論業(yè)主與物業(yè)公司的法律關(guān)系

論業(yè)主與物業(yè)公司的法律關(guān)系

一、業(yè)主與物業(yè)事務(wù)所隨著我國(guó)住房制度的改革，房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)管理也取得了很大進(jìn)展。由于物業(yè)管理在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè),相應(yīng)的法律制度尚不健全,2003年頒布實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》僅僅是一個(gè)行政法規(guī),其效力層次低于法律。雖然各地立法對(duì)物業(yè)管理也作出了規(guī)范,但是立法水平和力度參差不齊,甚至有些內(nèi)容存在空白,如業(yè)主的概念不夠嚴(yán)密。2007年3月出臺(tái)的《物權(quán)法》設(shè)專章規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權(quán),這無疑為我國(guó)物業(yè)管理提供了基本法律依據(jù),但物業(yè)管理涉及的業(yè)主與物業(yè)公司的問題仍然沒有解決,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間法律關(guān)系并沒有用立法的形式明確的表現(xiàn)出來。對(duì)于這兩者的法律關(guān)系目前有兩種看法,一是認(rèn)為這兩者是管理與被管理的關(guān)系,還有一種是平等的民事法律關(guān)系。第一種是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的看法,已經(jīng)不適用現(xiàn)代的物業(yè)發(fā)展,不能被學(xué)者們所接受。第二種觀點(diǎn)是比較統(tǒng)一的觀點(diǎn),在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,根據(jù)民法的平等、契約自由、誠(chéng)實(shí)信用等基本原則,將這兩者關(guān)系認(rèn)定為民事法律關(guān)系是最妥當(dāng)?shù)?。但是涉及到具體的民事法律關(guān)系,目前還是爭(zhēng)議不斷,有委托關(guān)系、雇傭關(guān)系、服務(wù)關(guān)系、代理關(guān)系、信托關(guān)系等爭(zhēng)議,正是由于立法的不明確及理論界對(duì)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的法律關(guān)系沒有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí),導(dǎo)致雙方的責(zé)、權(quán)、利不清,使得物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)管理中困難重重,發(fā)生糾紛時(shí),也使不同法院在審理具體案件過程中做法不一,對(duì)涉及如訴訟主體、權(quán)利義務(wù)的確定等問題莫衷一是,一度將物業(yè)糾紛處理視為畏途。二、明確業(yè)主的概念,將物業(yè)物業(yè)等在我國(guó),業(yè)主概念的引入是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的結(jié)果。從最初的房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)到《物業(yè)管理?xiàng)l例法》,業(yè)主逐漸從經(jīng)濟(jì)學(xué)概念演化為法律概念,在這部法規(guī)中規(guī)定,業(yè)主是物業(yè)的所有權(quán)人或者房屋的所有權(quán)人。業(yè)主所指物業(yè)所有人,也包括在成立業(yè)主大會(huì)及組建業(yè)主委員會(huì)過程中,購(gòu)買預(yù)售商品房(含經(jīng)濟(jì)適用房),尚未取得房屋權(quán)屬證書的,即房屋買賣合同記載的“購(gòu)房人”可以視為“業(yè)主”。關(guān)于業(yè)主的范圍,存在著以下兩種的看法。第一種認(rèn)為業(yè)主僅指物業(yè)所有權(quán)人,對(duì)建筑物享有專有權(quán)與共有權(quán)的人,因?yàn)槠滟?gòu)買了一棟樓房中的特定房屋所取得的物權(quán),自然而然就成為業(yè)主。在這種觀點(diǎn)中業(yè)主的范圍不包括房屋的用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人和債權(quán)人。第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為業(yè)主包括物業(yè)所有權(quán)人和非業(yè)主使用人。非業(yè)主使用人包括承租人、借用人、典權(quán)人和無權(quán)占有人,其法律地位的確立基于合同的約定或者法律的直接規(guī)定。本人建議在今后立法中明確規(guī)定業(yè)主的概念,可以采用香港《建筑物管理?xiàng)l例》的定義模式,將對(duì)物業(yè)享有權(quán)益的各類主體以窮盡的方式列入,便于保護(hù)這類主體的權(quán)利,減少因主體不明確導(dǎo)致的糾紛。物業(yè)服務(wù)公司,是指接受物業(yè)所有人或管委會(huì)的委托,根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行專業(yè)管理服務(wù)的具有法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。物業(yè)服務(wù)公司對(duì)物業(yè)的管理權(quán)來自于物業(yè)所有人或管委會(huì)的依法授權(quán),并與物業(yè)的所有權(quán)相分離,其行使不影響物業(yè)所有權(quán)、使用權(quán)的行使。物業(yè)服務(wù)公司是企業(yè)法人,不是具有公共事務(wù)管理職能的政府部門,并不擁有公權(quán)力。實(shí)踐中,我國(guó)現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)公司的資質(zhì)和服務(wù)水平參差不齊,主要有三種類型。一是由原來的房產(chǎn)公司、房管所轉(zhuǎn)軌而來的物業(yè)服務(wù)公司。這類公司有著濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩,不適應(yīng)物業(yè)管理的發(fā)展形式而逐漸被淘汰,所占比例約為20%。二是屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)公司。這類公司主要以本房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的小區(qū)和樓宇為管理對(duì)象,雖然有穩(wěn)定的市場(chǎng),但運(yùn)作不夠規(guī)范,很難真正實(shí)現(xiàn)專業(yè)化和規(guī)?；?其發(fā)展受到一定限制。但其所占比例相當(dāng)大,物業(yè)管理服務(wù)公司中有70%從屬于開發(fā)商。三是專業(yè)化、社會(huì)化的物管公司。此類公司有獨(dú)立的法律地位和優(yōu)越的資質(zhì),提供的服務(wù)規(guī)范而周到,代表了物業(yè)管理未來的發(fā)展方向,但僅占10%左右。三、物業(yè)管理合同是由委托向代理法律關(guān)系的表達(dá)在實(shí)務(wù)中的物業(yè)服務(wù)合同基本上是業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司之間訂立的合同,即物業(yè)公司是受全體業(yè)主的委托,為了全體業(yè)主的利益而處理物業(yè)管理事務(wù),而業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)是代表全體業(yè)主的,業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系就是靠物業(yè)服務(wù)合同這所橋梁建立的。在物業(yè)管理中,調(diào)整業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)合同是業(yè)主和物業(yè)公司明確各自權(quán)利義務(wù)的載體,也是糾紛發(fā)生時(shí),衡量各自主張是否充分的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn),更是人民法院處理物業(yè)糾紛案件的事實(shí)依據(jù)。我國(guó)學(xué)界對(duì)物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)主要有以下幾種學(xué)說。(一)雇傭或承攬關(guān)系說。(二)委托關(guān)系說。這是當(dāng)前比較主流的觀點(diǎn),認(rèn)為在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系中,業(yè)主處于委托人的地位,而物業(yè)公司處于受托人的地位,物業(yè)公司受托處理的委托事務(wù)就是物業(yè)管理。(三)代理說。持這種觀點(diǎn)的學(xué)者認(rèn)為兩者是代理人與被代理人的關(guān)系,物業(yè)公司受全體業(yè)主的委托,對(duì)物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理,因此具有代理性質(zhì)。(四)信托說。信托說認(rèn)為是兩者是信托的法律關(guān)系,就是委托人基于對(duì)受托人的信任,將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按信托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進(jìn)行管理或者處分。第一種觀點(diǎn)即雇傭說,筆者并不支持,雖然業(yè)主有權(quán)決定是否聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)公司管理物業(yè),但是聘用后物業(yè)服務(wù)公司提供的服務(wù)內(nèi)容是不同的,物業(yè)服務(wù)公司在履行自己義務(wù)的時(shí)候,并不是原原本本按照業(yè)主的指示,可以在物業(yè)合同規(guī)定的范圍內(nèi)有一定的行使權(quán)利。實(shí)踐中將物業(yè)管理合同視為委托合同的現(xiàn)象最普遍。筆者認(rèn)為,其不具有委托合同的性質(zhì)。首先簽定合同的主體在嚴(yán)格意義上并不是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司,而是業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主團(tuán)體代表全體業(yè)主同物業(yè)服務(wù)公司簽定的,不符合《合同法》對(duì)委托合同的定義。其次是委托合同是基于委托人與委托人之間較強(qiáng)的信任關(guān)系訂立的,如果失去信任的基礎(chǔ)則失去訂立合同的依托,所以不問客觀上是否有理由,均應(yīng)準(zhǔn)許其終止委托關(guān)系。如果物業(yè)管理合同訂立后,因業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的信任基礎(chǔ)動(dòng)搖,而隨意地解除合同,這將導(dǎo)致物業(yè)管理的不穩(wěn)定。第三,委托合同經(jīng)委托人同意,受托人可以轉(zhuǎn)委托。但物業(yè)管理企業(yè)不得將整項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托他人,只可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)另行委托。同時(shí)委托合同中委托人經(jīng)受托人同意,可以在受托人之外委托第三人處理委托事務(wù),即可以由兩個(gè)以上的受托人共同處理委托事務(wù)。而物業(yè)管理合同中,業(yè)主只能委托一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)對(duì)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理。最后,也是最重要的一點(diǎn),法律后果的歸屬不同,按照委托合同的性質(zhì),受托人在委托合同范圍內(nèi)所產(chǎn)生的法律后果歸屬于委托人,如果是委托關(guān)系的話,其結(jié)果是業(yè)主有可能要為物業(yè)服務(wù)公司在物業(yè)管理的行為買單,這顯然違背了當(dāng)初訂立合同的目的。代理說跟委托說有點(diǎn)類似,比較“代理”的法律特征,不難看出,物業(yè)管理行為與代理行為有相當(dāng)大的差別,由此可見,物業(yè)管理行為不是代理行為,物業(yè)服務(wù)合同也不是代理合同。筆者認(rèn)為,信托說是目前一種全新的看法,此說能夠?qū)I(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司的法律關(guān)系進(jìn)行比較合理的解釋。它具有以下特點(diǎn)。首先它將業(yè)主加入了合同的當(dāng)事人中,作為受益方存在,更為重要的是,每一名業(yè)主作為權(quán)利主體的受益人都享有和業(yè)主大會(huì)同樣的物業(yè)監(jiān)督權(quán)。其次小區(qū)內(nèi)的財(cái)產(chǎn)歸全體業(yè)主所有,物業(yè)公司只能按預(yù)算支取,而不能像老物業(yè)一樣占為己有。第三,物業(yè)費(fèi)的使用可以更加的透明,在信托式契約管理模式下,物業(yè)費(fèi)不再是物業(yè)管理企業(yè)的營(yíng)業(yè)收入,而是由全體業(yè)主歸集在一起請(qǐng)物業(yè)公司來幫著管和幫著花的一筆錢,自始至終都獨(dú)立于物業(yè)公司,都獨(dú)立于業(yè)主大會(huì)。它是一個(gè)基金,基金的受益人是全體業(yè)主,基金的管理者是物業(yè)公司。第四,在傳統(tǒng)合同法框架下,業(yè)主起訴物業(yè)公司需要業(yè)主自己舉證,這既費(fèi)時(shí)間又花費(fèi)金錢,但在信托法框架下,要由物業(yè)管理公司來舉證。因此,從以上幾點(diǎn)可以看出,信托法從根本上增加了業(yè)主的權(quán)利,同時(shí)限定了物業(yè)公司的義務(wù)。四、從信托角度來看，業(yè)主和房地產(chǎn)服務(wù)公司之間的法律關(guān)系的處理(一)業(yè)主對(duì)共有部分的管理權(quán)業(yè)主作為物業(yè)的所有權(quán)人,對(duì)自己所擁有的物業(yè)具有直接支配并具有排他性的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。業(yè)主作為建筑物區(qū)分所有權(quán)的所有權(quán)人對(duì)其專有部分(房地產(chǎn)權(quán)證所標(biāo)明的范圍)享有單獨(dú)的所有權(quán),可以自由使用、收益、處分,并排除他人干涉。對(duì)于住宅小區(qū)的共有部分,涉及住宅小區(qū)的公用場(chǎng)地、設(shè)施以及設(shè)備的管理使用權(quán)是屬于全體業(yè)主所有的,對(duì)其也應(yīng)該享有管理權(quán)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司通過合同將對(duì)共有部分的管理權(quán)信托給物業(yè)服務(wù)公司,使其對(duì)小區(qū)內(nèi)的共有部分進(jìn)行管理。我國(guó)《信托法》第2條稱:“本法所稱信托,是指委托人基于對(duì)受托人的信任,將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益或者特定目的,進(jìn)行管理或者處分的行為。”業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)共有部分的管理權(quán)實(shí)質(zhì)上就是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)利,小區(qū)的業(yè)主們完全可以把這部分權(quán)利信托給某個(gè)服務(wù)公司進(jìn)行集中管理。所以,物業(yè)服務(wù)公司的管理權(quán)其實(shí)是因?yàn)闃I(yè)主的信任所獲得的信托權(quán)利。(二)物業(yè)物業(yè)密集式管理與物業(yè)公司的法律關(guān)系不平衡業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司所形成的信托合同,其實(shí)是將小區(qū)共有部分的管理權(quán)信托給物業(yè)公司。依我國(guó)《信托法》規(guī)定,受托人在受托范圍內(nèi)獨(dú)立地履行信托義務(wù),不受委托人干涉?！缎磐蟹ā返?條明確指出,受托人是以自己的名義從事信托活動(dòng)。因此我們可以說,在現(xiàn)實(shí)中,如果委托人在違背合同情況下對(duì)物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行干涉,是缺乏法律依據(jù)?；谶_(dá)到信托目的,為了信托人的利益,受托人即物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理包括兩種,一種是對(duì)物業(yè)的管理;另一種是對(duì)人的管理,其對(duì)象不僅包括居住在區(qū)分建筑物內(nèi)的人,也包括出入?yún)^(qū)分建筑物的人。具體內(nèi)容可以分為對(duì)建筑物不當(dāng)毀損行為的管理,對(duì)建筑使用不當(dāng)行為的管理,以及對(duì)生活防礙行為的管理等。此處的管理并不是行政性質(zhì)的管理,因其對(duì)小區(qū)內(nèi)不當(dāng)使用建筑物的業(yè)主有約束的權(quán)利讓部分業(yè)主甚至是物業(yè)公司產(chǎn)生了物業(yè)公司是管理者的感覺,使得業(yè)主與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系不平衡。而實(shí)質(zhì)上此種管理尤其是對(duì)人的管理,其目的是為了完成信托任務(wù),是為了全體業(yè)主的利益。(三)物業(yè)服務(wù)商的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)包括兩個(gè)方面,一方面是業(yè)主對(duì)其專有部分所享有的權(quán)利和義務(wù)。它是業(yè)主作為單獨(dú)的所有權(quán)人或建筑物區(qū)分所有權(quán)人所擁有的所有權(quán)。如《物權(quán)法》第70條規(guī)定,業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán),對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。另一方面是業(yè)主對(duì)共有部分所享有的權(quán)利,這些職責(zé)是派生于業(yè)主對(duì)物業(yè)的所有權(quán)?！段餀?quán)法》第72條規(guī)定,業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分,享有權(quán)利,承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房,其對(duì)共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。除了法律法規(guī)中規(guī)定業(yè)主的權(quán)利之外,更多的業(yè)主的權(quán)利跟義務(wù)是在物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定可以看出,業(yè)主最主要的是建議權(quán)、投票權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán),并沒有規(guī)定實(shí)質(zhì)性的權(quán)利,一旦業(yè)主的權(quán)利遭到侵害,單個(gè)業(yè)主只能向業(yè)主委員會(huì)救濟(jì),單個(gè)業(yè)主不能就自己被侵害的權(quán)利向法院提起訴訟,這樣業(yè)主的權(quán)利就不能得到及時(shí)的救濟(jì)。尤其是業(yè)主的收益權(quán),根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論,各共有所有權(quán)人可依規(guī)約或其共有持有部分,獲得因共有部分所在利益的權(quán)利。例如,將共有庭院出租,每個(gè)區(qū)分所有人均可按照其應(yīng)有份額獲得租金。但這些由共有部分所產(chǎn)生的收益,往往是由物業(yè)公司收取,而這些收益是用于專有部分的修繕還是進(jìn)入物業(yè)公司的腰包,這就不得知了。分擔(dān)共同費(fèi)用和負(fù)擔(dān)的義務(wù)是業(yè)主的另一項(xiàng)基本義務(wù)。由于區(qū)分所有權(quán)建筑物的共有部分,通常是整體建筑物的實(shí)體部分,則必然發(fā)生管理、修繕、維持、改良等費(fèi)用。因這些部分發(fā)生的費(fèi)用,由全體區(qū)分所有權(quán)人分擔(dān)。實(shí)踐中,小區(qū)業(yè)主常因物業(yè)公司服務(wù)不到位,采用拒交物業(yè)費(fèi)的行為來對(duì)抗物業(yè)公司的不作為或作為不當(dāng);而物業(yè)公司因沒有及時(shí)地收到物業(yè)費(fèi),使得物業(yè)管理質(zhì)量日漸下降,業(yè)主與物業(yè)公司的“仇怨”也就越結(jié)越深。物業(yè)服務(wù)公司的權(quán)利與義務(wù)除了《物權(quán)法》中第82條中規(guī)定,物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施,并接受業(yè)主的監(jiān)督,其他的都在地方性的行政法規(guī)、單行條例中規(guī)定,從這些規(guī)定可以看出物業(yè)服務(wù)公司主要的權(quán)利是收取物業(yè)管理費(fèi),主要的義務(wù)是履行物業(yè)服務(wù)。除了法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利與義務(wù)之外,其他具體的權(quán)利和義務(wù)是由物業(yè)服務(wù)公司與業(yè)主在合同中約定的。但根據(jù)法律法規(guī)和合同、公約等約定來看,物業(yè)服務(wù)公司對(duì)業(yè)主無處罰權(quán),如業(yè)主在裝修過程中有違反規(guī)定行為,物業(yè)公司有權(quán)通知行為當(dāng)事人立即停止并改正,對(duì)拒不改正的,應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)并報(bào)有關(guān)行政管理部門依法處理。在司法實(shí)踐中出現(xiàn)某些業(yè)主以不交物業(yè)費(fèi)來對(duì)抗物業(yè)公司不履行或不合格履行義務(wù)的行為,而一些物業(yè)服務(wù)企業(yè)為迫使業(yè)主交納管理費(fèi),采取停止供電、供水、供氣等措施,由此業(yè)主和使用人以收費(fèi)不合理、停電等構(gòu)成侵權(quán)為由提起訴訟或抗辯?！冻鞘行陆?/p>