便預(yù)，雙丘地鐵截，員玻工餐劫飲等計總的傳來說垂都比典較滿咱意的乎，但埋物業(yè)糕管理業(yè)水平竿一般倚，空史調(diào)控燃制不猛夠方搞便（環(huán)加班蜜不方廈便）摩。對辦彈公物薦業(yè)的卷要求磨：具叛有較雅好的增形象聰，辦以公樓首體現(xiàn)鉛檔次尼（大漏堂、賓外觀幸以及節(jié)休閑麻辦公標(biāo)等）卵；交裙通和毯周邊持配套塊比較徒成熟猴，方惰便業(yè)妙務(wù)。對本沙項目棕的看賣法：曠交通悉位置培不錯偷，近觸地鐵釀，昭仇示性鄰好，貓配套不完善奸，但帽樓宇色規(guī)模婚小，怖擔(dān)心巡壽不能笨展現(xiàn)癥形象院，如倆果物氣業(yè)能準(zhǔn)夠滿科足要潤求會徑考慮盲購買宵。專業(yè)危公司去客戶客源影分析客戶豎訪談總結(jié)洲發(fā)現(xiàn)客戶倆定位29姓名運：炒職位酬：投蠻資部廣經(jīng)理公司折名稱姨：某文金融牙投資梅公司公司屆性質(zhì)愧：外驗資括公決司人潮數(shù)：博60漠余人經(jīng)營業(yè)范圍趕：金諸融投檢資現(xiàn)辦北公概撿況：旗租用格東風(fēng)隨西國對銀中綁心大聰廈整駝層對現(xiàn)畏寫字隸樓看顏法：沙交通驢比較呀方便孕，周贊邊配花套等軟比較卷完善押，辦標(biāo)公環(huán)禮境一淘般對寫撕字樓膽要求京：電稅梯數(shù)乏量足戶夠，棉物業(yè)凳管理蠢素質(zhì)柳要高認為扎入戶孝大堂濁、公姿共裝租修等旦對公器司形緩象有陣重要外影響鴨；有比搭較舒虎適的亡辦公默環(huán)境旱，如鍛生態(tài)蜜辦公晃、休侍閑辦誕公等儉；出于稅成本粥考慮好，只湖會租貍用寫匙字樓對本謝項目關(guān)看法廊：大光概知油道位亂置，振交通卵等比誦較方盜便，吹近地等鐵，恨如果培找到弦合適澡物業(yè)跟準(zhǔn)備灘更換杜場所典型辮客戶顆描述丘——泰金融盟投資犯公司集團敏公司隱客戶30客源籮分析客戶舊訪談總結(jié)預(yù)發(fā)現(xiàn)客戶禍定位客戶丙定位典型秤客戶帽描述游——要廣告讓公司姓名厲：紀(jì)職位筑：客箭戶經(jīng)刪理、練公司忍股東公司靈名稱規(guī)：某應(yīng)廣告昌公司抱公皮司性瘦質(zhì)：幕私立軍公棄司人繼數(shù)：裳30舌余人經(jīng)營兼范圍警：廣東告設(shè)懶計、思廣告思物料騾制作現(xiàn)辦塔公概全況：關(guān)租用壩麓景源西裕廊隆大聰廈（賽廣州勵大學(xué)繭校區(qū)閑內(nèi)）迅，半捏層，暴公司傅實際動使用車面積著60像0m2。租混金高記達5絮0元帥/m2,另搞加每狗方十烘多元士的管番理費替。公夢司經(jīng)絕常加臉班，召24爭小時刑辦公型,較箏少客蝕戶上孕門，云需要炕較大蝴面積銳設(shè)計崇室與榜制作污室對現(xiàn)漂在環(huán)麥境評謙價：項陳舊調(diào)，管反理落眠后，宰車位漸不足滋，只餅因曾鼠跟教嫩育單堡位有皆一定趕業(yè)務(wù)應(yīng)關(guān)系絲式而長盟期租姐用。對寫淹字樓蛾需求碧：考慮月自置漫半層歸到整釀層住辱宅辦幸公，這兵樣會燙降低衣成本基，面付積3蘿00富－4撒00構(gòu)m2對寫干字樓織關(guān)注益點：笨廣告曾公司潔通常墨會自聽己做辰個性餐化裝釘修，要求漫室內(nèi)到間隔遵靈活什，對公少共地頓方不遭關(guān)注火，檔紅次感隱并無趕太大盞要求盜，寫字含樓地腐段會坡考慮慈方便幅員工濕上下順班，閘而選腐擇市壩中心。個挨人認旗為買族寫字挑樓比書買住嘴宅保幼值，門投資梢價值澇高。對于馳西關(guān)頌寫字共樓看野法：覺得狹西門蒜口寫央字樓偏交通誤方便。專業(yè)肌公司跟客戶31姓名綿：目前覺辦公蚊：個馬人投濕資，儀已在孩天河調(diào)北某鴉甲級閱物業(yè)哈購買嚇20鴿0平刃米投顧資對現(xiàn)委辦公喉物業(yè)贈的看舞法：助天河寶北高侄檔商倡務(wù)區(qū)浸域，青近地泰鐵，堆但周蚊邊生味活配樸套不瓜方便對寫議字樓藏要求輪：商挪務(wù)氛飛圍較犧好，相交通易方便掙，最慢好地羅鐵沿變線物帶業(yè)，墓具有劉投資佩價值珍（投蝴資回蹈報率晉高）僑，看門好天信河、儀珠江貧新城對本母項目橋的看炒法：訴知道分西門崇口、連近地貴鐵，伍但西通區(qū)商劈燕務(wù)氣補氛不奔及投億資熱廁點在纖天河減及珠編江新燦城。典型終客戶雕描述者——蒙專業(yè)圍投資觀者投資爭客戶32客戶滋與項謝目契疫合度紫分析置業(yè)取向與本項目契合度需求面積（㎡）價格承受配套完善度形象檔次交通停車投資回報行業(yè)集中度景觀要求購置程度自身配套帶來的客戶超市商家、商場商戶300~500高中中騙高高中中中中★★★專業(yè)市場帶來的客戶專業(yè)市場業(yè)主100~300中中偏低中高中偏高高中低★物流公司100~200中偏高中偏高中偏高高中中中中★★★相關(guān)貿(mào)易公司100~500高中偏高高高中偏高中中偏高高★★★★★周邊政府/機關(guān)事業(yè)單位帶來客戶醫(yī)療器械、醫(yī)藥代理公司100-300中偏高中偏高中偏高中偏高中中偏高中偏高中偏高★★★★咨詢、服務(wù)公司100-500中偏高高高高中中偏高中偏高中★★★可比物業(yè)進駐公司IT公司100-500中中偏高中偏高中偏高中高中偏高中偏低★★專業(yè)公司（廣告/金融等）500-1000高高中偏高中偏高中中偏低中偏高中★★★集團公司500-1000高高高高中偏高低高中偏低★★投資者100-300中偏高中偏高中偏高高高——中偏高中偏高★★★★33重點驗客戶蠶群核心養(yǎng)客戶媽群游離析、偶冬得客物戶大集員團、隙IT稈公司她、專供業(yè)市食場客霞戶貿(mào)易嬸公司鏟、代譽理公盆司投資到者、跪?qū)I(yè)詠公司你、咨益詢服監(jiān)務(wù)公乞司客戶向定位他們隊是步謎入正橫軌的訊，發(fā)皮展穩(wěn)矛定，煎前景踏看好狡的中癥型企密業(yè)，涉寫字望樓形喉象將旬成為藍他們尾的一掃張名趙片34客戶矛需求凍分析客戶客戶關(guān)注及需求點對本相目啟示貿(mào)易/代理公司客戶低成本辦公氣派的辦公形象通過分體空調(diào)控制，降低辦公成本；樹立甲級寫字樓形象，迎合客戶對辦公形象的需求專業(yè)公司客戶氣派的辦公形象交通便利配套完善24小時辦公低成本辦公通過高形象（如展示形象、行內(nèi)的口碑、市場形象等提升）迎合客戶需求強化商業(yè)配套的優(yōu)勢有效利用平臺花園等優(yōu)勢提供公共會議室、培訓(xùn)室等，提升本項目的附加值投資客戶低門檻有升值潛力物管好間小面積銷售，有效降低總價，降低投資門檻聘請知名物業(yè)管理公司，保證服務(wù)水平為投資客戶提供招租服務(wù)專業(yè)市場客戶低成本辦公交通便利通過分體空調(diào)控制，降低辦公成本；使空間間隔靈活可變，小面積辦公集團客戶氣派的辦公形象良好的項目昭示性物業(yè)管理水平配套完善樹立良好的辦公形象，通過大堂/過道/電梯間等加強細節(jié)營造，體現(xiàn)品質(zhì)感；發(fā)揮昭示性好的項目優(yōu)勢，加強戶外包裝；聘請知名物業(yè)公司管理，提升服務(wù)質(zhì)量；IT公司大廈配置物業(yè)管理水平低成本辦公智能化辦公配置完善的物業(yè)管理空間靈活間隔，小面積辦公提升扭項目錦品質(zhì)改感，壘打造狐類甲愚級寫僚字樓頌的形可象；提供園高質(zhì)共素物摟管服蓮務(wù)；降低脫投資游門檻覽；降低閥辦公旅成本教；利用宇項目墳配套侍資源雅，提會升項堂目附刻加值35問題刮分析★抹如何揚實現(xiàn)斧銷售——如何賣？→借鑒案例36富力章商務(wù)娃大廈如何墳賣？念——腥借鑒咐案例嚇——縱案例睬（一應(yīng)）地理模位置釀：中汽山八細路交通挎狀況辨：中托山八漁臨街乳，5孟0多索條公緩交線商圈刷狀況紫：一駱級童秩服集筐散地側(cè)、大束型公甘交站配套御形象柄：公仁交、價餐飲囑、通諸信、密商業(yè)鋒……上市含日期尚：2欠00道2年臉2月推出樓貨量陶：3奮1層頁共1往75然套，兄11鏟00袖0m2產(chǎn)品伴面積扣：5車0-赤13蜻3m2，主視力面船積1棵00躍m2實泉用苗率軟：約炸79恰%產(chǎn)品爭配套脊：戶移戶獨洋立衛(wèi)廟生間桂和6錄00睬元裝餃修管理卡費：像8元雞/平晴方米進駐漫率：按85旨%——嗎城西痰成長轟型企戴業(yè)的戒財富畢搖籃37賣點湖：地理軌位置下優(yōu)越交通儲便捷毗鄰付服裝氣批發(fā)加市場發(fā)展湯商品得牌分體麻空調(diào)烤、獨享立衛(wèi)領(lǐng)生間低運這營成介本間隔非較小鐮（戶縱均1供00碎m2）富力畜商務(wù)萬大廈營銷賽推廣鍬：輔助川推廣捐，效筍果不遷明顯鄉(xiāng)豐——員初期熊與住屢宅一菠起租孕賣，隨推廣董甚少享，效星果一躲般；重點臉推廣閱，立染竿見聽影—稍—對篩寫字株樓進由行重判點招甲商、惠營銷童推廣樹等，堡提升迎租售摘率。推廣牢渠道穩(wěn)：夾慢報、庫報紙駛廣告屬、樓譜體廣困告近年隱區(qū)域汪內(nèi)租待售情材況最笨好的柱項目以租稠帶售密,用般了半抵年招拼租、板3年堵銷售卸，推縮慧出貨束量成能交9董5%如何膝賣？暖——潔借鑒跟案例疊——龜案例擴（一笛）本項株目借收鑒點閥：1）財響應(yīng)蔥客戶秤需求龍，改察良產(chǎn)光品2）鴨立體卡化宣邀傳38星匯景國際如何餡賣？棒——廟借鑒涉案例瞇——槳案例俯（二載）物業(yè)左位置法：珠此江新庫城物業(yè)損性質(zhì)旦：公珠寓、叢寫字旋樓(各1棟)物業(yè)疊分級售：甲叮級占地消面積菠：80胡70㎡總建嫁筑面沸積：55捧00連0㎡均價耕：11饑00漫0元/㎡實用失率：80卡%銷售曠情況番：最侵后3層已什有客駐戶下栗定洽吩談39星匯爐國際如何棒賣？條——蓮借鑒塑案例?！獌r案例炒（二蜓）現(xiàn)場窄包裝亦到位羨，樣緞板房退包裝雷展示休效果攜好，打品質(zhì)臺感高物業(yè)港管理疫質(zhì)素嫂充分陡展示鎖，建啊立客壁戶信捏心6樓園貌林式呼生態(tài)陵會所魯，由材公寓致及寫暈字樓盞共享產(chǎn)品段設(shè)計兩方正沉實用救，可勸靈活馳組合采用般分戶角式中檔央空情調(diào)，雪降低府運營氧成本寧，實削現(xiàn)24小時搭辦公發(fā)展銳商品旬牌效閘應(yīng)利用抄發(fā)展適商關(guān)訴系，再進行反客戶臣營銷本項濕目借五鑒點則：1）課展示挽到位塞，增材強客周戶信牧心；2）團高質(zhì)匪素物悟業(yè)管丹理，竟提升姐物業(yè)南形象脾；3）體產(chǎn)品軟改良鐵，降染低運吃營成浮本；4）歉大客局戶營里銷，紅降低格營銷蚊成本40報告數(shù)思路目標(biāo)問題問題岸解決甩之道營銷傷部署問題忠分析問題震解決同之道形象攻略：打造甲級寫字樓形象，迎合客戶需求產(chǎn)品攻略：進行產(chǎn)品改良，降低辦公成本、投資門檻展示攻略：提升品質(zhì)感，提升服務(wù)檔次推廣攻略：立體化推廣、發(fā)揮渠道價值41形象睜攻略亭——假形象睛定位西門口商務(wù)中心高性價比的類甲級寫字樓本項目市場定位：本項目核心價值點：地鐵沿線物業(yè)平臺花園高性價比本項目客戶特點：發(fā)展穩(wěn)定的前景看好的較有實力的目光遠大的西區(qū)板商務(wù)予物業(yè)耳的領(lǐng)錯跑者形象室定位42項目寄命名西門駐口財谷富中霜心西門羨口——體現(xiàn)絮項目彈地段啦價值價，獲智取高雞認知勸度，熔樹立遙項目鑰品牌財富——客戶括價值很的取詳向，勉富有廁的象破征，奔于金虜錢、康于文慚化中心——響亮范、上盾口，轉(zhuǎn)體現(xiàn)能一種喪氣勢西區(qū)首財富蹦源頭循——撥西門亞口財隸富中釋心推廣誦語431、以性現(xiàn)代想、簡細潔灰色蛛調(diào)為暗外立迎面色述調(diào)，提睜高接滴受度蜜；2、大堂痰層高彩采用霉裙樓醫(yī)兩層憤架空路高度爸的同辦時，大堂秧面積累20幼0平邁米以擾上，提藏升項晚目檔遇次；3、項目施大堂闖入口沫處設(shè)在置陽民光候黨車棚捏。①②③產(chǎn)品廟攻略賀——發(fā)高品測質(zhì)體現(xiàn)尊品質(zhì)笨感，灣迎合清企業(yè)讀形象賀、檔妹次44產(chǎn)品攪攻略協(xié)——括高配回置“綠色激商務(wù)麥會所”設(shè)置夸商務(wù)盼中心——渣3F多功絞能商政務(wù)會衣議室綜合炮培訓(xùn)誓室商務(wù)測洽談?wù)l室設(shè)置記休閑離中心——廉3F運動留會所休閑表咖啡醫(yī)室設(shè)置愁平臺姓花園——畜3F利用蘆配套頁、資暑源優(yōu)識勢，熟提升徐附加冷值商務(wù)原洽談?wù)徥移脚_逢花園僑/休標(biāo)閑咖獸啡室會議守室培訓(xùn)適室454-尿10層以10攻0、20偶0平米裁為基屠本空勉間單柜元，題可以誓組成30島0、40獄0、50咸0、60悄0等；11層及其以上以50凝0平米鼠以上傍的大倍面積蘋辦公確室為撿主；劃分膊單位節(jié)：1墓00辭、2與00產(chǎn)品蠟間隔峰最小馳化產(chǎn)品踏間隔悼彈性緒化產(chǎn)品慮攻略桂——絮低門牙檻46設(shè)置絞自控陵分層伸中央瓦空調(diào)提供24小時城自由蜂辦公自控分層中央端空調(diào)——中央假空調(diào)倍體現(xiàn)奪檔次秀；自控每性中澆央空辨調(diào)減劣少客辱戶使雨用成憲本從憐而實衰現(xiàn)高檔才次、陽形象聽與低計使用稠成本癥的完幟美結(jié)座合產(chǎn)品律攻略蒸——投高性禾價比47展示償攻略灘——岡樓體巧廣告西區(qū)尸財富羅源頭肆88村88蠶88眼88西門炕口財這富中鈔心條幅憐/穗樓丟體燈如光字園：——乘項目史名稱——恐銷售寒信息——餡聯(lián)系弓電話48運動偷會所<會議正中心培訓(xùn)扔室>平臺凳茶座展示碧攻略掠——慕3F即“綠色罵商務(wù)殼會所“展揮示進入掉營銷生階段太，需來要展炎示部玻分硬匠件配廣套設(shè)站施，耗增強栗客戶婆信心渾。49示范援單位市A示范株單位別B示范高單位垮C展示壁攻略有——申示范殖單位纖，刺就激客堡戶成料交現(xiàn)場宿設(shè)置閃示范味單位節(jié)，引擺導(dǎo)客斥戶，資刺激徐成交50展示太攻略秀——野服務(wù)醒質(zhì)量帶展示設(shè)“商蛇務(wù)大殘使”為客蔽戶辦海理預(yù)載約場濱地、性機票野等服烈務(wù)；配合薪電子巧監(jiān)控徹系統(tǒng)戴，提富供24小時保安事巡邏服務(wù)翻；設(shè)置大堂喚服務(wù)鞏大使，負爪責(zé)迎帽客設(shè)立大客遮戶洽黃談室，保簽證客逢戶私題密性引入品牌盼物管，提覽升項傘目整御體形菜象商務(wù)凡大使大客仙戶洽拋談室大堂任服務(wù)慮大使51推廣夕攻略?！斨髁飨Ｃ襟w媒體偉選用在：《餐廣州旁日報緣瑞》、止《參沙考消洪息》遠、《繁21自世紀(jì)調(diào)經(jīng)濟莫報道衫》投放材形式任：內(nèi)略購期顏：新庸聞預(yù)臂熱公開忽發(fā)售揮期、厘強銷潮期：發(fā)硬廣不定原期：煩重要露活動桶信息谷發(fā)布高（新線聞和與或硬察廣）52推廣德攻略非——志營銷再活動狗（1慚）綠色渾商務(wù)欄會所鼠揭幕鋼儀式借會巷所開箭幕，勾舉辦諸商務(wù)精酒會邀請枝商界競?cè)耸宽戦_辦艇投資往講座拌。53推廣貨攻略舒——戲營銷諸活動眉（2莊）在成罵交客輸戶到疑達一管定數(shù)歷量時賞，舉童辦”碼升旗丙日“篇活動辟，在吵外廣墨場設(shè)鞋置多更面彩宮色旗諒幟，奏客戶債購買章某一太單位烘后，亭給予陣其擁義有一絲式面旗浩幟展袋示企徑業(yè)名顛稱的攤權(quán)利少（讓客閑戶名條稱高敲空飄璃揚，束形象挎與昭喘示的走體現(xiàn)雙——達實現(xiàn)考項目爐附加佛值）旗幟衡廣場中山塔七路旗幟跨廣場唯升旗撤日54推廣丹攻略辱——犁針對詳性推粱廣與外撞商協(xié)直會、策廣州另私營競企業(yè)虜協(xié)會銹進行請聯(lián)誼退或贊金助相鎖關(guān)活叼動，農(nóng)進行脆針對寧性宣香傳交易汗會期紫間酒遲店客鋒房夾科報派繁送電臺男信息粥發(fā)布悅——迷針對砌自駕娃車的走公司沒決策估人物55報告經(jīng)思路目標(biāo)問題問題件解決期之道營銷雁部署問題冬分析營銷解部署56通過斗市場督比較逐，本民項目劇的銷遍售價撇格確次定為擋：8框00漁0-濾81盾00額元/欺m2之間對本娃項目面采用必市場卡比較童法進編行打珠分定個價：樓盤名稱銷售均價比準(zhǔn)得分比準(zhǔn)均價權(quán)重值折算價格富力商務(wù)中心7,5001.0828,11550%4,057城啟大廈7,0001.1337,93140%3,172美國銀行中心10,0000.8618,61010%861合計

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