2018年度淮安市市區(qū)

圖3-12018年各季度市區(qū)商服用地環(huán)比地價(jià)指數(shù)示意圖圖3-22018年各季度城市住宅用地環(huán)比地價(jià)指數(shù)示意圖圖3-32018年各季度城市工業(yè)用地環(huán)比地價(jià)指數(shù)示意圖表3-4城區(qū)分用途地價(jià)指數(shù)測算表用途第一季度第二季度第三季度第四季度地價(jià)指數(shù)環(huán)比地價(jià)指數(shù)定基地價(jià)指數(shù)環(huán)比地價(jià)指數(shù)定基地價(jià)指數(shù)環(huán)比地價(jià)指數(shù)定基地價(jià)指數(shù)商服100.55100.67101.22100.21101.44100.05101.49住宅101.05101.41102.47101.13103.63100.92104.59工業(yè)100.06100.06100.12100.05100.17100.07100.24綜合100.80101.06101.87100.81102.70100.65103.37

圖3-42018年市區(qū)各用途用地環(huán)比地價(jià)指數(shù)示意圖圖3-52018年市區(qū)各用途用地定期地價(jià)指數(shù)示意圖二、圖件成果1.商服用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)分布圖2.住宅用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)分布圖3.工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)分布圖4.地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)宗地圖5.地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)現(xiàn)狀照片三、表格成果1.商服用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)比準(zhǔn)租金/比準(zhǔn)售價(jià)調(diào)查表2.住宅用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)比準(zhǔn)租金/比準(zhǔn)售價(jià)調(diào)查表3.工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)比較案例調(diào)查表4.征地成本調(diào)查表5.地價(jià)區(qū)段調(diào)查登記表（初始/變更）6.地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)登記表（初始/變更）7.商服用地土地面積統(tǒng)計(jì)表（初始/變更）8.住宅用地土地面積統(tǒng)計(jì)表（初始/變更）9.工業(yè)用地土地面積統(tǒng)計(jì)表（初始/變更）10.教育用地土地面積統(tǒng)計(jì)表（初始/變更）11.科研用地土地面積統(tǒng)計(jì)表（初始/變更）12.醫(yī)療衛(wèi)生用地土地面積統(tǒng)計(jì)表（初始/變更）13.體育用地土地面積統(tǒng)計(jì)表（初始/變更）14.公用設(shè)施用地土地面積統(tǒng)計(jì)表（初始/變更）15.地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)維護(hù)日志表16.房屋交易樣點(diǎn)調(diào)查表17.相關(guān)社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)查表18.地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)評估技術(shù)要點(diǎn)表

第二節(jié)地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)成果一、地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評估成果（一）商服用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的確定通過商服用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)資料測算的2018年第四季度商服用地地價(jià)區(qū)段的平均地價(jià)，根據(jù)各地價(jià)區(qū)段的實(shí)際情況和地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則，最終確定商服用地地價(jià)區(qū)段2018年度基準(zhǔn)地價(jià)，確定結(jié)果整理見表表3-5。表3-5商服用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)表單位：m、元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱開發(fā)水平設(shè)定容積率設(shè)定寬度設(shè)定深度地面地價(jià)底層樓面地價(jià)二層樓面地價(jià)001007S健康西路-北京北路六通一平1.2048415042101940002003S上海路-人民北路-清河路六通一平1.604813290107505160002004S淮海西路-北京北路六通一平1.40812525044402040003001S淮海廣場六通一平2.20812376702505013020二層7010三層003005S淮海北路A段六通一平1.504613280106705230003008S五金市場-食品城六通一平1.2057961095404960003010S匯通市場六通一平1.505816100133506810003011S交通路六通一平1.6061218780144407220004002S淮海東路六通一平1.5081213410111705590004012S承德北路六通一平1.40812937078803710005006S新軍營路-學(xué)院路六通一平1.60410562040601870006009S銀川路-擁軍路六通一平1.0046612068503220006014S水渡口大道東段六通一平1.00812246027601240006015S水渡口大道西段六通一平1.20812419040101930006016S萬達(dá)廣場六通一平1.8081219800139807270400013S原清河新區(qū)商服區(qū)段六通一平1.6081215501170530100001S國際商貿(mào)城六通一平1.20810427043701920100002S竹巷街六通一平1.004816601870840100003S北門大街六通一平1.0056245027501240100004S城西北路-華亭路六通一平1.004815401730780100005S東西門大街六通一平1.10612346036701760100006S西長街六通一平1.10412338036001690100007S漕運(yùn)廣場六通一平1.2081011310114505380100008S鎮(zhèn)淮樓東西路六通一平1.2081210550107704850100009S南門大街六通一平1.0046274030801380100010S東長街六通一平1.1048218023301050100011S楚州大道六通一平1.106820002140960100012S梁紅玉路六通一平1.00410210023501100100013S商貿(mào)城六通一平1.1041014501550700100014S恒豐義烏城六通一平1.0081015801770820100015S楚州大道北段六通一平1.2081219601990930100001S長江西路-北京北路六通一平0.9081213101460--100002S香港路六通一平1.0081212501410630100003S長江路-淮海北路六通一平0.9061028103120--100006S北京北路-北京西路六通一平1.20610347035201620100007S淮海北路-北京路六通一平1.00610832093504210100008S承德北路-北京東路六通一平1.00610333037501690100009S新街-東大街-前進(jìn)街六通一平1.0046285031901470100010S黃河路六通一平1.0048267030001350100011S國際農(nóng)貿(mào)城六通一平1.4081220001780800100012S火車北站六通一平1.1081213101400630207005S長江東路-承德北路六通一平1.00610245027501240051008S新港太平路區(qū)段六通一平1.00610414046602100052003S博德五金市場六通一平1.205715801800810052004S仕泰隆模具市場六通一平1.20101114701490700053001S明遠(yuǎn)路六通一平1.10510254028801300350001S福地路-云林路六通一平1.20612364036801730351005S鴻海路六通一平1.006816601680790351006S徐揚(yáng)中心街六通一平1.004615101700760352007S南馬廠商服區(qū)段五通一平1.00101211501290580001001S東西大街六通一平1.6041019020145607430001004S人民南路六通一平1.3048885080204090001005S大慶路六通一平1.3046351032301520003002S淮海南路A段六通一平1.5081220610164208370003003S文廟新天地六通一平1.40812439037101710003006S新民東、西路六通一平1.1046355039601940003012S承德南路六通一平1.0046344038601770004007S淮海南路B段六通一平1.10510725076003880004008S淮海南路C段六通一平0.904533603740--004010S前進(jìn)路東段六通一平1.0048283031801430004011S前進(jìn)路西段六通一平1.004627803130--101001S工業(yè)園區(qū)商服區(qū)段六通一平1.20101210101030460101015S武黃公路（武墩）五通一平0.9048830920--200014S淮海南路D段六通一平1.004819202150970201002S白云路-富城路六通一平1.004628503200--201013S汽車南站六通一平0.9081214901650--201002S白云路-富城路六通一平1.0046283032001440201013S汽車南站六通一平0.9081214901650--（二）住宅用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的確定通過住宅用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)資料測算的2018年第四季度住宅用地地價(jià)區(qū)段的平均地價(jià)，根據(jù)各地價(jià)區(qū)段的實(shí)際情況和地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則，最終確定住宅用地地價(jià)區(qū)段2018年度基準(zhǔn)地價(jià)，確定結(jié)果整理見表3-6。表3-6住宅用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設(shè)定土地開發(fā)水平設(shè)定容積率地面地價(jià)平均樓面地價(jià)002011J利苑新村-匯豐園六通一平1.7048102830003003J機(jī)關(guān)北大院六通一平1.6047702980003009J淮海第一城六通一平1.7062603680003010J北京新村六通一平1.6049703100004005J溫州花苑-健康新村六通一平1.6039302460005001J富麗花園六通一平1.4022501610005002J淮陰工學(xué)院六通一平1.5034902330005012J上?；▓@六通一平1.4029802130006004J康城明珠六通一平1.6042102630006006J萬達(dá)廣場-億力未來城六通一平1.5051303420006007J香格里拉-茂華國際匯六通一平1.5042802860400013J原清河新區(qū)北部住宅區(qū)段六通一平1.0013301330400014J原清河新區(qū)南部住宅區(qū)段六通一平1.0011001100100003J蓮花街、長安路住宅區(qū)段六通一平1.3015801210100004J紫金花苑—如意里六通一平1.2014601220100005J淮安區(qū)西部住宅區(qū)段五通一平1.10980890100006J月湖、勺湖、文府路住宅區(qū)段六通一平1.3017301330100007J淮安區(qū)中心區(qū)住宅區(qū)段六通一平1.4023001640100008J淮安區(qū)南部住宅區(qū)段五通一平0.90850950100010J鐵云路西部住宅區(qū)段六通一平1.501230820100011J玖瓏灣六通一平1.5022901530203009J淮安區(qū)東部住宅區(qū)段五通一平0.90840930203012J御景城六通一平1.5017201150100001J黃河花園-櫻花小區(qū)六通一平1.3023101780100002J益興名人灣-藍(lán)庭印象六通一平1.3024201860100004J淮陰區(qū)西部住宅區(qū)段五通一平1.00860860100005J淮陰區(qū)承德北路西側(cè)住宅區(qū)段六通一平1.1014101280207006J淮陰區(qū)承德北路東側(cè)住宅區(qū)段六通一平1.1011001000050001J缽池住宅區(qū)段六通一平1.5031702110050009J迎賓大道北側(cè)住宅區(qū)段六通一平1.2021501790050010J迎賓大道南側(cè)住宅區(qū)段六通一平1.2018901580051007J新港住宅區(qū)段六通一平1.2015201260052004J生態(tài)文旅區(qū)東片區(qū)南部六通一平1.6049303080052011J黃元小區(qū)五通一平1.00860860052012J南方花園六通一平1.00810810053005J高教園六通一平1.6024001500350003J生態(tài)文旅區(qū)東片區(qū)北部六通一平1.6058203640351002J高鐵新區(qū)六通一平1.401190850351004J富士康住宅區(qū)段六通一平1.2012001000351014J徐揚(yáng)住宅區(qū)段六通一平1.00820820352006J南馬廠住宅區(qū)段五通一平1.20960800002001J化工新村六通一平1.3022301710003004J楚秀園住宅區(qū)段六通一平1.6044302770003005J富春花園-浦東花園六通一平1.5048303220004006J新新家園-東風(fēng)花園六通一平1.5022201480101001J工業(yè)園區(qū)住宅區(qū)段五通一平1.40910650101008J武墩住宅區(qū)段五通一平0.90840930200010J南浦佳園六通一平1.6016701050200011J恒大名都六通一平1.6019401210201005J中南世紀(jì)錦城六通一平1.8046802600201007J生態(tài)文旅區(qū)西片六通一平1.8047702650201009J黃碼住宅區(qū)段五通一平0.90770860201007J生態(tài)文旅區(qū)西片六通一平1.8040302240201009J黃碼住宅區(qū)段五通一平0.90750840（三）工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的確定通過工業(yè)用地地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)資料測算的2018年第四季度工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段的平均地價(jià)，根據(jù)各地價(jià)區(qū)段的實(shí)際情況和地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則，最終確定工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段2018年度基準(zhǔn)地價(jià)，確定結(jié)果見表3-7。表3-7工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設(shè)定土地開發(fā)水平設(shè)定容積率基準(zhǔn)地價(jià)003003G原清河區(qū)非工業(yè)集中區(qū)六通一平1.00380400001G原清河新區(qū)工業(yè)區(qū)段六通一平1.00300100001G楚州老工業(yè)區(qū)六通一平1.00285100005G淮安區(qū)非工業(yè)集中區(qū)六通一平1.00295203002G楚州工業(yè)園區(qū)五通一平1.00245100002G鹽河工業(yè)園區(qū)六通一平1.00180100009G淮陰區(qū)南部非工業(yè)集中區(qū)五通一平1.00250100011G鹽河工業(yè)走廊南部五通一平1.00175100014G淮陰區(qū)西部非工業(yè)集中區(qū)五通一平1.00245201007G淮安高新區(qū)東北部五通一平1.00240201008G淮安高新區(qū)東南部五通一平1.00245204012G鹽河工業(yè)走廊北部五通一平1.00180207003G淮安高新區(qū)西南部六通一平1.00250207013G淮安高新區(qū)西北部五通一平1.00175050001G淮安開發(fā)區(qū)西區(qū)六通一平1.00515051004G新港工業(yè)區(qū)六通一平1.00295120001G蘇淮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)五通一平1.00270351002G淮安開發(fā)區(qū)東區(qū)六通一平1.00295352003G南馬廠工業(yè)區(qū)段六通一平1.00290002001G原清浦區(qū)老工業(yè)區(qū)六通一平1.00490100008G原清浦工業(yè)新區(qū)六通一平1.00275101003G武墩工業(yè)集中區(qū)五通一平1.00350102001G淮安工業(yè)園區(qū)六通一平1.00275102004G王元工業(yè)園區(qū)六通一平1.00350200002G原清浦區(qū)城南工業(yè)區(qū)六通一平1.00380201005G黃碼工業(yè)園區(qū)五通一平1.00345201007G原清浦區(qū)非工業(yè)集中區(qū)六通一平1.00360注：工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)為地面單價(jià)，下同。（四）公共管理與公共服務(wù)用地各類地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)的確定在評估結(jié)果的基礎(chǔ)上，充分考慮淮安市今后一段時(shí)間內(nèi)的公共管理與公共服務(wù)用地地價(jià)管理政策，綜合確定各用途區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)。確定結(jié)果見表3-8至表3-12。表3-8教育用地各區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設(shè)定開發(fā)水平容積率地面地價(jià)32080401JYYD淮陰區(qū)外圍五通一平1.246032080402JYYD淮陰區(qū)中部六通一平1.595032080203JYYD原清河區(qū)外圍六通一平1.5150032080504JYYD新港工業(yè)區(qū)五通一平1.270032080205JYYD淮安市中心區(qū)六通一平1.7260032080206JYYD水渡口六通一平1.5255032081107JYYD原清浦區(qū)中心區(qū)六通一平1.6200032081108JYYD清江浦區(qū)外圍五通一平1.040032081109JYYD陽光湖六通一平1.688032080510JYYD大學(xué)城六通一平1.6112032080511JYYD開發(fā)區(qū)西部六通一平1.2102032080212JYYD清河新區(qū)六通一平1.060032080513JYYD開發(fā)區(qū)中部區(qū)域六通一平1.248032080514JYYD開發(fā)區(qū)東部五通一平1.246032080515JYYD高鐵新區(qū)六通一平1.458032080316JYYD生態(tài)新城六通一平1.8240032080517JYYD淮安區(qū)中心區(qū)六通一平1.5100032080518JYYD淮安區(qū)外圍五通一平1.045532081119JYYD工業(yè)園區(qū)五通一平1.4440表3-9科研用地各區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設(shè)定開發(fā)水平容積率地面地價(jià)32080401KYYD淮陰區(qū)外圍五通一平1.036532080402KYYD溫州工業(yè)園區(qū)五通一平1.026032080403KYYD淮陰區(qū)北部五通一平1.036532080404KYYD淮陰區(qū)西部五通一平1.026032080405KYYD淮陰區(qū)南部六通一平1.037532080506KYYD南馬廠片區(qū)六通一平1.043532080507KYYD開發(fā)區(qū)中部六通一平1.044032080508KYYD開發(fā)區(qū)西部—大學(xué)城六通一平1.078532081109KYYD原清浦區(qū)老工業(yè)區(qū)六通一平1.073532080510KYYD新港工業(yè)區(qū)六通一平1.044032081111KYYD清江浦區(qū)外圍六通一平1.052032080312KYYD淮安區(qū)西部六通一平1.042532080313KYYD淮安區(qū)東部五通一平1.036532081114KYYD工業(yè)園區(qū)六通一平1.041532080515KYYD蘇淮高新區(qū)五通一平1.0405表3-10醫(yī)療衛(wèi)生用地各區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設(shè)定開發(fā)水平容積率地面地價(jià)32080401YLWS淮陰區(qū)外圍五通一平1.246032080402YLWS淮陰區(qū)中部六通一平1.595032080203YLWS原清河區(qū)外圍六通一平1.5150032080504YLWS新港工業(yè)區(qū)五通一平1.270032080205YLWS淮安市中心區(qū)六通一平1.7260032080206YLWS水渡口六通一平1.5255032081107YLWS原清浦區(qū)中心區(qū)六通一平1.6200032081108YLWS清江浦區(qū)外圍五通一平1.040032081109YLWS陽光湖六通一平1.688032080510YLWS大學(xué)城六通一平1.6112032080511YLWS開發(fā)區(qū)西部六通一平1.2102032080212YLWS清河新區(qū)六通一平1.060032080513YLWS開發(fā)區(qū)中部區(qū)域六通一平1.248032080514YLWS開發(fā)區(qū)東部五通一平1.246032080515YLWS高鐵新區(qū)六通一平1.458032080316YLWS生態(tài)新城六通一平1.8240032080517YLWS淮安區(qū)中心區(qū)六通一平1.5100032080518YLWS淮安區(qū)外圍五通一平1.045532081119YLWS工業(yè)園區(qū)五通一平1.4440表3-11體育用地各區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設(shè)定開發(fā)水平容積率地面地價(jià)32080401TYYD淮陰區(qū)外圍五通一平1.238032080402TYYD淮陰區(qū)中部六通一平1.545032080203TYYD原清河區(qū)外圍六通一平1.560032080504TYYD新港工業(yè)區(qū)五通一平1.245032080205TYYD淮安市中心區(qū)六通一平1.786032080206TYYD水渡口六通一平1.580032081107TYYD原清浦區(qū)中心區(qū)六通一平1.675032081108TYYD清江浦區(qū)外圍五通一平1.055032081109TYYD陽光湖六通一平1.660032080510TYYD大學(xué)城六通一平1.680032080511TYYD開發(fā)區(qū)西部六通一平1.270032080212TYYD清河新區(qū)六通一平1.060032080513TYYD開發(fā)區(qū)中部六通一平1.245032080514TYYD開發(fā)區(qū)東部五通一平1.245032080515TYYD高鐵新區(qū)六通一平1.458032080316TYYD生態(tài)新城六通一平1.885032080517TYYD淮安區(qū)中心區(qū)六通一平1.545032080518TYYD淮安區(qū)外圍五通一平1.038032081119TYYD工業(yè)園區(qū)五通一平1.4420表3-12公用設(shè)施用地各區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)表單位：元/m2區(qū)段編號區(qū)段名稱設(shè)定開發(fā)水平容積率地面地價(jià)32080401GYSS淮陰區(qū)外圍五通一平1.025032080402GYSS溫州工業(yè)園區(qū)五通一平1.020032080403GYSS淮陰區(qū)北部五通一平1.024532080404GYSS淮陰區(qū)西部五通一平1.020532080405GYSS淮陰區(qū)南部六通一平1.035032080506GYSS新港工業(yè)區(qū)六通一平1.029532080207GYSS清江浦區(qū)中心區(qū)域六通一平1.052032081108GYSS原清浦區(qū)老工業(yè)區(qū)六通一平1.049032081109GYSS清江浦區(qū)外圍六通一平1.036032080510GYSS開發(fā)區(qū)西部—大學(xué)城六通一平1.051532080511GYSS開發(fā)區(qū)中部六通一平1.030032080512GYSS南馬廠片區(qū)六通一平1.029032080313GYSS生態(tài)新城六通一平1.045032080314GYSS淮安區(qū)西部六通一平1.035032080315GYSS淮安區(qū)東部五通一平1.024532081116GYSS工業(yè)園區(qū)六通一平1.027532080517GYSS蘇淮高新區(qū)五通一平1.0270注：公用設(shè)施用地中不包括其他公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)用地。二、宗地地價(jià)修正體系成果1.商服用地區(qū)段價(jià)修正系數(shù)表和因素條件說明表2.住宅用地區(qū)段價(jià)修正系數(shù)表和因素條件說明表3.工業(yè)用地區(qū)段價(jià)修正系數(shù)表和因素條件說明表4.教育用地區(qū)段價(jià)修正系數(shù)表和因素條件說明表5.科研用地區(qū)段價(jià)修正系數(shù)表和因素條件說明表6.醫(yī)療衛(wèi)生用地區(qū)段價(jià)修正系數(shù)表和因素條件說明表7.體育用地區(qū)段價(jià)修正系數(shù)表和因素條件說明表8.公用設(shè)施用地區(qū)段價(jià)修正系數(shù)表和因素條件說明表9.商服用地容積率修正系數(shù)表10.住宅用地容積率修正系數(shù)表11.教育用地容積率修正系數(shù)表12.科研用地容積率修正系數(shù)表13.醫(yī)療衛(wèi)生用地容積率修正系數(shù)表14.體育用地容積率修正系數(shù)表15.公用設(shè)施用地容積率修正系數(shù)表三、圖件成果1.商服用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖2.住宅用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖3.工業(yè)用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖4.教育用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖5.科研用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖6.醫(yī)療衛(wèi)生用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖7.體育用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖8.公用設(shè)施用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖四、信息系統(tǒng)成果建立了調(diào)查區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)評估信息系統(tǒng)。

第三節(jié)土地級別及級別基準(zhǔn)地價(jià)成果一、土地級別成果調(diào)查區(qū)商服用地、住宅用地、工業(yè)用地各土地級別面積統(tǒng)計(jì)見表4-13。表4-13土地級別面積統(tǒng)計(jì)表土地用途級別商服用地住宅用地工業(yè)用地面積（hm2）占總面積比例（%）面積（hm2）占總面積比例（%）面積（hm2）占總面積比例（%）一185.9211.432249.889.471499.863.44二206.5112.702641.9011.128718.420.02三186.5511.474607.5319.3919911.3845.72四191.2211.764247.4517.8810084.8223.16五180.3111.093036.7712.783336.667.66六190.7311.736974.4929.36七320.2419.69八164.7110.13總面積1626.19100.0023758.03100.0043551.12100.00二、圖件成果1.商服用地土地級別圖2.住宅用地土地級別圖3.工業(yè)用地土地級別圖三、級別基準(zhǔn)地價(jià)評估成果各類用地級別基準(zhǔn)地價(jià)測算的主要依據(jù)是區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)面積加權(quán)測算法測算的平均價(jià)，充分考慮土地估價(jià)范圍內(nèi)的現(xiàn)實(shí)或現(xiàn)行地價(jià)水平，綜合確定商服、住宅、工業(yè)用地用地級別基準(zhǔn)地價(jià)，見表4-14至表4-16。

表4-14商服用地級別基準(zhǔn)地價(jià)表土地級別基準(zhǔn)地價(jià)（元/m2）變幅（元/m2）設(shè)定土地開發(fā)水平設(shè)定容積率一1878011290-43320六通一平1.50二99406160-13010六通一平1.30三48703530-7040六通一平1.30四34502770-4180六通一平1.10五29702270-3460六通一平1.10六22601630-2910六通一平1.10七15401240-1910六通一平1.10八1150710-1510五通一平1.00表4-15住宅用地級別基準(zhǔn)地價(jià)表土地級別基準(zhǔn)地價(jià)（元/m2）變幅（元/m2）設(shè)定土地開發(fā)程度設(shè)定容積率一53004090-7190六通一平1.60二39002540-5480六通一平1.50三23801890-2780六通一平1.50四16501200-2470六通一平1.20五1180940-1530六通一平1.20六820660-1130五通一平1.00表4-16工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價(jià)表土地級別基準(zhǔn)地價(jià)（元/m2）變幅（元/m2）設(shè)定土地開發(fā)程度設(shè)定容積率一510465-540六通一平1.0二365320-400六通一平1.0三290255-320六通一平1.0四245230-265五通一平1.0五175165-190五通一平1.0第四章成果應(yīng)用與建議第一節(jié)成果說明一、主要成果本次調(diào)查區(qū)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作所完成的成果主要包括三個(gè)方面，即地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系更新成果、地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)成果和土地級別成果。1.地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系更新成果（1）地價(jià)區(qū)段分布圖；（2）地價(jià)區(qū)段登記表；（3）地價(jià)區(qū)段描述表；（4）地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)資料；（5）地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)分布圖；（6）地價(jià)指數(shù)成果。2.地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)成果（1）商服、住宅、工業(yè)用地及教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公用設(shè)施用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)；（2）地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評估宗地地價(jià)修正系數(shù)及其說明表；（3）商服、住宅、工業(yè)用地及教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公用設(shè)施用地地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)圖。3.土地級別成果（1）商服、住宅和工業(yè)用地土地級別圖；（2）商服、住宅和工業(yè)用地級別基準(zhǔn)地價(jià)。二、成果基本內(nèi)容1.基準(zhǔn)地價(jià)是各地價(jià)區(qū)段或土地級別內(nèi)，在估價(jià)期日和設(shè)定土地開發(fā)程度及設(shè)定容積率下，同一用途的出讓土地使用權(quán)的平均價(jià)格。（1）基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日為2019年1月1日。（2）土地使用年期按法定最高出讓年限設(shè)定，即商服用地40年、住宅用地70年、工業(yè)用地50年、教育用地50年、科研用地50年、醫(yī)療衛(wèi)生用地50年、體育用地50年、公用設(shè)施用地50年。（3）根據(jù)評估范圍內(nèi)同一用途現(xiàn)狀平均土地開發(fā)程度或2/3以上面積已經(jīng)達(dá)到的宗地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施平均水平、宗地紅線內(nèi)“場地平整”設(shè)定土地開發(fā)水平。其中，“六通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通氣、通訊，宗地紅線內(nèi)場地平整。“五通一平”指宗地紅線外通路、通電、通上水、通下水、通訊，宗地紅線內(nèi)場地平整。（4）容積率根據(jù)地價(jià)區(qū)段或土地級別的現(xiàn)狀平均容積率設(shè)定。（5）基準(zhǔn)地價(jià)土地用途劃分為商服、住宅和工業(yè)三大類及教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公用設(shè)施用地新五大類?？紤]到基準(zhǔn)地價(jià)的實(shí)際操作和應(yīng)用，將三大類用地進(jìn)行了細(xì)分，并編制了三類用地用途細(xì)分的地價(jià)修正系數(shù)表，同時(shí)還編制了交通運(yùn)輸用地、特殊用地的基準(zhǔn)地價(jià)用途修正系數(shù)表。（6）不得分割轉(zhuǎn)讓銷售及分割抵押教育、科研、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公用設(shè)施用地用地土地不得分割轉(zhuǎn)讓及分割抵押，地上所建房屋不得分割轉(zhuǎn)讓及分割抵押。2.地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)評估宗地地價(jià)修正體系。包括：期日修正、土地開發(fā)程度差異修正、使用年期修正、容積率修正、宗地地價(jià)影響因素修正等。3.監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)分為現(xiàn)狀條件下的評估地價(jià)和設(shè)定內(nèi)涵條件下的評估地價(jià)兩類。其中，現(xiàn)狀條件下的評估地價(jià)是指在宗地外基礎(chǔ)設(shè)施及宗地內(nèi)場地平整的開發(fā)水平，宗地實(shí)際容積率的條件下，使用年期為剩余土地使用年期的國有土地使用權(quán)價(jià)格。設(shè)定內(nèi)涵條件下的評估地價(jià)是指地價(jià)區(qū)段設(shè)定的在宗地外基礎(chǔ)設(shè)施及宗地內(nèi)場地平整的開發(fā)水平，地價(jià)區(qū)段平均或設(shè)定容積率的條件下，使用年期為某一用途法定最高出讓年期的國有出讓土地使用權(quán)價(jià)格。其估價(jià)期日為每季度的最后一天。4.地價(jià)指數(shù)以對應(yīng)城市內(nèi)部區(qū)域的地價(jià)水平值為基礎(chǔ)計(jì)算。按照基數(shù)不同分為定基地價(jià)指數(shù)和環(huán)比地價(jià)指數(shù)。其中，定基地價(jià)指數(shù)等于某一用途某年（季）度地價(jià)水平值與固定基期地價(jià)水平值的比率。環(huán)比地價(jià)指數(shù)等于某一用途某年（季）度地價(jià)水平值與上年（季）度地價(jià)水平值的比率。三、注意事項(xiàng)1.土地市場在深度調(diào)整時(shí)，地價(jià)水平起伏較大，不宜采用基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法評估宗地地價(jià)。2.城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)是隨社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展變化的，將根據(jù)變化情況及時(shí)調(diào)整。第二節(jié)成果應(yīng)用說明一、地價(jià)區(qū)段成果的應(yīng)用說明地價(jià)區(qū)段成果主要指地價(jià)區(qū)段分布圖，在宗地評估和調(diào)整用地結(jié)構(gòu)方面有著現(xiàn)實(shí)的應(yīng)用意義。1.地價(jià)區(qū)段成果的應(yīng)用：地價(jià)區(qū)段成果在優(yōu)化城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)，促使各類土地達(dá)到最佳經(jīng)濟(jì)收益狀態(tài)有著特殊的意義。在進(jìn)行城鎮(zhèn)總體規(guī)劃調(diào)整過程中可充分考慮地價(jià)區(qū)段的空間分布現(xiàn)狀。2.成果應(yīng)用時(shí)效性：地價(jià)區(qū)段劃分是依據(jù)現(xiàn)狀為主的原則，即地價(jià)區(qū)段綜合反映了調(diào)查區(qū)內(nèi)部現(xiàn)狀條件下不同用地類型的空間分布差異和質(zhì)量分布差異。隨著城鎮(zhèn)的發(fā)展，商服業(yè)進(jìn)一步集聚與繁華，基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步完善，地價(jià)區(qū)段成果應(yīng)隨城鎮(zhèn)的發(fā)展而進(jìn)行調(diào)整變更，以適應(yīng)城鎮(zhèn)日益變化的新情況。

二、基準(zhǔn)地價(jià)成果的應(yīng)用說明1.基準(zhǔn)地價(jià)的說明：本次評估的基準(zhǔn)地價(jià)是指在目前土地開發(fā)現(xiàn)狀條件為設(shè)定土地開發(fā)條件的前提下，各地價(jià)區(qū)段土地使用權(quán)法定最高出讓年期的平均價(jià)格。土地取得費(fèi)、宗地紅線外土地開發(fā)費(fèi)和宗地紅線內(nèi)土地平整費(fèi)、利息、利潤和土地增值收益的平均標(biāo)準(zhǔn)已在基準(zhǔn)地價(jià)中得到體現(xiàn)?；鶞?zhǔn)地價(jià)的顯著特點(diǎn)就是反映城市內(nèi)不同區(qū)域土地收益的平均水平，并將一定期限土地使用價(jià)值以貨幣形式反映出來，從而為土地使用權(quán)的合理出讓、出租、轉(zhuǎn)讓或作價(jià)出資以及政府管理和調(diào)控地價(jià)提供指導(dǎo)依據(jù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)并不代表每宗地的具體價(jià)格，而代表了某一區(qū)域（土地級別或地價(jià)區(qū)段）平均地價(jià)，它顯示了不同級別、不同地價(jià)區(qū)段的一般價(jià)格水平。在宗地地價(jià)評估過程中，可采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行評估，為此我們專門建立了宗地地價(jià)的修正體系。2.應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)成果的說明：本次的基準(zhǔn)地價(jià)成果是以區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)為核心的基準(zhǔn)地價(jià)體系，因此在具體應(yīng)用時(shí)應(yīng)以區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)為基礎(chǔ)，對具體宗地地價(jià)進(jìn)行修正，而土地級別和基準(zhǔn)地價(jià)成果只是作為政府掌握地價(jià)水平的參考。3.成果應(yīng)用時(shí)效性說明：基準(zhǔn)地價(jià)是依據(jù)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測點(diǎn)和土地市場現(xiàn)狀為基礎(chǔ)評估的。由于基準(zhǔn)地價(jià)受到土地供需關(guān)系（如土地利用規(guī)劃、土地供應(yīng)計(jì)劃）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、地價(jià)指數(shù)等多方面影響，基準(zhǔn)地價(jià)評估成果動態(tài)變化較大，因此，基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)根據(jù)土地市場狀況，應(yīng)用地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系隨時(shí)調(diào)整。三、城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系成果的應(yīng)用說明1.應(yīng)用城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系成果的說明：建立了調(diào)查區(qū)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系后，應(yīng)根據(jù)省自然資源廳的要求，按季度對地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的土地利用情況和交易情況進(jìn)行監(jiān)測和維護(hù)，并根據(jù)《城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》和《《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范（2014年版）》的要求按季度對地價(jià)監(jiān)測點(diǎn)的資料進(jìn)行采集、整理、匯總和保管，并按規(guī)定上報(bào)，為實(shí)行地價(jià)動態(tài)監(jiān)測提供依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，利用地價(jià)監(jiān)測資料進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新、地價(jià)預(yù)測預(yù)警、地價(jià)指數(shù)編制、地價(jià)信息發(fā)布、地價(jià)輔助決策等，提高城市地價(jià)管理效率。2.成果應(yīng)用時(shí)效性說明：建立城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系的目的之一是實(shí)現(xiàn)城市地價(jià)的動態(tài)監(jiān)測，了解和掌握城市地價(jià)水平和地價(jià)動態(tài)分布規(guī)律，因此，其時(shí)效性很強(qiáng)。根據(jù)《城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范》和《江蘇省城鎮(zhèn)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)規(guī)范（2014年版）》的規(guī)定，城市地價(jià)監(jiān)測資料應(yīng)按季度進(jìn)行。目前最新調(diào)查區(qū)地價(jià)動態(tài)監(jiān)測體系中地價(jià)動態(tài)監(jiān)測資料的估價(jià)期日為2018年12月31日，并對地價(jià)狀況進(jìn)行了動態(tài)監(jiān)測，編制了地價(jià)監(jiān)測成果，成果應(yīng)用過程中應(yīng)注意其成果的估價(jià)期日，以后的地價(jià)動態(tài)監(jiān)測工作應(yīng)在此基礎(chǔ)上按季度完成。第三節(jié)成果在宗地地價(jià)評估中的應(yīng)用一、應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估宗地地價(jià)的主要流程利用基準(zhǔn)地價(jià)可以采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法進(jìn)行宗地地價(jià)評估?；鶞?zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價(jià)影響因素的分析，利用宗地地價(jià)修正系數(shù)，對地價(jià)區(qū)段基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格的方法。1.收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料，包括基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)區(qū)段圖及其文字說明、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)評估宗地地價(jià)修正系數(shù)表及說明表等。2.確定待估宗地所在地價(jià)區(qū)段的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)。3.分析待估宗地的地價(jià)影響因素，依據(jù)宗地地價(jià)修正系數(shù)說明表和修正系數(shù)表計(jì)算待估宗地的綜合修正系數(shù)。4.進(jìn)行期日修正、年期修正、容積率修正、開發(fā)水平修正等其他修正。5.測算待估宗地地價(jià)。二、宗地地價(jià)的計(jì)算公式根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)測算的宗地地價(jià)可分為宗地樓面地價(jià)和宗地地面地價(jià)兩種類型。1.商服用地地價(jià)評估（1）對于位于商業(yè)路線的宗地地價(jià)計(jì)算公式為：宗地樓面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<樓面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)×臨街深度修正系數(shù)×臨街寬度修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數(shù)。宗地地面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<地面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)×臨街深度修正系數(shù)×臨街寬度修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數(shù)。（2）對于位于商服片區(qū)的宗地地價(jià)計(jì)算公式為：宗地樓面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<樓面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數(shù)。宗地地面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<地面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數(shù)。2.住宅用地地價(jià)評估宗地地價(jià)計(jì)算公式為：宗地樓面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<樓面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×宗地地面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<地面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數(shù)。3.工業(yè)用地地價(jià)評估宗地地價(jià)計(jì)算公式為：地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數(shù)。4.教育用地地價(jià)評估宗地地價(jià)計(jì)算公式為：宗地樓面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<樓面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×宗地地面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<地面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數(shù)。5.科研用地地價(jià)評估宗地地價(jià)計(jì)算公式為：宗地樓面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<樓面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×宗地地面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<地面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數(shù)。6.醫(yī)療衛(wèi)生用地地價(jià)評估宗地地價(jià)計(jì)算公式為：宗地樓面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<樓面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×宗地地面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<地面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數(shù)。7.體育用地地價(jià)評估宗地地價(jià)計(jì)算公式為：宗地樓面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<樓面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×宗地地面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<地面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數(shù)。8.公用設(shè)施用地地價(jià)評估宗地地價(jià)計(jì)算公式為：宗地樓面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<樓面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×宗地地面地價(jià)＝（適用的基準(zhǔn)地價(jià)<地面地價(jià)>×期日修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)±開發(fā)水平差異修正）×年期修正系數(shù)。三、宗地地價(jià)評估中有關(guān)參數(shù)的選取1.期日修正系數(shù)的確定期日修正系數(shù)＝宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)/基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)2.年期修正系數(shù)的確定年期修正系數(shù)＝[]÷[]式中：r—土地還原率；n—剩余使用年期；m—土地使用權(quán)出讓法定最高年期。3.容積率修正系數(shù)的確定按照城市規(guī)劃管理部門給定的宗地容積率（R），查相應(yīng)的《容積率修正系數(shù)表》確定容積率修正系數(shù)。當(dāng)R1<R<R2時(shí)其修正系數(shù)可用下列公式求取。X=X1+(X2-X1)×(R-R1)/(R2-R1)其中：X為所需求出的容積率修正系數(shù)；R為X對應(yīng)的容積率；R1、R2為容積率修正系數(shù)表中所列的容積率；X1、X2為R1、R2所對應(yīng)的容積率修正系數(shù)。對于不同容積率之間的修正系數(shù)，用下列公式求取。X=X2/X1其中：X為R1、R2之間的容積率修正系數(shù)；X1、X2為R1、R2所對應(yīng)的容積率修正系數(shù)。4.綜合修正系數(shù)的確定綜合修正系數(shù)是指除期日、容積率、年期、用途、土地開發(fā)程度之外的其他地價(jià)影響因素的修正系數(shù)。參照《宗地地價(jià)修正系數(shù)表及說明表》，根據(jù)宗地各種因素情況確定每種因素的修正系數(shù)，使用下列公式測算綜合修正系數(shù)。K=1+式中：K—綜合修正系數(shù)，ki—各因素的修正系數(shù)，n—影響因素個(gè)數(shù)。5.其他情況修正對于具體宗地價(jià)格的測算，還需根據(jù)具體情況進(jìn)行修正。例如待估宗地土地開發(fā)程度與地價(jià)區(qū)段設(shè)定土地開發(fā)程度不一致時(shí)，還需進(jìn)行開發(fā)程度修正。四、宗地地價(jià)評估特殊情況處理對于位于