哈西調(diào)研匯總報告資料

PAGE第42頁共42頁哈爾濱商業(yè)調(diào)研與項目分析目錄一、哈爾濱市整體商業(yè)情況概述（一）哈爾濱市商圈分布圖（二）哈爾濱總體商圈情況（三）哈爾濱的交通情況（四）哈爾濱市人口分布情況二、哈爾濱市現(xiàn)成熟商圈情況四大商圈：商業(yè)布局、商業(yè)經(jīng)營狀況、經(jīng)營品類分析、客層分析三、哈西地區(qū)的總體情況分析（一）哈西商業(yè)的發(fā)展歷史（二）目前哈西商業(yè)的情況(項目分布、經(jīng)營品類、租金標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營狀況)（三）哈西地區(qū)的交通情況（四）哈西地區(qū)的客源分析1、區(qū)域覆蓋情況：商業(yè)、企業(yè)、學(xué)校、小區(qū)等2、消費(fèi)者調(diào)研分析（六）區(qū)域競爭分析四、西城紅場項目規(guī)劃（一）項目物業(yè)建設(shè)情況（二）項目定位（三）業(yè)態(tài)組合一、哈爾濱整體商業(yè)情況概述（一）哈市商圈分布圖：（二）哈爾濱總體商圈情況：目前哈爾濱市區(qū)內(nèi)成熟商業(yè)分布5個主要商圈，主力商圈3個，次主力商圈2個（動力、哈西），總建筑面積為231萬平方米，未來5年哈西地區(qū)將依托高鐵、公路客運(yùn)站和地鐵的建設(shè)在各商家的重點(diǎn)打造下成為哈市的主力商圈商圈序號商圈名稱商業(yè)數(shù)量建筑面積占比主力商圈1道理商圈231,154,80050%主力商圈2南崗商圈19457,60020%主力商圈3會展商圈5398,40017%次主力商圈4哈西商圈10158,0007%次主力商圈5動力商圈3143,0006%小計5個572,311,800目前道里和南崗的商圈經(jīng)多年的發(fā)展商業(yè)數(shù)量最多，已成為在商品結(jié)構(gòu)、品牌數(shù)量上豐富、密集的區(qū)域，在市場上占據(jù)主導(dǎo)地位。（三）哈市的交通情況1、目前哈爾濱的城市地鐵項目的規(guī)劃情況1號線將于2012年10月投入使用，目前看近3年內(nèi)僅一號線能夠通車，該地鐵沿線連接南崗商圈和哈西商圈。2、從哈西項目為起點(diǎn)到各重點(diǎn)商圈的距離起點(diǎn)終點(diǎn)車程（公里）行車用時未來地鐵交通哈西項目南崗商圈8.5公里24分鐘1號線10分哈西項目道理商圈11公里32分鐘1號、2號線15分哈西項目會展商圈12.5公里41分鐘1號、4號線20分哈西項目動力商圈7.1公里22分鐘1號、4號線15分分析：未來看南崗商圈和動力商圈在交通方面對我項目存在客源的競爭優(yōu)勢（四）哈市人口分布情況序號商圈人口總數(shù)（萬人）人口密度（人/平方公里）1南崗商圈103（涵蓋哈西地區(qū)）62442道理商圈7014733會展商圈3010454動力商圈7622125哈西商圈102315目前哈西的居住人口按政府規(guī)劃是35萬，目前是10萬，二、哈市各商圈的情況（一）、南崗商圈：人口總數(shù)約為103萬，平均人口密度6244人/平方公里。零售商業(yè)總數(shù)19個，建筑面積總和45.76萬平方米1、商業(yè)分布（1）零售商業(yè)：5個百貨+6個商業(yè)街總商業(yè)面積：18.65萬平方米項目遠(yuǎn)大購物中心松雷商廈新世界百貨秋林公司秋林國際位置果戈理大街378號東大直街329號花園街403號東大直街319號窗體底端東大直街320號建筑面積4.8萬平方米3.15萬平方米3.2萬平方米3萬平方米4.5萬平方米定位中高中高中高中檔中高目標(biāo)客層前衛(wèi)時尚人群中高端消費(fèi)人群中高端消費(fèi)人群大眾消費(fèi)人群中高消費(fèi)人群合作方式聯(lián)營聯(lián)營聯(lián)營租金/聯(lián)營聯(lián)營樓層B1-B2，L1-L6L1-L7B1，L1-L6B1，L1-L6B1，L1-L10經(jīng)營品類超市、餐飲、服飾、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、小電器、數(shù)碼、配飾餐飲、服飾、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、小電器、數(shù)碼、配飾餐飲、服飾、滋補(bǔ)品、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、美甲、小家電、配飾服飾、珠寶鐘表、化妝品、鞋、包、床上家居用品、秋林食品、配飾服飾、珠寶首飾、皮鞋皮具、運(yùn)動、裝備器具、兒童用品、數(shù)碼科技產(chǎn)品、家居用品、咖啡廳、美容美發(fā)SPA停車場75個20個40個0150個開業(yè)時間1999年1993年1996年1984年2010年（2）地下商業(yè)街：商業(yè)6個總建筑面積：12.91萬平方米項目人和三期紅博廣場人和一期人和二期國貿(mào)新紀(jì)元位置東大直街紅軍街東大直街東大直街東大直街大直街-1號建筑面積2.1萬平方米4萬平方米2.6萬平方米1.5萬平方米2.2萬平方米0.51萬平方米定位中低中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街目標(biāo)客層中低端時尚消費(fèi)人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群合作方式租金/買斷租金租金/買斷租金/買斷租金租金樓層B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2B1-B2經(jīng)營品類服裝男裝、女裝服裝、鞋帽、箱包、童裝女裝、童裝服裝服裝停車場0無無無無無開業(yè)時間2003年1997年7月1992年1993年1992年6月1999（3）專業(yè)市場：商業(yè)共8個，總建筑面積：14.2萬平方米，項目涵蓋：電器、手機(jī)、家居小百、鞋、兒童六大類商品項目哈爾濱鞋城建設(shè)鞋城大世界華邑兒童世界蘇寧國美華濱凌志位置果戈理大街378號建設(shè)街122號東大直街323號東大直街261號建設(shè)街51號果戈里大街371號東大直街350號建設(shè)街51號郵政大樓建筑面積0.4萬平方米1.5萬平方米8.2萬平方米0.5萬平方米1萬平方米2.1萬平方米0.2萬平方米0.3萬平方米定位中低大眾大眾中、高檔次品牌童裝大眾大眾大眾大眾目標(biāo)客層大眾消費(fèi)人群中低收入人群中低收入人群中高檔大眾消費(fèi)人群大眾消費(fèi)人群大眾消費(fèi)人群大眾消費(fèi)人群合作方式租金租金租金租金租金租金租金租金樓層L1-L3B3-B1、F1-F8F1-F5、F6-28L1-L3L1-L5L1-L7L1-L3B1經(jīng)營品類鞋男女休閑鞋、皮鞋小百、服裝、手機(jī)、文教、兒童服飾電器電器手機(jī)通訊手機(jī)通訊停車場無無無無無無無無開業(yè)時間1996年1996年1999年4月2009年2010年8月2008年8月2003年7月2007年4月２、南崗商圈整體分析：城市中心、交通樞紐：南崗商圈成立較早地理位置處于城市中心，交通便利，四通八達(dá)，同時與火車站相毗鄰，周邊商業(yè)、企業(yè)密集，人口聚集之地。同時南崗也是未來地鐵線密布的區(qū)域，可以說交通的便利性優(yōu)勢最大。商圈成熟、零售商業(yè)品類齊全：該商圈內(nèi)高中低擋商業(yè)并存且互補(bǔ)；經(jīng)營的品類齊全；專業(yè)性市場密集中高端消費(fèi)層首選消費(fèi)區(qū)：就哈西定位在年輕時尚層面，我方就針對南崗零售業(yè)中銷售較有代表性的的遠(yuǎn)大和松雷商業(yè)進(jìn)行深度分析，抽樣65個品牌、從不同的商品類別，進(jìn)行了對經(jīng)營者與消費(fèi)者的深度訪談?wù){(diào)研數(shù)據(jù)匯總：經(jīng)營品類遠(yuǎn)大購物中心松雷商廈調(diào)研數(shù)量調(diào)研品牌調(diào)研數(shù)量調(diào)研品牌女裝10素然、淑女屋、愛特愛、黛若、百家好、米婭、PRICH、德詩、玫爾美、利來、7PRICH、TW、季侯風(fēng)、影兒、ZAUUK、寶姿、巨氏、男裝6LOCASTE、七星、斯萊德、JJ、李維斯、威鵬、1李維斯、飾品2和音絲巾、SWACTH內(nèi)衣6安莉芳、歐迪芬、桑扶蘭、金利來、滿福、暇步士、5華歌爾、愛慕、曼妮芬、伊絲艾拉、伊絲芬、童裝8阿迪、耐克、麗嬰房、十月媽咪、BITZ、小熊維尼、兄妹貓、黃色小鴨、4法納貝爾、經(jīng)典泰迪、安奈兒、博士蛙、家居9萊美、瑞士風(fēng)、ESTRIT床品、康寧、珍珠生活、雙立人、佳麗斯、皮爾卡丹、迪士尼、4WMF、利快、路易雪萊、蒙娜麗莎餐飲1美食每刻檔口2宇宙韓餐、食為天合計4223商場對比分析：這兩個主力店在經(jīng)營上各有不同對比分析項目遠(yuǎn)大購物中心松雷定位中高檔流行時尚中高檔客層分析職業(yè)主要以企業(yè)白領(lǐng)、公務(wù)員、老師、機(jī)關(guān)、學(xué)生居多主要以公務(wù)員、政府機(jī)關(guān)、企業(yè)事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)及周邊地區(qū)高端消費(fèi)人群為主年齡20-50歲，主力客層25-40歲20-55歲，主力客層30-45歲消費(fèi)人群主要以哈市人群為主，外地人群占10%主要以哈市人群為主，外地人群占20%消費(fèi)周期消費(fèi)周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主，新品到柜品牌vip單獨(dú)通知消費(fèi)周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主，新品到柜品牌vip單獨(dú)通知主銷價格帶服裝300-2000元2000-5000元飾品300-800元家居600-2000元500-1600元內(nèi)衣200-500元200-500元童裝孕嬰：30-500元童裝：200-700元200-500元品牌知名品牌IZZUE、5cm、energie、novo、devilnut、rapido、crocs、levi’s、LEE博佰利、POLO、白領(lǐng)、寶姿、CR、溫馨鳥獨(dú)有品牌AraniJans、Killah、PaulFrank、解碼、cozzi、lily、diesel、CKPOLO、迪柯尼、CR時尚度視覺營銷聘請日本專業(yè)團(tuán)隊定期對商場進(jìn)行指導(dǎo)并提供咨詢服務(wù)。商場內(nèi)彩化宣傳：DM、POP、新品上柜指引新穎、美觀、能引起消費(fèi)者的感情共鳴。節(jié)日促銷彩化獨(dú)具匠心。哈爾濱首家戶外LED宣傳屏。整體商裝老舊，公共區(qū)域狹小。二樓男裝中導(dǎo)格局不理想。背柜頂棚，降低了視覺效果?；顒幼⒅鼗顒忧捌谛麄??；顒哟黉N力度大，貨品更新頻率快，新款上柜率高。針對VIP郵寄活動?？?nèi)外部宣傳到位?；顒悠谄放茀⑴c度高。注重各品類的互動。注重活動前期宣傳?；顒哟黉N力度大，同時內(nèi)外部宣傳到位?；顒悠谄放茀⑴c度高。注重各品類的互動。網(wǎng)站網(wǎng)站更新速度快。設(shè)計新穎、醒目。版塊多樣，樓層導(dǎo)示、活動查詢、溫情課堂，提供顧客多方位的服務(wù)。網(wǎng)站提供供應(yīng)商賬務(wù)管理系統(tǒng)、各分店品牌顯示等服務(wù)。雜志雜志《感覺》無服務(wù)導(dǎo)購員服務(wù)專業(yè)化服務(wù)。導(dǎo)購員禮貌、禮儀規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。打造、樹立“遠(yuǎn)大”服務(wù)品牌。導(dǎo)購員的歸屬感。薪資待遇較其它商場豐厚。商場有合理的獎勵機(jī)制。導(dǎo)購員服務(wù)用語到位，介紹商品詳細(xì)。VIP維護(hù)卡種多樣，分級贈禮禮品豐厚。節(jié)假日發(fā)送祝福短信。做好顧客的回訪及跟蹤服務(wù)。VIP溫情課堂活動頻繁、新穎。尊享VIP貴賓廳服務(wù)。VIP特招會，專屬購物節(jié)。VIP卡可以其它商場如長春卓展、大連友誼、青島海信、上海東方商廈、西武百貨等商場享受9.5折優(yōu)惠。有專屬VIP貴賓服務(wù)中心。遠(yuǎn)大購物中心松雷優(yōu)勢地理優(yōu)勢。南崗商圈成立較早地理位置處于城市中心，交通便利，四通八達(dá)，同時與火車站相毗鄰，帶動隨機(jī)流動人群較大。商場定位準(zhǔn)確，逐漸向高檔國際流行時尚品牌轉(zhuǎn)型，緊跟國際時尚潮流。獨(dú)有品牌及獨(dú)有新品較多。精品超市拉動了友情卡的銷售及顧客來店率。VIP維護(hù)及服務(wù)方面在業(yè)內(nèi)首屈一指。具有穩(wěn)定的消費(fèi)群體，尊顯顧客高貴身份。地理優(yōu)勢，處于南崗商圈中心地帶，交通便利，四通八達(dá)。開業(yè)時間較長，有穩(wěn)定的高端消費(fèi)群體，外地顧客較多。多家連鎖店為商場發(fā)展提供有利的支撐。知名品牌較多。品牌走成熟路線，吸引中年以上高檔消費(fèi)人群。劣勢停車場面積過小，停車不方便。因體量原因，缺少娛樂項目，如影城、電玩等。餐飲多以檔口為主，缺少主題餐廳。交通緊張，出行不便。停車場小，限制停車。商場服務(wù)態(tài)度較差，缺少文明用語。綜述這兩個商場：客層較高：消費(fèi)人群多以企事業(yè)單位及公務(wù)員居多，普遍認(rèn)為在遠(yuǎn)大、松雷消費(fèi)視為身份的象征。顧客的忠誠度較高：多年積淀的VIP數(shù)量龐大、且用卡率高哈市首屈一指的管理及服務(wù)。從遠(yuǎn)大的服務(wù)方面是哈市具有代表性的。A導(dǎo)購員文明用語、在接待顧客時使用“歡迎光臨遠(yuǎn)大”“很高興為您服務(wù)，祝您購物愉快”等服務(wù)用語。B從管理人員很注重著裝，展示了對顧客的尊重及提高遠(yuǎn)大的尊貴形象，打造、樹立“遠(yuǎn)大”服務(wù)品牌。令導(dǎo)購員有歸屬感。C薪資待遇較其它商場豐厚。商場有合理的獎勵機(jī)制。D對VIP大客戶維護(hù)方面也是做到了業(yè)內(nèi)龍頭，如遠(yuǎn)大、松雷均設(shè)立VIP貴賓廳，E松雷還對顧客提供了吸煙室，并且在衛(wèi)生間設(shè)置了清潔區(qū)、同時為滿足顧客的購物需要，F(xiàn)在品牌店面設(shè)置試衣間的同時，衛(wèi)生間也提供了美妝臺。體現(xiàn)了兩大商業(yè)的人性化服務(wù)。4)軟、硬件設(shè)施更新快，與時尚接軌。在商裝方面更新速度快、環(huán)境裝修改造投入較大，且商場軟裝彩化設(shè)計新穎，設(shè)有高清LED屏且廣告設(shè)計時尚。5）獨(dú)有品牌。遠(yuǎn)大、松雷的哈市獨(dú)有品牌較多。如：armanijeans、5cm、izzue、OTT、德詩等。遠(yuǎn)大品牌總數(shù)580個，其中獨(dú)有品牌86個，占15%。松雷獨(dú)有品牌占%，極大地滿足了顧客求新、求異的心理。友情卡。遠(yuǎn)大、松雷對企事業(yè)單位的友情卡銷售較好。友情卡在節(jié)假日的使用占銷售的50-60%。全年遠(yuǎn)大友情卡銷售占總業(yè)績的40%。品類全：好百客的設(shè)立以及家居、童裝和電器等品類品牌豐富，使得遠(yuǎn)大的客戶不斷擴(kuò)大，在很大程度上吸引了松雷一部分卡消費(fèi)者，對生活日用品、雜品的需求。南崗商圈的不足。例如停車緊張、缺少休閑娛樂項目、餐飲多以檔口小吃為主，缺少主題餐廳，客流的停滯時間較短。（二）道里商圈人口總數(shù)約為70萬，平均人口密度1473人/平方公里。零售商業(yè)共20個，建筑面積總和115.48萬平方米1、商業(yè)分布（1）零售市場：17個商業(yè)項目麥凱樂道理松雷百盛萬達(dá)廣場中央商城新一百金安燕莎奧特萊斯華聯(lián)商廈位置尚志大街75號中央大街66號中央大街222號中央大街222號中央大街100號石頭道街118號中央大街69號道里區(qū)地段街123號石頭道街122號建筑面積15萬平方米1.1萬平方米4.8萬平方米15萬平方米3.6萬平方米10萬平方米5.6萬平方米3.8萬平方米0.4萬平方米定位奢侈品、中高檔商品中檔中檔中低檔購物中心中檔中檔中高檔名品折扣店中檔目標(biāo)客層高檔消費(fèi)人群中高端消費(fèi)人群年輕時尚人群年輕、大眾人群中檔消費(fèi)人群年輕時尚人群中高端消費(fèi)人群中檔消費(fèi)人群中檔消費(fèi)人群合作方式聯(lián)營聯(lián)營聯(lián)營租賃聯(lián)營聯(lián)營租金/聯(lián)營聯(lián)營租賃樓層B1-B2，L1-L8L1-L5B1，L1-L6B1，L1-L4B1，L1-L6B1，L1-L6B1-B2，L1-L5B1，L1-L7L1-L3經(jīng)營品類國際名品、名表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、羊絨、美容美發(fā)、早教、超市鐘表眼鏡、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、箱包皮具飾品、小家電、家居鐘表眼鏡、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、箱包皮具、飾品、小家電、家居、餐飲珠寶、化妝品、鞋品、服裝服飾、餐飲、箱包皮具、飾品、餐飲、影院國際名品、名表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、飾品、小家電、家居、羊絨、超市鐘表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、羊絨、超市、影院鐘表、珠寶、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、羊絨、超市、兒童娛樂、影院、化妝品、鞋品、服裝、餐飲、飾品、小家電、家居、健身、數(shù)碼、鞋品、服裝、內(nèi)衣、羽絨服停車場600個10個372個無200個1000個無無開業(yè)時間2008年1999年2005年2003年1994年2007年2006年2006年1992年項目百聯(lián)卓展索菲亞金太陽人和春天聯(lián)升廣場金帝人和原宿春天人和索菲春天位置上海街99號愛建濱江地段街128號石頭道街-買賣街兆麟街中央大街45號中央大街與友誼路交匯處地下石頭道街98號建筑面積16萬平方米11.5萬平方米1萬平方米1.68萬平方米1.5萬平方米0.5萬平方米1.2萬平方米1萬平方米定位中檔購物中心奢侈品、中高檔百貨中低檔精品購物城中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街中低端地下商業(yè)街目標(biāo)客層周邊社區(qū)居民中高端消費(fèi)人群年輕前位時尚人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群中低收入人群合作方式租賃聯(lián)營租賃買斷/租賃租賃租賃買斷/租賃買斷/租賃樓層B1-B2，L1-L3B1，L1-L6L1-L5B1B1B2B1B1經(jīng)營品類服飾、鐘表、健身、美發(fā)、皮具、餐飲、影城、電器、超市服飾、化妝品、名表、珠寶、箱包、飾品、美容院、家居小家電、數(shù)碼、工藝品、餐飲、超市服飾、鞋帽、化妝品美發(fā)、飾品、小百、餐飲、服飾、鞋帽、小百服裝、鞋帽、箱包、童裝、飾品、家居用品、餐飲服裝、鞋帽、箱包、童裝、飾品、家居用品、餐飲服飾、妝品、美甲、時尚飾品、餐飲、娛樂鞋品、美甲、飾品、餐飲、外單停車場1500個800個120個無無無無無開業(yè)時間2006年2010年101995年2008年1994年2010年4月2010年7月（2）專業(yè)市場：5個商場項目透籠輕工、振龍、太陽輕工批發(fā)市場曼哈頓蘇寧電器位置買賣街與地段街兆麟街71號B座中央大街199號建筑面積6萬平方米14萬平方米1.8萬平方米定位滿足大眾消費(fèi)的批發(fā)兼零售市場大眾零售批發(fā)市場城市居民目標(biāo)客層中低收入人群及個體業(yè)者哈市及周邊居民城市及周邊居民合作方式租賃租賃租金樓層B1，L1-L3B1，L1-L5B1，L1-L5經(jīng)營品類箱包、家飾、裝飾、玩具、化妝品、家居用品等輕工產(chǎn)品生活用品、飾品、家居布藝、文教用品、體育用品、家具電器、數(shù)碼２、道里商圈整體分析：商圈成立較早：與哈爾濱旅游景區(qū)中央大街、索菲亞教學(xué)相毗鄰，帶動旅游及隨機(jī)客群。商圈品類齊全：如透籠、曼哈頓等專業(yè)市場較多，商業(yè)密集度大。輻射區(qū)域廣泛：輻射南崗、松北、道外、顧?quán)l(xiāng)等消費(fèi)客層。江北學(xué)生均在道里商圈消費(fèi)道里商圈的商場內(nèi)均有超市（新一百、麥凱樂、中央商城），超市帶動周邊居民的來店率。道里商圈相較于南崗商圈，娛樂項目齊全，如萬達(dá)影城、神采飛場等，滿足了周邊居民及年輕人的休閑娛樂需求。6）針對就哈西定位在年輕時尚層面，我方就針對南崗零售業(yè)中銷售較有代表性的的新一百和百盛商業(yè)進(jìn)行深度分析，抽樣51個品牌、從不同的商品類別，進(jìn)行了對經(jīng)營者與消費(fèi)者的深度訪談經(jīng)營品類新一百百盛調(diào)研數(shù)量調(diào)研品牌調(diào)研數(shù)量調(diào)研品牌女裝7歌莉婭、達(dá)衣巖、播、卓多姿、西寇、卡莎布蘭卡、兩只熊、7夏克露絲、維斯凱、衣本色、伊索言、高爾普、增致牛仔、速寫、鞋品4天美意、雅卓、哈森、百思圖、3多寶、寶曼妮、海伯萊特、男裝3鱷魚恤、斯萊德、洛賽克斯、飾品2飾典、瑞紅2依泰蓮娜、玉明龍內(nèi)衣5黛安芬、曼妮芬、蘭卓麗、戴安娜、伊絲艾拉、2蘭卓麗、曼妮芬童裝3耐克、阿迪、博士鞋、家居8惠誼、諾依曼、寶縵、富安娜、香港至尊、啄木鳥、蕾科、瑞士風(fēng)餐飲4羅杰斯、順風(fēng)火鍋、牛肉文、荷塘面1檔口合計3615商場對比分析：對比分析項目新一百百盛定位流行百貨客層分析職業(yè)主要以大學(xué)生、年輕人、老師、自由職業(yè)、社會人士居多主要以年輕學(xué)生、情侶、企業(yè)事業(yè)單位為主，流動顧客較多。年齡15-50歲，主力客層20-30歲15-40歲，主力客層18-30歲消費(fèi)人群主要以哈市人群為主，外地人群占10%主要以哈市人群為主，外地人群占15%消費(fèi)周期消費(fèi)周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主。消費(fèi)周期頻繁的7-15日為一周期，服裝以換季為主主銷價格帶服裝300-1200元200-1000元飾品100-300元80-300元家居200-1600元300-1500元內(nèi)衣150-300元100-250元童裝100-400元100-400元品牌知名品牌Levi’s、lee、odbo、MANGO、阿桑娜、季候風(fēng)、杰克瓊斯、斯萊德李維斯、Z-STAR、時尚度視覺營銷商場活動期會有大體量彩化宣傳如彩虹門、條幅、DM等，較強(qiáng)勢。店內(nèi)商品陳列較豐滿。活動期店內(nèi)彩化新穎，充分利用外墻體廣告位。區(qū)域規(guī)劃合理。活動促銷活動多、力度大活動期供應(yīng)商參與力度高，商場給予一定的配合。活動力度較大。網(wǎng)站無網(wǎng)站無網(wǎng)站雜志無無服務(wù)導(dǎo)購員服務(wù)導(dǎo)購員服務(wù)態(tài)度一般，主動性差服務(wù)態(tài)度一般，缺少熱情VIP維護(hù)VIP辦理條件低，300元即可。VIP在促銷活動中有優(yōu)惠。VIP年終分級贈禮。活動期會有短信提示服務(wù)配套及環(huán)境燈光燈光較暗燈光適度動線老商業(yè)格局，動線較亂。有兩個循環(huán)動線，較合理。停車場200個停車位372個停車位與萬達(dá)公用溫度冬季溫度較高溫度適宜休閑、休息區(qū)缺少休閑區(qū)休閑區(qū)較少新一百百盛優(yōu)勢商場成立較早，前身是哈爾濱第一百公貨商場。地理位置優(yōu)越，位于道里成熟商圈，交通便利，與中央大街相毗鄰，隨機(jī)流動人群大。商場經(jīng)營品類齊全，綜合超市、影城、電器于一身，品種齊全。商場促銷活動頻繁，而且活動力度大。輔射區(qū)域較廣，道外、顧?quán)l(xiāng)、松北區(qū)域。件單價較低，滿足大眾消費(fèi)群體。全國多家連鎖店創(chuàng)造了商業(yè)品牌效應(yīng)。地理位置與松花江、中央大街旅游景區(qū)相毗鄰?；顒虞^多，品牌以年輕、學(xué)生為主。與萬達(dá)廣場相連，與周邊商業(yè)項目如萬達(dá)廣場影城、沃爾瑪超市、蘇寧電器相互補(bǔ)。劣勢商場裝修水平一般，令顧客感覺雜亂。商場整體服務(wù)水平較低。商場由老商場改造，動線設(shè)計較混亂。位置較偏，已偏離道里商圈。定位較年輕，面對客層范圍窄。友誼路道路改造將中央大街人流阻斷，致使夏季、冬季流失客層。與成達(dá)廣場周邊建筑未連通，不能使客流相動帶動。商場活動頻繁、打折力度較大，價單價較低。是工薪階層的首選商圈。這兩個商場自身或依托于周邊商業(yè)，使得經(jīng)營品類品類組合齊全，可滿足客人全方位的消費(fèi)需求新一百、百盛VIP辦卡條件較低，辦卡量較大，但睡眠卡較多，整體商場VIP使用率在20-30%之間。（三）會展商圈人口總數(shù)約為60萬，平均人口密度2098人/平方公里。商業(yè)建筑面積總和39.84萬平方米1、商業(yè)分布圖：零售市場專業(yè)市場項目紅博會展萬千百貨萬達(dá)廣場項目東方家園黑天鵝位置紅旗大街301號香坊區(qū)衡山路20號香坊區(qū)衡山路20號位置紅旗大街240號紅旗大街240號建筑面積11萬平方米3萬平方米22.6萬平方米建筑面積3萬平方米0.24萬平方米定位中檔中檔中低檔購物中心定位城市居民城市居民目標(biāo)客層中高收入人群年輕、大眾周邊社區(qū)人群年輕、大眾周邊社區(qū)人群目標(biāo)客層城市及周邊居民城市及周邊居民合作方式租賃/聯(lián)營聯(lián)營租賃合作方式租賃租賃樓層L1L1-L6B1-B2、L1-L4樓層L1-L2L1經(jīng)營品類服裝、鞋、箱包、鐘表珠寶、化妝品、休閑、兒童娛樂、餐飲服裝、皮鞋、箱包、化妝品、飾品、珠寶、運(yùn)動、休閑、日用品、床上用品珠寶、化妝品、鞋品、服裝服飾、餐飲、箱包皮具、飾品、餐飲、影院經(jīng)營品類建材家居家用電器停車場500個440個停車場233個開業(yè)時間2003年8月2007年10月開業(yè)時間2008年8月2007年4月2、會展商圈調(diào)研分析，商圈成立較晚，商業(yè)均屬于調(diào)整逐步成熟階段。商圈內(nèi)品類不夠全面，且體量較小。輻射區(qū)域較小，主要客源來自南崗、香坊等周邊居民以及外地消費(fèi)客層。商場活動頻繁、力度較大，價單價較低，吸引工薪階層商業(yè)的物業(yè)硬件環(huán)境較好，就紅博而言商場的環(huán)境改造投入巨大，不僅對品牌形象的體現(xiàn)提供了良好的平臺，也滿足了消費(fèi)者的心理需求。辦卡量較大，但卡消費(fèi)不多，整體商場VIP使用率在20-50%之間。團(tuán)購卡銷售較弱（四）動力商圈動力區(qū)人口總數(shù)約為76萬，平均人口密度2212人/平方公里。商業(yè)建筑面積總和14.3萬平方米1、商業(yè)分布圖：項目樂松廣場和平松雷宏興（中旗）位置香坊區(qū)樂園街香坊區(qū)和平路一號和平路動力廣場地下建筑面積12萬平方米1.5萬平方米（營業(yè)面積）0.8萬平方米定位中低端購物中心中檔百貨大眾目標(biāo)客層大眾消費(fèi)大眾消費(fèi)中低收入人群合作方式租金/聯(lián)營聯(lián)營租賃樓層B1，L1-L4B1，L1-L7B1經(jīng)營品類服裝、鞋、家樂福、餐飲、影院、KTV服裝、化妝品、珠寶、鐘表、鞋、箱包、家電、內(nèi)衣、超市、小家電、眼鏡、日用百貨，針紡織品停車場800個30個無開業(yè)時間2000年2004年2002年2、動力商圈調(diào)研分析：1）商圈體量較小2）商圈內(nèi)品類不夠全面，且品類組合以中低檔產(chǎn)品為主。3）輻射區(qū)域較小，主要客源來自周邊居民以及學(xué)府路的學(xué)生。4）促銷宣傳力度較低，消費(fèi)檔次較低商圈間對比分析從時尚度上看，以經(jīng)營時尚品牌為主的商場來看，南崗商圈的商場定位較高端，其次是道里、會展，第三是樂松從服務(wù)來看，遠(yuǎn)大的服務(wù)深度及品牌影響力也是位居前列的，同時相同品牌的競爭力是最高的。從客流來看，南崗商圈的穩(wěn)定群體較多，道里、會展商圈的流動客流量大，主要是受活動的影響。而動力商圈的客流相對穩(wěn)定在區(qū)域內(nèi)從價格帶來看，南崗商圈的價格帶相對較高，道里會展次之，動力低。從促銷活動來看，以遠(yuǎn)大、新一百的活動組織較好，品牌活動參與力度較高。從項目組合來看，道里、會展、動力商圈的組合相集中，影城、電玩、KTV相對較多，而南崗商圈缺少此類項目。從整個哈市商業(yè)來看，各商圈均有優(yōu)點(diǎn)和不足，在商業(yè)大的業(yè)態(tài)組合方面各商圈形式基本相同，在相互競爭的過程中，制約商業(yè)發(fā)展的交通、位置等硬性條款將不再起決定性的作用，軟件的調(diào)整將是品牌日趨同質(zhì)化的市場競爭中的關(guān)鍵。市場的細(xì)分是未來發(fā)展的必然，三、哈西地區(qū)的總體情況分析（一）哈西商業(yè)的發(fā)展歷史1、哈西地區(qū)起源――――“哈西”簡單的解釋為哈爾濱西部地區(qū)。19世紀(jì)末20世紀(jì)初，沙俄在中國東北修筑了中東鐵路，在修建過程中，由于俄國人對哈市人地生熟，就招來了翻譯員劉公，劉公曰：“秦家崗（南崗區(qū)）一帶有一龍脈，東啟今文化公園，西至今和興路要在這條龍脈上興建鐵路局。而哈西地區(qū)就是秦家崗沿大直街一線“龍脈”的延伸；這里最早迎來了哈爾濱的解放，這里見證哈市輝煌的工業(yè)文明，這里是哈爾濱傳統(tǒng)的教育老區(qū)。至今還分布著冰城最密集的高校資源。上個世紀(jì)的1958年到1970年是我國發(fā)展國民經(jīng)濟(jì)的第二和第三個五年計劃時期，在以國家“繼續(xù)進(jìn)行以重工業(yè)為中心的工業(yè)建設(shè)，推進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的技術(shù)改造，建立中國社會主義工業(yè)化的鞏固基礎(chǔ)。”和“與支援農(nóng)業(yè)和加強(qiáng)國防相適應(yīng)，加強(qiáng)基礎(chǔ)工業(yè)，繼續(xù)提高產(chǎn)品質(zhì)量，增加產(chǎn)品品種，增加產(chǎn)量，使我國國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)進(jìn)一步建立在自力更生的基礎(chǔ)上”的政策要求下，哈西地區(qū)應(yīng)運(yùn)而生，一些大型的國營企業(yè)如哈爾濱電表廠，機(jī)聯(lián)機(jī)械廠、制氧機(jī)廠等相繼進(jìn)入該地區(qū)建廠生產(chǎn)。1964年原哈西街道辦又在哈西工業(yè)聯(lián)合工廠基礎(chǔ)上創(chuàng)辦廠點(diǎn)24個，興旺時期哈西地區(qū)共內(nèi)有企業(yè)100戶，在冊職工2.8萬人。其中，國有企業(yè)32戶，集體企業(yè)37戶。職工在千人以上的國有工業(yè)大企業(yè)11戶，是我市建成區(qū)內(nèi)工業(yè)企業(yè)密集的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)之一。僅哈西大街兩側(cè)，就有鑄造總廠、哈爾濱第一輕工機(jī)械廠、哈爾濱拖拉機(jī)配件廠、哈爾濱輪胎廠、哈爾濱龍江儀表廠、哈爾濱環(huán)保制氫設(shè)備公司、哈爾濱制氧機(jī)廠、哈爾濱巖棉廠、哈爾濱養(yǎng)禽場等一批國有企業(yè)。這些企業(yè)歷史上曾為我市的發(fā)展做出較大貢獻(xiàn)。至本世紀(jì)初期隨著改革開放的繼續(xù)深入絕大多數(shù)企業(yè)陷入困境。紛紛倒閉和解體。后來在國家支持東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的宏觀政策背景下，市委、市政府積極搶抓歷史性機(jī)遇，對哈西老工業(yè)區(qū)進(jìn)行整體調(diào)整改造，加快區(qū)域發(fā)展，一些老企業(yè)紛紛搬出了哈西地區(qū)。２、哈西商業(yè)的起源說起哈西最早的商業(yè)應(yīng)該是南崗區(qū)商委的哈西商店，當(dāng)時只是為了滿足哈西地區(qū)居民基本的生活需求。但因?yàn)橐?guī)模較小和體制落后等原因早已淹沒在時代的大潮中。而在我們的記憶中哈西商業(yè)的真正起源因該是從哈爾濱服裝城開始的。1991年位于哈市周邊的雙城周家大市場悄然興起，受周家大市場的啟發(fā)。一些有眼光的企業(yè)家認(rèn)為如果在有哈市西大門之稱的西郊，興建一座專業(yè)的面料輔料的市場，必定能夠滿足哈市服裝市場的需求。于是1993年6月當(dāng)時任南崗區(qū)區(qū)躍進(jìn)鄉(xiāng)翻身村村委會主任的王明瑞在有關(guān)部門的指導(dǎo)和幫助下牽頭在哈西地區(qū)率先建起了兩棟服裝加工樓和一個服裝大市場，即哈爾濱服裝城。后來相相繼引進(jìn)了國貿(mào)服裝城、哈西服裝城、國潤服裝面料大市場。為了適應(yīng)市場需求又興建了哈爾濱市哈西貨運(yùn)大市場；使哈西服裝城由一個市場擴(kuò)展為“三城三市場”，即哈西服裝城、國貿(mào)服裝城、哈爾濱服裝城和國潤面料大市場、哈西貨運(yùn)大市場、哈瑞豐隆綜合市場，使哈西地區(qū)成為以服裝為主、多種經(jīng)營的商業(yè)集散中心，如今，哈西“三城三市場”已發(fā)展成占地11萬平方米、筑面積近30萬平方米的超大型綜合批發(fā)市場成為全省最大的綜合批發(fā)大市場和服裝加工集散地，年銷售額25億元、年上繳利稅4000多萬元，擁有170多家服裝加工企業(yè)、2.5萬業(yè)戶、日客流量4萬余人的現(xiàn)代商業(yè)中心。隨著哈西地區(qū)的興旺一些新的商業(yè)又融入了哈西地區(qū)。如中央紅超市和哈達(dá)水果批發(fā)大市場，哈西繁榮的商業(yè)拉動了交通運(yùn)輸、倉儲、餐飲等其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為振興地方經(jīng)濟(jì)作出了貢獻(xiàn)。如今響應(yīng)市政府北躍、南拓、中興、強(qiáng)縣”的工作方針，哈西地區(qū)又得到了新的發(fā)展契機(jī)。西客站的建設(shè)，高鐵的開工，地鐵商業(yè)的帶動，一些新的商業(yè)紛紛駐足哈西地區(qū)。金太陽，撫順商都、嘉茂二期、萬達(dá)廣場、西城匯等商業(yè)在這里展開了新的競爭。哈西位于哈市城區(qū)西南部，是哈爾濱南端的門戶；科技資源豐富，擁有10余所大專院校及10個省級以上科研院所；城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，擁有重要的城市出入口和鐵路樞紐，主干道學(xué)府路與京哈高速公路和城市二、三、四環(huán)路相連接，即將啟動建設(shè)的地鐵1號線貫穿新區(qū)南北；產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，建有服裝、果品、鋼材批發(fā)等市場；開發(fā)建設(shè)呈強(qiáng)勁發(fā)展勢頭；工業(yè)企業(yè)群集程度高，機(jī)械、電子、汽車、橡膠制品、建材、制藥等企業(yè)均有分布。（二）哈西未來規(guī)劃哈西新區(qū)規(guī)劃范圍北起康寧路、南至四環(huán)路、東起學(xué)府路、西至京哈鐵路線，規(guī)劃面積43.18平方公里，哈西區(qū)域規(guī)劃以鐵路編組站為界分為南北兩部分，北部用地18.45平方公里,南部用地約24.7平方公里,北區(qū)規(guī)劃建集購物、娛樂、休閑為一體的景觀大道和信息、金融、行政辦公為一體的商務(wù)辦公區(qū)。南區(qū)規(guī)劃為工業(yè)園區(qū)—“一基地四園二區(qū)”，即科技創(chuàng)新孵化基地、焊接產(chǎn)業(yè)園、新能源與新材料產(chǎn)業(yè)園、環(huán)保型產(chǎn)業(yè)示范園、低溫與超導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)綠化區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)，建設(shè)成為專業(yè)配套、集約運(yùn)營、清潔生產(chǎn)、高效循環(huán)的工業(yè)新區(qū)。哈西新區(qū)規(guī)劃的出臺，吸引了眾多國內(nèi)外知名企業(yè)的目光，他們雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和超前的經(jīng)營理念，正為哈西新區(qū)帶來國際最前沿的風(fēng)尚。目前，已先后有國美集團(tuán)、中體集團(tuán)、中實(shí)集團(tuán)、中信國安集團(tuán)、香港銅鑼灣集團(tuán)和美國商蘭德集團(tuán)等企業(yè)與哈西新區(qū)簽訂意向性合作協(xié)議。他們將在新區(qū)內(nèi)進(jìn)行投資，開發(fā)項目或進(jìn)行房地產(chǎn)、商業(yè)廣場建設(shè)等。隨著招商引資的深入，今后還將有更多的知名企業(yè)加入哈西新區(qū)。哈西地區(qū)位于哈爾濱市南崗區(qū)西南部，是哈爾濱市城市總體規(guī)劃中確定的城市重要發(fā)展方向之一，也是哈爾濱市老工業(yè)企業(yè)集中區(qū)之一。哈西新區(qū)，名校薈萃。從傳統(tǒng)高校的扎堆集聚，到如今中小學(xué)名校的相繼入駐，這里正成為冰城新的教育高地“未來幾年，哈西新區(qū)規(guī)劃新增中學(xué)3所、九年一貫制學(xué)校兩所、小學(xué)5所?！肮鞯哪繕?biāo)是建設(shè)一個學(xué)前教育、中小學(xué)教育、高等教育體系健全，優(yōu)質(zhì)教育資源集聚的現(xiàn)代教育園區(qū)。屆時，哈西新區(qū)將發(fā)展成為哈爾濱市優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育資源布局最為合理的城市新區(qū)?！惫餍聟^(qū)將突出現(xiàn)代歐式建筑特色，全面復(fù)興哈爾濱中西合璧的城市風(fēng)格和城市文化，向世界展示出一個具有獨(dú)特魅力的現(xiàn)代大都市形象從城市副中心到冰城新核心，哈西新區(qū)肩負(fù)起打造“中興”建設(shè)先行區(qū)和示范區(qū)的重任哈西是城市的上風(fēng)口，來自西南的暖濕氣流于此取道進(jìn)入城區(qū)；哈西是冰城的南大門，京哈鐵路和102國道穿區(qū)而過；哈西還是傳統(tǒng)的教育高地，周邊簇?fù)碇畮姿髮W(xué)和科研院所。獨(dú)特而優(yōu)越的地理位置使作為老工業(yè)區(qū)和城鄉(xiāng)接合部的哈西一直備受關(guān)注。從上個世紀(jì)末起，這里就是哈爾濱市拓展城市發(fā)展空間的首選區(qū)域之一。早在2003年，南崗區(qū)搶抓國家振興東北老工業(yè)基地契機(jī)，提出了“集中改造哈西老工業(yè)區(qū)，開發(fā)建設(shè)哈西新區(qū)”的設(shè)想，哈西地區(qū)被確立為未來的城市副中心。根據(jù)規(guī)劃，哈爾濱西客站作為哈大高速鐵路客運(yùn)專線始發(fā)終到車站，位于哈爾濱西南部、哈西新區(qū)與群力新區(qū)之間，距哈爾濱站8公里，距哈爾濱太平國際機(jī)場20公里，與道里區(qū)、南崗區(qū)商業(yè)中心直線距離約為5公里。建成后的哈爾濱西客站將成為集高速鐵路客運(yùn)樞紐、長途客運(yùn)樞紐、公交換乘樞紐、城市軌道交通、城市快速交通、常規(guī)路網(wǎng)交通為支撐的運(yùn)作高效、換乘便捷的綜合交通樞紐和彰顯哈爾濱及黑龍江省人文特色的新窗口。到2030年，年旅客發(fā)送量可達(dá)3000萬人次?！拔磥砀哞F的速度將是普通鐵路的3倍以上。從西客站出發(fā)，3個半小時可到大連，4個小時可到北京。西客站的到站客流，則可通過包括地鐵在內(nèi)以‘零換乘’方式在15分鐘內(nèi)迅速疏散至全市?！蓖趿⑵嬲f，“更重要的一點(diǎn)，以西客站為核心的高鐵將大大拓展哈爾濱對全省的輻射力，把齊（齊哈爾）、牡（丹江）、佳（木斯）、大（慶）等省內(nèi)重要城市全部囊括在一小時經(jīng)濟(jì)圈之內(nèi)?！比绻f高鐵改變了人們對城市交通距離的概念，那么，以西客站為核心的哈西新區(qū)將再次顛覆人們對傳統(tǒng)城市核心區(qū)的印象。高起點(diǎn)定位，大手筆規(guī)劃。哈西新區(qū)的整體規(guī)劃面向國際招標(biāo)，從2004年至今已三易規(guī)劃方案，始終在精益求精的磨合中。最終的規(guī)劃體現(xiàn)了“三國智”：區(qū)域規(guī)劃來自英國阿特金斯公司，景觀規(guī)劃采用美國易道公司的設(shè)計，交通規(guī)劃則由德國布萊納交通工程公司承擔(dān)。按照“環(huán)保、低碳、文化、生態(tài)、智能”的總原則，哈西新區(qū)以西客站為牽動，以現(xiàn)代歐式風(fēng)格為主基調(diào)，確立了現(xiàn)代交通樞紐、高端商務(wù)中心、商貿(mào)物流基地、優(yōu)質(zhì)教育園區(qū)、生態(tài)宜居新城五大城市功能?！F(xiàn)代交通樞紐。圍繞對外交通和城市交通兩大樞紐功能，有機(jī)銜接、合理組織西客站、長途客運(yùn)站、地鐵站、公交換乘中心等立體交通資源，把哈西區(qū)域交通系統(tǒng)建設(shè)成為具有低污染、低能耗、智能化、高效率特點(diǎn)的，最具承載力和輻射力的城市交通服務(wù)體系核心?！獌?yōu)質(zhì)教育園區(qū)。陸續(xù)引進(jìn)69聯(lián)中、松雷中學(xué)、繼紅校、花園校等優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)教育學(xué)校，打造學(xué)前教育、中小學(xué)教育、高等教育體系健全，優(yōu)質(zhì)教育資源集聚的現(xiàn)代教育園區(qū)?！叨松虅?wù)中心。依托毗鄰學(xué)府區(qū)的地緣優(yōu)勢，立足于為哈南工業(yè)新城提供配套服務(wù)，重點(diǎn)吸引創(chuàng)意、設(shè)計、金融、高星賓館等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和與之相關(guān)的企業(yè)總部集聚發(fā)展。形成老城區(qū)側(cè)重商業(yè)、哈西新區(qū)側(cè)重商務(wù)的“功能互補(bǔ)”型發(fā)展格局?！藤Q(mào)物流基地。產(chǎn)業(yè)上，緊臨哈達(dá)果蔬海鮮批發(fā)市場、龍運(yùn)、哈西服裝城等大型物流企業(yè)。交通上，毗鄰全省最大的鐵路編組站、京哈公路出城口和102國道。通過采取現(xiàn)代交通理念和信息化手段，建設(shè)更具規(guī)模和輻射力的現(xiàn)代化省域物流中心?！鷳B(tài)宜居新城。充分依托“東西何家溝”、“三八水庫”水系資源，采取文化和生態(tài)相結(jié)合、“集中建綠”和“處處見綠”相結(jié)合的方式，以高于生態(tài)型城市的標(biāo)準(zhǔn)，使綠化覆蓋率達(dá)到42%以上。建設(shè)毗鄰學(xué)府區(qū)、連接城市、輻射鄉(xiāng)村、韻味獨(dú)具的“文化生態(tài)之城”，成為哈爾濱的“人居天堂”。超越自我，追求卓越。在展示哈爾濱市未來的哈西新區(qū)建設(shè)中，建設(shè)者們詮釋著“高鐵速度”時下的哈西，完全是一塊巨大而忙碌的工地。據(jù)了解，哈西客運(yùn)交通樞紐工程包括站前東西廣場和哈西公路客運(yùn)綜合樞紐站兩個部分，建設(shè)工期歷時一年半。東廣場全部地下主體工程和西廣場跨何家溝橋梁主體工程，2011年全面竣工，與哈西站同步投入使用。與此同時，構(gòu)建哈西核心區(qū)主要交通路網(wǎng)的“七路五橋”工程和4處回遷安置小區(qū)建設(shè)工程也在緊鑼密鼓地進(jìn)行。隨著哈西大街、丁香大道、武威路、學(xué)府四道街等7條道路建設(shè)工程和龍葵路、伊春路等5座鐵路跨線橋在年內(nèi)建成，哈西新區(qū)將構(gòu)筑起四通八達(dá)立體交通網(wǎng)，為城市的下一步發(fā)展奠定基礎(chǔ)。在交通組織上，哈西提出“零換乘”概念，依托高鐵、地鐵、BRT、城市快速路形成的綠色客運(yùn)通道，構(gòu)建形成西客站地區(qū)四通八達(dá)、快速輸送、高效便捷的路網(wǎng)骨架。在生態(tài)綠化上，哈西本著“有限土地、無限景觀”的綠化理念，形成“城在林中，道在綠中，房在園中，人在景中”的區(qū)域整體性生態(tài)綠化系統(tǒng)。在城區(qū)管理上，哈西應(yīng)用世界前沿的“物聯(lián)網(wǎng)”技術(shù)，建設(shè)以智能交通、智能安保、智能城管、智能社區(qū)為構(gòu)架的智能化城市管理系統(tǒng)?！敖ǔ珊蟮奈骺驼镜貐^(qū)將成為哈爾濱獨(dú)具創(chuàng)新活力和宜居魅力的都市門戶、創(chuàng)智新城。”玄兆國說，“以西客站為核心的哈西新區(qū)建設(shè)不僅是哈爾濱城區(qū)向西部拓展，更是城市新核心的重塑，是‘中興’戰(zhàn)略濃墨重彩的一筆?！鄙蟼€世紀(jì)初，哈爾濱以一段鐵路為起點(diǎn)，由一個名不見經(jīng)傳的小漁村成長為百萬人口的大城市。百年輪回，通向未來的高鐵再次給哈爾濱帶來發(fā)展的契機(jī)———從哈西新區(qū)起步，向現(xiàn)代化國際大都市邁出從容步伐。（二）目前哈西商業(yè)的情況1、商業(yè)布局（現(xiàn)有、擬建規(guī)模）標(biāo)注藍(lán)色為現(xiàn)有商業(yè)，標(biāo)注紅色為在建商業(yè)哈西區(qū)商業(yè)建筑面積共50.4萬㎡面積，其中現(xiàn)有商業(yè)15.8萬㎡，在建商業(yè)34.6萬㎡（未含我司和萬達(dá)等集團(tuán)待建項目面積），預(yù)計5年內(nèi)商業(yè)面積將會達(dá)到100萬㎡以上，屆時將超過南崗商圈、比肩道里商圈。同事就現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)和未來的規(guī)劃計劃，商業(yè)的定位將涵蓋從低到中高的消費(fèi)層面。2、區(qū)域業(yè)種分析（1）、目前哈西的商業(yè)以低檔的零售商品為主，在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的人群以本區(qū)域居民和學(xué)生為主，對品牌的概念認(rèn)知薄弱，大學(xué)生對李寧、耐克等運(yùn)動品牌的了解較多。A現(xiàn)有的項目：項目哈西服裝城哈爾濱國貿(mào)服裝成哈爾濱服裝城哈爾濱國潤家飾城學(xué)府體育金太陽時尚購物城位置學(xué)府路副53號學(xué)府路53號學(xué)府路51號學(xué)府四道街5號學(xué)府路與學(xué)府四交叉口學(xué)府路，工電路1-55號建筑面積3萬㎡3萬㎡，另5萬加工2萬㎡3萬㎡1.8萬㎡3萬㎡定位中低檔中低檔低檔中低檔中低檔低檔年輕時尚目標(biāo)客層周邊學(xué)生及居民周邊縣市及輔料加工周邊縣市及附近居民學(xué)府及周邊人群學(xué)生及附近居民周邊院校大學(xué)生樓層B1，L1-L4L1-L3L1-L2L1-L3B1，L1-L5B1,L1-L2經(jīng)營品類服裝、鞋品、小百超市、藥店、餐飲輕紡、輔料、針織、服裝、小百服裝、鞋品、小百、床品申格體育、服裝、輕紡農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品、運(yùn)動休閑品牌、小百、家俱服裝、鞋品、飾品、箱包、玩偶、化妝品、餐飲、糧油停車場無無無100個無50-70個開業(yè)時間2000年9月1997年10月2000年2010年9月15日注：國潤家飾城：定位于家飾品目標(biāo)明確，但從經(jīng)營狀況來看，客流較少，三樓經(jīng)營狀況不佳。哈爾濱國貿(mào)服裝城主要布料與輔料的批發(fā)為主并且是哈爾濱布料批發(fā)的主要集散地。業(yè)戶都為原始業(yè)主而且極其穩(wěn)定，極少出現(xiàn)轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)兌現(xiàn)象。哈西服裝城：貨品較時尚，主要以服裝為主并且有一定的休閑品牌，如森馬、美邦，主要客層針對學(xué)生，且租金相對其它商場較高，各樓層經(jīng)營穩(wěn)定，存在炒商鋪現(xiàn)象。學(xué)府體育：品牌多為大眾品牌，主要針對學(xué)生。但缺少知名品牌。哈西商圈周邊的餐飲項目日顯興旺，特色小吃相對集中，滿足學(xué)生及附近居民之需。配套項目如美發(fā)、眼鏡等生活必需項目也相對集中。目前由于學(xué)府道路改建，經(jīng)營狀況不佳。中央紅超市及樂買超市：成為生活消費(fèi)的主體，經(jīng)營狀況較好。金太陽時尚購物城：現(xiàn)經(jīng)營情況不佳，經(jīng)營業(yè)者消極，在招商、廣告宣傳等很多方面不夠完善，客流量稀少，裝修風(fēng)格不夠突出，與道里金太陽相差甚遠(yuǎn)，經(jīng)營者鋪貨不豐滿，貨品大部分為本地商品，對顧客的吸引力不夠。經(jīng)營蕭條。哈達(dá)果蔬市場做為水果批發(fā)集散地的則是哈爾濱市大型的水果批發(fā)市場，成交量較高。輻射黑龍江省。成為水果批發(fā)的龍頭企業(yè)。由此可見，服裝城商圈已形成規(guī)模，經(jīng)營相對穩(wěn)定。新興的西城匯及哈爾濱服裝城改造將吸引新的經(jīng)營者入駐，完善商圈的豐滿度。滿足消費(fèi)者不同需求B擬、在建的項目：項目嘉茂二期西城匯哈西服裝城二期永華學(xué)府地下城建筑位置工電路與自興路交叉口南崗區(qū)學(xué)府路65學(xué)府四道街學(xué)府四道街地下建筑面積20萬㎡2.63㎡10萬㎡2萬㎡定位shoppingmall購物中心中低檔零售商場中低檔中低檔目標(biāo)客層周邊年輕時尚人群，學(xué)生周邊院校大學(xué)生周邊學(xué)生及居民學(xué)生及居民樓層B2-B1，L1-L5B1B1-B2，L1-L6B1-B2經(jīng)營品類服裝服飾、箱包鞋帽、化妝品珠寶、大型超市、餐飲、影城、影城、服裝、鞋品、飾品、箱包、玩偶、化妝品、餐飲、家居、珠寶、小百、超市小百、輕紡服裝、小百停車場500-600個無無無開業(yè)時間2011年年末——2012年年初開業(yè)時間未確定2011年10月2010年10月注：嘉茂二期：購物中心與地鐵1號線主站電表廠出口相連。將成為哈市首家地鐵商業(yè)城,交通便利將會成為首要優(yōu)勢，而且二期停車位體量為500-600個，是現(xiàn)有哈西商圈擁有停車位最多的商業(yè)。有強(qiáng)大的全國連鎖商業(yè)運(yùn)營品牌做支撐，凱德商用與眾多國際國內(nèi)知名連鎖品牌形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，并有較為成功的連鎖發(fā)展模式，將主力品牌C&A、熱風(fēng)、絲芙蘭、北京華聯(lián)作為二期必進(jìn)品牌。目前在哈西商圈體量最大的購物中心，經(jīng)營項目齊全，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆５靥幋髮W(xué)城周邊，客層定位較為明確，主要是以年輕時尚人群為主線。2010年嘉茂一期以商業(yè)品牌的姿態(tài)入駐哈爾濱，由于時間較短在哈市并沒有形成一定的品牌號召力，影響力目前哈西周邊以低檔次消費(fèi)客層為主，在沒有其他真正意義上的shoppingmall業(yè)態(tài)出現(xiàn)在哈西商圈之前，前期運(yùn)作不會出現(xiàn)道理南崗商圈的商業(yè)氛圍，整個商圈氛圍的形成還需要一個過渡期。（四）哈西地區(qū)的交通情況1、公路：哈西地區(qū)與102國道、京哈高速公路和城市二、三、四環(huán)路相連接，是通往長春、北京的必經(jīng)之路。2、公交線路：共19條公交線路，分別為104、106、114、11、203、209、217、218、336、343、363、369、64、67、68、83、87、88、120路（學(xué)府路沿線）。3、地鐵：哈爾濱地鐵一號線和二號線。4、交通樞紐：哈西客站近期將作為哈大客運(yùn)專線動車組的始發(fā)終到站，齊齊哈爾、綏化、牡丹江至長春方向動車組跨線通過作業(yè)站臺，齊齊哈爾方向部分城際列車的始發(fā)終到站。遠(yuǎn)期將成為哈大客專列車始發(fā)終到站及長春至牡丹江、齊齊哈爾、佳木斯方向動車組跨線列車通過站；牡丹江方向城際鐵路的始發(fā)終到站。設(shè)計年度運(yùn)量為近期2060萬人次、客車123對，遠(yuǎn)期3135萬人次、客車199對。車站小時高峰旅客流量將達(dá)到11000人次。（五）哈西地區(qū)的客源分析1、區(qū)域覆蓋情況：商業(yè)、企業(yè)、學(xué)校、人口等目前現(xiàn)有常駐人口約28萬人，流動人口3萬余人，在校大學(xué)生18萬余人，總區(qū)域人口將近50萬。隨著新的道路和小區(qū)建設(shè)，將會有更多的人口涌入到哈西地區(qū)。（目前在建的居民小區(qū)：有東輝明珠園、悅城、金域藍(lán)城、英倫名邸、澗橋西畔等，樓盤的戶數(shù)均在千戶以上）目前的事業(yè)單位16個，企業(yè)單位15個，學(xué)校20所，醫(yī)院6所序號周邊學(xué)校事業(yè)單位名稱老師學(xué)生名稱人數(shù)1哈爾濱理工大學(xué)281132100神州勘察測繪公司1502黑龍江大學(xué)320040000哈西交警大隊503哈爾濱醫(yī)科大學(xué)247113515市檔案局304哈爾濱學(xué)院67617200地鐵建設(shè)指揮部305哈爾濱經(jīng)濟(jì)干部管理學(xué)院61112000軌道交通建設(shè)辦公室206哈爾濱醫(yī)藥技工學(xué)校60800鐵軍市政工程公司507省工會干部學(xué)院27500哈西派出所執(zhí)勤室308黑龍江政法?？茖W(xué)校1921300市圖書館509哈爾濱天恩學(xué)校18500地震工程力學(xué)研究所6010哈爾濱建筑安裝學(xué)校801000哈爾濱市檔案館8011黑龍江省委黨校47012000省測繪局145712黑龍江水利?？茖W(xué)校24211300黑龍江交通科學(xué)研究所6013哈爾濱鐵道工程學(xué)校4386262保健路街道辦事處3014省稅務(wù)學(xué)校28600黑龍江省公路勘察設(shè)計院45215黑龍江信息職業(yè)技術(shù)學(xué)院11810250黑龍江水利科學(xué)研究院17616黑龍江旅游技術(shù)學(xué)校1283050哈西工商所2017哈爾濱投資高等?？茖W(xué)校2091100274518東方學(xué)院2001000019黑龍江司法警官職業(yè)學(xué)院322450020黑龍江航空旅游專修學(xué)院308002112331178777企業(yè)單位醫(yī)院名稱人數(shù)名稱人數(shù)1北人膠印服務(wù)公司80醫(yī)大二院32412哈西機(jī)電設(shè)備廠200211醫(yī)院8003電表儀器服務(wù)有限公司2700松配醫(yī)院1004新華紙張加工廠120省農(nóng)墾總局總醫(yī)院8785黑龍江新華印刷廠500哈爾濱仁濟(jì)醫(yī)院506紅旗鑄造廠300一福老年醫(yī)院307制氧機(jī)廠120050998哈制藥總廠100009哈客車廠124010哈爾濱塑料機(jī)械模具廠20011新中新集團(tuán)70012電影機(jī)械廠107013紅旗鍋爐廠30014中龍制藥廠15015哈西供水公司136188962、哈西地區(qū)消費(fèi)者調(diào)研調(diào)研涵蓋人群：居民、企事業(yè)單位、經(jīng)營者、學(xué)生（周邊以哈西客站為原點(diǎn)3.5公里半徑征儀路）調(diào)研方式：深度訪談+問卷調(diào)研總體抽樣數(shù)：1451人次調(diào)研的目的：了解目前各層面的人群的消費(fèi)能力、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求以及目前在哈西地區(qū)的消費(fèi)情況等《一》顧客、教師、居民深度訪談272人1、消費(fèi)者訪談情況（42人）1）哈西地區(qū)的顧客以大學(xué)生、個體經(jīng)營者及居民為主，2）主要是采購服裝、鞋品、家飾品，價格較便宜是消費(fèi)的主要原因。顧客中主要消費(fèi)的場所仍以哈西服裝城為主，主要是商品種類多，價格適中。較哈西其它商場時尚度高。在國貿(mào)服裝成主要消費(fèi)以家飾品為主3）顧客消費(fèi)周期通常在7-15天的為多，4）交通公具以步行為主，5）收入支出在2000元以下。6）顧客需求潮流服裝的比例較大，主要追求的是時尚知名品牌及獨(dú)特的服裝。7）需求：超市、餐飲、品牌化妝品專柜2、教師訪談情況（40人）：1）普遍認(rèn)為周邊缺少休閑、娛樂類的項目，如：超市、影城、大型餐飲、洗浴、游樂等。2）是對知名品牌的需求，教師主要消費(fèi)在南崗商圈（遠(yuǎn)大、松雷）；道理商圈（新一百、百盛）。而在周邊消費(fèi)的只有超市日用品，認(rèn)為哈西買不到他們的服飾。整體檔次不夠，沒有知名品牌（如素然、EIN、拉夏貝爾、播），質(zhì)量款式都不能滿足他們的需求。3）其中遠(yuǎn)大購物卡的消費(fèi)很多，學(xué)校的福利分發(fā)、禮金是主要的原因。4）對周邊餐飲的需求也較大：認(rèn)為哈西周邊沒有相對較好的餐飲項目，品味及口味都不能滿足他們的需求。5）教職人員的工資在3000以上，5000元占大多數(shù)，屬于高收費(fèi)人群6）老師的購物周期為15天，且月銷費(fèi)支出在500-1500元。7）消費(fèi)關(guān)注：環(huán)境、品牌、品質(zhì)、交通3、居民訪談情況（190人）1）調(diào)研對象：西典家園居民（5000戶入住70%）、西城麗景（500戶）、保利頤和家園（1500戶）、雄獅家園、和諧家園、四季方舟、學(xué)府四道街居民區(qū)、各小區(qū)物業(yè)，目前各小區(qū)入住情況較好，2）調(diào)研情況：消費(fèi)選擇：南崗商圈：93人，約占49%道里商圈：36人，約占19%動樂商圈：45人，約占24%會展商圈：8人，約占比4%人和地下、老紅博8人，占4%主要購買服裝、鞋為主，無固定消費(fèi)品牌，認(rèn)為遠(yuǎn)大松雷的東西就是品牌，在遠(yuǎn)大松雷購物的選擇性多，有少數(shù)年輕居民提出喜歡艾格、ONLY品牌；餐飲、日用品消費(fèi)以周邊哈西商圈居多，娛樂主要消費(fèi)在看電影及KTV，無固定區(qū)域。在道里商圈購物人群主要選擇的原因是商場活動多，商品的價格比南崗商圈低200左右。3）所調(diào)研對象的職業(yè)：老師、醫(yī)生、法院、軍人、自由職業(yè)、公務(wù)員、六十九聯(lián)中學(xué)生的家長（不明職業(yè)）、外地人4）能接受的商品價位？調(diào)研人群的消費(fèi)占收入的10%左右。接受月200元左右商品的37人，占20%接受月300元-700元商品130人，占68%接受月1000元左右商品23人，占12%從以上數(shù)據(jù)可以看出大多數(shù)的消費(fèi)者還是比較能接受價格中檔的商品，同時認(rèn)為價格與質(zhì)量是成正比的，所以在調(diào)研的人群中只能接受200元以下商品價格的人占比較少，大多數(shù)的人群還是可以接受中檔商品的。5）在周邊經(jīng)常消費(fèi)的地點(diǎn)，消費(fèi)內(nèi)容哈西服裝城、樂買、樂松家樂福、哈西萊市場。主要購買日用品、小百、生鮮及生活必需品為主。購買服裝及鞋飾的很少，只有一個年輕人提到。6）周邊消費(fèi)需求提出早教21人，提出游泳健身23人，提出超市55人，提出菜市場19人，提出兒童娛樂22人，提出影城31人，提出運(yùn)動品牌申格體育21個，大型餐飲46人。7）調(diào)研反饋情況：在哈西區(qū)沒有大型的萊市場，對此項目有所需求，在西典家園附近將新建大型萊市場，現(xiàn)正在招商中調(diào)研區(qū)域大多無回遷戶，有車一族居多，居民中老師、醫(yī)生、軍人居多，消費(fèi)能力較高。反應(yīng)六十九聯(lián)中的學(xué)生家庭較為富足，接送孩子的家長都有車，對我司項目建議多設(shè)停車位。對大型餐飲的需求，周邊中高檔餐飲較少在調(diào)研過程中，發(fā)現(xiàn)小區(qū)幼兒及學(xué)生有很多。小區(qū)內(nèi)幼兒園有5所，均為私人經(jīng)營，無知名教育機(jī)構(gòu)，居民對此需求量大居民對我司項目期待很大，均希望我司項目做到大而全，囊括的項目越多越好。對商場的品質(zhì)及品牌需求，這樣更能留住哈西的消費(fèi)人群很多學(xué)校及機(jī)關(guān)單位在節(jié)慶期間發(fā)給員工的遠(yuǎn)大友情卡較多，如理工大學(xué)每年每人發(fā)卡在1000左右，很多人對去遠(yuǎn)大消費(fèi)已形成習(xí)慣對休閑廣場的需求《二》哈西地區(qū)經(jīng)營者調(diào)研（46戶）調(diào)研品類：服裝、鞋品、小百、娛樂、餐飲：其中業(yè)者訪談對象：SHOP、破落貴族、超級女聲、二樓出兌店面兩業(yè)戶、一樓店鋪7戶、服裝加工店2業(yè)戶、云夢精品、布衣坊、海納精品、時尚風(fēng)、格子鋪、順盈化妝品、相鞋麗舍、大女人、格子鋪、媛媛、今典銀飾、文教、綠植、櫻木花道、小唐會、阿薩帝、絕對唱響、先鋒網(wǎng)吧、傲風(fēng)、天源、龍行、追夢、夏威夷、縱貫線、遠(yuǎn)近、超越、陽陽、koco、左家餃子、溫州小鎮(zhèn)、金漢斯訪談結(jié)果：A、目前哈西周邊各項目代表品牌：鞋品：圣恩熙、達(dá)芙妮、名典、鞋柜、香鞋麗舍；單價100-600元休閑：自一方、森馬、卡瑪、潮流前線、衣之純、唐獅等；單價50-400元女裝：阿依蓮、艾哲、極美度，艾蓮達(dá)、?？?；單價在100-400元外單名店：破落貴族、SHOP、超級女聲、百老匯；單價在200-3000元小百：MIXBOX、酷啦啦、銘埼、金典銀飾、香港老銀匠、單價在5-50元，化妝品在30-200元娛樂：櫻木花道、小唐會、阿薩帝、絕對唱響、網(wǎng)吧：先鋒網(wǎng)吧、傲風(fēng)、天源、龍行、追夢、夏威夷、縱貫線、遠(yuǎn)近、超越、陽陽餐飲：金漢斯、阿里巴巴、尚上火鍋、老華西火鍋、元享米線B、主要面對群體：哈西服裝城：學(xué)生50%、附近居民10%、周邊市縣居民（平房、王崗）40%哈爾濱服裝城：周邊市縣居民國貿(mào)服裝城：哈市居民、周邊市縣居民綜上所述：目前哈西周邊主要的消費(fèi)場所以哈西服裝城為主。C、訪談結(jié)果：定位：服裝城是哈西周邊主要的消費(fèi)場所，同時三大商城定位區(qū)分明顯。價格便宜：經(jīng)營者認(rèn)為哈西商圈的消費(fèi)價格相對南崗商圈價格便宜，且款式相差不多。消費(fèi)客層：消費(fèi)人群主要是學(xué)生及周邊縣市（王崗、平房）包括醫(yī)院的看護(hù)人員就近選擇的購物處，單價低，款式多、就近方便是他們選則購物的主要原因。哈西服裝城一樓邊店主要以外單高檔店居多主要貨源多以外地廣州、北京、外貿(mào)名品為主、購買群體因?yàn)閱蝺r較高并非學(xué)生，多數(shù)是做生意的顧客及哈市的時尚的自由職業(yè)者為主，因?yàn)樵谶@里的服裝相對相同風(fēng)格的金太陽店面單價要低，人均消費(fèi)在300--500以上，其中破落貴族服飾店面還有一定的VIP客戶（購物累計消費(fèi)2000元可辦理。VIP享受購物每件商品減免9元的優(yōu)惠，同時可累計積分換禮），維護(hù)和吸引了大部分固定客層及回頭客。一樓服裝檔口單價在30—150元多以哈市散貨為主，摻雜馬克威、地下的貨品；二樓的休閑品牌專營店單價在100-400元；哈爾濱服裝城及國貿(mào)服裝城的客層較窄，主要吸引外市縣及專業(yè)項目需求的人群居多（窗簾、布藝、家居用品）哈西餐飲主要集中在學(xué)府小四道街、中興大街、學(xué)府四道街三個區(qū)域，共有餐飲店鋪50家，快餐檔口區(qū)2處。人均消費(fèi)價格帶在10元-40元左右，屬于中低檔消費(fèi)。主要消費(fèi)人群為大學(xué)生和哈西周邊居民。從餐飲店面規(guī)模來看哈西周邊是中低檔餐飲的集中地。而中高檔消費(fèi)集中在和興路與清濱路一帶。時尚餐飲店中店主要集中在樂松。我們也知道了哈西地區(qū)人們的餐飲消費(fèi)習(xí)慣主要分為三種情況。中低端消費(fèi)和臨時性用餐在哈西地區(qū)就能滿足需求，而宴請家庭聚會去清濱路、和興路附近，消費(fèi)時尚快餐的人群會在樂松找到。所以高端大型餐飲和時尚流行中型快餐是哈西地區(qū)缺少的餐飲項目。品類組合：服裝城周邊的品類相對集中，滿足了哈西商圈的大部分需求。如服裝、化妝品、小百、美發(fā)、文教、超市、藥店、美容美發(fā)等項目。消費(fèi)場所：大部分服裝店面自己經(jīng)營的業(yè)者因?yàn)榭吹隉o法離開大多選擇在周邊就近購買服裝。而一般的業(yè)者較為自由的業(yè)者多不會選擇在哈西購物。周邊的城市居民因?yàn)橐话愕墓ぷ鲉挝徊⒉辉诠髦苓?，一般多?shù)選擇在對應(yīng)的工作區(qū)域購物，其他區(qū)域的居民一般選擇哈西也只是目的性購買如窗簾、布藝、家居用品。這也是哈西公交站點(diǎn)返回市內(nèi)的站臺人數(shù)比例大的說明?！度饭髦苓呏攸c(diǎn)院校學(xué)生調(diào)研（1133人）畢業(yè)后在哪個城市就業(yè)留哈40336%外地73064%合計1133100%（黑大、理工、醫(yī)大、哈學(xué)院等）性別男50545%女62855%合計1133100%家庭地址哈市28125%外地85275%合計1133100%客層分析：哈西商圈調(diào)研院校3所，總計調(diào)研學(xué)生1133人，平均年齡在18-22歲之間。其中外地學(xué)生較多。同時各大院校畢業(yè)生留校比例小，多數(shù)選擇到外地發(fā)展，故大部分學(xué)生較普遍的消費(fèi)年限為在校四年愛好音樂讀書旅游體育網(wǎng)游交友其它合計4994343323152912587213644%38%29%28%26%23%1%189%業(yè)余生活看電影上網(wǎng)逛街與朋友聚會泡吧K歌其他合計5254854843093036211246%43%43%27%27%1%186%月消費(fèi)支出500-600400-500300-400200-300200以下合計55224917811440113349%22%16%10%4%100%分析：從以上數(shù)據(jù)可見，學(xué)生的業(yè)余生活主要以娛樂為主，而哈西周邊正缺少此類項目，如影城、KTV，從月消費(fèi)支出數(shù)據(jù)獲悉，平均以400-600元之間為主，支出范圍在娛樂、買書、服裝、餐飲及日常生活品幾個方面。但同時從此項數(shù)據(jù)中也可以得知學(xué)生的購買力較低。（一）在哈西地區(qū)的消費(fèi)情況哈西地區(qū)主要消費(fèi)哈西中央紅國貿(mào)申格樂買哈爾濱服裝學(xué)府金太陽國潤蘇寧黑天正陽其它合計6906473453262642031981761017848196310161%57%30%29%23%18%17%16%9%7%4%2%1%274%哈西地區(qū)主要消費(fèi)哈西中央紅國貿(mào)申格樂買哈爾濱服裝學(xué)府金太陽國潤蘇寧黑天正陽其它合計6906473453262642031981761017848196310161%57%30%29%23%18%17%16%9%7%4%2%1%274%哈西周邊消費(fèi)場所分析：從以上數(shù)據(jù)來看，學(xué)生選擇購物的主要場所在哈西服裝城、中央紅超市、國貿(mào)服裝城、申格體育。哈西服裝城：哈西服裝城是哈西周邊商城中較年輕、品類較齊全的商場，與其它商場經(jīng)營檔次區(qū)分明顯。學(xué)生會在此購買流行服飾、休閑品牌、鞋品、小百（化妝品、針織品、工藝禮品等）、樂買超市（生活必需品、食品）中央紅超市：有具體調(diào)研報告國貿(mào)服裝城：國貿(mào)服裝城主要以低檔服裝鞋品為主。同時配有專業(yè)項目（窗簾、家居用品、輔料加工、電玩、餐飲檔口）針對三大院校里學(xué)生消費(fèi)水平較低的部分學(xué)生。申格體育：是學(xué)生選擇運(yùn)動品牌主要消費(fèi)場所。主要消費(fèi)內(nèi)容服裝鞋餐飲食品小百娛樂化妝品84673753452837837034775%65%47%47%33%33%31%消費(fèi)原因就近方便價格便宜品牌商品種類多質(zhì)量好購物環(huán)境好其它合計7874992412231991530210269%44%21%20%18%14%0%186%消費(fèi)分析：從以上數(shù)據(jù)可見，學(xué)生在哈西周邊主要消費(fèi)的類別有服裝、鞋、餐飲、食品、小百。服裝消費(fèi)分析：哈西周邊的學(xué)生就近消費(fèi)較多，主要是考慮就近方便，價位相對較低，服裝的平均單價在30-700元不等。學(xué)生消費(fèi)主要分為三種：a、運(yùn)動品牌：申格體育品牌（平均單價較高一般在200-700元之間）；b、休閑品牌森馬、自一方、卡瑪、潮流前線、衣之純、唐獅、埃古；女裝品牌阿依蓮、艾哲、艾蓮達(dá)、?？?、愛尚雪、極美度。；c、其余學(xué)生主要還會選擇一些時尚潮服及檔次較低的服裝（貨品來源是以地下散貨及道外馬克威為主）。鞋品單價在50-600元不等，主要品牌有圣恩熙、達(dá)芙妮、名典、鞋柜、香鞋麗舍。從價位上滿足了周邊不同學(xué)生的消費(fèi)需求。餐飲消費(fèi)分析：哈西周邊居民一般中低檔餐飲消費(fèi)在哈西地區(qū)本地主要在學(xué)府四道街及中興大街，單人客單價在5-30元之間。而中高檔消費(fèi)集中在和興路與清濱路一帶，檔次較高的餐飲場所，單人客單價在40元左右。但是周邊滿足不了這一部分消費(fèi)群體的需求。而時尚快餐則集中在樂松廣場一帶，單人價格帶在15-30元之間，哈西地區(qū)也滿足不了這一部分人的需求。小百消費(fèi)分析：小百除街邊店有MIXBOX、酷拉拉品牌外，主要集中在哈西服裝城三樓，學(xué)生在此消費(fèi)原因主要是因?yàn)閮r格便宜、小百價格帶在10-50元之間，其次是品類齊全，經(jīng)營品類主要有：銀飾品（華美銀飾、香港老銀匠、今典銀行等）、手機(jī)貼膜、工藝禮品（美瞳、格子鋪、蒙奇奇、綠植等）、針織飾品（頭飾、絲巾、帽子、襪子、內(nèi)衣等）、化妝品、家居、文教音像、箱包等項目。學(xué)生在此可以購買到多樣的商品，而且其它樓層的服裝、鞋品也對小百的銷售起到拉動作用?；瘖y品消費(fèi)分析：哈西化妝品集合店較多，品牌有銘琦、順盈。還有一些組合店?；瘖y品價格帶在30-200元之間?；瘖y品包括彩妝、護(hù)膚品、知名品牌ZA、歐萊雅、蘭芝等，其中研究生較喜歡蘭芝、雪肌精品牌，其它學(xué)生會選擇ZA、相宜本草、卡尼爾、肌膚美食、珀顏等品牌?；瘖y品與商場相比可享7.5折并贈送禮品，也有部分小樣出售。比商場價格低200元左右，可以保真?？梢詽M足不同學(xué)生的需求。消費(fèi)周期7天15天偶爾30天季度合計33130826216666113329%27%23%15%6%100%交通方式公交步行打車自駕車其它合計552433106601115249%38%9%5%0%102%分析：各大院校離哈西服裝城商圈較近，消費(fèi)周期短在7-15天居多，且逛街次數(shù)頻繁。從調(diào)研中得知，逛哈西商圈成為學(xué)生業(yè)余生活的主要場所，而且因?yàn)榫嚯x近，消費(fèi)能力低多選擇公交、步行的方式較多。（二）其他商圈耳熟能詳、喜歡的商場南崗地區(qū)遠(yuǎn)大秋林松雷大世界地下商業(yè)其它合計45733825624123611153940%30%23%21%21%1%136%道里地區(qū)新一百百盛金安中央商城金太陽地下商業(yè)愛建百聯(lián)透籠曼哈頓其它合計4503111781681201138281756158440%27%16%15%11%10%7%7%7%1%140%動力地區(qū)樂松松雷地下商業(yè)其它合計441275176589739%24%16%0%79%會展地區(qū)紅博萬千其它合計617119373954%11%0%65%南崗區(qū)域消費(fèi)提及品類和品牌：服裝：南崗商圈經(jīng)常去的場所為遠(yuǎn)大、松雷，主要消費(fèi)品牌為阿迪、耐克、only、VM、艾格、依戀、LEE、李維斯、JJ、百家好、小熊、斯萊德；滿足了消費(fèi)水平較高的學(xué)生需求。鞋品：到遠(yuǎn)大松雷選擇鞋品的學(xué)生只占一小部分，主要是在建設(shè)及哈爾濱鞋城購買。小百、化妝品：南崗商圈學(xué)生主要購買場所是大世界，大世界品種比哈西全，尤其是一樓的飾品款式相對多，但價格比哈西貴?；瘖y品較多且價格便宜，睫毛膏、粉底、彩妝、化妝工具價格在8-20元。娛樂：南崗商圈主要娛樂是KTV主要是兩家咿呀呀（果戈理）與爆米花。無其它特殊娛樂項目餐飲：南崗商圈餐飲光顧較多的為雅美克意餐、夏威夷自助披薩、必勝客及遠(yuǎn)大松雷的檔口區(qū)。家居：家居學(xué)生去南崗商圈主要以大世界二樓生活用品為主，主要買一些拖鞋、家飾掛件類商品。價格相對哈西較高，但是款式更新穎，消費(fèi)價位一般在10-50元之間。道理區(qū)域消費(fèi)提及品類和品牌：服裝：道理商圈經(jīng)常去的場所為新一百、百盛、金安、金太陽，因整個道理商圈的品牌定位較為年輕時尚，同時價位適中、活動頻繁。主要消費(fèi)的品牌還是以年輕時尚的服飾為主。鞋品：在新一百、百盛選擇鞋品的學(xué)生居多，因常年活動不斷，年輕時尚的學(xué)生會選擇在這兩個進(jìn)行商場選擇購買餐飲：在新一百餐飲檔口區(qū)及羅杰斯有部分哈西學(xué)生光顧，及中央大街附近的小店。百盛地區(qū)多為肯德基、必勝客、麥當(dāng)勞，及江邊餐飲小店為主。化妝品：主要在新一百消費(fèi)的品牌ZA、夢妝、美寶蓮，另外有屈臣氏、金太陽五樓也是在校女學(xué)生主要選購化妝品彩妝的場所。小百：主要是在透籠街、曼哈頓、金太陽五樓、人和地下選購一些生活用品及配飾用品。娛樂：道理娛樂項目主要集中于江邊萬達(dá)，因?yàn)檫@對哈西地區(qū)學(xué)生來說，這里既可以看電影，也可以玩電玩，還可以沒事的時候逛逛中央大街，所以對于娛樂項目，南崗和道理來講來道理區(qū)占學(xué)生的80%南崗的約為20%。家居：道理商圈學(xué)生主要消費(fèi)家居商場以曼哈頓、透籠居多。主要消費(fèi)一些家居掛飾、餐具、床單類商品。價位在8-50元之間居多。動力區(qū)域消費(fèi)提及品類和品牌：服裝、鞋品：整個樂松廣場的2F全部為運(yùn)動休閑品牌如阿迪、耐克、彪馬、李寧、森馬、me&city、阿爾藍(lán)特、意丹奴、潮流前線等，同時也有部分女裝品牌阿依蓮、極美度、盈彩美地等。無論從品牌的組合及價位上都大大滿足了學(xué)生階層的消費(fèi)。4樓還有約500米大的潮館。餐飲：樂松商圈店中店，滿足了哈西學(xué)生對時尚餐飲店中店的一些需求。而且餐飲品牌較多如麥當(dāng)勞、肯德基、櫻花和食、阿爾卑斯自助、三只熊、米旗、狗不理、米洛克蛋糕、好利來、食為天、演藝廣場檔口區(qū)。該地區(qū)為哈西學(xué)生經(jīng)常光顧的餐飲區(qū)域。小百、化妝品：主要選擇屈臣氏、樂松四樓。會展區(qū)域消費(fèi)提及品類和品牌：服裝、鞋品：學(xué)生反應(yīng)主要是紅博會展店的購物環(huán)境是他們選擇購物的主要因素，在會展購物主要購買的服裝品牌以艾格、ES、依戀、TW、only、VM、美邦、森馬、JJ等年輕時尚品牌餐飲：會展店中店及檔口?；瘖y品：會買ZA、歐萊雅、美寶蓮等品牌。娛樂：萬達(dá)影城、神采飛揚(yáng)（臺球、旱冰）、湯姆熊等。綜合以上消費(fèi)原因質(zhì)量好商品種類多價格便宜品牌購物環(huán)境好交通便利家住附近其它合計4454284174033022101714238039%38%37%36%27%19%15%0%210%消費(fèi)周期偶爾7天15天30天季度合計334231229214107111529%20%20%19%9%98%交通方式公交打車步行自駕車其它合計82215485502111374%14%8%4%0%100%分析：通過以上數(shù)據(jù)分析，學(xué)生選擇以上商圈主要是選擇的交通方式是公交，而消費(fèi)的原因主要是質(zhì)量、品類種類多，品牌、購物環(huán)境好為主要導(dǎo)向，說明在學(xué)校大學(xué)生的精神層面上對百貨商場購物的感覺還是很向往的。但是由于交通不便利及月消費(fèi)支出等原因制約了學(xué)生對哈西商圈以外的購物場所的選擇和周期。希望哈西有的項目影城超市潮流服飾運(yùn)動服飾知名品牌鞋品餐飲書城KTV大型游樂場60859155152951842837936634131654%52%49%47%46%38%33%32%30%28%數(shù)碼電玩音像化妝品滑冰場網(wǎng)吧箱包美容美發(fā)家電手機(jī)內(nèi)衣30229529528928026723522721421327%26%26%26%25%24%21%20%19%19%健身中心酒吧教育名表親子樂園家居珠寶童裝合計210144138111108916049815519%13%12%10%10%8%5%4%720%從目前在校學(xué)生對新建項目品類組合的需求來看，主要以娛樂項目為主：影城、KTV、大型超市是目前哈西所缺少的。同時我們項目組合中應(yīng)該以時尚潮流服飾為主，與數(shù)碼、網(wǎng)吧、音像、書城等項目進(jìn)行互動，吸引擁有年輕心態(tài)，樂享時尚的人群。并且在項目中興建大型室內(nèi)游樂項目來拉動次商圈客層。（六）區(qū)域競爭分析1、主力商圈目前哈市的3大主力商圈的業(yè)態(tài)組合和經(jīng)營狀況良好，客源穩(wěn)定，尤其是較早形成的道里和南崗商圈在體量上、業(yè)態(tài)組合上、客層檔次上均有絕對的優(yōu)勢，哈西地區(qū)在目前的人流、商業(yè)體量、業(yè)態(tài)組合、區(qū)域人均消費(fèi)力、交通方面均有明顯的不足，未來的地鐵交通帶給哈西的不僅是便利，同時也是一把雙刃劍、潛在的威脅，便利的交通在很大程度上會給各主力商圈創(chuàng)造擴(kuò)大輻射面的機(jī)會，所以，南崗商圈將首先成為哈西地區(qū)最強(qiáng)有力的爭奪中高端客層的對手。道里商圈在價位低和品類全雜方面將爭奪哈西地區(qū)的中低端消費(fèi)群，成為第二號的競爭對手。2、本商圈通過對哈西商圈的調(diào)研分析可見，現(xiàn)有的哈西商圈各商場主要的客層依托于周邊院校的學(xué)生及居民。主銷生活日用品、布藝、低檔次服裝鞋帽等商品，商品價格低廉，多為地產(chǎn)、加工商品及散貨。輻射的消費(fèi)人群僅是周邊的低檔消費(fèi)層。在零售產(chǎn)品的競爭力上較弱。但不可忽視的是待建的項目，如：1）嘉貿(mào)的二期，地理位置在一號線上，體量大、且有較好的品牌支撐，2）萬達(dá)商業(yè)廣場，預(yù)計將是以百貨和購物中心的結(jié)合三代產(chǎn)品出現(xiàn)，將以體量和多業(yè)態(tài)上具有相對的優(yōu)勢；3）還有相當(dāng)多的投資集團(tuán)著眼于哈西地區(qū)，如：保利集團(tuán)、四、調(diào)研分析總結(jié)五、西城紅場項目規(guī)劃（一）項目物業(yè)情況占地:125000平方米原建筑面積:19360平方米1號：660平方2號：4100平方（12米標(biāo)高）3號：7000平方（11—14米標(biāo)高）4號：7600平方（7.5米標(biāo)高）新建筑B1平面:44000平方米F1--F6:10000平方米展示大廳平面：1725平方米（兩層）新建筑連廊：平方米總建筑面積：17萬平方米（按新建筑地上六層，地下兩層、原建筑單層，未含連廊部分計算）預(yù)計在20萬平方米（二）項目定位:1、項目名稱：西城紅場2、項目定位：年輕態(tài)、體驗(yàn)式、時尚購物中心3、定位描述：西城紅場最大范圍的靠近時尚與潮流，在歲月沉淀的時空中，用紅磚、鋼構(gòu)的古樸反映年青人對時尚的理解，用現(xiàn)代生活型態(tài)商業(yè)的形式與現(xiàn)代建筑手法來表現(xiàn)、詮釋歷史與現(xiàn)代、古樸與潮流的交融。既有歷史文脈的傳承和記憶，又有激情澎湃的創(chuàng)新和朝氣。西城紅場要成為人們閱讀這個城市的開始，理解這座城市的歷史記憶，更要成為人們在這個城市夢想升騰的家園，這座城市的人文坐標(biāo)。西城紅場涵蓋了新生活方式的各種生活型態(tài)商業(yè)，在滿足人們需求的同時，更吸引人們來體驗(yàn)和創(chuàng)造生活的樂趣。西城紅場不僅是相約shopping來自