某科長租公寓事業(yè)計劃書

萬科長租公寓事業(yè)計劃書薛峰2019年5月18日業(yè)刻務(wù)熄定曾義治及炭愿盾景定段義經(jīng)：為栽城多市攀新臭進接入膏者夏提慎供院中蔽長雹期蛙公宏寓帥租沃賃伴及域服壘務(wù)喜，析通掀過芽租煎金討、四客灘戶須增腫值夸服獵務(wù)吐、淋不李動鴨產(chǎn)菌增惑值姑、停現(xiàn)他金瀉流羅獲宏取引利鎮(zhèn)潤荷回山報馳。易基仰于也客布戶喝規(guī)柄模壁及陸特奇點畝，像萬渾科植長線租巡壽公喜寓舒業(yè)煮務(wù)樸目栽前萌以腫萬儉科滑驛靠為背主幟力融產(chǎn)享品爺，歉以送萬甲科聾派帆、劫被刑窩悟公賣寓懷為嗚輔愿月景腐：旨正在呆為超敲過5肉0繭%的宋城吳市歷新怒進區(qū)入依者桌提溫供補中焰長蒸期灑租宴住波空顧間份及水服烘務(wù)年齡收入2035長租規(guī)模收入曲線購房獨立被蘆窩矩公仆寓萬槳科精驛萬著科盾派客串戶1依/顆1預(yù)3外票部鏈環(huán)特境市聞場蓮研天判1市吳場饞空守間趕巨馬大中毛長歷期啞租紅賃服需般求退目街前接規(guī)嗽模豬約螺為1萬價億顯；中窗國浪城戲鎮(zhèn)宗化桑率輔年賞增利長找率鍬約伐為1碌%，束即茫每鄭年媽有1窯0財0惑0萬檢人賣進璃入鍬城盾市鼠，嘗其百中腫約2手0借%進劃入舅一很線劫城拉市重壘點騙一辣二燥線臥城婆市瘡受福地偉價豪持愚續(xù)駁走恰高警影燃響晌，鎖房渡價滾高緣瑞企疑，稈人遙均辰收只入距增門幅袋相悟?qū)Φ烤徆┞h，味“躁剪構(gòu)刀病叉致”逗現(xiàn)移象讀日候趨澡明肯顯究房草價葬收豎入甘比句突到破1替5，誓購啊房京溢殖出慶人熄群疼租飽房抄需廣求晉旺獨盛2市旅場量分雞化述明稻顯受外城選市張經(jīng)擴濟史發(fā)禿展妖、劈燕產(chǎn)疾業(yè)改結(jié)巷構(gòu)聽、懸人活口些導(dǎo)亞入厚、斬房爺屋趨租肅售越比活等酒因誼素僻影高響惑，毫城擱市勻長攪租壤公口寓置市猾場捷分震化鉛明稠顯9陡0碗%的棚長渡租驢公慢寓鏟市壞場讀集兵中暴于恢國鹽內(nèi)鼓主材要歪一勉二妻線晴城齒市殘，秩其攜中新北假上禿廣曲深頭占浸比潑超山過6躍0親%一倆二驅(qū)線就城指市存懲量軍資望產(chǎn)核估縮慧值沉空懸間盾日菌趨廉增砍大品銀牌長隙租松公撐寓鴨市賭場怖占制有唇率放低唇于3染%（暑美查國6維0練%）丘，俊行留業(yè)忌發(fā)較展獵處果于特初促級龜階辣段債，費市哨場蓬規(guī)位范甚程稍度低中累長目期湊集申中緒式公煎寓打呈指滅數(shù)熱增勝長將，首預(yù)券計2歷0慨1章8年腐超扭過1朱0吉0我0億市紐奉場集空僵間均巨潤大穩(wěn)，安中倉長嘩租挎公鹿寓皆市蹦場險需瀉求嫁旺根盛碌且拘呈閑指筍數(shù)遣增疲長薪，破一眾二歌線剛城昏市涼規(guī)蔽模疊占愈比改超之過9速0僅%，孕以捎青起年尺為切主荷的喬城血市泥新悉進噸入某者侍成躁為句主匹要退客惜群4客榨戶邀特剃征塑突渣出主菌要痰客挪戶角群早體插為2更0確-縣3植5歲鍛青陳年腰階膝層存占榮比8填9拉%中筑長美期董品異牌斷公個寓凳規(guī)悲?，F(xiàn)增呈長菠潛損力繭巨啞大32舉/兄1尋3外昆部余環(huán)耽境競精爭六對疑手長梳租桂公悲寓云市禍場寧競璃爭紡者社眾垃多黃，引但撇集棕中捎度戶低誼?？≡谂_資照本粘支面持彎下吊項男目掃拓唉展彩迅孟猛溫，急跨礎(chǔ)區(qū)航域家經(jīng)棚營延成交為僵趨牙勢1競興爭廢者缸眾竄多攝，亦模雖式斯、特優(yōu)本勢暖各碗異隔，緞但帝集女中娛度罪低2擴姐張滿迅因猛長湯租場公辛寓監(jiān)自2鳥0置1贈3年埋以際來舊進軍入譽活狹躍磁期謹(jǐn)，咳參流與繞者版眾攏多成，參且切多到位務(wù)于險一為二婚線全城兔市回；多籮數(shù)摘公近司長規(guī)扛模膛少休于5聚0沉0造0間庸，更過1暑0樂0據(jù)0零0間團僅適有艦?zāi)轿炃嗍卓头?，伐過1晃0萬貪間蚊僅無有向自仙如臣有栗家劫。行擔(dān)業(yè)眨目泡前拔領(lǐng)賽先懇者五如熱魔建方無等樓在屑資酷本型助克力俘下趕（Y柳O艷U煩+：商順刻為瓣資夏本1億侍；包新籌派得：省賽謹(jǐn)富漆不嗎動院產(chǎn)1姨.別6億材；卸魔臨方洪：躺資已本魄市白場酒融賊資2億排美償元營；糧蘑般菇岸：I獅D圍G平孫安2瓣5嗽0宴0萬么美少元忽）稼，罰迅檔速爆擴箱張藥，悅搶客占藍(lán)核買心憲城紅市晉重舟要川區(qū)蓄位趣。品牌背景競爭對手模式規(guī)模優(yōu)勢劣勢房地產(chǎn)中介自如友家晟曜行相寓租金差+客戶培養(yǎng)+金融服務(wù)+服務(wù)收費自如有家10萬間相寓1000間晟曜行1300間依托線下門店導(dǎo)入房源與租戶管理成本高，客戶粘性低，房源成本高，低毛利率、低成長性創(chuàng)業(yè)青客優(yōu)客逸家優(yōu)家貝客租金差+租戶延伸價值挖掘+第三方接口收費青客3萬間優(yōu)客1萬間優(yōu)家1200間貝客2000間IT精細(xì)化管理、客戶粘性運營及產(chǎn)品打造資金成本高、項目獲取渠道有限金融資管寓見新派租金差+增值服務(wù)寓見7000間新派200間融資渠道、改造、運營退出渠道項目獲取渠渠道有限，開發(fā)成本高房地產(chǎn)蘑菇未來域租金差蘑菇1萬間未來域6000間房源獲取產(chǎn)品品質(zhì)、項目改造開發(fā)跨城市擴展緩慢酒店魔方租金差魔方15000間窩趣1000間產(chǎn)品、運營及項目拓展管理成本高、用戶意識不足、服務(wù)詬病窩趣3擊/要1童3被脖窩辯公捕寓萬饅科你驛客留戶太選糧擇長租產(chǎn)品租戶分類區(qū)位要求居住需求出行交通生活配套空間硬裝萬科派企業(yè)高管及企業(yè)主私家車高高高商務(wù)/高級白領(lǐng)軌道>公高高高萬科驛公司職員公>軌道高高中創(chuàng)業(yè)人群公/步高高中技術(shù)藍(lán)領(lǐng)步/自中中中被窩公寓社群服務(wù)人員步>公中低低基礎(chǔ)務(wù)工人員步>公低低低居住待改善低收入者公>步低低低考學(xué)人群及陪讀步>公中中低被浪窩義公閘寓被墻窩與公鑄寓萬唱科忌驛萬針科群派根盆據(jù)慮客抽戶吧規(guī)山模澇及遇其惰支知付淺能褲力番，是在頓城崖市捉核陳心務(wù)、鹽區(qū)扭域獅核畢心強及刮成液熟傅社上區(qū)夢提肉供巷萬溪科熱派茂、童萬告科它驛替、威被社窩嶄公襯寓債等臭集次中垂式片公辜寓驢產(chǎn)曬品兄，勞滿怕足棗客黃戶雹中刮長懼期蔬租律住安需料求萬票科賞派3斜K它M2奴K雞M1據(jù)K變M萬科樸派欲：城削市挎核找心區(qū)闖或儲軌迷道梅交鑼通上摟蓋舟區(qū)上域戒。虜滿還足隱城壇市行范堡圍習(xí)內(nèi)恢私勢營差業(yè)全主批、族高豬級白犧領(lǐng)帖等跪高榆收感入喬人愛群幟中恐長搏期犬租請賃踩居緞住都需臺求萬端科暮驛車：配辮套職齊塘全豬、荒交各通便暮利等狹片此區(qū)絡(luò)核將心勒區(qū)伴域螞。城滿棄足啞片薯區(qū)陷范啟圍填內(nèi)悔公倆司職橫員、梅創(chuàng)披業(yè)匠人視群體、俘技冤術(shù)慎藍(lán)薯領(lǐng)獄等遲中爛長災(zāi)期約租軋賃閱居脈住旋需籃求被注窩公檔寓衡：成開熟奇社藍(lán)區(qū)巡壽。舌滿憲足囑社減區(qū)負(fù)服禿務(wù)弓人短員堆基玻本菜居寶住察需撥求2號窩線6號吼線5號似線4號遠(yuǎn)線3號配線A朋P耳M8號汽線4蒙/下1森3業(yè)楚務(wù)慨基申本蘋約識法市池場搖化祖標(biāo)邁準(zhǔn)暢租爛金按怨客券戶簡設(shè)左置低管湖理黃單賭元客衛(wèi)戶魂熟裝悉姥度>句6檢0崗%C始e壁=香0孔.蕉1湊5雙刑軌救制只平第行害的槳組脂織討架頭構(gòu)單緞層梨考昏核占架妨構(gòu)壤下公的酸雙共層鼠分知享趨機非制5狗/梨1撇3核榮心呀競到爭陰要插素提償升蔬運畫營叫及絞不夸動渣產(chǎn)座效引率疫，C期E小挑于0檢.倘1鈴5遠(yuǎn)趕低薦于雷行耽業(yè)君平隸均苗水市平漢（）聚，艱構(gòu)撲成山業(yè)察務(wù)澇核舟心谷競截爭葛力工。軋通砍過拆“賴八腳爪連魚歸”勾與枝其做他山業(yè)漁務(wù)塊共遣享厲客顧戶狀及艱配茶套舒服傾務(wù)姥，宇加震速剛業(yè)李務(wù)宗規(guī)脅模薦擴熔張姿，散提印升肺經(jīng)臥營蟲效陵率陪，味加竄強燦客惡戶掉黏客性效視率轉(zhuǎn)要遞素萬售科隊長透租畜公赤寓萬秀科騎教遭育萬咱科屈云萬籌科聞悅?cè)f題科筐里萬悲科羊頤萬憂科涼廣嘗場即媽售客見戶上欲城霜建表設(shè)社獻(xiàn)區(qū)昆商廉業(yè)俊配乞套+店燦員城君市釣商娘業(yè)爪配通套+店掏員家認(rèn)政嫩及紀(jì)物吵業(yè)荒人期員教粘育候從凱業(yè)從者白悠領(lǐng)業(yè)寒務(wù)蘿關(guān)壇聯(lián)慌度運營成本及費用————————EBITDACE=不超過25㎡，通過設(shè)計空間咬合提升效率單套使用面積優(yōu)化大堂等公共空間設(shè)置，控制在1%，遠(yuǎn)低競爭對手的7-8%配建比（安全、衛(wèi)生、便捷）適配的租賃管理智能化服務(wù)流程家電選配包高效適度的基礎(chǔ)服務(wù)（關(guān)懷、社交、成長）“微關(guān)懷”行動伙伴圈自管理第三方共建自建共建社群服務(wù)運爺營娘效嬌率不隙動狹產(chǎn)莫效婦率6商/衛(wèi)1湊3<透0感.迎1笑5盈層利少模珍式在篩穩(wěn)訴定鐮經(jīng)宇營少的宅前銜提攏下伴，推通司過械經(jīng)貪營底性逃融緒資撈放惑大鮮資課金向杠朝桿吉，免深臟度姥挖束掘總客糠戶揭價燥值事。妄租暗金鉛、釘客邁戶周增軟值劉服換務(wù)笛、名不談動醫(yī)產(chǎn)突增枕值霜、倍現(xiàn)枯金劃流怒四尚個珠模刷塊岡貢亦獻(xiàn)銜利怠潤品，霉成陣熟披期香業(yè)萍務(wù)R腫O丹E不回低叔于2償0授%經(jīng)利營寺性注貸遣款涌放慚大仗融池資熔杠變桿前攪置拘現(xiàn)貪金給流遞提樂升氧資震金彩效鵲率萬科派萬科驛被窩公寓利潤資金客戶租金+客戶增值服務(wù)+不動產(chǎn)增值+現(xiàn)金流~~~~

~~~~~~利潤流客戶流客戶價值挖掘利潤核心：租金客戶增值服務(wù)不動產(chǎn)增值現(xiàn)金流利潤經(jīng)營性凈現(xiàn)金流+杠桿~~~~

~~~~~~客戶現(xiàn)金流投資7享/皇1豆3投零資瓦原盯則城孫市免分噸級市維估度房畝價烈收臥入韻比新權(quán)增聚人伏口畢規(guī)段模城市分類房價收入比新增人口規(guī)模（萬）布局要求典型城市A>15>50有下限無上限北京、上海、深圳、廣州B>12>30有下限有上限廈門、南京、杭州等C>10>20有上限福州、武漢等D>7>10條件決策南寧、鄭州等E<7<10不進入莆田、漳州、清遠(yuǎn)等城腦市明選浪擇項孤目道選燒擇市場標(biāo)準(zhǔn)要求交通設(shè)施步行10-15分鐘內(nèi)有地鐵站，步行5-8分鐘有公交站0.5-1小時以內(nèi)達(dá)到市中心，火車站等交通樞紐生活配套周邊500米覆蓋餐飲、便利店、銀行等生活便利設(shè)施1公里附近有超市、購物中心等零售購物場所，最好有娛樂健身場所不利因素?zé)o噪音、空氣及水污染，無傳染病院、殯儀館等無采光遮擋、周圍20米內(nèi)無加油站無正在拆遷、準(zhǔn)備拆遷工程及重大市政施工客戶分布2-3公里內(nèi)有學(xué)校、大型辦公區(qū)/寫字樓、科技創(chuàng)意園區(qū)、高新區(qū)/開發(fā)區(qū)等商務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求產(chǎn)權(quán)商業(yè)、非軍產(chǎn)類、辦公、教育、工業(yè)等，可辦理臨商或取得批文，可辦理消防消防有（或可辦）一次/二次消防驗收合格證明租賃面積2000平米以上房間數(shù)70-200間（暗房比例控制在5%以內(nèi)）租期10年以上，15-20年為佳租金遞增3年<5%免租期不少于3個月付款方式季付或以上工程標(biāo)準(zhǔn)要求建筑獨棟或獨立庭院最佳，如高層物業(yè)租賃部分樓層應(yīng)是連續(xù)樓層物業(yè)格局矩形建筑，進深20米以內(nèi)（進深大需業(yè)務(wù)同意開天窗）外立面外立面新且整潔美觀，有空調(diào)外掛機位，外窗如需改造需業(yè)主同意門頭標(biāo)準(zhǔn)門頭，可設(shè)置門禁，獨立門廳及100平米左右公共配套面積層高不低于2.8米（梁下不低于2.4-2.6米）電梯5層以上有客梯，可獨立使用給水供水送至樓層且滿足需求排水/排污排污點位送至起租層且滿足多點位需要模負(fù)式狂選牧擇資產(chǎn)要求外部重資產(chǎn)重點布局核心一二線城市（北、上、廣、深、廈、杭、南），獲取城市中心區(qū)、地鐵站點沿線、人口及產(chǎn)業(yè)密集區(qū)項目輕資產(chǎn)滿足萬科驛經(jīng)營原則要求的輕資產(chǎn)項目鼓勵獲取自有低效重資產(chǎn)原則上不反對自有低效資產(chǎn)嘗試性開展長租公寓經(jīng)營從若房脾價布收騎入露比污及只新傍增開人揚口晚規(guī)聰模堵劃飄分冷城賴市暖等銳級尿，供充睛分亭考購慮廉區(qū)厚位字、稿價霜格厚、下改壤造洲成壤本夸、寨經(jīng)煉營詢風(fēng)王險升等版維弊度檢，勻輕謠重殃并擁舉培獲堆取祖項孫目8菊/私1舅3運巷營門指棄標(biāo)效率指標(biāo)指標(biāo)描述指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)市場常量指標(biāo)可比單套月租金Rm項目周邊可比同類產(chǎn)品月度租金隨市場狀況而定月租金年增長率Gm項目周邊租金每年增長率根據(jù)市場狀況浮動（基準(zhǔn)：萬科驛3.5%；萬科派6%）空間效率套間面積Si可租房間套內(nèi)可使用面積租賃公攤比Rs可租房間面積:公共配套面積Rs≥2,3以上為優(yōu)秀租建比Rc可租房間面積:項目建筑面積Rc≥100%，150%以上為優(yōu)秀經(jīng)營效率收入滿租率α在租房間數(shù):可租房間數(shù)α≥98%零租比β實際租金收入:基準(zhǔn)租金收入β≥1,1.2以上為優(yōu)秀公租收入Rp公共配套面積每月對外出租收入-費用費效比Ce經(jīng)營費用Co

:息稅折攤前利潤EBITDACe≤0.15營售比KI項目未來估值:項目目前售價KI≥0.6，0.8以上為優(yōu)秀投資效率租金倍數(shù)Rt租賃項目對外出租房間租金：租入租金Rt≥2投資強度TI項目總投入成本TI≤Vb現(xiàn)金流回正周期CF累計現(xiàn)金流為零輕資產(chǎn)不超過租賃期的1/3資產(chǎn)效率指標(biāo)不動產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)估值倍數(shù)Ms經(jīng)營性資產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)估值倍數(shù)，隨市場波動2015年度Ms=12.5該產(chǎn)品品類估值倍數(shù)Mt該品類經(jīng)營性資產(chǎn)成長性的估值倍數(shù)萬科驛=20；萬科派=30當(dāng)期經(jīng)營性資產(chǎn)的市場標(biāo)準(zhǔn)值

Va經(jīng)營性資產(chǎn)完整經(jīng)營第三年度Ebitda的Ms倍Va=年度Ebitda*Ms該品類資產(chǎn)未來估值兌現(xiàn)值

Vb市場基金對該品類的資產(chǎn)估值Vb=年度Ebitda*Mt重資產(chǎn)區(qū)位分級及重資產(chǎn)項目成熟期底線EBITDA率要求（EBITDA率=EBITDA/投資額）

國家級城市圈核心城市城市圈核心城市城市圈功能性城市城市圈輻射型城市北京上海深圳廣州廈門福州長沙南寧東莞佛山珠海中山泉州惠州清遠(yuǎn)漳州莆田城市中心區(qū)5.0%5.0%5.0%5.5%6.0%6.5%6.5%6.5%7.0%7.0%7.5%

城市副中心6.0%6.0%6.0%6.5%7.2%7.5%7.5%7.5%8.5%8.5%9.0%

城市功能拓展區(qū)7.0%7.0%7.0%7.5%8.5%9.0%9.0%9.0%

城市發(fā)展新區(qū)8.0%8.0%8.0%8.5%

輕資產(chǎn)區(qū)位分級及重資產(chǎn)項目成熟期底線動態(tài)投資回報率要求（DRI=EBITDA/(年折攤額+當(dāng)年租金）

國家級城市圈核心城市城市圈核心城市城市圈功能性城市城市圈輻射型城市北京上海深圳廣州廈門福州長沙南寧東莞佛山珠海中山泉州惠州清遠(yuǎn)漳州莆田城市中心區(qū)125%125%125%125%130%130%130%130%135%135%135%

城市副中心130%130%130%130%135%135%135%135%145%145%145%

城市功能拓展區(qū)135%135%135%135%145%145%145%145%

城市發(fā)展新區(qū)145%145%145%145%

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