寧波如意金水灣商鋪項目定位策劃

如意金水灣商鋪工程

定位籌劃報告第一局部寧波商業(yè)研究第一章寧波城市研究第二章寧波商業(yè)市場概述第三章區(qū)域商業(yè)市場概述歷史角色——通商口岸浙江省經(jīng)濟最興旺的城市和全國四個中央方案單列市〔副省級〕之一寧波綜合競爭力在全國200個城市中排名第六位。寧波自古就是中外聞名的商埠寧波是“海上絲綢之路〞的起點之一，中國三大對外貿易港口之一宋代，寧波又與廣州、泉州并列為對外貿易三大港口重鎮(zhèn)鴉片戰(zhàn)爭后，寧波被辟為“五大通商口岸〞之一當代角色——長三角南翼重要城市第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口城市區(qū)位寧波位于中國東部海岸線中部，毗鄰上海、杭州，全市總面積9365平方公里，經(jīng)濟開展迅速，成為長江三角洲南翼的經(jīng)濟中心。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口寧波特殊的地理位置，形成在長三角經(jīng)濟圈中重要的經(jīng)濟地位。而杭州灣大橋的建設，改變寧波“交通末端〞的地理位置，縮短了寧波與上海等長三角其他城市的距離，融入以上海為龍頭的長三角2小時經(jīng)濟圈，更好的將上海巨大的經(jīng)濟能量傳導到寧波。杭州灣大橋的建造，帶來又一輪寧波潮發(fā)展契機第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口臨港大工業(yè)與民營小企業(yè)的有機結合傳統(tǒng)優(yōu)勢產業(yè)與高新技術產業(yè)的優(yōu)勢互補傳統(tǒng)優(yōu)勢工業(yè)：

紡織服裝業(yè)〔服裝業(yè)、家紡業(yè)、裝飾用與工業(yè)用紡織業(yè)〕

日用家電業(yè)〔吸油煙機、空調器、洗衣機和熱水器等家電制造業(yè)〕

輸變電設備制造業(yè)〔高壓輸變電設備和智能化開關設備等的制造業(yè)〕

機械工業(yè)〔模具業(yè)和塑料機械業(yè)〕臨港型大工業(yè)：

石化工業(yè)〔石油化工、根本化工原料、精細化工〕

鋼鐵工業(yè)〔不銹鋼和有色金屬的冶煉和深加工〕

電力工業(yè)〔電力裝機容量515萬千瓦〕

造紙工業(yè)〔造紙和紙制品業(yè)〕產業(yè)優(yōu)勢第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口浙江省經(jīng)濟最興旺的城市和全國四個中央方案單列市〔副省級〕之一。寧波綜合競爭力在全國200個城市中排名第六位。其中：企業(yè)管理競爭力排名第一制度競爭力排名第二結構競爭力綜合排名第四政府管理競爭力排名第七經(jīng)濟地位第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口現(xiàn)狀城市框架正逐步拉開，房地產等根底建設呈現(xiàn)跳躍式開展城市整體規(guī)劃格局目前相對不清晰；城市形成跳躍式開展；城市界面不斷向外順延開展；多中心的打造，將形成城市新節(jié)點。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口把寧波建成一個以寧波中心城為核心、以區(qū)域經(jīng)濟一體化為依托，由郊區(qū)及周邊城市群組成的，具有很強的綜合功能和合理的城市形態(tài)，輻射面廣、影響力大，在長江三角洲乃至全國和東北亞經(jīng)濟開展中發(fā)揮重要作用的現(xiàn)代化都市區(qū)域。寧波市域被分為南、北兩局部，南部為生態(tài)開展區(qū)，北部那么全部納入都市區(qū)范圍，并由濱海線與沿海國道主干線構成T軸。未來的都市區(qū)包括寧波中心城及余姚、慈溪、奉化的局部區(qū)域，呈雙核組團式布局結構，而未來的中心城區(qū)那么要形成“一心〞〔城市中心〕、“兩帶〞〔沿海產業(yè)帶和三江六岸生活帶〕、“三片〞〔三江片、鎮(zhèn)海片、北侖片〕、“多點〞〔各具特色的十幾個衛(wèi)星城鎮(zhèn)〕的空間形態(tài)格局。城市定位及總體規(guī)劃第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口國際航運中心寧波經(jīng)濟基礎開發(fā)區(qū)人口規(guī)模：40萬石化工業(yè)及加工區(qū)人口規(guī)模：20萬三江片老城區(qū)人口規(guī)模：160萬奉化旅游服裝產業(yè)基地人口規(guī)模：30萬鄞州中心區(qū)人口規(guī)模：25萬東部新城新行政、商貿中心人口規(guī)模：15萬北部中心，接駁杭州灣大橋人口規(guī)模：50萬東錢湖片區(qū)旅游、高尚居住寧波科技園區(qū)城市總體規(guī)劃第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口城市開展方向鄞州新城東部新城新三江口城市規(guī)模擴張仍然是寧波未來10年開展的主要方向；擴張將采用的主要形式是新城建設及產業(yè)整合、升級；城市人口結構將隨著跨海大橋建設及產業(yè)整合、升級發(fā)生重大變化，“梭型〞結構逐步顯現(xiàn)，城市白領階層大量涌現(xiàn)。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口寧波是一個成長型的區(qū)域性輻射城市，人口相對穩(wěn)定，經(jīng)濟實力深厚且對外依存度較大，以技術含量低、勞動密集型的加工業(yè)為主，產業(yè)提升空間較大；民營經(jīng)濟興旺，但小而散是現(xiàn)階段的主要特點；城市建設框架正逐步拉開，并呈現(xiàn)跳躍性開展。寧波是一個開放且封閉的城市，既堅持已有的觀念又容易接受新事物；人民生活富裕，需求旺盛，支撐著整個城市的消費產業(yè)；外資企業(yè)與民營經(jīng)濟興旺，具備大量的高端消費品購置人群；城市規(guī)模不斷擴張，產業(yè)整合、升級，促使城市多中心的迅速出現(xiàn)，在未來一定時期內，將形成新的商業(yè)中心。小結第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口持續(xù)走強的經(jīng)濟讓寧波成為長三角一個耀眼的明星寧波GDP穩(wěn)定、健康開展，平均增長幅度保持在10%-13%之間，經(jīng)濟增長的自主性和抗波動性強；2005年，寧波生產總值到達2446.4億元，僅次于上海、蘇州、杭州、無錫，居長三角城市群的第五位；2005年GDP增長放緩，主要原因：寧波是以外貿產業(yè)為支撐，受到國際外貿行業(yè)宏觀大背景的影響；國內宏觀調控；現(xiàn)有產業(yè)開展到達瓶頸階段，面臨新的整合升級；強勁、穩(wěn)定、持續(xù)開展的經(jīng)濟增長為商業(yè)市場的進一步開展提供了有利的經(jīng)濟支撐。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口形成第二產業(yè)尤以出口加工為主的經(jīng)濟開展格局，而產業(yè)結構升級促使二、三產業(yè)進入了穩(wěn)步開展期。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口從2003年起，寧波市社會消費品零售總額一直處于高速增長的狀態(tài)，主要年份的增長速度均大于15％；估計2006年社會消費品零售總額到達近900億元，到達2002年的兩倍左右。內需持續(xù)保持旺盛態(tài)勢商業(yè)市場容量第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口人均可支配收入穩(wěn)步增長，每年保持在10%的增長速度，寧波整體經(jīng)濟的良好開展態(tài)勢必將促進寧波市民可支配收入的進一步增加，有利于居民消費力的持續(xù)提升。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口2005年，寧波人均消費支出在全國大中城市中位列第七，總的趨勢是不斷上升。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口居民邊際消費傾向下降。由于我國社會保障機制仍處于改革完善的初期，住房、醫(yī)療、教育、就業(yè)、養(yǎng)老等一系列改革的推出，使得居民的風險預期和消費預期明顯上升，在較大程度上抑制了人們的即期消費愿望。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口消費結構：恩格爾系數(shù)持續(xù)降低，消費結構趨向多元化，餐飲、通信、教育等支出成為消費的主要組成局部。2005年市區(qū)居民消費支出結構第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口整體城市人口每年保持著比較均勻的增長速度，每年新增人口在3萬左右，到2005年底，人口總數(shù)到達了556.7萬人；市區(qū)人口的增長速度明顯快于城市人口的增長，2005年，鄞州正式劃入寧波市區(qū)，從而使市區(qū)人口到達213.4萬人。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口勞動力資源豐富狀態(tài)

“十五〞期間，寧波保持穩(wěn)定的低生育水平，戶籍人口總量平穩(wěn)增長。2005年末，全市戶籍人口556.7萬，較五年前增加了15.76%。全市戶籍人口總量增長近八成來源于凈遷入戶籍人口。

據(jù)統(tǒng)計，全市16歲—59歲與16歲—55歲的男女兩性戶籍勞動適齡人口比重達68.43%，全市勞動力數(shù)量繼續(xù)處于豐富狀態(tài)。隨著大量外來勞動力的迅速流入，全市常住人口中適齡勞動力激增，全市處在了極好的“人口紅利期〞。戶籍勞動年齡人口到2007年到達峰值，以后呈逐年下降態(tài)勢。人口素質不斷提高，但整體還較弱人口素質分為出生人口素質和人口文化素質兩種。有資料顯示，目前寧波市每年約有150名聾兒降生，全市現(xiàn)有0—7周歲聾兒4000多名。而我國每年新出生人口缺陷發(fā)生率高達13.07‰，如果以這一水平計算，那么寧波每年新增出生缺陷人口將達653人。

“五普〞資料顯示，在寧波接受大學教育的占全市總人口的3.44%，接受高中教育的占總人口的11.79%，接受初中教育的占34.46%，接受小學教育的占36.73%，文盲人口占5.85%。城市人口平均受教育年限為7.67年，比全國平均水平的8年還少0.33年。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口人口老齡化進程加速

2001年，我國進入老齡化社會。當年寧波市65歲以上人口占總人口的8.93%，高于全國平均水平。一般而言，國際上將65歲以上人口超過總人口7%以上的社會稱為老齡化社會。

從寧波城市人口開展趨勢來看，老齡化大致可分為4個階段：2000—2007年為緩慢增長期，2006—2021年為快速增長期，2022—2025年又形成一個低谷〔因三年自然災害人口出生急劇減少導致〕，2026—2030年到達頂峰。截至2005年底，寧波戶籍人口中60歲以上及65歲以上戶籍人口分別到達81.67萬人和59.88萬人，其比重分別為14.77%和10.83%，人口老齡化特征明顯。外來人口增幅居“長三角〞之最

“十五〞期間，寧波外來流動人口年平均增長36.41萬人，躍居全國前列，超過我國外來流動人口最多城市上海。上海的外來流動人口年平均增量為30萬人左右。寧波外來流動人口的增幅遠超過“長三角〞的大中城市。以2000—2005年間為例，寧波、上海、無錫的外來流動人口增長分別為3.26倍、1.31倍和2.88倍，寧波的外來流動人口增長最快。

值得注意的是：在甬外來流動人口中，居住或滯留1年以上的人數(shù)與比重雙增長，其數(shù)量從2000年的18.04萬人增加到2005年的117.29萬人，比重分別為23.98%和47.86%。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口2005年全市市區(qū)海曙江東江北鄞州總人口55268892104598297789244822230143767762城市人口17619021162713286042244820141968213993本年度增加人數(shù)126344766122711733751479遷入人口1045395648294467088811219201遷出人口74107228644712299247237453截止2005年底，寧波市區(qū)人口為210.46萬人，其中城市人口為116.27萬人，江東區(qū)在年末城市人口到達24.48萬人；城市人口規(guī)模進一步擴大，人口凈流入也在不斷增加。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口現(xiàn)階段，寧波城市人口狀況呈現(xiàn)以下特征：人口自然增長率減緩；城市總人口增長速度根本保持均勻，其中市區(qū)人口增長進程明顯加快；人口年齡結構開始呈現(xiàn)較為明顯的老齡化特征，戶籍老年人口數(shù)量進一步增加；常住人口男性比例上升，主要是大量流入的外來流動人口中男性比重高所致；人口素質不斷提高，大中專教育人群絕對數(shù)與相對數(shù)都在快速增長；人口導入進程不斷加快；第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口按照1995-2005年的人口增長軌跡，“十一五〞期間寧波人口情況最典型的特征是增長模式逐步穩(wěn)定，人口增長速度，尤其是自然人口增長進一部放緩，未來出生人口數(shù)呈波浪式下降態(tài)勢，戶籍勞動年齡人口在2007年到達峰值，以后呈逐年下降態(tài)勢，但在“十一五〞時期變化不大，到2021年，中心城區(qū)常住人口將達220萬。第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口開展趨勢“十一五〞期間，寧波城市人口開展將面臨三大問題：常住人口總量的迅猛增長、人口老齡化和勞動力素質問題。

人口迅猛增長對城市資源的壓力將迅速上升。

老齡化的加劇對社會事業(yè)開展產生新的沖擊。據(jù)預測，2021年，全市65歲以上戶籍老年人口64.1萬人，80歲以上的高齡戶籍老年人口亦到達12.9萬人。社會養(yǎng)老設施的需求將迅速上升。

提高城市綜合競爭力的一個重要方面是提高人口的綜合素質。然而，大量外來流動人口的涌入，將使之接受考驗。有關城市近年來對外來流動人口抽樣調查的結果說明，15歲以上外來就業(yè)人口中，只接受過小學以下教育的占了近20%，受過高中以上教育的僅16%。我市外來就業(yè)人口也同樣存在受教育程度低、專業(yè)勞動技能差的問題。很多人只能從事非熟練工工作。而去年，我市戶籍人口中新增勞動力受教育年限已上升到12.94年。短期里快速集聚的大量外來人口嚴重影響著城市常住人口整體綜合素質的提高，也不利于將來產業(yè)能級提升。

第一章寧波城市研究1、城市概況2、城市規(guī)劃3、一般經(jīng)濟環(huán)境4、城市人口第一階段傳統(tǒng)商業(yè)時代20世紀80-90年代，寧波商業(yè)整體上較為落后，開展相對緩慢；中心區(qū)商業(yè)根本以傳統(tǒng)百貨類為主，社區(qū)商業(yè)也不興旺。第二階段中心商業(yè)時代20世紀90年代中后期，寧波商業(yè)開始啟動，此時的商業(yè)主要以興建寧波三江口區(qū)塊商業(yè)為主要目標，代表作是2002年營業(yè)的天一廣場，此時寧波的商業(yè)的中心極化效應很強。同時寧波商業(yè)開展的另一趨勢是在各個居住區(qū)興建以大型超市為代表的區(qū)域商業(yè)節(jié)點。目前寧波的商業(yè)網(wǎng)點布局根本是在該時間段形成。第三階段多元商業(yè)體系2005年以后進入2005年之后，寧波市通過了寧波市中心區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃綱要，方案將寧波建成長三角南翼中心城市，在寧波形成一主八輔的商業(yè)格局，城市的商業(yè)體系開始多元化，并且隨著人口的導出方向由中心區(qū)向外擴張。寧波城市商業(yè)開展階段第二章寧波商業(yè)市場概述1、城市商業(yè)開展階段2、城市商業(yè)開展過程3、商業(yè)格局寧波城市商業(yè)開展過程不興旺的社區(qū)商業(yè)及傳統(tǒng)百貨→城市商業(yè)中心極化，向外輻射→區(qū)域商業(yè)節(jié)點跳躍開展、輻射→城市主要商業(yè)帶第二章寧波商業(yè)市場概述1、城市商業(yè)開展階段2、城市商業(yè)開展過程3、商業(yè)格局寧波市商業(yè)格局呈現(xiàn)“兩頭開展，中間缺乏〞的特征：中心區(qū)核心商圈和社區(qū)商鋪開展較為完善；區(qū)域商業(yè)節(jié)點和特色商業(yè)街開展相對缺乏。寧波市中高檔商業(yè)的中心效應很強，天一廣場根本吸引了主城區(qū)的主流客源。天一廣場的極化效應，在一定程度上限制了居住區(qū)商業(yè)中心的開展區(qū)域商業(yè)節(jié)點開展相對缺乏，除了翠柏路歐尚超市，其余大賣場與周邊商業(yè)的互動普遍缺乏。商業(yè)街打造專業(yè)化、主題化、特色化缺乏，表現(xiàn)在有特色的商業(yè)街過少，且經(jīng)營品質普遍存在較大缺陷社區(qū)商鋪分布廣，開展成熟，但是缺乏有效規(guī)劃、總體層次較為落后。第二章寧波商業(yè)市場概述1、城市商業(yè)開展階段2、城市商業(yè)開展過程3、商業(yè)格局第三章區(qū)域商業(yè)市場概述1、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)分布2、江東區(qū)商業(yè)開展3、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)構成4、長豐片區(qū)商業(yè)狀況江東區(qū)商業(yè)節(jié)點分布圖區(qū)域主要帶商業(yè)街道區(qū)域商業(yè)節(jié)點以家樂福、天倫廣場等為主形成的商業(yè)節(jié)點以歐尚等為主形成的商業(yè)節(jié)點圍繞波特曼酒店而形成的商業(yè)節(jié)點東部新城內的城市商業(yè)中心以新世界百貨等商場為主形成的商業(yè)節(jié)點江東區(qū)商業(yè)開展軸線天一廣場東部新城家樂福中信泰富廣場歐尚城市中心中山東路城市及區(qū)域商業(yè)開展軸第三章區(qū)域商業(yè)市場概述1、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)分布2、江東區(qū)商業(yè)開展3、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)構成4、長豐片區(qū)商業(yè)狀況江東商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)構成江東商業(yè)業(yè)態(tài)構成社區(qū)沿街商鋪大型零售業(yè)態(tài)辦公樓綜合體購物廣場：百貨大賣場：專業(yè)市場：主題式酒店即為位于中興路的家樂福超市與天倫廣場，位于百丈東路的歐尚超市，都具有較強的輻射能力。江廈橋東的幾個大型百貨商場(新世界百貨等)承接了天一廣場商業(yè)輻射，也具有較強影響力。位于中興路上的現(xiàn)代裝飾材料市場具有很強的輻射力。主要是沿城市道路展開的社區(qū)沿街底鋪，主要滿足社區(qū)居民的日常消費。位于百丈東路這樣的集中辦公區(qū)，以前是為了滿足商業(yè)辦公人群的消費，現(xiàn)已經(jīng)形成主要的商業(yè)帶，具有較強的影響力。主要指波特曼，具有極強的商業(yè)聚集力，形成了比較特色的商業(yè)帶——彩虹南路。第三章區(qū)域商業(yè)市場概述1、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)分布2、江東區(qū)商業(yè)開展3、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)構成4、長豐片區(qū)商業(yè)狀況第三章區(qū)域商業(yè)市場概述1、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)分布2、江東區(qū)商業(yè)開展3、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)構成4、長豐片區(qū)商業(yè)狀況長豐地區(qū)目前廠房、倉庫與民居混雜，土地利用方式與城市的社會經(jīng)濟開展極不協(xié)調。急需將長豐原有的生產功能向生活居住、濱江休閑功能轉換，重塑濱水空間特色。居住轉變商務旅游休閑生產區(qū)域功能構成第三章區(qū)域商業(yè)市場概述1、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)分布2、江東區(qū)商業(yè)開展3、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)構成4、長豐片區(qū)商業(yè)狀況以社區(qū)配套型商業(yè)為主，沿街商業(yè)是主要商業(yè)業(yè)態(tài)組成方式。長豐片區(qū)商業(yè)形態(tài)第三章區(qū)域商業(yè)市場概述1、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)分布2、江東區(qū)商業(yè)開展3、江東區(qū)商業(yè)物業(yè)構成4、長豐片區(qū)商業(yè)狀況社區(qū)生活配套十分成熟，但受片區(qū)整體開展的限制，外來人口導入以中低素質人口為主，使得片區(qū)商業(yè)檔次較低，對商業(yè)業(yè)態(tài)開展的局限性較強。區(qū)域經(jīng)濟結構人口結構決定商業(yè)構成決定反作用第二局部工程研究第四章工程概況第五章工程swot分析第六章工程定位第七章營銷推廣策略如意金水灣位于江東南路南端，南臨規(guī)劃環(huán)城南路，離在江口市中心約1.5公里，距萬達廣場亦缺乏1公里，距興寧橋僅1500米，離天一廣場15分鐘的公交車程。如意金水灣占地約8.6萬平方米，總建筑面積到達近13萬平方米，包括排屋、小高層和多層住宅28幢，另設高級私家會所1幢。目前如意金水灣住宅已經(jīng)全部售完，入住率在50％左右第四章工程概述1、如意金水灣概況2、十里紅鋪概況十里紅鋪是如意金水灣底層群房商鋪，總面積達1萬多平方米，分為南、西、北三塊共180多間。所有商鋪挑高5.6米，單間面積在50—70㎡，可自由組合、自由

分割，并配有獨立的衛(wèi)生間。目前銷售率不到30％1、如意金水灣概況2、十里紅鋪概況第四章工程概述工程主要靠南北兩側道路與外部連通。南部次入口與環(huán)城南路有道路連接，但車輛無法從環(huán)城西路行駛入該道路。北側與其它社區(qū)直接連通，交通局限性較強。南側道路北側道路環(huán)城南路北部社區(qū)第四章工程概述1、如意金水灣概況2、十里紅鋪概況工程北側正門有一小學，但限于學校規(guī)模和檔次，對人流的帶動較為有限。第四章工程概述1、如意金水灣概況2、十里紅鋪概況南鋪外規(guī)劃有大面積的公共空間，加之環(huán)城南路屬于寧波市主干道路，商業(yè)的昭示性較強，整體有利于綜合利用和宣傳推廣。第四章工程概述1、如意金水灣概況2、十里紅鋪概況目前工程銷售已經(jīng)停滯，之前南鋪招商的經(jīng)營戶絕大局部已經(jīng)撤場，現(xiàn)場一片蕭條。北側商鋪更是大面積空置。南鋪北鋪第四章工程概述1、如意金水灣概況2、十里紅鋪概況第五章工程SWOT分析1、SWOT分析2、思考點優(yōu)勢點：周邊有開展成熟的社區(qū)，有利于工程商業(yè)開展。商鋪層高5.6米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體。從區(qū)域的開展?jié)摿砜?，商鋪具有一定的升值潛力。劣勢點：整體交通相對不便利。從小區(qū)外道路系統(tǒng)來看不利于形成商業(yè)人流。從工程小區(qū)的規(guī)模和入住情況來看，無法對工程形成有利的支持。從片區(qū)人口構成來看，對商鋪不具備較強的消化能力。時機點：區(qū)域規(guī)劃已出臺，路網(wǎng)完善，環(huán)境整治都有利于商業(yè)開展和商鋪需求。工程西側居住地塊的啟動將有效帶開工程西側商鋪的去化。威脅點：長期滯銷導致工程目前沒有人氣，對招商十分不利。萬達廣場周邊沿街商業(yè)的崛起對工程構成了一定的威脅。第五章工程SWOT分析1、SWOT分析2、思考點如何應對？區(qū)域商業(yè)結構簡單，商業(yè)經(jīng)營缺乏特色，這種狀況對我工程來說是否存在時機？怎樣利用工程周邊社區(qū)成熟的商業(yè)氣氛？什么樣業(yè)態(tài)組合以及怎樣的經(jīng)營方式能夠有效支撐工程1萬方的商業(yè)體量？外部道路系統(tǒng)對工程的限制十清楚顯，在道路狀況難以改變的條件下如何有效躲避該缺陷？第六章工程定位1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議產品規(guī)劃特點：商鋪層高5.6米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體。適合有一定辦公需求的商業(yè)入住，也可以滿足有居住需求的經(jīng)營戶。南鋪有大面積的公共空間，可以滿足如專業(yè)市場，主題型商業(yè)等對停車有較高要求的商業(yè)形態(tài)。大面積的商業(yè)體量要求產品不能將去化范圍圈定在局部區(qū)域，同時要求商業(yè)業(yè)態(tài)有一定的輻射范圍。第六章工程定位交通特點：北鋪被周邊社區(qū)包圍，與城市主要道路之間依靠社區(qū)級道路聯(lián)系，交通局限性較強。無法自然導入人流，限制了工程的經(jīng)營范圍。車流無法由環(huán)城南路進入工程，對南鋪商業(yè)開展產品影響。1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位市場競爭比較：周邊社區(qū)商業(yè)對工程北鋪的經(jīng)營有十分直接的參考意義，周邊商業(yè)的開展狀況決定了工程商業(yè)開展的風格和檔次。從區(qū)域商業(yè)來看，我工程很難突破商業(yè)檔次的限制，只能從中低檔次商業(yè)來考慮。從全市商業(yè)開展來看，有一定規(guī)模的商業(yè)街以及商業(yè)市場對我工程的定位有很高的參考價值，市場競爭狀況從一個角度決定了工程的經(jīng)營范圍。1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位主題確實定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應主題。然后以該主題為核心以及規(guī)那么，展開經(jīng)營。比方女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經(jīng)營。這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質化需求和個性化心理訴求，針對性強。商業(yè)模式主題性商業(yè)：1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位小結這種商業(yè)模式針對性強的負面影響，客戶范圍窄，未來開展前景難以預料，市場風險相對較高。并且這種商業(yè)模式要求：

⑴規(guī)?；?，主題經(jīng)營獨占面積龐大，而且經(jīng)營場所專項規(guī)劃。本工程規(guī)化不匹配。

⑵標準化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較標準，甚至進行網(wǎng)絡運作，所涉及本錢高昂、費用巨大。⑶租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本工程銷售也不利。所以，這種商業(yè)模式也不適合本工程的群樓商鋪。主題性商業(yè)：1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍效勞。商場內行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應該是理想的商場模式。但面對品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化開展，任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點的深化時機。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業(yè)品種、品牌開展速度，沒有任何一個商場的規(guī)模能夠全部承載得下。

商業(yè)模式小結從本工程來看，體量難以承載這一商業(yè)形式，況且工程距離萬達廣場較近，從商業(yè)競爭來看也不適合。綜合性商業(yè)：1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質化的心理訴求。

這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的開展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。針對本工程的規(guī)劃，以及目前的銷售狀況，只有專業(yè)化市場才能提升工程的整體商業(yè)價值，并有效躲避產品規(guī)劃和周邊環(huán)境等的制約因素。專業(yè)性商業(yè)：商業(yè)模式小結1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位從工程前次招商失敗的經(jīng)驗來看，南鋪定為于建材，機電等行業(yè)使得工程經(jīng)營范圍太廣，以工程南鋪和西鋪相加不到1萬方的體量要打造運營如此多的經(jīng)營品種的大型專業(yè)市場很不現(xiàn)實，在競爭當中市場很難存活。要將工程做活就必須作統(tǒng)一招商，并做細致的市場調研，找出適合工程經(jīng)營的產品，打造出真正的專業(yè)市場。北鋪靠近社區(qū)，可以考慮社區(qū)效勞性商業(yè)，但針對性必須強。結論1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位專業(yè)商業(yè)的構成專業(yè)商業(yè)專業(yè)市場專業(yè)商業(yè)街1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位通過對寧波專業(yè)市場和專業(yè)商業(yè)街的走訪考察，認識寧波專業(yè)商業(yè)業(yè)態(tài)及開展，初步擬定工程的經(jīng)營開展方向。目的1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位寧波市區(qū)專業(yè)市場分布現(xiàn)代建材裝璜市場東勝花鳥市場東苑花鳥市場望湖市場三市花鳥市場二號橋市場三號橋市場江東水產市場水產干貨市場輕紡城華東物資城1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議東方板材城第六章工程定位機械，五金汽車，汽配，機械機電，小五金電動車寧波市區(qū)專業(yè)商業(yè)街分布農副食產品五交化，傢俬塑料1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位百丈東路商務群汽車東站大規(guī)模居住區(qū)二號橋市場華東物資城三號橋市場寧波專業(yè)商業(yè)開展模式個案解析汽車東站和百丈東路商務群，以及江東居住區(qū)共同構成了專業(yè)商業(yè)的開展引擎，引發(fā)寧穿路的機電五金傢俬大規(guī)模專業(yè)市場的形成。最終構成了三大專業(yè)商業(yè)節(jié)點，同時在三個節(jié)點周邊逐漸形成了專業(yè)商業(yè)街。1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位寧波專業(yè)商業(yè)開展模式探究商業(yè)引擎引發(fā)商業(yè)節(jié)點的產生，在商業(yè)節(jié)點充分發(fā)育，向外擴張同時帶動周邊關聯(lián)商業(yè)的開展。從這層關系來看，雖然專業(yè)商業(yè)街和商業(yè)節(jié)點共同構成了專業(yè)商業(yè)群，但商業(yè)街作為商業(yè)節(jié)點的依附，其業(yè)態(tài)必然受到節(jié)點的限制。商業(yè)引擎商業(yè)節(jié)點專業(yè)商業(yè)街專業(yè)商業(yè)群1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位本工程要想開展成為專業(yè)商業(yè)街，其商業(yè)引擎是什么？商業(yè)節(jié)點是否已經(jīng)形成？如果已經(jīng)形成，那我們可供參考的經(jīng)營業(yè)態(tài)又是什么？設問1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位本工程的地緣關系在行政手段干預下，大規(guī)模造城運動造就了以萬達商業(yè)廣場為核心的鄞州中心區(qū)，形成了萬達商業(yè)廣場這一商業(yè)節(jié)點。政府政策對城市開展方向的規(guī)劃無疑是極具動力的城市開展引擎。商業(yè)引擎本案長豐社區(qū)萬達商業(yè)廣場政府導向商業(yè)節(jié)點1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議開展專業(yè)市場，依靠該市場聚集人氣，盤活其它位置較差的商鋪。依靠南鋪，同時借西側居住地塊的啟動，逐漸消化。打造專業(yè)市場第六章工程定位西鋪及南鋪定位建議1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議通過對周邊社區(qū)環(huán)境及商業(yè)的走訪，該區(qū)域商業(yè)檔次較低，區(qū)域內有相當多的外來人口，而且人口素質相對不高，這類人群對網(wǎng)吧，游戲廳等娛樂需求較大，可以考慮從這方面入手。第六章工程定位1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議社區(qū)效勞性商業(yè)。招商要有目的性，可以考慮打造娛樂小吃一條街。帶動人氣是關鍵點，先將附近較大型經(jīng)營規(guī)模網(wǎng)吧免租金引入，并做充足的老客戶引導宣傳工作，同時針對性引入面食等餐飲店，以此為中心將人氣聚集起來。之后針對性將有一定規(guī)模的游戲廳，桌球廳引入，迅速聚集人氣。以娛樂為突破口，引入人流考慮讓有規(guī)模游戲廳，網(wǎng)吧免租進入。第六章工程定位1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議市場概況：天勝花鳥市場位于環(huán)城西路北段，5路車終點站。市場經(jīng)營以花木為主，少量經(jīng)營寵物和漁具，目前經(jīng)營戶200家左右，主要經(jīng)營批發(fā)業(yè)務。第六章工程定位天勝花鳥市場1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議工程所在區(qū)域沒有花鳥市場存在，市場有空白點。該種業(yè)態(tài)要求經(jīng)營場所步行道路暢通，格局緊湊，便于消費者對多家商品比較選擇。該種業(yè)態(tài)沒有辦公需要，同時要求展示性強，故挑高商鋪不適合經(jīng)營該種業(yè)態(tài)。該種業(yè)態(tài)承租能力有限，對經(jīng)營場所的租金水平較為敏感。綜合來看，本工程雖然所處的地段有利于經(jīng)營該種業(yè)態(tài)，但產品規(guī)劃不適合經(jīng)營花木，但作為細分類別的漁具市場可以考慮，目前寧波還沒有專門的漁具市場，該種產品在花鳥市場經(jīng)營，而且普遍規(guī)模較小，同時該種產品的經(jīng)營具有一定專業(yè)性，可以吸引釣魚愛好者前來。針對工程的業(yè)態(tài)分析：第六章工程定位1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位市場概況：百丈路電動車一條街經(jīng)營戶12家，平均營業(yè)面積在150平米左右，經(jīng)營戶多數(shù)是各品牌在寧波的總代理。百丈路電動車一條街1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位市場概況：輕紡城電動車市場攤位15家，營業(yè)面積在500平方左右，整個市場沒有分隔，經(jīng)營戶集中在一起，輕紡城電動車市場1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議第六章工程定位市場概況：新時代電動車超市位于輕紡城對面，06年11月正式營業(yè)，市場營業(yè)面積近1000平米，租金80元/平米·月，市場每輛車銷售抽成30元。市場門面太小，宣傳力度不夠，同時開業(yè)時間較短，租金較高，目前經(jīng)營狀況不太理想，有經(jīng)營戶撤出市場。新時代電動車超市1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議業(yè)態(tài)小結：工程周邊沒有規(guī)?；碾妱榆嚱?jīng)營店，同時從區(qū)域人群的特征來看對電動車有一定的需求，市場存在時機點，具有一定招商的潛力。該種業(yè)態(tài)對人流的要求較高，本工程要經(jīng)營該種業(yè)態(tài)需要一定的宣傳和其它投入來培養(yǎng)市場。該種業(yè)態(tài)市場輻射面有一定局限，通常依靠周邊消費群體，對區(qū)域的消費能力和生活習慣有一定要求，工程周邊居住人群較為適合，工程南鋪可以短期內依靠長豐消費群，待市場初具規(guī)模后輻射鄞州中心區(qū)。第六章工程定位針對工程的業(yè)態(tài)分析：1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商業(yè)分析2.3、專業(yè)性商業(yè)分析2.4、結論3、寧波專業(yè)性商業(yè)分析3.1、專業(yè)商業(yè)的構成3.2、寧波市專業(yè)商業(yè)分布3.3、寧波市專業(yè)商業(yè)模式3.4、本案開展模式分析3.5、典型個案分析3.6、定位建議電動車市場分析第六章工程定位市場概況：寧波市二號橋市場地處寧波市江東寧穿路于甬港北路十字交叉路口，南鄰中山東路，北靠姚隘路，東近新汽車東站。由寧波茶葉市場及寧波農副食品批發(fā)市場組成，主要經(jīng)營農副食品，小飾品，文具等。1、定位依據(jù)2、經(jīng)營模式定位2.1、主題性商業(yè)分析2.2、綜合性商