淺談物業(yè)管理對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的意義

淺談物業(yè)治理對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)銷售的意義眾所周知，優(yōu)秀的物業(yè)治理作為一種無(wú)形資產(chǎn)，不僅能給物業(yè)治理企業(yè)帶來(lái)利潤(rùn)，而且良好的口碑還能給開發(fā)商帶來(lái)無(wú)法想象的銷售成果，這是任何廣告所不能比較的?？v觀我們周圍的開發(fā)工程，一個(gè)優(yōu)秀的房產(chǎn)，要想贏得廣闊客戶的認(rèn)可，從較多的對(duì)手中脫穎而出，不是單靠面積的大小、布局的合理等“硬件〞，更重要的是要有一家優(yōu)秀的物業(yè)治理企業(yè)，如果具有良好的物業(yè)治理品牌作為支撐，則可以讓現(xiàn)實(shí)的與潛在的購(gòu)房者對(duì)樓盤增加更多信心。因?yàn)樵诳蛻舻难壑?，物業(yè)公司是和他們“同呼吸，共命運(yùn)〞，并將長(zhǎng)期和他們共處的單位。同時(shí)，物業(yè)治理的好壞，將直接關(guān)系到小區(qū)內(nèi)是否能夠提供良好的治安狀況、舒適的生活環(huán)境、齊全的設(shè)施設(shè)備等等，而這些都是吸引客戶的重要因素。拿房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科集團(tuán)來(lái)說(shuō)，其之所以能被廣闊消費(fèi)者認(rèn)同，靠的不僅僅是優(yōu)秀的建筑質(zhì)量，更多的是他們給業(yè)主創(chuàng)立的整潔、文明、高雅、平安、方便、舒適的人居環(huán)境，以及"隨時(shí)隨地、盡心盡力"的效勞。因此，一流的物業(yè)必須配以一流的治理效勞，才能制造出一流的居住環(huán)境，才能以一種無(wú)形的資產(chǎn)和力量為開發(fā)商贏得無(wú)法估量的效益，下面我將從以下幾個(gè)階段談一下物業(yè)治理對(duì)房產(chǎn)銷售的促進(jìn)作用：一、在前期介入階段做好營(yíng)銷支持，促進(jìn)工程銷售物業(yè)治理的前期介入可對(duì)房屋銷售起著指導(dǎo)作用，在房屋銷售中，如果物業(yè)治理早期介入，開發(fā)商不僅能借助物業(yè)公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用治理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，還能在物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等方面讓物業(yè)共同參與，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好，使得開發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求，真正表達(dá)居有所值，成為市場(chǎng)上最受消費(fèi)者歡迎的物業(yè)。物業(yè)前期介入對(duì)銷售的支持主要表達(dá)在以下幾個(gè)方面：1、補(bǔ)充、完善銷售籌劃方案可依據(jù)自身物業(yè)治理和銷售籌劃的經(jīng)驗(yàn)，于物業(yè)銷售期提出銷售籌劃參謀效勞建議，補(bǔ)充和完善銷售籌劃方案，安排各項(xiàng)促進(jìn)銷售活動(dòng)。2、增加銷售宣傳賣點(diǎn)突出物業(yè)治理特色，以酒店式效勞作為物業(yè)銷售強(qiáng)勁賣點(diǎn)，在銷售宣傳期，不斷推出各項(xiàng)效勞內(nèi)容的介紹，以軟廣告的形式促進(jìn)物業(yè)的整體銷售。3、在銷售現(xiàn)場(chǎng)向客戶提供咨詢?cè)阡N售中心設(shè)立客戶咨詢臺(tái)，現(xiàn)場(chǎng)解答客戶的各種詢問(wèn)，讓客戶對(duì)物業(yè)治理的效勞工程及費(fèi)用的詢問(wèn)得到中意的答復(fù)，發(fā)揮自有效勞特色優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)物業(yè)的銷售。4、針對(duì)工程實(shí)際情況，擬定切實(shí)可行的治理方案緊密結(jié)合所開發(fā)工程的實(shí)際情況，完成詳實(shí)科學(xué)的物業(yè)治理可行性調(diào)研匯報(bào)。并依據(jù)調(diào)研結(jié)果，有針對(duì)性地?cái)M訂智能化設(shè)施治理方案、裝修監(jiān)管方案、治安治理方案、停車場(chǎng)治理方案、環(huán)境方案等。5、針對(duì)物業(yè)效勞各項(xiàng)內(nèi)容提前對(duì)住戶進(jìn)行宣傳和培訓(xùn)為了更好地實(shí)施對(duì)工程的效勞與治理，在業(yè)主入伙前我們要把對(duì)客戶的宣傳和培訓(xùn)作為一項(xiàng)重要工作。我們確定的宣傳內(nèi)容有：向業(yè)主定期郵寄信函，并在信函中附帶一些裝飾考前須知、建材選購(gòu)指南、入伙生活指南等內(nèi)容，并定期對(duì)內(nèi)容進(jìn)行更新；我們確定的培訓(xùn)內(nèi)容為：常規(guī)知識(shí)培訓(xùn)、智能化設(shè)施的使用培訓(xùn)和裝修制度等培訓(xùn)。以貼心的宣傳內(nèi)容和人性化的知識(shí)培訓(xùn)增強(qiáng)業(yè)主對(duì)所選購(gòu)樓盤的認(rèn)同感。6、做好驗(yàn)收接管工作物業(yè)公司在做到對(duì)所開發(fā)工程充分了解的根底上，通過(guò)接管驗(yàn)收這一工作程序，進(jìn)一步熟悉物業(yè)整體的各項(xiàng)性能與特點(diǎn)，預(yù)測(cè)治理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，打算相應(yīng)的方案，真正做到有備無(wú)患，防范于未然。二、在入伙裝修階段展示良好形象一〕做好入伙接待工作所謂“入伙〞，就是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住。當(dāng)物業(yè)治理企業(yè)的驗(yàn)收與接管工作完成以后，即物業(yè)具備了入住條件后，物業(yè)治理企業(yè)就按程序進(jìn)入了物業(yè)的入伙手續(xù)辦理階段。由于物業(yè)入伙階段是物業(yè)治理與效勞對(duì)象——業(yè)主接觸的第一關(guān)，這一階段除了大量的接待工作和繁瑣的入伙手續(xù)之年，各種物業(yè)本身、治理與被治理之間的矛盾及問(wèn)題也會(huì)在短時(shí)期內(nèi)集中暴露出來(lái)，為此，這一階段也是物業(yè)治理問(wèn)題最為集中的階段。所以，物業(yè)治理企業(yè)應(yīng)充分利用業(yè)主入伙接待這一時(shí)機(jī)，既做好物業(yè)治理的宣傳、解釋工作，又要切實(shí)為業(yè)主著想辦事，以樹立物業(yè)治理企業(yè)良好的“第一印象〞，取得方方面面業(yè)主的信托。如何做好業(yè)主入伙接待呢？我們不妨從以下三個(gè)方面著手：1、正確看待業(yè)主，樹立正確的效勞觀念。購(gòu)置物業(yè)對(duì)于每一位業(yè)主來(lái)說(shuō)都是一項(xiàng)重大的投資活動(dòng)，業(yè)主對(duì)所購(gòu)物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收是業(yè)主權(quán)利，因此，業(yè)主是入伙驗(yàn)收活動(dòng)的主體，是住宅小區(qū)的真正主人，是物業(yè)治理行業(yè)的衣食父母，住宅小區(qū)的開發(fā)、各種配套設(shè)施的安排都是以業(yè)主為中心，以滿足業(yè)主的需求為宗旨。2、業(yè)主是物業(yè)治理效勞的對(duì)象，是承受效勞的主體，是效勞工作的重心。業(yè)主的合理要求是物業(yè)治理從業(yè)人員工作的目的。業(yè)主并不依賴于我們，而我們必須依賴于業(yè)主，失去業(yè)主便失去了工作的時(shí)機(jī)。所以，業(yè)主是最重要的，他們應(yīng)該享有全心全意的優(yōu)質(zhì)效勞。同時(shí)，在效勞與被效勞的過(guò)程中，業(yè)主不只需要效勞人員提供標(biāo)準(zhǔn)化、程序化、經(jīng)驗(yàn)化的效勞，更看重效勞態(tài)度、效勞質(zhì)量、效勞效果，為他們提供全方位、立體化、個(gè)性化、人情味的優(yōu)質(zhì)效勞，真正感受到物有所值。3、業(yè)主是有感想、有自尊、有個(gè)性的人，他們有自己的興趣、愛(ài)好、脾氣、性格、偏好和偏見(jiàn)，業(yè)主總期望能得到一種真正的家的感覺(jué)，不僅環(huán)境安靜、設(shè)施齊全、效勞工程豐富，更重要的在于通過(guò)工作人員的熱情、主動(dòng)、周到的效勞，使他們覺(jué)得好似在自己家里一樣坦然、輕松、溫馨。二〕做好業(yè)主裝修期間的效勞工作物業(yè)裝修治理的好壞直接關(guān)系到物業(yè)的保值、增值，良好的物業(yè)裝修治理可以為業(yè)主制造一個(gè)優(yōu)美、舒適的居住、生活環(huán)境，使物業(yè)價(jià)值和使用功能得到極大的提高。但如何提供良好的裝修治理與效勞？須以下幾個(gè)方面進(jìn)行要求：1、對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行治理要依法有據(jù)

1〕依法。依據(jù)《物權(quán)法》、X《物業(yè)治理?xiàng)l例》、建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾、裝修治理》進(jìn)行物業(yè)裝修治理。2〕依約。依據(jù)物業(yè)治理人與開發(fā)商或者全體業(yè)主簽訂定的《物業(yè)治理托付效勞合約》或《商品房買賣合約》內(nèi)有關(guān)物業(yè)治理內(nèi)容的約定，以及作為《商品房買賣合約》附件的《物業(yè)治理效勞協(xié)議》和《室內(nèi)裝修、裝修治理效勞協(xié)議》進(jìn)行物業(yè)裝修治理。2、要針對(duì)裝修過(guò)程分階段進(jìn)行操縱1〕防水。在裝修過(guò)程中要經(jīng)常提示業(yè)主或裝修人員注意預(yù)防破壞廚、衛(wèi)防水層，凡改造廚、衛(wèi)墻體、地面后，必須重做防水，并且防水材料卷邊達(dá)30公分以上，并且要做48小時(shí)閉水實(shí)驗(yàn)。2〕給排水。裝修巡查中，要提示和檢查業(yè)主或裝修人員不得私改供水主管，只能改動(dòng)水表后的自用供水管，并且暗埋水管必須做在防水之上。在封包下水管時(shí)，肯定要預(yù)留下水主管檢查口活門，以利于以后維修，疏通時(shí)不破壞裝修。3〕強(qiáng)弱電。供電線路改造時(shí)肯定要穿管，套管內(nèi)不得有接頭，強(qiáng)、弱電電線不能混穿，以免發(fā)生短路，燒毀電器。4〕天然氣。天然氣管線、計(jì)量表不同意擅自移位，改動(dòng)封包必須由具有專業(yè)資質(zhì)的天然氣公司專業(yè)人員改動(dòng)。5〕煙、氣道。由于煙、氣道多為主輔煙道結(jié)構(gòu)，排煙口〔排油煙機(jī)煙氣接口〕在輔煙道上，有的業(yè)主為圖方便，將原有排煙孔封堵，而在主煙道上開孔，這就破壞了煙道結(jié)構(gòu)，造成竄煙、竄味。所以裝修治理人員在巡查時(shí)就要提示業(yè)主或裝修人員其危害性，改正其違章裝修。6〕土建方面。業(yè)主在裝修中，可以撤除房?jī)?nèi)輕質(zhì)隔墻〔非承重墻〕，但撤除與廚、衛(wèi)相鄰隔墻要重做防水，不得損壞和撤除承重墻、梁、柱、板等房屋主體承重部位，不得在這些部位開孔、打眼。7〕門窗。業(yè)主在裝修過(guò)程中，裝修治理人員要注意個(gè)別業(yè)主擅自將門往外移位，侵占公共地域，預(yù)防業(yè)主更換窗戶，在窗戶外加裝防護(hù)欄，破壞樓宇外觀整體形象。8〕外立面裝修治理操縱。針對(duì)空調(diào)等安裝位置，肯定要業(yè)主按圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的位置進(jìn)行安裝，保證樓宇整體美觀。3、做好裝修治理必須做到“五勤〞和“四心〞：1〕五勤就是腿勤、眼勤、嘴勤、腦勤、手勤。腿勤就是要對(duì)自己裝修治理地域勤跑，一天保證對(duì)全部裝修戶進(jìn)戶巡查不少于兩次。只要腿跑到了就能發(fā)覺(jué)問(wèn)題，改正違章裝修。眼勤就是要特長(zhǎng)發(fā)覺(jué)問(wèn)題，每到一戶要對(duì)方方面面進(jìn)行觀察，發(fā)覺(jué)苗頭不對(duì)，要防微杜漸，把問(wèn)題消滅在萌芽狀態(tài)。嘴勤就是要積極與業(yè)主溝通交流，提示和告知業(yè)主、裝修人員應(yīng)該注意些什么？哪些是禁止行為，哪些是違法、違約、違章裝修。腦勤就是要勤于思考，思考為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的問(wèn)題，是自己巡查不到位，還是自己疏忽大意了，還是自己責(zé)任心不強(qiáng)。手勤就是要勤記裝修日志，應(yīng)該注意的重點(diǎn)事項(xiàng)做好筆記，哪些是當(dāng)天重點(diǎn)工作，哪些是本周重點(diǎn)工作，還要做好每戶裝修進(jìn)度表，對(duì)每戶裝修進(jìn)度都有記錄，做到心中有數(shù)。2〕四心就是信心、耐心、決心、恒心。信心就是在裝修治理中，要有干好工作的信心，戰(zhàn)勝困難的信心，勇往直前的信心。耐心就是在裝修治理中，要對(duì)業(yè)主做大量的解釋說(shuō)服工作，有些業(yè)主對(duì)我們的治理要求不理解、不配合，這就要有足夠的耐心去解釋、去說(shuō)服，不能沒(méi)有耐心。決心就是在裝修治理過(guò)程中，要有戰(zhàn)勝困難的決心，要有不達(dá)目的誓不罷休的決心。恒心就是要持之以恒，特別是面對(duì)違章裝修，要有堅(jiān)持原則的恒心，不能忽冷忽熱，虎頭蛇尾。一句問(wèn)候、一個(gè)微笑、一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的敬禮……這種近乎機(jī)械式重復(fù)性的連貫動(dòng)作，但就是這一個(gè)個(gè)細(xì)微的動(dòng)作讓我們感受到業(yè)主的關(guān)注，這就是我們效勞品質(zhì)價(jià)值的表達(dá)。效勞品質(zhì)上去了，讓業(yè)主明顯的感到這樣的物業(yè)讓人放心，讓人信賴，有這樣的物業(yè)公司在做效勞的樓盤我們會(huì)推舉更多的朋友前來(lái)購(gòu)置。因此，我們只要堅(jiān)持優(yōu)質(zhì)效勞，又何愁不會(huì)得到業(yè)主的成認(rèn)與贊美，又何愁不會(huì)迎來(lái)明媚美好的明天！三、在正常運(yùn)作階段創(chuàng)立物業(yè)治理效勞品牌一〕如何創(chuàng)立物業(yè)治理效勞品牌品牌是企業(yè)長(zhǎng)期一貫經(jīng)營(yíng)的結(jié)果，是科技創(chuàng)新和勞動(dòng)制造的結(jié)果。創(chuàng)立一個(gè)有價(jià)值的物業(yè)效勞品牌，不可能一蹴而就。這就需要我們結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)效勞理念、企業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)制以及自身獨(dú)特的企業(yè)文化，以業(yè)主的需求為導(dǎo)向，不斷提高效勞水平。但物業(yè)效勞品牌如何創(chuàng)立，個(gè)人認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：1、加強(qiáng)員工培訓(xùn)，提高員工的各項(xiàng)綜合素養(yǎng)物業(yè)治理不同于其他行業(yè)，有時(shí)它對(duì)員工道德素養(yǎng)的要求要高于專業(yè)素養(yǎng)。所以在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素養(yǎng)方面的培訓(xùn)。對(duì)每一位員工進(jìn)行“職業(yè)道德，禮儀禮貌〞培訓(xùn)，培養(yǎng)員工與人溝通、協(xié)作的能力。具有良好的親和力是做好物業(yè)治理的一大優(yōu)勢(shì)。要讓每一個(gè)治理員都能注重和業(yè)主建立良好的關(guān)系，在一般工作中積極熱情地為每一位業(yè)主效勞，對(duì)一些不太了解、提出抱怨甚至投訴物業(yè)治理的業(yè)主，要主動(dòng)上門與其溝通、交流。要不怕被業(yè)主指出缺點(diǎn)，學(xué)會(huì)感激業(yè)主提出意見(jiàn)、給予改正和進(jìn)步的時(shí)機(jī)，使業(yè)主從逐漸了解到最終理解、信賴公司。以高度的責(zé)任心為業(yè)主效勞，業(yè)主才會(huì)認(rèn)可企業(yè)的品牌；以精湛的專業(yè)技能為業(yè)主效勞，業(yè)主才會(huì)感受到我們的價(jià)值。業(yè)主在“認(rèn)可〞與“感受〞的同時(shí)，就逐漸加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)治理公司品牌的忠誠(chéng)度。2、加強(qiáng)內(nèi)部治理，完善根底效勞依據(jù)工程已轉(zhuǎn)入正常運(yùn)作階段，適時(shí)調(diào)整工程工作重心，完善根底效勞內(nèi)容，并加大對(duì)工程的內(nèi)部治理要求。而這就促使我們注重在物業(yè)效勞過(guò)程中的每個(gè)細(xì)節(jié)，促使我們?cè)谝院蟮墓ぷ鬟^(guò)程中更加精益求精，在與業(yè)主零距離、面對(duì)面的窗口形象治理上，集中力量把物業(yè)治理做精、做細(xì)、做亮，力爭(zhēng)完成在效勞質(zhì)量、效勞形象、效勞能力、效勞特色、效勞效果等方面的突破，進(jìn)而直接提高品牌的知名度和美譽(yù)度。3、做好業(yè)主投訴接待與處理，改良效勞質(zhì)量業(yè)主的投訴是送給公司最好的禮物，為何不坦誠(chéng)面對(duì)？對(duì)物業(yè)治理公司來(lái)說(shuō)，只有認(rèn)真分析業(yè)主的意見(jiàn)，虛心接受批判，積極解決問(wèn)題，切實(shí)提高效勞水平，才能形成更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力和更高的美譽(yù)度。以積極的姿態(tài)正視業(yè)主的各種投訴，不斷反省自我，把業(yè)主投訴當(dāng)成最珍貴的資源，才可以及時(shí)發(fā)覺(jué)治理與效勞中的缺乏，盡可能的去改良效勞，促進(jìn)治理效勞質(zhì)量的不斷創(chuàng)新與提高?？傊?，業(yè)主的不滿就是物業(yè)治理公司工作改良的方向。二〕物業(yè)治理品牌在工程營(yíng)銷中的作用1、品牌物業(yè)治理在未來(lái)居住生活中具有重要的價(jià)值。目前，不少購(gòu)房者不僅對(duì)自己所購(gòu)房屋的質(zhì)量感興趣，也對(duì)未來(lái)自己的居住質(zhì)量，即物業(yè)治理效勞的情況十分在意，因?yàn)樗麄兡軓钠放莆飿I(yè)治理中獲得生活、工作、學(xué)習(xí)、自尊、開展、享受上的方便與好處。在營(yíng)銷中突出品牌物業(yè)治理在未來(lái)居住生活中的重要價(jià)值，對(duì)他們實(shí)在能夠構(gòu)成為一個(gè)極大的吸引力。2、品牌物業(yè)公司具有雄厚的治理實(shí)力。物業(yè)公司的雄厚治理實(shí)力主要表達(dá)在物業(yè)公司的技術(shù)力量、專業(yè)裝備水平、注冊(cè)資金以及治理人員的職稱、從業(yè)年數(shù)與專業(yè)治理水公平等。品牌物業(yè)公司的雄厚治理實(shí)力能夠給人一種理性上的認(rèn)同與信托，為客戶在思想上、行動(dòng)上接受物業(yè)工程、接受品牌物業(yè)公司打下堅(jiān)實(shí)的根底，提供了現(xiàn)實(shí)的可能性。3、品牌物業(yè)公司具有驕人的治理業(yè)績(jī)。品牌物業(yè)公司的治理業(yè)績(jī)主要表達(dá)在治理工程的多少〔建筑面積、種類〕、治理效果的好壞〔取得部級(jí)、市級(jí)、地區(qū)級(jí)先進(jìn)稱號(hào)的情況等等〕、社會(huì)反映〔業(yè)主、住戶及業(yè)主委員會(huì)的反映、媒體報(bào)道的情況、政府方面的意見(jiàn)、同行的評(píng)價(jià)等等〕。品牌物業(yè)公司的驕人治理業(yè)績(jī)能夠給人一種感性上的認(rèn)可與向往，讓購(gòu)房者感受到實(shí)實(shí)在在的物業(yè)治理效勞，并對(duì)自己的未來(lái)