六安正和城項目整體策劃案

引言上兵伐謀定而后動—隨著時代、城市、市場的不斷開展，只有通過客觀的總結(jié)分析，才能贏得新的、更加輝煌的成功！我們這份報告，是基于理性思考和嚴謹?shù)氖袌?、工程分析后，得出對本工程認知。目錄第一局部：營銷籌劃指導(dǎo)思路第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查第三局部：地塊概況及六安市場分析第三局部：產(chǎn)品策略第四局部：賣點梳理第五局部：推廣策略第六局部：開盤前銷售策略第一局部：營銷籌劃指導(dǎo)思路第一局部：營銷籌劃指導(dǎo)思路營銷策略是根據(jù)樓盤的定位而來的，其推廣方式、媒體策略、受眾的不同都對營銷戰(zhàn)術(shù)的實施有影響。所以，在營銷籌劃的開始，再次對工程的定位及銷售目標做出明確的定義.一、本案的籌劃原那么根據(jù)工程的產(chǎn)品定位為六安政務(wù)區(qū)中高檔住宅樓盤，所以在本工程的形象推廣，品牌推廣上以上龍頭精品工程的高姿態(tài)切入市場，通過價格策略充分表達出工程“高檔而不貴〞“物超所值〞的價值感，在市場上創(chuàng)掀起新一輪的搶購風(fēng)潮第一局部：營銷籌劃指導(dǎo)思路原那么1：差異化——切合市場，尋找差異化本案在營銷籌劃方面充分考慮本地人的生活習(xí)慣，消費習(xí)慣，文化水平，迎合了本地消費而制定出一套完整的籌劃方案；打破常規(guī)。尋找本案與競爭樓盤的差異化，找出本工程的亮點，擬定了一套有效，切合實際的，可執(zhí)行性強的籌劃方案。第一局部：營銷籌劃指導(dǎo)思路原那么2：創(chuàng)新——以創(chuàng)新的籌劃思路制勝六安樓市本案在區(qū)域市場屬龍頭樓盤，因此在整個營銷籌劃過程中，手法上我們尋找了許多創(chuàng)新點，特別在整合營銷推廣方面充分突破六安樓市一貫的推廣方法，尋找一套完善的，極具殺傷力的推廣手法第一局部：營銷籌劃指導(dǎo)思路原那么3：速度——“以快打慢〞，速度制勝目前區(qū)域市場的房地產(chǎn)開展速度驚人，同時推盤的樓盤近10個，給本案造成了很大的銷售壓力，針對這樣的市場環(huán)境，如果不能快速推向市場，擊破市場，那么在整個銷售過程中將會出現(xiàn)很多競爭對手分吃這一塊蛋糕，因此我們對時間的控制做了嚴密的布置。第一局部：營銷籌劃指導(dǎo)思路原那么4：效益——效益最大化快速出貨，快速回籠資金，控制銷售本錢，到達效益最大化。第一局部：營銷籌劃指導(dǎo)思路二、本案的推廣思路

針對本工程的入市時機以及區(qū)域市場的各大樓盤的特征，結(jié)合本工程的特定的地理位置〔政務(wù)廣場東南，上風(fēng)上水首席之位〕，建筑風(fēng)格〔artdeco風(fēng)格，形式上靠攏〕，社區(qū)文化〔創(chuàng)新，時尚，健康〕等特點研究出本工程總體推廣思路。

第一局部：營銷籌劃指導(dǎo)思路搭起推廣平臺尋找支撐元素逐個推廣打動消費者二、本案的推廣思路

第一局部：營銷籌劃指導(dǎo)思路中高檔精品創(chuàng)新健康社區(qū)無線入戶，太陽能功能照明第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查一、宏觀的銷售環(huán)境

熟悉當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場是制定銷售策略的第一步，從中開掘可以為工程所用的資源，可以為工程增加更多的賣點。第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查1、區(qū)域市場銷售法那么

六安市商品房發(fā)放預(yù)售許可證條件

(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，按稅法規(guī)定依法交納土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓契稅，取得土地使用權(quán)證書；

(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

(3)按提供的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金到達工程建設(shè)總投資的25％以上。六安市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)商品房預(yù)售，六層以上的商品房工程，有地下室的應(yīng)完成總樓層25％的結(jié)構(gòu)工程，無地下室的應(yīng)完成總樓層33％的結(jié)構(gòu)工程；

第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查(4)已確定施工進度和竣工交付日期；

(5)向房地產(chǎn)行政主管部門辦理預(yù)售登記，開發(fā)商提報商品房預(yù)售審批須進行本錢認證，商品房交易合同須送交工商部門審查，申報的商品房價格須經(jīng)過物價部門核查，并且相關(guān)部門要到工程工程現(xiàn)場進行核查工程進度，還須支付萬分之五的手續(xù)費取得?商品房預(yù)售許可證?。

其他共性銷售法那么，一房多銷，虛假廣告，延期交付等第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查1、區(qū)域市場銷售法那么

二、區(qū)域市場廣告的投放方式分析

從了解廣告投放的媒體方面入手了解區(qū)域消費者得信息來源，并以此為根據(jù)計算媒體投放的本錢第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查1、房地產(chǎn)廣告投放的主要媒體

〔1〕報紙媒體

報紙廣告是六安市唯一的線上平面媒體，樓盤廣告主要集中在?皖西日報?(整版價格折后2萬)和?新安晚報省版?；其中?皖西日報?占了絕大多數(shù)。?新安晚報?僅僅作為偶發(fā)性選擇。

第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查〔2〕電視廣告

電視廣告是六安市房地產(chǎn)廣告線上推廣次要媒體，由于地方性電視頻道少，六安電視房地產(chǎn)廣告量少，制作水平低。〔3〕其他媒體

指報紙以外的主要平面媒體，為戶外，車體，印刷品，直郵，燈箱，道旗，條幅，墻體，短信，網(wǎng)絡(luò)等等。

1、房地產(chǎn)廣告投放的主要媒體

第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查2、六安市房地產(chǎn)廣告質(zhì)量分析根據(jù)六安市目前的廣告投放水平來分析，主要有以下幾個共性〔1〕硬廣訴求點不明確，甚至出現(xiàn)多重訴求點〔2〕軟性廣告少，而且廣告訴求不明確〔3〕廣告缺乏連續(xù)性，遞推性〔4〕軟硬廣告配合不協(xié)調(diào)〔5〕軟硬廣告多集中于周四周五〔6〕車體廣告收車輛數(shù)量限制，多數(shù)樓盤無售樓專車，可挖掘性有限〔7〕戶外廣告較多，路口展板，燈箱少〔8〕硬廣版面整版多，設(shè)計水平有限第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查針對市場的現(xiàn)況，營銷策略的宣傳局部，主要以報紙廣告和戶外廣告為主要推廣形式，結(jié)合其他的廣告投放方式來進行工程推廣。2、六安市房地產(chǎn)廣告質(zhì)量分析第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查三、地塊概況及六安市場分析

1、13號地塊概況

〔1〕背景

2021年5月18日安興地產(chǎn)開展股份以4.68億元競得六安市淠望南路與南屏路交匯處東北角地塊〔六出2021-13#地塊〕約128.84畝商業(yè)住宅用地的國有土地使用權(quán)。第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查總用地面積101048平方米，凈地出讓，凈用地面積85895平方米。出讓年限:商業(yè)為40年,住宅為70年；建筑密度不大于23%；容積率不大于3.0(按凈用地面積計)；綠地率不小于35%規(guī)劃總建筑面積達25.5萬平方米。成交金額4.68億元成交單價約363萬/畝折合樓面價約1816元/平方米地塊需要配建總建筑面積2%的廉租房，配建要求：每套面積在45—50平方米，政府按2000元/平方米回購。計257685*2%=5153.7約103套第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查1、13號地塊概況

投資方對地塊開發(fā)要求--加快現(xiàn)金流回速。小結(jié):該地塊地理位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，該地塊依托獨特的區(qū)位優(yōu)勢、濃厚的商業(yè)和文化氣氛，開發(fā)前景十分可觀。本次公司成功競得六安地塊，標志著安興地產(chǎn)正式進軍六安市房地產(chǎn)開發(fā)，也為集團公司戰(zhàn)略布局六安市旅游工程和城市商業(yè)綜合體工程創(chuàng)造有利條件.同時六安市的大開展環(huán)境給公司帶來了不可多得的時機。第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查1、13號地塊概況

2、四至及周邊

A、現(xiàn)況

2021-13#地塊位于六安西南政務(wù)新區(qū)的東南部，緊鄰市行政中心，周邊有市博物館、市體育局等多家單位用地，南接312國道綠色長廊，西側(cè)為規(guī)劃的綠地、廣場和公共建筑用地。東面：東接永康路〔規(guī)劃路〕南面：南靠南屏路；西面：西臨淠望路；北面：北依郝崗路〔規(guī)劃路〕；第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查

地塊南面與南屏路一路之隔為80米寬景觀休閑綠化帶，312國道旁森林公園等公共設(shè)施。2、四至及周邊

第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查地塊北面接郝崗路〔規(guī)劃路〕，與望城崗小學(xué)隔路相望。2、四至及周邊

第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查地塊東面臨永康路〔規(guī)劃路〕，本工程商業(yè)氣氛短期內(nèi)直指對面“南屏苑〞回遷小區(qū)。目前已入駐16棟多層〔2021年5月20日〕，二期規(guī)劃12萬平方米住宅，今年年底開工。第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查2、四至及周邊

地塊西側(cè)緊鄰主干道淠望路，對面規(guī)劃為商業(yè)及二類居住用地第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查2、四至及周邊

南邊地界局部與20余畝的醫(yī)院用地對接，目前醫(yī)院用地還在做工程規(guī)劃，還未通過審批，通過政府行政中心詢問，此工程有可能往東遷移。地塊所處位置為六安市政務(wù)南區(qū)，緊鄰六安市政府、市行政效勞中心，市公安局、市法院、市博物館、市體育場等。近距離感受濃厚政務(wù)文化氣息。第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查2、四至及周邊

B、地塊周邊未來1-5年規(guī)劃六安市政府對南部城區(qū)重點建設(shè)市級行政文化中心、體育中心和寧西鐵路六安站的站前綜合效勞區(qū)。第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查2、四至及周邊

C、周邊可能有的配套重點小學(xué)、醫(yī)院、公園廣場。第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查2、四至及周邊

D、周邊的競品根本情況目前工程周邊在售工程有上城國際、恒生?陽光城、世紀金星、盛唐?香格里拉、華邦?錦銹華府等；即將推出的有中辰一品。第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查2、四至及周邊

地理位置優(yōu)越：六安俗稱“皖西〞，東與省會合肥相連，南與安慶接壤，西與河南省信陽市毗鄰，北接淮南、阜陽，是大別山沿淮經(jīng)濟區(qū)的中心城市，地處中國經(jīng)濟最具開展活力的“長三角〞腹地，是安徽省會經(jīng)濟圈的重要組成局部，地理位置優(yōu)越3、區(qū)域房地產(chǎn)市場運行調(diào)查第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查交通便捷，體系完善：六安是國家陸路交通樞紐城市，境內(nèi)有312、206、105國道，滬陜，合阜高速公路和合九、寧西鐵路，六武高速鐵路在境內(nèi)交匯。水運興旺，境內(nèi)有7條較大河流，水運通航里程1029公里，常年可通航50—100噸級輪駁船。隨著合肥機場西移，交通將更為便捷。3、區(qū)域房地產(chǎn)市場運行調(diào)查第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查

人口：省內(nèi)人口比較：六安市人口眾多，屬于省內(nèi)人口大市，2021年人口到達701.6萬，較其他市，如;巢湖、安慶等均多100萬，六安市人口中外出務(wù)工人員眾多，經(jīng)濟屬于外出反哺型。市內(nèi)人口比較：六安市區(qū)人口眾多〔包括周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)〕，超過200萬，而轄內(nèi)的幾個縣城人口也較多，如：霍邱、舒城、壽縣等，人口均超過100萬。六安市城區(qū)人口較少，僅約50萬左右，消費力有限，但是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口到達150萬左右，消費巨大，且這局部人“進城〞置業(yè)情切，蘊含巨大消費力。

3、區(qū)域房地產(chǎn)市場運行調(diào)查第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查規(guī)劃面積:六安市城市總體規(guī)劃所確定的城市規(guī)劃區(qū)范圍總面積約為560K㎡城市性質(zhì):六安市域政治、經(jīng)濟、文教中心；皖西地區(qū)的商貿(mào)流通中心和旅游效勞中心；遠期成為安徽省的加工工業(yè)基地之一。3、區(qū)域房地產(chǎn)市場運行調(diào)查第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查城區(qū)人口規(guī)模：近期〔2005年〕城市人口32萬人，中期〔2021年〕城市人口40萬人，遠期〔2021年〕城市人口60萬人；用地規(guī)模：近期〔2005〕年30K㎡，中期〔2021年〕40K㎡，遠期〔2021年〕60K㎡。3、區(qū)域房地產(chǎn)市場運行調(diào)查第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查“一環(huán)兩心、三軸四區(qū)〞開展戰(zhàn)略，開展重心向東、向北轉(zhuǎn)移3、區(qū)域房地產(chǎn)市場運行調(diào)查第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查一環(huán)：西環(huán)路—長安北路—佛子嶺路依托城中區(qū)外圍道路，便捷聯(lián)系城市各區(qū)，作為展開城市空間開展構(gòu)架的根底。兩心：城市中心、城市副中心城市中心：以球拍廣場為核心，依托老城現(xiàn)狀根底，圍繞其形成的商貿(mào)、文化娛樂、金融綜合效勞中心，也是城市的中心。城市副中心：以規(guī)劃新城大道為根底，結(jié)合南部古城遺址，在淠河和淠東干渠之間布置商貿(mào)、文化娛樂、金融辦公的城市新城中心，同時也是城市副中心。3、區(qū)域房地產(chǎn)市場運行調(diào)查第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查三軸：大別山路—皖西路老城東西向開展軸梅山南路—梅山北路南北向開展軸新城大道東西向開展軸四區(qū)：城中區(qū)、城東區(qū)、淠河西區(qū)、城北區(qū)3、區(qū)域房地產(chǎn)市場運行調(diào)查第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查中區(qū)：以現(xiàn)有城市中心為根底進行進一步改建擴建，形成商業(yè)中心、教育中心、文化娛樂中心，并與城市南端的行政中心、火車站場附近的交通集散中心及商貿(mào)區(qū)，加上城市河中島——月亮島等，組成城市中心區(qū)。城東區(qū)：以六安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為主體，包含金安區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，形成的以工業(yè)為主要開展目標，同時配套商業(yè)、居住功能的城市綜合片區(qū)。淠河西區(qū)：位于城市老淠河以西，以居住為主，依托優(yōu)良的濱水環(huán)境，打造宜人的城市居住片區(qū)。城北區(qū)：北部跨越淠河總干渠以技術(shù)建設(shè)工業(yè)組團，依托城北高速公路的交通優(yōu)勢，形成城市北部新區(qū)。3、區(qū)域房地產(chǎn)市場運行調(diào)查第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查小結(jié)：六安地理位置優(yōu)越、交通便捷，為經(jīng)濟建設(shè)提供了良好載體。作為皖西唯一地級城市，城市開展及經(jīng)濟規(guī)模明顯強于本市其他縣城；融入“大合肥〞〔合—六—巢〕城市經(jīng)濟圈，處于區(qū)域的核心地位，輻射能力強；隨著省會經(jīng)濟圈的加速推進和后期經(jīng)濟增長潛力強勁，六安的區(qū)域中心城市地位將更加明顯；六安經(jīng)濟結(jié)構(gòu)屬于典型的反哺型經(jīng)濟，大量外出務(wù)工人員對六安市經(jīng)濟開展及消費市場起到促進作用；六安屬于省內(nèi)人口大市，但是經(jīng)濟開展較為落后，規(guī)模較小，隨著融入“大合肥〞城市經(jīng)濟圈以來經(jīng)濟開展大幅度加速，未來前景看好，也將帶動房地產(chǎn)市場的大力開展；六安城市開展定位明確，規(guī)劃前景誘人，城市開展動力強勁，城市功能建設(shè)日益完善，為區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場的大力開展提供了良好的環(huán)境；第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查4、經(jīng)濟概要第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查A、2021年六安地產(chǎn)房地產(chǎn)運行概況

六安市2021年1月——2021年10月樓市住宅成交量走勢5、六安房地產(chǎn)運行現(xiàn)況第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查從上可以看出六安2021年1月——2021年10月樓市住宅成交量走勢在2021年8月份到達了一個最頂峰，成交套數(shù)到達了1529，而在2021年3月份成交量為672套。波動比較大，主要是受國家宏觀調(diào)控的影響，一系列的政策出臺后，會在短時間內(nèi)造成買房者的觀望，但是一段時間后，剛性需求的還是選擇買房。5、六安房地產(chǎn)運行現(xiàn)況第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查六安市2021年1月——2021年10月樓市住宅成交價格走勢5、六安房地產(chǎn)運行現(xiàn)況第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查從2021年1月——2021年10月，六安樓市住宅的成交價格呈上升趨勢，從2021年1月份的4090元/㎡上升到2021年10月份的4933元/㎡，成交價格上漲了843元/㎡,漲幅到達了20.61%。5、六安房地產(chǎn)運行現(xiàn)況第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查六安市2021年1月——2021年10月各區(qū)住宅成交價格走勢5、六安房地產(chǎn)運行現(xiàn)況第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查截止到10月份，六安市樓市成交均價最高的是金安區(qū)，以到達4933元/㎡，是六安4個區(qū)中均價最高的。四個區(qū)的成交均價說明了六安市購房者的購置傾向區(qū)域在金安區(qū)。5、六安房地產(chǎn)運行現(xiàn)況第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查5、競品分析第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查工程周邊工程主力戶型和熱銷戶型在70—120㎡，從2021年1月份——2021年5月份金安區(qū)的成交價格漲幅31.25%，漲幅在1000元/㎡左右。5、競品分析第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查整體印象1：勞務(wù)反哺型經(jīng)濟，多自發(fā)形成需整合和品牌化管理六安市商業(yè)整體層次偏低，存在小、散、亂的狀況；整體印象2：低檔次、同質(zhì)化商業(yè)嚴重泛濫，缺乏整體規(guī)劃整體印象3：供大于求，租售比例失調(diào)六安市區(qū)目前營業(yè)中的商業(yè)面積近80萬平方米，按照六安市區(qū)目前總?cè)丝谧疃?5萬計算〔含固定人口及流動人口〕。那么人均商業(yè)面積是1.75平方米，這已經(jīng)遠遠超出國際興旺城市人均商業(yè)面積1.2平方米的標準，僅僅從數(shù)劇上看，六安市的商業(yè)面積已經(jīng)遠遠供大于求。商業(yè)的租金和售價不成比例。例如上城國際推出的商業(yè)上下兩層，一層銷售價格1萬元/㎡，二層銷售價格7000元/㎡，均價8500元/㎡，而租金只能到達每月18元/㎡左右，店面年投資回報率較低。6、商業(yè)概況第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查7、工程競爭勢態(tài)swot分析第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查7、工程競爭勢態(tài)swot分析第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak1、區(qū)域優(yōu)勢：項目地塊處于市級行政中心區(qū)域，未來周邊配套齊全，項目地周邊未來規(guī)劃為大型居住區(qū)，發(fā)展前景看好，項目的周邊環(huán)境優(yōu)美1、區(qū)域尚處于開發(fā)初期，目前各種配套設(shè)施并不齊全，周邊基本上都未開發(fā)2、規(guī)模優(yōu)勢：項目建筑總量近26萬平方米，在六安本地屬中偏上，規(guī)模適中的社區(qū)。有其品質(zhì)、宜居、集約的推廣優(yōu)勢，2、本地居民對老城區(qū)還有一定的依賴度，因此目前本項目所在區(qū)域人氣尚顯不足。3、新區(qū)優(yōu)勢，項目所在區(qū)域為新區(qū)，各種市政配套和規(guī)劃可從較高的起點進行。機會Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢，搶占先機利用機會，克服劣勢1、六安市目前正處于大發(fā)展的階段，城市人口和城市規(guī)模迅速擴大?！だ帽卷椖康膮^(qū)域位置優(yōu)勢，政府規(guī)劃優(yōu)勢等，打造安興地產(chǎn)六安首作，中高檔精品住宅項目。·推廣上強化項目區(qū)域地段價值、區(qū)域發(fā)展趨勢，打未來牌。2、項目地塊周邊可能引進一家重點小學(xué)，可能配套有一家醫(yī)院·通過和政府溝通，努力達成重點小學(xué)的引進和醫(yī)院檔次的提高3、項目后發(fā)機遇，項目進度晚于周邊競品，可以針對競品情況做適當調(diào)整·產(chǎn)品創(chuàng)新，差異化競爭，搶占市場4、項目周邊主干道，即將打通·抓住六安剛需客戶的需求，重點了解返鄉(xiāng)置業(yè)和周邊進城客源的需求。7、工程競爭勢態(tài)swot分析第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢，避免威脅1、“新國八條”、“省六條”、房價調(diào)控目標、商品房明碼標價等調(diào)控政策密集出臺·充分發(fā)揮項目的區(qū)域優(yōu)勢，打造高端形象，與競爭項目呈差異化，實現(xiàn)項目利潤最大化·利用政府未來的規(guī)劃宣傳項目的區(qū)域價值2、準備金率6連調(diào)成樓市最大硬傷·充分利用六安市剛性需求的釋放·通過各種宣傳推廣，給項目造勢，使眼球效應(yīng)擴大3、周邊已有7個在售項目，對本項目的購買客戶帶來一定的分流市場競爭十分激烈·強化項目優(yōu)勢，打造精品4、項目在工程進度方面慢于周邊項目，競品入市，會提前消化一部分在本區(qū)域內(nèi)購房客戶。7、小結(jié)起步到全面開展，六安房地產(chǎn)開展歷經(jīng)四個開展階段六安市房地產(chǎn)開展起步較晚，從1999年建市到2000年房地產(chǎn)市場處于萌芽開展期；2001年到2003期間，受整體經(jīng)濟開展緩慢以及區(qū)域政策影響，市場的起步開展階段較為緩慢；04年至05年間，六安市經(jīng)濟開始快速開展，房地產(chǎn)進入快速開展時期；由2006年至今，城市化進程不斷加快、舊城改造日益推進、合巢六經(jīng)濟圈的帶動、以及合六葉高速公路的貫穿的利好因素刺激，六安市房地產(chǎn)已經(jīng)進入全面開展時期。商品房價格也從當初的每平米2000元左右一路漲到3000元、4000元，現(xiàn)階段城區(qū)的住宅均價根本保持在4500元/㎡左右，個別樓盤超8000元/㎡；第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查房地產(chǎn)市場健康開展，供需兩旺六安市場整體呈良性穩(wěn)健開展，商品房銷售面積逐年增加，銷售情況良好，主要是因為一方面整體經(jīng)濟形勢看好，眾多鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村人口“進城〞需求旺盛，另一方面城市改造造成了大量剛性需求的釋放。六安到2021年市區(qū)人口到達60萬人，高速的城市化進程造就的剛性需求依然市房地產(chǎn)市場的主力購置者。2021年延續(xù)了2021年的良好勢頭，但是由于未來國家宏觀政策不明朗，市場觀望情緒加重，社會各界對后市情況持謹慎態(tài)度。7、小結(jié)第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查產(chǎn)品及營銷模式從粗放化向精細化改變，品牌時代即將到來開發(fā)規(guī)模：從數(shù)棟單位集資及福利房建設(shè),開展到今天幾十萬方的商品房開發(fā)；無論規(guī)模和品質(zhì)都發(fā)生了翻天覆地的變化；當前已進入大盤開發(fā)時代。產(chǎn)品創(chuàng)新：從原有建筑立面單一、空間布局密集、園林景觀缺乏，開展到融入國際建筑元素，注重人文景觀，增強鄰里互動的高尚社區(qū)。物業(yè)形態(tài):多層建筑占地多，容積率低，土地利用率低，已經(jīng)無法滿足城市化進程的要求，大量小高層和高層紛紛進入市民的視線，隨著城市土地集約政策的實施，未來建筑主要向高處開展。營銷手法:以內(nèi)局部銷和坐銷為主的時代，逐步被行銷、坐銷相結(jié)合，推廣跟進、事件及活動營銷配合的整合營銷所取代規(guī)模開發(fā)、產(chǎn)品創(chuàng)新、物業(yè)形態(tài)、營銷手法，六安房地產(chǎn)已經(jīng)由簡單的粗放型的房屋建筑向復(fù)雜的精細化的流程作業(yè)轉(zhuǎn)變，按照房地產(chǎn)開展階段劃分，未來更將走向品牌化的開發(fā)路線，產(chǎn)品將越來越精細，越創(chuàng)新。7、小結(jié)第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查整體進入全面快速開展階段，前景看好但競爭日益加劇8、六安房地產(chǎn)市場總結(jié)第二局部：營銷環(huán)境的詳細調(diào)查第三局部：產(chǎn)品策略一、定位思考

我們有哪些賣點？它們足夠強勢嗎？能夠擊穿市場嗎？第三局部：產(chǎn)品策略區(qū)域內(nèi)樓盤的競爭已經(jīng)非常劇烈，表現(xiàn)在產(chǎn)品的同質(zhì)化、訴求的同質(zhì)化、創(chuàng)意表現(xiàn)的同質(zhì)化；象外立面，象地段，象配套，象垂直綠化，象智能化等等，都已經(jīng)成為樓盤的根本；他們不具備足夠的市場差異性。比照一些我們可以具備的優(yōu)勢：酒店式的管理，90/70條款、國際名家設(shè)計，精品裝修空間……我們?nèi)绾尾拍軗P長避短，尋找到我們攻擊市場的利器？一、定位思考

第三局部：產(chǎn)品策略從產(chǎn)品出發(fā)，從消費群出發(fā)，從市場出發(fā)，然后超越它們！一、定位思考

第三局部：產(chǎn)品策略市場時機孕育工程定位方向—目前單價4800-5500元左右、中高端品質(zhì)的工程是區(qū)域中主要的競爭區(qū)二、定位策略

第三局部：產(chǎn)品策略目標客戶——越來越關(guān)注環(huán)境、教育、生活空間二、定位策略

第三局部：產(chǎn)品策略三、產(chǎn)品思考

第三局部：產(chǎn)品策略區(qū)域產(chǎn)品變化趨勢——市場對大面積、高價房接受度逐漸減弱，而對于80-110㎡兩房/三房兩廳接受度較高。整個市場購置力目前已經(jīng)弱化，消費主流逐漸轉(zhuǎn)向中小戶型剛性需求。三、產(chǎn)品思考

第三局部：產(chǎn)品策略我們的產(chǎn)品應(yīng)該：以綜合品質(zhì)〔產(chǎn)品、形象〕超出客戶期望而取勝以經(jīng)濟戶型和靈活分割取勝以產(chǎn)品創(chuàng)新取勝三、產(chǎn)品思考

第三局部：產(chǎn)品策略政務(wù)區(qū)作為新興的城市精英板塊，未來的城市中心區(qū)域，多層、小高層在很長時間里仍將是市場認同度最高的主流產(chǎn)品；隨著板塊的進一步成熟，高層產(chǎn)品的市場份額也將逐漸增大，成為新的利潤增長點。本工程規(guī)模適中，因此適合做區(qū)域規(guī)模性的、中高檔的、未來開展前景良好的和周邊產(chǎn)品有差異化的、生態(tài)的、宜居的特色小區(qū)早期以創(chuàng)新的差異化產(chǎn)品占領(lǐng)市場，后期推出經(jīng)濟性和局部舒適型產(chǎn)品，以實現(xiàn)搶占市場空白，快速去化，再利潤最大化。四、工程定位

第三局部：產(chǎn)品策略政務(wù)核心·26萬㎡未來中央城四、工程定位

第三局部：產(chǎn)品策略方案容積率物業(yè)類型主力產(chǎn)品優(yōu)勢劣勢方案一3小高層、高層高層物業(yè)類型相對接近，建筑密度相對較低物業(yè)類型組合普通，檔次普通方案二多層、小高層、高層多層、高層組合新穎、優(yōu)勢互補、社區(qū)檔次高建筑密度相對高，平面布局難度增加方案三高層高層建筑密度最低，布局優(yōu)勢明顯產(chǎn)品單一，風(fēng)險增加五、物業(yè)類型配比建議

第三局部：產(chǎn)品策略六、房型配比建議

第三局部：產(chǎn)品策略戶型面積比例一房（廉租）502%一房二廳/兩房一廳70-805%兩房兩廳一衛(wèi)80-9040%精致三房90-11035%三房兩廳兩衛(wèi)（平層）110-14018%七、商業(yè)配比建議

第三局部：產(chǎn)品策略商業(yè)比例建議考慮占總建筑面積的5%七、商業(yè)配比建議

第三局部：產(chǎn)品策略商業(yè)比例建議考慮占總建筑面積的5%七、商業(yè)配比建議

第三局部：產(chǎn)品策略商業(yè)比例建議考慮占總建筑面積的5%八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

第三局部：產(chǎn)品策略創(chuàng)新策略一利用測量標準不計建面的局部贈送實惠，通常在層高上作文章，集中表達在窗、陽臺、露臺、室內(nèi)空間等元素變化

八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

第三局部：產(chǎn)品策略八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

第三局部：產(chǎn)品策略室內(nèi)空間：增送夾層兩居變?nèi)?大客廳設(shè)計/實惠+空間感獨特的設(shè)計、精巧的空間布局、贈送面積將成為其最大賣點之一；每戶贈送相當于平層面積一半的免費空間；適宜布置在社區(qū)北側(cè)，防止影響容積率。八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

第三局部：產(chǎn)品策略室內(nèi)空間：贈送衣柜實用的功能空間、客戶易感知利用非承重墻墻體厚度，掏空局部層上下于2.2米的空間，作為內(nèi)置衣柜贈送給業(yè)主；雖然空間很小，但由于形成特定功能，易于被客戶感知。說明：贈送面積最常用的方法。在中大戶型中常用正常凸窗，在中小戶型中也可用同樣方法贈送衣柜。八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

第三局部：產(chǎn)品策略八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

戶型二

第三局部：產(chǎn)品策略窗：贈送凸窗凸窗〔外飄窗〕實用性與觀景效果俱佳低窗臺的飄窗，在洋房上是有歷史的，從前老上海的花園小洋房中經(jīng)常可以見到；飄窗可以作為很不錯的觀景臺，躺在窗臺上，上面放上兩個靠墊，或坐或臥，都悠然自得；飄窗窗臺的高度比較低，低矮的窗臺使人們有了更廣闊的視野，也得到更充足的光照。八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

第三局部：產(chǎn)品策略八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

戶型三

第三局部：產(chǎn)品策略窗：轉(zhuǎn)角凸窗/步入式轉(zhuǎn)角凸窗空間尺度增大/景觀視野開闊凸窗：最大進深800mm〔多采用600mm〕步入式凸窗：最大進深1500mm〔多采用600—1000mm〕八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

第三局部：產(chǎn)品策略八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

戶型四

第三局部：產(chǎn)品策略創(chuàng)新策略二“花園露臺〞錯疊而上，避開了上層住戶的露臺，巧妙地解決了層高的問題，按照此設(shè)計，每戶露臺層高6米以上，開闊通透。八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

第三局部：產(chǎn)品策略創(chuàng)新策略三平層戶型自由分割，全明、全通風(fēng)設(shè)計，并且可以完全自由分割，框架結(jié)構(gòu)，一套房子可以根據(jù)人生的不同階段的居住需求進行變化，滿足精明實用的返鄉(xiāng)置業(yè)者的一步到位的需求。八、產(chǎn)品創(chuàng)新建議

第三局部：產(chǎn)品策略戶型設(shè)計追求戶型的均好性和個性化的協(xié)調(diào)。戶型的均好性首先源于客戶通過戶型標準化間接選擇鄰居的要求。鄰居會影響自己的一輩子，通過戶型的標準化，盡量使一批素質(zhì)比較整齊、經(jīng)濟地位上比較接近的人住在一起；其次開發(fā)商為降低房屋的空置率也努力追求戶型的均好性。不斷改變的生活方式和更快的節(jié)奏要求戶型空間的可變性和可改性。可變性實際上萌芽著一種嶄新的住宅哲學(xué)，不是有什么樣的住宅，讓買主無可奈何地接受并湊合著住，而是讓住宅適應(yīng)人，尊重人的選擇與決策的權(quán)利，真正表達“以人為本〞的哲學(xué)?？勺冃缘脑敲词欠课輧r值可持續(xù)開展的具體化措施。八、產(chǎn)品創(chuàng)新小結(jié)

第三局部：產(chǎn)品策略 第四局部：賣點梳理一、工程區(qū)域賣點未來——未來城市中心政務(wù)——政務(wù)區(qū)上風(fēng)上水首座交通——淠望路城市主干道，312國道環(huán)境——市場綠色長廊配套——重點小學(xué)，醫(yī)院，自身商業(yè)配套第四局部：賣點梳理二、工程自身賣點建筑立面——Artdeco建筑外立面風(fēng)格戶型——主力宜居平層戶型70-85平方品位兩房，90-110平方精致三房，差異化的戶型面積——贈送面積院落——大陽臺，空中院落第四局部：賣點梳理三、工程衍生賣點品牌——安興地產(chǎn)品牌政府——與政府聯(lián)動第四局部：賣點梳理第五局部：推廣策略一、推廣總體思路解決問題打造安興地產(chǎn)品牌差異化營銷，工程蓄客第五局部：推廣策略二、營銷推廣總體思路分解思路一：解決安興地產(chǎn)品牌塑造問題——品牌的，有品位的本工程為安興地產(chǎn)進入六安房地產(chǎn)市場戰(zhàn)略第一步，在新的城市塑造品牌形象，為前期推廣重中之重，入成功塑造，為工程后期銷售及在六安的后期工程起到推動作用。思路二：解決工程入市問題，樹立工程形象，進行工程區(qū)域宣傳問題——未來的工程屬于未來城市開展方向，現(xiàn)階段工程周邊配套無法支撐工程的定位和形象高度，應(yīng)盡早開始區(qū)域宣傳，打造六安未來的城中心概念。第五局部：推廣策略思路三：解決工程創(chuàng)新點宣傳，樹立工程市場美譽度，影響力——創(chuàng)新的，物有所值的，物超所值的，實惠的六安市未有過類似產(chǎn)品，消費者對此類產(chǎn)品的認知需要全面培育和引導(dǎo)，全面?zhèn)鞑スこ痰膬r值。思路四：解決工程包裝問題本工程為工地現(xiàn)場包裝及銷售現(xiàn)場包裝，為成功塑造企業(yè)品牌形象和工程核心價值訴求。二、營銷推廣總體思路分解第五局部：推廣策略核心營銷策略形象塑造策略1效勞營銷策略2形象推廣策略3事件造勢策略4形象展示策略5銷售控制6三、工程核心營銷推廣策略第五局部：推廣策略重點打造安興地產(chǎn)品牌，artdeco建筑風(fēng)格與自由文化生活相會交融，引領(lǐng)六安住宅開展方向。四、營銷推廣之形象塑造策略第五局部：推廣策略推廣策略：“一點兩翼與政府聯(lián)動〞“一點兩翼〞：以公關(guān)活動為根本點，以新聞和廣告為兩翼；“與政府聯(lián)動〞：階段性的組織座談會、研討會，開展論壇邀請政府與目標客戶聯(lián)動。提升工程的市場影響力和權(quán)威性。安興地產(chǎn)首次登陸六安，建立市場信心和品牌美譽度尤為重要，與政府聯(lián)動可以增加工程的市場權(quán)威和影響力。以公關(guān)活動和新聞廣告炒作，可以增加工程的市場知名度、美譽度，增加客戶信心。四、營銷推廣之形象塑造策略第五局部：推廣策略階段一、安興地產(chǎn)品牌打造安興地產(chǎn)六安首作六安，你好！〔以朋友的姿態(tài)進入六安〕階段二、有開展前景，創(chuàng)新的，自由的，差異化的產(chǎn)品點訴求城南，憑什么是六安的方向自由分割——空間超乎想象，生活飛躍平凡階段三、物超所值的心理體驗，實惠的理想居所創(chuàng)五、推廣主題第五局部：推廣策略——以達成的策略共識——案名：安興

·正和城定位：政通

人和

天下往組團名：和樂園和美園和悅園調(diào)性：正統(tǒng)品質(zhì)國際六、推廣演繹變化第五局部：推廣策略工程物理層面利益——artdeco建筑風(fēng)格品質(zhì)高檔空間超乎想象，生活飛躍平凡工程精神層面利益——未來，為你而來城南，憑什么是六安的方向夠檔次，不一樣的居住

——標志及VI延展設(shè)計——1、取意陰陽融和之“和〞2、天圓，地方，中心與城，人與家的互動3、雙手呵護名片

戶外圍墻六、推廣演繹第五局部：推廣策略你好，六安政通人和天下往使用面積大于建筑面積？！空間超乎想象，生活飛越平凡未來為你而來安興首作，政務(wù)大盤城南，憑什么是六安的方向售樓處：artdeco建筑風(fēng)格兼具的售樓部將是工程的亮點之一?，F(xiàn)場包裝：表現(xiàn)工程中高檔，時尚，健康，綠色的定位，表達工程品質(zhì)、檔次。戶外大牌：以宏大的氣勢對工程形象進行推廣，后期以高投資回報強大沖擊力沖擊市場。公交車：流動的廣告，增加受眾面。短信：配合銷售進度，即時信息發(fā)布。網(wǎng)絡(luò)：增加受眾面，及時新聞發(fā)布。SP活動：擴大工程影響力，維護客戶關(guān)系，增加客戶對工程信心和對品牌的認知。銷售物料：單張，形象折頁，報紙等渠道展示工程品質(zhì)形象，深入闡述工程價值。七、推廣媒介第五局部：推廣策略事件造勢活動營銷是房地產(chǎn)工程市場形象及工程品牌傳播最有力的途徑和手段。房地產(chǎn)工程操作是個系統(tǒng)的過程，在預(yù)算許可的條件下，我司認為可規(guī)劃執(zhí)行“316〞系統(tǒng)活動方案，大力提高工程知名度，擴大銷售面?！?16〞活動體系:每三個月即一個季度舉辦一中型活動,每個月舉辦一到兩次小型活動,半年籌備舉辦一場大型活動。八、營銷推廣之事件造勢策略第五局部：推廣策略大型活動：?六安城市開展論壇暨六安住宅開展峰會?、開盤典禮等。九、營銷推廣之活動營銷策略第五局部：推廣策略六安城市開展論壇暨六安住宅開展峰會活動目的：六安城市及住宅開展討論，強調(diào)工程與目標客戶在戰(zhàn)略層面的溝通，同時突出工程在六安市及城北開展的地位和工程投資價值?；顒有问剑簩＜壹罢g的談話、現(xiàn)場互動問答活動時間：2021年春節(jié)后到開盤前活動地點：皖西賓館〔暫定〕主要嘉賓：六安房產(chǎn)局、規(guī)劃局等；房產(chǎn)專家、經(jīng)濟學(xué)家等活動對象：準業(yè)主活動規(guī)模：200—300人九、營銷推廣之營銷活動策略第五局部：推廣策略中型活動：最美政務(wù)區(qū)——全民攝影大賽1.比賽分為網(wǎng)絡(luò)組與平面組，既迎合了多數(shù)青年人的上網(wǎng)習(xí)慣，也考慮了局部非專業(yè)選手的參與性。2.網(wǎng)絡(luò)組將預(yù)設(shè)景觀、主題、人物、城市等元素模塊，選手可根據(jù)自己的創(chuàng)意所需進行組合設(shè)計，以網(wǎng)絡(luò)投票決出獲勝者。3.平面組那么不設(shè)任何框架，全由自己即興發(fā)揮，并將作品郵寄至組委會，以打分制篩選優(yōu)劣。4.最后，在接待中心舉辦頒獎儀式和優(yōu)勝作品展，獎項中可以設(shè)置額度不等的青年置業(yè)基金。九、營銷推廣之營銷活動策略第五局部：推廣策略中型活動：新銳設(shè)計師型塑樣板間時間：樓體封頂之前目的：增強現(xiàn)場的說服力，使訪客親身體會到樣板房的魅力。九、營銷推廣之營銷活動策略第五局部：推廣策略九、營銷推廣之營銷活動策略第五局部：推廣策略小型活動：邀請目標客戶入社宏觀思路：1.建立一個安興社，發(fā)起一系列活動，促進會員與工程之間的友好關(guān)系，形成長效的口碑傳播效應(yīng)。2.該組織將貫穿工程整個推廣期，并在業(yè)主入住后繼續(xù)保存，以此形成社區(qū)文化的精神堡壘。口號：在路上，一起走宗旨：照顧身心靈，收獲真善美不管你是不是我們的業(yè)主、客戶，我們都100%歡送入社cS是客戶滿意〔CUSTOMERSATISFACTION〕的簡稱，是“客戶對其要求已被滿足的程度的感受〞，是人們在接受了產(chǎn)品或效勞包括其所攜帶信息的刺激以后，所作的一種肯定的心理狀態(tài)，是人們對產(chǎn)品的一種主觀的綜合的評價。CS的要求：在每個環(huán)節(jié)讓每個客戶體驗價值永遠比客戶期望的要多一點實地看房十、營銷推廣之CS效勞策略第五局部：推廣策略案例：感受效勞客戶最需要的：不被怠慢普通效勞：客戶自己開門，置業(yè)參謀上前接待。CS效勞：效勞人員開門讓客戶進入，置業(yè)參謀已經(jīng)門前等候，專業(yè)接待語言，親和力客戶感受到得：親切感、專業(yè)感、尊貴感九、營銷推廣之CS效勞策略第五局部：推廣策略目的：營造高體驗價值的產(chǎn)品和賣場展示系統(tǒng)，讓客戶實實在在感知高品質(zhì)的環(huán)境展示體系產(chǎn)品價值展示賣場氛圍展示關(guān)鍵物料展示產(chǎn)品包裝指示系統(tǒng)看樓通道圍墻模型宣傳片樓書、折頁吊旗、展板售樓處已述十一、營銷推廣之形象展示策略第五局部：推廣策略十二、營銷推廣之銷售總體節(jié)奏第五局部：推廣策略第六局部：開盤前期銷售策略一、銷售中心展示策略工程地選址：通過現(xiàn)場實地考察結(jié)合工程所在區(qū)域形式，本工程西北角靠近小學(xué)大門處設(shè)立銷售中心為最正確。此處西臨淠望路，北接佛子嶺路，位置明顯，利于形象展示。市區(qū)選址：因工程地處開發(fā)新區(qū)，人流量少、為方便銷售推廣、蓄客，建議在六安市中心商業(yè)區(qū)設(shè)立銷售展示中心，面積300至500平方，將售樓部做成artdeco建筑風(fēng)格的體驗中心。樣板房展示：建議對主推戶型設(shè)立精裝修樣板房。主要建材展示：建議對工程局部亮點進行建材展示，如入戶電子門禁，太陽能led公共區(qū)域照明系統(tǒng)，wifi入戶，新型隔斷展示，樓體保溫展示等等環(huán)境展示：現(xiàn)場售樓部建議設(shè)立在永久性會所中，開盤前將會所周邊環(huán)境做好，作為工程形象展示。第六局部：開盤前銷售策略二、入市價格策略工程價格定位價格定位的考慮因素：開發(fā)商目標、市場競爭、銷售政策開發(fā)商目標：利潤最大化快速回籠資金銷售持續(xù)增長市場競爭因素：片區(qū)住宅價格六安市住宅產(chǎn)品價格上漲空間片區(qū)住宅均價上漲趨勢市場當期營銷環(huán)境第六局部：開盤前銷售策略實現(xiàn)目標利潤，搶占市場份額，短、平、快回籠資金

工程總體規(guī)模偏小，樓盤定位為六安中高檔精品生態(tài)健康社區(qū)，建筑有特色；工程單體面積較小，在總價控制上有較大的彈性，銷售單價存在一定的上漲空間。在工程實際操作中，通過對區(qū)域準確把握和后期營銷籌劃為工程增加營銷溢價。工程將通過產(chǎn)品優(yōu)勢與營銷優(yōu)勢雙重組合，實現(xiàn)定價目標。三、工程定價目標第六局部：開盤前銷售策略平開高走，保證均價的實現(xiàn)本工程希望能以片區(qū)價格引領(lǐng)的方式搶占市場份額，迅速實現(xiàn)資金回籠；啟動區(qū)價格策略，須依據(jù)當期片區(qū)市場的價格水平。四、工程價格策略第六局部：開盤前銷售策略價格定位推導(dǎo)原則項目檔次定位企業(yè)經(jīng)營目標物業(yè)價值增長預(yù)估城市價值遞增幅度項目價格競爭策略未來同類產(chǎn)品供應(yīng)預(yù)估五、工程價格定位推導(dǎo)原那么第六局部：開盤前銷售策略第六局部：開盤前銷售策略五、工程價格定位推導(dǎo)原那么根本觀點一：本工程定價以市場比較法為主，以本錢修正法為輔高價格銷售：市場高價；單位投入的產(chǎn)出最大化；產(chǎn)品選擇符合市場需求，目標客戶具備支付高價格條件；……高性價比；高產(chǎn)品附加值；目標客戶群體；……利潤最大化快速回款第六局部：開盤前銷售策略五、工程價格定位推導(dǎo)原那么根本觀點二——利潤與速度之間，在工程價值表達缺乏時很難兩全區(qū)域相關(guān)性產(chǎn)品同質(zhì)性〔品質(zhì)、定位等〕競爭關(guān)聯(lián)性〔熱點競爭區(qū)域、銷售時間重疊性〕選取比較個案恒生陽光城、錦繡華府、香格里拉、上城國際三期的門面等第六局部：開盤前銷售策略六、競爭樓盤選取原那么比較項目所占比例恒生陽光城錦繡華府香格里拉上城國際三期本案區(qū)位10101010108地段151517171410交通10109999配套1081212124環(huán)境101089910戶型151312121215面積201815161720房型151413141416推廣552355得分1101039810210297均價475054904899商業(yè)均價8700所占比例40%30%30%100%本案住宅目前均價：97/103*4750*40%+97/98*5490*30%+97/102*4899*30%=4817.17本案商業(yè)(上下兩層聯(lián)體)目前均價：97/102*8700=8273.53第六局部：開盤前銷售策略七、比較定價法在目前的市場狀況下，通過市場比較法可以得出，工程住宅目前整體的銷售價格約為：4817.17元/平米，工程商業(yè)目前整體的銷售價格約為：8273.53元/平米，根據(jù)目前六安市住宅和商業(yè)平均漲價幅度8%/年來計算，到2021年5月住宅開盤價格擬定為：5200元/平米。工程創(chuàng)新產(chǎn)品線且通過專業(yè)公司營銷，市場溢價增加100元/平米；動態(tài)價格測算預(yù)計：5200+100=5300元/平米商業(yè)預(yù)計到2021年開盤價格預(yù)計為10050元/平米〔商業(yè)價格由于受到周邊未來配套影響較大，如重點小學(xué)和醫(yī)院如期開業(yè)，那么溢價局部可能較高〕注：本價格只是一個初步的價格預(yù)判，具體價格必須根據(jù)市場的動態(tài)監(jiān)控、價格體系與價格策略等結(jié)合來制定。第六局部：開盤前銷售策略八、初步價格定位工程總回款：16億1207萬住宅12年開盤價格：5300元/平方銷售期均價：5900元/平方商業(yè)14年開盤價格：11500元/平方銷售