工程建設項目后評價

摘要工程建設項目后評價是在項目建設完成之后，對項目的前期工作、項目建設、建成后經(jīng)營管理情況等進行調(diào)查研究，從而判斷項目的實際情況與計劃目標的差距，以確定項目策劃和判斷是否準確，找出產(chǎn)生偏差的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，并通過及時有效的信息反饋，對項目的現(xiàn)狀制訂切實可行的對策及措施。這有助于完善項目策劃、改善項目實施和管理、加強項目監(jiān)督、改善項目經(jīng)營管理等工作創(chuàng)造條件，并最終提高項目投資效益。建設項目后評價是建立科學化、程序化和民主化的投資決策管理體系中投資決策程序的重要內(nèi)容，是建設項目管理中的最后一個環(huán)節(jié)，是項目決策管理的反饋環(huán)節(jié)。通過對建設項目的后評價，起到了改進投資決策管理，完善相關的政策措施，提高科學管理水平，為今后建設同類項目提供經(jīng)驗的作用。本文試圖從理論、方法與應用著手，結(jié)合工程建設項目的實際，較為系統(tǒng)地探討工程建設項目后評價的理論、方法及應用體系，并結(jié)合案例進行實證研究。論文體現(xiàn)了以下特色：（1）采用比較研究的方法，在總結(jié)研究國內(nèi)外項目后評價狀況的同時，比較系統(tǒng)分析了國內(nèi)外進行項目后評價的經(jīng)驗、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，提出了項目后評價管理機制的構建思路。（2）論文對項目后評價方法的研究上，注重其實用性和可操作性。（3）在大量收集資料的基礎上，對項目后評價提出了切實可行對策措施和政策建議，為建設工程項目后評價機制的建立提供了重要參考依據(jù)。關鍵詞：后評價；工程建設；管理AbstractThepost-evaluationofconstructionprojectistomakeinvestigationsinpreviouswork,projectconstruction,andthemanagementsituationaftertheconstruction.Thusthejudgmentcanbemadetofindoutthedisparitybetweentheactualconditionsoftheprojectandtheplannedgoal.Wecanascertainwhethertheprojectisaccurateornot,findoutthereasongoalforthedeviation,summarizetheexperience,thenwecanmakefeasiblecountermeasureandmeasuretothecurrentsituationoftheprojectbyeffectiveinformationfeedbackintime,Alltheaboveeffortscanhelpperfecttheprojectplan,ameliorateprojectimplementationandmanagement.ConstructionProjectEvaluationistoestablishascientific,processanddemocratizationoftheinvestmentdecision-makingintheinvestmentmanagementsystem,animportantpartofdecision-makingprocessistheconstructionprojectmanagementinthelastlinkisthefeedbacklinkmanagementprojectdecision.Aftertheconstructionprojectthroughtheevaluationoftheimprovedinvestmentdecisionsplaymanagement,improverelatedpoliciesandmeasurestoraisethelevelofscientificmanagementforthefutureconstructionofsimilarprojectsintheroleofexperience.Paperembodiesthefollowingcharacteristics:(I)usingthecomparativemethod,attheconclusionofthesituationathomeandabroad,whilepost-projectevaluationtocomparethesystemsanalysisprojectathomeandabroadaftertheevaluationoftheexperience,currentsituationanddevelopmenttrendofthepost-projectevaluationManagementSystemofIdeas.(2)post-projectevaluationpaperonthestudy,focusingonthepracticalandfeasible.(3)inalargenumberofdatacollectionbasedonthepost-projectevaluationofthepracticalmeasuresproposedmeasuresandpolicyproposalsfortheconstructionprojectaftertheestablishmentofevaluationsystemprovidesanimportantreference.KEYWORDS：Constructionproject,Post-evaluation,Management.TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"摘要 I\o"CurrentDocument"Abstract III\o"CurrentDocument"第1章緒論 1\o"CurrentDocument"1.1項目后評價的定義 1\o"CurrentDocument"1.2項目后評價的作用 1\o"CurrentDocument"1.3國內(nèi)外后評價的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢 21.3.1發(fā)達國家建設工程項目后評價 21.3.2發(fā)展中國家建設工程項目后評價 21.3.3中國建設工程項目后評價 2\o"CurrentDocument"第2章建設工程項目后評價的方法論 4\o"CurrentDocument"2.1建設工程項目后評價的基本方法 42.1.1前后對比法和有無對比法 42.1.2邏輯框架法 42.1.3成功度法 72.2建設工程項目后評價指標體系 82.2.1指標體系與經(jīng)濟后評價 82.2.2后評價指標體系的設立原則與建立 9\o"CurrentDocument"2.3建設工程項目經(jīng)濟后評價的基本報表 92.4建設工程項目經(jīng)濟后評價的判據(jù)參數(shù) 10\o"CurrentDocument"第3章建設工程項目后評價機制的建設 13\o"CurrentDocument"3.1建設工程項目后評價管理機制 133.1.1后評價管理體系的構建原則 133.1.2后評價管理機構的資質(zhì)認證 143.1.3后評價管理機構的主要任務 153.1.4后評價管理體系的構建 15\o"CurrentDocument"3.2建設工程項目后評價運行機制 173.2.1后評價主體運行機制 173.2.2后評價客體選擇機制 183.2.3后評價方法選擇機制 183.2.4后評價時機選擇機制 193.2.5后評價專家選擇機制 193.2.6后評價機制運彳丁程序 19\o"CurrentDocument"3.3建設工程項目后評價保障機制 203.3.1確立后評價的法律保障地位 203.3.2頒布《建設項目后評價方法與參數(shù)》 213.3.3確立項目后評價的資源保障 21\o"CurrentDocument"第4章案例-北京時代芳群小區(qū)項目后評價 23\o"CurrentDocument"4.1項目簡介 23\o"CurrentDocument"4.2項目實施過程后評價 244.2.1項目策劃后評價 244.2.2項目規(guī)劃設計評價 24254.2.3項目施工評價25TOC\o"1-5"\h\z\o"CurrentDocument"4.3項目營銷推廣及招商情況評價 26\o"CurrentDocument"4.4項目營運評價 26\o"CurrentDocument"4.5項目效益評價 274.5.1項目財務評價 274.5.2項目社會經(jīng)濟效益評價 28\o"CurrentDocument"4.6項目影響評價 29\o"CurrentDocument"4.7項目的經(jīng)驗教訓 29\o"CurrentDocument"第5章結(jié)語和展望 30\o"CurrentDocument"致謝 32\o"CurrentDocument"參考文獻 33第1章緒論1.1項目后評價的定義建設工程項目后評價(ConstructionEngineeringprojectpostevaluation)是指建設工程項目完成投入使用后。對項目建設目的、執(zhí)行過程、經(jīng)濟效益和對環(huán)境影響所進行的全面而又系統(tǒng)的分析評價，旨在從建設工程開發(fā)項目中吸取經(jīng)驗教訓，科學合理地做出決策，提高工程項目管理水平和改進建設工程效益。通過后評價，檢查確定項目預期的目標是否達到，項目預期規(guī)劃是否合理有效，項目的主要經(jīng)濟效益指標是否實現(xiàn)，檢查項目從規(guī)劃、實施和運行過程存在的問題，分析成敗的原因，總結(jié)經(jīng)驗教訓，為未來新項目的決策和提高完善建設工程決策管理水平提出建議。同時為后評價項目運營中出現(xiàn)的問題提出改進建議和采取有效措施。從而達到提高建設工程效益的目的。1.2項目后評價的作用項目后評價對于提高項目決策科學化水平，促進建設工程活動規(guī)范化，彌補擬建項目從決策到實施完成整個過程中的缺陷，改進項目管理和提高建設工程效益等發(fā)揮著極其重要的作用。具體來說，項目后評價的主要作用表現(xiàn)在以下幾個方面?？偨Y(jié)項目管理的經(jīng)驗教訓，提高項目管理水平。提高項目決策科學化水平。為國家建設工程計劃與政策制定提供依據(jù)。為銀行等金融機構及時調(diào)整借貸政策提供依據(jù)。對項目實施與建設工程決策起監(jiān)督作用。保證項目實現(xiàn)預定目標。1.3國內(nèi)外后評價的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢1.3.1發(fā)達國家建設工程項目后評價在發(fā)達國家，后評價主要是對國家的預算、計劃和項目進行評價。一般來說，這些國家有評價的法律和系統(tǒng)的規(guī)則、明確的管理機構、系統(tǒng)的方法和程序。目前后評價的發(fā)展趨勢是將資金預算、監(jiān)測、審計和評價結(jié)合在一起，形成一個有效的和完整的評價體系。1.3.2發(fā)展中國家建設工程項目后評價近年來，發(fā)展中國家的后評價已經(jīng)有了很大的發(fā)展。但是評價機構大多從屬或掛靠政府的下屬機構，相對獨立的后評價機構和體系尚未真正形成。這些政府機構大都只是根據(jù)世行和亞行等外部要求組織相關項目的后評價，很少國家建立了可以統(tǒng)一進行整個國家系統(tǒng)后評價工作的機構。從總體上看，后評價成果的反饋情況并不令人滿意。主要問題是沒有完善的反饋機制。1.3.3中國建設工程項目后評價中國建設工程項目后評價始于80年代中后期。1988年國家計委正式委托中國國際工程咨詢公司進行第一批國家重點建設項目的后評價。10多年來，中國的后評價事業(yè)有了長足的進步.初步形成了自己的后評價體系。中國建設工程項目后評價的目的是：全面總結(jié)建設工程項目的決策、實施和運營情況，分析項目的技術、經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益和影響，為建設工程決策和項目管理提供經(jīng)驗教訓。改進并完善建成項目。提高其可持續(xù)性。就項目建設工程渠道和管理體制而言。中國項目后評價可分為以下五類：1.國家重點建設項目；2.國際金融組織貸款項目；3.國家銀行貸款項目；4.國家審計項目；5.行業(yè)部門和地方項目。第2章建設工程項目后評價的方法論2.1建設工程項目后評價的基本方法后評價方法是進行后評價的手段和工具，沒有切實可行的后評價方法.就無法開展后評價工作。因此，正確選擇后評價方法是保證后評價質(zhì)量的基礎。后評價的方法總體上應該是定量分析與定性分析相結(jié)合的方法。在項目后評價的實踐過程中，最基本也是最常用的方法有以下三種：2.1.1前后對比法和有無對比法前后對比法(beforeandaftercomparison)是指將項目實施之前與項目完成之后的情況加以對比，以確定項目效益的一種方法。在項目評價中。則是指將項目可行性研究與評估時所預測的效益和項目竣工投產(chǎn)運營后的實際結(jié)果相比較，以發(fā)現(xiàn)變化和分析原因。這種對比用于揭示計劃、決策和實施的質(zhì)量，是項目過程評價應遵循的原則。有無對比法如(withandwithoutcomparison)是指將項目實際發(fā)生的情況與若無項目可能發(fā)生的情況進行對比，以度量項目的真實效益、影響和作用。對比的重點是要分清項目作用的影響與項目以外作用的影響。這種對比用于項目的效益評價和影響評價。是項目后評價的一個重要方法論原則。..有..與..無..指的是評價的對象，即計劃、規(guī)劃或項目。評價是通過項目的實施所付出的資源代價與項目實施后產(chǎn)生的效果進行對比來判斷項目的成功與否。方法論的關鍵是要求投入的代價與產(chǎn)出的效果口徑一致。也就是說，所度量的效果要真正歸因于項目。但是，很多項目，特別是大型工程項目，實施后的效果不僅僅是項目的效果和作用，還有項目以外多種因素的影響，因此，簡單的前后對比不能得出真正的項目效果的結(jié)論，必須采用有無對比的方法才能判定項目的真實效果。2.1.2邏輯框架法邏輯框架法(LogicalFrameworkApproach。LFA)是美國國際開發(fā)署在1970年開發(fā)并使用的一種設計、計劃和評價的工具。用于項目的規(guī)劃、實施、監(jiān)督和評價。目前已有2/3的國際組織把LFA作為援助項目的計劃管理和后評價的主要方法。邏輯框架是一種綜合和系統(tǒng)地研究和分析問題的思維框架，有助于對關鍵因素和問題做出系統(tǒng)的合乎邏輯的分析。它主要應用問題樹、目標樹和規(guī)劃矩陣三種輔助工具，幫助分析人員理清項目中的因果關系、目標一手段關系和外部制約條件。邏輯框架法(LFA)是一種概念化論述項目的方法，即用一張簡單的框圖來清晰地分折一個復雜項目的內(nèi)涵和關系，使之更易理解°LFA是將幾個內(nèi)容相關、必須同步考慮的動態(tài)因素組合起來，通過分析其間的關系，從設計策劃到目的目標等方面來評價一項活動或工作。LFA為項目計劃者和評價者提供一種分析框架，用以確定工作的范圍和任務，并通過對項目目標和達到目標所需的手段進行邏輯關系的分析。邏輯框架由4X4的模式組成.橫行代表項目目標的層次，包括達到這些目標所需要的方法(垂直邏輯)，豎行代表如何驗證這些目標是否達到(水平邏輯)。如表2-1所示表2-1邏輯框架法模式層次描述客觀驗證指標驗證方法重要外部條件目標目標指標檢測和監(jiān)督的手段和方法實現(xiàn)目標的主要條件目的目的指標檢測和監(jiān)督的手段和方法實現(xiàn)目的的主要條件產(chǎn)出產(chǎn)出物定量指標檢測和監(jiān)督的手段和方法實現(xiàn)產(chǎn)出的主要條件投入投入物定量指標檢測和監(jiān)督的手段和方法落實投入的主要條件邏輯框架法通過對項目設計的清晰描述，更清楚地了解項目的目的和內(nèi)容，從而改進和完善項目的決策立項、項目準備和評估程序。LFA立足于項目的發(fā)展和變化，因為要獲取理想的成果，必須在成本一效果分析中進行多方案比較。邏輯框架法的邏輯關系。邏輯框架法把目標及因果關系劃分為四個層次，即目標、目的、產(chǎn)出和投入。耳標通常是指宏觀計劃、規(guī)劃、政策和方針等。目的是指項目的直接效果和作用，一般應考慮項目為受益目標群帶來社會和經(jīng)濟等方面的成果和作用。產(chǎn)出即項目的建設內(nèi)容或投入的產(chǎn)出物.一般要提供項目可計量的直接結(jié)果。投入是指項目的實施過程及內(nèi)容，主要包括資源的投入量和時間等。垂直邏輯用于分析項目計劃做什么。弄清項目手段與結(jié)果之間的關系，確定項目本身和項目所在地的社會、物質(zhì)、政治環(huán)境中的不確定因素。由于邏輯框架法能更明確地闡述項目設計者的意圖，分析各評價層次間的因果關系.明確描述后評價與其他項目階段的聯(lián)系，并適應不同層次的管理需要，所以目前它已成為國外后評價的主要方法。項目后評價的邏輯框架。項目后評價的主要任務之一是分析評價項目目標的實現(xiàn)程度，以確定項目的成敗。項目后評價通過應用LFA來分析項目原定的預期目標、各種目標的層次、目標實現(xiàn)的程度及原因.用以評價的效果、作用和影響。與項目計劃的LFA不同，項目后評價LFA的客觀驗證指標一般應反映出項目實際完成情況及其與原預測指標的變化或差別。因此，在編制項目后評價的FA之前應設立一張指標對比表，以求找出在LFA應填寫的主要內(nèi)容。如表2-2所示。表2-2項目后評價LFA指標對比表原預測指標實際預測指標變化和差距宏觀目標和影響效果和作用產(chǎn)出投入采用邏輯框架法進行項目后評價時，可根據(jù)后評價的特點和項目特征的格式和內(nèi)容上作一些調(diào)整，以適應不同評價的要求。LFA一般可用來進行目標評價、項目成敗的原因分析、項目可持續(xù)評價等。2.1.3成功度法成功度評價法也就是通常所稱的打分方法.成功度評價是依靠評價專家或?qū)＜医M的經(jīng)驗，綜合后評價指標的評價結(jié)果，對項目的成功程度做出定性的結(jié)論。成功度評價是以用邏輯框架法分析的項目目標的實現(xiàn)程度和經(jīng)濟效益分析的評價結(jié)論為基礎，以項目的目標和效益為核心所進行的全面系統(tǒng)的評價。項目成功度的標準。項目評價的成功度可分為五個等級，如表2-3下所示。項目成功度的測定步驟和方法。項目成功度表包括項目實施評價指標重要性和成功度。在評價具體項目的成功度時，評價人員首先根據(jù)具體項目的類型和特點，確定各評價指標相關重要程度.把它們分為??重要?氣“次重要?氣“不重要??三類，在表中第二欄里(相關重要性)填注。然后，再測定各項指標的成功度，采用打分制，即按評定標準分別用A，B，C，D表示。通過指標重要性分析和單項成功度的綜合，可得到整個項目的總成功度指標，也用A，B，C，D表示，填在表的最底一行。在具體操作時，項目評價組成員每人填好一張表后，對各項指標的等級進行內(nèi)部討論，或經(jīng)過必要的數(shù)據(jù)處理，形成評價組的成功度表，再把結(jié)論寫入評價報告。對于上述三種方法的應用。由于其內(nèi)容、要求以及比較的重點不同。因此，在具體進行項目后評價時，會面臨方法的選擇問題，選擇不當，勢必影響后評價的質(zhì)量。由此可見，在進行后評價時正確選擇后評價方法極為重要。表2-3項目成功度等級標準表等級 內(nèi)容 指標

1完全成功項目的各項目標已經(jīng)全面實現(xiàn)或超過；對成本而言，項目取得巨大的效益和影響2成功（A）項目的各項目標已經(jīng)全面實現(xiàn)或超過；對成本而言項目取得巨大的效益和影響3部分成功（B）項目實現(xiàn)了原定的部分目標；對成本而言，項目取得一定的效益和影響4不成功（C）項目實現(xiàn)的目標非常有限；對成本而言項目幾乎沒有產(chǎn)生正效益和影響5失敗（D）項目的目標是不顯示的，無法實現(xiàn)；對項目成本而言，項目不得不終止2.2建設工程項目后評價指標體系2.2.1指標體系與經(jīng)濟后評價后評價指標體系是指對建設工程項目的立項決策、設計施工、生產(chǎn)運營和建設工程效益進行評價時所設立的一組相互聯(lián)系的評價指標，并形成一個有機的整體。科學的后評價指標體系是反映項目效果好壞的計量器，也是體現(xiàn)后評價質(zhì)量的重要因素。項目經(jīng)濟后評價是項目后評價的核心內(nèi)容，是指對建成投產(chǎn)后的項目建設工程經(jīng)濟效益的再評價，它是以項目建成投產(chǎn)后的實際數(shù)據(jù)為基礎，重新預測項目生命期內(nèi)各項經(jīng)濟數(shù)據(jù)，計算出各主要建設工程效益指標，然后將它們同項目前期評價預測的有關經(jīng)濟效益指標進行對比，其目的是分析和評價項目投產(chǎn)后重新計算的項目經(jīng)濟效益指標與預測指標的偏差程度及其原因，吸取經(jīng)驗教訓，為提高項目建設工程實際效益和制定有關建設工程計劃、政策服務。項目經(jīng)濟后評價包括項目財務后評價和項目國民經(jīng)濟后評價。項目財務后評價是從企業(yè)角度出發(fā)，根據(jù)項目投產(chǎn)后的實際財務數(shù)據(jù)，如產(chǎn)品價格、生產(chǎn)成本、銷售收入、銷售利潤等重新預測整個項目生命期的財務數(shù)據(jù).計算項目投產(chǎn)后實際的財務評價指標。然后與項目前期評價中預測的財務效益指標進行對比，分析兩者偏離的原因，以對財務評價重新做出評價，吸取其經(jīng)驗教訓，為提高今后項目財務預測水平和項目決策科學化水平。項目國民經(jīng)濟后評價是從整個國民經(jīng)濟乃至全社會角度出發(fā)，根據(jù)項目有關的實際數(shù)據(jù)和國家新頒布的影子價格和有關參數(shù)，計算出項目國民經(jīng)濟評價指標，比較和分析重新計算的國民經(jīng)濟評價指標與前期評價時的國民經(jīng)濟評價指標的偏離程度及其原因，為提高今后的宏觀項目決策科學化水平提供依據(jù)。從宏觀經(jīng)濟角度考察項目投產(chǎn)后的經(jīng)濟效益情況，既要考慮項目的直接成本.又要考慮項目的間接成本。2.2.2后評價指標體系的設立原則與建立后評價指標體系的設立既是正確開展后評價的前提條件，又是影響后評價質(zhì)量的重要因素。因此，建立科學合理的后評價指標體系顯得尤為重要。設立后評價指標體系一定要遵循下列原則：科學性原則。對應性原則。實用性原則。經(jīng)濟效果評價指標多種多樣.它們各自從不同角度反映項目的經(jīng)濟性。在進行后評價時，要按照上述原則，構建多項指標來評價建設工程效益。2.3建設工程項目經(jīng)濟后評價的基本報表項目經(jīng)濟后評價的基本報表的設計，應體現(xiàn)對應性原則，即要與可行性研究報告中編制的各經(jīng)濟財務報表相對應，便于對比分析。項目經(jīng)濟后評價與可行性研究報告所使用的報表對比表24所示。

2-4項目后評價基本報表去前期評價報表對比表序號可行性研究基本報表經(jīng)濟后評價基本報表01固定資產(chǎn)建設工程估算表固定資產(chǎn)建設工程構成表02建設工程使用計劃表實際建設工程使用情況表03總成本表財務后評價總成本表04銷售收入表財務后評價銷售收入表05利潤表財務后評價利潤表06財務平衡表財務后評價平衡表07借款償還平衡表財務后評價借款償還平衡表08財務現(xiàn)金流量表財務后評價現(xiàn)金流量表09財務外匯流量表財務后評價外匯流量表10國民經(jīng)濟經(jīng)營成本調(diào)整表國民經(jīng)濟后評價經(jīng)營成本調(diào)整表11經(jīng)濟現(xiàn)金流量表國民經(jīng)濟后評價現(xiàn)金流量表12經(jīng)濟外匯流量表國民經(jīng)濟后評價外匯流量表表中，各表在形式和欄目設置上基本相近，所不同的是項目經(jīng)濟后評價使用的01表和02表為實際數(shù)據(jù)，03表至12表在后評價時點以前為實際數(shù)據(jù)在后評價時點以后為實際基礎上的預測數(shù)據(jù)。2.4建設工程項目經(jīng)濟后評價的判據(jù)參數(shù)進行項目后評價不僅需要有科學的方法和完整的指標體系，而且還必須設定一整套作為考核項目實際效益優(yōu)劣的判別標準。評價項目效益指標是否實現(xiàn)了預期的目的，比較的標準只能是立項決策時所制定的效益預期值。但后評價項目或因停緩建等原因造成建設期過長，或因物價指數(shù)、市場供求關系、利率、匯率發(fā)生了很大變化，使原決策效益目標難免失實，因此在不同時期由國家、行業(yè)發(fā)布的各項基準判據(jù)參數(shù)在項目經(jīng)濟后評價中占有重要位置?；鶞逝袚?jù)參數(shù)如下：財務基準收益率(Ic)。財務基準收益率是項目經(jīng)濟后評價財務內(nèi)部收益率的判據(jù)。當FIRR>Ic時，認為項目財務贏利能力滿足最低要求。(以下判據(jù)可同理類推)?；鶞式ㄔO工程利潤(稅)率。按行業(yè)測算的基準建設工程利潤率和基準建設工程利稅率是項目經(jīng)濟后評價的建設工程利潤率和建設工程利稅率的判據(jù)?；鶞式ㄔO工程回收期。由國家發(fā)布的不同行業(yè)的基準建設工程回收期是項目經(jīng)濟后評價的建設工程回收期的判據(jù)。借款償還期。項目借款償還期一般以項目貸款銀行與業(yè)主單位簽訂的貸款合同所規(guī)定的借款償還期限為判據(jù)標準。財務換匯成本。后評價財務換匯成本的基準判據(jù)是中國銀行發(fā)布的現(xiàn)行外匯匯率。社會折現(xiàn)率(Is)。社會折現(xiàn)率是各類建設項目國民經(jīng)濟評價都應采用的國家統(tǒng)一折現(xiàn)率，也是項目經(jīng)濟后評價的經(jīng)濟內(nèi)部收益率的基本判據(jù)參數(shù)。12頁腳內(nèi)容第3章建設工程項目后評價機制的建設3.1建設工程項目后評價管理機制隨著我國投融資體制改革的深入發(fā)展，許多部門、行業(yè)越來越意識到開展建設工程項目后評價工作的重要意義。開展后評價的項目越來越多.對后評價的政策和方法的研究逐步深入。后評價機構建設也有了令人鼓舞的進展。但全國范圍內(nèi)的后評價管理體系還沒有建立起來，這直接影響到后評價工作的順利開展。因此，建立完善的后評價管理體系勢在必行，這是促進建設工程項目后評價工作開展和提高后評價質(zhì)量的組織保證。3.1.1后評價管理體系的構建原則目前，從全國來看，項目后評價工作雖然還處于初級階段，但后評價工作已有一定基礎；建立后評價管理體系的條件已經(jīng)基本具備。因此，各行業(yè)、各部門、各地區(qū)應抓緊進行后評價管理體系建設。以保證后評價工作的正常開展。構建后評價管理體系應遵循以下原則；獨立客觀性原則后評價工作的開展既要有獨立性，不受外界及上級行政部門的干預，又要有客觀性，即后評價的結(jié)論必須客觀地反映決策和管理的實際狀況。否則就達不到進行決策監(jiān)督、追究決策責任、提高建設工程決策水平和改進建設工程決策質(zhì)量的目的，甚至還會掩蓋問題，產(chǎn)生負面效應?？刹僮餍栽瓌t后評價機構建設要具有可操作性，即建立的后評價機構必須能夠正常的運轉(zhuǎn)。這就要求有保證后評價機構進行組織與協(xié)調(diào)的必要的經(jīng)濟法律手段；有一支素質(zhì)精良的后評價工作隊伍；有進行后評價工作的程序和評價方法的指導；有穩(wěn)定的經(jīng)費來源和明確的職責范圍等等。只有這樣，后評價機構才能富有生機地高效地運轉(zhuǎn)。才能完成后評價工作的重要使命。權威性原則權威性是構建后評價機構的重要原則。因此，中央后評價機構或行業(yè)后評價機構，必須依法確立其評價結(jié)論的權威地位，使評價結(jié)論成為追究決策者行政責任、經(jīng)濟責任。甚至法律責任的重要依據(jù)。具有獨立資格的后評價機構，則依靠評價結(jié)論的權威性、客觀公正性，擴大影響，適應并占領項目評價市場，尋求發(fā)展。需要性原則需要性原則是指依據(jù)各地區(qū)、各行業(yè)特點和后評價具體工作需要來構建后評價機構。需要性原則既要避免機構重疊設置，責權不清，造成工作效率低，又要避免機構設置缺位、人才短缺，難以完成正常的工作任務。3.1.2后評價管理機構的資質(zhì)認證目前我國新建立的后評價機構和一些開展后評價工作的設計、咨詢單位，在人才結(jié)構、學科構成、工作條件、業(yè)務范圍以及從事后評價工作的經(jīng)歷和經(jīng)驗等方面，存在較大差異.因此很有必要進一步明確后評價機構的資格認證條件，只有取得認證資格的機構方可開展后評價工作，這樣才能保證完成建設工程項目后評價的任務，保證后評價結(jié)果的水平和質(zhì)量。獲得建設工程項目后評價實施資格的單位至少應具備如下條件：設置專職后評價工作部門在后評價機構中要設置獨立于建設工程項目可行性研究及其評估等業(yè)務部門之外，工作不受干擾的具備法人資格的專職后評價工作部門。該機構要有固定的工作場所和工作條件，具有健全的內(nèi)部管理制度。具有符合要求的專職后評價隊伍從事后評價工作的機構要具有一定數(shù)量的專職后評價工作人員。他們應具有較系統(tǒng)的后評價理論知識，熟悉后評價工作規(guī)范，掌握后評價的基本方法，能勝任后評價工作的管理和操作等。后評價隊伍要具有科學合理的知識結(jié)構、學科結(jié)構、職稱結(jié)構和年齡結(jié)構。后評價機構還應具有從社會上不同行業(yè)和部門聘請一定權威性專家的條件和能力，并能充分發(fā)揮他們的作用.進行后評價工作。具有從事后評價工作的經(jīng)歷和經(jīng)驗后評價工作機構在獨立開展后評價工作前，不僅有從事項目前期評價的實踐，而且必須有參與一些項目后評價工作或有關專題方面研究的經(jīng)歷。如果沒有這種經(jīng)歷和經(jīng)驗，難能達到后評價工作的要求，難以完成后評價工作任務，難以保證后評價工作的質(zhì)量，難以實現(xiàn)后評價應有的作用。只有具備上述條件才能按照公正、科學、可靠的原則，完成建設工程項目后評價工作。3.1.3后評價管理機構的主要任務由于后評價管理體系中各評價機構組建的目的不同、要求不同，其任務也各有側(cè)重。根據(jù)項目后評價的特點，后評價機構主要完成以下任務：制定后評價實施計劃建立后評價工程程序3.規(guī)范后評價方法建立后評價數(shù)據(jù)庫進行后評價的行業(yè)政策研究進行具體項目的后評價工作3.1.4后評價管理體系的構建為了推動我國建設工程項目后評價工作的順利開展，確保后評價工作的科學化、規(guī)范化、法制化，加快建立適合中國國情的切實可行的建設工程項目后評價管理體系己迫在眉睫?？紤]到我國開展后評價工作的實際情況和現(xiàn)實可能性，應該建立由領導機構、管理機構和執(zhí)行機構構成的三級后評價管理體系。后評價領導機構領導機構是指中央權威性領導機構，它是在國務院直接領導下的一個獨立于各部門之外又是各部門聯(lián)合體的中央后評價領導小組.負責管理全國的后評價工作。小組成員可以由國家計委、建設部、財政部、國家經(jīng)貿(mào)委、國家審計署及中國人民銀行等有關綜合部門的領導組成。領導小組下設辦公室，負責日常具體工作。中央后評價領導機構的主要職責是：負責全國后評價工作的管理、指導、組織和協(xié)調(diào)；頒布后評價政策、法規(guī)和條飼；制定后評價實施辦法及指導性原則，規(guī)范后評價方法；審核監(jiān)督其他評價機構所做的后評價報告及將后評價結(jié)論及時反饋到領導及決策部門等工作。后評價管理機構管理機構是指由各地區(qū)、各部門和各行業(yè)組建的后評價組織管理機構，可以單獨組建后評價局或在某一司局下設后評價處。其主要職責是：負責貫徹中央后評價機構制定的后評價政策、法規(guī)和條例；對地區(qū)、部門或行業(yè)后評價工作進行總的組織、管理、指導和協(xié)調(diào)；結(jié)合地區(qū)、部門或行業(yè)特點制定指導開展后評價的具體實施辦法和后評價工作程序；接受領導機構的委托審核后評價單位的資格；選擇后評價項目，組織培訓后評價工作人員。判斷評定后評價質(zhì)量；審核、監(jiān)督下屬的或委派的后評價機構所傲的后評價報告及工作.并向地方政府、部門或行業(yè)領導提交審核報告及綜合報告，供決策參考。后評價執(zhí)行機構執(zhí)行機構是指由規(guī)劃設計單位、工程咨詢公司、企業(yè)及商業(yè)銀行建立的后評價機構，以及以多種形式單獨組建的后評價中介組織機構。后評價執(zhí)行機構的主要職責是：接受執(zhí)行各地區(qū)、各部門或各行業(yè)委托的后評價工作任務；加強決策監(jiān)督，為建設工程主體服務，為銀行或企業(yè)領導決策提供科學依據(jù)；面向市場，開展服務?？吭u價質(zhì)量求生存、求發(fā)展。當然，不同的執(zhí)行機構因評價目的不同，表現(xiàn)出不同的特點。3.2建設工程項目后評價運行機制3.2.1后評價主體運行機制后評價主體即后評價工作的組織者。主體都會在自身利益的驅(qū)動下對開展建設工程項目后評價工作提出不同的要求。建設工程者對項目進行后評價隨著建設工程體制的改革和政府職能的轉(zhuǎn)換，逐漸形成了多元化的建設工程主體和分層次決策的管理模式。各級地方政府以及國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)以及外商建設工程企業(yè)等已逐步成為直接建設工程的主體，項目決策的集中審批制度也發(fā)生了重大變化。因此。多元化的建設工程主體都要在利益最大化和財產(chǎn)最大化的目標驅(qū)使下，深入研究建設工程機會，確立明確的建設工程方向，同時不斷總結(jié)建設工程項目建設與生產(chǎn)經(jīng)驗，及時發(fā)現(xiàn)問題并采取有效措施，保證已建項目的建設工程效益。金融機構對項目進行后評價在我國目前情況下.商業(yè)銀行等金融機構主要通過存貸利率差實現(xiàn)建設工程回報。如果銀行貸款的項目效益差，就難以實現(xiàn)預期的回報。因此，商業(yè)銀行必須面向市場、應對競爭，必須對建設工程項目進行認真地審查和充分的評價論證。同時對已貸款投產(chǎn)的項目，通過項目后評價。分析建設工程的效益及存在的風險，提出改進建議，以指導、改進未來的建設工程重點和建設工程方向，避免或減少建設工程風險。建設工程中介機構對項目進行后評價市場經(jīng)濟要求市場的主體必須進入市場、參與競爭。因此，建設工程咨詢公司、評估公司及設計部門等中介機構不僅對前期評價要實事求是，對建設工程項目的效益分析有充分的預見能力，確實能為建設工程者提供科學的決策依據(jù)，以評估質(zhì)量贏得市場。而且要認真探討、深入研究后評價的理論與方法，積極開展后評價工作，以便發(fā)現(xiàn)前期評價中存在的問題，及時總結(jié)經(jīng)驗，提高建設工程決策的預見性、可靠性，改進建設工程評估質(zhì)量。同時，為建設工程者提供有效措施，保證項目的預期目標得以實現(xiàn)。施工企業(yè)對項目進行后評價建立社會主義市場經(jīng)濟體制，同樣要求項目施工建設企業(yè)走向市場。在市場經(jīng)濟的舞臺上參與公平競爭，因此他們必然會極大地關注項目中期評價和項目后評價，通過項目評價.總結(jié)項目建設經(jīng)驗教訓，及時發(fā)現(xiàn)項目建設過程中存在的問題，并采取有效措施加以改進，不斷提高建設施工質(zhì)量和效益，樹立良好企業(yè)形象，在市場競爭中占據(jù)主動。3.2.2后評價客體選擇機制后評價客體是指選擇進行后評價的項目。原則上，對所有竣工投產(chǎn)的項目都要進行后評價，項目后評價應納入項目管理程序之中，但是由于受經(jīng)費、人力、評價目的等不同條件的約束限制，不可能對一切建設工程項目都及時進行后評價。主要原因是，一方面沒有完善的項目后評價方法體系：另一方面我國建設工程項目眾多，而從事具體項目后評價的人員相對稀缺，再加之后評價經(jīng)費不能完全保證到位，這就面臨著后評價項目的選擇問題。.具有特殊性的項目.具有代表性的項目具有可能性的項目3.2.3后評價方法選擇機制后評價常用的方法有前后對比和有無對比法、目標樹一邏輯框架法及成功度法。這些方法由于其內(nèi)容、要求以及比較的重點不同。都有應用的具體條件和特點，如利用前后對比法進行財務后評價的效益分折時是非常實用的。但在進行國民經(jīng)濟后評價和項目影響評價時就缺乏說服力?？梢?，在具體進行項目后評價時正確選擇后評價方法極為重要。國家有關部門應抓緊制定后評價的有關法規(guī)文件。國家計委、建設部等單位應組織有關部門盡快研究制定適合我國要求的后評價法規(guī)文件，以指導我國項目后評價工作的開展。國家應抓緊組織有關專家、學者認真研究各種后評價方法。在深入調(diào)查我國目前使用的后評價方法的基礎上，結(jié)合我國實際引進、消化和吸收國外已被實踐證明為有效的方法，并把國內(nèi)外方法緊密結(jié)合起來，在此基礎上制定指導性原則，規(guī)范使用后評價方法。鑒于我國后評價工作正處于起步階段，考慮到收集資料的質(zhì)量、開展后評價工作的決策環(huán)境以及選用方法的可操作性等因素，我國應先采用前后對比法和成功度法.特后評價工作基本步人正軌后，全面推行有無對比法和邏輯框架法，這是目前我國后評價方法的現(xiàn)實選擇。3.2.4后評價時機選擇機制根據(jù)項目后評價的概念和作用以及我國的實際情況，我國項目后評價應選擇在竣工項目達到設計生產(chǎn)能力后的l至2年內(nèi)進行，此時項目已經(jīng)過竣工驗收，建設工程決策已明確，并經(jīng)歷了幾年的項目建設和生產(chǎn)經(jīng)營活動，初步取得了經(jīng)濟效益和社會、環(huán)境影響，基本具備了后評價的條件。時間選的過早。項目效益和目標難以達到，項目所產(chǎn)生的影響看不清楚；時間拖得太久，熟悉項目的人員難免有所變動，項目的經(jīng)驗和教訓不能及時總結(jié)和推廣，都不利于后評價工作的進行和后評價效果的發(fā)揮。3.2.5后評價專家選擇機制項目后評價通常分兩個階段實施。即自我評價和獨立評價階段。在項目獨立評價階段.需要委托一個獨立的評價咨詢機構去實施。一般情況下，這些機構要確定一名項目負責人，該負責人聘請和組織項目后評價專家組去實施后評價。后評價咨詢專家的聘用，要根據(jù)所評項目的特點、后評價要求、后評價專家的專業(yè)特長和經(jīng)驗來選擇。聘請專家的優(yōu)點是：專家一般更為客觀公正，可以找到熟悉被評項目專業(yè)的真正行家。彌補執(zhí)行機構內(nèi)部人員的專業(yè)缺陷。3.2.6后評價機制運行程序后評價機制的運行程序一般包括：制定后評價計劃確定后評價范圍選定后評價機構項目后評價的執(zhí)行5.編寫后評價報告6.反饋后評價的成果3.3建設工程項目后評價保障機制3.3.1確立后評價的法律保障地位為了實現(xiàn)后評價的作用和功能，必須將后評價工作納入制度化、法制化的軌道。把后評價工作納入基本建設程序國內(nèi)外的實踐證明，后評價作為項目評價體系中的重要組成部分。在建設工程決策和建設工程管理中發(fā)揮著十分重要的作用。因此，應將國家建設工程的重大項目、重點項目以及一些特殊性項目進行后評價納入到基本建設程序中，使后評價的作用和功能得以實現(xiàn)，形成剛性約束。在這方面，國家應盡早做出明確規(guī)定，使項目后評價工作走上制度化、法制化的軌道。確立后評價工作的法律地位。目前，我國在建設工程決策、項目建設與管理以及企業(yè)經(jīng)營中存在的問題還很突出。公共建設工程領域表現(xiàn)的更為突出，重視立項審批，忽視項目建設過程的監(jiān)督。造成這些問題的原因是多方面的，但其主要原因是決策監(jiān)督缺乏法律約束，沒有建立后評價制度，沒有確立后評價工作的法律地位。為了深入開展反腐敗斗爭.我們國家提出要建立決策失誤追究制度。但這項制度難以落實的根本原因是缺乏科學的評價機制。建立后評價制度，尤其是在法律上保證后評價結(jié)果的使用機制，把公正、可靠、權威的后評價結(jié)果作為追究決策失誤責任的重要依據(jù)，將會有效地對決策者的決策行為進行客觀、公正的評價，依法實行對決策者的有效監(jiān)督，使決策失誤追究制度落到實處，避免決策失誤和滋生腐敗現(xiàn)象。5.5.2頒布《建設項目后評價方法與參數(shù)》后評價方法是進行后評價的手段和工具，沒有切實可行的后評價方法，就無法開展后評價工作。在具體進行項目后評價時正確選擇后評價方法是非常重要的。因此。國家應組織有關部門盡快研究制定適合我國要求的《建設項目后評價方法與參數(shù)》、《國家重點建設項目后評價暫行辦法》等，以指導我國后評價工作的開展。頒布《建設項目后評價方法與參數(shù)》要有科學性、實用性和可操作性，要方法簡單、參數(shù)配套、便于操作、易于推行.可為后評價工作提供指導。5.5.5確立項目后評價的資源保障開展項目后評價需要投入一定數(shù)量的資源。項目后評價投入的資源主要包括后評價人力資源、后評價經(jīng)費以及后評價時間。項目后評價人員對評價人員素質(zhì)要求很高。要具有既懂建設工程.又懂經(jīng)營，既懂技術又懂經(jīng)濟的知識結(jié)構的后評價小組。項目后評價小組一般應由經(jīng)濟學家、技術人員、項目管理人員、市場預測人員、財務與統(tǒng)計分析人員、杜會學家等組成。從全國來說，我國項目后評價人員的質(zhì)量、數(shù)量與需要相比存在明顯的不足。為了全面推廣項目后評價，現(xiàn)在就應著手項目后評價人員的培謝工作。國家應對項巨后評價人員的素質(zhì)與能力要求做出明確規(guī)定，要建立后評價專業(yè)人員資格認證和考試制度，只有取得從事后評價工作的資格方可開展后評價工作，以保證后評價的工作質(zhì)量，真正實現(xiàn)后評價的作用和功能。項目后評價經(jīng)費進行項目后評價還需要一定的經(jīng)費投入，其經(jīng)費的數(shù)額視項目規(guī)模大小而不同。項目后評價不像前期評價那樣。其經(jīng)費可以納入固定資產(chǎn)建設工程總額，因此，要解決好由誰來支付這筆經(jīng)費的問題，顯然由國家額外提供全部項目后評價經(jīng)費問題是不可能的，只能是由項目單位或建設工程主體來承擔。要根據(jù)不同行業(yè)、不同規(guī)模和工程內(nèi)容繁簡程度，明確后評價經(jīng)費所占建設工程額比重，并形成標準化、制度化。這樣，才能使后評價工作真正落到實處。項目后評價時間根據(jù)項目后評價內(nèi)容的要求，每個項目的后評價工作并非幾天就能夠完成。要全面評價項目建設工程的業(yè)績，系統(tǒng)地總結(jié)項目管理經(jīng)驗。尚需要經(jīng)歷一個較長的時間。就一般項目而言.從項目后評價課題的提出到提交項目后評價報告大約需要3個月時間?；ㄙM時間過長，會增加后評價支出；后評價時間過短，又有可能使后評價工作缺乏深度，影響后評價質(zhì)量。因此，合理確定后評價需要的時間，對于提高后評價工作效率是非常重要的。第4章案例一北京時代芳群小區(qū)項目后評價4.1項目簡介作為南城配套最完善的生活區(qū)，方莊的道路交通、餐飲娛樂、商場購物等配套設施已經(jīng)十分完善。十余年發(fā)展達成的成熟生活圈以及得天獨厚的自然景觀環(huán)境使方莊成為適宜居住的一流生活區(qū)域。蒲黃榆路、方莊路兩條主要干道直接貫穿了南二環(huán)和南三環(huán)，蒲芳路、芳古路、芳群路，加上地鐵五號線，以及二環(huán)、三環(huán)等構成了方莊地區(qū)暢通的交通網(wǎng)絡。此外，北部的龍?zhí)逗珗@、西北的天壇公園、北京游樂園、北京植物園、方莊體育公園、北京國際網(wǎng)球中心等使方莊成為備受親睞的亮點。時代芳群以其卓越的建筑品質(zhì)與科技產(chǎn)品創(chuàng)新獲得北京市十大創(chuàng)新樓盤的美譽。時代芳群不僅有以..北京開發(fā).?品牌為依托的園林居室，更有明珠般的內(nèi)在品質(zhì)與風范。2、時代芳群的規(guī)劃設計1） 占地面積：3萬平方米2） 總建筑面積：11萬平方米3） 容積率：3.54） 綠化率:33%5） 建筑設計：由三棟塔板式住宅和一棟6層純板式住宅組成。地上25-30層、地下3層，其中：地下一層為住宅設備用房及自行車庫，地下二層為普通車庫和少量設備用房，地下三層為非燃燒品庫房及五級人防隱蔽室。住宅為全現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構。外裝修四層以下為干掛花崗巖，四層以上為外涂高檔涂料，所有外窗及封閉陽臺均采用斷橋鋁合金中空玻璃保溫窗。戶內(nèi)初裝，一層大廳及電梯廳和公共走廊為花崗巖，標準層電梯廳及走廊為高檔地磚鋪地，墻面為耐擦洗涂料。頂棚為石膏板吊頂。時代芳群的銷售情況時代芳群項目截止至到2004年6月30日住宅銷售515套，占可售住宅的98%；地下車庫銷售車位144，占可售車位的66%。目前時代芳群銷售收入為61618.58萬元，其中：住宅銷售收入60181.00萬元，車庫銷售收入1437.58萬元；預計余房及車庫銷售收入為2021萬元，其中：住宅6套收入為1100萬元（原價1120萬元的90%）車位71個，收入639萬元（原價710萬元的90%）；預計時代芳群總銷售收入為63358萬元，往宅銷售均價6886元，平方米。時代芳群共有住宅524套，其中：=居室：151套占總套數(shù)的29%、三居室：271套占總套數(shù)的52%、四居室：102套占總套數(shù)的19%。4.2項目實施過程后評價4.2.1項目策劃后評價本項目早在1999年6月公司就已經(jīng)關注該地塊，并對該區(qū)域進行了認真的市場調(diào)查和分析，對宏觀環(huán)境的把握、微觀環(huán)境的調(diào)查都比較準確清晰，用數(shù)據(jù)說明問題，簡潔、說服力強。從實施效果來看，由于進行了大量的市場調(diào)查和認真的分析，項目的定位是比較客觀和準確的。地塊的環(huán)境分析通過統(tǒng)計資料、消費者攔截調(diào)查、周邊項目的售價，做出了較為深刻的論證。但總的來說，經(jīng)營實踐證明，本項目對彌補方莊地區(qū)高檔項目的不足，促進地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展、滿足消費者的需要起到了積極作用，該決策是完全正確的。4.2.2項目規(guī)劃設計評價項目設計從2000年1月開始啟動，經(jīng)歷了前期勘察；樓盤考察；概念方案設計招標;方案設計優(yōu)純；方案設計報建；初步設計深化報建；施工圈設計；施工、銷售過程中的優(yōu)化調(diào)整；景觀方案設計；施工圖設計；外裝飾工程的方案設計：施工圖設計；燈飾工程的設計。主要設計工作于2000年底完成。該項目設計主要的優(yōu)點有:1、 平面布局相對合理，基本能滿足各功能的需求。2、 外立面設計頗具特色。3、 景觀設計別具一格。4、 結(jié)構設計、消防設計的控制較好，即使項強存在很多變更，但并未改變結(jié)構、消防的原設計。設計頻繁變更的主要原因如下：1、 在設計工程中，缺乏與各部門之間的溝通，設計管理有待改善。2、 由于戶型組合等的調(diào)整，導致設計變更頻繁，影響施工進度；由于欠缺經(jīng)驗，導致設計中考慮因素不夠全面，造成一些工程返工。3、 設計深度不夠，就急于開工上馬，在合同條款上沒有進行嚴格控制。4.2.3項目施工評價1、 項目成本控制評價該項目在成本控制上，由予編制概預算的人員經(jīng)驗豐富，并聘請專業(yè)的成本顧問公司，估算比較合理、準確，對各項成本指標的控制是比較嚴格的，加上開發(fā)公司派專人監(jiān)督項目成本，實行項目成本層層負責制，大大提高了成本控制的力度和深度。2、 工程質(zhì)量評價該項目從2000年12月開工建設至2003年6月通過竣工驗收，工程質(zhì)量目標完成較好，施工質(zhì)量好，沒有出現(xiàn)較大的質(zhì)量問題。工程中甲方和監(jiān)理方有效對施工單位質(zhì)量管理體系實施狀況進行了監(jiān)控，監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機械設備、材料、施工方法及工藝或操作狀態(tài)，以保證符合質(zhì)量的要求。開發(fā)商、監(jiān)理方和施工方都認真做好了施工過程中的檢查驗收工作，對于各工序的產(chǎn)出品和重要部位，先由施工單位按規(guī)定自檢，自檢合格后，向監(jiān)理工程師提交??質(zhì)量驗收通知單，經(jīng)監(jiān)理工程師確認合格后，才進入下一道工序。嚴格控制材料質(zhì)量，對工程材料、混凝土試塊、砂漿試塊、受力鋼筋等實行取樣送檢制度。施工過程中，涉及材料配合比、不同材料的混合拌制作業(yè)，施工人員和監(jiān)理工程師認真做好相關的質(zhì)量控制工作。該項目緊挨交通主干線，施工方案的選擇，必須考慮盡量減少對交通運輸?shù)母蓴_，縮短混凝土在途中運輸?shù)臅r間，最大限度地減少噪聲對居民的影響，施工中必須強化安全意識，精心施工，一絲不茍，該項目沒有發(fā)生重大安全質(zhì)量事故，工程優(yōu)良率達到了92%以上。4.3項目營銷推廣及招商情況評價該項目從營銷和招商效果來看是比較成功的，時代芳群項目截止到2004年6月30日住宅銷售515套，占可售住宅的98%；地下車庫銷售車位144，占可售車位的66%。目前時代芳群銷售收入為61618.58萬元，其中：住宅銷售收入60181.00萬元，車庫銷售收入1437.58萬元；預計余房及車庫銷售收入為2021萬元，其中：住宅6套收入為1100萬元（原價1120萬元的90%）車位71個，收入639萬元（原價710萬元的90%）；預計時代芳群總銷售收入為63358萬元，住宅銷售均價6886元，平方米。時代芳群共有住宅524套，其中：二居室：151套占總套數(shù)的29%、三居室：271套占總套數(shù)的52%、四居室：102套占總套數(shù)的19%。4.4項目營運評價項目營運評價，項目采用統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一的物業(yè)管理模式，策劃、建立、經(jīng)營在統(tǒng)一的組織體系下的運作，注重客戶的選擇權，為顧客提供一站式服務，公司為了反復提升企業(yè)品牌、增強融資能力、擴大企業(yè)現(xiàn)金流、由專業(yè)物業(yè)管理公司對商業(yè)的日常運作提供保潔服務、綠化維護、安全及交通管理、車輛及場地管理、設備養(yǎng)護、公用設備設施養(yǎng)護、商業(yè)事務管理、檔案及數(shù)據(jù)的管理、智能化的服務等，把質(zhì)量責任作為各個環(huán)節(jié)的重點，遵循職責分明，線條清晰，信息流暢和高效的原則、各崗位的人員設置應遵循精簡、高效的原則，并對物業(yè)管理人員進行了培訓，保證了高效、有序的運作，為實現(xiàn)物業(yè)的增值保值提供了保證。4.5項目效益評價4.5.1項目財務評價1、銷售售出評價2001年項目剛開始銷售，處在項隔預熱階段，盡管采取了很多促銷手段，實際銷售額還是比預計銷售額低4%。2002年，項目憑借前期的預熱，實際銷售額和預計銷售額基本相當。2003年，項目進入準現(xiàn)房階段，伴隨著房價的上漲，實際銷售額比預計銷售額高出26.1%。表4-1項目財務前評價、后評價主要技術經(jīng)濟指標對照表序號項目名稱預測值實際值實際值與預測值偏差的絕對值實際值與預測值偏差的相對值1銷售收入560926018140897.3%2稅利總額5067603396619.1%3凈利潤3399404864919.1%

1現(xiàn)金流入1538722091227031.1銷售收入1538722091227032現(xiàn)金流出1342684349869158812.1土地費用112802.2前期工程款21462.3建安工程費7588865466082.4配套設施費18312.5政府規(guī)費2.6開發(fā)間接費用43612.7不可預見費18322.8銷售稅金及附加846121512492.9經(jīng)營成本2.10所得稅02852443422513所得稅前凈現(xiàn)金1342686451343768224所得稅后凈現(xiàn)金134265793900345714.5.2項目社會經(jīng)濟效益評價該項目的建成，填補了方莊小區(qū)缺少中高檔小區(qū)的空白，對帶動周邊經(jīng)濟的發(fā)展起到了一定的促進作用。為該項目服務的物業(yè)公司，聘用了100多名員工，為緩和失業(yè)做出了貢獻。項目的運營，帶動了周邊的餐飲、娛樂、零售等服務業(yè)的發(fā)展。4.6項目影響評價本項目處于城市主干道旁邊，受到嚴重的空氣和噪聲污染，在建設過程中，大量的運用環(huán)保材料，隔音防污效果明顯。該項目在規(guī)劃中以人為本、注重與周邊環(huán)境相結(jié)合的原則，合理組織交通體系，該項目的建成具有良好的環(huán)境效益。4.7項目的經(jīng)驗教訓