物業(yè)分公司合同管理細(xì)則

物業(yè)分公司合同管理細(xì)則物業(yè)分公司合同管理細(xì)則

1總則

1.1各物業(yè)分公司應(yīng)嚴(yán)格遵循管理公司《經(jīng)營管理制度》的規(guī)定做好合同管理工作，規(guī)范公司經(jīng)營行為，保護(hù)公司的合法權(quán)益，建立公司良好的經(jīng)營管理秩序。

1.2各物業(yè)分公司必須按管理公司的規(guī)定要求嚴(yán)格控制各類經(jīng)濟(jì)合同的審批和簽訂，所有對外經(jīng)濟(jì)合同及相關(guān)文件必須按規(guī)定進(jìn)行分級審批管理。各級管理人員應(yīng)在其授權(quán)范圍內(nèi)開展對外談判、簽訂合同和審批合同，任何違反授權(quán)范圍的審批、簽發(fā)、簽訂的合同均是無效的，責(zé)任人應(yīng)承擔(dān)由此引起的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

2相關(guān)職責(zé)界定

2.1物業(yè)分公司負(fù)責(zé)合同的擬訂、洽談，并按規(guī)定權(quán)限發(fā)行審批手續(xù)，與合作方簽訂正式合同，以及合同簽訂后的實(shí)施工作。

2.2項目所在公司負(fù)責(zé)審核物業(yè)服務(wù)合同，及物業(yè)分公司2萬元(含)以上的，且屬于《經(jīng)營管理制度》中規(guī)定項目所在公司權(quán)限內(nèi)的合同審批。

2.3管理公司物業(yè)管理部在經(jīng)營管理委員會授權(quán)下審議或批準(zhǔn)各類有關(guān)物業(yè)服務(wù)的合同文本，并負(fù)責(zé)審批物業(yè)服務(wù)委托合同、物業(yè)服務(wù)顧問（咨詢）合同。

2.4管理公司成本管理中心負(fù)責(zé)審批《經(jīng)營管理制度》中規(guī)定權(quán)限內(nèi)的合同。

3物業(yè)服務(wù)合同的審批

3.1各物業(yè)分公司的下列協(xié)議文件均應(yīng)視為與顧客之間簽訂的合同，必須按照規(guī)定程序進(jìn)行評審。

a)與項目所在公司或其他開發(fā)商之間簽訂的前期介入階段專項服務(wù)協(xié)議；

b)與項目所在公司或其他開發(fā)商簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同；

c)協(xié)助項目所在公司或其他開發(fā)商擬訂的業(yè)主臨時公約；

d)與業(yè)主委員會簽訂及續(xù)簽的物業(yè)服務(wù)合同；

e)協(xié)助業(yè)主委員會擬訂的業(yè)主公約。

3.2物業(yè)分公司品質(zhì)部負(fù)責(zé)件擬訂上述合同文件草案，物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)組織評審，各部門負(fù)責(zé)人參加。評審應(yīng)在合同簽訂之前進(jìn)行，并確保對每一份新的合同

文件均進(jìn)行評審。

3.3各類物業(yè)服務(wù)合同文件的評審應(yīng)確保滿足以下要求：

a)合同內(nèi)容符合國家相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定；

b)合同內(nèi)容完整，充分反映顧客方的需求和期望；

c)合同中各項要求明確、陳述清晰，并已與顧客方達(dá)成共識。任何與原招標(biāo)文件不一致的要求，或雙方存在疑慮的問題均得到澄清；

d)本公司有能力提供合同文件約定的物業(yè)服務(wù)要求；

e)合同文件能夠充分保障本公司的合法權(quán)益。

3.4合同文件評審方式可以是會議評審或文件遞審，具體由物業(yè)分公司總經(jīng)理決定。采用會議評審時，由總經(jīng)理主持評審會議，品質(zhì)部協(xié)助記錄，評審會議通過后，按以下順序完成簽署手續(xù)。采用傳審方式評審時，由品質(zhì)部按以下順序組織各部門完成評審和簽署手續(xù)。

a)品質(zhì)部經(jīng)理簽署；

b)各部門負(fù)責(zé)人會署；

c)法律顧問審閱、簽署；

d)物業(yè)分公司副總經(jīng)理簽署；

e)物業(yè)分公司總經(jīng)理簽署。

3.5物業(yè)分公司在完成上述規(guī)定的評審和簽署后，在與顧客方正式簽訂合同文件前，必須逐級報送項目所在公司總經(jīng)理審核、管理公司物業(yè)管理部批準(zhǔn)。

3.6物業(yè)分公司在與顧客方簽訂上述合同文件時，均必須由總經(jīng)理作為公司代表簽訂合同。

4其它經(jīng)濟(jì)合同的審批(采購類合同評審)

4.1除上述合同文件外的其它經(jīng)濟(jì)合同，由業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)擬訂合同草案，并按下述規(guī)定順序組織合同文件的審查、簽署。

a)經(jīng)辦人簽字；

b)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)人簽字；

c)法律顧問審閱；

d)財務(wù)部經(jīng)理審核；

e)物業(yè)分公司副總經(jīng)理審核；

f)物業(yè)分公司總經(jīng)理審核(審批)。

4.2其它經(jīng)濟(jì)合同文件的審查(評審)內(nèi)容包括(不限于)：

a)合同標(biāo)的內(nèi)容是否完整，嚴(yán)禁拆分合同；

b)對方單位（法人）的資格是否真實(shí)、合法，合同項目是否在其營業(yè)執(zhí)照范圍內(nèi)，當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所是否記錄清楚、準(zhǔn)確；

c)經(jīng)濟(jì)合同的標(biāo)的是否明確；

d)經(jīng)濟(jì)合同中的數(shù)量、質(zhì)量是否符合有關(guān)規(guī)定和公司要求；e)經(jīng)濟(jì)合同的價款或者報酬以及支付方式是否確定和準(zhǔn)確；f)經(jīng)濟(jì)合同的履行期限、地點(diǎn)和方式是否確定；

g)經(jīng)濟(jì)合同的違約責(zé)任是否明確；

h)經(jīng)濟(jì)合同中是否有發(fā)生爭議的解決方法；

i)必要時，是否明確保修條款；

j)結(jié)算和付款條件是否有利；

k)計價依據(jù)是否完備等。

4.3物業(yè)分公司在完成上述規(guī)定的審查和簽署后，在與合作方正式簽訂合同文件時必須根據(jù)合同標(biāo)的額的大小履行以下報批手續(xù)：

a)管理公司審批權(quán)限范圍內(nèi)的合同，按照管理公司《經(jīng)營管理制度

》中ECG004

《合同審批程序與權(quán)限規(guī)定》的規(guī)定，逐級報項目所在公司、管理公司審批；

b)管理公司審批權(quán)限以下且標(biāo)的額在2萬元(含)以上的物業(yè)管理其它經(jīng)濟(jì)合同，報項目所在公司總經(jīng)理審批；

c)標(biāo)的額在2萬元以下的其它經(jīng)濟(jì)合同，物業(yè)分公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審批。

4.4經(jīng)審批后的其它經(jīng)濟(jì)合同由項目所在公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)與合作方簽訂合同。

5合同執(zhí)行及變更

5.1各物業(yè)分公司行政人事部負(fù)責(zé)合同檔案的保管，完整的合同檔案應(yīng)至少包括合同正本(一份)、合同審批表、本公司法人授權(quán)委托證明書復(fù)印件、對方單位的企業(yè)

法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件及法定代表人證明書、法人授權(quán)委托證明書等。

5.2合同執(zhí)行部門負(fù)責(zé)人是合同履行的主要責(zé)任人。合同履行中出現(xiàn)分歧時，應(yīng)及時與對方協(xié)商處理，必要時應(yīng)邀請法律顧問參與，并向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報。需要變更或解除合同時必須采用書面形式，并進(jìn)行重新評審，具體按前述內(nèi)容執(zhí)行。合同變更或解除后經(jīng)辦人或經(jīng)辦部門應(yīng)及時傳達(dá)到受更改影響的部門，以便及時調(diào)整工作。

5.3物業(yè)分公司財務(wù)部負(fù)責(zé)建立合同臺帳，各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門應(yīng)負(fù)責(zé)收集、整理和及時提交合同執(zhí)行的相關(guān)資料。

6相關(guān)文件與記錄

6.1WDWY-FR-MM6301(前期)物業(yè)服務(wù)合同審批表

6.2WDWY-FR-MM6302物業(yè)分公司經(jīng)濟(jì)合同審批表

6.3WDWY-FR-MM6303物業(yè)分公司合同臺帳

篇2：項目物業(yè)接管驗收操作細(xì)則

項目物業(yè)接管驗收操作細(xì)則

接管驗收應(yīng)提交資料

（一）、產(chǎn)權(quán)資料

1.項目批準(zhǔn)文件。

2.用地批準(zhǔn)文件。

3.建筑執(zhí)照。

4.拆遷安置資料。

（二）、技術(shù)資料

1.竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。

2.地質(zhì)勘察報告。

3.工程合同及開、竣工報告。

4.工程預(yù)、決算。

5.圖紙會審記錄。

6.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。

7.隱蔽工程驗收簽證。

8.沉降觀察記錄。

9.竣工驗收證明書。

10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。

11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書。

12.水、電、等設(shè)備的檢驗合格證書。

13.砂漿、混凝土試塊、試壓報告。

14.供水試壓報告。

（三）、綜合資料

1.項目土地使用合同、紅線圖、立項文件、工程申報批建文件及計劃批準(zhǔn)文件（永久）。

2.建設(shè)許可證、工程建筑報建表（永久）。

3.工程招、投、定標(biāo)書（永久）。

4.上級機(jī)關(guān)的決議、決定、批示等工程重要會議紀(jì)要和指導(dǎo)性文件（永久）。

5.征地批文、協(xié)議書（合同書）、紅線圖（永久）。

6.初步設(shè)計方案、設(shè)計鑒定審批文件（永久）。

7.施工合同、施工許可證、施工執(zhí)照（復(fù)印件）、開工報告、施工量放線圖表記錄（永久）。

8.單項工程質(zhì)檢監(jiān)督委托書、成果報告、單項工程竣工驗收證書（永久）。

9.工程勘測資料：地質(zhì)圖勘察報告、地形、地貌、控制點(diǎn)、永久性水準(zhǔn)點(diǎn)的坐標(biāo)位置圖、水文、氣象、地震等設(shè)計基礎(chǔ)材料（永久）。

10.竣工驗收會議文件及質(zhì)量評審材料、竣工報告、竣工驗收證書（永久）。

11.工程決算書（永久）。

l2.消防設(shè)施驗收合格證（永久）。

（四）、土建資料

1.主體隱蔽工程驗收記錄（永久）。

2.圖紙會審和設(shè)計修改變更及聯(lián)系單（永久）。

3.事故處理記錄（永久）。

4.建筑物、構(gòu)筑物及重要設(shè)備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期）。

5.原材料產(chǎn)品及重要構(gòu)件出廠證明、試驗報告、材料換審批單、試件試驗報告（長期）。

（五）、給排水資料

1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。

2.圖紙會審及設(shè)計修改變更通知（永久）。

3.事故處理及探傷記錄（永久）。

4.隱蔽工程驗收記錄（永久）。

5.材料構(gòu)件出廠證明及材料代換審批單（永久）。

6.管線標(biāo)高、位置、坡度、測量記錄（永久）。

7.試水、閉水試壓試驗記錄（永久）。

8.設(shè)備調(diào)試記錄（永久）。

9.管線清洗、通水、消毒記錄（短期）。

（六）、電氣資料

1.開、竣工報告及中間交工驗收證明書（永久）。

2.圖紙會審及設(shè)計變更通知（永久）。

3.事故處理及探傷記錄（永久）。

4.隱蔽工程驗收記錄（永久）。

5.防雷電陰接地實(shí)測記錄（永久）。

6.引下線焊接記錄（永久）。

7.材料構(gòu)件出廠證明及材料代替換審批單（長期）。

8.絕緣電阻測試、試驗記錄、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄（長期）。

9.空調(diào)資料、動力、通訊、有線電視資料。

（七）、施工圖

1.總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖）（永久）。

2.建筑施（竣）工圖（永久）。

3.結(jié)構(gòu)施（竣）工圖（永久）。

4.給排水、消防施（竣）工圖（永久）。

5.電氣施（竣）工圖（永久）。

6.空調(diào)施（竣）工圖（永久）。

7.智能化系統(tǒng)施（竣）工圖（永久）。

8.通訊施（竣）工圖（永久）。

9.液化（煤）氣施（竣）工圖（永久）。

（八）、聲像資料

1.建筑前后的現(xiàn)狀、側(cè)、立面照片（永久）。

2.內(nèi)外景觀照片（永久）。

3.建筑小品。

4.工程奠基、開、竣工典禮、重要領(lǐng)導(dǎo)人或知名人士視察、剪彩、題詞照片、錄音、錄像（永久）。

5.工程主要部位隱蔽和處理大事故原狀及處理后的照片、錄像。

6.其它。

篇3：接管驗收工作細(xì)則

1.0目的:確保新接樓宇住用的主體結(jié)構(gòu)安全和滿足正常的使用功能。

2.0范圍:對新接管樓宇的建筑、裝修、設(shè)施設(shè)備等方面的驗收。

3.0職責(zé):相關(guān)部門人員組成的接管驗收小組負(fù)責(zé)接管驗收工作。

4.0程序:

4.1接管驗收前的準(zhǔn)備工作

4.1.1接管驗收定義

根據(jù)發(fā)展商對物業(yè)公司的委托合同,在樓宇各項竣工驗收全部合格的基礎(chǔ)上,以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足正常的使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。

4.1.2成立物業(yè)管理處

在小區(qū)入住前三個月,(竣工驗收工作在入住前一至三個月內(nèi)進(jìn)行),成立管理處,管理處經(jīng)理、主任、物業(yè)管家和維修人員到位(其他管理人員分步到崗),落實(shí)管理用房和職工宿舍。

4.1.3組織驗收小組

由管理處客戶部牽頭,組織工程部和管理處的有關(guān)人員組成驗收小組;驗收小組應(yīng)在驗收前完成以下工作:

1)提前派出部分維修技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場,與地盤的工作人員一起,參與樓宇竣工收尾的監(jiān)理工作,主要是參與機(jī)電設(shè)備的安裝調(diào)試,;;了解整個樓宇內(nèi)所裝配的設(shè)備設(shè)施,熟悉各類設(shè)備的構(gòu)造、性能、產(chǎn)地;熟悉水、電、氣管道道路的鋪設(shè)位置及走向,為入住后的管理、維修養(yǎng)護(hù)打下基礎(chǔ)。

2)主動與工程部和承建單位聯(lián)系,協(xié)商樓宇交接問題,如:商定交接注意事項和開始交接日期等。

3)與工程部、施工單位雙方制定驗收方案,統(tǒng)一驗收標(biāo)準(zhǔn)。

4)準(zhǔn)備竣工驗收的表格資料:

A、《房屋接管驗收單》

B、《房屋接管驗收整改項目統(tǒng)計表》

C、《公共設(shè)施接管驗收單》

D、《公共設(shè)施接管驗收整改項目統(tǒng)計表》

E、《公共設(shè)備接管驗收單》

F、《公共設(shè)備接管驗收整改項目統(tǒng)計表》

G、《接管驗收資料交接表》

H、《接管驗收資料不合格整改單》

I、《接管驗收不合格整改通知單》

4.2接管樓宇資料的驗證及部份移交的資料

4.2.1產(chǎn)權(quán)資料

1.建筑用地規(guī)劃許可證;

2.建筑工程規(guī)劃許可證;

3.建筑工程施工許可證;

4.建筑設(shè)計審批意見書;

5.業(yè)主姓名、地址、聯(lián)系電話、建筑面積清單、購房合同復(fù)印件。

4.2.2政府驗收合格資料:

1.建筑工程竣工驗收合格證書;

2.公安消防局建筑消防驗收意見書;

3.建筑工程竣工檔案驗收證書;

4.燃?xì)夤こ瘫O(jiān)督質(zhì)量等級證書;

5.房屋建筑測繪報告;

6.建筑工程環(huán)保驗收合格證書;

7.人防工程驗收證書;

8.用電許可證;

9.供用電協(xié)議書;

10.衛(wèi)星地面接收設(shè)施許可證;

11.電梯使用合格證;

12.電子防盜監(jiān)控系統(tǒng)驗收合格證書。

注:煤氣、電話有線電視由相關(guān)公司負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)及驗收。

4.2.3工程技術(shù)資料

1.竣工圖-包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

2.地質(zhì)勘察報告;

3.工程合同及開、竣工報告;

4.工程預(yù)決算分項清單;

5.圖紙會審記錄;

6.工程設(shè)計變更通知(包括質(zhì)量事故處理記錄);

7.隱蔽工程驗收簽證;

8.沉降觀察記錄;

9.竣工驗收證明書;

10.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

11.新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書;

12.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書;

13.砂漿、混凝土試塊試壓報告;

14.供水、供暖的試壓報告。

4.2.4資料的存放

上述資料必須存放在發(fā)展商或物業(yè)管理公司專職管理的檔案室內(nèi),以便隨時查閱。

4.2.5必須移交物業(yè)管理公司的資料:

4.2.5.1原件:

1.電梯使用合格證