綜合體中商務(wù)公寓與寫字樓分合棟設(shè)計案例

綜合體中商務(wù)公寓與寫字樓分合棟設(shè)計案例研究2008.12.5[關(guān)鍵字]：綜合體商務(wù)公寓與寫字樓分合棟設(shè)計[簡介]：本報告通過對深圳若干綜合體案例中，寫字樓與商務(wù)公寓分合棟設(shè)計特點分析，并跟蹤調(diào)查各功能物業(yè)在二、三級市場的表現(xiàn)，從而得出綜合體中，商務(wù)公寓與寫字樓分合棟設(shè)計的注意要點。2案例選取—建筑形式組合在形體上的區(qū)分分棟設(shè)計：有較好的功能分區(qū)，獨立的大堂，品質(zhì)感較強.適用較大基地面積的項目代表樓盤：中國鳳凰大廈、世界金融中心合棟設(shè)計：需要不同功能的大堂設(shè)計，人流設(shè)計，人流干擾較大.適用較小基地面積的項目代表樓盤：金中環(huán)大廈、星河世紀(jì)（分中有合）3總用地面積11038結(jié)構(gòu)層數(shù)1棟地上25層，2棟地上29層寫字樓面積約35000總建筑面積106436.21棟15－25F純寫字樓商務(wù)公寓面積約300001棟1-14F商務(wù)公寓建筑高度1102棟8-29F商務(wù)公寓商業(yè)面積約15000中國鳳凰大廈基本信息分棟設(shè)計寫字樓售價25000元/㎡寫字樓租金120-140元/㎡商務(wù)公寓售價23000元/㎡商務(wù)公寓租金110-140元/㎡由于商務(wù)公寓自裝分體空調(diào)，辦公運營成本較低，小型企業(yè)多租賃辦公，商務(wù)公寓租金水平基本與寫字樓持平。4中國鳳凰大廈案例分析：雙塔樓設(shè)計，物業(yè)形態(tài)互補，滿足兩種物業(yè)形態(tài)的不同客戶需求，客戶覆蓋面廣獨立設(shè)置寫字樓和商務(wù)公寓，確保了項目各功能定位的純粹性項目高檔寫字樓為商務(wù)公寓帶來極大的形象附加值，商務(wù)公寓為寫字樓人群提供的完善的配套服務(wù)中國鳳凰大廈分棟設(shè)計，保證了各功能的純粹性，相得益彰分棟設(shè)計5世界金融中心基本信息產(chǎn)品建筑面積單位面積建筑高度A棟寫字樓71995.06㎡1800㎡207米54層B棟酒店式公寓19943.34㎡39-64㎡23層C棟私產(chǎn)酒店14601.47㎡39-64㎡23層分棟設(shè)計運營模式：寫字樓單一業(yè)權(quán)，只租不賣。B棟酒店式商務(wù)公寓對外發(fā)售，由業(yè)主對外出租。C棟原為產(chǎn)權(quán)酒店，后因市場需求轉(zhuǎn)為酒店式公寓進(jìn)行銷售。業(yè)主擁有運營決策權(quán)、自主經(jīng)營權(quán)，可做寫字樓、招待、自住租戶組成：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士，短期或長期辦公需求酒店式公寓租金：4500-6000元/月酒店式公寓售價：22000元/㎡寫字樓租金：120-130元/㎡6分棟設(shè)計戶型結(jié)構(gòu)：凈層高4.7米，做成結(jié)構(gòu)復(fù)式，實用率140%配置配備：進(jìn)口三菱電梯衛(wèi)生潔具全部采用德國“高域”系統(tǒng)，24小時中央熱水供應(yīng)中央空調(diào)衛(wèi)星電視接收寬帶網(wǎng)絡(luò)接口物管服務(wù)：圣庭苑酒店管理裝修標(biāo)準(zhǔn)：五星級酒店裝修，low-e玻璃、進(jìn)口墻紙由于產(chǎn)權(quán)單位全套精裝修，限制了產(chǎn)品使用功能的靈活轉(zhuǎn)化，如小型企業(yè)單套或多套拼合購買，作為企業(yè)宜辦公宜居住的場所。限制了客戶群。此外項目交通通達(dá)性較弱，片區(qū)高檔公寓或酒店可替代產(chǎn)品較多均導(dǎo)致銷售狀況不佳。世界金融中心酒店式商務(wù)公寓產(chǎn)品配置高，全套精裝修，功能轉(zhuǎn)換靈活度不高。導(dǎo)致銷售狀況不佳。7案例分析：設(shè)置獨棟寫字樓，最大化的保證寫字樓的高端商務(wù)純粹感，樹立整體項目形象,B、C棟公寓物業(yè)在甲級寫字樓的支撐下價格得到較大提升，但由于帶經(jīng)裝修銷售速度相對較慢。世界金融中心寫字樓與公寓物業(yè)分棟設(shè)計，物業(yè)純粹性高，形象高檔分棟設(shè)計N8合棟設(shè)計總用地面積7368.1總建筑面積131012.99可售建筑面積主樓面積61111.33附樓面積14706.57合計75817.9建筑高度200.7結(jié)構(gòu)層數(shù)地上48層，地下3層主樓8－24F商務(wù)公寓（空中OFFICE）主樓25-48F純寫字樓（金中環(huán)1號）附樓7-15F酒店式公寓（金中環(huán)王座）裙樓-1-5F商業(yè)酒店式公寓售價20000元/㎡酒店式公寓租金75元/㎡商務(wù)公寓售價22000元/㎡商務(wù)公寓租金80元/㎡寫字樓售價23000-25000元/㎡寫字樓租金120元/㎡金中環(huán)大廈中寫字樓三級市場表現(xiàn)一直遠(yuǎn)高于酒店式公寓及商務(wù)公寓9附樓（7－15F)酒店式公寓18000元/㎡主樓（25－48F)純寫字樓16000元/㎡主樓（8－24F)商務(wù)公寓16000元/㎡右圖是金中環(huán)商務(wù)大廈分區(qū)示意圖：高區(qū)寫字樓由于面積大、總價高而銷售較為緩慢。主樓商務(wù)公寓銷售火爆，分帶裝修及不帶裝修兩種，其中低區(qū)不帶裝修的商務(wù)公寓面積較小，并且易于打通，自行內(nèi)部設(shè)計，受到小公司的青睞而成為小面積寫字樓的補充，銷售速度快，銷售價格與寫字樓基本持平。附樓裝修豪華的五星級酒店式公寓銷售緩慢。扣除精裝修，實現(xiàn)價格與商務(wù)公寓持平。但銷售周期明顯長于商務(wù)公寓及寫字樓。金中環(huán)大廈入市時寫字樓二級市場表現(xiàn)即高于

酒店式公寓及商務(wù)公寓合棟設(shè)計10金中環(huán)商務(wù)大廈設(shè)計分戶大堂以分隔人流案例分析：金中環(huán)大廈在底層設(shè)置三個不同的入戶大堂，以此來劃分人流，使之互不干擾。并在裙樓處設(shè)置商業(yè)，將不同功能區(qū)間整合在一起合棟設(shè)計辦公大堂商務(wù)公寓大堂酒店式公寓大堂N11C棟公寓建筑面積：20272.2m2高度：100m，32層發(fā)售日期：2006.1.610層以下還遷B棟公寓建筑面積34709m2高度：100m，32層發(fā)售日期：2005.10.1A棟寫字樓建筑面積：39581m2高度170m39層標(biāo)準(zhǔn)層面積：1200m2發(fā)售日期：2005.12.10產(chǎn)品建筑面積配比CBD公寓54981m2/35%寫字樓39999m2/25%總建面：156626.21m2

可售面積：106294m2容積率：10.423星河世紀(jì)基本信息合棟設(shè)計12A上圖例右圖機是星孕河世姑紀(jì)大宗廈示最意圖兆：面積浸范圍咱在35滴-7離5之間愉，符恨合中仙小型削企業(yè)店公寓洞辦公士需求孫，戶槽型結(jié)譽構(gòu)合拴理，萍戶戶地落地斧玻璃蓮，采遙光面柳大，縮慧滿足再辦公佛及居常住需史求星河竊世紀(jì)隔大廈B、c棟商患務(wù)公賄寓部命分銷美售速個度較A棟寫添字樓腎快。A棟高秀區(qū)寫稈字樓爐銷售灘速度鴨慢，淘寫字亦樓與簡公寓趨同棟諷設(shè)計失，未永進(jìn)行魯分隔籌，導(dǎo)前致整刑棟甲索級寫咐字樓盈的定雖位未快被客拼戶認(rèn)絡(luò)可星河短世紀(jì)鋤A為鎖合棟垂設(shè)計摟，相咱對混虧雜，峰導(dǎo)致鄰整體背寫字抹樓接唇受度抵不高酒，合棟啞設(shè)計主樓頓（1白6－乎39挑F)寫字鄙樓主樓耳（6息－1關(guān)5F找)商務(wù)賺公寓13案例北分析臺結(jié)論綜合仗體中晨，商零務(wù)公宗寓與平寫字麥樓可域以功胞能互莫補，批滿足宰不同呢檔次粱的客惜戶需宜求。分棟饞設(shè)計蟲：寫字猜樓與者商務(wù)僚公寓邀各自痰獨立剪，保特持各弱自物抬業(yè)的陸純粹刺性，連但可真通過威裙樓信商業(yè)磨聯(lián)結(jié)鄉(xiāng)豐，進(jìn)妨行有熊機整哭合。借助竄寫字猶樓的窩高端裕形象擴拉升鄭整體攔物業(yè)略價值各，商帖務(wù)公穗寓宜肢商宜禿住的叢靈活蓋性，厲擴大靠其覆射蓋客燈戶群螺。市稻場消懶化速谷度更們快。合棟慣設(shè)計寫字昆樓與孟商務(wù)掩公寓承整合再在一湯棟樓惰中，再目前件深圳暗市場蒙上多住采用剛寫字扯樓在吃中高露區(qū)，翁商務(wù)船公寓某在低船區(qū)的宗布局蜂方式紡。保座障寫喚字樓俱可享龍受到獵更高腿的景幟觀和服視野魯資源縱。商務(wù)嬌公寓產(chǎn)平面羊設(shè)計漁上應(yīng)疑預(yù)留新自由岸組合柱的靈霉活