柯橋區(qū)加快發(fā)展保障性租賃住房操作細(xì)則

─PAGE6──PAGE5─柯橋區(qū)加快發(fā)展保障性租賃住房操作細(xì)則（征求意見稿）為加快完善以保障性租賃住房、公租房為主體的住房保障體系，有效解決我區(qū)新市民、青年人等群體住房困難。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）、《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的指導(dǎo)意見》（浙政辦發(fā)〔2021〕59號(hào)）、《紹興市人民政府辦公室關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見》（紹政辦發(fā)〔2022〕4號(hào)）、《紹興市柯橋區(qū)人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)柯橋區(qū)加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案的通知》（紹柯政辦發(fā)〔2022〕15號(hào)）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本操作細(xì)則。一、項(xiàng)目認(rèn)定（一）新建類項(xiàng)目1.申請范圍。利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、新供應(yīng)國有建設(shè)用地新建的保障性租賃住房項(xiàng)目。2.申請資料。（1）保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定申請表；（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明；（3）社會(huì)統(tǒng)一信用代碼；（4）項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)方案（附相關(guān)圖紙）；（5）分配運(yùn)營方案；（6）其他需要提供的相關(guān)資料。3.申請流程。建設(shè)（運(yùn)營）主體向項(xiàng)目所屬鎮(zhèn)街提出申請并提交項(xiàng)目認(rèn)定所需資料。由所屬鎮(zhèn)街提出初審意見，區(qū)建設(shè)局組織區(qū)發(fā)改局、區(qū)經(jīng)信局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)人力社保局、區(qū)自然資源分局、區(qū)生態(tài)環(huán)境分局、屬地鎮(zhèn)街等相關(guān)單位對建設(shè)、分配、運(yùn)營方案進(jìn)行聯(lián)合審查，審查通過后，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書。項(xiàng)目認(rèn)定書實(shí)行全省統(tǒng)一編碼。項(xiàng)目認(rèn)定時(shí)間原則上不超過20個(gè)工作日。4.其他要求。（1）依法取得土地使用權(quán)，不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形；（2）利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)的保障性租賃住房應(yīng)為宿舍型，嚴(yán)禁建設(shè)成套商品住宅。（二）改建類項(xiàng)目1.申請范圍。利用非居住存量閑置房屋、存量閑置住房改建（改造）的保障性租賃住房項(xiàng)目。2.申請資料：（1）保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定申請表；（2）房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他合法權(quán)屬材料復(fù)印件，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人申請實(shí)施改建的委托授權(quán)書（如有），房屋租賃合同復(fù)印件（如有）；（3）建設(shè)主體的營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證復(fù)印件，運(yùn)營主體的營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證復(fù)印件（運(yùn)營主體與建設(shè)主體一致的不需提供），代理人授權(quán)委托書、代理人身份證復(fù)印件（如有）；（4）項(xiàng)目建設(shè)、分配、運(yùn)營方案：應(yīng)包括建設(shè)主體及擬改建項(xiàng)目基本情況，設(shè)計(jì)施工方案、建成房源數(shù)量、戶型設(shè)計(jì)、投資規(guī)模、運(yùn)營管理、配套設(shè)施、運(yùn)營期限及可行性綜合分析等內(nèi)容；（5）房屋安全鑒定報(bào)告；（6）其他需要提供的相關(guān)資料。3.申請流程。建設(shè)（運(yùn)營）主體向項(xiàng)目所屬鎮(zhèn)街提出申請并提交項(xiàng)目認(rèn)定所需資料。由所屬鎮(zhèn)街提出初審意見，區(qū)建設(shè)局組織區(qū)發(fā)改局、區(qū)經(jīng)信局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)人力社保局、區(qū)自然資源分局、區(qū)生態(tài)環(huán)境分局、屬地鎮(zhèn)街等相關(guān)單位對建設(shè)、分配、運(yùn)營方案進(jìn)行聯(lián)合審查，審查通過后，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書。項(xiàng)目認(rèn)定書實(shí)行全省統(tǒng)一編碼。項(xiàng)目認(rèn)定時(shí)間原則上不超過20個(gè)工作日。4.其他要求。（1）申請項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)具有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)或其他合法權(quán)屬材料，不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情況，存在抵押登記等他項(xiàng)權(quán)利限制的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書面同意。已取得預(yù)售許可的項(xiàng)目，應(yīng)完成預(yù)售凍結(jié)手續(xù)辦理；（2）建設(shè)主體應(yīng)為房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人、受房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人委托的運(yùn)營主體或取得房屋租賃權(quán)的運(yùn)營主體，房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人為自然人的應(yīng)委托相關(guān)運(yùn)營主體實(shí)施，上述運(yùn)營主體應(yīng)取得“住房租賃經(jīng)營”經(jīng)營范圍；（3）改建項(xiàng)目僅臨時(shí)變更建筑使用功能，不變更土地使用性質(zhì)、土地使用年限，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。用作保障性租賃住房期間，不得分割登記、分割抵押、分割銷售；涉及房屋征收、拆除的，按原有房屋用途和建筑面積予以補(bǔ)償；（4）改建項(xiàng)目應(yīng)滿足國家和省相關(guān)建筑結(jié)構(gòu)、消防和治安管理等方面規(guī)定，嚴(yán)守安全底線。改建項(xiàng)目在認(rèn)定前應(yīng)進(jìn)行房屋安全性鑒定，必要時(shí)與周邊生產(chǎn)、倉儲(chǔ)用房設(shè)立相應(yīng)安全隔離措施；應(yīng)納入消防部門重點(diǎn)監(jiān)管單位，獨(dú)立成棟（幢）的必須設(shè)置消防報(bào)警和自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)，鼓勵(lì)采用智慧消防系統(tǒng)及第三方消防技術(shù)服務(wù)；應(yīng)設(shè)置安防監(jiān)控系統(tǒng)，納入公安部門智安小區(qū)等管理，確保居住安全；（5）改建項(xiàng)目應(yīng)符合環(huán)保、衛(wèi)生等部門有關(guān)規(guī)定，選址應(yīng)與所在企業(yè)或所在園區(qū)外部的污染源保持適當(dāng)距離，運(yùn)營主體應(yīng)公示住房可能受到各類污染影響的情況以及采取或擬采取的防止措施。改建后房屋應(yīng)具備良好的衛(wèi)生、通風(fēng)、采光等居住條件，符合給排水、供電等相關(guān)要求。土地性質(zhì)為三類工業(yè)用地和三類物流倉儲(chǔ)用地及其他不符合國家和省有關(guān)規(guī)定的非居住房屋，不得改建為保障性租賃住房。（三）轉(zhuǎn)化類項(xiàng)目1.申請范圍。已建成或在建住房轉(zhuǎn)化的保障性租賃住房項(xiàng)目。2.申請資料。（1）保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定申請表；（2）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證或其他合法權(quán)屬證明；（3）社會(huì)統(tǒng)一信用代碼；（4）房屋竣工驗(yàn)收合格證明（在建項(xiàng)目不用提供）；（5）分配運(yùn)營方案；（6）其他需要提供的相關(guān)資料。3.申請流程。建設(shè)（運(yùn)營）主體向項(xiàng)目所屬鎮(zhèn)街提出申請并提交項(xiàng)目認(rèn)定所需資料。由所屬鎮(zhèn)街提出初審意見，區(qū)建設(shè)局組織區(qū)發(fā)改局、區(qū)經(jīng)信局、區(qū)財(cái)政局、區(qū)人力社保局、區(qū)自然資源分局、區(qū)生態(tài)環(huán)境分局、屬地鎮(zhèn)街等相關(guān)單位對分配、運(yùn)營方案進(jìn)行聯(lián)合審查，審查通過后，出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書。項(xiàng)目認(rèn)定書實(shí)行全省統(tǒng)一編碼。項(xiàng)目認(rèn)定時(shí)間原則上不超過10個(gè)工作日。4.其他要求。依法取得土地且建設(shè)手續(xù)齊全的合法建筑，不存在查封登記、異議登記等限制轉(zhuǎn)移登記的情形，存在抵押等其他權(quán)利限制的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書面同意。房屋不屬于危房。二、優(yōu)惠政策保障性租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)主體或運(yùn)營主體憑保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書可享受以下優(yōu)惠政策：（一）項(xiàng)目認(rèn)定書可作為相關(guān)單位辦理保障性租賃住房項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、環(huán)保、施工、消防、驗(yàn)收、稅收、用水、用電、用氣等手續(xù)的依據(jù)。（二）保障性租賃住房項(xiàng)目可給予中央及省、市財(cái)政補(bǔ)助和專項(xiàng)資金支持。（三）保障性租賃住房稅收優(yōu)惠，除按照《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公告2021年第24號(hào)）執(zhí)行外，符合增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)、個(gè)體工商戶等條件的保障性租賃住房主體可按照國家和省相關(guān)“六稅兩費(fèi)”減免規(guī)定執(zhí)行。免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，無防空地下室的工業(yè)項(xiàng)目新建、改建保障性租賃住房的，免收人防工程易地建設(shè)費(fèi)。（四）保障性租賃住房項(xiàng)目用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，存在混合性質(zhì)情況的應(yīng)分表計(jì)量，未分表計(jì)量的可由供用雙方協(xié)商混合用量比例，執(zhí)行分類價(jià)格。（五）支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs），用于保障性租賃住房建設(shè)運(yùn)營。支持銀行向保障性租賃住房項(xiàng)目提供中長期低息貸款，相關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理。支持商業(yè)保險(xiǎn)資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設(shè)。三、項(xiàng)目管理（一）新建、改建的保障性租賃住房項(xiàng)目原則上應(yīng)獨(dú)立成棟（幢）、可封閉管理、建筑面積不少于3000平方米且不少于50套（間）。（二）新建、改建的保障性租賃住房項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格按照住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于集中式租賃住房建設(shè)適用標(biāo)準(zhǔn)的通知》（建辦標(biāo)〔2021〕19號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。要合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，滿足日常生活所需；提供簡約、環(huán)保的基本裝修，配置必要的生活廚衛(wèi)家居通訊設(shè)施，滿足拎包入住的基本要求。鼓勵(lì)增設(shè)智能化設(shè)施，提升管理水平與居住體驗(yàn)。（三）新建及在建保障性租賃住房項(xiàng)目（含改建）根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳關(guān)于加強(qiáng)保障性住房質(zhì)量常見問題防治的通知》（建保辦〔2022〕6號(hào)）要求，納入工程質(zhì)量安全監(jiān)管，并作為監(jiān)督檢查重點(diǎn)，建立相應(yīng)質(zhì)量安全監(jiān)督臺(tái)賬，防范質(zhì)量問題發(fā)生。（四）保障性租賃住房應(yīng)符合消防、排水、供電、安全等相關(guān)要求。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、廠房、倉儲(chǔ)類項(xiàng)目中改建，須留足安全距離，設(shè)立相應(yīng)安全隔離措施，確保人員居住安全。（五）項(xiàng)目取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書后，在辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、環(huán)保、施工、消防等手續(xù)過程中，因不符合審批條件確實(shí)無法辦理相關(guān)手續(xù)的，或因征收拆遷等不可抗力因素滅失的，建設(shè)（運(yùn)營）主體可向項(xiàng)目所屬鎮(zhèn)街提出申請退出保障性租賃住房管理。由所屬鎮(zhèn)街上報(bào)保障性租賃住房工作領(lǐng)導(dǎo)小組，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組審查同意后，注銷項(xiàng)目認(rèn)定書。保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書注銷后，需及時(shí)抄送稅務(wù)、金融等管理部門以及水、電、氣等市政公用單位。項(xiàng)目退出后，不再享受對保障性租賃住房的專門支持政策。四、準(zhǔn)入條件（一）政府投資的保障性租賃住房及國有企事業(yè)單位投資的集中建設(shè)的保障性租賃住房面向全區(qū)內(nèi)無房新市民、青年人，主要保障新引進(jìn)人才、基本公共服務(wù)行業(yè)人員、產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)職工等群體，具備以下條件：1.申請人與區(qū)內(nèi)用人單位簽訂1年（含）以上勞動(dòng)合同，并以用人單位名義繳納社會(huì)保險(xiǎn)；2.申請人及家庭成員在區(qū)內(nèi)無住房，未購買過經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、人才公寓等政府提供的住房，未享受過政府發(fā)放的人才購房補(bǔ)貼，未正在享受公租房及政府發(fā)放的租賃補(bǔ)貼。（二）除政府投資或國有企事業(yè)單位投資集中建設(shè)外的保障性租賃住房由建設(shè)（運(yùn)營）主體根據(jù)項(xiàng)目認(rèn)定時(shí)提交的分配方案執(zhí)行。五、運(yùn)營管理（一）政府投資的保障性租賃住房及國有企事業(yè)單位投資的集中建設(shè)的保障性租賃住房由政府部門委托項(xiàng)目建設(shè)（運(yùn)營）主體負(fù)責(zé)做好申請受理、審核配租、退出等日常管理工作，建立房屋使用常態(tài)化管理機(jī)制，落實(shí)保潔保安和維修養(yǎng)護(hù)等工作。1.審核與分配。建設(shè)（運(yùn)營）主體對申請人及家庭成員根據(jù)準(zhǔn)入條件進(jìn)行審核，審核通過后由建設(shè)（運(yùn)營）主體負(fù)責(zé)辦理擇房、簽約，入住等手續(xù)，合同一年一簽。合同到期后如需續(xù)租，承租人應(yīng)于到期前3個(gè)月提出年審續(xù)租申請，通過審核符合續(xù)租條件的可繼續(xù)租住并簽訂續(xù)租合同。2.租金標(biāo)準(zhǔn)。保障性租賃住房租金按不高于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金80%執(zhí)行，租金年漲幅不超過5%。3.租賃期限。保障性租賃住房租賃期限一般不超過6年，因特殊原因確實(shí)需要繼續(xù)租住的，續(xù)租期限不超過3年，續(xù)租期間租金按市場租賃住房租金執(zhí)行。4.退出管理。不符合申請條件的承租人必須及時(shí)騰退保障性租賃住房，騰退期為承租人不符合條件當(dāng)月起順延3個(gè)月，3個(gè)月內(nèi)可按原租金標(biāo)準(zhǔn)收取，超過3個(gè)月拒不騰退的，建設(shè)（運(yùn)營）主體可以向人民法院提起訴訟，要求承租人騰退保障性租賃住房，期間租金按照市場租賃住房租金收繳。騰退期內(nèi)如又符合申請條件的，可重新提交申請，審核通過后予以續(xù)租。5.承租人有下列行為之一的，建設(shè)（運(yùn)營）主體有權(quán)解除租賃合同，收回配租房源，造成損失的，承租人承擔(dān)賠償責(zé)任：（1）破壞房屋設(shè)施設(shè)備；（2）擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、裝修現(xiàn)狀、租住用途；（3）擅自將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借給其他人員居?。唬?）存在違反合同約定的其他行為。（二）除政府投資或國有企事業(yè)單位投資集中建設(shè)外的保障性租賃住房由建設(shè)（運(yùn)營）主體根據(jù)項(xiàng)目認(rèn)定時(shí)提交的運(yùn)營、分配方案要求自主管理，同時(shí)，負(fù)責(zé)將承租人信息錄入保障性租賃住房管理服務(wù)系統(tǒng)并實(shí)時(shí)更新。六、監(jiān)督管理（一）領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)單位應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)督管理保障性租賃住房建設(shè)（改建）、出租、運(yùn)營全過程，及時(shí)協(xié)調(diào)解決問題；屬地鎮(zhèn)街應(yīng)建立日常監(jiān)管和動(dòng)態(tài)核查機(jī)制，加強(qiáng)對項(xiàng)目建設(shè)（運(yùn)營）主體的監(jiān)督管理，定期核查承租人的住房情況。（二）領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室對列入保障性租賃住房項(xiàng)目定期開展督查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)問題給予全區(qū)通報(bào)，并追究相關(guān)責(zé)任。（三）對提供虛假資料申請項(xiàng)目建設(shè)、將保障性租賃住房用于非保障性租賃住房用途、分割轉(zhuǎn)讓或分割抵押、“以租代售”等違規(guī)行為及新增違建行為的，由領(lǐng)導(dǎo)小組相關(guān)職能部門聯(lián)合采取中止建設(shè)、限期改正、取消獎(jiǎng)補(bǔ)資格、納入信用監(jiān)管等措施；涉嫌違法的，由相關(guān)職能部門立案查處；涉嫌犯罪的，移送司法機(jī)關(guān)處理。七、目標(biāo)考核將發(fā)展保障性租賃住房工作列入年度重點(diǎn)工作，納入對部門（單位）、鎮(zhèn)（街道、開發(fā)區(qū)）的年度工作目標(biāo)責(zé)任制考核范圍，考核指標(biāo)按照《柯橋區(qū)加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案》執(zhí)行，加強(qiáng)指導(dǎo)督促，實(shí)施監(jiān)測評價(jià)，推動(dòng)保障性租賃住房工作有效推進(jìn)。本操作細(xì)則自印發(fā)之日起實(shí)施。本操作細(xì)則若與上級規(guī)定不一致時(shí)，按上級規(guī)定執(zhí)行。附：柯橋區(qū)保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定申請表附柯橋區(qū)保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定申請表項(xiàng)目基本信息項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址土地來源□集體經(jīng)營性建設(shè)用地□產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地□企事業(yè)單位自有閑置土地□（出讓/租賃/劃撥）土地面積畝總建筑面積平方米總投資額萬元保障性租賃住房建筑面積平方米設(shè)規(guī)模套（間）配套設(shè)施建筑面積平方米配套設(shè)施主要內(nèi)容建設(shè)方式□新建 □改建 □轉(zhuǎn)化房源類型□住宅型□宿舍型項(xiàng)目投資類型□政府投資 □企業(yè)投資資金來源財(cái) 政 %，國有企業(yè)%民營企業(yè)%，其他%建設(shè)主體名稱統(tǒng)一社會(huì)信用代碼企業(yè)聯(lián)系人聯(lián)系電話運(yùn)營主體名稱統(tǒng)一社會(huì)信用代碼企業(yè)聯(lián)系人聯(lián)系電話（計(jì)劃）開工時(shí)間年月（計(jì)劃時(shí)間年月租金要求租金不超過同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金