聊城裕昌大學(xué)城項目定位及規(guī)劃發(fā)展建議87P

謹呈：山東裕昌集團裕昌大學(xué)城〔暫定名〕工程定位及規(guī)劃開展建議寫在前面：4月29日，在貴公司的安排下，我公司做了關(guān)于本案的初期工作匯報。通過對政策研判、工程界定、市場分析三方面分析，得出本案開展中的幾個問題，通過對問題的研判，初步形成對本案的開展思路。在此，首先感謝貴公司對于我公司的認可與支持。本次匯報，我公司將根據(jù)初期溝通中所碰撞出的火花深入展開，為本工程整體定位和物業(yè)開展規(guī)劃提出我公司的開展建議。提報思路A前情回憶物業(yè)開展建議靜態(tài)價格分析定位策略產(chǎn)品的市場試探前情回憶保障房供應(yīng)政策影響限購等政策落地差異化信貸及稅收征集從政策走向來看，對于本案而言或?qū)α某钦w市場而言，幾乎可以忽略不計。所以，我們需要緊扣市場，扎實做產(chǎn)品，高效營銷1、加大保障房——聊城政府加大了保障性住房的建設(shè)力度，但至今一個季度已過，尚不明朗；2、金融政策影響——差異化信貸執(zhí)行徹底，銀行對首套房首付比例提高到30%，二套房50%，三套房不放貸；3、限購條例的試行——從已實施的城市來看，影響到了成交量，但購房信心沒有受到打擊。政策對工程影響1、加大保障房——聊城保障房開展將成為政府工作重點，但由于前幾年“欠債〞較多，保障房影響可以忽略；2、金融政策影響——差異化信貸對于購置需求未產(chǎn)生直接影響，本身客戶對于貸款存在抵觸心理；3、限購條例的試行——僅是媒體關(guān)注的對象。物業(yè)類型宜居型住宅區(qū)位發(fā)展中的經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，臨近中心城區(qū)及南部的行政文化新區(qū)項目規(guī)模占地13.9萬㎡，25-42萬㎡，中等規(guī)模資源內(nèi)部無獨有資源，外圍可利用配套缺乏，共享區(qū)域整體配套。

項目綜合特征城市中型主流住區(qū)前情回憶宏觀市場供小于需市場供給標桿工程不以產(chǎn)品屬性定論區(qū)域開展不均衡，主流產(chǎn)品序列劃清楚顯通過政策分析以及聊城市整體供給情況把握，對于本案而言：一、本案現(xiàn)階段開發(fā)將處于賣方市場；二、受行政規(guī)劃所限，本案產(chǎn)品應(yīng)屬于市場主流產(chǎn)品序列；三、區(qū)域內(nèi)眾多城市綜合體工程為本案開展既有威脅又有利好。前情回憶前情回憶區(qū)域認知度尚可，購置抗性較大需求市場舒適型戶型受捧，注重工程形象供需產(chǎn)品一致，價格接受能力較低在從政策走向、供應(yīng)市場、需求市場三方面分析之后，對于本案的發(fā)展，我們可以做到心中有數(shù)：一、遵循聊城市場發(fā)展供需要求，提前居安思危；二、同樣的市場情況下，讓客戶認可我們的產(chǎn)品，需要突破項目本身的的弊端，即：揚長不能避短；市場性信息，此次匯報簡要回憶至此，下面我們再重溫一下本案的定位。提報思路B前情回憶物業(yè)開展建議靜態(tài)價格分析定位策略產(chǎn)品的市場試探中等規(guī)模序列開發(fā)工程借勢占位----借用外部資源，時機，快速實現(xiàn)開發(fā)價值；差異化占位----塑造差異，滿足需求空白點；特色占位----表達優(yōu)勢的特色主題，實現(xiàn)市場占位；追隨占位----緊隨區(qū)域規(guī)劃與配套開展，滿足區(qū)域需求。1234適用條件區(qū)域內(nèi)具備一定的開展規(guī)劃；處于市場高漲期，市場供不應(yīng)求，規(guī)劃正迅速實施。中等規(guī)模序列開發(fā)工程競爭模式探究我們再回到中等規(guī)模序列開發(fā)工程競爭模式頁面開展方向什么是本案的差異化占位和特色占位？獨具一格的建筑形式豐富多彩的園林綠地超越時代的科技配套高舒適度的戶型設(shè)計高標準物業(yè)管理效勞這些是，但這些對于同質(zhì)化嚴重的市場而言，他們?nèi)歉≡七@塊地的下面儲藏著豐富的地?zé)豳Y源！來自聊城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)招商局的信息：聊城經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃區(qū)地下儲藏著豐富的地?zé)豳Y源。經(jīng)國家、省有關(guān)專家、學(xué)者考察論證，聊城地?zé)崽锫癫販\〔1000M以內(nèi)〕，面積大〔約24KM2〕，儲量豐富〔3000M3/d〕，水溫適中〔62°C〕，水質(zhì)好〔國家醫(yī)用礦泉水標準〕，極具開發(fā)價值。開展方向?qū)厝氡景?，本案將從市場上表達根本的差異化！因為……在家泡溫泉，真舒服……開展方向一個有溫泉的居住區(qū)，她再加上那些“浮云〞獨具一格的建筑形式豐富多彩的園林綠地超越時代的科技配套高舒適度的戶型設(shè)計高標準物業(yè)管理服務(wù)我們認為，本案在市場競爭中將取得較高的市場占位！

開展方向即本案的開展方向：一個可以讓聊城人奢享溫泉的國際化高尚居住區(qū)！該如何定位呢？影響與開發(fā)商的企業(yè)整體開展戰(zhàn)略一致與開發(fā)商對本工程的目標要求相一致與企業(yè)開展戰(zhàn)略相一致的原那么產(chǎn)品定位應(yīng)具有較高的性價比在本錢控制的根底上，做到效益最大化確定工程贏利預(yù)期的可能性和風(fēng)險性，明確工程經(jīng)濟利益實施的可行性經(jīng)濟性原那么與當(dāng)?shù)鼗騾^(qū)域社會經(jīng)濟開展水平和消費者收入水平相適應(yīng)與所在區(qū)域房地產(chǎn)市場的物業(yè)檔次、標準、品質(zhì)相適應(yīng)與目標客戶群的消費特點和消費能力相匹配適應(yīng)性原那么工程實施的可行性經(jīng)濟評價的可行性可行性原那么定位原那么注重性價比，遵循市場消化能力，控制風(fēng)險多元產(chǎn)品線，高端樹標桿，樹品牌形象；中端為工程利潤主體工程條件工程目標工程贏利模式區(qū)域認知度不高－區(qū)域價值有待開掘生活配套不完善－區(qū)域的開展需要時日。地?zé)豳Y源的利用－足以支撐資源性工程定位客戶對價格的承受能力有限－高端產(chǎn)品開發(fā)受限利潤最大化注重性價比，多元產(chǎn)品線控制風(fēng)險樹立品牌形象高端，樹立價值標桿、樹品牌形象中端，利潤主體少量大局部盈利模式根據(jù)以上論點，發(fā)現(xiàn)本案的盈利模式定位初探國際的，奢華的，時尚的根據(jù)市場供給探索，本案的定位的立論點可歸結(jié)為三個關(guān)鍵詞新奢主義居住區(qū)(NLLD)Newluxury

LivingDistrict溫泉城邦，新奢主義工程整體定位工程整體定位現(xiàn)代社會，新奢侈主義已經(jīng)日益成為一種時尚、一種現(xiàn)象。所謂新奢侈主義指的是這樣一些產(chǎn)品和效勞，他們對同類產(chǎn)品中的其他產(chǎn)品或者是效勞質(zhì)量更高，品位更高，更讓消費者心馳神往，他們價格不菲，但是還不至于昂貴到可望不可即。對于本案而言：溫泉，聊城人是心馳神往的，雖然價格較高，但還不至于昂貴到可望不可即。這就是本案的實際！溫泉城邦，新奢主義城邦：占地13.9萬㎡的居住區(qū)；有組團的花園生活；輕描淡寫中傳遞工程獨特風(fēng)情。溫泉：富貴的象征，可望不可及的奢華生活。新奢主義：一種嶄新的生活方式；不遙遠，敢想到就能做到。形象定位裕昌·國際項目案名建議：詮釋：光耀品牌的延續(xù)，品牌牽引，與光耀城形成互動。案名力度強,具市場沖擊力，易傳播；都市感強，弱化區(qū)域配套缺乏之心理抗拒；匯聚國際與時尚，自然與奢華；匯聚聊城東部的活力生活圈；匯聚精英階層，領(lǐng)未來一城創(chuàng)新社區(qū)；案名建議大學(xué)城，很方正的名稱。但如果用在我們賦予的如此一個工程上，有些牽強了。經(jīng)評價，本工程開展中檔產(chǎn)品較符合，但也有大局部因子與中高端產(chǎn)品相適應(yīng)，可通過工程自身價值體系的建立彌補工程資源受限之劣勢，故本工程價值定位為：中高端價值定位詮釋：中端：密切聯(lián)系市場，適路對銷，控制風(fēng)險。高端：建立價值標桿，樹立品牌形象，獲得超額利潤。價值定位圍繞上述的分析，從本案宗地屬性出發(fā)，探討本案的規(guī)劃方向。提報思路C前情回憶物業(yè)開展建議靜態(tài)價格分析定位策略產(chǎn)品的市場試探理念地標性——工程的高容積率與優(yōu)越景觀具有區(qū)域絕對優(yōu)勢，打造地標工程地標建筑符合工程開展戰(zhàn)略；〔高度、外立面、天際線〕整體舒適性——契合市場整體開展潮流，以滿足最細微的居住需求指標進行打造，滿足工程整體開展目標；〔戶型、裝修、配置〕生態(tài)環(huán)保節(jié)能性——結(jié)合消費潮流同時融合工程獨特的生態(tài)環(huán)境，把握趨勢超越主流打造極具價值的工程；〔環(huán)保材料應(yīng)用、環(huán)?？萍紤?yīng)用〕獨特領(lǐng)先性——工程在城區(qū)市場開展根底上，在社區(qū)配置及建筑部品配置上突破區(qū)域市場消費習(xí)性，形成區(qū)域引領(lǐng)型品質(zhì)工程；〔溫泉等〕現(xiàn)代簡約式建筑風(fēng)格，輔之歐陸風(fēng)情風(fēng)格建議建筑風(fēng)格要點拔高工程的形象；表達產(chǎn)品的舒適感、自由度；與社區(qū)園林和諧統(tǒng)一。簡明硬朗的直線線條，棱角清楚、平屋頂+結(jié)構(gòu)造型、凸凹有致的陽臺設(shè)計；建筑外立面建議采用淺灰、白色等淡色，采用高檔涂料+鋁塑板+玻璃幕墻形式。建筑外立面建議規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議基于對供給市場和需求市場的分析，以及滿足規(guī)劃的要求，建議本工程可以選用以下產(chǎn)品形式：配套建議經(jīng)濟型高層小高層住宅現(xiàn)金牛產(chǎn)品，32層，采用2梯4戶和2梯3戶布局，面積控制在80—120㎡，市場主流產(chǎn)品，保證現(xiàn)金回流速度明星產(chǎn)品，11層，采用1梯2戶布局，面積控制在140—160㎡，以三房為主，結(jié)構(gòu)采用復(fù)式或大平層結(jié)構(gòu)，溫泉入戶，填補市場空白物業(yè)建議景觀建議舒適型高層明星產(chǎn)品，25/32層，采用2梯2戶布局，面積控制在110—160㎡，以三房為主，結(jié)構(gòu)為平層或挑空復(fù)式，溫泉入戶規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議配套建議物業(yè)建議景觀建議方案一此方案建筑面積約：37萬㎡，溫泉入戶現(xiàn)金牛產(chǎn)品，32層，2梯3明星產(chǎn)品，25層,2梯4戶明星產(chǎn)品，32層,2梯4戶沿街商業(yè)主入口及效勞性泛會所景觀軸線交通動線明星產(chǎn)品，11層,1梯2戶440m315m現(xiàn)金牛產(chǎn)品，25層,2梯3戶12345678910111213幼兒園開發(fā)次序1、總體原那么：保證資金回流，快速提升價格、價值及利潤。2、一期開發(fā)采用主流高層與明星小高層產(chǎn)品相結(jié)合的形式進行，快速樹立形象并有效回籠資金，且一期土地附屬物較少，易于先期開工。3、二期開發(fā)參加高層明星產(chǎn)品，再次提升工程形象，吸引高端客戶關(guān)注。4、三期開發(fā)，根據(jù)一二期開展情況，有針對性的根據(jù)市場及需求做出調(diào)整。5、一期泛會所局部及入口主景觀帶及下沉式歐式景觀廣場先期建設(shè)，為工程整體入市提供強力的營銷氣場支持。440m315m一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)每期開發(fā)情況綜述440m315m一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)一期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地位置南部區(qū)域標的規(guī)模：5棟，其中經(jīng)濟型高層2棟，標桿型小高層3棟。共計652套建筑面積：約7萬㎡二期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地中間區(qū)域標的規(guī)模：5棟，其中舒適型高層3棟，標桿型小高層2棟。共計1262套建筑面積：約18萬㎡三期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地北部區(qū)域標的規(guī)模：3棟，其中舒適型高層2棟，經(jīng)濟型高層1棟。共計1032套建筑面積：約12萬㎡在政策影響及市場環(huán)境良好的前提下，先期投入較少產(chǎn)品，通過對產(chǎn)品的差異化打造及高效營銷，充分實現(xiàn)本案的市場占位，為后續(xù)產(chǎn)品整體爆發(fā)積蓄力量。戶型配比物業(yè)類型面積格局布局數(shù)量比重經(jīng)濟型高層

80-1102室（3室）2廳1衛(wèi)2梯3戶40613.76%110-1203室2廳1衛(wèi)2梯3戶81227.53%舒適型高層

110-1203室2廳1衛(wèi)2梯4戶73424.88%120-1353室（4室）2廳1衛(wèi)2梯4戶73424.88%小高層140-1603室(4室)2廳2衛(wèi)1梯2戶2649%合計

2950

本錢利潤對本工程的各種本錢投入費用及效益評價均為初步估算，以目前市場資料為根底進行測算，對于未來本錢和價格的變動以及銷售量的預(yù)測持相對穩(wěn)健、客觀的態(tài)度，并兼顧一定的市場抗風(fēng)險能力，在實際操作過程中，根據(jù)稅費情況和市場的變化局部指數(shù)的需按加以調(diào)整。序號項目單價面積(收費基礎(chǔ))總價(萬元)總價(萬元)備注(收費標準：元)(平方米)一土地取得費1010370000373700000373700000暫按180萬元/畝二前期工程費7537000027750000401450000

三建筑安裝工程費18003700006660000001067450000

四區(qū)內(nèi)配套工程238370000880600001155510000

五不可預(yù)見費93.69370000346653001190175300(一至四)×3%六其他費用64.3338238035061213978806(一至五)×2%開發(fā)成本3281.0238370000

1213978806

七管理費用65.620476370000242795761238258382(一至六項)×2%八財務(wù)費用1866600001244918382三×1%項目總投資3364.644276370000

1244918382(一至八項)九銷售收入5300370000

1961000000

十稅金795370000

294150000

十一實際利潤值

421931618

十二利潤率

33.89%

規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議配套建議景觀建議方案二此方案建筑面積約：39萬㎡，明星產(chǎn)品溫泉入戶現(xiàn)金牛產(chǎn)品，32層，2梯3明星產(chǎn)品，32層,2梯4戶明星產(chǎn)品，32層,2梯4戶沿街商業(yè)主入口及服務(wù)性泛會所景觀軸線交通動線明星產(chǎn)品，11層,1梯2戶明星產(chǎn)品，25層,2梯4戶溫泉會館440m315m幼兒園開發(fā)次序1、總體原那么：保證資金回流，快速提升價格、價值及利潤。2、一期開發(fā)采用主流高層與明星小高層產(chǎn)品相結(jié)合的形式進行，快速樹立形象并有效回籠資金，且一期土地附屬物較少，易于先期開工。3、二期、三期開發(fā)參加高層明星產(chǎn)品，再次提升工程形象，吸引高端客戶關(guān)注。4、一期泛會所局部及入口主景觀帶及第一組團景觀核心先期建設(shè)，為工程整體入市提供強力的營銷氣場支持。440m315m一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)440m315m一期開發(fā)二期開發(fā)三期開發(fā)每期開發(fā)情況綜述一期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地位置南部區(qū)域標的規(guī)模：5棟，其中經(jīng)濟型高層1棟，舒適型高層1棟，標桿型小高層3棟，及溫泉會館。共計888套建筑面積：約10.5萬㎡二期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地偏東側(cè)區(qū)域標的規(guī)模：5棟，其中舒適型高層1棟，經(jīng)濟型高層2棟，標桿型小高層2棟。共計1200套建筑面積：約14.5萬㎡三期開發(fā)：

開發(fā)位置：宗地偏西側(cè)區(qū)域標的規(guī)模：3棟，其中舒適型高層2棟，經(jīng)濟型高層1棟。共計1078套建筑面積：約14萬㎡戶型配比物業(yè)類型面積格局布局數(shù)量比重經(jīng)濟型高層

80-1102室（3室）2廳1衛(wèi)2梯3戶44814.15%110-1203室2廳1衛(wèi)2梯3戶89628.30%舒適型高層

110-1203室2廳1衛(wèi)2梯4戶79024.95%120-1353室（4室）2廳1衛(wèi)2梯4戶79024.95%小高層140-1603室(4室)2廳2衛(wèi)1梯2戶2428%合計

3166

本錢利潤對本工程的各種本錢投入費用及效益評價均為初步估算，以目前市場資料為根底進行測算，對于未來本錢和價格的變動以及銷售量的預(yù)測持相對穩(wěn)健、客觀的態(tài)度，并兼顧一定的市場抗風(fēng)險能力，在實際操作過程中，根據(jù)稅費情況和市場的變化局部指數(shù)的需按加以調(diào)整。序號項目單價面積(收費基礎(chǔ))總價(萬元)總價(萬元)備注(收費標準：元)(平方米)一土地取得費960390000374400000374400000暫按180萬元/畝二前期工程費7539000029250000403650000

三建筑安裝工程費18003900007020000001105650000

四區(qū)內(nèi)配套工程238390000928200001198470000

五不可預(yù)見費92.19390000359541001234424100(一至四項)×3%六其他費用63.3038246884821259112582(一至五)×2%開發(fā)成本3228.4938390000

1259112582

七管理費用64.56987639000025182251.641284294834(一至六項)×2%八財務(wù)費用1870200001291314834三×1%項目總投資3311.063676390000

1291314834(一至八項)九銷售收入5200390000

2028000000

十稅金780390000

304200000

十一實際利潤值

432485166.4

十二利潤率

33.49%

通過技術(shù)性分析，本案在規(guī)劃中，有效容積率范圍在：之間，或可實現(xiàn)利潤最大化。規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議配套建議景觀建議對于戶型制作方面的具體執(zhí)行，本報告僅以戶型創(chuàng)新的四個關(guān)鍵元素來說明。本報告以下局部會對可參考品結(jié)構(gòu)等有所推薦。轉(zhuǎn)角凸窗270度的轉(zhuǎn)角凸窗，使主人房能最大限度享受陽光與美景雙層挑高露臺露臺為贈送面積奇數(shù)層露臺說明：通過雙層挑高設(shè)置，可以增強物業(yè)之空間感，到達高層住宅，別墅級享受之目的。說明：入戶花園為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居住的生活內(nèi)容。入戶花園入戶花園說明：入戶花園也可根據(jù)不同時期的需求改成一臥室，增加了贈送面積的實用性。局部戶型借鑒索引純板樓設(shè)計，強調(diào)戶型的的通風(fēng)采光及得房率。以及室內(nèi)彈性空間的擁有。經(jīng)典三房，戶型方正，南北通透，功能分區(qū)合理，動靜別離南向客廳鏈接景觀大陽臺，通透而美觀，閑適優(yōu)雅與陽光共舞舒適主臥，帶獨立衛(wèi)生間，功能完善，更添生活情趣局部戶型借鑒索引入戶怡景花園，陽光和鮮氧充盈室內(nèi)，與自然親近，獨特視覺愉悅客廳連通西面大陽臺，落地移門，通透陽光，舒適愜意大面積露臺隨意改造，南臥、南廳、南向花園，極富創(chuàng)意的多重空間局部戶型借鑒索引廚房和餐廳緊密聯(lián)系，南北兩臥使用性強，舒適度高大氣客廳，與南陽臺連為一體，采光好，通風(fēng)佳溫馨主臥帶有270度轉(zhuǎn)角凸窗，延引陽光與美景入室局部戶型借鑒索引經(jīng)典三房，戶型方正，南北通透，動靜別離廚房、餐廳、客廳，緊密相連，增加空間使用效能舒適主臥，景觀飄窗設(shè)計，舒適性與功能性并重局部戶型借鑒索引規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議配套建議景觀建議高標準配套全方位效勞1、結(jié)合綠色節(jié)能主題，設(shè)置斷橋隔熱鋁合金窗、雙層中空LOW-E玻璃、直飲水入戶、太陽能與建筑一體化、中水回用等科技節(jié)能設(shè)施。2、結(jié)合工程高端品質(zhì)，配置網(wǎng)球場、羽毛球場、等室外活動場地，結(jié)合會所設(shè)置溫泉會館、健身房、私家電影院等功能空間。3、提前引進國內(nèi)一線物業(yè)管理公司〔如第一太平洋戴維斯、戴德梁行等〕，將物業(yè)效勞與銷售接待結(jié)合起來，使客戶從走進售樓部開始變享受到五星級效勞。4、入戶溫泉的實施，將產(chǎn)生本案有別于其他工程的核心競爭力。門禁一卡通居家防盜讀卡器戶外被動紅外報警器吸頂式幕簾探測器社區(qū)紅外布防室外安防智能化系統(tǒng)室內(nèi)智能液晶可視對講系統(tǒng)智能化中央空調(diào)系統(tǒng)太陽能熱水系統(tǒng)家居報警裝置通過互聯(lián)網(wǎng)遠程連接數(shù)碼可視對講智能終端來控制室內(nèi)所有設(shè)施。遠程數(shù)碼監(jiān)控系統(tǒng)物業(yè)體系的建立：努力吸取知名物業(yè)的效勞理念，不斷提升自身效勞水準。典型供材來自國際知名品牌日本-日立電梯經(jīng)濟型約10-15萬/部中國-盼盼防盜門德國-西門子開關(guān)西門子家電集團是世界家電行業(yè)的中堅力量，其銷售普及全球超過55個國家，代表著創(chuàng)新思想、精密設(shè)計和為千萬消費者帶來完美生活品質(zhì)的提供者。規(guī)劃建議產(chǎn)品構(gòu)成戶型建議產(chǎn)品建議配套建議景觀建議西班牙風(fēng)格園林關(guān)鍵詞——借助西班牙特有風(fēng)情，表達生態(tài)和自然結(jié)合建筑，通過空間軸線設(shè)計，以主景雕塑和水軸為核心元素，結(jié)合規(guī)那么式綠化設(shè)計，西班牙自然庭院中多為自然綠化結(jié)合古樸的飾面材料，局部以細膩的水景雕塑作為點睛元素，形成寧靜、自然、質(zhì)樸的人文景觀空間西班牙園林的主要元素有疊級的水景、雕塑群、細長或十字交錯的水帶、肌理涂料、精致的鐵花、陶罐、彩色瓷片鋪貼、臺地、無邊界泳池、陽光草坪、整齊的喬木、溪流、果嶺。園林風(fēng)情采用西班牙式風(fēng)情園林，豐富社區(qū)景觀地形：為了增加地面層的景觀豐富度，建議在社區(qū)內(nèi)部營造微地形。當(dāng)組團面積不大時，利用高差可以增加園林的變化，產(chǎn)生趣味，更重要的是能夠標示每個組團的不同個性。道路除了實現(xiàn)交通聯(lián)系功能，還應(yīng)表達領(lǐng)域感和景觀性步行道宜曲不宜直，突出蜿蜒形態(tài)；加強鋪裝的精致度，盡量表達自然感覺。街道：利用建筑小品在街道兩側(cè)的凹凸角空間打造情趣節(jié)點小品：花池、木棧道等異域符號均表達出西班牙的濃烈風(fēng)格，營造出自然庭院、陽光的居住氣氛。裝飾元素：具備西班牙風(fēng)格的裝飾元素，斗牛、鐵藝欄桿、指示、疊水等夜景：道路兩側(cè)的細節(jié)進一步強化社區(qū)的個性色彩，豐富居住者的視覺感受戶外園林景觀是居住環(huán)境中不可分割的一局部，而只有可參與性的景觀才能讓環(huán)境與居住最大限度的融為一體。草坪：清晨在樹林中慢跑、黃昏孩子們在草地上快樂地游戲，園林不再是僅供欣賞的符號匯報到此處，或許已產(chǎn)生一個疑問：如此開展規(guī)劃能否得到市場的認可？提報思路D前情回憶物業(yè)開展建議靜態(tài)價格分析定位策略產(chǎn)品的市場試探根據(jù)我公司對本案所做的產(chǎn)品假設(shè)，在有限的時間內(nèi)，我們進行了有針對性的市場摸底。市場反響，我們的假設(shè)是具備可操作性的。第一：產(chǎn)品的總價能否得到市場的認可？

80-110110-120120-140140-160比例（均：%）16%51%25%8%價格區(qū)間（均：萬）40-5555-6060-7070-80本案產(chǎn)品涉及面與市場需求面恰好吻合，面積區(qū)間為市場購置力熱點區(qū)間。本案產(chǎn)品涉及產(chǎn)品比例市場需求熱點區(qū)間柱狀表現(xiàn)圖第一：產(chǎn)品的總價能否得到市場的認可？本案產(chǎn)品主流供給區(qū)間產(chǎn)品總價在：40萬-60萬之間，與購置力所承受總價想吻合。受訪者所能承受的總價根本與主力戶型、市場均價相符合，50萬總價左右的房源入市沒有太大的消化壓力。首付比例與承受總房價吻合，15萬左右的首付款是在需求市場承受的范圍內(nèi)。南向臥室是接受度最好的戶型特征落地窗的需求占到23%.本案產(chǎn)品所塑造的居住舒適感，整好迎合了消費者得心理第一：產(chǎn)品的總價能否得到市場的認可？定點人物走訪：地點：金鼎附近〔此區(qū)域有在售熱點工程龍灣接待中心〕走訪客群：龍灣接待中心進出客戶走訪資料匯總：1、通風(fēng)采光一定要好，最好有寬敞的大陽臺；2、能在家里看到外面的景色那自然是很好的；3、入戶花園在聊城沒大見過，應(yīng)該挺好，一進門就是個小花園，還可以改成房間用；4、不管大房子小房子好住才行〔得房率方面〕5、家里24小時熱水〔溫泉類的配套〕那肯定好，就是擔(dān)憂可能會貴；6、物業(yè)管理最好能提供更好的效勞，現(xiàn)在的物業(yè)管理都不行；第一：產(chǎn)品的總價能否得到市場的認可？客戶對于硬朗的工程形象及時尚現(xiàn)代的建筑表現(xiàn)追求，恰恰是本案產(chǎn)品的規(guī)劃方向?？腿簩τ诮ㄖ饬⒚娴膶徝罌]有明顯的好惡，但從調(diào)研中看出，市場對于異域風(fēng)格的建筑也有一定的期待。受訪者在做此選項是多是考慮“審美〞與“價格〞之間的關(guān)系，漂亮耐用的釉面磚帶來的好處是普遍認知的。通過以上四個層面的論證，可以清楚發(fā)現(xiàn)，本案的產(chǎn)品規(guī)劃是可以贏得市場認可的。因此，對于客戶所關(guān)心的問題，在本案產(chǎn)品中的落實，將成為本案成功開發(fā)的重點。根據(jù)上述，再明確一下本案的客群概述——認可經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開展?jié)摿?，喜歡用居所彰顯身份和地位，看重高品質(zhì)生活并易于被引導(dǎo)的實力中上等客戶。地域——根據(jù)工程所處的不同時期網(wǎng)絡(luò)不同重點客群。前期市區(qū)及經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主：市區(qū)40%，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)30%，周邊縣市客群20%，偶得客戶10%。中期擴展到經(jīng)濟開發(fā)區(qū)輻射區(qū)域：市區(qū)40%，開發(fā)區(qū)輻射區(qū)域〔陽谷、東阿、茌平〕40%，其他縣市10%，其他區(qū)域居民10%。后期擴展到全城：市區(qū)40%，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)30%；大聊城客群30%。財富等級——炫富階層。高端，年薪5-10萬，能夠承受40-60萬的房款總價。教育程度——中等層次客戶定位客戶定位

市區(qū)客群開發(fā)區(qū)居民周邊縣市開發(fā)區(qū)輻射區(qū)域其他客群40%30%10%10%10%開發(fā)區(qū)覆蓋區(qū)域周邊縣市市中心客群開發(fā)區(qū)客群擴展至全城需求特點——：1、注重形象和檔次：國際化表達高端品質(zhì)的居住理念讓他們有面子，彰顯身份與地位。2、追求城市資源：追求城市配套資源〔教育〕、稀缺地段和稀缺環(huán)境資源環(huán)境3、關(guān)注后代成長：關(guān)注后代成長環(huán)境，尤其是教育環(huán)境。4、看重未來潛力：有長遠的眼光，能夠發(fā)現(xiàn)潛力和未來?？蛻舳ㄎ豢蛻舳ㄎ坏彤a(chǎn)中產(chǎn)上層富人階層中產(chǎn)解決了基本居住狀況，需要對身份的象征和舒適度的進行滿足。擁有理想產(chǎn)品和精確的客戶定位，本案的實際營銷或?qū)⒅皇菍嵅僦凶詈唵蔚囊痪植?。在此，我公司期望，在此階段根底上，期待下一階段的有效溝通。本案的產(chǎn)品開發(fā)占位已做出相應(yīng)匯報，那么在現(xiàn)階段的市場前提下，如果本案按照一般開展規(guī)律，接下來，對本案產(chǎn)品的靜態(tài)市場價格做初步測算。提報思路E前情回憶物業(yè)開展建議靜態(tài)價格分析定位策略產(chǎn)品的市場試探靜態(tài)價格分析通過調(diào)查研究，我們。方法：市場競爭定價法〔利用可比樓盤量化定價法制定本工程均價〕

參照：我們將龍灣、阿爾卡迪亞、月亮灣、星光城市廣場作為本案參考價格。需要特別指出的是，本工程的各項得分，是考慮了萊州市整個市場狀況和工程預(yù)期形象綜合而來的。真正投入小項權(quán)重龍灣月亮灣阿爾卡迪亞星光城市廣場本案自然環(huán)境1098776教育環(huán)境1077655周邊配套878855地段1088866交通通達性766656科技投入844445園林綠化966578立面造型653556品質(zhì)876677內(nèi)部配套644463工期444443物業(yè)管理986678品牌形象544343總計分1007974727271龍灣月亮灣阿爾卡迪亞星光城市廣場本案平均分7974727271均價PA＝5200元/㎡PB＝5000元/㎡PC＝4900元/㎡PD＝4500元/㎡？各相關(guān)樓盤價格Pi’Pi’=(QX/Qi)×Pi注：Pi為銷售均價PA’=(QX/QA)×PA=71/79*5200=4673PB’=(QX/QB)×PB=71/74*5000=4797PC’=(QX/QC)×PC=71/72*4900=4831PD’=(QX/QD)×PD=71/72*4500=4438各相關(guān)樓盤權(quán)重取值為Wi