土地使用權(quán)的獲取

土地使用權(quán)的獲取一、土地使用權(quán)的出讓

1、土地使用權(quán)出讓是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。第一節(jié)土地使用權(quán)的獲取2、土地使用權(quán)出讓的特征土地所有權(quán)與使用權(quán)分離受讓主體的多樣性土地使用權(quán)出讓是有償、有期的計劃性3、土地使用權(quán)出讓的基本原則國家主權(quán)神圣不可侵犯平等、自愿、有償所有權(quán)與使用權(quán)分離合理利用土地4、土地使用權(quán)出讓期限與方式（1）期限（2）土地使用權(quán)出讓的方式協(xié)議出讓：是指土地使用權(quán)的受讓方向市、縣人民政府的土地管理部門提出有償使用土地的申請，雙方經(jīng)過協(xié)商達成一致后出讓土地的行為。招標(biāo)出讓是指市、縣土地管理部門向符合條件的不特定單位發(fā)出要約邀請或者面向社會公布招標(biāo)條件，然后按照合法的招標(biāo)程序確定最佳中標(biāo)者并向其出讓土地使用權(quán)的行為。優(yōu)點：引進了市場競爭機制，選擇余地較大缺點：需要出讓和受讓雙方提前做好充分的準(zhǔn)備工作，耗時較長，主觀因素較多，并且可能存在由于沒有符合要求的投標(biāo)者而流標(biāo)。拍賣出讓是指市、縣土地管理部門或其委托的拍賣機構(gòu)主持土地使用權(quán)拍賣，在指定的時間、地點由主持人宣布底價，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，以出價最高者為受讓人出讓土地使用權(quán)的出讓行為。優(yōu)點：引進了市場競爭機制，排除了主觀因素缺點：競投者可能由于決策時間倉促，使得競爭過于激勵，也可能由于叫價過高，無人出價而流拍掛牌出讓由市、縣土地管理部門或委托機構(gòu)發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公告，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。優(yōu)點：一是掛牌時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭；二是操作簡便，便于開展；三是有利于土地有形市場的形成和運作

5、土地使用權(quán)出讓程序招標(biāo)出讓：發(fā)布招標(biāo)公告（通知）領(lǐng)取招標(biāo)文件投標(biāo)開標(biāo)、評標(biāo)和定標(biāo)簽訂合同登記領(lǐng)證拍賣出讓發(fā)布拍賣公告領(lǐng)取拍賣文件舉行拍賣活動簽訂合同登記領(lǐng)證掛牌出讓發(fā)布掛牌公告競買人提出申請，提交有關(guān)文件競買文件移交登記領(lǐng)證6、土地使用權(quán)出讓合同標(biāo)的：坐落位置、宗地號、面積、界址及用途使用期限價款使用條件擔(dān)保方式及違約責(zé)任其他內(nèi)容7、土地使用權(quán)出讓合同當(dāng)事人的權(quán)利（1）出讓方的權(quán)利要求受讓方按合同規(guī)定按時繳納出讓價款對受讓方利用土地的情況行使監(jiān)督和檢查權(quán)處罰權(quán)合同規(guī)定的出讓年限期滿，無償收回土地使用權(quán)，并同時取得其地上的一切不動產(chǎn)所有權(quán)對合同的爭議享有提請有關(guān)仲裁機構(gòu)仲裁或向人民法院起訴的權(quán)利（2）受讓方的權(quán)利二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（一）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的概念是指經(jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特征1、以土地使用權(quán)出讓為基礎(chǔ)2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需具備一定的條件土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行，權(quán)利人不得擴張其權(quán)利內(nèi)容。按照出讓合同約定對土地進行了投資開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)轉(zhuǎn)入方應(yīng)當(dāng)依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收轉(zhuǎn)讓的目的在于合理開發(fā)、利用、經(jīng)營土地3、是平等民事主體之間的一種民事法律行為4、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同步性（三）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)入的條件1、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓只能在原土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)范圍內(nèi)進行2、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)以及土地使用權(quán)變更登記手續(xù)3、轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當(dāng)依法繳納土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)稅收4、轉(zhuǎn)讓的目的（四）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出售交換贈與其他形式：土地入股聯(lián)建聯(lián)營；企業(yè)兼并；土地使用權(quán)繼承；用地單位合并、分立（五）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的程序轉(zhuǎn)讓申請簽訂轉(zhuǎn)讓合同轉(zhuǎn)讓合同公證繳納土地出讓金和土地增值稅土地使用權(quán)變更登記區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟實體及個人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等，形成土地一級市場，具有壟斷性地位法律關(guān)系平等，是二級市場的重要體現(xiàn)在市場所處層次不同土地一級市場，受讓土地可以轉(zhuǎn)讓二級市場，未經(jīng)出讓方式取得及未按出讓合同投資開發(fā)的不得進行轉(zhuǎn)讓年限按合同規(guī)定，不得超過國家規(guī)定合同年限－已使用年限＝剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、拍賣出售、交換、贈與（三）土地使用權(quán)劃撥1、土地使用權(quán)劃撥的概念是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。2、土地使用權(quán)劃撥的特征沒有明確的期限無須支付土地使用權(quán)出讓金不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押兩種形式：一是在原集體土地上從事建設(shè)而發(fā)生的國有土地使用權(quán)劃撥二是原本為國有的荒山、荒地以及原屬其他單位使用的國有土地的使用權(quán)的劃撥房地產(chǎn)開發(fā)用地的征用拆遷一、土地征用的含義是指國家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨?。（二）土地征用的特征土地征用具有強制性土地征用是一種政府行為轉(zhuǎn)移性補償性（三）土地征用程序

建設(shè)項目用地擬訂征地擬訂征地預(yù)審申請方案協(xié)議頒發(fā)土地出讓或使用證劃撥土地（四）征地補償與安置費用土地補償費青苗補償費地上附著物補償費安置補助費征地管理費稅費二、城市房屋拆遷

拆遷是指國家按有關(guān)法定程序收回土地使用權(quán)或改變土地使用性質(zhì)時，按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定轉(zhuǎn)移他人所有的房地產(chǎn)權(quán)益的行為過程。（一）拆遷工作的基本原則服從國家利益的原則符合城市規(guī)劃和有利于城市舊區(qū)改造的原則保護拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益的原則（二）拆遷的基本程序申請規(guī)劃用地許可證編制拆遷計劃與方案申請房屋拆遷許可證房屋拆遷審批發(fā)布公告簽訂拆遷補償和安置協(xié)議實施房屋拆遷監(jiān)督檢查（三）城市房屋拆遷補償1、補償對象：被拆除房屋及其附屬物的所有人2、補償形式：產(chǎn)權(quán)調(diào)換貨幣補償產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合3、補償標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補償標(biāo)準(zhǔn)貨幣補償?shù)难a償標(biāo)準(zhǔn)杭州市區(qū)2005年上半年度城市房屋拆遷住宅房屋貨幣補償基準(zhǔn)價

地段等級地段范圍住宅房屋貨幣補償基準(zhǔn)價一市區(qū)一級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)一級土地7200元/平方米二市區(qū)二級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)二級土地6500元/平方米三市區(qū)三級土地5700元/平方米四市區(qū)四級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)三級土地4900元/平方米五市區(qū)五級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)四級土地4500元/平方米六市區(qū)六級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)五級土地4100元/平方米七市區(qū)七級土地3600元/平方米八市區(qū)八級土地3000元/平方米九市區(qū)九級土地2700元/平方米十市區(qū)十級土地2400元/平方米十一市區(qū)十一級土地2000元/平方米十二市區(qū)十二級土地1700元/平方米杭州市區(qū)2005年度城市房屋拆遷臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)單位：元/平方米（建筑面積）月

地段等級地段范圍住宅用房綜合用房商業(yè)用房工業(yè)用房一市區(qū)一級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)一級土地166711026二市區(qū)二級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)二級土地15618224三市區(qū)三級土地14556323四市區(qū)四級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)三級土地13475622五市區(qū)五級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)四級土地12374021六市區(qū)六級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)五級土地10303520七市區(qū)七級土地7252619八市區(qū)八級土地6202318九市區(qū)九級土地5182216十市區(qū)十級土地4162015十一市區(qū)十一級土地3151813十二市區(qū)十二級土地2131612杭州市區(qū)2002年度城市房屋拆遷

住宅房屋貨幣補償基準(zhǔn)價

單位：元/平方米(建筑面積)

地段等級

地

段

范

圍

住宅房屋貨幣補償準(zhǔn)價

一

市區(qū)一級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)一級土地

5900

二

市區(qū)二級土地及西湖風(fēng)景名稱區(qū)二級土地

5200

三

市區(qū)三級土地

4500

四

市區(qū)四級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)三級土地

3700

五

市區(qū)五級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)四級土地

3400

六

市區(qū)六級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)五級土地

3100

七

市區(qū)七級土地

2500

八

市區(qū)八級土地

1900

杭州市區(qū)2002年度城市房屋拆遷

臨時安置補助費標(biāo)準(zhǔn)

單位：元/平方米(建筑面積)〉.月

地段

等級

地段范圍

住宅

用房

綜合

用房

商業(yè)

用房

工業(yè)

用房

一

市區(qū)一級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)一級土地

16

67

110

26

二

市區(qū)二級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)二級土地

15

61

82

24

三

市區(qū)三級土地

14

55

63

23

四

市區(qū)四級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)三級土地

13

47

56

22

五

市區(qū)五級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)四級土地

12

37

40

21

六

市區(qū)六級土地及西湖風(fēng)景名勝區(qū)五級土地

10

30

35

20

七

市區(qū)七級土地

7

25

26

19

八

市區(qū)八級土地

6

20

23

18

據(jù)國土管理部門介紹，在土地價格上，有三種：即區(qū)片綜合價（征地時的價格）、基準(zhǔn)地價（政府指導(dǎo)價）、熟地總地價（配套設(shè)施加上后的供地價）。打個比喻說，區(qū)片綜合價是礦石原料，而基準(zhǔn)地價是煉成的一塊生鐵，熟地總地價則為制成鐵耙或機器產(chǎn)品的價格。涉及農(nóng)民最直接和最根本利益的是征地時的價格，即區(qū)片綜合價，它是征用集體土地所有權(quán)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)?；鶞?zhǔn)地價：是指同一土地級別范圍內(nèi)同類用途的區(qū)域性國有土地使用權(quán)平均價格，是政府公布的指導(dǎo)性價格。不是具體某一宗地的市場價，是均質(zhì)區(qū)域內(nèi)不同等級、不同用途、不同條件下的平均價格。

該地價標(biāo)準(zhǔn)作為市區(qū)國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股、清產(chǎn)核資以及司法仲裁中土地評估的基礎(chǔ)，其中土地使用權(quán)以拍賣、招標(biāo)、掛牌等公開方式出讓時的實際價格，按成交價格確定。區(qū)片綜合價：是征用集體土地所有權(quán)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)。主要根據(jù)各地政府以不同地段、地類、人均耕地和經(jīng)濟發(fā)展水平等情況，劃定區(qū)片，統(tǒng)一制定分片的“征地綜合補償標(biāo)準(zhǔn)”。需要說明的是區(qū)片綜合價與基準(zhǔn)地價二者用途、含義不同。4、城市房屋拆遷安置（1）安置對象：被拆除房屋的使用人（2）安置形式一次性安置過渡安置（3）安置標(biāo)準(zhǔn)（4）安置費用搬家補助費、臨時安置補助費和經(jīng)濟損失補償費嘉禾強制拆遷案重慶最牛釘子戶第四節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)的前期工作一、前期工作的內(nèi)容和特點（一）前期工作的主要內(nèi)容土地問題規(guī)劃問題基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施問題融資問題工程進度問題保險問題（二）前期工作的特點1、多2、長3、變序號

項目主要內(nèi)容和要求審批機關(guān)1開發(fā)項目的確定符合總體規(guī)劃由本公司選擇2可行性論證可行性初步研究可行性研究由本分公司開發(fā)部門進行3立項本公司決策計委4規(guī)劃用地規(guī)劃設(shè)計條件通知數(shù)；建設(shè)用地許可證地鎮(zhèn)用地批準(zhǔn)書規(guī)劃局規(guī)劃局區(qū)縣房地產(chǎn)管理局5拆遷會同當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、居委會共同進行，或委托市拆遷辦6勘察委托勘察院進行7初步設(shè)計本公司或委托設(shè)計院進行市規(guī)委8技術(shù)設(shè)計會同設(shè)計院9施工圖設(shè)計委托設(shè)計進行平立剖報規(guī)劃局批10建