房地產(chǎn)會計(jì)資料

2023/9/2財(cái)政部2006年度會計(jì)信息質(zhì)量檢查，會計(jì)信息質(zhì)量檢查的重點(diǎn)是國有企業(yè)、上市公司、外商投資企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)存在很多稅務(wù)問題，這些問題與房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性（如開發(fā)環(huán)節(jié)多）、特殊性有關(guān)。因此，稅務(wù)人員了解一些房地產(chǎn)行業(yè)知識和房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)很有必要。第2頁/共147頁2023/9/2目錄第一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算基礎(chǔ)——會計(jì)規(guī)范第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)與投資估算第三部分房地產(chǎn)開發(fā)成本核算第四部分

房地產(chǎn)開發(fā)收入核算第五部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅與會計(jì)處理第3頁/共147頁2023/9/2第一部分會計(jì)規(guī)范一、我國會計(jì)規(guī)范體系的現(xiàn)行框架第4頁/共147頁2023/9/2第5頁/共147頁2023/9/2二、會計(jì)法

會計(jì)法是會計(jì)規(guī)范體系的最高層次，是其他會計(jì)規(guī)范的制定依據(jù)。會計(jì)法的立法宗旨是規(guī)范會計(jì)行為，保證會計(jì)資料真實(shí)、完整。我國在1985年首次公布會計(jì)法，1993年進(jìn)行局部修改，1999年進(jìn)行了重大修改?，F(xiàn)行的會計(jì)法，包括總則、會計(jì)核算、公司企業(yè)會計(jì)核算的特別規(guī)定、會計(jì)監(jiān)督、會計(jì)機(jī)構(gòu)和會計(jì)人員、法律責(zé)任和附則等七章，共52條。第6頁/共147頁2023/9/2（1985年）第四條各地方、各部門、各單位的行政領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會計(jì)機(jī)構(gòu)、會計(jì)人員和其他人員執(zhí)行本法，保障會計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。（1993年）第四條單位領(lǐng)導(dǎo)人領(lǐng)導(dǎo)會計(jì)機(jī)構(gòu)、會計(jì)人員和其他人員執(zhí)行本法，保證會計(jì)資料合法、真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，保障會計(jì)人員的職權(quán)不受侵犯。（1999年）第四條單位負(fù)責(zé)人對本單位的會計(jì)工作和會計(jì)資料的真實(shí)性、完整性負(fù)責(zé)。結(jié)論：責(zé)任主體的變遷經(jīng)歷了由1985年的會計(jì)人員、單位領(lǐng)導(dǎo)人和上級單位領(lǐng)導(dǎo)人到1993年的會計(jì)人員和單位領(lǐng)導(dǎo)人再到1999年單位領(lǐng)導(dǎo)人為主、會計(jì)人員為輔的變化。第7頁/共147頁2023/9/21997年中華人民共和國刑法（修正）

第一百六十一條

公司向股東和社會公眾提供虛假的或者隱瞞重要事實(shí)的財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告，嚴(yán)重?fù)p害股東或者其他人利益的，對其直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處二萬元以上二十萬元以下罰金。

2002年因提供虛假財(cái)會報(bào)告罪,原鄭州百文股份有限公司董事長、法人代表李福乾日前被判處有期徒刑三年,緩刑五年,并處罰金人民幣五萬元2003年原“東方電子”董事長兼總經(jīng)理隋元柏因提供虛假財(cái)會報(bào)告罪，被判處有期徒刑2年,并處罰金5萬元。第8頁/共147頁2023/9/2

三、國家統(tǒng)一的會計(jì)制度

（一）企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系

我國財(cái)政部于1992年11月30日發(fā)布了《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》,1997年至2001年陸續(xù)頒布16個(gè)具體準(zhǔn)則，第9頁/共147頁2023/9/2

2005年底已頒布實(shí)施的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則（1個(gè)基本準(zhǔn)則、16個(gè)具體準(zhǔn)則）準(zhǔn)則名稱發(fā)布時(shí)間實(shí)施時(shí)間修訂時(shí)間實(shí)施范圍基本準(zhǔn)則1992-11-161993-7-12005年正在征求意見

所有企業(yè)關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易的披露1997-5-221997-1-1

暫在上市公司執(zhí)行現(xiàn)金流量表1998-3-201998-1-12001-1-18所有企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)1998-5-121998-1-12003-4-142003-7-1施行修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在股份有限公司及執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》或《金融企業(yè)會計(jì)制度》的其他企業(yè)執(zhí)行債務(wù)重組1998-6-121999-1-12001-1-18所有企業(yè)收入1998-6-201999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行投資1998-6-241999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行建造合同1998-6-251999-1-1

暫在上市公司執(zhí)行會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和會計(jì)差錯(cuò)更正1998-6-251999-1-12001-1-18修訂前暫在上市公司執(zhí)行；修訂后在所有企業(yè)施行第10頁/共147頁2023/9/2非貨幣性交易1999-6-282000-1-12001-1-18所有企業(yè)或有事項(xiàng)2000-4-272000-7-1

所有企業(yè)無形資產(chǎn)2001-1-182001-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行，但國有企業(yè)有意先行施行的，應(yīng)提出申請，待報(bào)經(jīng)同級財(cái)政部門批準(zhǔn)后施行。借款費(fèi)用2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)租賃2001-1-182001-1-1

所有企業(yè)中期財(cái)務(wù)報(bào)告2001-11-22002-1-1

上市公司存貨2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行。固定資產(chǎn)2001-11-92002-1-1

暫在股份有限公司施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)先行施行。準(zhǔn)則名稱發(fā)布時(shí)間實(shí)施時(shí)間修訂時(shí)間實(shí)施范圍第11頁/共147頁2023/9/216項(xiàng)具體會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施范圍

實(shí)施范圍準(zhǔn)則名稱所有企業(yè)《現(xiàn)金流量表》、《債務(wù)重組》、《會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和會計(jì)差錯(cuò)更正》、《非貨幣性交易》、《或有事項(xiàng)》、《借款費(fèi)用》、《租賃》、股份公司，鼓勵(lì)其它企業(yè)先行施行《投資》、《無形資產(chǎn)》、《存貨》、《固定資產(chǎn)》上市公司《關(guān)聯(lián)方關(guān)系及其交易披露》、《資產(chǎn)負(fù)債表日后事項(xiàng)》、《收入》、《建造合同》、《中期財(cái)務(wù)報(bào)告》第12頁/共147頁2023/9/22006年2月財(cái)政部重新修訂發(fā)布了一個(gè)基本準(zhǔn)則，38個(gè)具體準(zhǔn)則。自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行，鼓勵(lì)其他企業(yè)執(zhí)行。目前我國企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系基本形成。它分成三個(gè)層次：第一層次為基本準(zhǔn)則。第二層次為具體會計(jì)準(zhǔn)則。分為：一般業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范各類企業(yè)普遍適用的一般經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計(jì)量，如存貨、固定資產(chǎn)、投資、無形資產(chǎn)、資產(chǎn)減值、借款費(fèi)用、收入、外幣折算等準(zhǔn)則項(xiàng)目。特殊行業(yè)的特定業(yè)務(wù)準(zhǔn)則主要規(guī)范特殊行業(yè)中特定業(yè)務(wù)的確認(rèn)和計(jì)量，如石油天然氣開采、農(nóng)業(yè)、金融工具和保險(xiǎn)合同等準(zhǔn)則項(xiàng)目。報(bào)告準(zhǔn)則主要規(guī)范普遍適用于各類企業(yè)通用的報(bào)告類的準(zhǔn)則，如現(xiàn)金流量表、合并財(cái)務(wù)報(bào)表、中期財(cái)務(wù)報(bào)告、分部報(bào)告等準(zhǔn)則項(xiàng)目。第13頁/共147頁2023/9/2第三層次為企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南。分為兩部分，會計(jì)準(zhǔn)則解釋，會計(jì)科目和主要賬務(wù)處理。第14頁/共147頁2023/9/2

（二）企業(yè)會計(jì)制度體系

1.會計(jì)制度文件名稱

文號

頒布單位

頒布時(shí)間

執(zhí)行時(shí)間實(shí)施范圍《企業(yè)會計(jì)制度》

財(cái)會[2000]25號

財(cái)政部

2000-12-29

2001-1-1暫在規(guī)范有限公司范圍內(nèi)執(zhí)行?！督鹑谄髽I(yè)會計(jì)制度》財(cái)會[2001]49號財(cái)政部2001-11-272002-1-1暫在上市的金融企業(yè)范圍內(nèi)實(shí)施。同時(shí)，也鼓勵(lì)其他股份制金融企業(yè)實(shí)施?！缎∑髽I(yè)會計(jì)制度》財(cái)會[2004]2號財(cái)政部2004-4-272005-1-1小企業(yè)范圍第15頁/共147頁2023/9/2

《企業(yè)會計(jì)制度》特殊行業(yè)會計(jì)核算辦法《證券投資基金會計(jì)核算辦法》《電信企業(yè)會計(jì)核算辦法》《民航企業(yè)會計(jì)核算辦法》《從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會計(jì)核算辦法》《施工企業(yè)會計(jì)核算辦法》《新聞出版業(yè)會計(jì)核算辦法》《鐵路運(yùn)輸企業(yè)會計(jì)核算辦法》《農(nóng)業(yè)企業(yè)會計(jì)核算辦法》《保險(xiǎn)中介公司會計(jì)核算辦法》《投資公司會計(jì)核算辦法》

《電影企業(yè)會計(jì)核算辦法》

《水運(yùn)企業(yè)會計(jì)核算辦法》

暫行規(guī)定及問題解答《合并會計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定》《關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)業(yè)務(wù)會計(jì)處理的暫行規(guī)定》《企業(yè)所得稅會計(jì)處理的暫行規(guī)定》《關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)有關(guān)業(yè)務(wù)會計(jì)處理的暫行規(guī)定》《企業(yè)兼并有關(guān)會計(jì)處理問題的暫行規(guī)定》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計(jì)制度和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（一）》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計(jì)制度和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（二）》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計(jì)制度和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（三）》《關(guān)于執(zhí)行企業(yè)會計(jì)制度和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）》

《金融企業(yè)會計(jì)制度》《信托業(yè)務(wù)會計(jì)核算辦法》

《金融企業(yè)實(shí)施<金融企業(yè)會計(jì)制度>有關(guān)問題的解答》《小企業(yè)會計(jì)制度》《小型工業(yè)企業(yè)執(zhí)行〈小企業(yè)會計(jì)制度〉銜接規(guī)定》

行業(yè)會計(jì)制度

第16頁/共147頁2023/9/22.特殊行業(yè)會計(jì)核算辦法（根據(jù)《中華人民共和國會計(jì)法》、《企業(yè)財(cái)務(wù)會計(jì)報(bào)告條例》、《企業(yè)會計(jì)制度》以及國家有關(guān)法律、法規(guī)，在已執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》的該行業(yè)企業(yè)執(zhí)行。）名稱文號頒布單位頒布時(shí)間執(zhí)行時(shí)間《證券投資基金會計(jì)核算辦法》[注1]財(cái)會[2001]53號財(cái)政部2001-9-122002-1-1《電信企業(yè)會計(jì)核算辦法》財(cái)會[2002]17號財(cái)政部2002-9-222003-1-1《民航企業(yè)會計(jì)核算辦法》財(cái)會[2003]18號財(cái)政部2003-6-192003-1-1《從事銀行卡跨行信息轉(zhuǎn)接業(yè)務(wù)的企業(yè)會計(jì)核算辦法》[注1]財(cái)會[2003]23號財(cái)政部2003-8-32003-1-1《施工企業(yè)會計(jì)核算辦法》財(cái)會[2003]27號財(cái)政部2003-9-252004-1-1《新聞出版業(yè)會計(jì)核算辦法》財(cái)會〔2004〕1號財(cái)政部2004-1-142004-1-1《鐵路運(yùn)輸企業(yè)會計(jì)核算辦法》財(cái)會[2004]4號財(cái)政部2004-7-12004-1-1《農(nóng)業(yè)企業(yè)會計(jì)核算辦法—生物資產(chǎn)和農(nóng)產(chǎn)品》《農(nóng)業(yè)企業(yè)會計(jì)核算辦法—社會性收支》財(cái)會[2004]5號財(cái)政部2004-4-222005-1-1《保險(xiǎn)中介公司會計(jì)核算辦法》財(cái)會[2004]10號財(cái)政部2004-9-202005-1-1《投資公司會計(jì)核算辦法》財(cái)會[2004]14號財(cái)政部2004-10-252005-1-1《電影企業(yè)會計(jì)核算辦法》財(cái)會[2004]19號財(cái)政部2004-12-92005-1-1《水運(yùn)企業(yè)會計(jì)核算辦法》財(cái)會[2004]20號財(cái)政部2004-12-92005-1-1《信托業(yè)務(wù)會計(jì)核算辦法》[注2]財(cái)會[2005]1號財(cái)政部2005-1-5發(fā)布之日起第17頁/共147頁2023/9/2二、國家統(tǒng)一的會計(jì)制度

（二）企業(yè)會計(jì)制度體系

3．暫行規(guī)定及問題解答文件名稱

文號

頒布單位

頒布時(shí)間

《合并會計(jì)報(bào)表暫行規(guī)定》財(cái)會字[1995]11號財(cái)政部1995-2-9《關(guān)聯(lián)方之間出售資產(chǎn)等有關(guān)會計(jì)處理問題暫行規(guī)定》財(cái)會〔2001〕64號財(cái)政部2001-12-27《企業(yè)所得稅會計(jì)處理的暫行規(guī)定》財(cái)會字[1994]25號財(cái)政部1994-6-29

《關(guān)于企業(yè)與銀行等金融機(jī)構(gòu)之間從事應(yīng)收債權(quán)融資等有關(guān)業(yè)務(wù)會計(jì)處理的暫行規(guī)定》財(cái)會[2003]14號財(cái)政部2003-5-15《企業(yè)兼并有關(guān)會計(jì)處理問題暫行規(guī)定》財(cái)會字[1997]30號財(cái)政部1997-8-7

實(shí)施《企業(yè)會計(jì)制度》及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答

財(cái)會[2001]43號

財(cái)政部

2001-7-5

關(guān)于執(zhí)行〈企業(yè)會計(jì)制度〉和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答財(cái)會[2002]18號

財(cái)政部

2002-10-9

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（二）財(cái)會[2003]10號

財(cái)政部

2003-3-17

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（三）財(cái)會[2003]29號

財(cái)政部和國家稅務(wù)總局

2003-8-22

關(guān)于執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)制度》和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問題解答（四）財(cái)會[2004]3號

財(cái)政部2004-5-28

《金融企業(yè)實(shí)施〈金融企業(yè)會計(jì)制度〉有關(guān)問題解答》財(cái)會[2003]6號財(cái)政部2003-3-5第18頁/共147頁2023/9/2（三）非企業(yè)會計(jì)制度體系名

稱文號頒布單位頒布時(shí)間執(zhí)行時(shí)間《事業(yè)單位會計(jì)制度》（97）財(cái)預(yù)字第288號財(cái)政部1997-7-71998-1-1《行政單位會計(jì)制度》（98）財(cái)預(yù)字第49號財(cái)政部1998-2-61998-1-1《財(cái)政總預(yù)算會計(jì)制度》（97）財(cái)預(yù)字第287號財(cái)政部1997-6-251998-1-1《民間非營利組織會計(jì)制度》財(cái)會[2004]7號財(cái)政部2004-8-182005-1-1《村集體經(jīng)濟(jì)組織會計(jì)制度》財(cái)會〔2004〕12號財(cái)政部2004-9-302005-1-1《醫(yī)院會計(jì)制度》財(cái)會字[1998]58號財(cái)政部1998-11-171999-1-1《高等學(xué)校會計(jì)制度》（98）財(cái)預(yù)字第105號財(cái)政部、教育部1998-3-311998-1-1《中小學(xué)校會計(jì)制度》（98）財(cái)預(yù)字第104號財(cái)政部、教育部1998-3-311998-1-1《科學(xué)事業(yè)單位會計(jì)制度》（97）財(cái)預(yù)字第460號財(cái)政部/國家科學(xué)技術(shù)委員會1997-12-161998-1-1第19頁/共147頁2023/9/2《會計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》

《內(nèi)部會計(jì)控制基本規(guī)范（試行）》

《內(nèi)部會計(jì)控制規(guī)范——擔(dān)保（試行）》

《內(nèi)部會計(jì)控制規(guī)范——對外投資（試行）》

《內(nèi)部會計(jì)控制規(guī)范——成本費(fèi)用（試行）《會計(jì)法》《總會計(jì)師條例》《內(nèi)部會計(jì)控制規(guī)范——預(yù)算（試行）》

《內(nèi)部會計(jì)控制規(guī)范——工程項(xiàng)目（試行）》

《內(nèi)部會計(jì)控制規(guī)范——貨幣資金（試行）》

《會計(jì)從業(yè)資格管理辦法》

《會計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》

《會計(jì)檔案管理辦法》

四、會計(jì)管理規(guī)范體系第20頁/共147頁2023/9/2五、與房地產(chǎn)會計(jì)有關(guān)的規(guī)范上市公司：企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則2006自2007年1月1日起在上市公司范圍內(nèi)施行。執(zhí)行38項(xiàng)具體準(zhǔn)則的企業(yè)不再執(zhí)行現(xiàn)行準(zhǔn)則、《企業(yè)會計(jì)制度》

特別關(guān)注：建造合同（代建房地產(chǎn)）、投資性房地產(chǎn)（出租）、租賃（租金收入和售后租回）、存貨（用于出售）、固定資產(chǎn)（采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量

）、無形資產(chǎn)（采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量

）第21頁/共147頁2023/9/2非上市公司：企業(yè)會計(jì)制度（2001）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度（1993）施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度（1993）關(guān)于企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與交易若干財(cái)務(wù)處理問題的通知（1995）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的補(bǔ)充規(guī)定（1999）第22頁/共147頁2023/9/2第二部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)與投資估算一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：1．土地的開發(fā)與經(jīng)營。企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價(jià)出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。第23頁/共147頁2023/9/22．房屋的開發(fā)與經(jīng)營房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。3．城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。4．代建工程的開發(fā)代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程第24頁/共147頁2023/9/2二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)：1．開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。2．開發(fā)產(chǎn)品的商品性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價(jià)格或市場價(jià)格作價(jià)轉(zhuǎn)讓或銷售。第25頁/共147頁2023/9/23．開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。涉及設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位，委托單位和承租單位等。4．開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。每一個(gè)開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價(jià)很高，需要不斷地投入大量的資金。第26頁/共147頁2023/9/25．經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)大開發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。第27頁/共147頁2023/9/2三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

（預(yù)計(jì)費(fèi)用）

經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險(xiǎn)大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、投資決策房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

第28頁/共147頁2023/9/2(一)開發(fā)成本共有八項(xiàng)：1．土地使用權(quán)出讓金國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者依法支付土地出讓金獲得土地使用權(quán)。2．土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)(1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。

(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。第29頁/共147頁2023/9/23．前期工程費(fèi)

(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。4．建安工程費(fèi)它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。

6．公共配套設(shè)施費(fèi)它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。第30頁/共147頁2023/9/27．不可預(yù)見費(fèi)它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。8．開發(fā)期間稅、費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。第31頁/共147頁2023/9/2(二)開發(fā)費(fèi)用開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。1．管理費(fèi)用可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1—6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。2．銷售費(fèi)用它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售代理費(fèi)。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。第32頁/共147頁2023/9/23．財(cái)務(wù)費(fèi)用它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。第33頁/共147頁2023/9/2第三部分房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算

房地產(chǎn)開發(fā)的程序通常分為四個(gè)階段，即投資決策分析階段前期工程階段建設(shè)階段租售階段第34頁/共147頁2023/9/2在以上四個(gè)階段的開發(fā)經(jīng)營過程中，企業(yè)將發(fā)生許多費(fèi)用，比如可行性研究費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、廣告費(fèi)、銷售費(fèi)、信貸資金利息費(fèi)，以及企業(yè)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營而發(fā)生的管理費(fèi)用等。這些費(fèi)用中，有些可以計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中，有些則不能計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本。可以直接計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)直接費(fèi)用；經(jīng)分配后才能計(jì)入到開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用稱為開發(fā)間接費(fèi)用；不能計(jì)入到開發(fā)成本中的費(fèi)用稱為期間費(fèi)用。第35頁/共147頁2023/9/2一、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。它反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中所耗費(fèi)的全部物化勞動與活勞動。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為以下四類：1．土地開發(fā)成本。土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)用地)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。2．房屋開發(fā)成本。房屋開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋(包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。第36頁/共147頁2023/9/23．配套設(shè)施開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。4．代建工程開發(fā)成本。它是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。第37頁/共147頁2023/9/2二、房地產(chǎn)開發(fā)成本核算對象

開發(fā)產(chǎn)品成本核算對象是指在開發(fā)產(chǎn)品成本的計(jì)算中，為了歸集和分配開發(fā)費(fèi)用而確定的費(fèi)用承擔(dān)者。企業(yè)應(yīng)根據(jù)其開發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)及實(shí)際情況，按照下列原則，選擇成本核算對象：1．一般的開發(fā)項(xiàng)目，以每一獨(dú)立編制的概算或施工圖預(yù)算所列單項(xiàng)工程為成本核算對象。2．同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個(gè)成本核算對象。3．對于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合經(jīng)濟(jì)責(zé)任制的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。第38頁/共147頁2023/9/2注意：成本核算對象應(yīng)在開發(fā)項(xiàng)目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。第39頁/共147頁2023/9/2三、房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目

開發(fā)產(chǎn)品成本項(xiàng)目一般可分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地出讓金、勞動力安置費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及其他因征用土地而發(fā)生的費(fèi)用（如耕地占用稅）。2．前期工程費(fèi)：指企業(yè)在前期準(zhǔn)備階段發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)、政府代收代繳的各項(xiàng)費(fèi)用、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、各項(xiàng)臨時(shí)工程(臨時(shí)水、臨時(shí)電、臨時(shí)路等)費(fèi)用、七通一平或三通一平費(fèi)用等。第40頁/共147頁2023/9/23．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指建造各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用?；A(chǔ)設(shè)施主要是指與開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的道路、供熱設(shè)施、供水設(shè)施、供電設(shè)施、供氣設(shè)施、通訊設(shè)施、照明設(shè)施、以及綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）等，這些設(shè)施發(fā)生的設(shè)備及安裝費(fèi)都在基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目內(nèi)歸集。4．建筑安裝工程費(fèi)：指企業(yè)以出包方式支付承建單位的建筑安裝工程費(fèi)和企業(yè)自營工程發(fā)生的建筑安裝費(fèi)。第41頁/共147頁2023/9/25．配套設(shè)施費(fèi)：指為開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的，不能有償轉(zhuǎn)讓的各項(xiàng)公共配套設(shè)施發(fā)生的費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如商店、郵局、學(xué)校、醫(yī)院、理發(fā)店等都不能計(jì)人該成本項(xiàng)目內(nèi)。6．開發(fā)間接費(fèi)用：指企業(yè)所屬的開發(fā)部門或工程指揮部門為組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出，包括工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。企業(yè)的各行政部門為管理公司而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用不在此列，應(yīng)在“管理費(fèi)用”中核算。第42頁/共147頁2023/9/2目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等各不相同。比如，就土地開發(fā)而言，有些企業(yè)只進(jìn)行建設(shè)場地地面的清理平整，將原有建筑物、障礙物拆除，就算完成土地開發(fā)；而有些企業(yè)除進(jìn)行地面的清理平整，還要進(jìn)行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)，做到七通一平，才算完成土地開發(fā)等。

每一個(gè)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)前述成本項(xiàng)目的設(shè)置原則，結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，有選擇地設(shè)置成本項(xiàng)目。第43頁/共147頁2023/9/2四、開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序

(一)應(yīng)設(shè)置核算的賬戶1．“開發(fā)成本”賬戶本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”、“配套設(shè)施開發(fā)”和“代建工程開發(fā)”等設(shè)置二級明細(xì)賬戶，并在二級明細(xì)賬戶下，按成本核算對象進(jìn)行明細(xì)核算。第44頁/共147頁2023/9/22．“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。第45頁/共147頁2023/9/2注意：開發(fā)間接費(fèi)用與管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用的區(qū)別業(yè)務(wù)招待費(fèi)、會務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)、租賃費(fèi)、違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門行政處罰款等。(管理費(fèi)用）已建未售房屋的物業(yè)看管費(fèi)、售樓處發(fā)生的水電費(fèi)、辦公費(fèi)、產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)等（開發(fā)間接費(fèi)用）第46頁/共147頁企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下（一）對當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。（二）對應(yīng)計(jì)入成本對象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本，

并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對象、在建成本對象和未建成本對象。（三）對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除第47頁/共147頁（四）對本期已完工成本對象分類為開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對本期已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷售時(shí)再予扣除。（五）對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺帳，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。第48頁/共147頁企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計(jì)入成本對象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：第49頁/共147頁（一）占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象占地總面積的比例進(jìn)行分配。期內(nèi)全部成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對象共同負(fù)擔(dān)的占地面積。第50頁/共147頁（二）建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開發(fā)的，按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進(jìn)行分配。2.分期開發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對象建筑面積占開發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象建筑面積占期內(nèi)成本對象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。第51頁/共147頁（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。第52頁/共147頁企業(yè)下列成本應(yīng)按以下方法進(jìn)行分配（一）土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配。如果確需結(jié)合其他方法進(jìn)行分配的，應(yīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意土地開發(fā)同時(shí)連結(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的，屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產(chǎn)的情況，其土地開發(fā)成本經(jīng)商稅務(wù)機(jī)關(guān)同意后可先按土地整體預(yù)算成本進(jìn)行分配，待土地整體開發(fā)完畢再行調(diào)整。第53頁/共147頁（二）單獨(dú)作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配。（三）借款費(fèi)用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。（四）其他成本項(xiàng)目的分配法由企業(yè)自行確定。第54頁/共147頁2023/9/2《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度

》規(guī)定

管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括公司經(jīng)費(fèi)、工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、勞動保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會費(fèi)、咨詢費(fèi)、審計(jì)費(fèi)、訴訟費(fèi)、排污費(fèi)、綠化費(fèi)、稅金、土地使用費(fèi)、土地?fù)p失補(bǔ)償費(fèi)、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷、開辦費(fèi)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、壞帳損失、存貨盤虧、毀損和報(bào)廢（減盤盈）損失，以及其他管理費(fèi)用。

第55頁/共147頁2023/9/2銷售費(fèi)用是指企業(yè)在銷售產(chǎn)品或者提供勞務(wù)等過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)費(fèi)用。包括應(yīng)由企業(yè)負(fù)擔(dān)的運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、包裝費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、展覽費(fèi)、差旅費(fèi)、廣告費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)的人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗以及其他經(jīng)費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售費(fèi)用還包括開發(fā)產(chǎn)品銷售之前改裝修復(fù)費(fèi)、看護(hù)費(fèi)、采暖費(fèi)等。

第56頁/共147頁2023/9/2《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

第七條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。（二）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。第57頁/共147頁2023/9/2（三）開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（四）舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（六）對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。第58頁/共147頁2023/9/2土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用

成本項(xiàng)目土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本

開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用第59頁/共147頁2023/9/2(二)開發(fā)產(chǎn)品成本核算程序1．歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用。(1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)用”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(3)將“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)用，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶。第60頁/共147頁2023/9/22．計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本。計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。3．按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。即借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。第61頁/共147頁2023/9/2土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用

成本項(xiàng)目土地成本房屋成本配套設(shè)施成本代建工程成本

開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用歸集土地房屋配套設(shè)施代建工程

開發(fā)產(chǎn)品分配銷售出租第62頁/共147頁2023/9/2土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用

成本項(xiàng)目甲項(xiàng)目乙項(xiàng)目丙項(xiàng)目丁項(xiàng)目

開發(fā)成本開發(fā)間接費(fèi)用歸集甲項(xiàng)目乙項(xiàng)目丙項(xiàng)目丁項(xiàng)目

開發(fā)產(chǎn)品分配銷售出租第63頁/共147頁2023/9/2五、土地開發(fā)的成本核算一、土地開發(fā)成本科目的設(shè)置 開發(fā)成本—土地開發(fā)二土地開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配

見下圖第64頁/共147頁2023/9/2第65頁/共147頁2023/9/2（三）舉例

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2004年5月在梁園開發(fā)一塊土地，占地面積40000㎡。開發(fā)完成后準(zhǔn)備將其中的30000㎡對外轉(zhuǎn)讓，其余的10000㎡企業(yè)自行開發(fā)商品房。假設(shè)梁園土地開發(fā)過程中只發(fā)生了如下經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：①支付土地出讓金25000000元，作會計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費(fèi))25000000

貸：銀行存款25000000②支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)5500000元，作會計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(土地征用及拆遷費(fèi))5500000

貸：銀行存款5500000第66頁/共147頁2023/9/2③支付勘察設(shè)計(jì)費(fèi)210000元，作會計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費(fèi))210000

貸：銀行存款210000④支付土石方費(fèi)用5500000元，作會計(jì)分錄如下：借：開發(fā)成本—土地—梁園(前期工程費(fèi))5500000

貸：銀行存款5500000⑤由某施工企業(yè)承包的地下管道安裝工程已竣工，應(yīng)支付價(jià)款1500000元：借：開發(fā)成本—土地—梁園(基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi))1500000

貸：應(yīng)付賬款——X施工企業(yè)1500000第67頁/共147頁2023/9/2⑥9月末，梁園土地開發(fā)工程完工。假設(shè)“開發(fā)成本——土地開發(fā)——梁園”賬戶歸集的開發(fā)總成本為37710000元，則單位土地開發(fā)成本為942．75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部轉(zhuǎn)讓，月終結(jié)轉(zhuǎn)本塊土地的開發(fā)成本。作會計(jì)分錄如下：借：開發(fā)產(chǎn)品——土地(梁園)9427500

主營業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本28282500

貸：開發(fā)成本——土地——梁園377100002023/9/2注意：土地使用權(quán)的會計(jì)處理《企業(yè)會計(jì)制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓全方式取得的土地使用權(quán)，在未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按照本制度規(guī)定的期限攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時(shí)，應(yīng)將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本。無形資產(chǎn)準(zhǔn)則第21條規(guī)定，企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，應(yīng)將相關(guān)的土地使用權(quán)予以結(jié)轉(zhuǎn)。結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值一次計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

2023/9/2例：某企業(yè)于2002年7月15日購入土地使用權(quán)。有效期為70年，面積為1000畝，每畝購價(jià)為14萬，于2003年1月20日開發(fā)其中的100畝，有關(guān)會計(jì)處理如下：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)時(shí)間為2003年1月⑴取得土地使用權(quán)時(shí)：借：無形資產(chǎn)14000萬貸：銀行存款14000萬⑵2002年12月30日攤銷無形資產(chǎn)＝14×1000÷70÷2＝100萬借：管理費(fèi)用100萬貸：無形資產(chǎn)100萬2023/9/2⑶2003年1月20日使用100畝土地時(shí)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入相關(guān)項(xiàng)目的確認(rèn)金額＝（每單位面積的購價(jià)－作為無形資產(chǎn)已攤銷額）×該項(xiàng)目占地面積＝（14萬－14÷70÷2）×100＝1390萬借：開發(fā)成本-土地1390萬貸：無形資產(chǎn)1390萬2023/9/2六、房屋開發(fā)的成本核算（一）房屋開發(fā)成本科目的設(shè)置核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)房屋所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用開發(fā)成本—房屋開發(fā)按房屋的性質(zhì)和用途設(shè)置“商品房”、“經(jīng)營房”、“周轉(zhuǎn)房”、“代建房”等明細(xì)科目

（二）房屋開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配

見下圖2023/9/2二級科目按項(xiàng)目設(shè)立

三級科目設(shè)以下內(nèi)容“土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等?！扒捌诠こ藤M(fèi)”：指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場地通平等前期費(fèi)用?！敖ㄖ惭b工程費(fèi)”：指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等?！盎A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)”指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)?！肮才涮自O(shè)施費(fèi)”：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出?！伴_發(fā)間接費(fèi)”指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等2023/9/2舉例某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的安樂開發(fā)小區(qū)，在2004年度內(nèi)，共發(fā)生下列土地開發(fā)支出和有關(guān)土地開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)：1、用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)525,000元2、應(yīng)付設(shè)計(jì)單位前期工程款125,000元3、用銀行存款支付建筑公司基礎(chǔ)設(shè)施工程款150,000元上列各項(xiàng)土地開發(fā)支出，按各開發(fā)產(chǎn)品用地面積進(jìn)行分配，各開發(fā)產(chǎn)品用地面積如下：

201商品房 2,000平方米

202商品房 3,000平方米

301出租房 2,000平方米

401商品性土地 10,000平方米

451自用土地 8,000平方米4、401商品性土地應(yīng)分配的開發(fā)間接費(fèi)用為40,000元。第77頁/共147頁2023/9/25、401商品性土地和451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收，等待以后轉(zhuǎn)讓和用作房屋的建造。6、451自用土地根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，用于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房，自用土地開發(fā)成本按房屋用地面積進(jìn)行分配。各幢房屋用地面積如下：

203商品房 3,000平方米

302出租房 3,000平方米

351周轉(zhuǎn)房 2,000平方米第78頁/共147頁2023/9/21、交付拆遷費(fèi) 借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（201工程）---拆遷費(fèi) 42,000 —商品房（202工程）---拆遷費(fèi)63,000 —經(jīng)營房（301工程）---拆遷費(fèi) 42,000

開發(fā)成本-土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)(401工)---拆遷費(fèi)210,000 —自用土地開發(fā)(412工程)---拆遷費(fèi)168,000

貸：銀行存款 525,000第79頁/共147頁2023/9/22、承付前期工程款

借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（201工程）--前期費(fèi)用10,000

—商品房（202工程）--前期費(fèi)用15,000

—經(jīng)營房（301工程）--前期費(fèi)用10,000

開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)(401工)--前期費(fèi)用費(fèi)50,000

—自用土地開發(fā)(412工程)--前期費(fèi)用40,000

貸：應(yīng)付賬款—應(yīng)付工程款

125，000第80頁/共147頁2023/9/23、支付建筑工程款

借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（201工程）-建筑安裝費(fèi)

12,000

—商品房（202工程）--建筑安裝費(fèi)

18,000

—經(jīng)營房（301工程）--建筑安裝費(fèi) 12,000

開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)(401)--建筑安裝費(fèi)60,000—自用土地開發(fā)(412工程)--建筑安裝費(fèi)48,000

貸：銀行存款 150,000

第81頁/共147頁2023/9/24、401商品性土地分?jǐn)傞_發(fā)間接費(fèi)用

借：開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)（401工程）40,000

貸：開發(fā)間接費(fèi)用 40,0005、401商品性土地等待以后轉(zhuǎn)讓

借：開發(fā)產(chǎn)品—土地（401工程） 360，000

貸：開發(fā)成本--土地開發(fā)—商品性土地開發(fā)（401工程） 360,000451自用土地開發(fā)完成并經(jīng)驗(yàn)收，以后用作房屋的建造 借：開發(fā)產(chǎn)品—自用土地（451工程） 256,000

貸：開發(fā)成本--土地開發(fā)—自用土地開發(fā)（451工程） 256,000第82頁/共147頁2023/9/26、451自用土地用于建造203商品房，302出租房和351周轉(zhuǎn)房借：開發(fā)成本--房屋開發(fā)—商品房（203工程）--土地96,000

—經(jīng)營房（302工程）--土地 96,000 —周轉(zhuǎn)房（351工程）---土地 64,000

貸：開發(fā)產(chǎn)品—自用土地（451工程） 256,000第83頁/共147頁2023/9/2七、配套設(shè)施開發(fā)的成本核算（一）配套設(shè)施開發(fā)成本科目的設(shè)置核算企業(yè)開發(fā)建設(shè)各項(xiàng)配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)明細(xì)科目：大配套設(shè)施開發(fā)，非營業(yè)性公共配套設(shè)施開發(fā)（二）配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配

見下圖第84頁/共147頁2023/9/2第85頁/共147頁2023/9/2八、代建工程開發(fā)的成本核算（一）建工程科目的設(shè)置代建有兩種情況：1、接受委托；2、投標(biāo)中標(biāo)開發(fā)成本—代建工程開發(fā)（二）代建工程開發(fā)費(fèi)用的歸集與分配

見下圖第86頁/共147頁2023/9/2第87頁/共147頁2023/9/2第88頁/共147頁成本核算科目1、成本歸集借：開發(fā)成本—甲—土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)—前期工程費(fèi)—建筑安裝工程費(fèi)—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)—公共配套設(shè)施費(fèi)—開發(fā)間接費(fèi)第89頁/共147頁2、完工后結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品并計(jì)算出每平方米的成本借：開發(fā)產(chǎn)品——甲貸：開發(fā)成本—甲—土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)—前期工程費(fèi)—建筑安裝工程費(fèi)—基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)—公共配套設(shè)施費(fèi)—開發(fā)間接費(fèi)第90頁/共147頁3、銷售時(shí)按銷售面積乘單位成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品——甲第91頁/共147頁2023/9/2第四部分

房地產(chǎn)開發(fā)收入核算

收入的確認(rèn)收入，是指企業(yè)在日?；顒又行纬傻摹?dǎo)致所有者權(quán)益增加的、與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流入。一般包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。第92頁/共147頁2023/9/2根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第14號——收入》的規(guī)定，

銷售商品收入同時(shí)滿足下列五個(gè)條件，才能予以確認(rèn)：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方；商品所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)，主要指商品所有者承擔(dān)該商品價(jià)值發(fā)生損失的可能性，如貶值、損壞。商品所有權(quán)上的報(bào)酬，主要指商品所有者預(yù)期可獲得的商品中包括的未來經(jīng)濟(jì)利益，包括商品因升值等給企業(yè)帶來的經(jīng)濟(jì)利益。第93頁/共147頁2023/9/2A大多數(shù)情況下，所有權(quán)上的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移伴隨著所有權(quán)憑證的轉(zhuǎn)移或?qū)嵨锏慕桓抖D(zhuǎn)移。B有些情況下，企業(yè)已將所有權(quán)憑證或?qū)嵨锝桓督o買方，但商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬并未轉(zhuǎn)移，例如試用期的商品。C有些情況下，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方，但實(shí)物尚未交付。這種情況下，應(yīng)在所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)或報(bào)酬轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入，而不管實(shí)物是否交付，如交款提貨。第94頁/共147頁2023/9/2（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施控制；例如，房地產(chǎn)開發(fā)商將一片住宅小區(qū)銷售給客戶，并受客戶的委托代售小區(qū)商品房和管理小區(qū)物業(yè)。在這里開發(fā)商仍對小區(qū)管理，但與小區(qū)的所有權(quán)無關(guān)，所以開發(fā)商可以確認(rèn)收入。（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。第95頁/共147頁2023/9/2收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)

要確認(rèn)為一項(xiàng)收入，應(yīng)同時(shí)滿足上述五個(gè)條件。從理論上講，在提供商品過程中，滿足以上五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)點(diǎn)，就是收入實(shí)現(xiàn)的時(shí)點(diǎn)，在哪個(gè)會計(jì)期實(shí)現(xiàn)的，就應(yīng)歸屬該期的收入。但在實(shí)務(wù)中，由于不同行業(yè)的營業(yè)活動各有特色，因此，對不同的業(yè)務(wù)存在著不同的會計(jì)處理方法。對于一般的生產(chǎn)和銷售過程，能夠確認(rèn)收入的可能時(shí)點(diǎn)見下圖第96頁/共147頁2023/9/2

時(shí)點(diǎn)1投入↓時(shí)點(diǎn)2生產(chǎn)↓時(shí)點(diǎn)3產(chǎn)成品↓時(shí)點(diǎn)4商品銷售↓時(shí)點(diǎn)5收取現(xiàn)金第97頁/共147頁2023/9/2根據(jù)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，收入不可能在時(shí)點(diǎn)1確認(rèn)，在其他的時(shí)點(diǎn)都可能確認(rèn)收入。收入在收到款項(xiàng)時(shí)確認(rèn)的方法，又稱收款法。認(rèn)為收入只有在交付商品后，收到款項(xiàng)之時(shí)才能確認(rèn)。與收入的其他確認(rèn)方法相比，這是較為穩(wěn)健的方法。零售商業(yè)企業(yè)基本上采用這—方法來確認(rèn)收入。收入在銷售成立時(shí)確認(rèn)，又稱銷售法。在一般工商企業(yè)中，都是在銷售成立時(shí)確認(rèn)營業(yè)收入。營業(yè)收入在生產(chǎn)中或完成時(shí)確認(rèn)在某些生產(chǎn)周期較長的行業(yè)，如建筑業(yè)、造船業(yè)等，從產(chǎn)品投產(chǎn)到全部完成往往要跨越兩個(gè)以上的會計(jì)期間。這類行業(yè)的企業(yè)通常是根據(jù)與客戶簽訂的長期工程合同來組織生產(chǎn)的。對于有長期建造工程合同的企業(yè)的營業(yè)收入，往往要根據(jù)生產(chǎn)完成程度來確認(rèn)其營業(yè)收入

第98頁/共147頁2023/9/2二主營業(yè)務(wù)收入的內(nèi)容和確定方法

主營業(yè)務(wù)收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，指企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收人、代建工程結(jié)算收入和出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入等。第99頁/共147頁2023/9/21）房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)銷售收入是在房地產(chǎn)竣工驗(yàn)收后簽訂購銷合同，并且辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后才能確認(rèn)。。第100頁/共147頁2023/9/2何時(shí)確認(rèn)銷售收入？房地產(chǎn)商品包括期房和現(xiàn)房，鑒于其高價(jià)值性和高風(fēng)險(xiǎn)性，銷售往往采用預(yù)售，除此之外也采用一般銷售和分期付款銷售。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先要取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)，因此房地產(chǎn)收人的確認(rèn)同一般的生產(chǎn)企業(yè)相比具有一定的特殊性。第101頁/共147頁2023/9/2《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》規(guī)定應(yīng)在土地和商品房應(yīng)經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買方作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠嚴(yán)謹(jǐn)?！妒杖搿窚?zhǔn)則等以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個(gè)層次的標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。第102頁/共147頁2023/9/2法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)準(zhǔn)是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件和標(biāo)準(zhǔn)：如房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)當(dāng)清楚，并有合法的產(chǎn)權(quán)證件；對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)(即屬于房屋建設(shè)工程的，未完成開發(fā)投資總額的25％以上)的，以及權(quán)屬有爭議的、本依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報(bào)酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險(xiǎn)，也不能作為收入予以確認(rèn)。第103頁/共147頁2023/9/2專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，如《收入》準(zhǔn)則及《企業(yè)會計(jì)制度》的相關(guān)規(guī)定等。

第104頁/共147頁2023/9/2具體確認(rèn)時(shí)點(diǎn)：（1）以簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收房款作為收入確認(rèn)的依據(jù)×簽訂預(yù)售合同收取預(yù)收貨款其性質(zhì)是預(yù)收貨款，因?yàn)榉康禺a(chǎn)預(yù)售合同是在房屋尚未建成竣工前預(yù)先銷售行為，只屬于合同要約的一部分，能否真正實(shí)現(xiàn)銷售應(yīng)根據(jù)工程的進(jìn)展情況及買主的最后意想決定。（2）以簽訂正式房屋銷售合同作為收入實(shí)現(xiàn)

×正式房屋銷售合同仍只具有預(yù)售性質(zhì)，如同一般工業(yè)產(chǎn)品銷售合同，從法律意義上講也只是一種要約，極有可能發(fā)生變更，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符合《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入。第105頁/共147頁2023/9/2（3）以收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)作為收入的確認(rèn)×以房款已收訖、產(chǎn)權(quán)過戶確認(rèn)收入，會出現(xiàn)收入滯后現(xiàn)象，同樣不符合收入確認(rèn)原則。工程已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋已經(jīng)買主驗(yàn)收、面積和房屋價(jià)款等無異議，并交付買主辦理入住手續(xù)的情況下，根據(jù)《收入》準(zhǔn)則—商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬已轉(zhuǎn)移給買方，產(chǎn)權(quán)是否過戶并非確認(rèn)收入的必要條件。因?yàn)槲覀冎擂k理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理及稅務(wù)等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書時(shí)間并非開發(fā)商或買主所能控制。

第106頁/共147頁2023/9/2《商品房銷售管理辦法》第三十四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條：預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關(guān)手續(xù)的辦理上僅僅是協(xié)助義務(wù)，是否辦理還是由購買者來做決定。第107頁/共147頁2023/9/2有些購買者遲遲不辦理權(quán)屬登記手續(xù)，主要是從兩點(diǎn)考慮：（1）所購房屋準(zhǔn)備增值后賣出，賣出時(shí)在開發(fā)商那里辦理更名手續(xù)，這樣自己無須交納辦證時(shí)的契稅、住房維修基金等手續(xù)費(fèi)。（2）開發(fā)商在此期間承擔(dān)擔(dān)保的連帶責(zé)任。

第108頁/共147頁2023/9/2綜上所述，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)應(yīng)同時(shí)具備以下條件：1)開發(fā)產(chǎn)品已竣工并經(jīng)有關(guān)部門驗(yàn)收合格，房屋面積業(yè)經(jīng)有關(guān)部門測定；2)已與客戶簽訂的正式房屋銷售合同；3)標(biāo)的物—房屋已經(jīng)客戶驗(yàn)收、對房屋的結(jié)構(gòu)、銷售面積及房款購銷雙方均無異議，并與客戶辦妥了交付入住手續(xù)。第109頁/共147頁2023/9/2滿足收入確認(rèn)的條件：第一，移交手續(xù)辦妥后，購買方可以持相關(guān)單證到有關(guān)部門辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬法定地轉(zhuǎn)移給購買方，滿足條件一。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖然多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險(xiǎn)措施，房地產(chǎn)價(jià)款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價(jià)款在簽訂合同時(shí)已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。第110頁/共147頁2023/9/22)代建工程結(jié)算收入代建工程是房地產(chǎn)經(jīng)營商事先與委