房地產(chǎn)項目投資分析與策劃分析課件

房地產(chǎn)項目投資分析與策劃分析11、不為五斗米折腰。12、芳菊開林耀，青松冠巖列。懷此貞秀姿，卓為霜下杰。13、歸去來兮，田蜀將蕪胡不歸。14、酒能祛百慮，菊為制頹齡。15、春蠶收長絲，秋熟靡王稅。房地產(chǎn)項目投資分析與策劃分析房地產(chǎn)項目投資分析與策劃分析11、不為五斗米折腰。12、芳菊開林耀，青松冠巖列。懷此貞秀姿，卓為霜下杰。13、歸去來兮，田蜀將蕪胡不歸。14、酒能祛百慮，菊為制頹齡。15、春蠶收長絲，秋熟靡王稅。房地產(chǎn)項目定位與策劃分析4、定位建議項目在進行產(chǎn)品組合時,涉及到三個層次的問題需要做出抉擇,即是否增加、修改或剔除產(chǎn)品項目,例如一些具體的戶型面積區(qū)間;一是否擴展、填充和刪除產(chǎn)品線,例如某種特定的戶型類型;一是哪些產(chǎn)品線需要增設、加強、簡化或淘汰,例如高層、小高層,別墅、洋房等以此來確定最佳的產(chǎn)品組合三個層次問題的抉擇應該遵循既有利于促進銷售、又有利于增加項目的總利潤這個基本原則。一般來說,拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項目的潛力、開拓新的市場;延長或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要;加強產(chǎn)品線之間的一致性,可以增強項目的市場地位,發(fā)揮和提高項目在有關專業(yè)上的能力。Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項目價格定位與策劃分析方法一一項目價格定位體系比較法、成本法、收益法假設開發(fā)法、長期趨勢法整體發(fā)展原則定價方法的選取成本加成原則)兒定價原則→[觀實價格—今□上市價格市場比較原則價格影響因素分析規(guī)模、開發(fā)時機、營建標準、機會成本Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL一、問題學生王某，男，15歲，初二（2）班學生，該生性格兩面，問題多多。問題（1）他不遵守課堂紀律，上課接話甚至頂撞老師、學習習慣很差，學習態(tài)度散漫；問題（2）思想品德不好，愛取笑別人，有例為證：①公然在黑板上寫污辱老師的話。②帶利器恐嚇同學等等；問題（3）脾氣大具有很強的逆反心理，認不清自己，看不到自身缺點。特別喜歡說謊，老師對他的要求沒一樣有毅力完成的，沒有好勝心。經(jīng)老師批評教育，卻仍舊我行我素。二、問題的癥結(jié)1.家庭情況造成王某同學如此多的問題的原因是多方面的。首先從他的家庭情況來分析。王某生活在一個富裕的家庭：父母、爺爺全都做生意。加上他是獨子，在全家人眼中是掌上明珠，爺爺奶奶對他也總是過于寵愛與放任。于是王某一直處于以“自我”為中心的氛圍中。老師有時會耐心教育，但其父母親比較護短，尤其是奶奶。就在家庭這種包庇、縱容下，他更加欺負同學、頂撞老師，成績不斷掉隊了，但他善于編出一套套美麗謊言，掩蓋自己，騙取父母信任。2.心理原因該學生的學習成績比較差，其實并不是因為他的頭腦不聰明，但就是不想學習，把大多數(shù)老師想象成敵人，吃不得半點批評。因此在與老師的交流上有很強的自閉心理。3.本身自制力差，老師關愛和教育不夠家庭教育方式的不當，導致他處理事情的原則以自我為中心，周圍的人都要圍繞他轉(zhuǎn)，這就自然導致他的自制力不斷下降，學習能力和學習習慣也就可想而知。加上我們部分老師對這些學生的關愛和教育不夠，往往只要他們不影響其他學生就行，這就使其形成了惡性循環(huán)。三、問題的解決1.放開“韁繩”，為學生松松綁講究系統(tǒng)性，是信任與賞識教育問題學生的重要策略。根據(jù)他的問題成因分析，實現(xiàn)其轉(zhuǎn)化。欲速則不達，要認清轉(zhuǎn)化過程中的反復，正確對待、耐心等待，不斷地調(diào)整方法進行教育，與家長密切配合，步調(diào)一致地對他進行思想教育，促使他養(yǎng)成良好的行為習慣和學習習慣。2.放大亮點，賞識教育對這樣的學生，在教育時，我盡可能地避免負面教育，更多地信任、鼓勵，積極地評價，讓他認識到自己的長處和優(yōu)點，培養(yǎng)其自信心，給他更多的關注和期望，樹立他在同學中的威信。3.因人而異，以點帶面學生的年齡、性別、個性、喜好不同，沒有一種固定的教育模式對所有的問題學生都管用。因此，我在與他的交往教育中就根據(jù)其過錯的程度和個性特點采取靈活而獨特的方式、方法進行教育，不一概而論。在取得他信任的基礎上，先從審美角度幫他克服了好吃、愛花錢、欺負同學的不良習慣；然后是遵守紀律，尊敬師長；最后是良好學習習慣的培養(yǎng)。4.齊頭并進，找最佳切入口“興趣是最好的老師”，要想讓學生學習成績有所提高，就得提高學生對學習的興趣。王某不是每一門學科都不好好聽講，我就了解他感興趣的學科老師，觀點都是首先調(diào)動他的積極性，抓大放小，不過分較真，這樣他才有前進的動力。還是那句話：這樣的學生是心理有問題的，我們的老師姿態(tài)要低，這才是愛心的體現(xiàn)！四、實施的效果通過近一學期的具體工作，該生逐漸端正了學習和做人的態(tài)度，各方面都有比較明顯的轉(zhuǎn)變。日常行為表現(xiàn)好轉(zhuǎn)，表現(xiàn)為：（1）能積極主動到食堂吃飯，以前吃飯不用筷子，現(xiàn)在能正常吃飯。（2）能主動和我交流有關的想法，并能按照班級制度規(guī)范自己的行為。（3）能與同學正常交往，不會主動去打擾其他學生學習。（4）對老師的態(tài)度有所改善。不過離一個優(yōu)秀學生的標準還有很大一步。五、反思與討論1.面對那些具有自私、專橫、懶散等心理障礙的學生，教師或家長絕不可輕易下結(jié)論，對這類學生要循循善誘，不可操之過急，否則容易造成對抗情緒和逆反心理，不利于轉(zhuǎn)化。2.通過對這個教育案例的分析，我深刻感受到轉(zhuǎn)化問題學生的工作是一個長期、艱巨、復雜的系統(tǒng)教育過程。轉(zhuǎn)化問題學生需要有一個過程，需要奉獻愛心，繼續(xù)反復、耐心的教育，還需要學校、家庭和社會的密切配合，將教育優(yōu)勢有機整合。“沒有教不好的學生，只有不會教的老師?！苯逃医o一線老師有這么高的要求，使我們一線老師上下求索，但從這個案例上來講轉(zhuǎn)化一個問題學生不僅是一名老師的事情，它需要的是學校、家長、社會等各方面共同的努力！財經(jīng)類高?；A課系統(tǒng)地對大學生進行社會主義道德和法制教育，引導和幫助學生樹立正確的世界觀、人生觀、價值觀，提高思想道德素質(zhì)，增強社會主義法制觀念，解決成長成才過程中遇到的實際問題。但是，由于受傳統(tǒng)灌輸式教學方式的影響，本課程的教學效果并不理想。因此，如何探索新的教學方式，增強基礎課的整體教學效果，最大限度地發(fā)揮其應有的引導教育作用，是提高本課程教學質(zhì)量的關鍵。一、傳統(tǒng)灌輸式教學方式的問題盡管財經(jīng)類院校基礎課教師在教學方式方式上進行了一些有益的探索，但是該門課程在教學方式上還沒有從根本上擺脫傳統(tǒng)灌輸式教學方式，其問題表現(xiàn)在以下幾個方面。1.學生被動接受知識，忽視學生的主體作用。當前基礎課教學以教師和教材為中心，把知識點灌輸給學生，忽視了大學生的主體性，使學生處于被動接受的地位，缺乏主動性、創(chuàng)新性。2.教學方式單一，教學缺乏靈活性。難以讓學生參加教學活動，壓抑了學生的學習積極性，使學生對教師的教學缺乏興趣。學生覺得教師的教乏味、枯燥，課堂內(nèi)容成了“催眠曲”，聽得昏昏沉沉，根本達不到教學目標。有些學生要么逃課，要么“隱形逃課”。3.教學缺乏針對性、實效性?；A課必須從大學生的思想實際出發(fā)，消除同學們在思想上的困惑，但傳統(tǒng)的教學方式不能很好地貼近實際、貼近生活、貼近學生，教學缺乏針對性、實效性。二、樹立以“學生為本”的理念，創(chuàng)新教學方式基礎課的教學方式要樹立以“學生為本”的教學理念，實施教學互動，學生是主體，教師是主導，并結(jié)合財經(jīng)院校的人才培養(yǎng)目標，聯(lián)系學生的思想實際，圍繞現(xiàn)實問題，創(chuàng)新教學方式。以下四種教學方式是我在教學實踐中行之有效的教學方式，將結(jié)合基礎課第一章（追求遠大理想，堅定崇高信念）詳細論述這四種教學方式。1.采取案例式教學方式無論是對學生進行思想道德教育，還是進行法律基礎知識教育，案例教學都是必不可少的，案例選取應當掌握以下原則。（1）真實性原則。案例的真實性是搞好案例教學的前提和基礎，案例只有真實才會具有生動性、形象性和說服力，才會具有教育性。所謂真實性，是指所選擇的案例應當是現(xiàn)實生活中確實發(fā)生過的真實事例，而不是道聽途說或隨意杜撰的。案例最好是發(fā)生在他們身邊的真人真事。如講到理想信念的作用時，列舉了吳士宏從護士到外企職員再到跨國企業(yè)領導人的成長經(jīng)歷，使學生從中認識到理想信念的巨大作用。（2）典型性原則。教學案例沒有典型性就沒有感染力和吸引力，就不能引起學生廣泛的興趣和思想的共鳴。案例選擇應當是大學生所關注的焦點和熱點問題。典型案例能震撼人們的心靈，具有啟發(fā)、導向、矯正、警示等育人功能。講到如何實現(xiàn)理想時，列舉了浙江青年學院的大學生江利兵在學校逆境創(chuàng)業(yè)的事跡，使財院很多貧困學生深受觸動。2.采取互動式教學方式在對大學生進行思想政治理論課教學時，教師往往采用傳統(tǒng)的說教式灌輸法，單向地灌輸正面的思想觀點。加之部分教師照本宣科，不注意教學藝術和方法，上課脫離學生的思想現(xiàn)狀，師生間缺乏交流。要改變這種狀況，教師就應充分發(fā)揮學生的主體作用，將其視為學習活動的主人，改變以教師為中心的“滿堂灌”的教學方式，激發(fā)學生的學習興趣。心理學研究和實踐表明，學習興趣越濃，學習積極性就越高，學習的效果就越好，因為“興趣是最好的老師”。為了激發(fā)學生的學習興趣，教師首先應了解學生的所思所想，精心備課，增強教學的針對性。在教學中，講到“追求遠大理想，堅定崇高信念”這一章時，先講清楚基本概念，然后要求學生課后寫一篇“我的大學我的夢”為題的演講稿，下一次上課時當堂演講。教師在演講的過程中做點評，包括內(nèi)容和演講的技巧等，指引學生“立志當高遠、立志做大事、立志須躬行”。3.采取針對性的教學方式不同專業(yè)的學生，知識結(jié)構不同，在教學中要結(jié)合學生的專業(yè)特點，加強針對性，采取靈活的教學方法和手段。在講到樹立什么理想時，針對財經(jīng)院校不同專業(yè)講授不同的職業(yè)理想，所以學生不再感到課程內(nèi)容離他們遙不可及，也不是令他們厭煩的“大道理”，自然會提高教學質(zhì)量，而且使學生終身受益。4.采取多媒體式教學方式多媒體教學手段的使用，能使課程圖文并茂，音像兼?zhèn)?，從而把有關的知識理論形象地表現(xiàn)出來，給學生深刻的印象，具有生動性和吸引力。這里以影視為例，影視以一種獨特的視覺文化形式，為當代大學生所接受和喜愛。優(yōu)秀的影視作品載負著國家意志和社會規(guī)范，體現(xiàn)著民族品格和時代精神。影視教育直觀、生動、感染力強，通過觀看不同類型的作品，大學生在耳濡目染、身臨其境中受到感染、受到熏陶。這些作品不僅具有很強的藝術性，而且具有很高的思想性，可以在無聲中激勵大學生追求人格的完善，在無言中促使其在美的享受中提高思想政治素質(zhì)。房地產(chǎn)項目定位與策劃分析4、定位建議項目在進行產(chǎn)品組合時,涉及到三個層次的問題需要做出抉擇,即是否增加、修改或剔除產(chǎn)品項目,例如一些具體的戶型面積區(qū)間;一是否擴展、填充和刪除產(chǎn)品線,例如某種特定的戶型類型;一是哪些產(chǎn)品線需要增設、加強、簡化或淘汰,例如高層、小高層,別墅、洋房等以此來確定最佳的產(chǎn)品組合三個層次問題的抉擇應該遵循既有利于促進銷售、又有利于增加項目的總利潤這個基本原則。一般來說,拓寬、增加產(chǎn)品線有利于發(fā)揮項目的潛力、開拓新的市場;延長或加深產(chǎn)品線可以適合更多的特殊需要;加強產(chǎn)品線之間的一致性,可以增強項目的市場地位,發(fā)揮和提高項目在有關專業(yè)上的能力。Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項目定位與策劃分析4、房地產(chǎn)項目價格定位與策劃分析方法一一項目價格定位體系比較法、成本法、收益法假設開發(fā)法、長期趨勢法整體發(fā)展原則定價方法的選取成本加成原則)兒定價原則→[觀實價格—今□上市價格市場比較原則價格影響因素分析規(guī)模、開發(fā)時機、營建標準、機會成本Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項目定位與策劃分析成本加成法【定價思路】成本加成法的核心是運用物業(yè)類型的成本核算,通過對合理利正,從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格目前房地產(chǎn)項目的成本主要包括土地成本前期成本建筑安裝成本配套成本其他成本(管理成本、銷售成本、不可預見成本、財務成本)Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項目定位與策劃分析工程類別平均造價(元/平方米)土地費用地使用權出讓金土地開發(fā)動遷費用及土地使用費2土地出讓契稅按出讓金的3%計算1普通商品房中高層550-1650824層住宅高層多層1700-1800■設層地下車庫2高檔商品房20502150■設1層地下車庫2750-2850■設1層地下車庫酒店式公離4300-4600■含精裝修費用290031004獨立式地下車庫600-4900半地下室獨立別墅1350-1550■半地下室、地上23層5別墅聯(lián)體別墅1050-1250■地上23層高檔裝修別墅400以上地上23層Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPalvetonoCreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項目定位與策劃分析工程類別平均造價(元/平方米)層(無地下300-1600■地上4層多層(有地下室)700160地下屏,地上67層高層(中低檔)3600-41■地下1層,地上20-30層,中央空調(diào)商辦樓高層(中高檔■地也下2層或以上,地上25-35層,中空調(diào),幕墻/鋁板,進口電梯超高層(高檔)860-1010幕墻/鋁板/進口石材體育健身俱樂部5300或以上■社區(qū)高級會所多層一般商場26002900■地上4-5層多層綜合商場4100-5100■地下1層,地上4-5層,無塔樓0商業(yè)綜合商業(yè)建筑■地下23層,上部45層、2030層辦大賣場3300以上■家樂福、百安居多層旅館2700-3100■無星級層旅館3300-3700旅游酒店4500-5000際四星級酒店50008000■不包括精裝修及家具國際五星級酒店2000或以上|不包括精裝修及家具,超高層Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL房地產(chǎn)項目定位與策劃分析前期費用勘查設計費按總投資的0.05%計建筑設計費50-100含施工圖;按住宅建筑面積計景觀設計費20-30按扣除地面附屬物基底面積計算5|施工招投標管理費按總投資的0.04%計審圖及設計咨詢費按地面總建筑面積計7|施工監(jiān)理費按地面總建筑面積計8|質(zhì)監(jiān)費按建安費的0.1%計測繪費■按地面總建筑面積計;含竣工測繪行性報告編制費臨水臨電費四|配套費用1住宅配套費用用地紅線外(1)大市政配套費320含紅線外道路、上水、燃氣、電話等按住宅建筑面積(2)排水配套費5按地面總建筑面積計Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPalvetonoCreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析2室外附屬工程費用■綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCIV、紅外線報警(1)綠化建設費■按住宅建筑面積計(2)供水管道工程費■按地面總建筑面積計(3)燃氣管道工程費21/24■按住宅建筑面積計;煤氣21元/平方米然氣24.5元/平方米計(4)電話通訊工程費6.5/12.5/20■掛空式:6.5元/平方米;暗埋式:多層20元/平方米,高層12.5元/平方米電力工程費■按地面總建筑面積計(6)小區(qū)智能化■按住宅建筑面和下衛(wèi)工程費■按地面總建筑面積計(8)有線電視工程費■按住宅建筑面積計(9)道路及附屬設施■按住宅建筑面積計人防工程建設費60/45■按地面總建筑面積計五其他費用管理費用■(建安+前期+配套)×3%銷售推廣費用■按銷售收入約2%計3不可預見費用■(建安+前期+配套)×3%財務費用Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析市場比較法【定價思路】市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本,通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正,從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。通過市場比較法推算現(xiàn)時整體均價,依據(jù)組團的價格決定因素確定各細分組團的現(xiàn)時均價,通過售價還原法推算現(xiàn)時整體租金。預測未來價格影響因素變動幅度確定價格增長率,結(jié)合目標物業(yè)上市時間確定各物業(yè)上市均價/租金Valadononry.chAsposeslidesforNET4odientPEvaluationonly.CreatedwithAsposeSlidesforNET4.0dientProfilo71Copyright2004-2017AsposePtyL三、房地產(chǎn)項目定位與策劃分析市場比