碧桂園魯北區(qū)域如何逆勢突圍一績絕

碧海揚帆更向前困 難市場下行儲客不足觀望情緒濃 競品圍攻降價促銷截留我司客戶 供貨風(fēng)險新項目供貨取證風(fēng)險大市場下行儲客不足觀望情緒濃競品圍攻降價促銷截留我司客戶供貨風(fēng)險新項目供貨取證風(fēng)險大簽約回款壓力大2個新項目取證在30號簽約回款壓力大2個新項目取證在30號團隊3新時間緊任務(wù)重魯北區(qū)域項目分布魯北區(qū)域項目17個，在售項目5，尾盤1個，預(yù)計10月份新開盤4個陵城碧桂園翡翠世家武城碧桂園翡翠首府慶云碧桂園東海天璽禹城碧桂園天御臨邑碧桂園天宸樂陵碧桂園天樾灣

東營：6個東營：6個東營碧桂園天璽廣饒碧桂園中央公館利津碧桂園天譽董集碧桂園時代之光墾利勝通項目（待獲?。┑轮萘某潜坦饒@翡麗灣聊城碧桂園國岳府臨清碧桂園天譽濱州：4個山鋼碧桂園翡翠城中南碧桂園翡麗之光惠民碧桂園江山賦魯北區(qū)域市場驗證與趨勢展望東營、聊城典型競品項目數(shù)據(jù)匯總

500

000

來電（組）640來訪（組）成交（套）262168916728332746687297480398成交（百萬）280167837381966738337611473東營市宏觀商品住宅市場情況 1萬㎡成交：9月成交2宗，面積2.8萬㎡。

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月1月 2月 3月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月供應(yīng)面積（萬㎡）1111成交均價（元/㎡）50050土地供應(yīng)面積（萬/㎡） 0 0 土地供應(yīng)面積（萬/㎡）0 0 0 0 0 0 成交金額（億元）土地成交面積（萬/㎡）土地成交面積（萬/㎡）0 0 0 0 0 0 成交面積（萬㎡）2宗（碧桂園頂墾碧園金代；0年月我成交額3億市場有率27。聊城市宏觀商品住宅市場情況 土地市場分析：

住宅市場分析：

01月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

0

501月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

供應(yīng)面積（萬㎡） 0 成交面積（萬㎡） 0 0 成交樓面價（元/㎡） 0 0

供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）銷售均價（元/㎡）德州市商品住宅市場情況土地市場分析：；樓面價：9月成交樓面價1632元/㎡。

住宅市場分析：供應(yīng)：9月供應(yīng)面積45萬㎡成交：9月成交面積39萬㎡成交均價：9月成交均價5600元/㎡01月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

0

01月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月

供應(yīng)面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 0 成交樓面價（元/㎡）

供應(yīng)面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡） 銷售均價（元/㎡）濱州市宏觀商品住宅市場情況 土地市場分析：供應(yīng)：9月供地3宗，面積21萬㎡；

成交：9月成交住宅16.8萬㎡成交均價：9月成交均價6857元/㎡

05 1月 21月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月1月2月3月4月5月6月7月8月9月供應(yīng)面積（萬㎡）0成交面積（萬㎡）000000供應(yīng)面積（萬㎡） 供應(yīng)面積（萬㎡）成交面積（萬㎡） 成交面積（萬㎡）銷售均價（元/㎡）銷售均價（元/㎡）魯北區(qū)域市場監(jiān)控常態(tài)化情況給予項目合理的推貨建議。時刻監(jiān)控市場知己知彼銷冠項目

項目體量售價最高項目

分業(yè)態(tài)銷售均價品牌開發(fā)商項目

去化情況地王項目

推貨節(jié)奏同類型項目

競品降價情況隨著調(diào)控政策繼續(xù)從嚴，房企推盤量的增加，去化壓力仍然很大，需要通過適當?shù)淖尷麅?yōu)惠來沖刺下半年業(yè)績，企業(yè)讓利意推盤多去化慢競品價格戰(zhàn)地級市項目價格去化情況備注月均去化60套清水灣目前總剩余400多套房源，為快速去化，特推30套特惠房源，特價房源為100-130㎡一層和頂層，降價的房源無花園或閣樓，原均價：11000元/㎡，現(xiàn)特價房：8888元/㎡，一天一套。聊城東昌府區(qū)榮盛錦繡觀邸/聊城東昌府區(qū)時代中通豪園//東營東營區(qū)恒大黃河生態(tài)城月均去化40套黃金周四重銷售大優(yōu)惠：2、分期付款首付5%；3、恒房通推薦額外98折；4、恒房通購房券再減30000元。額外優(yōu)惠政策：1、去化率80%以上住宅額外95-97折優(yōu)惠；2、公寓、辦公及寫字樓額外92折優(yōu)惠；3、商鋪額外60-70折優(yōu)惠。德州禹城金辰御園10月27日首開交1萬抵3萬，最高立減12萬，買車位房價每平減300元（其價格輸出及均價已對市場整體均價產(chǎn)生較大影響）德州慶云紅磡龍著去化率21%/管控嚴厲破局突圍加強預(yù)售管理加強預(yù)售管理??德州：對于有違規(guī)銷售行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫停辦理預(yù)售許可。?性報備；按照預(yù)售許可報備開盤時間執(zhí)行預(yù)售行為；限制二手房交易限制二手房交易???濱州：房產(chǎn)證未滿兩年不得進行交易。?限價、限購限價、限購?????粒度。??????限定裝配式比例限定裝配式比例??濱州：??????擔(dān)保政策及形式車儲貸款政策??濱州：車位：信用卡分期可貸款，儲藏室:需與主房一起簽在網(wǎng)簽合同上，單獨不可貸款；?首付及利率政策?首付及利率政策?套房界定：需開房產(chǎn)證明，（名下有一套貸款未清房產(chǎn)）；三套不可貸款。?③最高貸款額?首付≥50%，基準利率上浮25%；公積金貸款政策?德州（慶云）以家庭為單位，只能有2次公積金貸款的機會，公積金貸款二套房只以是否貸過公積金為準，一人最?濱州：“既不認貸，也不認房”只認公積金使用次數(shù)，只能有2次公積金貸款的機會。外省戶口外地繳納公積金，不予辦理公積金貸款???合作銀行?放款權(quán)限??化市場總結(jié)我們敬畏市場 不能靠天吃飯唯有認清自己 解放思想大膽突破快速搶客戶搶供貨搶開盤才能在夾縫中求生存魯北區(qū)域貨量盤點? ? 經(jīng)過重新盤點，新取證項目風(fēng)險加大，為順利實現(xiàn)供貨，營銷聯(lián)合大運營，加大挖魯北區(qū)域貨量盤點和指標達成10月20 利津碧桂園天譽開盤，10月20利津碧桂園天譽開盤，加推不理想，新開盤未達到80%去化10月23 1010月2310月23號，中南碧桂園翡麗之光取證2億開盤，9月份此市場較好，連續(xù)加推3次，均實現(xiàn)售罄德州禹城市場下行，供需嚴重失衡，籌貨比不足1:1，9月取證一直未開盤，為盡快鎖住客戶，避免客戶再次被分流，營銷10月27號強勢開盤，當3難度較大。魯北區(qū)域貨量盤點和指標達成1010月28日關(guān)鍵節(jié)點生死在此一搏保障山鋼項目取證當天全部推售100%認購和簽約，項目客戶均為9月之前派籌客戶，增加把控客戶難度。如何突破—有策略找方法2 4 個保障一切以完成尖叫指標為核心確保人力支持、銷售政策支持、供貨支持、儲客支持全面到位新項目合理定位七大保障措施確保開一成一已開盤項目小步快跑不留積存把能賣的想盡一切辦法全賣掉人力支持—全區(qū)域大兵團作戰(zhàn)10月份，魯北區(qū)域3個項目開盤（利津、禹城、樂陵）10月份，魯北區(qū)域3個項目加推（濱州翡麗之光、濱州翡翠城、聊城翡麗灣）全區(qū)統(tǒng)籌、齊心協(xié)力、團結(jié)拼搏人員支持事務(wù)支援人員支持

超過100人，人員調(diào)動量占總?cè)藬?shù)的1/3。策略支援

支援超過15人

大局為重，團結(jié)互助，上下一心，拼搏奉獻一線開盤。人員的精細化安排人員數(shù)量的增加并非業(yè)績?nèi)ν黄频谋貏俜▽?。人員的合理安排、精細化分工，往往比人員數(shù)量的堆砌更重要。01 專項人員支持02 03

新項目幫扶輪崗經(jīng)理人成立新項目幫扶小組，駐場幫扶，全力沖刺開盤。輪崗經(jīng)理人成立新項目幫扶小組，駐場幫扶，全力沖刺開盤。區(qū)域輪崗經(jīng)理人組成幫扶小組，開盤前區(qū)域輪崗經(jīng)理人組成幫扶小組，開盤前2周駐入項目，案場、策劃、渠道多條線幫扶，全力沖刺開盤前各項進度，推動新項目業(yè)績達成。樂陵項目樂陵項目案場策劃渠道大客戶韓林劉洋張雷董環(huán)環(huán)翡麗灣項目 冷雪臨清項目 孫桂山禹城項目 張曉龍

工作日報越 . d 哇主 3會每個案場都播放營銷人之歌，給團隊打氣，給自己加油，時刻激勵自己，營銷人使命必達的決心！每個案場都播放營銷人之歌，給團隊打氣，給自己加油，時刻激勵自己，營銷人使命必達的決心！團結(jié)絕塵團結(jié)絕塵氣勢絕塵氣勢絕塵拼搏絕塵拼搏絕塵很們多很們多的員生工日，，拼同在事一們線為，其在送工上作祝中福度。過他為員懷工落提到供實“處員。工圖加源油自站濱”州，片將區(qū)人。性化關(guān)壓力山大38344巨大，各板塊及項目都在拼命，但是簽約業(yè)績增長卻十分緩慢。在重重的業(yè)績壓力下，在重重的業(yè)績壓力下，區(qū)域緊急成立簽約監(jiān)控小組，由區(qū)域營銷總親自任組長，區(qū)域事務(wù)負責(zé)人任副組長，區(qū)域前策部姜龍春和鄭博作為組員具體執(zhí)行并負責(zé)整個區(qū)域的簽約管控，要求每半小時電話聯(lián)系各負責(zé)人進行督促并在區(qū)域管理區(qū)里報數(shù)。慶云碧桂園天璽

利津碧桂園天譽

督促人員A 督促人員B

元駐場緊盯魯北區(qū)域各項目魯北區(qū)域各項目10月29日簽約情況有所增長但不能達到領(lǐng)導(dǎo)的要求，應(yīng)區(qū)域營銷總指示，區(qū)域簽約管控小組的兩名組員，立刻出發(fā)趕往高金額的項目進行駐場，直接現(xiàn)場管控簽約進度，并實時群內(nèi)匯報。

如何實現(xiàn)推售即清？發(fā)起定價推售流程溝通上級部門盡快審批，同時督促項目積極組織意向客戶收 集，做好推售前的儲客工作，保證新推車位、儲藏室、樣板房、商鋪的去化率。

助力區(qū)域沖刺業(yè)績督促推售慶云碧桂園東海天璽的商鋪、聊城翡麗灣的樣板房、禹城碧桂園天御的樣板房、臨邑碧桂園天宸的樣板房，共計實現(xiàn)新增簽約業(yè)

使命必達助力區(qū)域業(yè)績達成實現(xiàn)新增業(yè)績?nèi)f元區(qū)域總要求臨時組建去化小組 區(qū)域前策負責(zé)人：負責(zé)濱州、東營區(qū)域策略負責(zé)人：負責(zé)聊城、德州

實現(xiàn)推貨快速去化奮斗過程Z S

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魯北區(qū)域各項目政策實行情況44大片區(qū)依托市場、客戶儲備給予強有力銷售政策支持，合理定價，實現(xiàn)去化聊城片區(qū)：濱州片區(qū)：聊城片區(qū)：濱州片區(qū)：東營片區(qū)：聊城碧桂園翡麗灣市場下行嚴重，產(chǎn)品均為大面利津碧桂園、廣饒碧桂園要求商鋪全部推出銷售，特殊樓層設(shè)置適當折扣，利用“員工房”、“團購”政策月底集中去化策略，利用團購政策加快去化，同時申請加傭政策，提高顧問積極性，為區(qū)域貢獻業(yè)績。情況下，強勢推出，為完成目標毫無保留。付兩年付款方式，促進尾盤貨量去化。德州片區(qū)：德州片區(qū)：德州碧桂園天御市場嚴重下行，競品低價出貨，供小于求。區(qū)域營銷強勢定價，量價平衡，開盤當天去化滿足達%；德州碧桂園天宸積存量少，大戶型及板房難去化，申請加傭政策及適當折扣，月底集中兵力全力去化積存，每套必爭；量價平衡區(qū)域成立量價平衡小組，對目標市場專項調(diào)研，確定新開盤項目量價平衡。區(qū)域成立量價平衡小組，對目標市場專項調(diào)研，確定新開盤項目量價平衡。區(qū)域營銷管理職能平臺專人組成量價平衡小組，開盤前對目標市場直接競品進行詳細調(diào)研，通過對競品供應(yīng)、去化、售價、產(chǎn)品等情況綜合分析，合理評估我司項目開盤售價，確保開盤去化率。來電 來訪量價供應(yīng) 成交量價平衡產(chǎn)品 售價微信群內(nèi)匯報微信群內(nèi)匯報區(qū)域價格正常全面支持去化營銷事務(wù)定價版塊（2人，其中1人同時兼職數(shù)據(jù)）新供超1億項目2個，4個項目均有新定價加推；兩名定價員兩天內(nèi)定調(diào)價、設(shè)置價格方案和折扣，累計發(fā)起9個項目調(diào)定價流程近20個。2小時內(nèi)完成流程審批！確保銷售政策支持到位，分秒不爭。將在售項目所有可售貨量，如樣板間、商鋪、儲藏室等產(chǎn)品分別定調(diào)價出售，結(jié)合集團量價平衡政策，全力促進各項目產(chǎn)品去化。區(qū)域內(nèi)建立良好溝通機制片區(qū)及項目層面?1、項目事務(wù)對銷售人員做好相關(guān)培訓(xùn)，規(guī)范銷售流程輸出口徑，減少因業(yè)務(wù)不熟練等原因造成的特殊流程操作；?2、針對各地限簽、銀行利率波動較大的情況，規(guī)范顧問對于首付及按揭利率的輸出口徑，優(yōu)先辦理按揭草簽單位轉(zhuǎn)正簽；?3、充分發(fā)揮片區(qū)統(tǒng)籌的紐帶作用，在片區(qū)內(nèi)做好業(yè)績監(jiān)控、銷售流程管控、培訓(xùn)等工作。儲客支持—拓客全員拓客儲客支持—渠道16000140001200010000

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