工程項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)

10可行性爭(zhēng)論報(bào)告書(shū)(簡(jiǎn))2023年八月十五日第一局部 工程概況工程簡(jiǎn)介建設(shè)地點(diǎn)煙臺(tái)市中州大廈工程位于煙臺(tái)市萊山區(qū)港城東大街南、迎春大街中段，北望煙臺(tái)市政府、煙臺(tái)電視臺(tái)、煙臺(tái)大學(xué)、山東工商學(xué)院、濱州醫(yī)學(xué)院煙臺(tái)校區(qū)、煙臺(tái)體育公園、萊山區(qū)五彩文化廣場(chǎng)、佳世客；南臨銀座商城、天地城市廣場(chǎng)等。31335053555886經(jīng)過(guò)，距離煙臺(tái)汽車東站、煙臺(tái)汽車總站、煙臺(tái)碼頭、煙臺(tái)火車站、煙臺(tái)206500工程現(xiàn)狀工程的優(yōu)待政策。工程總體規(guī)劃要求65005A405.0。工程建筑面積指標(biāo)350001-4600029000550030％，機(jī)動(dòng)250工程法人概況企業(yè)名稱：住所：法定代表人：注冊(cè)資本：企業(yè)類型：有限責(zé)任公司〔國(guó)內(nèi)合資〕〔凡涉及許可經(jīng)營(yíng)的工程憑許可證經(jīng)營(yíng)。編制依據(jù)本工程可行性報(bào)告依據(jù)***公司現(xiàn)有資料，結(jié)合有關(guān)的政策法規(guī)和萊山區(qū)規(guī)劃，在實(shí)地考察與市場(chǎng)爭(zhēng)論的根底上，通過(guò)客觀分析和經(jīng)濟(jì)評(píng)估，為工程的開(kāi)發(fā)供給科學(xué)的決策依據(jù)。工程建設(shè)的必要性萊山區(qū)，擁有會(huì)展經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)、餐飲消遣經(jīng)濟(jì)、金融經(jīng)濟(jì)這四大人流如織。萊山區(qū)中心城區(qū)東部有體育公園、國(guó)際博覽中心，煙大、山東10合城、府前花園、四季花城等大型商住工程。202350城市建設(shè)區(qū)遠(yuǎn)期人口容量可達(dá)100萬(wàn)左右。據(jù)調(diào)查，萊山區(qū)居住人口有701.2潛力。萊山區(qū)道路四通八達(dá)，已經(jīng)形成了完善的交通體系。以迎春大街為軸1135.86海南路、雙河?xùn)|路、雙河西路、鳳凰西路、鳳凰東路、虎山南路)根本竣工通車；其余5今年已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。另外，水、電、暖、通訊、給排水等根底設(shè)施配套工45動(dòng)著這一地區(qū)整體配套的漸漸成熟。迎春大街四周是萊山區(qū)的中心城區(qū)，已建成的芳華園、花都小區(qū)、綠2心，迎春大街也將成為萊山區(qū)的“商業(yè)大動(dòng)脈”。的商業(yè)構(gòu)造。本工程擬建的寫(xiě)字樓充分表達(dá)了萊山區(qū)的整體進(jìn)展戰(zhàn)略個(gè)現(xiàn)代CBD發(fā)思想先進(jìn)，本工程的建設(shè)將推動(dòng)萊山區(qū)既定進(jìn)展規(guī)劃的實(shí)施。工程建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益CBD2.02的標(biāo)志性城市街區(qū)。3融中心，集金融、接待、商務(wù)、辦公為一體，表達(dá)現(xiàn)代、科技、高效的區(qū)域；商業(yè)休閑文化消遣區(qū)，集中了大型商業(yè)購(gòu)物中心和酒店接待工程，西側(cè)為商業(yè)、休閑、消遣、文化為主的步行街，構(gòu)成城市開(kāi)放公共空間；高級(jí)商務(wù)區(qū)，布置眾多高檔商務(wù)寫(xiě)字樓、大型商業(yè)效勞設(shè)施，供給豐富的城市生活。商貿(mào)流通業(yè)特色街是一個(gè)集金融商貿(mào)、文化融保險(xiǎn)、樓宇經(jīng)濟(jì)等。目前，東方海洋創(chuàng)業(yè)大廈、銀座商城、金茂大廈等的商業(yè)及CBD，這不僅大大提高了迎春大街中段商貿(mào)流通業(yè)特色街的水平促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展也有明顯作用。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：占地面積6500平方米其中：地上建筑面積35000平方米地下建筑面積5500商業(yè)局部6000 平方米寫(xiě)字樓局部29000 平方米容積率≥5綠化率30%停車位250其次局部 工程優(yōu)勢(shì)分析工程優(yōu)勢(shì)分析開(kāi)發(fā)水平和開(kāi)發(fā)意識(shí)不斷提高進(jìn)展，投資主體和投資形式呈現(xiàn)出多元化的趨勢(shì)。工程周邊根本無(wú)空地可供開(kāi)發(fā)CBD交通優(yōu)勢(shì)CBD位置。市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)CBD鬧市區(qū)，超市等配套設(shè)施較多，且工程所在地已經(jīng)建立完善的配套體系，動(dòng)所屬區(qū)域的其他配套體系的興建。政府支持優(yōu)勢(shì)收費(fèi)及辦理手續(xù)的過(guò)程中供給極大的支持。工程初步定位本工程總建筑面積為35000平方米〔不含建筑物前面的地下商場(chǎng)依據(jù)本工程的初步定為，業(yè)態(tài)組合如下：1F+2F+3F+4F6.5(-1F4F—18F18F第三局部 投資估算投資估算說(shuō)明〔其次版〕中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)展編制。本工程建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)調(diào)整因素。投資估算參考了煙臺(tái)市同類構(gòu)造建筑的造價(jià)指標(biāo)。2工程名稱費(fèi)用〔萬(wàn)元〕備注一土地費(fèi)用5407.51土地總出讓金5250.002土地契稅157.5二前期費(fèi)用1064.673規(guī)劃治理測(cè)量費(fèi)45.004勘察費(fèi)13.505施工、景觀圖設(shè)計(jì)費(fèi)112.506預(yù)決算編制費(fèi)34.657工程監(jiān)理費(fèi)54.008招標(biāo)代理費(fèi)23.19工程交易費(fèi)4.6210圖紙審查費(fèi)90.0011房產(chǎn)測(cè)量費(fèi)17.5012勞保費(fèi)300.313防雷消防檢測(cè)費(fèi)13.5014白蟻防治費(fèi)5.5015墻體基金45.0016臨時(shí)設(shè)施費(fèi)54.0017可行性報(bào)告費(fèi)2.0018水土保持方案費(fèi)2.0019地震災(zāi)難評(píng)估費(fèi)2.0020環(huán)境評(píng)價(jià)費(fèi)1.0021農(nóng)民工保證金231三根底設(shè)施配套費(fèi)1896.5022電增容設(shè)備配套486.0023根底設(shè)施配套費(fèi)885.5024區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi)525.00四五不行預(yù)見(jiàn)費(fèi)用銷售費(fèi)用225.0025企業(yè)治理費(fèi)288.7526財(cái)務(wù)費(fèi)用540六建筑安裝費(fèi)用11550.0027地上建安本錢(qián)8750.0028地下建設(shè)本錢(qián)2800.00七合計(jì)20233.67320233.67構(gòu)造二層前，需投入土地費(fèi)用、報(bào)建費(fèi)、可研及設(shè)計(jì)費(fèi)、土建工程費(fèi)等資金約8260〔含合作方投資；方自有資金****萬(wàn)元。項(xiàng)目〔㎡〕〔元〕項(xiàng)目〔㎡〕〔元〕〔萬(wàn)元〕銷售收入寫(xiě)字樓、公寓29000750021750商鋪60002202313200車位250車位中的100101000個(gè)車位合 計(jì)35950銷售稅金及附加依據(jù)國(guó)家有關(guān)稅收政策,本工程應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教11.454116.28銷售費(fèi)用估算650開(kāi)發(fā)建設(shè)本錢(qián)20233.67工程損益工程利潤(rùn)總額=銷售收入-工程總投資-銷售稅金-銷售費(fèi)用=35950-20233.67-4116.28-650=11040.05第五局部 工程結(jié)論與建議結(jié)論11040.058260手段進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)把握，到達(dá)預(yù)期的投資目標(biāo)會(huì)比較簡(jiǎn)潔實(shí)現(xiàn)。支持、業(yè)態(tài)組合的適應(yīng)性方面,通過(guò)整合資源，打造成一個(gè)集商場(chǎng)、寫(xiě)字間、公寓為一體的綜合體是綜合可行的。點(diǎn)結(jié)論：市場(chǎng)前景寬闊。行的。收益率。和開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)。建議中對(duì)資金實(shí)行如下措施：強(qiáng)化對(duì)施工治理，降低工程本錢(qián)，保證施工預(yù)期進(jìn)度，維護(hù)工程市場(chǎng)形象。協(xié)作銷售打算，加大宣傳進(jìn)度。依據(jù)市場(chǎng)變化，靈敏調(diào)整整個(gè)銷金壓力。在資金寬松及銷售市場(chǎng)持續(xù)趨好的狀況下，可以把握銷售節(jié)奏，潤(rùn)回報(bào)。資金措施：我們將工程啟動(dòng)資金把握在一個(gè)最小值之內(nèi)，目的是表，測(cè)算個(gè)階段投資回報(bào)率。資金措施包括：AB、提早落實(shí)按揭貸款銀行，提早預(yù)辦有關(guān)手續(xù)，保證預(yù)售許可證一到即可辦理貸款手續(xù)。大——宣傳