淺談物業(yè)管理對于促進房地產(chǎn)銷售的意義

淺談物業(yè)治理對于促進房地產(chǎn)銷售的意義眾所周知，優(yōu)秀的物業(yè)治理作為一種無形資產(chǎn)，不僅能給物業(yè)治理企業(yè)帶來利潤，而且良好的口碑還能給開發(fā)商帶來無法想象的銷售成果，這是任何廣告所不能比較的?？v觀我們周圍的開發(fā)工程，一個優(yōu)秀的房產(chǎn)，要想贏得廣闊客戶的認可，從較多的對手中脫穎而出，不是單靠面積的大小、布局的合理等“硬件〞，更重要的是要有一家優(yōu)秀的物業(yè)治理企業(yè)，如果具有良好的物業(yè)治理品牌作為支撐，則可以讓現(xiàn)實的與潛在的購房者對樓盤增加更多信心。因為在客戶的眼中，物業(yè)公司是和他們“同呼吸，共命運〞，并將長期和他們共處的單位。同時，物業(yè)治理的好壞，將直接關系到小區(qū)內是否能夠提供良好的治安狀況、舒適的生活環(huán)境、齊全的設施設備等等，而這些都是吸引客戶的重要因素。拿房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科集團來說，其之所以能被廣闊消費者認同，靠的不僅僅是優(yōu)秀的建筑質量，更多的是他們給業(yè)主創(chuàng)立的整潔、文明、高雅、平安、方便、舒適的人居環(huán)境，以及"隨時隨地、盡心盡力"的效勞。因此，一流的物業(yè)必須配以一流的治理效勞，才能制造出一流的居住環(huán)境，才能以一種無形的資產(chǎn)和力量為開發(fā)商贏得無法估量的效益，下面我將從以下幾個階段談一下物業(yè)治理對房產(chǎn)銷售的促進作用：一、在前期介入階段做好營銷支持，促進工程銷售物業(yè)治理的前期介入可對房屋銷售起著指導作用，在房屋銷售中，如果物業(yè)治理早期介入，開發(fā)商不僅能借助物業(yè)公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用治理的專業(yè)優(yōu)勢，還能在物業(yè)的規(guī)劃、設計、施工、驗收等方面讓物業(yè)共同參與，保證物業(yè)建設的設計合理和質量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求，真正表達居有所值，成為市場上最受消費者歡迎的物業(yè)。物業(yè)前期介入對銷售的支持主要表達在以下幾個方面：1、補充、完善銷售籌劃方案可依據(jù)自身物業(yè)治理和銷售籌劃的經(jīng)驗，于物業(yè)銷售期提出銷售籌劃參謀效勞建議，補充和完善銷售籌劃方案，安排各項促進銷售活動。2、增加銷售宣傳賣點突出物業(yè)治理特色，以酒店式效勞作為物業(yè)銷售強勁賣點，在銷售宣傳期，不斷推出各項效勞內容的介紹，以軟廣告的形式促進物業(yè)的整體銷售。3、在銷售現(xiàn)場向客戶提供咨詢在銷售中心設立客戶咨詢臺，現(xiàn)場解答客戶的各種詢問，讓客戶對物業(yè)治理的效勞工程及費用的詢問得到中意的答復，發(fā)揮自有效勞特色優(yōu)勢，促進物業(yè)的銷售。4、針對工程實際情況，擬定切實可行的治理方案緊密結合所開發(fā)工程的實際情況，完成詳實科學的物業(yè)治理可行性調研匯報。并依據(jù)調研結果，有針對性地擬訂智能化設施治理方案、裝修監(jiān)管方案、治安治理方案、停車場治理方案、環(huán)境方案等。5、針對物業(yè)效勞各項內容提前對住戶進行宣傳和培訓為了更好地實施對工程的效勞與治理，在業(yè)主入伙前我們要把對客戶的宣傳和培訓作為一項重要工作。我們確定的宣傳內容有：向業(yè)主定期郵寄信函，并在信函中附帶一些裝飾考前須知、建材選購指南、入伙生活指南等內容，并定期對內容進行更新；我們確定的培訓內容為：常規(guī)知識培訓、智能化設施的使用培訓和裝修制度等培訓。以貼心的宣傳內容和人性化的知識培訓增強業(yè)主對所選購樓盤的認同感。6、做好驗收接管工作物業(yè)公司在做到對所開發(fā)工程充分了解的根底上，通過接管驗收這一工作程序，進一步熟悉物業(yè)整體的各項性能與特點，預測治理中可能出現(xiàn)的問題，打算相應的方案，真正做到有備無患，防范于未然。二、在入伙裝修階段展示良好形象一〕做好入伙接待工作所謂“入伙〞，就是指業(yè)主領取鑰匙，接房入住。當物業(yè)治理企業(yè)的驗收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入住條件后，物業(yè)治理企業(yè)就按程序進入了物業(yè)的入伙手續(xù)辦理階段。由于物業(yè)入伙階段是物業(yè)治理與效勞對象——業(yè)主接觸的第一關，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)之年，各種物業(yè)本身、治理與被治理之間的矛盾及問題也會在短時期內集中暴露出來，為此，這一階段也是物業(yè)治理問題最為集中的階段。所以，物業(yè)治理企業(yè)應充分利用業(yè)主入伙接待這一時機，既做好物業(yè)治理的宣傳、解釋工作，又要切實為業(yè)主著想辦事，以樹立物業(yè)治理企業(yè)良好的“第一印象〞，取得方方面面業(yè)主的信托。如何做好業(yè)主入伙接待呢？我們不妨從以下三個方面著手：1、正確看待業(yè)主，樹立正確的效勞觀念。購置物業(yè)對于每一位業(yè)主來說都是一項重大的投資活動，業(yè)主對所購物業(yè)進行驗收是業(yè)主權利，因此，業(yè)主是入伙驗收活動的主體，是住宅小區(qū)的真正主人，是物業(yè)治理行業(yè)的衣食父母，住宅小區(qū)的開發(fā)、各種配套設施的安排都是以業(yè)主為中心，以滿足業(yè)主的需求為宗旨。2、業(yè)主是物業(yè)治理效勞的對象，是承受效勞的主體，是效勞工作的重心。業(yè)主的合理要求是物業(yè)治理從業(yè)人員工作的目的。業(yè)主并不依賴于我們，而我們必須依賴于業(yè)主，失去業(yè)主便失去了工作的時機。所以，業(yè)主是最重要的，他們應該享有全心全意的優(yōu)質效勞。同時，在效勞與被效勞的過程中，業(yè)主不只需要效勞人員提供標準化、程序化、經(jīng)驗化的效勞，更看重效勞態(tài)度、效勞質量、效勞效果，為他們提供全方位、立體化、個性化、人情味的優(yōu)質效勞，真正感受到物有所值。3、業(yè)主是有感想、有自尊、有個性的人，他們有自己的興趣、愛好、脾氣、性格、偏好和偏見，業(yè)主總期望能得到一種真正的家的感覺，不僅環(huán)境安靜、設施齊全、效勞工程豐富，更重要的在于通過工作人員的熱情、主動、周到的效勞，使他們覺得好似在自己家里一樣坦然、輕松、溫馨。二〕做好業(yè)主裝修期間的效勞工作物業(yè)裝修治理的好壞直接關系到物業(yè)的保值、增值，良好的物業(yè)裝修治理可以為業(yè)主制造一個優(yōu)美、舒適的居住、生活環(huán)境，使物業(yè)價值和使用功能得到極大的提高。但如何提供良好的裝修治理與效勞？須以下幾個方面進行要求：1、對裝修現(xiàn)場進行治理要依法有據(jù)

1〕依法。依據(jù)《物權法》、X《物業(yè)治理條例》、建設部《住宅室內裝飾、裝修治理》進行物業(yè)裝修治理。2〕依約。依據(jù)物業(yè)治理人與開發(fā)商或者全體業(yè)主簽訂定的《物業(yè)治理托付效勞合約》或《商品房買賣合約》內有關物業(yè)治理內容的約定，以及作為《商品房買賣合約》附件的《物業(yè)治理效勞協(xié)議》和《室內裝修、裝修治理效勞協(xié)議》進行物業(yè)裝修治理。2、要針對裝修過程分階段進行操縱1〕防水。在裝修過程中要經(jīng)常提示業(yè)主或裝修人員注意預防破壞廚、衛(wèi)防水層，凡改造廚、衛(wèi)墻體、地面后，必須重做防水，并且防水材料卷邊達30公分以上，并且要做48小時閉水實驗。2〕給排水。裝修巡查中，要提示和檢查業(yè)主或裝修人員不得私改供水主管，只能改動水表后的自用供水管，并且暗埋水管必須做在防水之上。在封包下水管時，肯定要預留下水主管檢查口活門，以利于以后維修，疏通時不破壞裝修。3〕強弱電。供電線路改造時肯定要穿管，套管內不得有接頭，強、弱電電線不能混穿，以免發(fā)生短路，燒毀電器。4〕天然氣。天然氣管線、計量表不同意擅自移位，改動封包必須由具有專業(yè)資質的天然氣公司專業(yè)人員改動。5〕煙、氣道。由于煙、氣道多為主輔煙道結構，排煙口〔排油煙機煙氣接口〕在輔煙道上，有的業(yè)主為圖方便，將原有排煙孔封堵，而在主煙道上開孔，這就破壞了煙道結構，造成竄煙、竄味。所以裝修治理人員在巡查時就要提示業(yè)主或裝修人員其危害性，改正其違章裝修。6〕土建方面。業(yè)主在裝修中，可以撤除房內輕質隔墻〔非承重墻〕，但撤除與廚、衛(wèi)相鄰隔墻要重做防水，不得損壞和撤除承重墻、梁、柱、板等房屋主體承重部位，不得在這些部位開孔、打眼。7〕門窗。業(yè)主在裝修過程中，裝修治理人員要注意個別業(yè)主擅自將門往外移位，侵占公共地域，預防業(yè)主更換窗戶，在窗戶外加裝防護欄，破壞樓宇外觀整體形象。8〕外立面裝修治理操縱。針對空調等安裝位置，肯定要業(yè)主按圖紙設計的位置進行安裝，保證樓宇整體美觀。3、做好裝修治理必須做到“五勤〞和“四心〞：1〕五勤就是腿勤、眼勤、嘴勤、腦勤、手勤。腿勤就是要對自己裝修治理地域勤跑，一天保證對全部裝修戶進戶巡查不少于兩次。只要腿跑到了就能發(fā)覺問題，改正違章裝修。眼勤就是要特長發(fā)覺問題，每到一戶要對方方面面進行觀察，發(fā)覺苗頭不對，要防微杜漸，把問題消滅在萌芽狀態(tài)。嘴勤就是要積極與業(yè)主溝通交流，提示和告知業(yè)主、裝修人員應該注意些什么？哪些是禁止行為，哪些是違法、違約、違章裝修。腦勤就是要勤于思考，思考為什么會出現(xiàn)這樣的問題，是自己巡查不到位，還是自己疏忽大意了，還是自己責任心不強。手勤就是要勤記裝修日志，應該注意的重點事項做好筆記，哪些是當天重點工作，哪些是本周重點工作，還要做好每戶裝修進度表，對每戶裝修進度都有記錄，做到心中有數(shù)。2〕四心就是信心、耐心、決心、恒心。信心就是在裝修治理中，要有干好工作的信心，戰(zhàn)勝困難的信心，勇往直前的信心。耐心就是在裝修治理中，要對業(yè)主做大量的解釋說服工作，有些業(yè)主對我們的治理要求不理解、不配合，這就要有足夠的耐心去解釋、去說服，不能沒有耐心。決心就是在裝修治理過程中，要有戰(zhàn)勝困難的決心，要有不達目的誓不罷休的決心。恒心就是要持之以恒，特別是面對違章裝修，要有堅持原則的恒心，不能忽冷忽熱，虎頭蛇尾。一句問候、一個微笑、一個標準的敬禮……這種近乎機械式重復性的連貫動作，但就是這一個個細微的動作讓我們感受到業(yè)主的關注，這就是我們效勞品質價值的表達。效勞品質上去了，讓業(yè)主明顯的感到這樣的物業(yè)讓人放心，讓人信賴，有這樣的物業(yè)公司在做效勞的樓盤我們會推舉更多的朋友前來購置。因此，我們只要堅持優(yōu)質效勞，又何愁不會得到業(yè)主的成認與贊美，又何愁不會迎來明媚美好的明天！三、在正常運作階段創(chuàng)立物業(yè)治理效勞品牌一〕如何創(chuàng)立物業(yè)治理效勞品牌品牌是企業(yè)長期一貫經(jīng)營的結果，是科技創(chuàng)新和勞動制造的結果。創(chuàng)立一個有價值的物業(yè)效勞品牌，不可能一蹴而就。這就需要我們結合自身的經(jīng)營效勞理念、企業(yè)運營機制以及自身獨特的企業(yè)文化，以業(yè)主的需求為導向，不斷提高效勞水平。但物業(yè)效勞品牌如何創(chuàng)立，個人認為應從以下幾個方面著手：1、加強員工培訓，提高員工的各項綜合素養(yǎng)物業(yè)治理不同于其他行業(yè)，有時它對員工道德素養(yǎng)的要求要高于專業(yè)素養(yǎng)。所以在對員工進行專業(yè)技能培訓的同時更應該注重個人素養(yǎng)方面的培訓。對每一位員工進行“職業(yè)道德，禮儀禮貌〞培訓，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力。具有良好的親和力是做好物業(yè)治理的一大優(yōu)勢。要讓每一個治理員都能注重和業(yè)主建立良好的關系，在一般工作中積極熱情地為每一位業(yè)主效勞，對一些不太了解、提出抱怨甚至投訴物業(yè)治理的業(yè)主，要主動上門與其溝通、交流。要不怕被業(yè)主指出缺點，學會感激業(yè)主提出意見、給予改正和進步的時機，使業(yè)主從逐漸了解到最終理解、信賴公司。以高度的責任心為業(yè)主效勞，業(yè)主才會認可企業(yè)的品牌；以精湛的專業(yè)技能為業(yè)主效勞，業(yè)主才會感受到我們的價值。業(yè)主在“認可〞與“感受〞的同時，就逐漸加強了對物業(yè)治理公司品牌的忠誠度。2、加強內部治理，完善根底效勞依據(jù)工程已轉入正常運作階段，適時調整工程工作重心，完善根底效勞內容，并加大對工程的內部治理要求。而這就促使我們注重在物業(yè)效勞過程中的每個細節(jié)，促使我們在以后的工作過程中更加精益求精，在與業(yè)主零距離、面對面的窗口形象治理上，集中力量把物業(yè)治理做精、做細、做亮，力爭完成在效勞質量、效勞形象、效勞能力、效勞特色、效勞效果等方面的突破，進而直接提高品牌的知名度和美譽度。3、做好業(yè)主投訴接待與處理，改良效勞質量業(yè)主的投訴是送給公司最好的禮物，為何不坦誠面對？對物業(yè)治理公司來說，只有認真分析業(yè)主的意見，虛心接受批判，積極解決問題，切實提高效勞水平，才能形成更強的競爭力和更高的美譽度。以積極的姿態(tài)正視業(yè)主的各種投訴，不斷反省自我，把業(yè)主投訴當成最珍貴的資源，才可以及時發(fā)覺治理與效勞中的缺乏，盡可能的去改良效勞，促進治理效勞質量的不斷創(chuàng)新與提高?？傊?，業(yè)主的不滿就是物業(yè)治理公司工作改良的方向。二〕物業(yè)治理品牌在工程營銷中的作用1、品牌物業(yè)治理在未來居住生活中具有重要的價值。目前，不少購房者不僅對自己所購房屋的質量感興趣，也對未來自己的居住質量，即物業(yè)治理效勞的情況十分在意，因為他們能從品牌物業(yè)治理中獲得生活、工作、學習、自尊、開展、享受上的方便與好處。在營銷中突出品牌物業(yè)治理在未來居住生活中的重要價值，對他們實在能夠構成為一個極大的吸引力。2、品牌物業(yè)公司具有雄厚的治理實力。物業(yè)公司的雄厚治理實力主要表達在物業(yè)公司的技術力量、專業(yè)裝備水平、注冊資金以及治理人員的職稱、從業(yè)年數(shù)與專業(yè)治理水公平等。品牌物業(yè)公司的雄厚治理實力能夠給人一種理性上的認同與信托，為客戶在思想上、行動上接受物業(yè)工程、接受品牌物業(yè)公司打下堅實的根底，提供了現(xiàn)實的可能性。3、品牌物業(yè)公司具有驕人的治理業(yè)績。品牌物業(yè)公司的治理業(yè)績主要表達在治理工程的多少〔建筑面積、種類〕、治理效果的好壞〔取得部級、市級、地區(qū)級先進稱號的情況等等〕、社會反映〔業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會的反映、媒體報道的情況、政府方面的意見、同行的評價等等〕。品牌物業(yè)公司的驕人治理業(yè)績能夠給人一種感性上的認可與向往，讓購房者感受到實實在在的物業(yè)治理效勞，并對自己的未來