第五章-現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值課件

內(nèi)容第一節(jié)現(xiàn)金流量第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值第三節(jié)資金流量與資金時(shí)間價(jià)值《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌1內(nèi)容第一節(jié)現(xiàn)金流量《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚第一節(jié)現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：現(xiàn)金流入：銷售收入、出租收入、其他經(jīng)營收入等；現(xiàn)金流出：土地費(fèi)用、建造費(fèi)用、還本付息、經(jīng)營費(fèi)用、稅金?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌2第一節(jié)現(xiàn)金流量一、現(xiàn)金流量的概念《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門第一節(jié)現(xiàn)金流量二、現(xiàn)金流量圖計(jì)息周期、期末慣例法、初始投資P（0期期末發(fā)生）、垂直箭線表示不同時(shí)點(diǎn)的流量?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌3現(xiàn)金流量01234現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入+-P初始投資圖5-2現(xiàn)金流量圖第一節(jié)現(xiàn)金流量二、現(xiàn)金流量圖《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值一、資金時(shí)間價(jià)值的概念1、隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加2、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)銀行利息是資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式，利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。提高方案評(píng)價(jià)和選擇的科學(xué)性和可靠性?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌4第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值一、資金時(shí)間價(jià)值的概念《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值二、利息與利率1、利息本利和、本金、利息、n計(jì)息周期2、利率單位本金經(jīng)過一個(gè)計(jì)息周期后的增值額。《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌5第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值二、利息與利率《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值利率分為：基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款利率、貸款利率等類型3、利率的影響因素社會(huì)平均利潤率、資本供求狀況、通貨膨脹率水平、政策性因素和國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境等；貸款利率取決于資金成本，加上稅收、經(jīng)營費(fèi)用、風(fēng)險(xiǎn)成本以及收益等?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌6第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值利率分為：基礎(chǔ)利率、同業(yè)拆放利率、存款第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息1、單利計(jì)息2、復(fù)利計(jì)息《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌7第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值四、名義利率與實(shí)際利率1、概念名義利率r：一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利次數(shù)的乘積。實(shí)際利率i：一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長率。2、二者的關(guān)系《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌8第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值四、名義利率與實(shí)際利率《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；名義利率越大，計(jì)息周期越短，二者差距越大；m＝1時(shí)，二者相等；m>1，實(shí)際利率>名義利率m無窮大，《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌9第二節(jié)資金時(shí)間價(jià)值實(shí)際利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；《房地第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算一、資金等效值的概念考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值?，F(xiàn)值：資金運(yùn)動(dòng)時(shí)點(diǎn)時(shí)的金額終值：資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額時(shí)值：資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn)值等值的金額?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌10第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算一、資金等效值的概念《房地產(chǎn)經(jīng)第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算二、復(fù)利計(jì)算1、常用符號(hào)

P－現(xiàn)值；F－終值；A－連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額；G－每一時(shí)間間隔收入或支出的等差變化值；s－每一時(shí)間間隔收入或支出的等比變化值；n－計(jì)息周期數(shù)；i－每個(gè)計(jì)息周期的利率；《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌11第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算二、復(fù)利計(jì)算《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算2、公式與系數(shù)（1）一次支付終值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌12現(xiàn)金流量012……….n-1n+-P圖5-3一次支付現(xiàn)金流量圖F第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算2、公式與系數(shù)《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算2、公式與系數(shù)（2）等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)等額序列支付資金回收系數(shù)《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌13現(xiàn)金流量012……….n-1n+-P圖5-4等額序列支付現(xiàn)金流量圖AAAA第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算2、公式與系數(shù)《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算2、公式與系數(shù)（3）等額序列支付存儲(chǔ)基金系數(shù)等額序列支付終值系數(shù)《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌14現(xiàn)金流量012……….n-1n圖5-5等額序列支付現(xiàn)金流量AAAAF第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算2、公式與系數(shù)《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算2、公式與系數(shù)（4）等差序列現(xiàn)值系數(shù)等額序列年費(fèi)用系數(shù)《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌15現(xiàn)金流量012……….n-1n圖5-6等差序列支付現(xiàn)金流量AAAAAt＝A1＋（t－1）GP第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算2、公式與系數(shù)《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算2、公式與系數(shù)（5）等差序列現(xiàn)值系數(shù)等額序列年費(fèi)用系數(shù)《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌16現(xiàn)金流量012……….n-1n圖5-6等差序列支付現(xiàn)金流量AAAAAt＝A1（1＋s）（t－1）PA1第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算2、公式與系數(shù)《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算3、復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法（X/Y,i,n）X所求項(xiàng)；Y已知項(xiàng)；i年利率；n年期例：等額序列支付資金回收系數(shù)（A/P,i,n）

A=P×（A/P,i,n）《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌17第三節(jié)資金等效值與復(fù)利計(jì)算3、復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法《房地第十節(jié)復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用【例題1】已知某貸款的年利率為15％，借貸雙方約定按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際利率是多少？（15.87%）【例題2】貸款2000萬，期限3年，年利率8％，問：按季度付息，到期后一次還本，利息總額為多少？到期后一次還本付息，利息總額為多少？（480；536.48萬）【例題3】某家庭預(yù)計(jì)今后10年內(nèi)月收入16000元，其中30％可用于月供，年貸款利率12％，問有償還能力的最大抵押貸款申請(qǐng)額是多少？（33.46萬）《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌18第十節(jié)復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用【例題1】已知某貸款的年利率為15％第十節(jié)復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用【例題4】住宅總價(jià)25萬，首付30％，貸款70％，貸款期限10年，年貸款利率15％，按月等額償還，問月還款額多少？如果家庭收入25％可用于還貸，問最低月收入多少？（11293.4元）【例題5】某人申請(qǐng)60萬住房抵押貸款，還款方式等比遞增還款，抵押貸款利率6.6%，期限15年，月還款額增長率為0.5％，問購房者第10年最后一個(gè)月的還款額為多少？【例題6】套房面積80m2，單價(jià)3500元/m2，首付款25％，申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款，年利率分別為4.2%、6.6%，期限均為15年，公積金貸款最高10萬，問組合貸款的最低月還款額？（1714.03元）《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌19第十節(jié)復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用【例題4】住宅總價(jià)25萬，首付30％第十節(jié)復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用【例題7】套房面積120m2，單價(jià)4000元/m2，首付款30％，商業(yè)貸款年利率6%，期限均為15年，如按月等額還款5年后，于第六年初一次提前償還了貸款本金8萬元，問第六年開始的月供還款額是多少？（1947.20元）【例題8】套房面積80m2，單價(jià)3500元/m2，首付款30％，商業(yè)貸款年利率6%，期限均為15年，月還款常數(shù)為0.65%。問抵押貸款到期后，應(yīng)向銀行償還的剩余本金金額是多少？（110499.3）《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌20第十節(jié)復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用【例題7】套房面積120m2，單價(jià)4第十節(jié)復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用【例題9】擬以500萬元投資寫字樓（預(yù)售），已知前3年付款比例分別為15%、25%、60%，第四年開始出租，當(dāng)年毛租金收入為100萬元，經(jīng)營成本20萬元，預(yù)計(jì)此后16年毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率為12%，貼現(xiàn)率為16%。投資項(xiàng)目的其他收入與支出見下表，計(jì)算投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量，畫出現(xiàn)金流量圖并計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和（設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年初）？

年份45～18920轉(zhuǎn)售收入1600萬轉(zhuǎn)售成本150萬裝修費(fèi)用60萬200萬《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌21第十節(jié)復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用【例題9】擬以500萬元投資寫字樓（第十節(jié)復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用【例題10】已知某家庭98年12月31日購買總價(jià)50萬元的住宅，貸款70％，期限20年，年利率6%，按月等額還本付息。04年1月1日，擬申請(qǐng)二次住房抵押貸款（“加按”，假設(shè)按產(chǎn)權(quán)人擁有的權(quán)益價(jià)值的50%發(fā)放）。已知當(dāng)?shù)刈≌瑑r(jià)值年上漲率為5%，問該家庭申請(qǐng)加按時(shí)，最多能得到多少抵押貸款額？（170496.1元）《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌22第十節(jié)復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用【例題10】已知某家庭98年12月3補(bǔ)充買房與租房，哪個(gè)更劃算？從2008年10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。類別調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度活期存款0.720.7201年期存款3.873.60-0.275年期存款5.585.13-0.45商業(yè)貸款>5年7.477.200.27公積金貸款<5年4.054.050公積金貸款>5年4.594.590《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌23補(bǔ)充買房與租房，哪個(gè)更劃算？類別調(diào)整前調(diào)整后調(diào)整幅度活期存款補(bǔ)充求下列表中的數(shù)據(jù)，理解房貸優(yōu)惠取消對(duì)消費(fèi)者的月供的影響？《房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)與管理》廈門大學(xué)嘉庚學(xué)院林龍鑌24補(bǔ)充求下列表中的數(shù)據(jù)，理解房貸優(yōu)惠取消對(duì)消費(fèi)者的月供的影響？補(bǔ)充及早學(xué)會(huì)個(gè)人理財(cái)，增加資本性資產(chǎn)的受益。基金定投分析，時(shí)間決定資本