中等容積率(2.5左右)下的住宅項目打造模式研究

中等容積率（2.5容積率左右）下的住宅項目打造模式研究中等容積率（2.5容積率左右）下的住宅項目打造模式研究綜合來看，項目發(fā)展存在四大戰(zhàn)略方向，體現(xiàn)均質(zhì)化和差異化兩種產(chǎn)品組合形式，產(chǎn)品檔次上呈現(xiàn)普通改善、普通與高端搭配、純粹高端三種結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略方向方向1：均質(zhì)均好戰(zhàn)略方向3：差異化混合戰(zhàn)略主要針對區(qū)域內(nèi)改善客群開發(fā)中高層的均質(zhì)化品質(zhì)型改善產(chǎn)品配置有一定品質(zhì)的基礎生活配套，打造基礎改善社區(qū)針對區(qū)域內(nèi)及市區(qū)的改善客群拉高排低，最大化開發(fā)疊墅類產(chǎn)品，剩余產(chǎn)品高層化配套有一定品質(zhì)的基礎生活配套，打造偏高端社區(qū)方向4：差異化高端戰(zhàn)略主要針對市區(qū)客群拉高排低，開發(fā)疊墅+高層產(chǎn)品，但高層同樣打造純大戶型高端產(chǎn)品，實現(xiàn)均衡高端配套較高品質(zhì)生活、休閑配套，打造純高端改善社區(qū)產(chǎn)品形式產(chǎn)品檔次高端改善普通改善疊拼洋房小/中高層高層方向2方向3方向4方向1方向2：有限多樣性戰(zhàn)略主要針對區(qū)域內(nèi)改善客群適度拉高排低，打造洋房+高層的品質(zhì)型改善產(chǎn)品配置有一定品質(zhì)的基礎生活配套，打造基礎改善社區(qū)其中方向1的產(chǎn)品形式類似于旭輝錦庭，方向2類似于佳兆業(yè)城市廣場，方向3類似于綠地海域蘇河源，方向4則類似于龍湖蔚瀾香醍戰(zhàn)略方向方向1：均質(zhì)均好戰(zhàn)略方向3：差異化混合戰(zhàn)略類似項目：旭輝錦庭容積率：2.15總建面：10.5萬㎡產(chǎn)品形式：11-18層的中高層、小高層產(chǎn)品類似項目：綠地海域蘇河源容積率2.3；總建面：29萬㎡產(chǎn)品形式：疊拼+普通高層住宅方向4：差異化高端戰(zhàn)略類似項目：龍湖蔚瀾香醍容積率：2.3；總建面：15萬㎡產(chǎn)品形式：聯(lián)排別墅、疊墅及大平面高層住宅方向2：有限多樣性戰(zhàn)略類似項目：佳兆業(yè)城市廣場容積率：1.8總建面：29萬㎡產(chǎn)品形式：花園洋房+高層住宅產(chǎn)品旭輝錦庭|項目概況旭輝錦庭項目與本案一河之隔，主力產(chǎn)品為75㎡兩房、91㎡三房，是剛需置業(yè)的首選戶型典型案例研究項目名稱旭輝錦庭項目地址葉城路周趙路口開發(fā)商上海旭和置業(yè)有限公司物業(yè)公司上海永升物業(yè)物業(yè)類型住宅產(chǎn)品類型小高層高層占地面積37611㎡總建面積104955㎡容積率2.15主力戶型二居(75㎡)三居(91㎡)裝修狀況毛坯/裝修綠化率35%總戶數(shù)929戶項目現(xiàn)狀本案旭輝錦庭劉家河項目區(qū)位圖岳普路旭輝錦庭|規(guī)劃情況項目總建面為104955平米，由15棟11-18層的高層、小高層及700平米商業(yè)組成典型案例研究項目實景圖項目實景圖商業(yè)旭輝錦庭|戶型研究戶型分隔功能齊全；高得房率，得房率為80%典型案例研究2室2廳1衛(wèi)1廚75.00㎡戶型優(yōu)勢:戶型分隔功能齊全面積贈送：飄窗3室2廳1衛(wèi)1廚90.00㎡戶型優(yōu)勢:南北通透、戶型方正面積贈送：飄窗半贈送半贈送旭輝錦庭|銷售情況:項目總體走以價換量策略，在區(qū)域內(nèi)成交表現(xiàn)最好，月均去化8073平米，約71套，整盤均價為15057元/㎡，其中90-100㎡為快銷面積段，目前本案已實現(xiàn)全部銷售典型案例研究項目于2013年8月開盤，項目集中蓄客2個月，總體銷售周期為13個月，月均去化面積約為8073平米，月均去化套數(shù)為71套，其中90-100㎡為快銷面積段，目前本案已實現(xiàn)全部銷售項目整盤均價為15057元/平。旭輝錦庭|客群情況項目客群主要來源于嘉定區(qū)，客戶總量占比為85%；項目單、總價為其核心關注因素典型案例研究客戶年齡，以26-38歲為主力軍26-38歲客戶占總量的72%置業(yè)動機，用于首次剛需為主首次剛性需求購房客戶有80%之多客戶居住區(qū)域：嘉定區(qū)客戶占到客戶總量的85%，其中嘉定老城客戶占嘉定區(qū)總量比例達76%，外區(qū)域客源占比為15%；佳兆業(yè)城市廣場|項目概況項目總體量約為29萬平米商住綜合體，距本案約為700米，住宅產(chǎn)品主要以首置、改善為主典型案例研究項目名稱佳兆業(yè)城市廣場項目地址嘉定順寧路501弄（徐行片區(qū)）開發(fā)商佳兆業(yè)地產(chǎn)（上海）有限公司占地面積117257平方米總建面積290631平方米容積率1.8物業(yè)類型住宅、酒店、公寓、商業(yè)產(chǎn)品形式洋房;119-148高層：80-90,2+1居主力戶型洋房、高層裝修狀況毛坯,全裝修綠化率35%總戶數(shù)856戶物業(yè)公司佳兆業(yè)品牌物業(yè)項目現(xiàn)狀項目區(qū)位圖佳兆業(yè)城市廣場本案700米內(nèi)佳兆業(yè)城市廣場|規(guī)劃情況項目總體量近30萬方，涵蓋住宅、酒店、集中商業(yè)及酒店式公寓等多條產(chǎn)品線。其中，住宅產(chǎn)品分為退臺花園洋房及精裝高層公寓典型案例研究

酒店式公寓四星級酒店花園洋房花園洋房高層住宅高層住宅沿街商鋪沿街商鋪一期業(yè)態(tài)房型面積面積比高層75㎡2房1275012.83%89㎡3房3328633.49%110-130㎡頂樓復式38403.86%小計4987650.18%退臺洋房89㎡2房（送閣樓）34263.45%110㎡3房84688.52%125㎡3房48114.84%140㎡4房1077710.84%小計2752027.69%酒店式公寓40-50㎡2200022.13%小計2200022.13%合計99396100%二期444套酒店公寓（面積22237平米），9948平米商業(yè)，及485個車位三期洋房，面積區(qū)間140-180物業(yè)類型建筑面積銷售狀態(tài)住宅25萬平米洋房在售；高層10.1開盤酒店式公寓2萬平米待售四星級酒店2萬平米-商業(yè)街1萬平米待售佳兆業(yè)城市廣場|洋房戶型研究戶型設計注重功能細分，高配送比例典型案例研究二層：3室2廳2衛(wèi)+書房149㎡戶型評價:南向3陽臺面積贈送：45㎡地下室、約40㎡北花園半贈送全贈送一層：3室2廳2衛(wèi)+書房147㎡戶型評價:三室朝南面積贈送：75㎡地下室、約80㎡南花園佳兆業(yè)城市廣場|洋房戶型研究南向雙陽臺設計，動靜分區(qū)，干濕分離典型案例研究半贈送4層：3室2廳2衛(wèi)129㎡戶型評價:南向雙陽臺、動靜分區(qū)、衛(wèi)生間干濕分離面積贈送：露臺南向露臺佳兆業(yè)城市廣場|銷售情況及客群研究項目當前月均去化為4953平米，約40套，整盤均價為1.45萬元/平米，其中120-140㎡為快銷區(qū)間，客群主要來源于嘉定區(qū)，核心關注因素為總價、戶型面積、單價典型案例研究置業(yè)動機，用于改善型居住為主客戶居住區(qū)域：嘉定區(qū)客戶占到客戶總量的80%，外區(qū)域客源占比為20%。項目銷售情況：項目在售洋房，4月份蓄客，5月份開盤，供應面積為27520平米，共231套，月均去化套數(shù)為40套，月均去化面積為4953平米，項目均價為1.45萬元/平米，其中120-140㎡為快銷區(qū)間。佳兆業(yè)廣場成交情況時間成交套數(shù)成交面積(㎡)成交單價(元/㎡)2014-08253233139322014-07253294150642014-06283690150242014-0541563015325蔚瀾香醍|項目概況項目總建面15萬，容積率2.3，是集聯(lián)排、疊拼別墅及大平層普宅多類產(chǎn)品為一體的區(qū)域高端別墅區(qū)項目典型案例研究項目名稱龍湖蔚瀾香醍項目地址嘉定云谷路1388弄開發(fā)商上海龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司占地面積6.28萬方總建面積15萬方容積率2.3

物業(yè)類型住宅產(chǎn)品形式聯(lián)排別墅、合院別墅及高層主力戶型聯(lián)排:220-240㎡;合院：250-253㎡裝修狀況毛坯綠化率

33.8%物業(yè)公司上海龍湖物業(yè)管理有限公司項目現(xiàn)狀項目區(qū)位圖地鐵白銀路站龍湖蔚瀾香醍二者距離在500米之間蔚瀾香醍|項目規(guī)劃項目被白銀路分為兩塊，白銀路以北為疊墅及聯(lián)排別墅，南側(cè)為合院別墅及大平層，主要是由96棟聯(lián)排、6組合院別墅組成。最大化排布低密度產(chǎn)品，住宅+別墅混合社區(qū)典型案例研究

整個社區(qū)總占地面積約為6.3萬平米，建筑面積為15萬平米，容積率2.3，項目整體被白銀路分為南北兩塊，白銀路以北為疊墅及聯(lián)排別墅，白銀路以南為合院別墅及大平層。產(chǎn)品形態(tài)除了沿白銀路的SOHO精裝外，主要是由96棟聯(lián)排、6組合院別墅組成。

整個社區(qū)采用人車分流的行車方式，更大程度上的保持其園林景觀特色白銀路蔚瀾香醍|立面材質(zhì)（別墅）立面為托斯卡納風格，通過細節(jié)精細化處理彰顯項目品質(zhì)典型案例研究蔚瀾香醍|園林景觀通過五重立體景觀、全冠移植、同緯度采購及堆坡造景技術，打造立體綠化景觀典型案例研究整個社區(qū)注重綠化的種植養(yǎng)護，通過以下五點，且運用堆坡造景的園林設計手法，營造紛疊交錯的立體綠化景致，分別為：5重垂直綠化技術，打造“立體綠化”；360度成樹定位；

全冠移植成年名貴樹種；同緯度采購各種苗木，使整個社區(qū)的植物種類超過200種；

四季異景。蔚瀾香醍|立面材質(zhì)（住宅）建筑風格為經(jīng)典的ART-DECO，外立面采用意式石材干掛，彰顯項目檔次典型案例研究建筑風格：經(jīng)典的ART-DECO設計風格立面建材：外立面采用意式石材干掛，整體色調(diào)呈現(xiàn)米黃色，與園林融為一體，彰顯其淡雅及高貴蔚瀾香醍|產(chǎn)品研究（別墅）合院組團由4棟類獨棟、4棟雙拼、8棟聯(lián)排組成典型案例研究蔚瀾香醍|產(chǎn)品情況（別墅）中央景觀庭院約為510㎡，每戶贈送面積為95-240平米典型案例研究蔚瀾香醍|產(chǎn)品情況（別墅）典型案例研究蔚瀾香醍|產(chǎn)品情況（普宅）已售完典型案例研究3房2廳2衛(wèi)156㎡3房3廳2衛(wèi)201㎡優(yōu)勢：①電梯入戶，電梯廳公共面積在使用上可私用，增加附加值及收納空間劣勢：①入戶過道設計尷尬，面積較大，利用率相對較低；②客餐設計面積過大，其使用效率不高；③主臥套間的書房/衣帽間朝南設計，影響到主臥的采光問題蔚瀾香醍|銷售情況項目普宅已售完，在售為別墅項目，因早期價格較高，導致其去化困難，后期采取降價措施，去化量明顯提升典型案例研究降價前調(diào)價后蔚瀾香醍|銷售情況項目于2014年3月采取降價銷售措施，降價前均價為31744元/平米，降價后為23207元/平米，降價后月均去化套數(shù)為13套，去化最快面積區(qū)間為180-240㎡典型案例研究時間成交單價(元/㎡)成交套數(shù)成交面積(㎡)成交金額(萬元)單套均價（萬元）調(diào)價前2012-0333711717005731.628192012-0430065511243378.766762012-05312001254791.897922012-063081024121269.026352012-08329391254836.028362012-093028312447387382013-0531693245914547272013-06331911194643.946442013-103291124451463.847322013-11297141252749.577502013-12311941254791.737922014-013423324731620.828102014-023073824351338.07669調(diào)價后2014-032194720458810070.015042014-04236991534368142.155432014-05225391534287725.565152014-0624087818894549.025692014-07235241124115671.035162014-08234501432167540.81539蔚瀾香醍|客群情況客群以31-50歲為主力軍，以區(qū)域內(nèi)改善及市區(qū)內(nèi)第二居所為主，核心關注單、總價，其次為品質(zhì)及交通典型案例研究客戶居住區(qū)域及置業(yè)目的：客戶主要來源于區(qū)域改善及市區(qū)內(nèi)第二居所客群?？蛻裟挲g，以31-50歲為主力軍36-45歲區(qū)間客戶占總量的近60%此區(qū)間的客戶多已具備經(jīng)濟能力及承付能力客戶核心關注