銷售部培訓資料

銷售部培訓資料一、基本概念1、房地產(chǎn)包含什么內(nèi)容？我們現(xiàn)在所說的房地產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建造物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主惟獨一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán)。2、房地產(chǎn)的特性不可挪移性、獨一無二性、壽命耐久性、數(shù)量有限性、用途多樣性、相互影響性、一手限制性、價格高大性、難以變現(xiàn)性、保值增值性。3、房地產(chǎn)的類型1）按開辟程度劃分：生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地。熟地：具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進行房屋建設(shè)的土地。在建工程：指地上建造物尚未建成、不具備使用條件的房地產(chǎn)、該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年?，F(xiàn)房：地上建造物已建成、可直接使用的房地產(chǎn)，可能是新的，也可能是舊的。2）按建造結(jié)構(gòu)劃分的類型：建造結(jié)構(gòu)，是指建造物中由承重構(gòu)件（基礎(chǔ)、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等）組成的體系。以組成建造結(jié)構(gòu)的主要建造材料來劃分，普通分為：鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、砌體（包括磚、砌塊、石等）結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、塑料結(jié)構(gòu)、薄膜充氣結(jié)構(gòu)以組成，按建造結(jié)構(gòu)的主要結(jié)構(gòu)形式來劃分，普通分為下列9類：墻體結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、深梁結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、拱結(jié)構(gòu)、網(wǎng)架結(jié)構(gòu)、空間薄壁、鋼索結(jié)構(gòu)、艙體結(jié)構(gòu)。3）按建造層數(shù)和高度劃分的類型：低層建造、多層建造、高層建造、超圖層建造。此外，房地產(chǎn)類型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營使用方式等形式劃分。4、房地產(chǎn)開辟：是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。它具有投資大、回報高、風險大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強等特點。5、房地產(chǎn)咨詢：是指為房地產(chǎn)活動當事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營活動，現(xiàn)實中的具體業(yè)務(wù)有接受當事人委托進行房地產(chǎn)市場的調(diào)查研究，房地產(chǎn)市場定位、房地產(chǎn)開發(fā)工程可行性研究，房地產(chǎn)開辟工程策劃等。6、土地所有權(quán)的權(quán)能：土地占有權(quán)：是指依法對土地實行掌握和控制的權(quán)利。土地使用權(quán)：是指依法對土地進行實際使用的權(quán)利。7、房地產(chǎn)業(yè)的基本要領(lǐng)及細分房地產(chǎn)業(yè)是進行房地產(chǎn)投資、開辟、經(jīng)營、經(jīng)管、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有基礎(chǔ)性、先導性、帶動性和風險性的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)的細分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)投資開辟，房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)經(jīng)管，住宅用地：70年；商業(yè)用地：40年；工業(yè)用地：50年。7、土地成本的構(gòu)成：土地出讓金+拆遷費用。8、土地出讓金：指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權(quán)出讓給土地使用者，并由土地使用者按規(guī)定的規(guī)范向國家繳納的土地出讓的全部價款。9、產(chǎn)權(quán)及房產(chǎn)種類：房產(chǎn)證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。房產(chǎn)證實行兩證分離，即將房產(chǎn)與地產(chǎn)分離辦證，房產(chǎn)所有者持有“房屋所有權(quán)證”、“土地使用權(quán)證”兩種證件，但目前濟南市惟獨房改房真正實行了兩證分離。房屋產(chǎn)權(quán)：指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和。即房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。公房：也稱公有住房、國有住宅，指由國家及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。使用權(quán)房：由國家及國有企業(yè)事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金規(guī)范出租給居民的公房。共有房產(chǎn)：兩個或者兩個以上的人對同一項房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。現(xiàn)房：指開辟商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大證）的商品房。期房：指開辟商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（大證）為止的期間。外銷房：由房地產(chǎn)開辟企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可銷售給國內(nèi)外（含港澳臺）的企業(yè)、其他組織和個人。內(nèi)銷房：由房地產(chǎn)開辟企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可出售給當?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。準現(xiàn)房：指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。10、價格：價格的種類不少，如均價、起價、開盤價、清盤價等，在此僅介紹其中的兩種。均價：指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建造面積和?？梢苑从骋粋€樓盤整體價格。起價：指物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格。多層普通以頂層的銷售價為起價，高層以低樓層的售價作為起價。起價帶有一定的欺騙性，并不能真正的反映樓盤的價位。11、定金的規(guī)定：定金是當事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔保一定數(shù)額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。定金應(yīng)當以書面形式約定，當事人在定金合同中應(yīng)約定定金交付的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當事人約定，但不得超過合同標的額的20%o如果購房者交了定金后改變主意，決定不買了，開辟商有權(quán)以購房者違約為由不退定金。如果開辟商未經(jīng)定金繳納者許可將房屋賣給他人，應(yīng)向購房者雙倍返還定金。這里需要注意定金與訂金之間的區(qū)別：法律規(guī)定，訂金不具有法律效力，只是雙方的一種約定，無論哪方違約，訂金必須退還購房者。12、房屋面積:建造面積：指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑檐、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)堅固、層高在2.20M以上的永久性建造。（建造物外墻外圍所圍成的空間的水平面積）使用面積：房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。套內(nèi)建造面積：由套內(nèi)房屋使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建造面積構(gòu)成。共有建造面積：各產(chǎn)權(quán)人共同占有或者共同使用的建造面積，它應(yīng)按一定的方式在各產(chǎn)權(quán)人之間進行分攤。指為業(yè)戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加之個單位與樓宇公共建造空間之間的分隔及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50%o共有分攤面積：某個產(chǎn)權(quán)人在房屋共有面積中所分攤的面積。預(yù)售面積：俗稱樓花面積，指在商品房預(yù)售時按建造設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積。竣工面積：房屋竣工后實測的房屋面積。共有建造面積分攤系數(shù)：整棟建造物的共有建造面積與整棟建造物的各套內(nèi)建造面積之和的比值。13、“五證兩書”：五證按獲取的先后順序羅列：建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證；國有土地使用權(quán)證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程施工許可證；商品房預(yù)（銷）售許可證。兩書：商品房質(zhì)量保證書：主要約定了保修年限、保修方式等商品房使用說明書：介紹額定電流、主體結(jié)構(gòu)、各部件在使用中應(yīng)注意的問題。14、預(yù)售的條件：⑴已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得了國有土地使用權(quán)證。⑵持有其余三證。⑶按提供預(yù)售的商品房計算，投入開辟建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的2596以上，并已確定施工進度和竣工交付期限。濟南市規(guī)定，多層建造必須主體完工后方可申請商品房預(yù)售許可證。15、常用名詞:⑴開間：住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間普通不超過3.0M—3.9M,磚混結(jié)構(gòu)住宅開間普通不超過3.3也規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。開間5M以上，進深7M以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方M甚至更大的居住空間，與同樣建造面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%,便于靈便隔斷、裝修改造。⑵進深：在建造學上是指一間獨立的房屋或者一幢居住建造從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深普通要限定在5M擺布，不能任意擴大。⑶層高：指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。⑷凈高：層高減去樓板厚度的凈剩值。⑸錯層：室內(nèi)不同功能區(qū)樓地面不在同一平面，高度差約為40?60cm之間，以實現(xiàn)動靜、公私的分離。16、按揭的含義：又稱個人住房商業(yè)性貸款，是銀行用其信貸資金發(fā)放的自營性貸款。具體指具有徹底民事行為能力的自然人購買本城鎮(zhèn)自住住房時，以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房（或者銀行認可的其他擔保方式）為抵押，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業(yè)性貸款。17、契稅：單價在4000元/平M以下，契稅按總房款的1.5%計征；單價在4000元/平M以上，契稅按總房款的3%計征；單獨的儲藏室、車庫按房款的3%計征。其中房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)價格評估和房地產(chǎn)經(jīng)紀等。8、什么是房地產(chǎn)（一、二、三級）市場一級市場：是土地使用權(quán)出讓的市場（出讓方一定是國家）。二級市場：是土地的使用者經(jīng)過開辟建設(shè)將新建成的房地產(chǎn)出租或者出售的市場。三級市場（二手房市場）：購買房地產(chǎn)的單位或者個人再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或者出租的市場。物業(yè)：香港地區(qū)對房地產(chǎn)的稱謂，“物業(yè)”在這里指房地產(chǎn)。10、商品房銷售面積=套內(nèi)建造面積+分攤的公用建造面積11、套內(nèi)建造面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺面積12、套內(nèi)墻體面積：公用墻為水平投影面積一半計入、非公用墻為水平投影面積計入套內(nèi)使用面積為室內(nèi)各居室面積、壁櫥等，以及不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風道、管道井。13、分攤的公用建造面積二套內(nèi)建造面積X公用建造面積分攤系數(shù)a）公用建造面積分攤系數(shù)二公用建造面積+套內(nèi)建造面積總和b）不計入商品房建造面積的工程層高在2.2M以下的房屋，凈高在2.05M以下的地下室和半地下室。房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等。消防、檢修等用途的室外爬梯。構(gòu)筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。14、容積率：總建造面積與所用建造用地面積之比。15、層高：房屋一層的高度。對樓房建造來講，指下層地板面至樓板面的距離；層高減去樓板層的厚度為房間的凈高。16、戶型比：各種戶型在總戶數(shù)中所占的比例稱為“戶型比”。如“一室戶”、“二室戶”在一幢住宅樓、一個住宅群或者住宅區(qū)中所占的比例多少。其計算公式為：某種戶型套數(shù)戶型比二 X100%（一幢、住宅群）住宅總套數(shù)17、使用面積系數(shù)：用百分率表示。等于總套內(nèi)使用面積之和（M?）被總建造面積（岫）除。即：總套內(nèi)使用面積之和（M2）使用面積系數(shù)= XI00%總建造面積（%）18、 1平方M=10.76平方英尺19、裙樓：從地面向來到規(guī)范層或者平臺花園的建造層，普通由首層至四層或者以上不等，多用作商場、會所或者其它配套設(shè)施。20、架空層：指由地面至規(guī)范層或者裙樓頂至規(guī)范層間，以柱、梁承托規(guī)范層建造物的空間，普通用作綠化或者會所用途。21、封頂：指工程已完成最頂層的結(jié)構(gòu)工程。22、三通一平：指地盤土地已進行通水、電、路工程及已進行土地平整。23、七通一平：指通水、電、路、煤、渠、電信、有線電視及已進行土地平整。24、框架結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱子、梁及樓板構(gòu)成的房子。因未砌墻時象個框架，所以叫框架結(jié)構(gòu)。這種房屋的墻壁只起圍護或者間隔作用，可以拆改，但不能在樓板中隨意加一幅碗間墻，因會減弱抗震能力。25、剪力墻：因高層建造物高，故著重設(shè)防的是刮強風或者地震產(chǎn)生的橫向推力。橫向推力人會產(chǎn)生剪力,反抗剪力的墻稱剪力墻。剪力墻是鋼筋混凝土搗制成的，內(nèi)含雙層鋼筋網(wǎng)，而剪力墻上的門窗洞是設(shè)計時按力學要求定好的，洞口四周均設(shè)鋼筋加固，故剪力墻建成后是不能拆除。26、混合結(jié)構(gòu)：指磚墻及鋼筋混凝土樓板構(gòu)成的房屋，墻壁是承重構(gòu)件，故不可隨便抓移，否則有垮下來的危(wei)險。27、毛坯房：交樓時單位內(nèi)沒有任何裝修，只留有路線及排水位的房屋。28、開辟商的五證：(1)建設(shè)工程規(guī)劃許可證(2)國有土地使用權(quán)證(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(4)建設(shè)工程開工建設(shè)許可證(5)《商品房銷售(預(yù)售)許可證》29、取得土地使用權(quán)的途徑(1)通過行政劃撥方式(2)通過國家出讓的方式(3)通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式(4)通過土地或者房地產(chǎn)租賃方式取得30、土地使用年限(1)居住用地70年(2)工業(yè)用地50年(3)教育科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年(4)商業(yè)、旅游、娛樂用地40年(5)綜合及其它用地50年31、商品房交房兩書(1)《住宅質(zhì)量保證書》(2)《住宅使用說明書》XGB/T17986國家規(guī)范《房產(chǎn)測量規(guī)范》與原來房屋面積測算規(guī)范不同之處有：1、新：封閉陽臺按全面積計算舊：按1/2計算面積2、新：未封閉的陽臺按1/2計算面積IH：未封閉的陽臺不計算面積二、物業(yè)種類1、商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購買后，能領(lǐng)取《國有土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或者《房地產(chǎn)證》的住宅,業(yè)主有自由依法買賣轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。2、集資房：指城市郊區(qū)的農(nóng)民集資利用宅基地或者自留用地建設(shè)的住宅(集資房是不需要交地價的，大部份是違法用地，少數(shù)經(jīng)市有關(guān)部門批準)。3、安居房：政府為解決中低收入職工住房而建設(shè)的普通住宅，其建設(shè)用地通過行政劃撥，住宅以成本價出售。購房人士需符合收入限制，普通通過登記搖珠方式出售。4、高層(高級高層)：安裝有電梯，配套完善，帶有會所、保安嚴密的樓(樓高超過18層)o(普通高層)：安裝有電梯，裙樓做商鋪，塔樓為住宅的樓(樓高不超過18層)。5、小高層：普通指9至14層高住宅，該樓宇附有一部電梯供使用，通常為一梯三伙或者一梯四伙間格。6、多層：指7層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。(7層以上，包括7層帶電梯。)7、別墅：小區(qū)內(nèi)獨立或者半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。8、復式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封密復式。9、單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間的單位，面積普通在30平方M以下。10、服務(wù)式公寓：以提供酒店式經(jīng)管服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。普通面積介乎40——80平方M,單位分布為長條形，即兩邊為住宅，中間設(shè)通道模式（惟獨單面采光）：另室內(nèi)附設(shè)獨立洗手間及廚房（尤以開放式廚房為主），房間分布以一至三間不等。11、現(xiàn)樓：已經(jīng)交付使用的商品房，客戶交付部份或者全部房款后即可入住，稱之為現(xiàn)樓。12、準現(xiàn)樓：已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。13、樓花（期樓）：處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。14、CBD：城市中央商務(wù)區(qū)15、CLD：中央生活區(qū)三、影響樓價因素1、地區(qū)：基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂及購物消閑等設(shè)施較完善。2、交通：普通城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網(wǎng)絡(luò)完善、往來各處地方均較方便。3、樓層：一個位于高層的住宅單位，普通都會比底層的同樣單位賣貴一點。原因是位于高層的單位，比底層單位更遠離地面，所以較少受到街上人車喧鬧的騷擾，加之接觸的塵埃量相對較少，空氣固然比較清新。且高層單位享有更加視野，天然光線吸納較多，也會使單位陽光十足。4、朝向：這是一個影響樓價較重要因素，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢添置或者改善，但方向則徹底不能改變。加之中國人傳統(tǒng)認為南向較佳，東向或者西向均會受陽光照射影響，故南向物業(yè)價格普通較高。5、景觀：景觀也是不能改變的因素，故一些擁有開闊視野、海景、山景或者綠化公園景觀的單位價格均較高。6、配套：若樓宇有周圍環(huán)境及設(shè)施的配合，其價值也將相應(yīng)提高。如一些大型屋村設(shè)被齊全，應(yīng)有盡有，包括商場、百貨公司、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。此外，物業(yè)用料、樓齡、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)因素區(qū)別及物業(yè)用戶素質(zhì)等因素，均可影響物業(yè)價格高低。四、工程開辟有關(guān)單位說明1、發(fā)展商：指負責開辟建設(shè)房地產(chǎn)工程并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。2、投資商：實際向該工程投入資金的單位。3、承建商：負責房地產(chǎn)工程建造施工的單位。4、監(jiān)理單位：整個工程建設(shè)過程中負責監(jiān)督其質(zhì)量的單位。5、代理商：指負責工程具體宣傳推廣及銷售策劃的房地產(chǎn)中介機構(gòu)。6、銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請貸款，并在規(guī)定年限內(nèi)以月供（連本帶息）形式向銀行償還貸款。五、房產(chǎn)買賣法律文件（一）、預(yù)售許可證：預(yù)售商品房時，應(yīng)當取得商品房預(yù)售許可證，取得該證應(yīng)當具備：1、預(yù)售人以取得房地產(chǎn)開辟資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照；2、按照土地經(jīng)管部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，以取得土地使用權(quán)證書；3、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù)；4、以確定施工進度和竣工交付使用時間；5、七層以下（含本數(shù)）的商品房工程，以完成結(jié)構(gòu)工程封頂；七層以上（不含本數(shù)）的商品房預(yù)售工程，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程；6、已在工程所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用帳戶；7、預(yù)售商品房工程及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán)；8、法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。（二）、認購書：客戶在交付訂金時，所簽訂的暫時合同。六、房地產(chǎn)市場調(diào)研：搜集市場信息方法1、調(diào)查法：調(diào)查法是取得第一手資料的主要方法。通過調(diào)研人員對物業(yè)（供給）或者客戶（需求）的實地調(diào)查而得到市場信息種方法得到的信息較準確，于是是普遍采用的方法。2、索取法：向在關(guān)部門索要信息資料。這是一種不付費用的搜集方法，但取得的信息都是一些綜合性的資料,很難直接用于營銷決策中。3、交流法：通過公司間相互交換各自各掌握的市場信息搜集市場資料。企業(yè)內(nèi)部刊物、人員交流等方式。4、采購法：通過向提供信息的部門付款的方式取得市場信息。5、摘錄法：通過報刊、書籍上刊載的市場信息進行摘錄來搜集信息，信息量大，比較經(jīng)濟的方法。七、商品房銷售經(jīng)管方法（一）商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售本辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開辟企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。本辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開辟企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。（二）商品房現(xiàn)售，應(yīng)當符合以下條件：現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開辟企業(yè)資質(zhì)證書；取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準文件；持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；已通過竣工驗收；拆遷安置己經(jīng)落實；供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；物業(yè)經(jīng)管技術(shù)方案已經(jīng)落實。（三）房地產(chǎn)開辟企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標的商品房再行銷售給他人。（四）房地產(chǎn)開始企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開辟企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。（五）商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。（六）商品房銷售時，房地產(chǎn)開辟企業(yè)選聘了物業(yè)經(jīng)管企業(yè)的，買受人應(yīng)當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開辟企業(yè)選聘的物業(yè)經(jīng)管企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)經(jīng)管的協(xié)議。（七）房地產(chǎn)開辟企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中約定。（八）商品房買賣合同應(yīng)當明確以下主要內(nèi)容：當事人名稱或者姓名和住所；2、商品房基本狀況；3、商品房的銷售方式；4、商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；5、交付使用條件及日期；6、裝飾、設(shè)備規(guī)范承諾；7、供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責任；公共配套建造的產(chǎn)權(quán)歸屬；9、面積差異的處理方式；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭議的方法；違約責任；雙方約定的其他事項。（九）商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建造面積或者建造面積計價。1、商品房建造面積由套內(nèi)建造面積和分攤的共有建造面積組成，套內(nèi)建造面積部份為獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建造面積部份為共有產(chǎn)權(quán)買受人按照法、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔責任。2、按套（單元）計價或者按套內(nèi)建造面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當注明建造面積和分攤的共有建造面積。（十）按套（單元）計價的現(xiàn)售房屋，當事人對現(xiàn)售房屋實地勘察后可以在合同中直接約定總價款。按套（單元）計價的預(yù)售房屋，房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)當在合同中附所售房屋平面圖。平面圖應(yīng)當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍。房屋交付時，套型與設(shè)計圖紙一致，相關(guān)尺寸也在約定的誤差范圍內(nèi)，維持總價款不變；套型與設(shè)計圖紙不一致或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍，合同中未約定處理方式的，買受人可以退房或者與房地產(chǎn)開辟企業(yè)重新約定總價款。買受人退房的，由房地產(chǎn)開辟企業(yè)承擔違約責任。（十一）按套內(nèi)建造面積或者建造面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：1、面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實結(jié)算房價款；2、面積誤差比絕對值在3%時、買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)當在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部份的房價款由買受人補足；超出3%部份的房價款由房地產(chǎn)開辟企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）部份的房價款由房地產(chǎn)開辟企業(yè)返還買受人；絕對值超出3%部份的房價款由房地產(chǎn)開辟企業(yè)雙倍返還買受人。（十二）、按建造面積計價的，當事人應(yīng)當在合同中約定套內(nèi)建造面積和分攤的共有建造面積，并約定建造面積不變而套內(nèi)建造面積發(fā)生誤差以及建造面積與套內(nèi)建造面積均發(fā)生誤差時的處理方式。（十三）、房地產(chǎn)開辟企、業(yè)委托中介、服務(wù)機構(gòu)銷售商品房的，受托機構(gòu)應(yīng)當是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)當與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。（十四）、房地產(chǎn)開辟企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當與樣板房一致。（十五）、商品房交付使用后，買受人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機構(gòu)重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開辟企業(yè)應(yīng)當依法承擔賠償責任?；A(chǔ)知識部份第一篇建造基礎(chǔ)知識一、建造物1、定義：廣義：人工建造而成的所有東西。狹義：即指房屋。是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門窗等，能夠遮風擋雨，供人們在內(nèi)居住、工作、娛樂、儲藏物品、記念或者其他活動的空間場所，不包含構(gòu)筑物。構(gòu)筑物：指房屋以外的建造，人們普通不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。2、分類：房地產(chǎn)行業(yè)對于建造物的分類方式較多，規(guī)范也不盡相同，現(xiàn)僅介紹其中的幾種分類方式。按使用性質(zhì)分：居住建造、公共建造、工業(yè)建造、農(nóng)業(yè)建造按層數(shù)分：低層（「3層）、多層（4~7層）、小高層（8~12層）、高層（13層以上）、超高層（建造總高度超過100M,不含單層建造超過100M）o按結(jié)構(gòu)分：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（分框架、剪力墻等）、鋼結(jié)構(gòu)。二、建造構(gòu)造1、基礎(chǔ)：定義：建造物的組成部份，是建造物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐其上部建造物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基。按構(gòu)造形式不同分類：條形基礎(chǔ)、獨立基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)（高層常用）、樁基礎(chǔ)。2、地基：定義：不是建造物的組成部份，是承受由基礎(chǔ)傳下來的荷載的土層或者巖層。3、墻體和柱：豎向承重構(gòu)件，支撐屋頂、樓面等，并將這些荷載和自重傳給基礎(chǔ)。墻體分類：外墻、內(nèi)墻；縱墻、橫墻；承重墻、非承重墻。4、門窗：門的分類：平開門、推拉門、轉(zhuǎn)門、卷簾門、彈簧門；木門、塑鋼門、鋁合金門等。窗的分類：平開窗、推拉窗、旋轉(zhuǎn)窗、固定窗、懸窗；木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。5、地面、樓板和梁：梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。6、樓梯：普通由三部份組成：樓梯段、歇息平臺、欄桿扶手。樓梯的寬度普通在1.2M撰布。住宅樓梯的傾斜度普通在15?20。臺階分踏步和踢步兩部份，踏步寬度在20~25cm、踢步在15cm時人們的感覺最舒適。2.80M層高的住宅每跑9個臺階。7、屋頂：屋頂分平屋頂和坡屋頂。建造物的構(gòu)造此外還有散水、陽臺、雨篷等部件。三、建造設(shè)備：1、給水、排水系統(tǒng)給水的方式有：直接供水（在水壓水量穩(wěn)定的情況下采用）、設(shè)置水箱供水（水壓在一天內(nèi)定期高低變化的情況下采用）、設(shè)置水泵、水箱供水（水壓時常性的低于所需水壓的情況下采用）、分區(qū)分壓供水（多用于多層、高層建造。當室外的配水管網(wǎng)的水壓僅能供下面樓層用水，不能滿足上面樓層用水時，通常分成兩個供水區(qū)，下層直接供水，上層采用設(shè)置水泵水箱供水。）給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。排水系統(tǒng)主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用少100150的鑄鐵管或者PVC管材。2、采曖系統(tǒng)：采暖系統(tǒng)可分為兩類，一是獨立采暖；二是集中采暖。集中采暖又可分為兩種：熱水供暖：采用熱水進行供暖，供水溫度普通95度，回水溫度普通70度。這種方式的特點是熱得慢，涼得也慢，多用于住宅等不間歇采暖。蒸氣采暖：采用水蒸氣進行供暖。這種方式的特點是熱得快，涼得也快。多用于間歇性采暖建造，如劇院等。集中供暖國家目前提倡采用分戶計量式采暖方式，但是由于計量價位的不確定，大多開辟商都沒有采用。當前使用最多的是分戶控制采曖。無論是分戶計量還是分戶控制，現(xiàn)在都沒有達到“誰用誰交費，不用不交費”的狀態(tài)。3、通信和空調(diào)系統(tǒng)包括電話系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、有線系統(tǒng)等。4、電氣設(shè)備：包括導線、配電箱、電開關(guān)、電表、防雷裝置（接閃器（避雷針、避雷帶、避雷網(wǎng)）、引下線、接地裝置）。5、燃氣供應(yīng)系統(tǒng)燃氣目前常用的有三種：人工煤氣：工業(yè)特別是煉鋼及石油加工產(chǎn)業(yè)的副產(chǎn)品，其主要成份是co,比重與空氣相近。使用不當極易發(fā)生煤氣中毒。濟南市正在逐步替代人工煤氣。現(xiàn)價約為1元/立方。天然氣：蘊藏于地下的可燃氣體，主要成份是CH,比空氣輕，一旦發(fā)生泄漏，天然氣會飄于上層，不會4發(fā)生煤氣中毒的現(xiàn)象。而且天然氣燃燒后不會產(chǎn)生污染性氣體，屬綠色環(huán)保燃料，全國正大力推廣。現(xiàn)價約為2元/立方。液化石油氣：石油產(chǎn)品，成份較復雜，熱值高。現(xiàn)價約為8.5~9.5元/立方。液化石油氣與上述兩種燃氣的供應(yīng)系統(tǒng)不同，液化石油氣是一個居住區(qū)一套加壓系統(tǒng)。液化石油氣普通用于市政燃氣管網(wǎng)尚未達到的地區(qū)。目前濟南主要用于歷城區(qū)、高新區(qū)以及黃河北岸地區(qū)。6、電梯：（略）7、設(shè)備層、管道井：設(shè)備層普通用于放置建造運行機械。多用于高層住宅、寫字間等。8、綜合布線系統(tǒng)、樓宇智能化：四、建造材料與識圖：1、磚：普通磚的尺寸為235*115*55mm,因為磚的尺寸，所以才浮現(xiàn)了12墻、24墻、37墻等的說法。每512塊普通磚組成1立方Mo為保護耕地，濟南市市區(qū)目前已禁止使用黏土磚，提倡使用礦渣磚、粉煤灰磚。2、水泥：水泥的種類不少，目前大多采用硅酸鹽水泥。3、鋼筋混凝土：混凝土是用水泥、砂、石子等材料調(diào)和而成。采用混凝土與鋼筋進行搭配，主要是考慮到兩者的膨脹系數(shù)相近，可以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補充鋼筋的剛性不足的缺點，使得建造物更加穩(wěn)定。4、防水材料：目前常用的主要是SBS（改性卷材）、JS（防水涂料）。5、三大材、四小材：三大材：鋼材、水泥、木材。四小材：汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。6、識圖：（結(jié)合圖紙進行）平面圖、立面圖、剖面圖。軸線、標高、尺寸線、比例尺建施圖、結(jié)施圖、水施圖、電施圖、曖施圖、通施圖第二篇規(guī)劃術(shù)語及相關(guān)規(guī)定1、容積率：工程總建造面積與工程總用地面積的比值。多層容積率普通控制在1.3以下，小高層的容積率可以達到2擺布，高層視情況普通在4或者5擺布。對于開辟商來講，容積率越高，出的建造面積就越多，土地成本就越容易攤薄，利潤空間自然就越大。而對于購房者來講，則正相反，容積率越低，說明樓與樓之間的空地越大，視野、采光就越好。2、建造密度：在居住區(qū)用地內(nèi)各類建造的基地總面積與居住區(qū)總用地的比值。建造密度可以反