萬科財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

萬科公司股份有限公司

財(cái)務(wù)分析第6組第1頁萬科公司股份有限公司介紹萬科公司股份有限公司成立1984年5月，以都市住宅開發(fā)為關(guān)鍵業(yè)務(wù)，是中國大陸首批公開上市公司之一，在過去23年里，萬科業(yè)務(wù)涉足全國25個(gè)大中都市，合計(jì)開發(fā)住宅超出100000套，在全國樹立了住宅品牌，為客戶營造了溫馨生活，為投資者帶來了穩(wěn)定增加回報(bào)，為社會(huì)盡了自己一份責(zé)任。第2頁98年地產(chǎn)上市公司數(shù)量劇增，反應(yīng)了行業(yè)發(fā)展萬科開始從眾多房地產(chǎn)分離出來，連上臺(tái)階，尤其在06,23年23年在寬松信貸環(huán)境下9大地產(chǎn)公司領(lǐng)跑房地產(chǎn)進(jìn)入繁華期第3頁公司領(lǐng)導(dǎo)人——王石每個(gè)人都是一座山，世界上最難攀越山其實(shí)是自己。第4頁組內(nèi)人員介紹雷松源王漫雪況野鄒璇趙建輝岑夢佳滕越第5頁資本構(gòu)造償債能力營運(yùn)能力其他發(fā)展能力指標(biāo)分析獲利能力第6頁資產(chǎn)組成項(xiàng)目202320232023流動(dòng)資產(chǎn)/非流動(dòng)資產(chǎn)20.314817.955119.6284產(chǎn)權(quán)比率207.1639203.0457295.0404資產(chǎn)中萬科流動(dòng)資產(chǎn)占有很高地位，在現(xiàn)今流量表中竟然出現(xiàn)了負(fù)數(shù)？通過度析，我們發(fā)覺本來這是由于由于房地產(chǎn)是資金高度密集型行業(yè)，開發(fā)房地產(chǎn)占用資金非常龐大。而產(chǎn)權(quán)比率較大也說明其資金很多來自于借款，而這也就會(huì)產(chǎn)生很大財(cái)務(wù)杠桿作用，不過相對于同行業(yè)來說，萬科產(chǎn)權(quán)比率也屬于居中水平，如排名前幾位金地集團(tuán)2023年為240.9494，保利地產(chǎn)卻達(dá)成了375.7227。資本構(gòu)造分析滕越第7頁負(fù)債構(gòu)造比率202320236422023負(fù)債構(gòu)造比率=流動(dòng)負(fù)債/長期負(fù)債綜觀總體，萬科負(fù)債更傾向短期負(fù)債，主要是預(yù)收購買方，應(yīng)付賬款項(xiàng)目上。第8頁短期償債能力償債能力長期償債能力第9頁短期償債能力流動(dòng)比率速動(dòng)比率第10頁一般來說，流動(dòng)比率在2:1左右合適，萬科公司流動(dòng)比率屬于正常范圍，不過，它速動(dòng)比率太低（正常為1：1），只有0.5左右，說明公司流動(dòng)資產(chǎn)中，存貨占有很大比重。同步，我們分析了它鈔票流量表，發(fā)覺萬科資金主要起源是籌資，投資活動(dòng)鈔票奉獻(xiàn)也為負(fù)，經(jīng)營活動(dòng)鈔票流量也只是在2023年才開始為正，并且各大房地產(chǎn)都體現(xiàn)這一情況。第11頁長期償債能力分析資產(chǎn)負(fù)債率水平很高，說明公司籌集了大量資金，借以彌補(bǔ)公司在主營業(yè)務(wù)缺口。況野第12頁營運(yùn)能力分析202320232023保利地產(chǎn)金地集團(tuán)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率45.860959.75843.961168.09551648.941存貨周轉(zhuǎn)率0.32820.39220.26920.27820.2822流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.39250.4010.3020.30530.313固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率44.543237.295139.3809135.6647253.609總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.37380.38060.28710.29650.3053鄒璇第13頁萬科應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率很低，這又是什么原因呢？我們懂得：應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率=賒銷收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/固定資產(chǎn)平均凈值第14頁對于應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率較低原因，我們也能夠同樣分析，萬科應(yīng)收賬款較多，從一方面能夠說萬科信用政策比較寬松，但從另一方面，這種情況也也許造成占用資金過多，從而影響資金利用率。應(yīng)引發(fā)管理層得重視。第15頁獲利能力分析股東權(quán)益報(bào)酬率=凈利潤/股東權(quán)益平均總額資產(chǎn)利潤率=利潤總額/資產(chǎn)平均總額萬科股東資產(chǎn)凈利率在15%左右。權(quán)益報(bào)酬率也始終在12%以上，甚至高達(dá)了16%,說明投資者投入該公司權(quán)益資本獲取收益能力較大。第16頁銷售毛利率

=銷售毛利/營業(yè)收入凈額銷售毛利率202320232023萬科38.999329.390340.6996保利40.797136.815134.1243公司銷售毛利率基本都在百分之30幾，凈利率在15%左右,并且穩(wěn)中有升，說明了萬科直接賺錢能力比較強(qiáng)。通過對比，也反應(yīng)了房地產(chǎn)行業(yè)是一種利潤空間很大行業(yè)。銷售凈利率=凈利潤/營業(yè)收入凈額銷售凈利率202320232023萬科11.31913.154417.4304保利19.611417.435115.3375第17頁成本費(fèi)用凈利率

=凈利潤/成本費(fèi)用總額對此，我們能夠看到，在成本費(fèi)用凈利率方面，萬科基本也處于行業(yè)中間水平，處于18%左右。不過從利潤表中我們發(fā)覺，萬科凈利潤是比較高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于圖中金地和廣宇（是金地2.3倍，廣宇4倍），不過為何它成本費(fèi)用凈利率并沒有達(dá)成這樣高度呢？第18頁發(fā)展能力分析銷售增長率總資產(chǎn)增產(chǎn)率利潤增長率股權(quán)資本增長率三年利潤平均增長率三年資本平均增長率漫雪第19頁銷售增加率AND總資產(chǎn)增加率=（本年?duì)I業(yè)收入增加額÷上年?duì)I業(yè)收入總額）*100%=（本年總資產(chǎn)增加額÷年初資本總額）*100%第20頁2023年2023年2023年2023年?duì)I業(yè)收入（萬元）35,526,6140,991,7748,881,0150,713,85營業(yè)收入增加額（萬元）—546,516788,924183,2842008年，真實(shí)購買力也并未消失，只是在等候中不停蓄積而已；而公司庫存不停增加另一種表述，是可售資源也在同步累積。這兩大存量在2023年同步釋放，自然造就了成交量井噴。來自萬科23年財(cái)務(wù)年度報(bào)告1.國家出臺(tái)新居貸政策2023年?duì)I業(yè)收入增加額較低2.2023年?duì)I業(yè)收入額較大第21頁利潤增加率為何23年出現(xiàn)負(fù)增加？總營業(yè)成本大量增加第22頁股權(quán)資本增加率股權(quán)資本增加率=（本年股東權(quán)益增加額÷年初股東權(quán)益總額）*100%第23頁三年利潤平均增加率三年資本平均增加率第24頁通過上述指標(biāo)綜合分析，在08到23年，公司資產(chǎn)規(guī)模增加速度較快，資本積累能力較強(qiáng)，成長性較好，有較大發(fā)展?jié)摿Α５?5頁其他能力分析營銷能力：營銷戰(zhàn)略：以客戶細(xì)分實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品增值定位：成為中國房地產(chǎn)行業(yè)連續(xù)領(lǐng)跑者萬科把他們客戶群細(xì)分為五類：這五類細(xì)分市場范圍很大，囊括了絕大部有住房需要人群。（1）社會(huì)新銳：即工作3到5年，有一定積蓄和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)年輕人；（2）關(guān)鍵家庭：家庭有一種生活關(guān)鍵，所有家庭抉擇均優(yōu)先考慮關(guān)鍵人物生活，以“望子成龍型”為主；（3）活躍長者：有著足夠經(jīng)濟(jì)實(shí)力，退休老人，同步有關(guān)懷自己老年生活；（4）社會(huì)標(biāo)簽：成功人士，追求豪宅人，不是萬科主力目標(biāo)客戶；（5）經(jīng)濟(jì)務(wù)實(shí)型：拆遷后需要新房子生活人群?？倎碚f，萬科細(xì)分客戶是以家庭為關(guān)鍵。

第26頁管理效率：管理模式：矩陣式組織構(gòu)造，總部相對集權(quán)萬科在制度和流程管理上有不少創(chuàng)新，很多詳細(xì)事務(wù)性工作上升到了制度和流程層面，這些標(biāo)志著公司系統(tǒng)健全和成熟。其管理系統(tǒng)在順境時(shí)體現(xiàn)為公司肌體健康、運(yùn)轉(zhuǎn)正常和發(fā)展穩(wěn)?。欢?dāng)市場大勢低迷甚至險(xiǎn)惡時(shí)，這套系統(tǒng)又能保障萬科能將風(fēng)險(xiǎn)減小到最低程度，縮短度過難關(guān)時(shí)間，而以“七個(gè)尊重”為關(guān)鍵人文精神和公司價(jià)值觀形成和認(rèn)可，是萬科管理系統(tǒng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)、制度真正執(zhí)行、指導(dǎo)充足使用基石。

人和資金是管理關(guān)鍵。而萬科長期遵循理念：投資者—為公司提供深入發(fā)展動(dòng)力和舞臺(tái)；員工—公司基業(yè)常青源泉；社會(huì)—公司長期成長基礎(chǔ)正是這一關(guān)鍵集中體現(xiàn)。而員工又是重中之重，提升員工公司滿足感，從而提升員工們工作積極性，定期開展團(tuán)體活動(dòng)，加強(qiáng)團(tuán)體合作精神，萬科正在進(jìn)行有效管理并且逐布提升中。第27頁安全邊際能力：萬科具有良好安全邊際，等候價(jià)值重估安全邊際率=（安全邊際量/實(shí)際或估計(jì)銷售量）×100%=（安全邊際額/實(shí)際或估計(jì)銷售額）×100%安全邊際率數(shù)值越大，公司經(jīng)營越安全；安全邊際就是價(jià)格與內(nèi)在價(jià)值差異，多大取決于潛在風(fēng)險(xiǎn)，而衡量一種公司安全邊際能力是看公司應(yīng)對危機(jī)措施及時(shí)間。萬科23年中旬披露銷售數(shù)據(jù)超市場預(yù)期，也顯著超行業(yè)平均水平。月度銷售額超出50億元即超市場預(yù)期，而公司9月銷售額非常搶眼，達(dá)成55億，環(huán)比上升13%。在跟蹤11個(gè)一、二線重點(diǎn)都市，9月整體成交量環(huán)比下降4%，而萬科仍保持8%增速，銷售均價(jià)同比環(huán)比均連續(xù)上漲?，F(xiàn)今政府樓控新政不停推出，百姓也開始對樓市進(jìn)行觀望，甚至有很多購房者開始退房，因此在這種樓市動(dòng)亂形勢下，萬科變化了固有銷售方式走起保險(xiǎn)路線。商品房開發(fā)黃金期也已經(jīng)成為了歷史，面向地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)峻形勢，萬科雖身處周期性房地產(chǎn)行