安徽一線高端住宅項目營銷策略報告策略分解

熙龍灣,

制定蕪湖原生態(tài)生活理想規(guī)范2

本報告的思路及框架基本面分析市場分析競爭分析客戶分析營銷戰(zhàn)略占位營銷定位案例借鑒策略分解推廣攻略展示攻略推售攻略營銷攻略本體分析營銷總控項目目標3項目目標4開發(fā)商目標項目整體實現(xiàn)均價高于城東板塊的前列2在陌生區(qū)域建立整盤高端項目形象價值3全年供應近6萬㎡貨量，目標計劃實現(xiàn)4億銷售額1全年供應近6萬㎡貨量，目標計劃實現(xiàn)4億銷售額1全年供應近6萬㎡貨量，目標計劃實現(xiàn)4億銷售額全年供應近6萬㎡貨量，目標計劃實現(xiàn)4億銷售額1全年供應近6萬㎡貨量，目標計劃實現(xiàn)4億銷售額1全年供應8萬多㎡貨量，目標計劃實現(xiàn)4億銷售額目標目標理解5長期目標理解：高端項目形象占位第一集團軍前列,實現(xiàn)區(qū)域內價格的突破目標目標理解“以高端產品形象切入市場，位于城東項目前列，成為蕪湖最具有知名度的項目”“銷售需要在開盤后能夠迅速回款，并且全年能夠完成4億元的銷售額”

——訪談鴻瑞錢總對于項目長期目標的理解立足整個蕪湖市場，力求未來有所突破，以高端整體形象成為蕪湖市場一線樓盤；不僅形象高端，且市場表現(xiàn)優(yōu)秀，能夠在市場上持續(xù)發(fā)出聲音，而且要達到“量與價”的均衡實現(xiàn)；對長期目標實現(xiàn)的判斷6短期目標的理解1：主力產品為現(xiàn)時蕪湖市場的旺銷產品面積段，別墅和復式兼具豪宅產品屬性目標目標理解“項目整體價格超過城東價格前列以上，并希望價格逐步走高”“預計6月中首批開盤推出2棟樓，約200套，同期其他單位同步施工，后續(xù)推售需要明確”

——訪談鴻瑞馬總近期市場調研所知，城東物業(yè)實際銷售單價上限達5300～5800元/㎡；

——偉星城項目市調資料對于項目短期目標的理解貨品組成分解120㎡以下120—150㎡復式211—237㎡別墅218—336㎡460套(60.8%)258套（34.1%）24套（3.2%）14套（1.9%）7短期目標的理解2：短期內快速積累大批意向客戶，明確一期合理的開發(fā)推售節(jié)奏目標目標理解預計6月下旬首批開盤推出2棟樓，約200套，同期其他單位同步施工，明確推售節(jié)奏；一期實現(xiàn)4億銷售目標需銷售574套小高層產品+12套復式+7套別墅共計593套產品；全年銷售時間約6個月，月均銷售99套；首次推出200套住宅，銷售率80%即160套需要積累320個籌量；需蓄客1000組左右才能保證；因此自3月開始推廣營銷，5月中旬開始認籌的鋪排節(jié)奏明確一期后續(xù)樓棟、貨品推售節(jié)奏，以指導開發(fā)營銷進度安排，形成項目持續(xù)火爆銷售的局面；對短期目標實現(xiàn)的判斷2011.3臨時接待中心開放2011.5.1售樓部對外開放2011.5—6月一期首批產品客戶認籌2011.6中旬首批次產品開盤積累1000批意向客戶8目標理解建立蕪湖一線高端項目品牌形象；整體均價突破現(xiàn)時價格天花板；明確一期開發(fā)推售節(jié)奏，實現(xiàn)4億銷售目標；9市場分析104.15新政——嚴格信貸政策，控制二套房及三套房投資需求；購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30％；貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50％,貸款利率不得低于基準利率的1．1倍；對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平；4.17新政——國務院正式發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》對14日的國務院常務會議內容做出進一步的規(guī)范和補充。新政出臺后國內主要城市商品住宅成交量急劇下滑(單位：萬㎡)——數(shù)據(jù)來源:中國指數(shù)研究院此次新政出臺后，一線城市反應極為靈敏，住宅成交量應聲而落，并且屬于全國各大城市同步顯露，二三線城市迅速波及。政策解讀：肇始于4月中旬的新政出臺之后成效明顯，許多城市房地產成交量應聲而落市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景11政策解讀：9.29新政的出臺，預計市場將呈現(xiàn)成交量二次觸底后價格觸底的局面政策要點解讀：各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；首套購房客戶首付3成及以上，二套房首付款不低于5成，利率不低于基準利率的1.1倍；首次明確推進房產稅改革；部分城市在一定時間內限購房套數(shù)；囤地捂盤等有違法違規(guī)記錄的房企將停發(fā)股票債券及貸款市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景12不同購房者對未來價格預期的影響政策腫影響末：購鋒房者彩心態(tài)掘變化田—9滿月底閥二次裳新政簡后直類接波抓及投聲資、由改善灑型置應業(yè)客奮群，栗普遍層表現(xiàn)鉗為對御調控刻效果稈預期扯高，估但二止三類集城市測客戶僚仍舊蛙認為屯后續(xù)帶價格匯會上寇漲市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景13經濟霸面：全國本的經饅濟狀嚼況較災好，虛世界意性經狡濟危伴機已腰經在礎探底喚回升叉；通脹捧預期掌：物價落上漲劫、人岔民幣電貶值由、通佛脹預浩期較狠強；信而房猶地產盛是面滾對通狹脹的叨重要賤資產盾；需求暮強勁紋：城市屬化進率程在殘繼續(xù)掩，需椒求仍盛舊強帖勁。政府路對房夕價的歌調控：既剝要調蛙控房觸價過各快上汗?jié)q，待但又蓬要防間止矯定枉過收正；狂既要凳打壓林投資抬和改鴿善需醫(yī)求，蹈又要膠保障就中低承收入殘群體面有房甩住，哥愿意剝買房賴；本屆福政府叨是決厚心博送弈到秧底的：調順控手瓶段豐糕富且峰目標辛精準怎，說卵明這培個博醬弈期捷至少升兩年算；而陪下屆寫政府報難以吐預測侄，不見排除鏈延續(xù)修這種纏路線須的可蜻能。房價覆向上偏的動螺力政府焦對市畏場的耀調控VS博弈刃形成吵的短封周期倦波動暖：調啦控雙劣方的愉態(tài)度餅和能注力對臘比，徹說明園是一酷個長寬期博勾弈的認過程站；未振來兩沾年內吹，市誤場波本動明罪顯，蓋但多便頻率廁、短制周期廊成為難波動舒特征響。在行搞政手厘段打眼壓房客價向華下和徒市場遇自然余向上章之間膽的博外弈過義程中,穩(wěn)步墻上漲津的趨茶勢將管成為也未來豪的趨央勢市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景14整體他經濟獻水平喝較高洽，近懶年保紗持了屆持續(xù)檔的增虎長，銀GD您P位煌居安駛徽省棗第二蒙位近年誰蕪湖羊經濟嗓快速瞎增長新，城硬鎮(zhèn)居夜民消渴費能毛力顯邀著提陜高，陜生活英水平鍛穩(wěn)步咽上升20秧09年蕪甩湖GD靈P總量尚位居滅全省嘴第二組，人犁均GD巷P排全聲省第測四數(shù)據(jù)攪來源貨：各由城市骨統(tǒng)計糞公報市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景15皖江杰城市詠帶核權心城最市、即樞紐類港口誰、迅軋速擴后建的綁陸上猜交通拜系統(tǒng)紛合力糧拉升熱蕪湖臣城市疊價值皖江板城市杠帶承赴接產蘭業(yè)轉爬移示飲范區(qū)玩規(guī)劃：迄師今全自國唯摘一以產業(yè)迎轉移為主疲題的鐵區(qū)域燒發(fā)展倦規(guī)劃闊；一軸中，威依托嫁黃金笑水道系和岸厲線資烏源，咬大力局發(fā)展授主導憶產業(yè)歌，積饅極培句育產疤業(yè)集林群。在雙核中，呆規(guī)劃慎強化炊蕪湖腳作為踩皖江懲開發(fā)烈開放樣龍頭淚地位熱和重堡要節(jié)反點城此市的墓作用哄，帶蜘動示線范區(qū)浙產業(yè)終加快咐發(fā)展怖。皖江蹦城市慕帶—蕪湖嘉新的牢發(fā)展景機遇依靠禮優(yōu)越貨的交族通區(qū)冒位優(yōu)縱勢和末積極燥的政搞府政慘策，門以奇臘瑞、圈海螺糖等為洗龍頭巖帶動宮蕪湖汗整個賢產業(yè)顛鏈的虧升級吐和發(fā)身展；阿未來朗蕪湖綠經濟甘將持諸續(xù)快披速發(fā)它展，怨人民寒生活柔水平舉大幅免提高掀，這讓是房懷地產預發(fā)展六的良柿好背需景。城市港口陸上交通09年，慶全市別常住熟人口23足0萬人蘿，GD歉P為90相2億，項全年給城市最居民圓人均哲可支寸配收覺入16瞞74亦7元鼻。蕪湖窩港是容安徽打省最挺大的腫港口嚷和重投要的悄物資堂流通志樞紐債港，去現(xiàn)已死獲得爆淮南拒礦業(yè)抱的鐵礦運公凳司和喂物流村公司缺的資膜產，公將顯翻著提罪升蕪順湖港建的盈貝利能鮮力，顫并進般一步屬帶動嚴蕪湖瘡整體誦經濟災增長。蕪湖盆火車玩站將淹由72窄00娛㎡的現(xiàn)蔬規(guī)模測擴建愧至5萬㎡睬，同程時增里設4處新遵站點渣；蕪湖防市同叛時積長極推庫進公傅路系扣統(tǒng)建誤設，筆加快違蕪雁尖高速恭公路嚇、銅廊南宣慚高速標公路蓋建設帳，并貿爭取出早日累開工前建設怪徐福阻高速航公路宋蕪黃斗段和暈蕪湖炸長江油二橋度。政府由積極驗制定狗政策贊，優(yōu)枕化投士資環(huán)斷境，海加速造承接導產業(yè)要轉移市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景1620聯(lián)04–20刃06年蕪叫湖市紙商品行住宅株成交菜價格綱及銷憤售面針積漲棒勢平醉穩(wěn)，醬平均尼年增摧長率聚分別某為2.駝2%與18猾.2趕%20血07年出征現(xiàn)價永格爆已發(fā)，舌價格打上漲29岡.9繞2%，銷共售面樹積上扎漲38第.4嬌5%；20媽08年受都金融帝危機尤的影峰響，眠量跌揉價滯如，20最09表現(xiàn)滔為價秀穩(wěn)量記升20竿10年再售次出肅現(xiàn)價慎格爆文發(fā)，凡價格脈上漲牌幅度竹為26挖.5傳4%自20互04年以練來，爬蕪湖頃房產濕市場跟處于嚴穩(wěn)步抄發(fā)展福趨勢椅，隨系大環(huán)役境的糕發(fā)展繞節(jié)點啊式價岡格快沿速上金漲備注伯：10年份布數(shù)據(jù)套截止11頌.3熔0市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景17受4芝.1亦4、舟9.背29樓新政毫影響眼，在繞階段具性有愧短暫晚的下孩滑，洋但整辦體影覺響不兆明顯宮，量睬價仍飛保持漢平穩(wěn)20萄08年受抬金融掉危機君和國渠家宏績觀調倦控政它策的況影響選，住走宅成遍交量誼僅為吵上市侄量的58盆.6愉%20攏09年受20絡08年樓娛市不萍景氣粘的影測響，層住宅散上市買量下格降5.默5%，后炭期市課場回林暖，牙成交買量上處升了12猜9.利7%10年新襖政頻兄出，4.要14新政幫出臺嬌后，5月份門的成界交量盡為4月份買的26仍.7跳3%，隨枯著4.膽14新政盆的影切響慢叫慢消鹽退，駛成交織量逐旺步上下?lián)P9.股29新政格的出店臺，來使成務交量雨再次授大幅牧下滑墻，10月份利的成父交量完為9月份他的52龜.9墓6%市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景18未來言伴隨續(xù)著各劇類置勿業(yè)客寫戶需轉求的巖變化踩，客繭戶的唯置業(yè)服流向慎將隨王之明究顯改竿變市中遺心在市發(fā)場發(fā)勉展和研客戶匆流向滅改變懼的趨蜘勢下戶，篩銅選出懷本項止目可盟捕捉清，且渡能滿援足項炕目開滑發(fā)目肌標的晚置業(yè)益客戶城北城中城南城東各區(qū)椒域市鳳場特妹點和秤未來擔主力亭滿足掉的需己求低價繁區(qū)多層箏小高淚層房地柄產市注場發(fā)伴展基棍本飽沖和高價郵值區(qū)供應爆衰竭小規(guī)千模高睡容積起率項勒目為更主中等淹價值買區(qū)規(guī)模狼型主晨流居淺家項互目發(fā)展縣到頂獨峰開愁始取蛋代城汁中城市哄新中親心發(fā)展危剛起而步大量怒具有既優(yōu)質虎資源記的項冠目后頭續(xù)供程應第一輪流動第一輪流動首次的客戶流動高端客戶：中心區(qū)江景高層→別墅、豪宅化高層剛性需求：中心區(qū)普通高層→小高層、高層。未來的客戶流向高端客戶：中心區(qū)江景高層+南北區(qū)別墅→東區(qū)優(yōu)質升級型別墅及其他中高端項目一般改善：中心區(qū)→南區(qū)、東區(qū)高性價比項目剛性需求：老城區(qū)→新區(qū)更高性價比物業(yè)投資客：老市中心小戶型→新區(qū)多元化物業(yè)第二輪外溢市場分析蕪湖市場3C分析宏觀背景19宏觀長背景帳及市蹲場分漂析小膨結總結穴：全年離兩次猾新政蒙調整陰，市秧場反睡應劇把烈，錘存在坦二次據(jù)探底壩的趨娘勢；政府吳調整迎房地棍產制烤度改胳革的俘決心撐不會浪更改喂，未垃來政懷策將研日趨旱嚴峻抵；總結稻：蕪湖胡市場討表現(xiàn)樹為受耐政策粗調整柴影響禽較為壟明顯胃，但丙同時教也受春供應研變化雪起伏尚的影百響；城東較板塊怖為蕪和湖重不點外暢擴區(qū)蓋域，憂未來鈴價值酬有較影大提倍升空描間；城市宜規(guī)模雁外擴繁過程消中，待項目沖所處軍區(qū)域烏將為肺中高傘端客商戶資哀源流驕動的聽第二講輪選挨擇區(qū)訓域；20近年置來，連蕪湖走市大膝力推敘行“典東擴均南進需”發(fā)逝展戰(zhàn)哨略，道城東漂成為郊蕪湖他未來桂重要渾發(fā)展束方向藍之一從20卵09年元鏡月開黎始，巖截止20攔10鼠.1彩1.污18，蕪戀湖市闖共成肯交住懲宅地閣塊33幅，達鳩江翁區(qū)成撐交地健塊11幅，胡其中10幅位惠于城塔東新殊區(qū)城東您新區(qū)艦將被追打造踐成輻攀射周沿邊2億人嗽口的票商務有文化椒中心同、區(qū)舞域性霸總部逼經濟擠中心塔，成舞為最釀具發(fā)危展?jié)擄@力的古活力丙新區(qū)查、園鋼林新淋區(qū)和交時尚授新區(qū)名稱拿地時間地塊信息樓面地價競得單位1.東方紅郡09.4.6占地：20.5萬㎡；r=2.0；建面：41萬㎡801元/㎡蕪湖市益安項目建設有限公司2.偉星城09.5.12占地：34.6萬㎡；r=1.8；建面：62萬㎡983元/㎡偉星置業(yè)3.0919地塊09.10.16占地：38.4萬㎡；r=1.9553元/㎡中國二十冶4.三潭音悅09.10.20占地：27.1萬㎡；r=1.81278元/㎡個人：崔敏華5.熙龍灣09.11.19占地：13.3萬㎡；r=2.0；建面：31萬㎡1727元/㎡個人：錢志勇；本案6.柏莊·觀邸10.2.2占地：15.8萬㎡；r=3.0；建面：47萬㎡1496元/㎡柏莊控股集團7.兆通·大觀10.2.11占地：11.9萬㎡；r=2.2；建面：35萬㎡1806元/㎡浙江兆通置業(yè)8.1006地塊10.4.7占地：72.4萬㎡2573元/㎡蘇寧環(huán)球9.1011地塊10.5.11占地：12.4萬㎡1585元/㎡上海正地投資有限公司10.1025地塊10.10.25占地：4.4萬㎡；r=2.081567元/㎡安徽工程大學12346789103C分析客戶分析本體分析競爭分析21在售伏樓盤權：偉仔星城困——愿城東數(shù)新區(qū)鼠目前沾絕對醒的領車導者矛，主題打新雨區(qū)大借盤品思牌路糖線，暗樹立伸區(qū)域必領導尊形象物業(yè)類型多層、小高層推售節(jié)奏1.2010.2.3推680套多層，均價5100，當日去化95%左右；2.2010.8.8推466套小高層，均價5300，當日去化90%左右；3.2010.11.2推672多層，均價5800，當日去化67%左右；平均去化速度約165套/月，去化面積1.9萬㎡/月，剩余貨量約40萬㎡4.年底將推的900套左右的小高層賣點品牌、物業(yè)、配套、離老城區(qū)近小高督層3C分析客戶分析本體分析競爭分析1432偉星城為偉星置業(yè)在蕪湖的第八個項目，開發(fā)商的品牌、物業(yè)、景觀展示深受蕪湖市民推崇，領跑城東銷量與價位。22偉星貓城—牽—注崗重營島銷展序示，廈提升晨價值吐空間丸，品皆牌號息召力膝強，奧蓄客掉期短3C分析客戶分析本體分析競爭分析偉星童品牌答市民麗認知淡度極帆高，叢樣板紐奉間、箭景觀蜘的展株示皆催有，珠推廣秩以宣傍傳產羞品為完主，燥缺乏臭對形失象的臉塑造23在售防樓盤豆：東殼方紅攤郡—堪—偉叫星城箭的跟訊隨者瞧，借嘆助地較段資島源抓約住公廚務員酷等核洋心客阿群物業(yè)類型多層、小高層、高層推售節(jié)奏1.2010.7.25推376套多層和小高層，小高層均價4900，多層均價5300，10日內去化完畢；2.2010.11.20推504套小高層，均價5400，2日內去化90%平均去化速度125套/月，去化面積1.2萬㎡/月剩余貨量32.25萬㎡賣點地段：位于一中和市政府之間、物業(yè)、戶型方正3C分析客戶分析本體分析競爭分析12東方洪紅郡悉項目甩中央豪有商轉業(yè)街涌貫通棄南北的，水虧岸綠部帶橫漏貫東池西，殲建筑旗組團誼以一喜實一啦虛兩彼條軸榨線為嚇骨架禾，成“田”字形唐布。負建筑停形態(tài)跑包括僚多層錯住宅創(chuàng)、小謝高層葬住宅獲、單王身公灑寓、歪商業(yè)耗。24東方輸紅郡橡：推炸廣著筆力宣屬傳其慨區(qū)位說、教沒育、炮物業(yè)輔與規(guī)趟劃等膽，缺借乏樣才板間化與景殲觀展船示3C分析客戶分析本體分析競爭分析外展闖場25早期喊低價蔥入市淹，后辯期因蒙偉星趣城的朱入市濕帶動拋其價讓格上鎮(zhèn)漲，邀別墅柳品質裁感較俗差，街未能亦有效悅拔高醋項目沃形象在售傾樓盤壘：東眨部星錦城—壓—城譯東最優(yōu)早入蒜市樓走盤，模自偉并星城靜入市濟后，零成為某偉星垃城的淚追隨吊者物業(yè)類型多層、小高層、聯(lián)排推售節(jié)奏目前在售22#、26#、42#、43#棟多層74㎡、79㎡的兩房和88.65㎡、89㎡的三房，當前均價5500元/㎡；1.聯(lián)排別墅61套，預計均價8500，預計年底推出；2.高層和聯(lián)排預計明年推出10年平均去化速度約67套/月，剩余貨量約29萬㎡；賣點低價入市、配套、濕地公園3C分析客戶分析本體分析競爭分析112226東部娘星城抱：走漢地中千海風日情社津區(qū)路竹線，忽但其闊風格廟未受或認可3C分析客戶分析本體分析競爭分析售樓來處展痕示簡長陋，傘無樣藝板間永展示陳，景脊觀展自示不銅到位毫，營甜銷推榴廣主皆要宣像傳其北價格鴉優(yōu)勢27在售年樓盤溜：金察都檀態(tài)宮—游—以涂階層氏營銷堆強調海自然梁環(huán)境傭優(yōu)勢書，采忘用多掀種營奇銷活貝動聚垂集客泉戶物業(yè)類型多層、小高層、獨棟別墅（別墅式商務公館）推售節(jié)奏2009-10-21推出132套多層，均價3670；2009-11-22

推出66套小高層，108套多層，均價44502010-09-19

推出96套多層，均價5450；154套小高層，均價5000，一個月內，去化60套左右賣點環(huán)境（恒達花木城）、品牌新區(qū)護相對紹偏遠橫位置倆，因互目前筒區(qū)域刊競爭校激烈木，采降取較付多的計營銷嘗推廣毫活動海，但譽效果堪一般。第柿一批貌、第壞二批訊產品閉推出短時間憐較密豎集，云去化慈速度親較快啄，第淚三批叢產品馳相隔側近一窮年才隨推出向，已倍喪失精市場巡壽先機皮，區(qū)弓域客院戶已竄被后修起者爺瓜分滋殆盡廁。3C分析客戶分析本體分析競爭分析123第一、二批房源推售時間相距一個月的時間，其時，城東僅有東部星城與其競爭，走量較快第三批房源推出時間距上次推貨近10個月，城東客戶已被偉星城、東方紅郡瓜分殆盡28金都德檀宮硬：本朗想以蠢挑戰(zhàn)鑰者身壺份進圍入城嘉東，啞但推答售節(jié)蒜奏脫調節(jié)+及地段隊不佳希，最遷終變扇成尷孝尬的蹦跟隨殿者3C分析客戶分析本體分析競爭分析注重出營銷音展示寨，景拖觀、崖樣板萬間展取示到惕位，脫打造劇的“NE盼W器CI梅TY芝”生活蠟方式慚，未濱獲得子客戶趣充分涼認同29在售栽樓盤包：綠漸地·宅鏡湖尼世紀劍城—蠟—雖哪位于洞鏡湖崖區(qū)境籌內，拐但緊涉鄰城且東新蔥區(qū)，支品牌日超大明型社禽區(qū)物業(yè)類型高層推售節(jié)奏1.2008.11.1一期以均價4200的高層入市，一期共13棟高層；2.2010.8.8二期以均價5700的高層入市，二期共13棟高層；平均去化速度約95套/月賣點大型社區(qū)、規(guī)劃配套完善、學區(qū)（27中和鏡湖小學）、品牌22橡0萬方畏的超桂大社棗區(qū)，仿學區(qū)廉、商降業(yè)配棉套齊涂全，自20犯08越.1視1.雅1首次膏開盤循以來潤，共協(xié)推貨13次，仆平均色每2月推星貨一余次123C分析客戶分析本體分析競爭分析30綠地援·鏡罷湖世帽紀城詳：大就品牌弄，但算蕪湖命市民眼對其掏了解觀少，卷宣傳相過程壯中注線重品剩牌形丘象的秩塑造售樓樸處展淺示到義位，命樣板愁間、副景觀柔展示溪缺失乒，營噴銷推杯廣注剩重超肯大型嶄社區(qū)服、配住套齊揚全的隸宣傳3C分析客戶分析本體分析競爭分析31將售皮樓盤董：柏單莊觀英邸—波—依襪據(jù)地平段及咬品牌冊優(yōu)勢蛇，力光求打寶造城碎市豪但宅，厭成為腎城東苗的領輛導者物業(yè)類型高層住宅及公寓，商業(yè)位置鳩江區(qū)神山路與中江大道交口西北規(guī)模占地158193㎡，建筑面積47萬㎡，容積率3.0預計推售12.18推出位于神山路以北的1#、2#、3#、4#，22層或23層，皆為2個單元，兩梯四戶，戶型82平-139平，約720套。主力戶型89平：3室2廳1衛(wèi)1廚；3C分析客戶分析本體分析競爭分析82㎡132將售內樓盤境：兆抬通·引大觀鋤花園代——據(jù)意欲媽樹立勇“蕪使湖高顛端住座品新脾標桿悲”物業(yè)類型小高層位置鳩江區(qū)赤鑄山路和河清路交口東南側規(guī)模占地面積:118937平、建筑面積:35萬平、總戶數(shù):2000套預計推售現(xiàn)場營銷中心預計明年4月份開放，預計明年年中推出一期，一期預計推出河清路東側12棟住宅（2棟11層、2棟14層、1棟15層、7棟17層），戶型87平-133平11月6日，押位于想蕪湖擇市中賴心繁誰華地擊段小芳九華歷商業(yè)說街上菠的兆撞通大線觀花郊園市園區(qū)展膏示中許心正寇式開抄放開放驗儀式池當天薄啟動凳了高夠端客麗戶組牲織——兆通用會。鋸兆通耽大觀箏花園掙的客殖戶可旨以通備過兆論通會矩得到貪更多界的服占務、巾體驗有到更擔多的踐高層養(yǎng)次尊讓榮。3C分析客戶分析本體分析競爭分析33將售傍樓盤違：三孤潭音鳳悅—笨—希都望打凡造蕪匪湖市鑼場獨丘特的減江南端園林偉式生泛態(tài)樓家盤3C分析客戶分析本體分析競爭分析物業(yè)類型小高層、高層位置城東新區(qū)新七大道與赤鑄山東路交叉口規(guī)模占地面積：27.1萬㎡，r=1.8，建筑面積：65萬㎡預計推售三潭音悅一期預計于2011年3—4月份開盤，一期戶型涵蓋了66㎡、82㎡兩房和93㎡、106㎡三房。項目簡介該項目將分三期逐步開發(fā)，故為“三潭”。一期“第一潭”萃取西湖十景之“曲院風荷”的精華；二期“第二潭”以“花港觀魚”之園林精髓加以創(chuàng)想；三期“第三潭”景觀汲取“柳浪聞鶯”景致為設計靈感?！拔幕?、生態(tài)、和諧”是三潭音悅開發(fā)者所堅持的樓盤設計理念。地塊滲原狀11月份率地塊節(jié)施工綁現(xiàn)場房博甘會展帶示34本案豆：優(yōu)嘉質生缸態(tài)資鑄源與圓景觀廁，產喉品線糖豐富銜，戶勁型設扒計舒競適度重高，吸是具殼有豪陣宅性借質的凡高端炸項目3C分析客戶分析本體分析競爭分析物業(yè)類型小高層、TOWNHOUSE、別墅位置中江大道中段西側，一中新校區(qū)北，大陽垾濕地公園北側規(guī)模占地面積：13.3萬㎡；容積率：2.018棟小高層、4棟TOWNHOUSE、9棟聯(lián)排、4棟雙拼預計推售一期包括7棟小高層，1棟TOWNHOUSE、2棟聯(lián)排，3棟雙拼；首次開盤推出1#、2#2棟小高層，共200套，面積段86–152㎡項目簡介本項目將分三期逐步開發(fā)，規(guī)劃起點高，低密度，力求樹立區(qū)域高端項目典范一期城東42平方牢公里朗平面饅布局指圖35本項冬目戶彎型（89潔.7返5㎡）戶型錢：2室2廳1衛(wèi)使用勤率：中優(yōu)：配備魂三個映陽臺創(chuàng)、戶屆型方處正實寨用劣：戶型計不通定透偉星休城（89燙㎡）戶型哲：2室2廳1衛(wèi)使用炒率：中優(yōu)：戶型華方正剝合理壘、主宅臥與捧客廳準朝南辮，采貢光好劣：廚房堆無生昌活陽鄰臺、見采光時通風引差，惹陽臺健過少而舒適季度低柏莊陪觀邸鑼（89奇.1井㎡）戶型檔：3室2廳1衛(wèi)使用舌率：高優(yōu)：89焰㎡做到豈三房扮，實束用性迎增加掃，但池舒適進度受謠影響劣：主臥剛面積吐小、鞠陽臺疾使用撒功能吸差、綁衛(wèi)生漂間通認風采藝光差3C分析客戶分析本體分析競爭分析兆通孫大觀跑（87號㎡）戶型撿：2室2廳1衛(wèi)使用德率：中優(yōu)：雙陽種臺設攀計、透戶型貓方正擴實用劣：戶型湯不通遍透、車主臥扁狹長典舒適障度差動，小高捷層剛窩需性聚戶型怖：與室區(qū)域鍛內同積質產削品相醬比，陳本項烘目產扁品戶序型緊況湊，氏三陽紹臺設調計舒散適度蟲高36小高伯層改奮善性等戶型喬：與瓜區(qū)域枯內同蝦質產烈品相護比，豎本項雙目產屯品戶膊型設妻計合燥理，名使用她性強船，飄業(yè)窗設悟計出擱色偉星釀城：12黨0㎡戶型腹：3室2廳1衛(wèi)：使用恒率：陽中優(yōu)：雙陽的臺設在計戶型戲設計鴉緊湊劣：浪費餡面積溜過多戶型茫設計唇不合嚴理次臥罩采光省通風事效果銀差3C分析客戶分析本體分析競爭分析柏莊君觀邸衰：11私5㎡戶型鎮(zhèn)：3室2廳2衛(wèi)：使用啟率：頌中優(yōu)：戶型蛙緊湊胞，格嶺局劃盒分合團理，劣：通透缸性差剪、次端臥采細光效穩(wěn)果差公共易面積戰(zhàn)浪費無生加活陽潑臺兆通絮大觀求：12峽0㎡戶型羅：3室2廳2衛(wèi)使用朵率：外中優(yōu)：超大剝陽臺益、雙拋臥朝凡南；劣：戶型灰不夠斤方正客廳惕采光梅通風份差公共京面積械浪費陽臺考朝向順差本項暈目戶菠型（12幼2㎡）戶型菌：3房2廳2衛(wèi)使用且率：高優(yōu)：戶型謠方正綠，南敘北通香透，也主次慈臥室甜有27哄0°觀景城飄窗量設計咳，較評好的合視野赴和采橋光；37別墅潮與T糟H戶欄型：榜此類顯豪宅父戶型察，目塌前在尺城東繁區(qū)域納無競氏爭對財手，生未來期面臨似的是形全市捷豪宅姨的競販爭雙拼聯(lián)排3C分析客戶分析本體分析競爭分析雙拼仙：5房2廳5衛(wèi)，33疊6.餓20采㎡分析吼：贈送13振0.簽93捧㎡的地譯下室踩，配饒備車臂庫，珍功能組齊全27驚0°觀景恨飄窗弟、配業(yè)備四醋個陽搭臺4聯(lián)排母：6房2廳4衛(wèi)，25譯6.崇63冤㎡分析瘡：贈送10哲4.猾2㎡的地駕下室炎，配鍋備車飲庫超大飄私家莫庭院27捷0°觀景療飄窗三樓島主臥混功能伯配置鍵完善即，配徑備雙晚露臺祝，舒旁適度馳更高TO疫WN肚HO柴US誤E：5房2廳4衛(wèi)，21蜂6.芹89玩㎡分析傳：戶型繼緊湊謝合理配備涉四個慎陽臺主臥散功能萬完善排，次宗臥自曬帶洗徒手間TOWNHOUSE38TA敢戶型氏與市擁內同堪質產網品相康比，至贈送旬面積姻多，啦配有饅車庫詳設計謀，舒死適度頃高，叼27栗0°紫景觀使飄窗挪設計陶，功禍能性洲更佳熙龍士灣：怨雙拼5房2廳5衛(wèi)：33放6.容20設㎡分析驅：本項根目贈猴送13餃0.生93似㎡的地蹈下室炮，配剛備車鍬庫，毀功能季齊全27怕0°觀景僑飄窗蜜、四桌個露奴臺鳳凰額城：乓雙拼4房2廳4衛(wèi)：27寶8㎡分析丑：擁有灑五個熱露臺您，其胡中主描臥功際能完蔽善，拆配備繳超大卷露臺慨，二樓痛配備醒小型源會客元廳3C分析客戶分析本體分析競爭分析39聯(lián)排始產品才與同艦質產初品相像比，輕房型果使用走率高丸，贈啞送地偵下室餃車庫射，能煎夠做株6房半的優(yōu)宗勢明野顯熙龍猶灣：4聯(lián)排6房2廳4衛(wèi)：25懶6.甜63皂㎡分析著：本項含目贈杯送10傳4.飄2㎡的地輛下室昨，配告?zhèn)滠嚬P庫超大租私家奇庭院27臨0°觀景涉飄窗三樓遲主臥董功能距配置愛完善煩，配疑備雙拋露臺胡，舒綿適度須更高圣地狼雅歌矮：5鋤-戴7聯(lián)排4房3廳3衛(wèi)：24儀5㎡分析肯：二樓盆設置燒小型吧會客性廳配備蔽四個掏露臺錫，主鏡臥配色套露紡臺較腐大，惱其余糧的露歐臺面站積較銅小主臥炸功能墨較少3C分析客戶分析本體分析競爭分析4040市調般競爭濫共識份：城稅東項朗目為曬本案概直接斃競爭女，而疲城中已、濱賤江板煮塊高默端項具目為奶本案配豪宅挺產品不的間廁接競探爭來烤源城東挖核心零區(qū)域——品牌挪高端睜項目賴、同炸質產般品在售初直接疾競爭柄項目評：偉排星城直接競爭項目（小高層）：城中、濱江組團——核心區(qū)域，高端產品在售間接競爭項目：世茂濱江、名流印象、長江長間接競爭項目（別墅、TH）：柏莊較觀邸拆、兆但通大拳觀——城東波未售并項目慶（直哭接競彎爭型碧）東方纏紅郡毅、東挑部星森城、花金都冰檀宮撫、——城東紛在售核項目激（干壯擾型掠）蘇寧俘環(huán)球10移06地塊映、三潭廚音悅（直名接競度爭or干擾把）潛在競爭項目：間接競爭直接競爭3C分析客戶分析本體分析競爭分析41城東突主要倚競爭北項目驗優(yōu)劣盞勢比齡較分取析3C分析客戶分析本體分析競爭分析結論1：在蓮城東芬第一賊梯隊臣的競軟爭中奸項目厲產品繁將具刪有優(yōu)伴勢結論2：在紡品牌進樹立孝上和仇項目珠品牌享需要軍有大灘幅度攏提升結論3：注性重對剛資源暢占有等的利蒸用，糟形成做核心頸價值性突破結論4：需驢要加您強交濱通和魚配套屠的輔撓助引彈導熙龍灣VS偉星城VS柏莊觀邸VS兆通大觀優(yōu)勢：定位高產品線豐富天然生態(tài)水景戶型舒適度高優(yōu)勢：大品牌物業(yè)認可度高大型社區(qū)距離老城區(qū)近優(yōu)勢：品牌新城區(qū)核心地段自帶商業(yè)街區(qū)優(yōu)勢：新城區(qū)核心地段注重推廣劣勢：開發(fā)商品牌知名度低配套不成熟公共交通不便劣勢：項目南面為神山，部分客戶忌諱項目北面為汽配城、建材市場，環(huán)境較雜亂劣勢：產品單一，全為高層一期戶型舒適度低配套不成熟劣勢：開發(fā)商品牌知名度低產品單一，全為小高層配套不成熟4220飛10年20披11年偉星依城：89尸–倘1勒42仿㎡小高留層住跌宅，20篇49套，岡總價48帳-8避7萬東方想紅郡：79最-1詢43貼㎡小高爭層及領多層磚，16盛03套，聞總價42紡-8遲5萬東部庸星城：53幻玉-1型28么㎡小高密層住股宅，87透2套，超總價28建-尋7燃7萬柏莊·觀?。?2智–揪1幼39栗㎡高層斯住宅貴，14輛40套，生總價箱：45優(yōu)-黨9鏡0萬金都牙檀宮：79統(tǒng)–刃1觸61擋㎡多層房誠、小拉高層樹住宅缺，79喘5套，湯總價42途–宏9露8萬熙龍欄灣一泡期：小高蓮層產品兆通·大觀拋花園：87塊–倚1曠33鑼㎡小高辯層住賺宅，72們0套，濤總價47須–鋼8陷0萬20煉11嚴年熙率龍灣可入市量時期是將面蜜對城警東近首50勢00渣套同嚷類產廉品的編集中渴推貨潛競爭慕，競粘爭將德白熱獲化1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月11月12月3C分析客戶分析本體分析競爭分析三潭率音悅：小團高層籍住宅統(tǒng)，80聯(lián)0套綠地·鏡湖婦世紀丙城：81理–仁14賓2㎡高層垮住宅朱，11腐65套，宮總價45笛–勾8絹7萬2011年六月中下旬熙龍灣小高層產品入市將面臨的同類產品的競爭形勢43項目身所處魂的競自爭環(huán)我境下友的機姜會點偵：總結1：本項劫目所行處的駕地段員，離窮城東6.餅6公里封核心戲區(qū)域燒距離畝十分糾近，紅因此水在推冠廣上草，直巾接將撇本項鏈目納逗入城服東核紐奉心區(qū)面域，框強化吊區(qū)域灰價值帆；總結2：20巷11年城匪東組則團的滑競爭繼體量座有90余萬襯㎡，冶區(qū)域精逐步波成熟碧，體院量大躲，城希東組努團的逐知名賽度與澡影響動力將咳會持堅續(xù)加譯強；總結3：生態(tài)上資源貓在售迅項目艦未能辟挖掘訪價值舞，本薯項目僵擁有貢稀缺講資源狠在未內來營醋銷中叼可做西為重與要競古爭發(fā)犁力點祖；總結4：通過輸對競裳爭對乖手產嬌品、屑展示晌、賣煤點的蓬分析腰得出冷，目才前高艷端項狹目的晃產品廳仍有鈔待提犯高，關本項跌目還魚可通藥過產友品的柏打造花提升活項目控整體勿價值艷。44價格戶型結構風水物業(yè)管理地理位置或區(qū)位產品品質開發(fā)商品牌生活配套教育資源智能化設施景觀園林升值潛力對價格非常敏感蕪湖罪市場蘇主流唉客戶舞購房紛的考則慮關哭注因貢素排裳序：涼區(qū)殺位>傷價格扁>物修業(yè)管勝理>壁產品發(fā)品質夸>生妄活配射套>撿教育爭資源尸>園漲林景蹤蝶觀考慮針因素勻說明費：區(qū)位－城襖市核淋心區(qū)規(guī)域的總便利坐生活蒸是最船關鍵肯的價格－蕪藍湖房熊價已喜經能腥夠處弦于相脈對較痕高階元段物業(yè)頂管理－有撒好的妨物業(yè)顛管理我的小謀區(qū)才刻是最嗎放心左品質生小區(qū)產品汁品質–產品箏品質谷與日夸常生攔活休我戚相翁關生活瘦配套－完閘善的貿居家崖需求仍將會乘影響嫩居住哀的品滑質教育奸資源—學區(qū)芝房有揉自用隨和投費資的壇價值辛需求宇；園林島景觀－改稼善居提住環(huán)禿境提莫升居跡住品凝質3C分析客戶分析本體分析競爭分析45客戶霞訪談盞——惑專業(yè)槳人士堆對東卷部組慎團的剪看法蕪湖緊人以拿為過抽了二顏環(huán)就補是郊借區(qū)了竊，隨姜著市豈政府斯的搬名遷，勒以及顆一些零學校務、機堡構的之搬遷離，未愉來城綠東區(qū)掙發(fā)展遣潛力說較大乎。目前芹基礎孩建設房誠已經發(fā)完成道，后音續(xù)生爽活配逃套等面在未檢來3-水4年也知會逐梅步完鳴善，把一些嚴大型那企業(yè)富在那孔邊，座特別青是大進型企程業(yè)的鹿高新麥技術虜人才蒙，收悼入待叮遇很賤高，漆也會代在那亦邊發(fā)虜展，賭未來畜那邊箭的房晌價上晶升空乘間較還大?！R湖配世紀墾城銷呀售代評表3C分析客戶分析本體分析競爭分析城東約有地詠產大膽企業(yè)治入駐落，萬弓科、脅蘇寧疫等大黎企業(yè)以，大鏡環(huán)境蜓好，雙自然構環(huán)境碧好。城東活可以搖成為握貴人年區(qū)、待富人晝國。創(chuàng)傷?。航粭l通差靠，配聞套差脅。濕娛地公蹦園影容響較騙小，辮沒有遷感知錫。城優(yōu)東未促來厚向望，差未來落發(fā)展命潛力垃好。在以塞前拆抽遷客鍬戶首秒看城樂南，縱覺得媽城東襖偏遠脂?！?6盞5房產第網對城煮東的存未來屯規(guī)劃豪發(fā)展阿清晰望，認搶可城雨東的闊未來蓬前景階、發(fā)井展?jié)撍懒Φ乃彝瑫r倡，對變于區(qū)漏域成椒熟度悟的時職間信暮心不諷足；46客戶幕訪談敵——獅蕪湖裹市民徒對東聞部組時團的家看法3C分析客戶分析本體分析競爭分析城東踢新區(qū)酒太偏早、太車遠，宿雖然兆說要盤發(fā)展螺但是陣要五親年左碧右才繭能發(fā)哥展起唱來。鈴價格蔑是便舒宜一肅些，岸但是坊什么菜也沒綁有。姐政府墻搬過掘去，戶我們胡又不頸會經澡常找看政府浸辦事泉，跟啞我們滲沒多袍大關霧系。——長江羞灣1號客街戶，50多歲城東誓要4、5年才粘能建鉆起來穗，去厘那邊任不方蘿便，香公交償車要兇等好搭長時秩間，戒打車娃過去鳳的人叛也不努多?！鲎饽誊囁拘翙C現(xiàn)在亡有一劍套房挪子，竹在開你發(fā)區(qū)愚，是黃想再盲買一如套，帶前段傘時間提聽朋言友介腦紹去黎東部題星城驕看過餡，覺嚇得一背般，期離我需們現(xiàn)糕在住害的地匪方還寒是有雅點遠斜，城初東還法行吧首，畢社竟政猛府都輔搬到嶄那邊互去了薄，我售們買套房主蒜要考昨慮價賢格，截配套羨不重述要，敏有車冰很方密便的回，偉悟星城53脂00有點殃貴，章那邊謊也就兇值40踐00多?！愊刃躺?0多歲暖施蔑工事牌業(yè)單尋位的壓管理鉗層城東落新區(qū)知去看京過，頌東部哲星城拳那邊字已經驚很偏課了，綁什么四都沒貪有，曠我們購年紀天大了啞過去態(tài)不方下便，奴開車普買菜盒回去毀都不由新鮮狀。要鏟是投沸資的歡話，墳十年環(huán)都不煮知道勝有沒暑有效倒果，江東邊用賣30椒00的話雖，我惑考慮味一下?！サ厣笛鸥枭蛻魧Τ前櫀|認介可其閑未來經發(fā)展次，但臉覺得吊和自垮己關衣系不壇大，紛而且移認為采目前川城東扣交通擔和居鄉(xiāng)豐住配索套缺公失，判其對息城東脆心理榨距離緩大于商實際斃距離47客戶柔訪談角——生潛在餅客戶幻玉對東啟部組遭團的脊看法3C分析客戶分析本體分析競爭分析城東鼓區(qū)以豈后發(fā)游展會列很好堪的，健政府緩、一餓中都帖搬過番來了葡，我灑們知妄道這植里的邁規(guī)劃嘆當然缸會在顆這買椅房的玻了，塌家里代有車阿，這傾里交救通也洽沒什恢么不郵方便站的啊泛！——偉星當城客葵戶陪公務浮員城東菊區(qū)我檔很了富解，研政府慕規(guī)劃姻的，船以后驅作為投未來乎蕪湖欣的中芬心，摟政府碼機構松都搬顧過去曬了，業(yè)以后漲就是柔蕪湖參的政捎治中拼心了舌。后博續(xù)隨鈴著學陪校的啄搬遷灰過去救，還至有一蜘些生誰活配沉套設按施，梳你看英現(xiàn)在惑路已蒼經修嚴好了蕉，也輪就是策一兩南年的扁事情監(jiān)，以劉后升妻值的叢機會粥很大副。那邊團的房甲價不瘋低，跳而且眉賣得單很好辭，你帝看偉晌星城遮、東裕方紅默郡開鹽出來電都要俯排隊籠才能膜買到田，東弱部星群城的砍可能選是外亮立面而顏色著不好蜂，賣仰的不晨好，皮但是怪它的宮價格刮也上策來了靠，現(xiàn)怪在也統(tǒng)賣50呼00多了泄?！钕惹猩?，托蕪湖乘市房派管局爭職員新區(qū)任是最粥近幾食年才披發(fā)展跟起來轎，周折邊的是項目館也不只是很濕多，墻交通汪不是貝很方價便（緩針對疏無車梯客戶晶），斷未來輝發(fā)展南會很窩好，諒主要煤因為疑政府飛的大滴力支房誠持以籠及政跌府一嫂些機兄構的邁搬遷荒，偉控星比課周邊辭盤貴50妖0，在鞋蕪湖漁人看捷來是糞可以柏接受連的，止因為踏偉星索在蕪蜻湖很另有名倍，牌腳子很些響協(xié)?！獊喯臎_汽車旬城一支汽銷腸售處腥營銷亮部經決理對城寇東的辰規(guī)劃陜較熟榴悉，因對未眨來的鴨發(fā)展光很樂苗觀，鴉認為始其具犯備成棉為高漠檔住廊宅集喂群的蜂潛力揭，看灶好該間區(qū)域唐未來評的投百資價誤值48區(qū)域抄內核額心客愛群分輛析—析—在序認可竟項目窩地段抬條件狼的前蠶提下劫，置串業(yè)價猛格與析產品師品質卸的要注求在齡不同湖情況允下，睡客群饑內部筐存在鼻變化12345環(huán)境價格區(qū)位社區(qū)園林景觀社區(qū)配套設施交通配套社區(qū)產品其他市政配套開發(fā)商品牌剛需淘自住紅型客改戶對價酸格最風為敏蝴感，沃其次壯是區(qū)墊位條哥件，過對其側它關缸注相販對較司少；貨對于頂交通累配套胖有一想定要潛求改善旬型具犁有剛教需特詞點客粉戶對區(qū)姐位、藏社區(qū)您產品趣要求裕較高洗，關冤注景桑觀園凱林及咱配套汁設施或，開柳發(fā)商商品牌夾因素辣可影科響其餓置業(yè)紹選擇改善燦型具女有投敵資特墊點客途戶對區(qū)勺位、促社區(qū)錫產品翻要求約較高頁，價遲格和凝周邊礦配套晨，投壺資門抗檻及突回報咱率是陣其投載資參曬考重監(jiān)要因善素3C分析客戶分析本體分析競爭分析493C分析客戶分析本體分析競爭分析客戶類型關注要素與本項目的契合度中高端客群公務員①環(huán)境②產品③交通④物業(yè)★★★★★事業(yè)單位①產品②環(huán)境③配套④交通★★★★★企業(yè)管理人員①片區(qū)②便利性③價格④物業(yè)★★★私營業(yè)主①環(huán)境②產品③物業(yè)④價格★★★★中低端客群小生意人①產品②價格③環(huán)境★★★★一般企業(yè)員工①產品②價格③配套★★★拆遷置業(yè)者①價格②交通③產品★★★★外地客群市外生意人①環(huán)境②配套③交通④價格★★三縣客群①片區(qū)②價格③產品④社區(qū)★★區(qū)域納客戶編關注桐度：沖同區(qū)檢域項沿目客餓戶以煩中層飼客戶初為主定，他虎們注蜂重價嗚格、魯產品去和環(huán)池境等黨，擁濟有一突定的塌經濟仗實力50客戶析描摹鉛——拼剛需歐客戶訪談曠時間出：20照10話.1貌0.艘14訪談飽地點揪：中皆山路盞步行喇街被訪才人：舌周先駕生及像其女懂友，20多歲挨，蕪萬湖人客戶盼描摹影：周化先生躺及其錘女友修從事襖旅游片業(yè)，絡在步完行街臭附近夜上班詞，兩洞人公炭積金首加起母來80疊0左右拿，最系近在及看房姿，準傲備買椅房結貿婚，知準備攝買80多㎡榆的，龍沒去鴨城東悶看過券，覺售得那臥邊太舅偏遠庭了，許聽說炸過那嗓邊公撲交車脊來一夾趟要匆好長賴時間菌，在俘城南挑看過都房，猴覺得患那邊蛛價格仗較合音適，返而且拖離市營區(qū)也些近。隆現(xiàn)在棕的話題，能昆承受追四五敬千的秀價格能，如陷果城賴東的恐樓盤挪有公儉交車邁到步接行街淡半個磨小時宿的話朵，可骨以考掌慮在本城東灑買房膚?？蛻舨卣Z錄敵：城東睛，有爆點遠樓！城東途的話60偷00太貴你了，數(shù)城南就南瑞屑新城戒，才桃賣30尾00多！3C分析客戶分析本體分析競爭分析最先掠關注屢價格猜，追氣求生聾活便但利性證。51客戶鉗描摹評——拾剛需故改善意型客錯戶訪談還時間惜：20角10駁.1帥0.悉13訪談塊地點辮：蕪學湖亞瀉夏汽跨車城江一汽雜大眾點銷售季處被訪踢人：昂陳佳20多歲體一只汽大云眾實抄習生炸蕪湖害人客戶遼描摹華：未蟻婚，牽和爸日媽住倡在一障起，估家里肆現(xiàn)在州有兩累套房摧子，選一套斯在火掩車站挪附近沈，96年買碌的福倘利房抗，55丟㎡，當仔時2萬元醋買的弄，這潑套房慈子近倡期要戶被拆花遷，賺今年師在市匆區(qū)買食了一餡套10女8㎡（實剪用面張積89穴㎡）的晉三房桿，55黑00元/㎡，本犧來想圾買偉酒星城屈的多為層的帆，因凝為自循己就敘在這吼附近鞋上班絞，但盆偉星伍城2.催3開的蟲多層讓賣的蔽非常虧火爆學，沒印買到碌滿意印的房雄子，頂后來共才在瞧市區(qū)湯買的狐?？蛻魯z語錄推：買房序子的局話物壓業(yè)很蘿重要克，想葵在偉擠星城超買就珍是覺仆得他沫們家吧的物截業(yè)好唱。城東圣現(xiàn)在蹲不行跑，以亭后應遼該不衫錯。偉星密城當謀時（2.愈3）開矛盤，腔才50蜻00多，辛這個砍價格呢不貴堅的。3C分析客戶分析本體分析競爭分析關注諸品質誤，追刻求生樓活便馳利性汽，對菌價格悟敏感臘度低52客戶閘描摹龍——占改善齊投資冤型客真戶訪談善時間銀：20撥10狗.1確0.豈13訪談赤地點贊：蕪渠湖亞瞞夏汽歲車城被訪導人：派趙先堂生30宇–太4孩0歲昂私圾營業(yè)惱主康蕪眠湖人客戶景描摹沖：來劃汽車鞠城，旬是看咱車的聾，準播備買輔輛車賤，自轉稱是返做小托生意勒的，功掙不慶了幾獲個錢遺，但高目前開住在款左岸德，家罪里有班幾套伏房子黎，覺守得城使東這困邊規(guī)拍劃不耀錯，勤如果扮這邊率房子赤好、飄物業(yè)投好、夾環(huán)境牧好，我可以滿考慮耀，配截套問扣題不斷大，伙以后讓會有帆車，發(fā)喜歡停高層饅，越溉高越族好?，F(xiàn)認為弱偉星渣城現(xiàn)初在高捆層53吃00也還居好，費不貴映，如音果這協(xié)邊有趕檔次錯高的西高層制，60扣00可以襖考慮茫，有昆再次機置業(yè)腐的打旁算?？蛻裘缯Z錄宗：我啊崇，我縱大概襖一年愛掙10萬塊炮錢。偉星恐城啊倆，53援00不貴溜啊，塑他們釣家物煩業(yè)好舉，我市就住鄭在左肢岸。3C分析客戶分析本體分析競爭分析對項醬目整蔥體素狡質要乓求較慌高，敲選擇峰面廣或，注素重實滲際53客戶艦描摹琴——資源拘占取課型客亞戶訪談獻時間蜻：20刷10話.1競0.圈13訪談凍地點南：亞狡夏汽室車城被訪宗人：鈴葉先請生，45歲左部右，穴南京疼人客戶突描摹溝：在練亞夏狐汽車婦城做抄汽配渾生意卷，家排中5口人鳳住在躍一起席，一敢個小添孩，碗兩個姜老人訂，現(xiàn)由在蕪臉湖住疊的的分房子禮是20磚02年買臟的，在面積柜是11諸9平米稠，在波南京膜也有反房子端。一捐直在餓關注嫁周邊妙的房挪子但敬是并跳不是尚很急澡，看飼到合評適自掙己的著才會閥買。許之前棵去偉紋星城貌看過糖，覺遞得一傻般，揀而且謎對面瘡就是濁神山頓，也慶看過省東部統(tǒng)星城仙的別凈墅，欣覺得根太小孫了，續(xù)對項盤目的起環(huán)境戒要求絮較高去，喜各好安蘿靜，消如果角城東羅有品揮質好樸的別匪墅，振可以大考慮哲?？蛻羰痴Z錄杜：小區(qū)崖要安詞靜，譽太吵遠的話崖就算倆不上稠高檔喂小區(qū)踐。物業(yè)忙的話孩能做嘩到偉禍星那喝樣就表還好根了。要是眾有山禾有水裳那是啞最好辨了，荒最好拿離我聞們這勺邊近窯點。要真準是品幕質好渾的話仙，價技格不玩是大誰問題蜂，蕪窩湖的鉗價格窯在這舞，貴后也貴莊不到超哪去候。3C分析客戶分析本體分析競爭分析認可敗城東呼價值如，對坦產品傍和環(huán)幻玉境資仔源要流求高瘦，對驢價格槍不敏向感54核心客戶重點客戶游離客戶置業(yè)駐目的勿：投制資客戶啟類型砌：三縣辜客戶讀、市極區(qū)內飲高收貴入人志群購買廈動機屠：主要蘆是看田好區(qū)僚域及貌項目醋的遠螺期升間值□置業(yè)則目的桑：提接升居燃住檔呢次，葉彰顯超身份□年那齡結插構：35申-5鍬0歲□客嗎戶類姓型：企事霧業(yè)單劃位的插高管侮、生征意人價、私進營業(yè)裂主、懂政府拒官員□購買屑動機欺：區(qū)域鐘生活籍環(huán)境邁、產妄品品蔑質、揀戶型宵優(yōu)越□戶搏型匹適配：別墅凈與TO拼WN嗽HO淡US昨E□置業(yè)狼目的齡：剛性茶需求慮，改止善性籍需求□年稀齡結溫構：25暗-4貌5歲□客更戶類辮型：白領墓階層物、城葵市中鈔堅階萬層、琴公務覆員、娛省內峰其他尋城市閘來蕪形湖工賓作或咱定居填客戶□購緒買動駁機：產品釘?shù)男晕鑳r比軋、居鑰住舒煤適度□戶柏型匹曬配：剛需嚷：80傭–取1婚20做㎡的小攏高層成產品改善左型：12盟0蘆–睬15湯0㎡的小戚高層兩產品蒙及TH3C分析客戶分析本體分析競爭分析客戶欄定位愛——付剛需皂及改順善型圾客戶暫是本呈項目冤的核康心客曾戶群念，高宇端客案戶是鬧本項滑目重諸點客金戶群中高端客戶高端客戶客戶呆層級洗定位55客戶騾生活芒狀態(tài)其描摹Describe蕪湖企事業(yè)單位高管與本地經商客戶他們是閱歷豐富、眼界開闊、有鑒賞力的一群人；他們是城市的領袖、資本的掌控者、有著令人敬仰地位的一群人；他們是有著自己的圈子，圈子活動是他們生活的重要組成部分的一群人。Describe蕪湖中端客戶、被動剛需客戶與周邊三縣客戶他們是城市的中層力量，有一定經濟基礎，不愿遠離城市繁華，希望給家人與自己一個好的居住場所與環(huán)境。56區(qū)域蠻印象惡：規(guī)劃邁起點速高、肝天然騰資源穗優(yōu)越汁、交蜜通通嚷暢、鐘但人崖居氛累圍不猴足，亦基礎門生活務配套侵設施坦不完尋善神山役路赤鑄伐山路萬春最路中江趁大道3C分析客戶分析本體分析競爭分析蕪湖莖一中湯新校兆區(qū)神山足公園大陽雪垾濕價地公報園市政富公園規(guī)劃仁道路項目偽現(xiàn)狀112233445566第一人民醫(yī)院887蕪湖聯(lián)通、電信757三大數(shù)產品禮類型終，滿菌足市孔場多婚種需土求，澆小高杜層為萄主力母回現(xiàn)遣產品酷，別謹墅起農到形秋象品菌質拔漁高作習用，